第一篇：营改增对房地产的影响

营改增对房地产的影响

摘要：随着我国科技经济的不断发展与人民生活的提升。人们对于房产的认识也越来越深刻，人们对于用房产进行理财和财富增值的现象越来越多。而我国为了房地产行业能够更加长足稳定的发展，在国务院的批准下，已经开始实施“营改增”的试点工作。目的就是为了建立健全相对科学的税收制度，完善税制，表面重复征税。随着我国“十二五”计划的进一步实施，今年预计会成为营业税改增值税（营改增）税收制度的全面发展的一年。由于房地产企业的特殊性，房地产行业在进行营业税的缴纳时是一个较为特殊的行业。所在在缴纳营业税的时候（营改增）税收制度也带来了不少的问题。在房地产发展的过程中，“营改增”税收制度的的影响还是很大的。因此本文通过对“营改增”税收制度对于房地产企业开发成本的影响、“营改增”税收制度对于房地产公司赋税的影响、在“营改增”税收制度带来的情况下企业应采取的相应措施，以及“营改增”税收制度带来的影响进行探讨与研究。

关键词： 营改增； 房地产； 税收； 影响

一、什么是“营改增”

“营改增”就是对于营业税改增值税的简称。“营改增”是指将以前缴纳的营业税的应税项目改为缴纳增值税。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的情况。是我国党中央、国务院根据当前社会经济发展的新形势，从深化改革的总体部署上出发做出的总要决策。目的就是加快税收体制的优化、进一步减轻企业的赋税。调动房地产行业以及其他高端服务业的发展，促进产业和消费的升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。据统计，截止202_年底，在实行“营改增”收税制度之后，已经累计实现减税6412亿。

增值税是世界上最主流的流转税种，相对于传统的营业税有很多优势。在于通过流转环节中进项与销项来核算当期应缴纳的税款，从而体现增值部分，只缴纳流转增值部分的税收，解决了税基的重复问题。当然增值税也是有一定不足的，那就是规则比较细则，细节问题比较多，计算比较复杂，增值税专用发票的管理需要更加严格谨慎。

在全面实施“营改增”之后，一方面实现了增值税对于货物与服务的全面覆盖，从很大程度上减少了重复征税，促进了社会的分工协作，对于房地产行业、服务行业以及制造业的转型升级。另一方面将不动产纳入抵扣范围，较为完整的实现了规范了消费型增值税制度。这对于扩大企业投资增强企业营业活力有极大的帮助。而且“营改增”工作的开展，增加了就业岗位，缓解了社会的就业压力。有利于建立货物和劳务领域的增值税出口退税制度，全面改善我国的出口税收环境。

二、“营改增”对于房地产企业的重要性

“增值税”的征税对象是商品进行流转中产生的增值额。“增值税”之所以被人们广泛推广，是因为在商品进行流转的每一个环节都要需要纳税。而且“增值税”对于避免商品在具体的流转环节中重复征税的现象。因为在之前的房地产征税上，房地产公司缴纳的都是营业税，所以出现了很多重复征税的现象。在房地产开发的过程中，在进行安装和装修的时候需要缴纳营业税。在工程结束开始售房的时候还需要缴纳营业税。虽然在这个阶段营业税的占有比例较低，但是因为现在的房价过高，还是会存在重复征税的现象。所以为了避免对于房地产行业的重复征税，推动房地产行业的长足稳定发展，“营改增”在房地产行业的应用是必然的趋势。

在房地产企业进行工程施工时，需要购买建筑材料，在这时就可以获取增值税的专业发票。“增值税”的专用发票不能被抵扣，在进行“营改增”之后，还能够将第二、第三增值税的产业链条进行连接。在房地产公司进行房地产开发和工程施工的过程中，可以通过增值税发票抵扣的形势，减轻企业的税收负担。随着“营改增”工作的不断进行，铁路运输业与邮政业的税负明显下降，对于小规模地减低纳税人的税负也有一定的帮助。这都是“营改增”工作取得的显著成效。所以“营改增”对于房地产的发展是有极大帮助的。

