第一篇：王健林解码万达广场升级版 文化商业旅游一体化

王健林解码万达广场升级版 文化商业旅游一体化

2014年01月02日 来源：每日经济新闻

13年前，万达集团从住宅地产华丽转身，投向商业地产，经过近几年的快速发展，成为当前行业内的标杆企业。

2013年12月21日，湘潭万达广场隆重开业，这也是万达集团最新开业的“万达广场”。万达集团经过25年的“征战”，截至目前，已经在国内70余个城市开业了84家万达广场，并力争在明年成为全球最大的不动产企业。

如今，掌舵万达这艘“巨舰”的企业家王健林，又有了进一步的打算。去年以来，万达集团再度开始向“文化”转型，王健林身上又多了一个“文化大佬”的标签，但其商业地产“教父”形象，似乎更容易被大众所接受，而“万达速度”更是被业界视为典型。

从第一代万达广场，到第二代乃至第三代，再到万达集团正在力推的第四代产品——“万达城”，万达商业地产走过了一段跌宕起伏的发展历程。在“万达速度”背后，隐藏着怎样的发展路径？

此外，对于商业地产该如何做，后来者是否可以学习万达的经验？ 王健林曾表示，万达选择项目，内部有严格程序。万达的商业地产可以学。学得好不好，关键看学习者是否下决心去学，齐白石先生有句名言，“学我者生，像我者死”。万达一个核心是商业资源，年复一年积累起来的，商业地产最核心一条：如何与商家绑在一起？如果一个商家赚钱了，接下来会有很多一起加入。

万达广场出租率90%都算失败

按照王健林的说法，要做就做世界级的。今年初，王健林在万达集团2012年总结大会上表示，预计到2014年，万达集团的“万达广场”将达到110个，集团所持有商业物业达到2300万平方米，成为全球规模最大的不动产企业。

由此来看，万达集团仅用了短短的13年时间，就走完了美国一些世界级不动产企业需要百年才能走完的路程。

王健林曾自我评价道，“2008年到2012年，万达的资产和收入连续5年环 比增长35%，今年增长至少30%。一个超过千亿规模的企业，能保持这么快的发展速度，全世界也不多见。”

如今，随着万达集团资产规模的日益膨胀，国际资本市场也再度向其抛出了“橄榄枝”。今年4月，王健林耗资6.74亿港元，取得香港恒力商业地产65%的控股权，由此实现了万达商业地产的借壳上市。

实际上，成立于1988年的万达集团，最早的前身是大连市西岗区政府旗下的一个房屋开发公司，王健林当时以西岗区办公室副主任的身份大胆接下该公司，此后该房屋开发公司通过开发棚户区改造项目赚到“第一桶金”。在此后10余年间，王健林一直在住宅地产上打拼。

直到2000年，万达集团开始由住宅地产向商业地产转型，此时距国家推行“货币化”房改政策仅有两年。据《博客天下》杂志报道称，在最早的长春与沈阳两个万达广场项目上，王健林也曾吃过大亏。

也正是吸取了上述两个项目的经验教训后，万达广场开始在各大城市“遍地开花”，招商能力成了万达集团的独门绝技。“我们整个万达广场都是满铺开业的，像其他商场出租率达到90%开业，对我们而言就是失败的。”万达集团内部人士曾向相关媒体表示。

实际上，订单地产模式是万达广场“开一个火一个”的制胜法宝。据了解，在万达广场开工前，已经将至少一半的营业面积租出去，与主力店的“先租后建”合作方式，是万达集团“订单商业地产”模式的关键。沃尔玛早在2001年便与万达集团签署租赁协议，在成为万达广场“订单模式”的第一个合作伙伴之后，万达才开始进入实质性开发。

2003年，万达广场的订单模式逐渐成熟，并且开始自建投资较小、吸客能力较强的星级影院。目前，万达已经与沃尔玛、麦当劳、肯德基、国美等大型企业签订联合发展协议，内容包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等，然后共同确定城市、地块，并在规划设计与技术方面与合作方完成对接，为租户量身订制商业地产项目。

据了解，王健林曾以时间轴划分万达集团的“万达广场”产品。比如，2001年至2004年开业的属于第一代产品，2004至2005年的属于第二代产品，2005年后发展的是第三代产品。第一、二代万达广场主要依靠城市中心地带，借助商圈的力量来发展。第三代万达广场发展模式的核心除了有前两代的“只租不售”“订单商业地产”外，又添加了购物娱乐休闲一体化。此外，值得注意的是，三代万达广场发展模式最核心的还是“快速开发”。王健林曾提及，“万达集团开发的所有城市综合体，都在两年内竣工开业，而且是几百商家同时满铺开业。比如广州白云万达广场，11个月实现40多万平方米商业建筑整体竣工开业。武汉中央文化区，10个月实现十几万平方米商业竣工开业。”

