第一篇：城市新区规划与商业网点规划的一体化理论与实证研究

城市新区规划与商业网点规划的一体化理论与实证

研究

来源： 作者： 日期：09-12-17

摘要 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题” ——202_年诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨教授深刻剖析出我国城市化进程对世界的革命性影响。我国城市建设的巨大挑战，表现在对城市新区规划的设计水平和规划实施中对复杂资源的配置能力上。作者提出了城市设计与商业规划和旅游规划三结合的方法论，通过沈阳、苏州和葫芦岛数个相关案例分析证明了这一方法论。任何方法论离不开对其实施背景的深度认识。07年下半年，我国严重失衡的产业危机爆发，房市泡沫开始破灭，政府用于强劲拉动内需的房地产出现萎缩，08年下半年，其本质是美国预期消费(未来消费提前)泡沫破灭对世界经济体系虚假平衡的打破的国际金融危机爆发，我国在“一体化”的全球经济体系内自然不可豁免其灾，尤其是外汇资产的巨大缩水和外向经济的急速溃败;未来几年我国的金融产业和外向型经济产业必经重创。眼下，中国房地产的低迷，资金短缺导致全国各地的新城建设大多数处于停顿状态。深圳新摩尔商业管理公司在完成上海、杭州、广州、大庆、泉州、徐州、金华等城市商业网点规划论证过程中，总结了新城开发的经验教训。作者认为新城建设的动力不仅来自房地产建设，更重要的是产业拉动，应该将产业规划和产业发展与城市新区规划和商业网点规划的一体化理论结合，依靠产业升级和发展新产业拉动新区建设，新区房地产开发要建立在产业发展的基础之上，有计划分阶段推进。一.城市新区规划的前瞻性-以苏州新城规划为例新区开发项目在区域空间中的定位通常都是初始性的，构成区域结构的基因雏形;同时房地产开发对资源配置具有不可逆性;因此这一初始性的特征对综合项目定位的准确性要求非常高。城市规划不合理是目前城市建设方面最大的浪费，不仅影响项目本身收益，而且影响到区域系统的发展。苏州工业园区的发展构建了苏州东部新城的基础，从园区建设角度看苏州工业园是全国的领先;从城市发展的实践来看，将工业园区纳入苏州新城规划，形成了具前瞻性的新城规划。图1 苏州工业园规划重点之一―――金鸡湖规划 苏州科技学院时匡教授说：苏州工业园区实际上就是一个新城，规划之初就确定了要与苏州古城相协调的基准。因此工业园区规划并不是单纯的工业区，而是通过城市设计打造一个有序、优美的环境。区内规划有商业区、生活区、服务区、公园，甚至连高压线都统一建成一条“高压线走廊”;同时精细地规划到每一地块的具体功能，甚至这一地块上将来建筑物能建多高，外立面有什么统一要求，从而确保整个区域建筑的轮廓线与环境相协调，城市空间有序而丰富。苏州的城市规划实践说明，要在新城规划中将教育、居住、商业、工业园区等科学布局，分段开发，并避免工厂围绕居住区和商贸区等现象。二.城市新区规划与商业网点规划脱节――葫芦岛龙湾新区的问题葫芦岛是辽宁省极为重要的城市，葫芦岛市区和下属兴城市区从长远角度可以形成一体化城市，具有发展成为第二个大连的潜力，葫芦岛制造业比较发达，形成了造船、石油化工、机械制造等产业，葫芦岛现代服务业落后于工业发展步伐。葫芦岛的经济体量已经超出内地某些省级城市，但是地级城市的管理体制和规划限制了葫芦岛的发展，应该按照副省级城市对葫芦岛城市发展进行长远规划。今

后要形成东有大连，西有葫芦岛的局面。我们对葫芦岛现代服务业初步分析如下：S优势 辽宁海运、铁路与公路交通枢纽，航空用空军机场，今后应该发展民用航空，葫芦岛具有辽宁制造业基地优势，以石油化工冶炼等闻名，商贸业已经在辽西经济区占有优势，以313及兴城海滨等为代表具有一定基础。W劣势 1.葫芦岛缺乏一流大学，缺乏吸引国内现代服务业高端人才发展的环境，需要为他们提供更大事业舞台和更好的生活环境，包括子女教育和医疗等服务;2.葫芦岛没有民航机场，目前只有空军机场;3.缺乏向大商集团这样的零售商业龙头企业;4.缺乏类似广州白马这样的批发龙头企业。和美国芝加哥等一流城市相比，我们在金融、物流商贸方面都有较大差距O机会 1.葫芦岛具有葫芦岛港口设施，铁路与高速公路发达,物流产业优势有充分发挥机会;2.葫芦岛成为辽宁振兴老工业基地的政策扶持城市。适当时机规划民用机场，发展空运业，目前可以考虑利用空军现有机场T威胁 周边锦州、营口等港口城市都在雄心勃勃发展，南侧有天津港口在跨越式发展，天津滨海新区成为国家重大发展区域 葫芦岛的城市规划和产业发展需要有长远打算，首先做好环境保护和产业协调发展，特别是注意河流与渤海环境保护，治理水质污染，追求高质量的经济发展，其次是，注重制造业和服务业协调发展。现代服务业的大发展需要发达的教育产业支持，葫芦岛在高等教育发展方面可以借鉴美国芝加哥创办一流大学的经验，在未来发展中，集中全市的力量，包括发挥民营企业的积极性，创办类似芝加哥大学一样的辽西大学，为城市长远发展奠定教育基础，增加人文气息。葫芦岛沿着滨海发展新区是富有远见的成功规划，在具体的城市设计中需要反思商业和城市设计脱节的问题。一般在城市新城的中心部位设置城市广场，广场的周边要预留较大商业区域，设置环形转盘时候地下交通应该全部连通，为十字路口周边商业聚集创造方便条件，但这里以葫芦岛龙湾新区规划与商业网点规划脱节而导致招商困境为例来说明，在开发过程中，不要急于开发商贸区。我们建议开发居住区和行政办公区，后开发商贸区，避免低水平开发浪费土地资源。图2 葫芦岛飞天广场三.城市设计与商业网点规划一体化设计的理论基础我国城市规划和城市设计脱节，主要表现在简单粗放，短视随意，并缺乏有机的系统整合，功能模块缺乏空间和时间上的延续性，不能对城市发展形成驱动。多数城市规划仅限于满足城市生活的基本需要，商业布局70%左右不合理，居民生活不够便利，缺乏舒适性的考虑，对生活空间缺乏美学的思考，其结局是诞生大量没有个性的水泥建筑空间城市，城市历史文脉断裂。城市设计主要目标是改进人们的生存空间和环境质量和生活质量。城市设计对特定区域进行系统的区域性设计，避免了各个单体项目的互不联系，形成良好的城市形态。我们在亚洲的邻居之一――新加坡是典型的花园城市，城市居民的生活品质高，犯罪率低，非常值得我国城市建设和管理者学习。新加坡很早就开始了城市设计和商业规划的一体化实践，不仅规划有核心商业区，而且新加坡的居民区建设与邻里中心建设结合，这种规划思想引进到苏州工业园区，得到了较好效果。图3 苏州工业园区邻里中心城市商业网点规划是城市规划的一个重要组成部分，一方面是政府宏观调控第三产业发展和具体管理商贸流通活动的重要手段;二方面城市规划需要考虑居民的生活质量，商业设施与居民生活密切;三方面城市商业网点对能否提升城市形象和提高城市品位至关重要。从城市商业网点对城市供电、供水、交通、防灾等诸多方面的影响看，随着我国城市商业网点规划条例的颁布实施，城市规划部门必须征求商业部门意见，只有做好城市商业网点规划，并与城市其他基础设施规划统筹安排，才能保证城市正常运转，保证整个城市功