三、“营改增”工作对于房地产企业的影响

（一）“营改增”对于房地产企业开发成本的影响

在房地产企业进行房地产开始时，最为重要的部分就是房地产企业的建筑安装成本。房地产企业的建筑安装成本直接影响着房地产企业的经济效益。房地产企业在进行房地产开发的建筑施工工作是有具有相关资质与能力的建筑承包商或者建筑施工单位完成的。建筑施工企业本身作为“营改增”的重点行业，在进行“营改增”工作时，要根据实际情况开展工作。“营改增”对于房地产行业的适应税率为11%。在开发过程中税负明显提升，依据相关的税负转嫁理论，也会增加房地产开发过程中的建筑安装成本。当房地产开发进行建筑施工的过程中，出了采购钢筋、模具、大型机械能等施工所需材料可以获得增值税发票外，还有一些价格低但是在建筑施工时经常用到的零散材料，这些材料大多都是在无尽店铺、或者一些小的建材店里购买，这些都是依据固定税收款缴纳的。除此之外，政策策略的改变也会导致税负的增大。在房地产开发的建筑施工过程中，经常会用到砂石、沙、混凝土等材料，这些材料会根据增值税的策略，采用6%的税率对应缴纳的增值税进行核损。而建筑施工单位可以获得能够用于扣减的增值税专用发票销项税率的5%。这也加大了建筑施工单位的税负。提高了建筑安装成本。此外，就现阶段我国建筑行业的发展水平，在进行工程施工的过程中还是需要大量建筑工人的，这些建筑工人的人工费就占据整个房地产开发的建筑安装成本的三分之一。建筑施工单位向房地产企业的收取高额度的劳务费，这样就造成房地产开发的人力成本的增值税提高，从而提高可建筑施工单位的税负。在工程的建筑施工过程中，在“营改增”之后很多大型机械设备的租赁税负也明显提高。

（二）“营改增”对于房地产企业税负的影响

在当前营业税的税额减去抵扣的税额和上期的留底税额就是应该缴纳的增值税。现在较为重要的两种流通税种就是“营业税”和“增值税”。这两种流通税种对于社会各个领域经济的发展都有着极大的影响。但是这两种税种对于各自的税务规划上还是有一点差异的。“营业税”作为价内税，主要是依??全部业务进行税务的计算的，这种税务的计算是伴随着产品的流通的税款而存在的；而“增值税”是依据增值额进行税务计算，实施的体制是税款和扣减，并且“增值税”能够对之前版块的所要缴纳的税额进行相应的扣减，极大程度上避免了重复征税。“营改增”工作的开展，实际上提高了房地产企业进行房地产开发的建筑安装成本。但是由于增值税的专用发票可以进行抵扣的特点，如果可以从建筑施工单位或者其他的相关企业取得可抵扣的增值税的专用发票。理论上来看，在一定程度上是可以降低房地产企业税负的。

四、“营改增”对于房地产企业税负影响的相关措施

（一）提高相关专业技能，增强纳税意识

“营改增”工作时对于现阶段税务制度改革是一项具有开创性和突破性的工作，这项改革对于社会各个领域的经济发展都有着极大的影响。所以房地产企业的所有管理人员以及普通员工都要对“营改增”有足够的认识。密切关注“营改增”的相关政策。并依据相关的政策策略制定税务核算方法。从而使房地产公司的税负减少。并协助房地产企业的相关人员完成税务策划方案。科学合理的制定增值税内部控制体系，并完善相应工作流程。建立健全企业增值税流程的管理体系与监管体系。企业会计要提高自身的专业技能与综合素质，提高税务核算质量，为查账时提供准确的依据。会计要及时进行税务的核算工作。

（二）优化企业运营模式

在开展“营改增”工作之后，房地产企业会相应的出现资金欠缺，优化房地产企业的运用模式，能够有效的解决相应问题的出现。房地产企业为了更好的迎接“营改增”的到了，改革优化企业运营模式也是势在必行的。房地产企业也应减少房地产开发周期，在进行房地产开发的时候，科学合理的使用运作经费，做好房地产开发成本的控制工作。以“可持续发展观”作为企业发展的指导思想。提高房地产开发工程的质量，提高企业在房地产市场中的竞争力。

（三）提升企业财会人员的专业技能和综合素质

加强企业财会人员队伍的建设，提高企业财会人员的专业技能与综合素质，是企业做好财务工作的根本。为了房地产企业内部财务工作的更好进行，全面提高企业内部的财务管理能力，就必须要有一直专业技能过硬、综合素质高的财会队伍。公司要制定对财会人员的考核制度，对财会人员进行定期的考核，对于专业技能薄弱的人员进行淘汰。定期对企业内部的财会人员进行培训，提高专业技能与综合素质的同时，也能让财会人员对传统的工作方式方法进行创新。保证企业内部财务工作的活力。

（四）加强企业内部的纳税筹划

?F阶段“营改增”这一税收政治对于房地产企业的纳税策划带来了新的要求与任务。所以房地产企业要依据新的工作内容和要求，科学合理的选择筹划的切入点。根据“营改增”的相关政策策略，在结合企业自身的实际情况制定出正确合理的筹划思想和程序。从而制定出最为合适的筹划方案。具体就是对于纳税人身份、工程施工材料、固定资产的筹划。

五、结束语

现阶段，我国的“营改增”工作还处于一个探索的阶段，虽然还存在很多缺失与不足，但这也是我国税务制度改革的重要表现。随着我国经济科技的不断进步，“营改增”工作肯定会发展的越来越好，我国税务制度的改革也会更进一步。这也为我国房地产行业的发展提供了有利的条件。“营改增”兼并可反复缴纳税款的版块，牢固了第二、第三产业增值税的扣减链条，很大程度上避免了对房地产行业的重复征税，明细了企业分工，从而提升了房地产企业的经济效率。“营改增”加大了对市场的约束力，保证了房地产市场的粮食发展，严重打击了现在虚假发票的现象。从而促进了我国社会主义市场经济的发展。

