第一篇：房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析

房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析

【摘要】房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两个阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、土地增值税和契税等主要税种。本文将就土地增值，根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨。

关键字：房地产企业、土地增值税、纳税筹划

纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域，所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉水整体利益最大化的纳税方案，管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。

房地产企业是目前比较热门的一个话题，在其生产经营过程中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种，通过合理地筹划能减少应上交税收，从而为企业创造更大的收益。下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述：

一、利用“起征点”选择最优纳税方案

根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20％的可免征土地增值税，超过20％的，应就其全部增值额计税。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。

例：A房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如．销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R(万元)。

(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定，增值额／扣除项目金额=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。解方程得R=128.48万元。此时可扣除项目金额为100+5.5%*128.48=107.07(万元)。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。

(2)纳税人想通过提高售价获取更太收益的最低售价。根据规定，当增值率高于20%,低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。假设提高A万元的售价，则此时允许扣除项目金额为：107．07+5.5%A增值额为：128．48+A-(107．07+5．5％A)=21.4l+94.5％A应纳土地增值税额为：(2l.4l+94.5％A)* 30％若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：A>(21.4l+94.5％A)×30％即A>8.86(万元)也就是说．最低售价应该为128.48+8.86=137.34(万元)。

综上所述：当该商品房售价R＜128.48万元时，该房地产企业可以享受到起征点的税收优惠照顾；而当128．48万元＜R＜137.34万元时, 企业应降低出售价格，使增值税额不超过可扣除增值额的20％，以享受起征点税收优惠；如果企业想通过提高售价获取更大收益，则售价R必须大于137.34万元，否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。

二、巧用利息支出选择最优纳税方案

我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用杈所支付的金额和房地产开发成本的5％以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)*5％以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10％以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)* lO％以内。

由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。

例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为A,规定的第一种扣除方式的扣除比例为5％，第二种方式扣除比例为10％。令A+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％-5％)*lOO=5（万元）。

所以当预计利息＞5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用＞5+100*5％=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为lOO*lO%=lO万元。故应该采用第一种方式。同理，当预计利息＜5万元，方案一允许扣除的开发费用＜5+100*5%=10万元，方案二可扣除金额=100*10%=10万元，此时应采用第二种方式；当预计利息=5万元，两种方法均可。

三、利用分散收入法选择最优纳税方案

土地增值税采用以增值额为基础的超额累迸税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有： 1．分离销售公司

例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权．房屋的市场价值是800万元，其所舍各种附属设备的价格约为200万元．允许扣除项目金额为500万元。(1)假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55万元(5％的营业税、7％的城建税和3%的教育费附加)，全部可扣除项目金额=500+55=555(万元)。增值额=800+200-555=445万元增值率445/555*100％=80.18％，按规定适用40％的累进税率应缴土地增值税税额=445*40％-555*5％=150．25万元

(2)假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44万元(5％的营业税、7％的城建税和3％的教育费附加)，全部可扣除项目金额为：500+44=544(万元)。增值额=800—544=256万元,增值率=256／544*100％=47．06％。按规定适用30％的累进税率应缴土地增值税税额=256*30％=76．8万元

可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45(150.25-76.8)万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。2．签订分售合同

这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者整订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。

例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。（不考虑除其他税种）

若该公司按1000元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400*100%=150%，应缴纳的土地增值税=600*50%-400*15%=240（万元）。

但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。此时土地增值率=400/300*100%=133%，应缴纳的土地增值税=400*50%-300*15%=155（万元）

由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。

四、利用加计允许扣除项目选择最优纳税方案

税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金的20%,，免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受税收优惠。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的话,分开核算和不分开核算税负是有差异的。哪种更节税主要取决于两种住宅的销售额和可扣金额。

例：E房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元．其中普通标准住宅销售额为3000万元．豪华住宅的销售额为2000万元。总扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元．豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。

(1)假设不分开核算，这种情况下：销售税金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275万元，全部可扣除项目金额=3200+275=3475万元，增值额=5000-3475=1525万元，增值率=1525／3475*100％= 43.88％，适用30％的税率应缴土地增值税税额=1525*30％=457.5（万元）

(2)假设分开核算，则：1)销售普通住宅：销售税童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165万元，全部可扣除项目金额=2200十165=2365万元，增值额=3000-2365=635万元，增值率=635／2365*100％=27％，适用30％的税率应缴土地增值税税额635*30%=190．5（万元）；2)销售豪华住宅：销售税金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110万元，全部可扣除项目金额=lOO0+110=1110万元,增值额=2000-1110=890万元，增值率=890／1110*100％=80％。按规定适用40％的累进税率应缴土地增值税税额=890*40％-1110*5％=300.5万元,共缴土地增值税：190.5+300.5=491(万元)通过比较可见,分开核算比不分开核算多支出33．5万元税款。这主耍是因为普通住宅的增值率为27％，超过了20％，无法享受免税优惠。所以进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20％以内。

土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。

参考文献：张淑 欣苏建 《房地产企业土地I曾值耐最优纳耢方寨选择》

邱庆剑 邹静 白敬平《节税工程—颠覆传统纳税筹划》

王珏李金荣 《房地产行业如何进行纳税筹划》

中华会计网校 《土地增值税的纳税筹划技巧》

第二篇：土地增值税案例筹划分析

房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。

一、案例

（一）基本案情

A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。

A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。

A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。

（二）税务机关的质疑

1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。

2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。

3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工计算的定额标准。

（三）税务机关的清算审核

地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：

1、清算单位的审核

在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。

通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅42%，其余非住宅都是商铺。通过重新划分清算单位，九号楼非住宅4100㎡的单价提高到6500元，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。

2、销售收入的审核

经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题： 一是部分住宅收入偏低。鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元，评估均价3800元/㎡，平均调增单价900元/㎡。另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。且均未说明理由。

二是商铺、幼儿园收入偏低。商铺建筑面积占非住宅的25.66%，幼儿园建筑面积占非住宅的4.26%，全部销售给了A房地产开发企业的控股股东B集团。A房地产企业提供了第三方资产评估机构出具的房屋估价报告，采用收益法评估的不含室内装修价值的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。但是根据税务机关掌握的二手房申报信息，与A项目地段和建设规模相近的营业用房合同均价在18000元/㎡。因此，土地增值税清算申报价格虽高于评估价，但仍低于市场价比较多。