能的正常发挥。四.城市规划与商业网点规划的实践案例――沈阳长白岛新城规划及其实施 202_年5月16日，历时三年，百易其稿，凝结了众多专家、领导心血的《沈阳长白岛控制性详细规划》在沈阳市城市规划委员会第六次会议上获得原则通过。确定了“和谐岛城”的基本规划理念和“一岛、两带、两心、多点”的空间构架。明确了长白岛“人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游”的六大功能定位和“自然、生态、和谐、现代”的四大开发主题。《沈阳长白岛控制性详细规划》是由国内规划设计界享有盛誉的上海同济城市规划设计院主持设计的，其规划设计是依照“科学性、先进性、前瞻性和可操作性” 四大原则进行的。《规划》按照高于全市城市规划标准，结合详细的水系、绿化、基础设施、公共建筑等专项规划和分区规划，明确了主要的控制指标，形成了周密的控制指标体系，用于指导长白岛的招商引资和开发建设，以确保“高起点、高水平、大手笔”的新城建设风貌。《规划》的通过，意味着沈阳人翘首祈盼多年的水乡岛城之梦终于变成了触手可及的现实，未来3-5年，一个以水为魂魄，以树木为骨骼，以生态为特征，以和谐为理念，经济发达、功能齐全、文化繁荣、保障健全、环境优雅、百姓共享的现代化滨水岛城必将以其迷人的身姿骄傲地展现在世人面前!下面结合长白岛规划图，具体说明商业网点规划在整体规划中的作用。《沈阳长白岛控制性详细规划》的设计原点： ●长白岛门户，未来发展热点 ●交通便捷，临近商业中心 ●以浑河景观带为依托，倾力打造适宜人居区域。城区内河的作用 ：城市内河在城市生态建设、拓展城市发展空间方面显示出不可替代的意义;对周边小气候的积极作用、对市民健康的积极影响日趋得到广泛的认同;所以对自然资源的发掘、利用就成为我们规划设计的起点。图4 沈阳长白岛CBD土地利用规划截至202_年末，长白岛已投入拆迁资金39亿元，腾迁土地6350亩。已修建总长26公里的主次干道13条，路网面积86万平方米，岛内岛外路桥畅通，出岛进岛方便快捷。自来水厂、变电所、污水泵站、雨水泵站、燃气、热源、电信等配套设施也已同步完成。总面积42万平方米的长白岛森林公园和占地74万平方米的沈水湾高尔夫球场已交付使用。全长5公里的内河水系、10座景观桥和两岸绿地公园08年也将投入使用。在实施规划过程中，各大发展商提出了自己的建议，将十字路口商业作为一个重点，由于目前入住率不够，因此在短期商业以生活超市等为主，从长期角度看应该建设成为以超市和百货作为主力店的区域性购物中心。图5 沈阳长白岛规划设计效果图酒吧区是整个区域的亮点之一，我们建议将五星级酒店建设在沿河地带与CEO会所的高级商业设施结合，形成沈阳最漂亮的水景酒吧和美食街区。五.如何解决新区建设停顿的重大问题最后，笔者在这里针对目前宏观经济不景气带来的大量新区建设停顿中的重大问题，结合笔者国内外大量案例的研究，和多年区域规划以及招商策划的实践经验，提出以下思路，抛砖引玉探讨城市新区建设难题的解决方案。1.以新的方法论审查和完善整个新区的规划方案，运用城市设计与商业规划及旅游规划的三结合的方法论。作者于202_年在千亩大盘研究中首先提出了建筑规划设计和城市商业规划和旅游规划相互结合的思想，在此基础上，考察数个城市新区，与国外城市新区进行比较研究，从大盘到城市需要更深入地思考城市设计与商业规划的结合，日本横滨的城市设计对我们有很大启发。横滨在70年代就确定了城市设计的七个目标：

(1)通过保证安全创造令人愉悦的开放空间的数量，保证步行者的权力。(2)尊重地形学和绿化的地域自然特点。(3)尊重地方的文化和历史遗产。(4)丰富绿化和开放空间。(5)维护沿河和滨海开放空间。(6)增加人们相互交流和接触的公共场所。(7)既要有形式的美，又要有内容的善。通过七十年代开始的城市设计和良好的实施，横滨成为亚洲最美的城市。据说，横滨拥有的大公园占地就达600多公顷，其中既有古典式园林，也有现代化公园，街心花园更是数不胜数。此外，横滨市郊区还有5400多公顷林地。难怪这里被称为“亚洲绿化最好的城市”、“东京的后花园”。在不少日本人看来，东京是大展宏图的职场，横滨则是让人安静休息的家。有人曾经这样评价：“这座城市拥有一种能让人安静下来想想心事的魅力。” 横滨港区是最能够认识横滨的地方。在这里，有大楼林立的“未来港口21”建筑群(简称MM21)。MM21是在1989年层举办横滨博览会的旧址上兴起的一座近未来都市。摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船“日本丸”等周围各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，是代表横滨的新开发区。图6 日本横滨港口城市夜景通过总结国内外城市设计实践，我提炼出来城市设计与城市商业网点规划和旅游规划相结合的方法论。运用新的方法论，我们需要重新研究限于停顿的新区建设，在建设思想上是否存在偏差，新区发展的真正动力是否清晰。2.精心规划城市主导产业，依靠新城区实现产业升级，占领产业链上端事实证明，单纯依靠房地产开发推动新区建设的思路过于单一，一旦遇到房地产低潮就不可避免限于停顿。世界经济危机告诉我们，中国的简单出口加工业，缺乏技术含量，处于产业链条下端，是经济危机时候最容易受到冲击的。我们需要了解产业链条分工，警惕西方发达国家的产业链阴谋，他们习惯于引导中国安于在产业链条低端，破坏中国的生态环境，依靠廉价劳动力取得不稳定的低收入。只有占领产业链条上端，生产具有技术含量的符合市场需求的产品，产业升级的目标才能实现。主导产业蓬勃发展，必然带动办公、居住等房地产产业发展。产业升级需要增加研发经费，创造更多自主知识产权成果，需要吸引研发人才，因此，新区建设要首先立足满足研发和高级管理人才的生活要求和学习要求，营造良好环境。形成主导产业与房地产协调发展的局面，进而带动商业发展，促进新区的可持续发展。3.新区建设的步骤与次序 目前国内大多数新区开发都是以政府大楼和居住区为主，实际上新区建设还应该考虑产业园区和城市综合体和商业街区建设，新城的核心区需要进行专门的城市设计，涵盖城市广场、城市综合体和商业街区、重点写字楼，一般要将主要商业设置在新城广场位置，广场地下设置充足的公共停车位，为新区后续开发提供平台，为新区建设提供重要的活动舞台。在规划规划多个新区的时候，要分轻重缓急，集中力量建设一个新区，并形成法定文件由人民代表大会批准，避免因为行政领导更迭而随意改变战略决策，人大常委会应该发挥监督作用，避免政府领导的随意性主观决策，浪费纳税人的钱。