参考文献：

[1]淦龙，郑东华.凸显土地增值税主导作用强化房地产业收税管理[J].理论导报，202_（11）：29～30.[2]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究，202_（7）：20～23.[3]张云贤.浅议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师报，202_（14）：43～45.（作者单位：广东省广垦置业有限公司）

第二篇：营改增对保险行业影响

营改增对保险行业的影响及建议

营改增，是今年的一项重要国策，尤其是金融行业的营改增，因为金融行业主要的经营方式是货币资本增值，缺少传统的流转增值概念，因此其难度之大、过程之复杂、影响涉及之广，应该说在世界范围内都是开先例的。

一营改增对保险行业的影响

（一）适用税率和计税基数发生变化

保险行业在现行税制下，一般按企业营业收入的3%来交税。在国家实施营改增之后，不考虑增值税“进项抵扣”，保险行业的税收将会增加很多。一个保险企业税负具体增加还是减少，就要看进项税额的抵扣情况。从计税基数看，营业税是以营业额为计税依据的，应交增值税的多少取决于销项税额与进项税额的差值。在实施营改增之后，企业的税收筹划发生了较大的变化。

（二）公司的会计核算方法也发生变化

依据新会计准则，主营业务收入科目金额是包含营业税额的，营改增之后，主营业务收入则不包括该项税额，虽然可能实际税收的变化较小，但是企业的主营业务收入发生了变化，进而会对企业的利润率产生影响；另外，企业的增值税没有包含在损益表内，这样在起草企业财务报表时，相关的信息就无法表现出来，这样最终会影响企业财务报表信息的精确性。

（三）影响发票的管理

税务机关会加强对增值税专用发票的控制和管理，因为增值税专用发票涉及到企业日常经营中产生的销项税额和进项税额的确定，进而会对企业增值税的缴纳金额产生影响。具体的在营改增之后，保险企业在进行结算时，需要出具国家统一印制的增值税专用发票，而且还需要对方认证才能发挥作用。在收取发票上，不同的保险企业，发票的获取也存在差异，企业一方面要保证发票的合法性，另一方面，还要最大限度的获得增值税专用发票。

（四）企业的现金流量发生变化

“营改增”对于企业现金流量的影响主要体现在一下三个方面。

1.固定资产所含的增值税部分可以一次性抵扣，进而减少了企业当期应缴增值税额，这相当于等量增加了企业的现金流入；

2.企业应缴纳的城市维护保险税和教育附加税以应交增值税为基数，随着应交增值税的减少，以上两税也随之降低，即降低了企业当期的营业税金及附加，进而减少企业的现金流出。

3.企业外购设备的入账价值直接降低，企业所购设备折旧期内每期的折旧额也减少，在销售额不变的情况下，企业利润总额增加，相应地就要向国家多缴纳所得税，这就会等量增加企业各期的现金流出。此外，“营改增”对企业资产结构的影响主要体现在固定资产原值、后续计量，存货以及资产内部结构的变化。企业购进固定资产的支付价款中所含进项税额不在作为固定资产成本，而是可以抵扣。在总体投资额不变以及固定资产价值也没有随着增值税转型而发生变化的情况下，固定资产原值、折旧以及净值均发生减少，固定资产周转率明显提高。企业的进项税额越多，固定资产项目的价值变化越明显。

（五）经营方式的改革及代理渠道的管理

（1）视同销售的影响因税法规定，将委托加工或者购入货物用于分配给投资者或者无偿赠与他人的，均视同销售；而众所周知，各大保险公司在日常经营中，都有很大金额的业务推动奖励、竞赛奖励、客户活动赠品等支出，这一部分金额如果作为应税销项，会立刻加重企业的税负，如果计算税收在内，各公司的可用销售费用会因此减少20%左右，除非全部都改为现金奖励或者转化为其他服务。因此，可以想象在不久的将来，一方面各公司会缩减业务奖励费用的空间，另一方面奖励实物的方案也会大范围缩减，而旅游方案是否继续有待于政策明确。

（2）代理渠道手续费的影响中介渠道的手续费标准，若继续执行，则需确认以含税保费还是不含税保费；若变更执行，则需要重新议价。寿险公司的个人代理人，也要全部改征增值税，因此其销项金额的确认也有待政策明确。

二保险行业营改增存在的问题

（一）公司税务负担加重

以企业税负平衡为目标，保险工程企业成本支出可以扣除进项税的进项业务发生额所占比重“进项比重”至少达到50%以上。如果低于此比例，“营改增”则有可能将加重企业的税负负担。