3、扣除项目的审核

为了进行扣除项目的审核，税务人员一方面对A企业提供的清算资料进行了详细的书面审核，并对重要事项进行了实地查验和验收取证。另一方面向企业取得了各栋的施工图、竣工图电子资料，并向第三方造价咨询公司寻求帮助。最终税务人员确认以下几方面存在问题：

一是土地成本确认存疑。B集团这几年的财政资金返还记录显示，B集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。

二是前期工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。“其他”中196万余元未提供发票明细表。

三是建筑安装工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。五是代收费用不应加计扣除。

4、成本分摊的审核

车库未计容，不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。幼儿园未缴配套费，不应分摊配套费及配套费契税。

九号楼系独立地块，单独入户、未享受小区环境、不应分摊园林费用。

（四）税务机关处理

最终，税务机关只针对前述提到的几个明显违法的问题进行了调整，调减应退增值税369万元。

二、房地产开发企业土地增值税筹划税务风险及应对

（一）A房地产企业筹划方案分析 从案情分析可以看出，A房地产企业至少运用了三种类型的税收筹划方法：一是利用公司组织形式，即通过单独成立法人企业固化土地成本；二是合理定价，即通过关联交易使项目达到清算条件，并将转让收入保持在可控范围内；三是选择项目核算方式，即对两个地块的开发项目实施统一核算。

（二）A房地产企业筹划方案的税务风险

1、土地成本存疑：由于财政返还资金的存在，结合B集团是A房地产企业的实际控制人，因此，A项目取得土地的成本是低于申报的土地出让金的。但是A房地产企业与B集团系独立法人，B集团将财政返还资金用于A项目的情况该如何从税法上定性，这在税法领域没有定论，存在税务风险。

2、A项目中部分交易是发生在关联企业之间的，并且合同定价低于市场均价，虽然有房屋评估机构对被交易的非住宅进行了资产评估，但是评估价是否合理、税务机关会否对评估价进行调整、如何调整。

3、对于四项费用税务机关认为与定额标准差异大，结合《房地产开发企业土地增值税清理管理有关问题的通知》，税务机关至少还要证明A房地产企业提供的“凭证或资料不符合清算要求或不实”。但是关于不符合清算要求与不实的标准，税法并没有很明确的规定。假设税务机关认定A房地产企业提供的凭证不实，那么A房地产企业还可能面临税务稽查的风险。

（三）A房地产企业税务风险应对

1、针对土地成本问题：虽然涉案地块有财政返还资金，但是按照合同约定该资金是返还至B集团而非A房地产企业，且A企业与B集团是独立法人主体，因此从A房地产企业角度看，在计算土地增值税时，该笔财政返还资金不能冲减获地成本。

2、针对关联交易估价问题：由于涉案关联交易的房产均为商业性房产，而商业性房产的价值通常体现在它获取收益的能力上，因此用收益法评估是符合其产品性质的。虽然税务机关指出该评估价低于市场价，但是在商业性房地产价值评估方面并不是市场价法一定比收益法评估价更合法。

3、针对四项费用的问题：A房地产企业四项费用算下来比定额标准高不少，但是由于税法相关规定中对土地增值税清算要求并没有详细明确的标准，经过A房地产企业的据理力争，税务机关只对缺少发票的部分费用予以调整不许扣除。

三、房地产开发企业土地增值税稽查风险点

（一）税收优惠政策适用是否合法

房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（3）因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（4）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（有例外：另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。）（5）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。（6）委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。

（二）销售收入是否有少计的情况

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。

（三）扣除项目是否真实、扣除金额是否准确

计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。

第三篇：某房地产开发公司土地增值税筹划案例分析

肖太寿 某房地产开发公司土地增值税筹划案例分析

2012-07-17 18:00:39| 分类： 默认分类 | 标签：土地增值税筹划案例 肖太寿 |字号 订阅

某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析

作者：财政部财政科学研究所博士后 肖太寿

（1）项目情况介绍

某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米,商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元)45080755.45元，其他费用按比例扣除。营业税金及附加2148476.93元。请问应如何土地增值税筹划,使土地增值税最低？

（2）土地增值税计算分析

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。现将两种计算方法分别阐述如下。

方法一：按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税。

已售商铺和住宅分配的土地成本和开发成本：按照已售面积与可售面积的比例进行分配。已售面积与可售面积的比例为：

（945.03+16172.2）÷（6399.91+36736.45）=17117.23÷43136.36=39.68% 已售商铺和住宅分配的土地成本： 6538470.76×39.68%=2594465.2(元)。

已售商铺和住宅分配的开发成本： 45080755.45×39.68%=17888043.76(元)。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝2594465.2＋17888043.76＋（2594465.2＋17888043.76）×10％＋（2594465.2＋17888043.76）×20％＋2148476.93＝28775738.58（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90－28775738.58＝10287478.32（元）。

增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝10287478.32÷28775738.58×100%＝35.8％。低于50%，适用30%的税率。

由于增值率超过20％，不能享受普通住宅免土地增值税的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套设施费用是刚性，增加可能性小或根本不可能增加，建议增加绿化费用和开发间接费用，使成本增加。假设增加绿化费用为A元，则一期项目的开发成本为45080755.45+A，分析如下： 已售商铺和住宅分配的开发成本为：

（45080755.45+A）×39.68%=17888043.76+0.3968A(元)=(17888043.76+0.4A)元。

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝2594465.2＋17888043.76+0.4A＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×10％＋（2594465.2＋17888043.76+0.4A）×20％＋2148476.93＝(28775738.58+0.52A)（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90－28775738.58-0.52A＝(10287478.32-0.52A)（元）。

增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝(10287478.32-0.52A)÷(28775738.58+0.52A)×100%≤20％时，即A≥7263350.33元，低于50%，适用30%的税率。本项目的普通住宅可以享受免土地增值税的待遇。

假设本一期项目再增加绿化费用7263350.33元，则由于增值率未超过20％，因此16172.2平方米普通标准住宅免土地增值税。

商铺应纳的土地增值税＝(10287478.32-0.52A)×945.03÷（945.03+16172.2）×30％＝(10287478.32-0.52A)×0.06×30％=170389.3-0.00468 A=170389.3-0.00468×7263350.33(把A=7263350.33代入计算)=136397（元）。