第二篇：城市商业网点规划

城市商业网点规划

1、城市商业网点规划的定义：是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。

2、城市商业网点规划的原则：（a）以人为本，远近结合，协调发展的原则；（b）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；（c）大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；（d）坚持可持续发展的原则；（e）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；（f）技术进步的原则。

3、城市商业网点规划的主要内容:

3.1城市商业中心的规划布局（a）名称、区位；（b）在城市商业中的地位和功能；（c）消费服务定位、主力业态与特色要求；（d）总规模和大型零售网点的数量；（e）业态结构调整的重点。3.2 区域商业中心的规划布局。3.3社区商业的规划布局（a）优先发展的零售与服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积；（b）主要零售与生活服务业网点的商圈半径。3.4 商业街的规划布局（a）名称、区位（含长度）；（b）商业历史与人文环境特征；（c）消费服务定位的特点；（d）主力业态与配套的商业设施；（e）打造特色商业街品牌的重点。3.5 农产品批发市场的规划布局（a）相对均衡的布局要求；（b）主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径；（c）主要农产品批发市场改造的重点；（d）主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。3.6 生产资料批发市场的规划布局（a）主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能；（b）主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域；（c）主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区；（d）主要生产资料批发市场改造的重点。3.7 其他商品交易市场的规划布局（a）商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用；（b）主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色；（c）主要商品交易市场改造的重点。3.8 物流基地的规划布局（a）城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求；（b）主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点；（c）主要物流基地之间的互补与配套；（d）主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向；（e）城市物流体系与区域性物流体系的关联。3.9城郊商业的规划布局（a）重点发展的商业网点；（b）发展现代流通方式的主要任务；（c）利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。3.10 其他类型商业网点的规划布局旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。

4、城市商业网点规划的主管部门：国家商务部、地方商务主管部门

5、目前国内城市商业网点规划的进展情况根据国务院商务主管部门的要求，目前已经完成了所有36个大中城市的商业网点规划，249个地级城市已基本编制完成，369个县级市的商业网点规划工作从202_年起，已在全国正式启动。

6、城市商业网点规划的主要专业机构目前国内经国家商务部推荐的城市商业网点规划的专业机构有4家：中商商业发展规划院、上海同济大学城市规划设计院、中国人民大学商学院、国家发改委咨询中心。附：我国城市商业网点规划、建设及其管理实践本文为作者202_年10月在国家商务部组织的对40多个亚非发展中国家援助计划的讲课内容，内容全面、准确、科学地反映了我国城市商业网点规划的背景、内容及其实施原则。

一、我国城市商业网点规划的背景我国非常重视规划的编制工作，据统计,我国经法律授权编制的规划至少有83种。根据编制主体、核心内容、调整与规范的对象及实施主体，可分为两类，属于综合性规划有6种（包含国民经济和社会发展规划、人口发展规划、城镇体系规划、城市总体规划、土地利用总体规划、国防建设发展规划），属于部门（专项）规划的有77种。由于城市规划是有关人居环境发展、建设的综合性规划，其函盖的范围较广，因此，相当一部分专项规划都纳入城市规划系列。从城市规划编制体系来看，主要包括城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划。城市总体规划中明确的主要专项规划包括：交通规划、市政公用工程规划、工程管线综合规划、绿化景观规划、历史文化保护规划等。目前，大部分专项规划都是由各业务主管部门牵头负责编制。如商业网点规划（商务主管部门）、环境保护规划（环

保管理部门）、旅游发展规划（旅游管理部门）、道路交通规划（交通管理部门）等。进入21世纪以来，我国高度重视商业网点建设的规划和宏观调控，国务院总理和分管商务工作的副总理都多次批示，要抓紧制定商业网点规划。按照要求，国家商务主管部门已分批推进了大中城市、地级城市、县级市的商业网点规划工作，目前，全国360多个县级市的商业网点规划编制工作正在有条不紊地开展。

二、我国城市商业网点规划编制的内容与方法

（一）基本原则

1、商业网点规划要与城乡规划相结合用地布局、交通分布

2、商业网点规划要与当地经济发展水平相结合数量、规模、档次和业态，为将来发展留有余地

3、商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合新型零售业态，传统零售业态老城区、新城区、居住区

4、大型商业设施建设与中小商店的生存发展相结合多层次和多样化的需求，创造更多的就业岗位

5、规划的调控功能与市场机制的基础作用

相结合业态与形态、适度竞争与过渡竞争

（二）规划的范围、对象与期限

1、规划范围：城市规划区

2、规划对象：大中型零售网点、商品交易市场、生活服务设施及由各类商业网点组成的商业功能区（商业中心区、商业街等）

3、规划期限一般与城乡总体规划期限一致。近期 5 年，远期20年。

（三）规划目标

1、形成2x3的目标体系

2、确定目标的原则和方法目标的确定要考虑城市定位、产业特点、经济状况、历史人文资源等要素，进行综合分析。指标的确定一般有直接获取法、经验借鉴法、计量经济学法三种基本方法。