从保险行业这个角度来看，由于保险工程行业的特殊性导致企业成本支出中进项税所占比例较低，所以大部分的保险工程企业的税负可能在“营改增”中有所增加；从上市企业的角度来看，保险企业成本支出中，除了劳务费用和其他费用外，剩余的企业费用一般都可以取得增值税发票，于是就有相对高的进项额，这有助于保险企业的税负。在保险行业所有成本中，原材料成本超过50%，人工费用和水电费等企业成本是不能进行抵扣的。这里要注意，有的企业采用了劳务分包，他们在支付相关劳务费用时取得了增值税发票，所以这时人工成本变可以抵扣销项税。

（二）进项税发票的获取较为困难

保单的销售一般是通过雇佣代理人来进行的，而代理人作为自然人，一般没有增值税专用发票；保险行业地区分布区域广，所以公司的财务管理比较薄弱，很难收集到增值税的专用发票。具体的表现如下：专用发票信息不全，相关的税号不符，而发票的获得人没有及时发现，使得发票不能通过认证；由于对增值税抵扣信息不熟悉，使得可以获得增值税专用发票的时候而只是取得了普通发票；为了降低成本，只开收据，而没有正式的发票。发票抬头与具体企业的名称不符，使得增值税无法抵扣。在很多情况下，公司的采购合同是由总公司与供应商来签订的，增值税专用发票的抬头企业为总公司，这就使得成员企业在信息上出现不符，就不能进行抵扣。

（三）增加了企业会计核算的难度

一般情况下，保险企业在缴税时，只在缴纳和计提上进行会计核算。在营改增之后，企业需要对支付佣金等方面做相应的会计核算，使得缴税的金额更加的清晰具体。在会计核算“应交税费-应交增值税”科目下增加了“进项税额转出、销项税额和进项税额”等科目，使得会计核算变得复杂。其中在收入核算上，营改增之后，增值税是价外税，缴税所依据的是保单的销售价格，当然它不包括增值税；在成本核算上，在营改增之前，成本是价税合计额具体包括进项税额和实际成本，改革之后，需要专用的进项税额发票与销项税做抵扣。(四)供应商与采购管理

（1）因政策明确了新增资产可以纳入抵扣范围，因此凡能开具专票的新增资产管理将成为重要事项。

（2）必须对现有供应商全部梳理，确认其是否具有一般纳税人资格，并考虑是否作为长期供应商以及重新议价，在议价过程中会因前述的问题产生一轮复杂的博弈。

（3）职场租赁、会议、培训支出一直是保险公司的大额消耗，将出现较大的变化。如果出租人或者场地方无法提供增值税专票，可能会发生一轮保险公司职场的搬迁大潮。

（4）所有采购合同中，需对各项产品合同协议中的税费承担、涉税条款、发票开具，包括发票类型、发票开具时间、发票交付时间及违约责任等事项进行重新或补充约定。(五)业务流程与财务流程不一致可能带来双重缴税

保险产品的销售有一个见费出单的过程，投保过程中，交费、出单、打印发票可能都不在一个时点上，此外，多数寿险产品还会有犹豫期。在营改增之后，业务流程与财务流程核对的过程中，如何保证进项与销项的一致，也是管理者需要考虑的问题，如果处理不好，在交易切换过程中，险企如果没有进行精细化管理，就有可能带来双重缴税的情况。

因此，营改增过程中，险企进行精细化管理程度不同，未来可能就会带来产品成本上的差异，一样的产品，不同公司，不同业务流程和定价机制，可能定价就会产生差别，因此险企的竞争力也会不同。营改增给险企带来的不仅仅是财务系统的调整，更是产品定价系统、信息系统、业务流程再造的整体梳理布局，也对险企的精细化管理提出了更高的要求。未来险企流程有差异，缴税可能就不同，保险公司一味跟随其他公司进行产品定价会有风险。因此险企应从产品定价、业务流程再造、财务管理层面等，对整个流程进行全面的梳理，做好准备。

三保险行业实施营改增的建议

（一）放宽增值税税基，完善增值税抵扣链条

目前，我国增值税的征税范围还比较窄，增值税的税基要放宽，将劳务等都纳入进来，使得增值税纳税慢慢规范化，完善增值税抵扣链条。此外，企业还可以寻求过渡性扶持。企业也应该更加深入的关注和理解这些营改增相关政策的详细规定，实施能充分利用此项政策的经营战略，比如改进产品设计，使其成为增值税纳税征收体系的产品，在合法的情况下，选择一些避税或是退税的优惠政策，促进企业的利润增加。

（二）提高进项税发票的管理水平

（1）全面考虑发票获取成本，科学获取专用发票 在面对一些无法获得增值税专用发票，或者不能抵扣的企业业务时，保险企业可以考虑选择不同的供应商，以节约成本，减少税负。在获取增值税专用发票时，企业要冷静思考，从降低企业支出成本的角度，尽量获得可以抵扣的增值税专用发票，而不是草率地获得一些不可抵扣的发票。