方法二：先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

普通标准住宅扣除项目: 2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×16172.2÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×16172.2÷（945.03+16172.2）]×30%＋32132825.90×5.5% ＝2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945+[2594465.2×0.945+(17888043.76+0.4A)×0.945]×30%＋32132825.90×5.5% =2451769.614+16904201.35+0.378A+(2451769.614+16904201.35+0.378A)×30%+1767305.42 =19355970.964+0.378A+5806791.29+0.1134A+1767305.42 =26930067.674+0.4914A(把A=7263350.33代入计算)=30499278.03（元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。

普通标准住宅增值额＝32132825.90－30499278.03＝1633547.87（元）。

普通标准住宅增值率=1633547.87÷30499278.03=5.4%＜20%,不缴纳土地增值税。

商铺扣除项目＝2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）＋[2594465.2×945.03÷（945.03+16172.2）＋(17888043.76+0.4A)×945.03÷（945.03+16172.2）]×30%＋6930391.00×5.5% =2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055+[2594465.2×0.055+(17888043.76+0.4A)×0.055]×30%＋6930391.00×5.5% =142695.586+983842.41+0.022 A+(142695.586+983842.41+0.022 A)×30%＋6930391.00×5.5% =1126537.996+0.022 A+337961.4+0.0066 A+381171.505 =1845670.901+0.0286 A(把A=7263350.33代入计算)=2053402.72(元)。

商铺增值额＝6930391.00－2053402.72＝4876988.28（元）；

商铺增值率＝4876988.28÷2053402.72×100%＝237%，适用60%的税率。

商铺应纳土地增值税＝4876988.28×60%－2053402.72×35% ＝2926192.968-718690.952=2207502.02（元）。

由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为136397元，按第二种方法应纳土地增值税为2207502.02元。

到底应该选择方法一还是选择方法二呢？对于企业来讲，应该选择方法一可以使企业节省2071105.02元土地增值税（2207502.02元-136397元），对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。从现有的税法来看，方法一是正确的税务处理方式。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。（3）基本判断

通过以上计算分析,可以作出如下基本判断：

第一，本案例第一期项目要享受普通住宅的土地增值税优惠政策，还得增加开发成本7263350.33元。而开发成本中包括五项：土地征用与拆迁补偿费用、前期工程费用、建安成本、基础设施费和公共配套设施费以及开发间接费用。在这五项成本中，只能在建安成本和开发间接费用这两项成本中增加成本，当然，贵公司提供的有关费用，特别是在“前期工程费用，基础设施费和公共配套设施费”的数据上可能存在不准确性，有增加的可能，但无论如何，当务之急是需要对一期项目要增加7263350.33元，如何增加呢？

第二，关于如何增加7263350.33元费用的问题，我建议以下方法供参考：

首先，可以考虑增加本期项目中的绿化费用7263350.33，由于本一期项目的土地面积是15516.68平方米（容积率为2.78），总建筑面积为43136.36平方米，如果要增加开发成本，可以每平方建筑面积增加开发成本7263350.33元÷43136.36平方米=168.4元。

其次，增加绿化费用400万元，在此基础上考虑今后未售出部分的上铺和住宅的价格进行调低，调到多少合适呢？测试如下：

假设未售的上铺和住宅的总收入为B元，由于该住宅楼项目总成本如下：土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35，566，134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738262.08元和新增加绿化费用4000000元)49080755.45元，49080755.45其他费用按比例扣除，营业税金及附加（2148476.93元+0.055B）元。已经实现的商铺和住宅的销售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00元；住宅32132825.90元，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。则计算如下：

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝6538470.76＋49080755.45＋（6538470.76＋49080755.45）×10％＋（6538470.76＋49080755.45）×20％＋2148476.93+0.055B＝74453471.003＋0.055B（元）。

增值额＝收入－扣除项目＝39063216.90+B－74453471.003-0.055B＝0.945 B-35390254.103（元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%≤20%。为了计算方便，假设(0.945B-35390254.103)÷(74453471.003＋0.055B)×100%=20%。计算可得：

0.945B-35390254.103=14890694.2006+0.011 B,则 0.934B=50280948.3036 B=53833991.8(元)。

即20564.25平方×C+5454.88平方×D= B=53833991.8（假设未来对未售的住宅和商铺的单价分别为C元，D元）。

可以考虑商铺的单价定为4800元/平方，则20564.25平方×C+5454.88平方×4800= B=53833991.8.则C=1346元/平方。

第三，在计算联体住宅的土地增值税时，务必选择方案一的计算方法，可以使房地产企业节约一笔巨大的土地增值税。

第四篇：增值税纳税筹划课堂教学案例

第二章 增值税纳税筹划案例

◆增值税纳税人身份的纳税筹划 ◇增值率节税点判别法及其运用（1）不含税销售额增值率节税点的确定

假定纳税人不含税销售额增值率为D，不含税销售额为S，不含税购进额为P，一般纳税人适用的税率为17%，小规模纳税人的征收率为3%, 则a：一般纳税人的不含税销售额增值率D＝（S－P）/ S ×100% 应纳的增值税为S×17%×D b：小规模纳税人应纳的增值税为S×3%

一般纳税人节税点E＝D＝

如果一般纳税人适用13%的低税率，节税点又是多少？ 答：：要使两类纳税人税负相等，则要满足： 解得，S×17%×D＝S×3%，一般纳税人节税点(无差别平衡点增值率)E＝D＝17.65%

（2）含税销售额增值率节税点的确定 ◇增值率节税点判别法及其运用

假定纳税人含税销售额增值率为Dt，含税销售额为St，含税购进额为Pt，一般纳税人适用的税率为17%，小规模纳税人的征收率为3%,则

a：一般纳税人的含税销售额增值率Dt＝（St－Pt）/ St×100%

应纳的增值税为St/(1+17%)×17%×Dt b：小规模纳税人应纳的增值税为St/(1+3%)×3% 一般纳税人节税点Et＝Dt＝

如果一般纳税人适用13%的低税率，节税点又是多少 答：：要使两类纳税人税负相等，则要满足： St /（1+17%）×17%×Dt= St /（1+3%）×3% 解得，一般纳税人节税点Et＝Dt＝20.05% ◇抵扣率节税点判别法及其运用