（四）编制规划的核心任务

1、抓重点——重点规划城镇商业体系，实现城乡协

调发展；——重点扶持龙头企业，发挥商贸业在城市经济发展中的先导作用；——重点建设城市商业核心区，带动城市发展，展现城市风貌

2、突特色——突出研究消费特征与商业发展的关系——突出研究支柱产业与商业发展的关系——突出研究地方文化与商业发展的关系

3、引方向——引导传统商业向现代商业转变；——引导商业网点区域合理分布；——引导商业网点合理建设规模；——引导社区商业符合相关标准规范

（五）规划文件的组成一般分为规划文本、规划图则、附件（规划说明和基础资料）三大部分。规划文本和规划图则具有同等法律效力，附件是对文本的解释和补充。

（六）规划的基本流程（一般是委托专业的编制机构）

1、基础调查（1）调查目的研究商业发展现状，为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑。（2）调查的范围与内容主要调查城市建成区内各类商业网点的位置、规模、经营情况等，以及由这些网点所组成的商业功能区（如

商业街、商业中心区）。（3）调查类型和方式调查类型：重点抽样或普查调查方式：现场踏勘、调查问卷、座谈会（4）资料收集规划类——城市总体规划及必要的专项规划、最近的五年发展规划、第三产业/服务业规划统计类——城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目资料类——政府工作

报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等

2、分析研究分析研究是规划说明的重要组成，是探寻商业发展出路确定商业发展目标和商业定位的重要依据。主要包括商业发展环境分析、商业发展现状与趋势分析（1）商业发展环境分析——区位分析地理区位：自然条件、区域位置、交通环境等情况分析经济区位：通过区域城市的对比分析，确定城市在区域中的地位，制定发展目标与发展战略——交通分析内部交通：城市用地与内部交通的关联外部交通：对外经济联系——经济分析对人口

结构、地区生产总值、产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析——产业分析产业发展特点，研究主要产业（特色）产业与商业网点建设的关联性（2）商业发展现状与趋势分析——总量分析网点总量、面积总量（已建、在建、拟建）、就业总量——结构分析行业结构（购物、餐饮、娱乐等）、业态结构、规模结构——布局分析网点分布、功能区分布——经济表现分析人均销售额、地均销售额、经济贡献——发展趋势分析通过问卷对居民收入情况、消费结构、消费倾向等进行分析，作为确定商业网点规模、布局的重要支撑。

（七）规划编制的内容要点

1、商业中心区城市商业网点规划界定的商业中心区主要包括三级，即城市商业中心、区域商业中心、社区

商业中心。在城市外围形成城镇商业中心，作为城市商业体系的重要补充。

（1）商业中心区规划影响因素城市的商业中心规划大致有两种情况：一是历史形成的商业集聚地，加以改造和优化提升；另一种是新培育的商业中心。商业中心形成与规划主要有以下影响因素：•城市形态（同心圆、带形、扇形、组团式）•人口分布（人口密度、居民点分布、外流人口情况）•交通可达性（传统交通、现代交通）•城市规划（城市布局、交通规划、商业用地规划）•城市景观（人文景观、自然景观）（2）商业中心区规划要素•功能定位•区位•规模•发展与控制导引A、大型商业网点布局B、配套公共设施C、发展方式引导

2、商业街商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精

华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。分为综合性和专业性商业街两类。规划要点：•长度：一般情况下应在500米-800米，最长在1000米-1500米，步行街更应该注意考虑长度问题，最好不超过1000米•宽度：宜在20米-30米•营业面积：不宜过大。一条商业街有20万平米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值•商业建筑不宜过高

3、商品交易市场规划商品交易市场是指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。按营业面积与营业额划分可分为大型批发市场、中型批发市场、小型批发市场；按集聚形态划分可分为单体批发市场、批发市场群、批发市场园区；按经营商品划分可分为农产品市场、生产资料批发市场、工业消费品市场、旅游商品市场、特种商品交易市场。商品交易市

场规划要点:A、影响因素分析——对产业、交通、物流、城市规划建设等分析。

B、市场现状分析——对市场空间分布、形成原因、市场规模、交易额、行业结构、建设水平等分析。C、区域分析——分析其在区域经济中的地位和作用，以及与周边城市商品市场体系的互补与互动分析。D、商品流向分析——确定商品流向特点，为地产地销、外产地销、地产外销、外产外销或过境贸易等。专业的批发市场要按照市场集聚、布局集中、功能集成、经营集约的原则规划建设。

4、社区商业规划社区商业在城市商业网点体系中处于基础地位，以满足社区居民日常生活消费为主，社区商业规划要充分体现以人为本、便民利民原则。社区商业要具备以下基本服务功能：一是购物功能；二是餐饮服务功能；三是综合服务功能；四是家政服务功能；五是维修服务功能；六是现代服务功能。（1）社区商业规模表 社区商业服务设施规模控制指标单位：M2/千人大型社区（3-5万人）中型社区（1.0-1.5万人）小型社区（1000-3000人）建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积总指标 1668-3293(2228-4213)2172-5559(2762-6329)968-2397(1338-2977)1091-3835(1491-4585)362-856(703-1356)488-1058(868-1578)商业服务 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400注：该资料根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）(202_修改版)整理。表 社区商业网点配置要求人口规模 商业网点配置要求202_人 设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点5000人 增设综合超市、服务类店铺2万人 增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店5万人 增设社区型综合超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家

政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所10万人 增设大型综合超市等。

（2）规划要点根据居民的消费水平和生活需要，合理配置社区商业必备性业态和选择性业态。必备性业态——指满足基本生活消费需求的业态，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求。选择性业态——指满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。主要

包括社区购物（邻里）中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房等。

（3）规划布局社区商业应尽可能使商业设施与居住区分离。按照建设社区商业的空间形态，社区商业布局可分为沿街式、组团式、多点式等建设形式。

三、我国城市商业网点规划的实施

（一）实施的主体城市商务主管部门和城市规划建设部门。

（二）实施措施

1、建立规划管理体系制定商业网点规划实施管理办法和商业网点规划定期修编制度。通过建立基础信息库和管理信息系统，完善商业网点建设管理的行政方式，强化政府的公共服务职能。

2、建立听证会制度对大中型商业网点（主要为营业面积5000平方米及以上的大中型零售网点和商品交易市场）的建设，由商务主管部门及相关职能部门组织召开听证会，对其设立的可行性进行论证，使大中型商业网点开设符合城市规划和商业网点规划。大

型商业网点建设完成后，不得随意改变其使用性质。

3、定期发布建设指南根据城市发展重点和规划要求，提出商业网点建设的阶段性目标，定期发布建设指南，向社会公布阶段性的鼓励、允许发展及限制、禁止的设施项目的类别，引导社会投资。如北京每年都发布商业建设指南。