向文化、商业、旅游一体化转型

“无锡的这个项目我们极为看重，2016年底开业，我们的目标就是要跟上海的迪士尼PK一下。”12月25日，王健林在《成都商报》的“我看未来20年”大型公益演讲活动中强调说，“万达集团正在无锡投资几百亿，组建一个大型文化旅游城，我们有大型的室外主题公园，也有大型的室内娱乐城，旁边我们还会做一个秀、酒店群等。”

王健林的此番表态，再次印证了万达集团二次转型的迫切性。实际上，万达集团向文旅产业转型，主要还是由于2012年的宏观经济明显放缓。虽然当年万达集团的收入同比增长了34.8%，总资产达到3000亿元，但是，万达集团的核心产业——商业地产只同比增长了15.1%，贡献率减少；另一方面，万达“文化航母”的提法开始频频被王健林谈及，其在文化产业上的一系列大手笔投入开始显露出来。

“中国房地产业已经发展了20多年，再有15至20年左右，这个行业就会萎缩。”王健林在万达集团今年上半年的总结会中强调，万达要做百年企业，就要拥有百年企业的物质基础，房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流，所以必须向文化旅游转型。

前述提及的无锡万达城，是万达集团正在力推的第四代产品，按照王健林的规划，万达城投资规模巨大且需要长线经营，每个万达城的投资规模均在数百亿元，在全国最多建设7~8个。

今年4月，万达集团全国首个万达城项目落地“冰城”哈尔滨，总投资200亿元，建设用地面积1.7平方公里，项目整体建设内容包括酒店群、大型会议中心、室内及室外主题公园、大型冰雪主题乐园、商业中心、住宅等业态，预计可容纳5万名游客，预计年收入60亿元，年纳税超过5亿元。

“截至2013年上半年，万达已有5个重大文化旅游城开业或开工，分别为长白山、武汉、西双版纳、哈尔滨和南昌项目。其中长白山项目今年底全部开业，武汉项目明年四季度全面开业。西双版纳、哈尔滨、南昌等项目已全面开工，合肥和青岛项目已签约，下半年还将有一到两个文旅项目签约或开工。”在万达集团今年上半年的总结大会上，王健林大胆对外透露。

万达城模式到底有何独特之处？对于这个关键问题，王健林的完整解释是，万达城创新性地将文化、商业、旅游结合设计，以室内项目为主，彻底解决气候对旅游的影响，使“一季游”变成“四季游”。这是根据中国气候特点做的规划，中国北方冬天很冷，南方夏天炎热多雨，除了三亚、西双版纳等少数地方外，四季都适合户外活动的地方不多。

那么，高投入的万达城又如何实现盈利？王健林曾向《每日经济新闻》记者坦言，“对于文化旅游的盈利模式判断，是来源于我们自己的预测，只有到明年四季度万达武汉项目全面开业，才能看出来我们的预测是不是准确的，但我们自信是准确的。”

在他看来，文化旅游项目好不好，开业以后运营得怎么样，关键是前期创意、设计和市场定位。在12月25日的成都这次公开演讲中，王健林表示，“每个万达城项目都要花大力气来创新，用不同的地方文化特色，来支持这些项目的地方特色与运营效果。”

第二篇：王健林解码万达超强执行力

王健林解码万达超强执行力

2013-12-12点击关注→明源地产研究院

万达集团是全国知名企业，已连续5年企业资产和销售收入环比增长超过30%，估计今年也接近这个数据，在30%到35%之间。作为一个超过千亿规模的企业，还能够保持这么快的速度，在世界上也是不多见的。今年万达可能会达到4000亿左右的资产规模，大概2000亿左右的收入，大概140—150亿左右的净利润。我们的5年目标是2015年达到2000亿收入，现在已经实现，我估计2015年资产将达到5000亿，收入3000亿，200亿以上的净利润。如果按照我们现在的发展速度，即使打一个对折，2015年之后发展速度降到15%，估计到2020年大概也能达到1万亿资产，600亿净利润，我们给自己的定位就是2020年进入世界前100名。

万达执行能力强，在世界商业史上都很罕见。比如说我们开发的所有城市综合体，从开工到开业都在2年之内实现，而且都是满场开业，不管是500个商家还是600个商家，都是一起开业，这点是非常难得的。到现在为止，万达开业几百个项目（包括住宅、写字楼），都没有耽误一天。我们有一套程序，是多年累积的结果，也不是领导人拿鞭子抽就能做到，它是一系列能力，还有商业资源。

一、创新制度建设

谁都知道企业必须要有制度，但需要什么样的制度呢？我们万达注重两方面：

1、要搞能用的制度

万达非常重视企业制度，我刚到这个公司的第一周就搞了一个——“加强劳动管理的若干规定”。20多年来我们搞了很多制度，现在每两年制度要修订一次，因为企业在发展，有一些要去掉，有一些要添加，每两年修订一次。修订从我开始到总裁，到副总裁，到各个部门全部参加，一般历时3个月左右，每年9月份开始。200多万字的制度，我们从四五年前就开始减字，强调字数不能增加，还要把事说清楚，全说有用的话，制度一定要做有用，要有操作性。如万达的规划设计制度，我们把万达广场、万达酒店和现在文化旅游项目投资划分成三个级别，A级店、B级店、C级店，划分几个级别以后，每一个等级都会制定若干条我们自己内部的设计强制条款和非强制条款。很多同志觉得万达的地下停车场进去特别敞亮，觉得好，什么原因呢？这是多少年摸索出来，我们要求停车场的高度必须做到4.8米，一般3.6米，为什么要4.8米呢？就是为了若干年以后，能够安排机械停车位，现在这种设备非常成熟，两个车位可以做出五个车位，全部下来大概能增加70%的停车位。再比方说A级店、B级店外装、内装、景观、招商分别有什么要求，规范非常详细。