（2）确保发票抬头与公司名称相符

此外要确保发票的抬头与本企业的名称相符，在材料采购上，总公司可以与供应商谈判，而具体合同的签订则有成员企业来进行，并付款，以确保发票信息与具体合同企业相符；为了使有些保险业可以顺利抵扣，可以与供应商洽谈，由甲方选择供货商和具体的价格，而付款由保险企业来操作，这样，就保证了发票抬头与保险企业名称一致，有助于进项税额的抵扣。

（三）提高会计核算人员的业务水平

“营改增”对于财务工作来说，是新的财务手段上的改变。因此，会计人员应该提高自己的专业化能力，要加强对于此项政策的学习，了解各种抵扣税的类型和抵扣方式等，促进财务成本的控制。企业定期举行营改增专业知识的培训，使员工掌握增值税防伪税控系统的具体应用，此外，要加强增值税知识的宣传，使得会计核算人员及时了解营改增的国家政策的变化。会计核算人员必须规范会计上的核查内容和核查标准，使其符合政策要求。在发票的管理方面，企业财务部门更要做到谨慎和严格。我国目前是“以票控税”制，所以发票的真实性和准确性非常重要。此外，企业的财务管理部门也必须严格依照相关法律条文的规定进行发票的管理。目前，虚开增值税发票，以骗取出口退税或是抵扣税款的状况屡屡发生。我国的刑法中对此有较为严厉的处罚条文。企业的财务人员必须遵守职业道德规范，避免这样的风险产生。

另外，相对于营业税来说，增值税的计算更为繁杂，并且增值税严格按照”按票控税”的制度实行进行进项税抵扣。而这时，提供企业的税务管理系统这成为了当务之急。

在“营改增”实施以后，保险行业需要严格管理税务的体系，对于开票人员应认真负责每一份发票，科学规划应对策略，不断进行财务管理体系的完善，强化企业对税务管理的监督力度，提高企业应对风险的能力。强化企业的内部管理，协调部门关系，完善项目监控制度，及时开具增值税的专用发票。加强财务与业务的合作关系，统筹规划纳税事项，把财务管理的工作放到重要的地位，认真完善企业的税务管理体系。

第三篇：“营改增”对房地产企业税负的影响

“营改增”对房地产企业税负的影响

在实施“营改增”前，我国房地产企业在房地产开发过程中涉及到很多始终，存在严重的重复征税的现象，不仅加大了房地产企业的税负，也在无形中将企业的税负转嫁到不断攀升的房价上来。从长远的角度来看，这并不利于我国房地产企业的发展，更不利于我国房地产市场的健康发展。对于房地产企业而言，税制改革迫在眉睫，有效解决重复征税的问题更是税制改革中的重中之重。对于房地产企业而言，由于其特殊性使得“营改增”对于房地产产企业而言困难重重。在这样的大环境下，政府出台的政策、各项措施等都会对房地产企业产生巨大影响，特别是对房地产企业的税负影响更是直接关系到其生死存亡和未来的发展。

一、房地产企业营改增税负效应的影响因素分析

（一）“营改增”影响房地产企业名义税负变化的双重效应分析

从理论上看，增值税只是对每一个生产环节上的增值额进行征税，从而存在营业税重复征税的现象得到解决，完善的抵扣链条将有助于全面推进更为专业化的戏份，为促进和加快产业结构的调整奠定基础。但是，具体到不同的行业中，由于改革后税率、可抵扣的进项税额都不各不相同，因此，很可能在实施税制改革后出现某些行业税负增加的问题。例如：站在房地产企业外购产品与服务的可抵扣程度的角度分析，作为国民经济发展中的重要产业，房地产产业的链条较长，因此，房地产企业在发展的同时也带动了一大批相关产业的发展，如：处于房地产企业上游的土地提供者、承包商、其他服务提供者等，涉及到的行业包括：金融业、建筑业等不同的行业。同时，还涉及到钢铁、水泥、现代服务业等不同的行业发生业务上的往来。可见，我国房地产企业会对与其相关的产业产生影响，对经济起到拉动的效应。但同时也表明我国房地产业仍处于物质资本消耗的数量扩张阶段，还有待于进行产业的升级改造和服务化方向发展。对房地产行业实行“营改增”的基本前提主要就是为了房地产行业提供施工、劳务等服务，这些行业也是“营改增”的行业，否则房地产行业的营改增毫无意义。因此，据统计，房地产业营改增后，预计将有71.6%的中间投入能够形成进项抵扣额。从长远的角度来看，当增值税实现了对营业税的征税范围全面覆盖后，房地产业的大多数外购产品和服务中所含的税款都能够获得抵扣。再例如：我们站在行业投入与产出的方面分析：房地产企业的增加值中的主要构成部分是固定资产的折旧，这部分内容已经占到房地产行业总投入的43.8%。