4、制定商贸业发展支持政策财政上每年安排一定资金，用于现代流通业态培育、专业市场整合改造、重点流通项目建设的贷款贴息和补助；税收上实行一定的免税、返还、奖励政策，鼓励商贸服务业的发展；管理上简化流通企业审批手续，放宽经营限制，理顺跨区经营的直营连锁企业公司工商登记及财税关系。

5、重视人才培养和先进管理技术应用鼓励商业企业运用现代信息技术建立和完善供应链管理，提高企业的组织化和规模化程度。支持开展流通领域职业培训和继续教育活动，引导和鼓励企业加快培育中高级经营管理人才，培养多层次、多样化的人才梯队

第三篇：城市商业网点布局规划问题研究.doc

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城市商业网点布局规划问题研究

作者：王文成来源：《北方经贸》202_年第08期

摘要：城市商业网点布局与规划目的是从政府层面对提升城市交易功能和促进经济发展进行指导、管理；城市商业网点规划应与经济发展、产业发展、持续发展、城市发展紧密结合。哈尔滨市松北区自身网点规划建议是：加强政府调控及服务能力；加快商业法制建设步伐；扩大对外开放。

关键词：商业网点；规划；布局；城市

中图分类号：F712.9 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（202_）08-0073-02

一、引言

城市商业网点规划，是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。[1]

城市是经济活动的核心载体，因而自然成为商业活动的中心。全社会都在讨论城市经营目的在于如何提高城市自身整体价值，为城市可持续发展提供长久动力。[2]城市经营一项核心内容就是城市总体规划与建设，它包括城市商业网点规划，而商业网点规划布局会形成各具特色的商业区，它们会在不同层面上推动着城市二三产业发展。

制定和实施城市商业网点布局规划，是构建一个地区商业发展框架主要手段，也是促进商业可持续发展重要举措。近年来，我国商务部积极推动中心城市商业网点规划的编制工作，科学合理的城市商业网点规划布局，对保障公平市场竞争秩序，创建网点布局合理、业态丰富的购物和消费环境，提高居民生活质量，将发挥有效作用，势必对城市和谐发展起到积极促进作用。[3]

哈尔滨市松北区是哈尔滨市委市政府提出的 “北跃、南拓、中兴、强县”城市发展目标中的重要一环，松北区的商业网点布局规划效果不仅影响哈尔滨市的发展战略，同时因其所处地理位置重要性，对黑龙江省西部哈大齐工业走廊和黑龙江北部大兴安岭、黑河、伊春等地区发展也将产生重要影响，因此哈尔滨市松北区商业网点规划既要考虑自身发展需要同时又要做到立足哈尔滨，服务黑龙江，扮演好带动全省经济桥头堡的角色，为全省经济发展做出相应贡献。

二、规划相关因素

城市商业网点布局规划不是孤立的专项规划，不能“就商业论商业”，而是处理好商业网点布局与经济发展、产业发展、持续发展、城市发展等方面关系，做到统筹考虑、科学规划。

（一）经济发展

通过对哈尔滨经济发展状况、消费群体分布和购买力水平分析，应认真确定商业网点数量、规模、档次，避免结构失衡、布局失控等现象，充分发挥商贸服务业的导向作用，更好地促进一二三产业协调发展。哈尔滨市作为国家老工业基地改造重要城市，松北区利用此发展契机及地缘优势配合国家经济政策需要，更快更好地规划其二三产业布局。

（二）产业发展

坚持与旅游、文化、会展、制造等产业的互相配合，联动发展，以创造新的市场需求，开发新的商业空间，提供新的商业服务，吸引更多的外来消费。通过与其他产业的结合，实现传统商业文化与现代商业潮流的有机组合，提升城市形象，促进商贸业和相关产业的共同发展。“北国水城”理念的提出也为处于水城松花江北岸核心区域的松北区带来以生态休闲旅游发展的新商机。

（三）持续发展

商业网点布局规划应符合城市环境综合治理、环境保护和交通通畅的要求，从而切实维护市民的合法权益，充分体现“以人为本”，在不断提高市民的生活质量的同时走可持续发展的道路，促进社会、经济、生态的协调发展。

（四）城市发展

规划应纳入哈尔滨市总体规划、国民经济和社会发展规划。根据城市功能定位、发展方向、步骤及实施政策等来确定商业规划布局、业态、规模、政策。任何商业网点的布局以及业态的设置应与社会经济发展相匹配，并具有前瞻性，起到超前引导的作用。

三、规划理论创新

城市商业网点布局规划内容涵盖城市规划、产业经济学、旅游学、市场营销、交通工程学等各个学科，因此必须在规划理念上博采众长、与时俱进，形成现代商业、休闲生态商业、交通枢纽商业“三位一体”的全新规划理念。[4]

（一）树立现代商业理念

城市经济发展，需要现代商业发展需求相适应。除传统的已规划建成的盛恒基自助购物广场、红星美凯龙公司拟投资兴建的大型家具建材广场等商业网点项目外。松北区内有哈大、哈绥、哈黑等高速出口、辐射黑龙江西部和北部城市，路网四通八达，为现代物流体系建立打下

基础。得天独厚的地缘条件对价值流通增长方式、优化产业结构、提高流通质量起到关键推进的作用。应在此基础上大力规划已建和在建的物流、仓储、批发等项目，诸如位于松北区松浦镇三环路北侧，集家具、小商品、机电、鞋帽、服装等占地面积80万平米批发物流配送中心；松北区滨洲铁路线与哈大高速公路之间的三角地块内，用地面积近四十万平米现代化仓储物流集中区；汇集东北稀缺资源（山珍、土产、果蔬、乳品）的润恒国际特色食品集散地、大型冷库群等。因此松北区商业网点规划应着力发展连锁经营为主导经营方式，推动业态创新。按照国际商业发展规律，各种商业业态出现具有一定规律性，松北区商业应随着哈尔滨市经济的发展、消费水平提高，积极引进新业态，积极探索和实践业态专业化和细分化，促进业态结构合理化。松北区规划中的金融商务中心，依江而建紧邻松花江北岸，在松北区域总用地面积达13平方公里。该金融中心必将是松北区未来重要商业区域中心之一。另松北区规划的科技创新城，经过近两年的发展，随着创新创业大厦和黑龙江国际农业科技创新中心两座地标性建筑建成，也已形成相当规模，科技商业发展后劲势必为松北区带来新的发展动力。