D＝（S－P）/S×100%＝（1－P/S）×100%＝1－不含税可抵扣购进额占销售额的比重 Dt＝（St－Pt）/St×100%＝（1－Pt/St）×100%＝1－含税可抵扣购进额占销售额的比重

以增值税税率17%，征收率3%为例，分别计算抵扣率节税点P/S与Pt/St

由增值率节税点的计算可知：

17%×（1－P/S）＝3%，17%/（1＋17%）×（1－Pt/St）＝3%/（1＋%）则含税及不含税抵扣率节税点分别为P/S＝，Pt/St＝

如果一般纳税人适用13%的低税率，含税、不含税抵扣率点又是多少？由增值率节税点的计算可知：

S ×17% ×（1－P/S）＝S×3%，St/（1＋17%）×17% ×（1－Pt/St）＝St/(1＋3%)×3% 则不含税及含税抵扣率节税点分别为P/S＝82.35%，Pt/St＝79.95%

【案例2-1】某生产企业，年含税销售额在50万元左右，每年购进含增值税价款的材料大致在45万元左右，该企业会计核算制度健全，在向主管税务机关申请纳税人资格时，既可以申请成为一般纳税人，也可以申请为小规模纳税人，请问企业应申请哪种纳税人身份对自己更有利？如果企业每年购进的含税材料大致在30万元左右，其他条件相同，又应该作何选择？ 第一种情况：该企业含税销售额增值率为：（50－45）/50 ×100%＝10% 由于10%<20.05%（一般纳税人节税点），所以该 企业申请成为一般纳税人有利节税。企业作为一般纳税人应纳增值税额为：（50－45）/（1＋17%）×17%＝0.7264(万元)企业作为小规模纳税人应纳增值税额为： 50/（1＋3%）×3%＝1.4531(万元)所以企业申请成为一般纳税人可以节税0.7299万元。

第二种情况：该企业含税销售额增值率为:（50－30）/50 ×100%＝40% 由于40%>20.05%，该企业维持小规模纳税人身份有利节税。企业作为一般纳税人应纳增值税额为：

（50－30）/（1＋17%）×17%＝2.906（万元））企业作为小规模纳税人应纳增值税额为： 50/（1＋3%）×3%＝1.4531(万元)所以企业保持小规模纳税人身份可以节税1.4528 万元

【案例2-2】某物资批发有限公司系一般纳税人，计划于2009年下设两个批发企业，预计2009年全年应税销售额分别为80万元和60万元（均为不含税销售额），并且不含税购进额占不含税销售额的40%左右。请问，从维护企业自身利益出发，选择哪种纳税人资格对企业有利？ 答：：筹划思路

◇由于该物资批发有限公司是一般纳税人，因此，其下设的这两个批发企业既可以纳入该物资批发有 限公司统一核算，成为一般纳税人，也可以各自作为独立的核算单位，成为小规模纳税人，适用3%的征收率。◇由于这两个批发企业预计不含税购进额占不含税销售额的40%左右，即不含税增值率为60%，高于17.65%，企业作为小规模纳税人税负较轻。案例解析

将这两个批发企业各自作为独立的核算单位，由于两个企业的全年应税销售额分别为80万元和60万元，符合小规模纳税人的条件。作为小规模纳税人，其全年应缴纳的增值税为： 80×3%＋60×3%＝4.2（万元）

显然，选择成为小规模纳税人企业可以取得节税利益

而作为一般纳税人需缴纳的增值税为：（80＋60）×（1－40%）×17%＝14.28（万元）显然，选择 成为小规模纳税人企业可以取得节税利益

【案例2-3】 某服饰有限公司（增值税一般纳税人）为了占领市场，以不含税单价每套1000元出售自产高级西服，该公司本月共发生下列经济业务：

（1）5日，向本市各商家销售西服6000套，该公司均给予了2%的折扣销售，但对于折扣额另开了红字发票入账，货款全部以银行存款收讫。

（2）6日，向外地商家销售西服1000套，为尽快收回货款，该公司提供现金折扣条件为2/10，1/20，N/30，本月15日全部收回货款，厂家按规定给予优惠。

（3）10日，采取还本销售方式销售给消费者200套西服，3年后厂家将全部货款退给消费者，共开出普通发票200张，合计金额234000元。

（4）20日，以30套西服向一家单位等价换取布料，不含税售价为1000元/套，双方均按规定开具增值税发票。计算该公司的销项税额。

答：： ◆折扣销售，将折扣额另开具发票的，折扣额不得从销售额中扣除。

销项税额为：6000×0.1×17%＝102(万元)◆销售折扣不得从销售额中扣减销项税额为：1000×0.1×17%＝17（万元

◆还本销售，不得扣除还本支出销项税额为：234000÷（1+17%）×17%÷10000＝3.4(万元)◆以货易货，按换出商品的同期销售价计算销售额销项税额为：30×0.1×17%＝0.51(万元)合计销项税额：102＋17＋3.4＋0.51＝122.91(万元)）

【案例 2-4】 2007年，某啤酒生产企业为增强其代理售积极性，规定：年销售啤酒在100万瓶以下的，每瓶享受0.2元的折扣；年销售啤酒在100万－500万瓶的，每瓶享受0.22元的折扣；年销售啤酒在500万瓶以上的，每瓶享受0.25元的折扣。在年中，由于啤酒生产企业不知道也不可能知道每家代理商年底究竟能销售多少瓶啤酒，也就不能确定每家代理商应享受的折扣率。当年企业共销售啤酒2000万瓶，企业按每瓶啤酒2.00元的销售价格开具增值税专用发票，到第二年的年初，企业按照上述的折扣规定一次性结算给代理商的折扣总金额450万元，并开具红字发票。请为企业作出纳税筹划（未预先确定折扣率和企业预先确定折扣率的情况）。（企业2007年可抵扣的进项税额为400万元）。