（二）房地产企业“营改增”的税负转嫁效应分析

首先，对税负后转效应的分析。房地产企业具有资金密集型、资源密集型的基本特征，目前我国的土地资源、贷款的额度都出现了资源紧张的问题，当供给弹性较大、而需求弹性较小的时候，房地产行业实施“营改增”后产生的税负很难转嫁到银行、政府、信托公司等金融机构。按照通常的做法来看，由于建筑工程企业与房地产企业之间存在着密切的联系，很多建筑企业为了获得建筑合同，经常不择手段通过低价中标、承诺垫资等方式来完成工程建设。很多建筑企业在同房地产企业的谈判中经常处于一种弱势的地位中。另外，有的房地产企业为了少缴、免缴土地增值税，经常和建筑企业实现协同避税的现象，并通过提高建安成本来实现对增值率的降低，这样做的结果就是讲房地产开发企业的部分税负转嫁到建筑企业中。在“营改增”实施后，建筑企业通房地产企业之间协同避税的动机将大大削减，供给弹性明显增加，房地产企业在短期内向上游转嫁税负的难度也就随之增加。其次，对税负的前转税负效应的分析。对于房地产企业而言，向下游转嫁增值税税负的主要对象就是广大的购房者，增值税作为流转税，从理论上看税负最终都是由购房者来承担的。在我国一二线城市中，房价在不断上涨，只要房价的上涨标准一直未超过购房者所能够支付的上限，在商品房整体处于供不应求的环境下，房地产开发企业就很容易通过“捂盘”的方式将“营改增”后的税负转嫁到不断上涨的房价中，从而转嫁给购房者。

（三）房地产企业“营改增”实际税负效应分析

如前所述，在实施“营改增”后，房地产企业税负的影响不仅体现在名义税负的提高与税负的转嫁方面，更痛税务机关对房地产企业的税制执行与监督的程度密切相关。由于税务征管因素的存在，房地产开发企业的实际税负在进行税负转嫁后有可能出现减轻。但从这一角度来看，我国在实行“营改增”的同事，不仅应该进一步简化税制要求、实现税率的统一，还应该加强对税控体系的构建。

二、“营改增”后房地产企业避免税负影响的有效对策

（一）应加强对发票的管理

如前所述，导致泛地产企业在实施“营改增”后税负上升的一个主要因素就是发票管理中存在的很难取得增值税进项税额抵扣发票。从理论上看，由于能够取得抵扣的项目而无法取得专用发票将无法实现抵扣。因此，房地产企业应针对这一问题加强对发票的管理，及时、准确地取得可以抵扣的专用发票。例如：房地产企业可以尽量选择一般纳税人作为供应商，对于那些无法提供专用发票的个体户等小规模纳税人尽量不要选择为合作伙伴。再例如：在房地产企业的油费管理中，可以通过记账、月结、同意购进充值卡等方式进行集中采购，尽量获得增值税专用发票。

（二）尽量延长进项税额的抵扣时限

就我国目前的税制改革现状来看，增值税的一般纳税人所取得的专用发票、机动车销售统一发票、海关缴款书等应该在开具之日起的180天内到相关的税务机关进行认证，在认证后可以在次月申报，并向主管的税务机关申报抵扣的进项税额。由于房地产企业的特殊性，有的房地产企业在获得土地后并不会立即进行开发，还有的会经过很长时间后才会正式进行开发，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這类企业前期发生的成本不能在销项税额中进行抵扣。可见，应适当延长进项税额的抵扣时限。

（三）尽快提升地方主体税种体系的构建

从理论上看，各地方政府在重构各自的主体税种体系后将大大减轻由于房地产企业由于“营改增”而产生的一些负面效应。从长远的角度来看，房地产企业可以实行较低的税率，在提升当地经济水平与居民生活水平的同时，保持与上下游行业的税率的一致性，从而降低税收负担。

总之，“营改增”的实施将对房地产企业的税负产生一定的影响，各房地产企业、政府部门、税务部门必须共同努力，通过“营改增”这一契机，全面推进房地产行业运行环境的改善，并实现有效调节房地产企业税负水平、提升企业竞争力和投资信心的目的，为促进房地产企业的发展创造条件。

第四篇：营改增对电信行业影响

你认为营改增对电信行业会是怎样的影响？

电信行业是于202_年6月1日纳入营改增改革试点范围内的，基础电信服务税率为11%，增值电信服务税率为6%。从收入而言，增值税是价内税，营业税是价内税，总体收入会有所下降。从成本而言，电信行业目前最主要的成本为固定资产的投入费用，由于营改增前购进的固定资产无法抵扣，而电信行业的固定资产使用周期长、更新周期慢，且电信行业的变动成本中人力成本占比较高，短期内，电信行业的税负会增加，但从长远考虑，一旦企业新投入的固定资产，便可以抵扣，将在很大程度上降低企业税负，且营改增后消除了重复征税现象，故长远税负会有所降低。