（二）增强休闲生态商业理念

哈尔滨被称为“北国冰城”，是因为哈尔滨的冰雪旅游。自202_年6月哈尔滨市政府大力推广发展生态旅游这一主题，提出打造“万顷松江湿地，百里生态长廊”的城市新景观，“北国水城”这一城市新名片把哈尔滨夏季松花江湿地旅游再一次推向全国。松北区恰好处于这一核心区域。随着人们生活水平提高和体闲游憩时间增加，已不再满足单纯物质消费，而是去寻找新的价值和人生体验。松北区利用原有的太阳岛月亮湾休闲度假村、黑天鹅度假村及各类休闲度假中心，再加上历史原因形成的渔村品三江名鱼等休闲度假方式。这种需求的多样化给集购物、娱乐、餐饮、交际、游憩等多种功能于一体的商业网点提供发展空间，也促使商贸业向体闲化方向发展。位于松北区万宝镇葡萄园园区——绿色蔬菜水果大市场，是发展特色瓜果、蔬菜市场和生态观光旅游购物市场。因此松北区应在未来几年逐步规范和引导这一新商业网点规划布局建设，构建网络化的旅游服务载体，推进旅游服务向景点的渗透，增强旅游服务的功能，带动休闲、生态商业网点布局。

（三）重树交通枢纽商业理念

城市地面公交线路较为集中的区域、长途汽车站点、地铁站点、轻轨站点、火车站、机场、港口码头、高速公路体息区域等城市交通枢纽站点和区域，是城市人流密集高地，应随着这类交通设施的建设、发展，充分挖掘商业价值，配置便捷性的商贸服务业网点，适应乘客购物、餐饮、体闲、娱乐、服务等多种需要。商品交易市场的规划布局应充分发挥城市道口交通便利的特点，在谋求自身更好发展的同时提升城市景观水平、美化城市形象。

随着松浦大桥、阳明滩大桥相继建成通车，包括预计202_年10月底正式投入使用哈尔滨火车北站及已经在规划中的过江隧道、地铁4号线等逐步建成投入使用，围绕以上交通节点适当规划，积极引导必将为商业网点规划带来新契机。

站在哈尔滨市政府“北跃”战略规划前沿，实现哈尔滨人“一江居中，两岸繁荣”的宏大梦想。松北区树立“以水定城、科技兴城、金融繁城、生态新城、交通捷城”的发展理念，对松北区未来城市商业网点发展规划起着监督和指导作用。

四、规划实施建议

落实城市商业网点规划是一项涉及区域经济和社会发展各个方面的系统工程，综合运用经济、法律和行政手段，加大调控和管理力度，优化市场资源的合理配置，保障规划的有效实施。

（一）加强政府调控能力及服务能力

1.依法实施规划，保证权威性和稳定性。将商业网点布局规划纳入城市总体规划之中，经法定程序批准实施，使之具备法律、法规效力。依据本规划，进一步做好网点规划以保证规划配套性、可操作性，促进企业参与投资、开展经营，才能更好地引导企业按规划进行选址布点，避免商业网点的开发建设杂乱无序。

2.加强部门间协作，发挥行业协会作用。商业网点规划实施涉及到各部门、各行业，是一个跨部门、跨行业系统工程，因此要求政府各职能部门密切配合，切实有效地解决实际问题，提高宏观管理效率，保障规划实施。充分认识、发挥行业协会等中介组织作用。

（二）加快商业法制建设步伐，保障商业有序发展

1.健全和完善商业法制。针对哈尔滨市商业领域存在主要问题，松北区应重点加强商业发展规划、网点建设和管理、市场规范等方面的法制法规建设，完善有关商贸服务业的地方性法规，如鼓励连锁经营、商业信息化、规范市场主体、维护合法经营、促进公平竞争，依法强化市场监督管理，规范市场经济秩序。

2.规范市场准入秩序。在规划区域内，松北区新建、改建和扩建大中型商业网点，在建设用地、规划选址、建筑设计和开发建设等方面须按照《哈尔滨市商业网点布局规划》和国家的相关规范执行新建大型零售商业设施项目应形成联席会议制，由政府相关部门参加，按照规定批准建设。

（三）继续扩大对外开放，做好招商引资各项工作

1.突出重点项目招商引资。将重点商业网点项目纳人招商引资工作重点，要广泛吸收国外资本、国有资本、民营资本共同推进重点商业网点项目的发展。采取主动上门招商、适时举办招商推介会等方式，有针对性地推介重点商业项目，扩大对投资商的影响力。

2.创新招商引资方式。一是对重点商业项目进行包装、策划和宣传工作，树立项目品牌，实施品牌战略，推动品牌招商；二是每年根据重点商业项目的特点，策划招商主题，实行主题

招商；三是健全招商网络，采取代理招商、委托招商、以商引商、上门招商、网上招商等多种方式招商；四是搞好软硬环境建设，实行环境招商和形象招商。

3.实施“商业开发商”制度。在商业功能服务区、商业街、商品交易市场、购物中心等重点商业项目中，实施发达国家近十年来普遍实行的“商业开发商”制度，即商业设施建设由具有商业开发能力和资质的专业机构承接。商业开发商应该具有商业开发的经历和业绩，有物业管理的经验和业绩，有与商业经营相关业务的知识和能力，有国际视野和商业设施设计能力。参考文献：

[1] 陈志诚，侯 雷.探索有效的规划控制与引导模式——浅议城市商业网点规划新的范型[J].城市规划，202_（4）：26-29.[2] 刘晓峰.关于北京、上海商业网点规划的综述[J].商场现代化，202_（32）：21-22.[3] 孙钦毅.徐 键.半城市化地区商业网点规划思路初探——以广州市萝岗区为例[J].华南师范大学学报（自然科学版），202_（12）：23-24.[4] 钮卫东.徐克明.城市商业网点布局规划与建设研究——以苏州市为例[J].城市建设，202_（28）：91-92.