筹划思路

答：：◇企业未预先确定折扣率，折扣额在销售后确定，不与销售额反映在同一张销售发票上。

则企业应缴纳的增值税为：2000×2×17%－400＝280万元

◇企业预先确定折扣率，折扣额在销售实现时确定并销售额反映在同一张销售发票上。

假设该啤酒厂按最高折扣（0.25元/瓶）来确定销售收入，则企业应缴纳的增值税为： 2000×（2－0.25）×17%－400＝195（万元）

◇ 因而，企业应该事先能够预估折扣率，并把折扣额与销售额一起反映在同一张销售发票上，并且应将折扣率在合理预估折扣率的基础上尽量提高，即以较低的价格来确定收入。

【案例2-5】 深圳市一家建材销售企业（增值税一般纳税人），2007年7月份销售建材，合同上列明的含税销售收入为1170万元，企业依合同开具了增值税专用发票。当月实际取得含税销售收入585万元，购买方承诺余额将在年底付讫。月初欲外购A货物234万元（含税），B货物117万元（含税），但因企业资金周转困难，本月只能支付117万元购进部分A货物，并取得相应的增值税发票。请计算 该企业本月应缴的增值税，并做出筹划方案。

答：：：该企业本月应缴的增值税为：1170÷（1＋17%）×17%－117÷（1＋17%）×17%＝153

(万元)此外，企业本月还应缴纳相应的城建税、教育费附加15.3万元 利用销项税额和进项税额延缓纳税

如果该企业一方面在销售合同中指明“根据实际支付金额，由销售方开具发票”，并在结算时按实际收到金额开具增值税专用发票；另一方面又在本月通过赊购方式购进企业货物，取得全部货物的增值税发票，则本月就可以少确认销项税额85万元，多抵扣进项税额34万元。则应缴的增值税为：

（1＋17%）×17%－234÷（1＋17%）×17%－117÷（1＋17%）×17%＝34（万元）相应的城建税、教育费附加为3.4万元。◇本期可以延缓缴纳130.9（119+11.9）万元的税款 ◆增值税混合销售行为方面的纳税筹划

假定纳税人适用的增值税税率为17%，营业税税率为3%，混合销售中，含税销售额为St，含税购进额为Pt，含税销售额增值率为Dt（无差别平衡点增值率），则有：Dt=（St－Pt）/ St×100% 如果企业缴纳增值税，应纳的增值税税额为：

St/（1＋17%）×17%×Dt 如果企业缴纳营业税，应纳的营业税税额为：St×3% 则合销售增值率节税点Et＝Dt

显然Et＝Dt ＝3%÷[17%÷（1＋17%）] ＝20.65% ◆当混合销售的含税销售额增值率小于20.65%时，缴纳增值税可以节税； ◆当含税销售额增值率大于20.65%时，缴纳营业税能节税；

均衡点的增值率

营业税纳税人

适用税率

均衡增值率 17%

5%

34.41% 17%

3%

20.65% 13%

5%

43.46% 13%

3%

26.08% 如果增值税税率为１３％，营业税税率为５％，此时混合销售增值率节税点是多少呢？

【案例2-6】某建材公司主营建筑材料批发零售，并兼营对外安装、装饰工程，2008年1月份该公司以200万元的价格销售一批建材并代客户安装，该批建材的购入价格为170万元，请问该笔业务应如何进行税收筹划？若销售价格为220万元，又该如何筹划？（以上价格均为含税价，增值税税率为17%，营业税税率为3%）

答：：

1.筹划思路(销售价格为200万元)销售价格为200万元时, Dt＝(St－Pt)/ St×100%＝（200－170）/200×100%＝15%<20.65%，所以，该混合销售缴纳增值税可以节税

其应缴纳的增值税为：（200－170）/（1＋17%）×17%＝4.36(万元)该混合销售如果缴纳营业税，则应缴纳的营业税为：200×3%=6（万元）所以选择缴纳增值税可以节税1.64万元（6－4.36）

2.筹划思路(销售价格为220万元)销售价格为220万元时, Dt＝(St－Pt)/ St×100% =（220－170）/220×100%＝22.73% >20.65%，所 以该混合销售缴纳营业税可以节税。该混合销售如果缴纳增值税，则应缴纳的增值税为：（220－170）/（1+17%）×17%＝7.27（万元）其应缴纳的营业税为220 ×3%＝6.6（万元）所以选择缴纳营业税可以节税0.67万元

.【案例2-7】厦门某文化传播有限公司属于增值税一般纳税人，2008年7月份销售各类新书取得含税收入150万元，销售各类图书、杂志取得含税收入3.51万元（图书、杂志适用的增值税税率为13%），同时又给读者提供咖啡，取得经营收入10万元，该公司应如何进行纳税筹划？（暂不考虑可抵扣的进项税额）

案例解析

企业如果对上述三项收入未分开核算，所有收入应统一从高适用税率缴纳增值税。

二、增值税兼营行为的纳税筹划应纳增值税为：（150＋10+3.51）÷（1＋17%）×17%＝23.76（万元）

答：：企业如果对上述三项收入分开核算，应分别计算缴纳增值税和营业税通过分析可知，分开核算可以为公司节税1.06万元

二、增值税兼营行为的纳税筹划 ◇销售新书应纳增值税为：

150÷（1＋17%）×17%＝21.8（万元）◇销售图书、杂志应纳增值税为： 3.51÷（1＋13%）×13%=0.4（万元）

◇咖啡收入应纳营业税为：10×5%＝0.5（万元）◇共计应缴纳税款22.7万元

【案例2-8】某家具商店主要从事家具销售，另外又从事家具租赁业务，并被主管税务机关认定为增值税小规模纳税人。10月份该商店取得家具销售收入15万元（含税），取得家具租赁收入5万元，如果增值税征收率为3%，营业税税率为5%，请问纳税人应如何就其兼营行为进行筹划？

筹划思路

◇未分开核算，家具销售收入和租赁收入统一缴纳增值税。

二、增值税兼营行为的纳税筹划

应纳增值税为：（150000+50000）÷（1＋3%）×3%＝5825(元)答：：◇家具销售收入应纳增值税为：150000÷（1+3%）×3%＝4369（元）◇租赁收入应纳营业税为：50000×5%＝2500（元）◇合计应纳税额为：4369＋2500＝6869（元）

◇分开核算，家具销售收入和租赁收入分别计算缴纳增值税和营业税。◇所以，不分开核算可以节税1044元。

【案例2-9 】某电脑公司（一般纳税人）自行开发生产软件、硬件和成品机，软件产品单独核算，2008年5月取得的不含税销售额200万元，当期外购货物取得的增值税专用发票上准予抵扣的增值税进项 税额为10万元，请计算该公司应纳的增值税以及应退的增值税。