第五篇：营改增对银行业的影响

“营改增”对金融行业的影响分析

202_-11-20 来源:扬州时报 作者:编辑部 | 中国会计网-中国会计行业门户 | 会计论坛

国务院关于扩大营业税改征增值税(简称“营改增”)试点的工作部署，金融保险业将从202_年开始纳入“营改增”试点范围，“十二五”期间全面完成增值税改革。根据《试点方案》中金融保险业原则上适用增值税简易计税方法的制度安排金融服务于经济，“营改增”对经济产生影响，也势必将对金融产生影响。此举可能对某些中小金融机构的影响有以下几点：

实际税负可能加重。《试点方案》中明确指出，在现行增值税17%标准税率和13%低税率的基础上，新增11%和6%两档低税率，而现代服务业适用6%税率。作为现代服务业之一的银行业，较有可能适用6%的税率，比现行营业税率5%高1个百分点，与试点方案中减轻税收负担的目标不匹配。

银行的主要收入来源于贷款利息收入，进项税额的抵扣可操作性难度很大。其他电子设备、办公设备及其固定资产采购项目，在日常业务中所占比重较低从而抵扣税额有限，实际可抵扣税金远远少于银行业机构缴纳的增值税销项税额。

“营改增”，后不论采用何种具体方式开增值税税票，银行都应该而且必须建立增值税开票系统与现有各业务系统的有效衔接，硬件和软件将会是一个很大的支出，从而增加营业成本。

银行现有税务方面的人才匮乏，更重视的是业务及信贷能手，今后“营改增”实施过程中肯定需要税务方面的专职人员，人员的岗前培训和新增岗位人工成本也是较大的支出。

作为中小金融企业之一，就“营改增”实施提出以下几点建议

作为服务于“三农”地域性的中小银行，是地方经济发展主要资金提供者，同时承担较大比重的政策性社会性责任，服务对象的信用风险较大，因此亟须政府政策扶持，建议政府设立财政扶持基金，由财政出资，对这些税负增加的企业进行补助，减轻税务负担。

“营改增”后，将促进银行的经营模式转变，逐步由外延增长向内涵式精细化转变;另一方面，“营改增”后，交通运输业和有形动产租赁行业税负水平均有大幅提高，但大部分企业税负将下降，发展动力增强，对资金将有更大需求。银行应利用本次税改契机，加大对现代服务业等行业中小企业的信贷支持，加快金融产品的创新改造，提供更加个性化的金融服务，促进经济社会和银行自身的共同发展。同时强化风险意识，加大对相关行业风险的监测，加强风险评估，审慎开展行业准入。对行业存量贷款，要积极完善相关担保手段，保证资金安全。

“营改增”将具有广泛的影响和辐射性，对银行现有的业务系统等提出了新的挑战，建议对征税范围、税率进行充分测算，明确银行业务类别划分标准，对各种业务纳入税改时限区别对待，分阶段稳步推进税改。

加强会计核算降低银行税收成本，明确进项税抵扣范围，增加进项税税额，增值税抵扣力度，减轻税负。在“营改增”过程中，既要考虑银行的实际情况，又要考虑对行业税收负担产生的影响。不断完善各业务系统，实现增值税开票系统与银行业务系统的有效衔接，解决在衔接过程中出现的硬件、软件等问题，同时制订相应的增值税开票流程，规范工作人员业务行为，防范风险。

“营改增”对银行业经营及税收的影响

202_年10月28日10:51 徐海波 来源：金融时报 发表评

论

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以往增值税征税范围主要局限于制造业，这造成增值税纳税人和非增值税纳税人之间商品和劳务交易往来的双重征税、重复征税问题比较突出。为改变这一状况，避免重复征税，发挥增值税中性、税负公平等优点，我国在先期试点的基础上，规定自202_年8月1日起，将交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开，并适当扩大部分现代服务业范围。总体上看，“营改增”将使服务业特别是现代服务业得到加快发展。

我国现行银行业营业税征缴规定及问题分析

（一）银行业营业税基本规定。根据现行税法规定，我国金融机构营业税税基包括以下四类：一是贷款业务利息收入全额；二是融资租赁取得的全部价款和价外费用减去承租方实际成本后的余额；三是买卖金融产品的价差收入；四是银行业中间业务收取的手续费与佣金等。目前，我国银行业营业税率为5%，附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加税率分别为营业税的7%（市区7%，县镇5%，乡村1%）、3%和2%，银行一般金融业务的营业税及附加名义税率为5.6%。为促进农村金融发展，从202_年起，农村信用社和农村商业银行营业税税率调整为3%，加上附加综合税率为3.36%。