第四篇：城市商业网点规划编制规范

城市商业网点规划编制规范总则

1.1 为提高城市商业网点规划编制的质量和水平，根据国家关于规划编制工作的有关规定，特制定本规范。

1.2 城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。

1.3 编制规划必须广泛征求各方面意见，提高透明度和社会公众参与度。

1.4 各地城市商业网点规划要根据本城市的商业定位，体现本城市商业特色。

1.5 城市商业网点规划要与城市总体规划相衔接，服从城市总体规划。

1.6 编制规划除应符合本规范要求外，还应符合国家、行业和地方有关标准的要求。

1.7 城市商务主管部门为城市商业网点规划的编制单位，会同有关部门负责城市商业网点规划的制订工作。

1.8 本规范适用于全国地级以上城市（含县级市）商业网点规划的编制。2 规划程序

编制规划按照调查研究、规划文件编写以及规划论证的程序进行。

2.1 调查研究

编制规划必须深入实际，搞好商业网点调查，并充分调查研究城市经济与社会发展、交通、人口分布等情况，取得准确的基础资料，并进行深入研究。

2.2 规划文件编写

在对基础资料进行分析研究的基础上，进行规划文件的编写工作。规划文件的编写应符合本规范条款3的规定。

2.3 规划论证

规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料，并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。

2.4 规划修改、完善

论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善，对未采纳的意见，应作出书面说明。

2.5 规划上报

规划编制完成后，应当按法定程序上报市政府批准，发布施行。规划文件

规划文件包括规划文本、规划说明、基础资料研究、规划图则四个部分。

3.1 规划文本

规划文本是对规划的各项目标和内容提出规定性要求的文件。要点包括：

3.1.1 总则

（a）规划的作用；

（b）规划的依据；

（c）规划的对象、范围；

（d）规划的期限。

3.1.2 规划的指导思想

（a）贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；

（b）反映优化市场布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率的主导思想；

（c）体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。

3.1.3 规划的原则

（a）以人为本，远近结合，协调发展的原则；

（b）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；

（c）大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；

（d）坚持可持续发展的原则；

（e）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；

（f）技术进步的原则。

3.1.4 发展目标

结合城市实际情况，分别按照近期与远期提出。

3.1.4.1 总体目标

（a）城市商业网点的总规模、结构与布局方面的目标；

（b）城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标；

（c）城市商业对当地经济的贡献指标；*

（d）城市商业在区域商贸发展中的地位与功能目标。*

3.1.4.2 具体目标

（a）城市商业中心、区域商业中心、社区商业的总规模、商业街、结构与布局方面的目标；

（b）农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标；

（c）生产资料批发市场建设、调整与改造的目标；

（d）其他商品交易市场建设、调整与改造的目标；

（e）物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；*

（f）城郊商业发展的目标；

（g）商业网点建设管理制度建设的目标。*

3.1.5 规划布局

3.1.5.1 规划布局的总体概括

3.1.5.2 城市商业中心的规划布局

（a）名称、区位；

（b）在城市商业中的地位和功能；

（c）消费服务定位、主力业态与特色要求；

（d）总规模和大型零售网点的数量；

（e）业态结构调整的重点。

3.1.5.3 区域商业中心的规划布局。其要点参考3.1.5.2。

3.1.5.4 社区商业的规划布局

（a）优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积；

（b）主要零售与生活服务业网点的商圈半径。

3.1.5.5 商业街的规划布局

（a）名称、区位（含长度）；

（b）商业历史与人文环境特征；

（c）消费服务定位的特点；

（d）主力业态与配套的商业设施；

（e）打造特色商业街品牌的重点。

3.1.5.6 农产品批发市场的规划布局

（a）相对均衡的布局要求；

（b）主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径；

（c）主要农产品批发市场改造的重点；

（d）主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。

3.1.5.7 生产资料批发市场的规划布局

（a）主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能；（b）主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域；（c）主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区；

（d）主要生产资料批发市场改造的重点。

3.1.5.8 其他商品交易市场的规划布局

（a）商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用；

（b）主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色；

（c）主要商品交易市场改造的重点。

3.1.5.9 物流基地的规划布局*

（a）城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求；

（b）主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点；

（c）主要物流基地之间的互补与配套；

（d）主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向；

（e）城市物流体系与区域性物流体系的关联。

3.1.5.10 城郊商业的规划布局

（a）重点发展的商业网点；

（b）发展现代流通方式的主要任务；

（c）利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。

3.1.5.11 其他类型商业网点的规划布局

旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。

3.1.6 附则

（a）规划成果的构成；

（b）规划解释权的规定；

（c）其它需要说明的事项。

3.2 规划说明

规划说明是对规划文本的具体解释和对规划工作的补充叙述。要点包括：

3.2.1 规划文本的详细说明；

3.2.2 规划的过程说明；

3.2.3 商业网点的现状分析

3.2.4 术语和若干问题的说明

3.3 基础资料研究

基础资料研究是对引用资料的归纳性说明。要点包括：

3.3.1 调查资料汇编；

3.3.2 参考资料的说明。

3.4 规划图则

3.4.1 主要规划图则包括：

（a）商业网点现状分布图；

（b）城市商业中心、区域商业中心规划图；

（c）商业街规划图；

（d）农产品批发市场规划图；

（e）生产资料批发市场规划图；

（f）其他大型商品交易市场规划图；

（g）物流基地规划图；*

（h）营业面积5000平方米以上零售网点规划图；

（i）其它需要的规划图纸。

3.4.2 规划图应在城市规划图基础上绘制，条件不具备时，也可在其他形式底图基础上绘制，图幅一般为A4(297mm×210mm)。术语说明

4.1 商业网点

指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。

4.2 零售商店

指GB/T18106-202_中规定的业态类型，其中大型零售商店一般指营业面积在5000平方米以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储商店、专业店、家居中心和购物中心。

4.3 商品交易市场

指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。

4.4 物流基地

指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。它面向社会提供专业物流配送服务，对城市或区域商业流通具有骨干作用。

4.5 现代流通方式

指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。

4.6 业态结构

指在一定范围内的业态组合比例情况。

4.7 优化市场布局

指根据城市总体规划对商业网点空间布局的合理化引导，重点是对城市商业中心、区域商业中心、社区商业、城郊商业和专业特色街布局的统筹调整；对商品交易市场、物流基地布局和其他商业服务设施的统筹调整。

4.8 调整市场结构

指以满足居民消费需求变化和服务于城市产业发展为主要目的，兼顾市场资源存量改造和增量建设，注重投入产出效率，对商业网点分类比例与功能结构的优化调控。附则

5.1 本规范从发布之日起施行。

5.2 本规范由商务部负责解释。

注：带“*”部分为可选内容。

第五篇：商业网点规划考察报告

商业网点规划考察报告

商业网点规划考察报告

——州市商业网点规划考察组

7月8日至9日，以州商务局副局长王小亚为组长，市人大副主任吴乔喜、市人民政府副市长鲍忠银为副组长的州市商业网点规划（以下简称规划）联合考察组对湖南省商业网点规划红旗单位——娄底市、株洲市采取座谈会与实地调研相结合的方式进行为期两天的考察，收到了良好效果。现将有关情况汇报如下：