答：：为鼓励软件产业发展，税法规定：在2010年前对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。企业应纳的增值税为：200×17%－10＝24（万元）实际税负为：24/ 200×100%＝12%

应退的增值税为：24－200×3%＝18（万元）

【案例2-10】

B市牛奶公司主要生产流程如下：饲养奶牛生产牛奶，将产出的新鲜牛奶再进行加工制成奶制品，再将奶制品销售给各大商业公司，或直接通过销售网络转销给B市及其他地区的居民。由于奶制品的增值税税率适用17%，进项税额主要有两部分组成：一是向农民个人收购的草料部分可以抵扣13%的进项税额；二是公司水费、电费和修理用配件等按规定可以抵扣进项税额。与销项税额相比，这两部分进项税额数额较小，致使公司的增值税税负较高。

◆ 请问该企业如何进行筹划，才能使企业在降低税负的同时，又能增加利润？

实施前假定2008从农民生产者手中购入的草料金额为100万元，允许抵扣的进项税额为13万元，其他水电费、修理用配件等进项税额为8万元，全年奶制品销售收入为500万元，答：：筹划思路

◆为了取得更高的利润，公司除了加强企业管理外，还必须努力把税负降下来。从公司的客观情况来看，税负高的原因在于公司的进项税额太低。因此，公司进行税收筹划的关键在于如何增加进项税额。围绕进项税额，公司采取了以下筹划方案：

◆公司将整个生产流程分成饲养场和牛奶制品加工两部分，饲养场和奶制品加工厂均实行独立核算。分开后，饲养场属于农产品生产单位，按规定可以免征增值税，奶制品加工厂从饲养场购入的牛奶可以抵扣13%的进项税额。现将公司实施筹划方案前后有关数据对比如下：

◆实施前：假定2008从农民生产者手中购入的草料金额为100万元，允许抵扣的进项税额为13万元，其他水电费、修理用配件等进项税额为8万元，全年奶制品销售收入为500万元，则：应纳增值税额=销项税额－进项税额=500×17%－（13+8）=64（万元）税负率=64÷500×100%=12.8% ◆实施后：饲养场免征增值税，假定饲养场销售给制品厂的鲜奶售价为350万元，其他资料不变。则：应纳增值税=销项税额－进项税额=500×17%－（350×13%+8）=31.5（万元）

税负率=31.5÷500×100%=6.3 方案实施后比实施前节省增值税额：64－31.5=32.5（万元）

【案例2-11】甲企业与乙企业在3月5日签订了一份购销合同，甲企业向乙企业销售某种型号的挖掘机，总价值2000万元，双方合同规定采取委托银行托收承付的方式结算价款。甲企业于当日向乙企业发货，并到银行办理了托收手续。4月20日乙企业收到全部的挖掘机，对其进行技术检测后，认为不符合合同的要求，拒绝付款并将全部的推土机退回。答：：分析

•依据税法规定，采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，其销售额的确认时间为发出货物并办妥托收手续的当天。因此甲企业在3月5日确认销项税额340万元。•虽然该税款可以在退货发生的当期抵扣销项税额，但这种抵扣和以前的垫付有一定得时间间隔，相当于企业占用了一部分资金用于无 回报的投资，而且还承担了部分资金成本（即按同期的银行利率损失的利息）对于资金紧张的企业而言，无疑是一种损失。

【案例2-12】设在市区的M公司是增值税一般纳税人，适用增值税税率17%，2006年5月，M公司将价值120000元（不含税价）的产品运往设在外市的N销售机构加价10%销售，当月实现销售收入66000元，M公司当月进项税额10000元，N销售机构申请认定增值税一般纳税人。

方案1：N销售机构作为分支机构，方案2：N销售机构独立核算盈亏，并与M公司签订视同买断的代销合同，5月底N销售机构将当月代销清单交M公司。

请比较两种方案，并选择对公司有利的筹划方案。答：：

方案1：N销售机构作为分支机构

• 则M公司5月份应纳增值税=120000×17%－10000=10400（元）•应纳城建税、教育费附加=10400×(7%+3%)=1040元

•N销售机构5月份应纳增值税=66000×17%－120000×17%=－9180（元）留待下期抵扣 M公司、N销售机构5月份合计应交税金=10400+1040=11440（元）

方案2：N销售机构独立核算盈亏，并与M公司签订视同买 断的代销合同，5月底N销售机构将当月代销清单交M公司 则M公司5月份销售收入=66000÷（1+10%）=60000 应纳增值税=60000×17%－10000=200（元）

M公司应纳城建税、教育费附加=200×（7%+3%）=20（元）

N销售机构5月份应纳增值税=66000×17%－66000÷（1+10%）×17%=1020（元）应纳城建税、教育费附加=1020×（7%+3%）=102（元）

M公司、N公司合计应交税金=200+20+1020+102=1342元

筹划结论

可见，M公司采用方案2比采用方案1在5月份少交税 金=11440－1342=10098（元）。

第五篇：企业所得税纳税筹划-案例分析

A公司企业所得税纳税筹划

一、公司概况

公司主要从事新型公路养护机械的技术开发和制造，公司经营范围：公路筑路养护设备、除雪设备、市政环卫设备、港口设备、铁路养护设备、机场养护设备、特种设备的开发、制造及销售；公路养护施工。经营货物及技术进出口；设备租赁。公司发展至今年产值仅50-100亿元，市场保有量600-700亿元，预计2020年养护机械市场规模将达到10,095亿元-12,975亿元，未来十年平均每年新增配置量将达到近1,000亿元。目前公司正在进行冷吹式机场除雪车、机场跑道除冰液洒布车、机械式综合除雪车等行业高端产品的研发。

二、A公司财务状况及涉税情况分析 A公司2011的财务状况及涉税情况如下:

（一）收入及利润

2011实现营业收入202,890,132.77元，比上年增加69,637,942.72元，同比增长52.26个百分点。此外，2011年，A公司在营业外收入方面共盈利10,004,544.57元(主要为政府补助)。2011年全年实现利润76,927,135.78元，比上年同期增加44,960,325.91元，降幅71.1%。