（二）现行征缴规定存在的问题。一是银行业营业税计征范围不合理。目前银行业营业税的税基是营业收入，而非净营业收入，存款的利息支出不允许从营业收入中扣除。二是营业税无抵扣项目。银行业成本费用支出如购进IT设备、电信服务等支出中所含税款均不可抵扣，使银行在事实上成为增值税和营业税双重承担者。三是营业税无法实行退税。出口型金融业务无法享受到退税优惠，削弱了银行业的国际竞争力，不利于我国银行业参与国际竞争。

银行业“营改增”构想与影响测算

（一）我国银行业“营改增”的构想。基于金融业增值税制的国际经验以及保证我国税收收入稳定和征管方便等现实要求，我国银行业“营改增”进程可分阶段推进。第一阶段，以基本免税法为基础，同时对存贷款利差收入开征增值税，以免造成财政大幅减收；第二阶段，随着银行中间业务比重不断上升，择机过渡到基本免税法；第三阶段，创造条件向“允许进项税额抵扣的免税法”方案靠拢。

（二）银行业“营改增”具体影响的测算。考虑到目前我国银行业存贷款业务比重较高、中间业务比重尚低的现实情况，依据上述构想中的第一阶段税制，对我国银行业“营改增”的测算设定如下前提条件：将隐性收费服务中的外汇转贷业务、金融商品转让等列为免税业务，把一般存贷款业务的利差收入视为此项业务增值额，对其开征增值税；对显性收费服务如金融租赁、保管箱、咨询等业务开征增值税；对出口的金融业务适用零税率。

1.银行业“营改增”对银行利润影响简化测算。本次参与调查的银行为各商业银行在大连辖区内的分支机构或地方法人金融机构，具体包括国有商业银行4家、全国性股份制商业银行11家、城市商业银行8家、农村商业银行1家、村镇银行8家。第一，存贷款业务“营改增”引起的银行利润变动。对于存贷款业务，银行业“营改增”后，原先缴纳的营业税转增为银行的利润，而后对存贷款业务的利息净收入开征增值税，原先缴纳营业税与新开征增值税之差作为实际的银行利润变动。在各档增值税率下，6%的增值税率使得银行利润小幅增加，11%的增值税率引起的银行利润变动最小。第二，显性收费业务“营改增”引起的银行利润变动。根据样本数据，显性收费业务中成本费用占其收入的比重为31.3%。通过对部分样本银行的调查走访，其成本费用中60%左右是人员费用，不能进行抵扣，剩余的40%左右是IT运营、电信服务等支出，为可抵扣项。因此，如果增值税税率为T，则其最终显性收费金融业务的增值税占其营业收入的比重为88%T。在6%的增值税率下，银行业显性收费业务“营改增”引起的银行利润变动最小。第三，银行业“营改增”引起的银行总利润变动，根据202_-202_年32家样本银行数据，实施营改增后，若增值税税率为6%，则银行利润平均增加5.31亿元，增幅为3.92%；若增值税税率为11%，银行利润减少9.71亿元，降幅为7.17%。如税率达到13%以上，则对商业银行经营会产生较大影响。

2.银行业“营改增”对地方财政收入影响的测算。银行业“营改增”引起的银行利润变动与地方财政收入变动方向是相反的，即增加的银行利润为减少的地方财政收入。考虑到32家样本银行营业收入占大连市商业银行营业收入的92.8%，在各档增值税税率下，得出改征增值税将使大连市地方财政收入变化。在6%或11%的增值税税率下，对地方财政收入的影响相对较小。

结论与思考

综上，根据样本银行数据测算，若银行业增值税率初步为6%，将使商业银行利润增加3.92%，地方财政收入微降0.90%；若税率定为11%，商业银行利润将下降7.17%，地方财政收入增长1.65%。两种税率对商业银行和地方财政影响均在可承受范围内。一是“营改增”初期的税率设定应注重平衡银行利润与地方税收的关系。在银行业“营改增”初期，为避免对银行利润和地方财政产生较大的影响和波动，宜选择尽量平衡银行利润和地方税收的增值税率，以保证增值税改革平稳推进。基于银行业业务发展现状，短期内对存贷款业务和显性收费金融业务课征的增值税税率不宜超过11%。长期看则向允许抵扣的免税法靠拢，以充分发挥增值税制的优越性。二是通过“营改增”，从税制上鼓励金融机构拓展中间业务。从测算结果来看，“营改增”后，显性收费金融业务在各档税率下，对商业银行利润变动影响均是增加利润。因此，银行机构应加大经营战略转型，大力发展中间业务等显性收费金融业务，既可以摆脱存贷款利差收入的过度依赖，也可在税制改革中获益。三是税制确定应重点考虑对地方财政收入的影响。以上所作测算有一个前提，即根据现行规定，“营改增”试点期间对征收的增值税实行全额归地方所有。但增值税毕竟是中央与地方共享税，从长远来看，全面实行“营改增”后，中央必将从中分成，由此对地方财政收入的影响也应是税制设计中需要考虑的重要因素。（作者单位：东北财经大学）