一、两地成功的经验

1、突出领导重视，确保组织保障有力。娄底市与株洲市在规划编制过程中都紧紧把握住组织保障有力这个关键，各项工作得以迅速全面铺开。按照国家商务部、建设部商建发[202_]18号《关于作好地级市城市商业规划工作的通知》精神，两地商务局汇报及时到位，引起两地市委、市政府的高度重视。娄底市市长亲自点名，由经验丰富的市政府副秘书长杨建军为组长，“四大家”主要领导为顾问，市商务局、市规划局局长为副组长的领导小组，在市商务局市场管理处设立了办公室，集中办公，并在经费上给予了大力支持。株洲市安排经费70万元，已拨付60万元；娄底市安排经费60万元，已拨付经费46万元，两市都在经费上给予了充分保障。202_年8月，娄底市在市政府第五次常务会议上，专题研究商业网点规划编制工作，并就工作措施、领导班子组建、规划定位、职责划分等方面形成决议。株洲市三次召开有市委、市政府主要领导参加的编制工作前期准备工作会议，为商业网点规划的编制提供了有力的领导和组织保障。

2、突出部门紧密协作，确保工作顺利推进。商业网点规划作为城市总体规划的一部分，编制并实施好规划需要政府各部门密切配合。株洲市成立了由市商务局、计划、规划、国土、财政、城建、株洲工大等11个部门组成的商业网点规划编制领导小组，娄底由市政府发文，从有关部门和单位抽调专门人员组成办公室，明确时间计划和分工，在调查、研究、修改等环节，加强了与发改委、建设局、工商局、国土局、房产局等多个部门协调，及时征求意见，得到他们的配合与支持。

3、突出调查研究，确保规划编制依据准确。两地充分认识到详尽的前期调查研究，掌握第一手资料是作好城市商业网点规划的前提和基础，娄底市政府下发了《关于协助开展城区商业网点规划编制调研工作的通知》，从商务和规划部门抽调了10多人组成调查组，分项目、分类别进行了为期两个月的广泛调研，对规划涉及布局问题进行详细分析和协商，使各区政府和各企业商业发展的局部构想与全市商业发展的整体规划融为一体。株洲市发动100余名在校本科生、硕士、博士在街头和各大小市场调查、统计，了解各市场、企业发展的思路和具体措施，建立了扎实的基础资料数据库。

4、突出编制工作思路和定位，确保了规划的科学性和导向性。娄底市与株洲市均将规划作为城市总体规划的一部分，在城市总体规划布局下娄底市以市级商业中心为主导，次级商业中心、社区商业、集镇商业为基础，以融入长株潭经济一体化为目标形成了优势互补，网外互动，市镇一体化的格局。株洲市立足于本市市场数量多、规模大，流通业发达的特点，加强专业化市场的规划设计，注重市级“总规”与各区、县详规相结合，定位准确，符合株洲市实际情况，具有很强的可操作性。

5、突出《规划》初稿修改和评审工作，确保《规划》质量和权威性。《规划》初稿完成后，娄底市工作小组三次召开有社会各界人士参加的会议，对初稿征求意见，并特邀了省内具有较高商贸及规划方面知识水平的专家、教授和省商务厅领导组成的专家组进行实地查看和评审，提出宝贵意见作出评审结论。株洲市也是三次召开有省商务厅领导、省内高校教授、市委、市政府领导及商企代表人士参加的评审会议，根据专家的意见三次修改完善稿件内容，使《规划》更具实用性和权威性。

二、两地不同的操作模式

在《城市商业网点规划》编制过程中，娄底市与株洲市分别采用了两种不同模式推进规划编制工作：娄底市《规划》的编制，从调查研究、数据收集、建立资料库、到《规划》文件部分撰写全部由政府工作人员组成工作小组，在市直各有关单位的密切配合下完成，《规划》贴近实际，操作性强。株洲市采取招标方式，借助省内高校的科研力量完成《规划》的科研和编制工作，《规划》编制领导小组结合实际情况，在湖南省商学院、湖南大学、株洲工大等五家高校投递的标书中优中选优，最后株洲工大中标，其科研小组（由两名教授、两名博士和数名硕士研究生、本科生组成）在6名政府工作人员指导下，完成《规划》编制工作，其《规划》理论性强、科研层次高。

三、两地遇到的共同难题

1、法制保障乏力。目前全国及地方性的法律都缺乏对《规划》编制依据等方面的明文规定，商业网点规划的实施者法律地位不明。如果两地没有领导高度重视、协调，仅靠商务部门很难完成工作；二是由于没有法律规定，在《规划》实施措施等相关章节缺乏听证、会审、准入等措施的法律许可，形成争议大、难统一的局面，《规划》获准后实施将遇到很多困难。

2、经费保障乏力。商业网点规划不仅是一项复杂的系统工程，而且是一项关系城市整体发展的重要科研课题，如果没有足够的经费保障很难达到预期的目的。虽然娄底市政府已拨付46万元，株洲市已拨付60万元，但都只能满足规划编制的必需开支，规划编制工作人员只能靠步行搞调查、靠钢笔来撰写、靠计算器来计算、靠目测来丈量，因此对规划编制的效率和质量都带来很大影响。

四、对我州规划编制工作的建议

1、明确主体。我州是全省唯一的地市级自治州，州府所在地吉首市是一个县级市，与全省其他13个市有所不同，但省商务厅已经明确表示，将吉首的城市商业网点规划视同地市级城市的商业网点规划，要求在今年年底以前必须完成。因此，建议州政府召开一次协调会议，明确主体责任单位，即成立以贾祖霞副州长为组长，吉首市人民政府市长、州商务局局长为副组长，州、市商务局主管局长为成员的工作班子，州商务局牵头，市商务局为主抓落实，并由州政府下文确定。

2、立足于政府与院校互动。对照娄底市与株洲市两种《规划》编制工作模式，结合我州特点，建议在编制过程中分为两个部分运作。一是前期调研考察工作，以政府工作人员为主，由州、市商务局组织专门人员在深入调研的基础上，拿出具体的编制工作要点和方案。二是《规划》编写工作以科研院所为主，采取招投标的方式确定。

3、经费保障。根据娄底、株洲两市的经验，我州规划编制工作经费预算为46.9万元（详见附表），建议州、市两级政府各出一半，以保证《规划》编制工作的顺利进行以及《规划》编制的高水平、高质量。

4、立足于法律、法规启动。如果没有必要的法律、法规支撑，必将造成《规划》编制与实施脱节问题，因此建议充分利用我州民族自治州的优势，起草、通过相关的地方性法律、法规，明确编制、实施主体的法律地位，明确听证、会审、准入等措施的法律许可，为《规划》编制和后期实施启动提供强有力的依据。