（二）费用水平

A公司2011年发生销售成本99,812,049.59元，销售费用18,388,472.57元，管理费用17,198,476.76元，财务费用一3,148,719.35元。2011年列支工资薪金3,802,905.23元，列支工会经费14,185.92元，职工福利费68,679.64元，职工教育经费10,355.00元;列支业务招待费2,104,552.57元，折旧摊销支出875,848.44元。

（三）其他涉税财务指标

2011年，应收账款年初金额为43,199,192.5元，年末余额为63,461,696.12元;其他应收款年初金额为5,881,719.03元，年末金额为6,212,883.27元元，计提坏账准备1,687,505.49元。

（四）企业所得税纳税现状及分析

公司涉及的主要税种有增值税17%、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、企业所得税25%、个人所得税。2008年1月1日实施的新《企业所得税法》第二十八条第二款规定，国家需进一步加大高新技术企业的扶持力度，对于该领域企业所得税减按百分之十五的税率征收。本公司于2012年1月26日被辽宁省科学技术厅、辽宁省财政厅、辽宁省国家税务局、辽宁省地方税务局四部门认定为高新技术企业，并取得《高新技术企业证书))(证书编号:GF20112100012)有效期为2012年1月至2013年12月，有效期内按15%的税率计缴企业所得税。A公司投资的子公司B公司按15%的税率计缴企业所得税。

三、A公司企业所得税纳税筹划空间分析

（一）税收制度空间

1、纳税人定义上的可变通性

在税法中，每一项税种的纳税人主体都有严格的定义，即对纳税人主体范围进行了严格的划分，但这种划分又有着条框性，纳税人可以运用这种条框性，通过对经营活动的某种安排，改变纳税人主体的身份，即可实行纳税筹划，实现减轻纳税额的目标。

2、税率上的差异性

如果赋予课税相同的金额，却采用不同的税率，那么税率会随之提升，纳税额就越高，同理税率越低的纳税额就越小。而且即使同一税种，不同的税项也存在着不同的税率，这些不可避免的税率差异为纳税人提供了寻找低税率途径的契机。

3、课税对象金额上的可调整性

通过对A公司课税对象分析发现，其适用范围的税率是计算纳税额的两个重要因素，纳税人可以通过一些纳税筹划方法将其所得税最小化，例如:根据实际情况与现有条件对课税对象进行调节，进而缩减税金，以实现税额的调节。对子公司B公司全额投资，由于A公司所得税率大于B公司的所得税率，A公司在对B公司的利润分配上可以进行筹划，最大限度地避免A公司分回利润的再纳税。使A公司尽量减少税收负担提供了可能。

4、税种税负的弹性

税负的弹性即具体税种的纳税金额伸缩性的大小，它对纳税筹划利益的大小和纳税筹划潜力的大小起着关键的作用，即成正比关系。其规律是:若税负的弹性越大，纳税筹划的可操作性就越大，反之亦然。税负弹性取决于税源的大小和税种的构成要素:即税源与税负弹性成正比，税基与税率弹性呈正相关关系，前者越宽，后者越高，即企业所承担的税负就越重;也就是说，税负的轻重取决于税收扣除的大小。总而言之，税负弹性取决于各项税种组成要素的弹性。从A公司应收账款结算方式来看，其采用的主要方式为直接收款，也就是A公司在贷款尚未收回的情况下开具了增值税发票，即税金由A公司支付或垫付，而根据税法相关条款规定，如果企业采用分期收款方式作为应收账款结算方式，那么企业就能够推后缴税的时间。

5、税收优惠

税收的优惠制度是我国税法的重要组成部分，国家为经济发展重要区域、经济发展优先区域以及鼓励研发与销售的产品提供优惠的税收政策。总之，若税收优惠的差别越大，实施的内容越广，范围越大，给与纳税人的纳税筹划的可行性越大。A公司虽说属于国家需要重点扶持的高新技术企业，按税法规定应按15%,但由于A公司自己的缘故，未及时申报高新技术企业认定管理机构提交申请，所以A公司2011年错过了按15%计提所得税的优惠。

（二）企业所得税法的弹性规定空间

总体上看，新企业所得税法放宽了成本费用的抵减范围和标准，若收入不变得情况下，税前可扣除项目的增加，可一定程度减少课税金额;而计税工资等内容，所得税法中对其扣除限额也加以明确，基于此，企业能够更好地为纳税进行筹划。成为企业纳税筹划的一项重要内容。A公司在税前扣除项目上，如:业务招待费、工会经费、教育经费、职工福利费、利息费用、捐赠费用、研究开发费用的加计扣除等项目进行筹划。

四、A公司企业所得税纳税筹划设计

根据对A公司2011的财务状况及涉税情况和企业所得税纳税筹划空间的分析，便可着手设计企业所得税纳税筹划优化方案。

（一）A公司企业所得税纳税筹划的基本思路

对于A公司而言，除了对优惠政策加以利用外，同时还需在合法的情况下加大成本投入，缩减本期确认收入，合理的利用资金流动的时效性为A公司进行纳税筹划，而是实现节税、增收效益目的。

1、延期纳税 在合法的情况下，企业应当结合实际情况，利用节税技术延期纳税，如对收入进行推迟确认。尽管本期税款缴纳延迟不能减少应纳税款额，但对于纳税人而言，推迟缴纳的税款等同于一笔无需支付利息的资金，可以加快企业现金流动，而企业在足够资金的支持下，可以获取更多的经济收益与所得。

2、利用成本费用的抵税效应

费用摊销是企业所得税纳税筹划的前提，会计成本核算是企业所得税纳税筹划的基础。根据我国相关法律规定，企业成本核算在国家规定的产品成本范围内进行时，利润减少的实现可以通过对有利于产品成本扩大方法的选择来获取，进而实现企业所得税税额减少。

3、利用低税率的优惠条件

在新颁布的税法中，其规定企业所得税的税率为百分之二十五，除了上文提及的相关优惠税率外，新税法中有增加了新的减少税率的规定:首先，对于国家需进一步加大高新技术企业的扶持力度，对于该领域企业所得税减按百分之十五的税率征收。所以，A公司目前可以充分根据新政策所提供的新的优惠税率，结合公司实际情况，调整现阶段生产经营活动。

4、充分利用税收优惠政策

A公司应该结合企业的实际情况认真研究这些优惠政策，包括充分利用这方面的优势来降低自身的税负。

（二）扣除项目的筹划

根据我国税法相关规定要求，企业在缴纳所得税前，可以根据税法要求对以下项目进行预先扣除，如损失、成本、税金以及费用。基于成本核算角度来讲，企业想要减轻税负，完全可以通过列支成本费用来实现。

1、业务招待费筹划

根据我国所得税税法相关条约规定，实际发生额的百分之六十是准予纳税人业务招待费扣除部分，最大额度不得高于企业盈利的千分之五，业务宣传费与广告费用的开支不得高于纳税人盈利的百分之十五。根据我国有关税前扣除办法的相关要求，纳税人在企业日常的生产经营活动中，如若董事会、会议以及差旅中所产生的合理费用开支，均可被列支为“其他扣除项目”，但不能将这三项在视作业务招待费来进行处理。因此，对于纳税人而言，其在核算业务招待费过程中，可以列支出董事会费、会议费以及差旅费，并将其与业务招待费所分开，因为这三种费用开支，只要纳税人能够提供其因正常经营活动需要而造成的的必要开支，并提供合法、真实的收据凭证，即可将这三种费用纳入到其他扣除项目中，如记录好会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等，就可获得全额扣除，并且不受比例限制。

A公司将会议费80万元列入业务招待费，这部分业务招待费40%在计算所得税时已经作为纳税调增项目进行调整，如列入会议费不用纳税调整，该笔会议费对所得税的影响金额为80*40%*25%=8万元。

2、工会经费筹划

我国《企业所得税法实施细则》中明确指出，企业有关在职员工工费的开支，其税前能够扣除的为不高于工薪总额的百分之二部分。2011年，A公司工会经费发生额共计1.42万元，同年，A公司工薪总额共计380.28万元，因此通过下述公式计算，即2011A公司工会经费提取限额=380.28*2%=7.61万元，还有未用完的税前列支限额7.61-1.42=6.19万元，仍有6.19*25%= 1.55万元的节税空间。

3、教育经费筹划

我国((企业所得税法实施细则》中明确指出，企业有关在职员工再培训费用的开支，其税前能够扣除的为不高于工薪总额的千分之十五部分。2011年，A公司因职工再培训经费发生额共计一万元，同年，A公司工薪总额共计380.28万元，因此通过下述公式计算，A公司仍有4.7*25%=1.18万元的节税空间余地。

4、职工福利费

我国《企业所得税法实施细则》中明确指出，企业有关在职员工福利费用的开支，其税前能够扣除的为不高于工薪总额的千百分之十四部分。2011年，A公司福利经费发生额共计6.87万元，同年，A公司工薪总额共计380.28万元，因此通过下述公式计算，即2011A公司工会经费提取限额=380.28*14%=53.24万元，此时，A公司还有53.24-6.87=46.37万元的税前列支限额，因此其节税空间颇为巨大，共计46.37*25%=11.59万元。

5、固定资产计提折旧筹划

对于A公司而言，固定资产部分价值损耗转嫁到产品成本投入中，而产品成本的增加势必会提升销售成本，此外，随着固定资产的持续损耗势必会造成企业采取一定措施来遏制，这又造成管理费用的开支，进而在对企业本总额利润产生影响的情况下，实现企业净收益的减少。所以，企业应缴所得税额减少的另一大途径就是选择固定资产折旧方法。

A公司从固定资产达到预定可使用状态的次月起按年限平均法计提折旧，按固定资产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值分别确定折旧年限和年折旧率如下:

表4-1A公司固定资产折旧会计政策表

A公司折旧合理避税的方法有: 选择适合的折旧方法和择取合适的折旧年限 由于A公司大部分资产折旧年限都属于长期型，如果可以采用适当的方法对折旧年限加以缩减，那么就能够适当的对前期折旧额予以增加，可以延缓缴纳所得税，有利于企业对资金的使用。如果A公司对折旧的会计政策定为加速折旧和减少折旧年限，将大大减少与折旧相应的所得税额，A公司2011年当年计提折旧463万元，如果将折旧年限减为税法规定的最低年限和加速折旧的方法，当年计提的折旧将增加400万元，影响A公司所得税400*25%=100万元。

6、利用研究开发费用的加计扣除。

在会计处理中，技术开发费用支出可以据实上报。然而在税收处理方面，根据现行的企业所得税法规定，企业技术开发费用若在当期未形成企业无形资产的，那么需将其计入到当期损益中，规定中明确支出，企业准予扣除部分为技术开发费用的50%，若该部分费用已成为企业无形资产的一部分，那么必须摊销无形资产150%的成本。A公司从国外购买该技术，花费2000万元，购买后可以直接投入生产应用，合同约定的年限为10年，当年可抵减的应纳税所得额为200万元，假设自行开发该项技术，估计费用也为2000万元。但可抵减的应纳税所得额为3000万元，少纳所得税(3000-200)*25%=700万元。

（三）A公司企业所得税纳税筹划节税效果评价

纳税筹划方案的实施是循序渐进的，是在有计划、有组织的情况下实施的，尤其是对与某些重要的节税措施，其必须落实到企业各项经营管理活动中，以达到企业节税需要与要求。对于A公司来讲，在合法情况下，结合本公司实际情况，积极为公司享受优惠税率创造条件，通过上文的纳税筹划方案的应用，A公司节税金额共计2819.6万元，详情如表4-2所示:

表4-2纳税筹划方案

首先通过上述纳税筹划方案的应用，实际效果显示可以为A公司减轻税负，这一点实现并符合了纳税筹划的最根本目的，即实现企业税后收益最大化。其次，资金收入确认时间的时效性价值应最大程度的在纳税筹划中发挥出来。公司结合实际情况，针对性的采用合理的方式来延迟当期所得税的上缴，进而将延迟上缴的所得税作为一笔无息的贷款供企业进行资金周转。最后，企业纳税筹划的制定与开展必须是在合法的情况下，即严格按照税法与相关法律的要求，在结合企业实际情况时，为本企业创造享受优惠政策与税率的条件，进而帮助企业实现税后利益最大化。不难发现，纳税筹划不仅帮助企业享受了应有的合法权益，同时也帮助企业承担了纳税义务，呈现双赢的局面。