2、不给员工犯错机会

万达每年新增投资至少超过千亿，加上续建可能更多了，我们今年全年大概开工总面积5500万平米左右，明年超过6000万，每年开业20个酒店就有60个酒店在建，投资非常大。建设行业在全世界范围内都是最大的一个行业，出事比较多，涉及到招投标、安排施工队伍、材料采购等等。那么怎么办呢？我们就在若干年前，现在说起来至少在10年、8年前，着重建立品牌库制度，招商有商家品牌库，设备有设备品牌库，工程有工程品牌库，要求行业前三名企业的产品进去，入了品牌库才能投标。而且我们所有招投标全部网上进行。我们也不提倡招标部门和商家见面，当然也有见面，考察新的商家可以考察，考察完了必须报告。品牌库规定每年跟进一次，一旦发现品牌商家有对我们行贿，或者发现质量问题不好，维修不及时可以踢出去。

我们有一个轮岗制度，财务、成本人员三年轮岗。当然也有到其他城市不愿意去，不愿意去就解聘，慢慢地形成文化，现在就没有说再调动谁谁不去，大家都知道不去不行，这是强制制度。因为你再严，中国社会大环境就是如此，肯定有各种各样的关系。

再一个是工程，我们在多少年前就建立战略合作伙伴关系，不随意招标。我们现在的工程队伍就是中国建筑总公司，主要就是一、二、三、四、八局，建立长期合作关系，除此之外任何企业不合作，从2002年到现在，一直坚持十多年。现在万达广场比较火，万达广场就是城市中心，我们有这个底气，相当部分的店都是一铺难求，特别是开业3年调整商家，很多都想进来，怎么办呢？我们也是一样，建立商家品牌度，目前5千多商家品牌进来了，而且把商家分ABCD四个级别，根据你开的连锁店数和我们合作经验看，每年一打分，ABCD四个级别，A级店只能使用A、B两个级别，B级店才可以选ABC，只有第三层店才能选最后级别商家，为什么这样做呢？也是为了防止腐败。当然，任何制度不可能100%防腐，我们尽可能做到，靠有用的制度设计来堵塞，不给员工犯错机会。

二、计划作为核心

万达业务板块非常多元，有商业广场、酒店、文化区、旅游区等，如何把这么复杂多元的企业统一有序地管理起来？我们主要是抓纲，就是抓计划制度。

1、抓住四大计划 万达每一年有四个计划：工作计划、投资计划、资金计划、开业计划。工作计划是集团机关各部门做，这一年要干哪些事，如要招聘多少人、设计多少产品、考察哪些企业等，要排得非常细，要排到每一周。投资计划是要有发展计划，买多少地，大概付出多少成本，大概产生多少利润，包括缴纳多少税收，都要合进去，不要给下面有偷税漏税的机会。这也是为了防范风险，我们每一年年终总结都要讲哪个公司交多少税，要搞评比。因为民营企业风险来自两方面，一是偷税漏税，再是其他经济层面的事情。资金计划主要是做现金流分析。不是简单地一年预算收入1000亿、成本800亿，还要细到每一个公司，比如电影城，百货、商业广场，细化到每一个下面具体公司的现金流分析表。总部现金流分析到周，具体公司要做到日。每年7月初，半年的时候开一次调整会，在幅度之内调整。这样做就是把现金流看得重要。现金流是企业的生命线，我经常讲这句话，讲了20多年，现金流比资产负债更重要。过去世界500强第七大公司叫安然公司，财务造假几亿美元，导致这个年收入2000多亿美元的公司，两个月后就宣布破产，什么原因？杠杆太高，现金流量不足。所以，现金流保持稳定，公司倒不了，现金流量不好，分析不足，只有20%、30%的负债率也照样破产。开业计划一定要细化到哪年、哪月、哪日，今年年底做计划就排到2016年，排3年。这样才能分析现金流量。有开业计划大家能做准备，人力资源就知道大概每一年招多少人，财务知道需要多少资金。

抓住四大计划，主要就是做到有备而战，绝对不能跟着感觉走。因为企业现在规模大，民营企业这种忧患意识更强。特别是像我们做不动产，资金需求量大，是投资型企业，不像零售企业，所以更关心这些。这四大计划，从每年的9月初开始做，要经过上下博弈的过程，只有博弈过的计划才靠谱，没有经过博弈的计划是忽悠，要3个月时间才能完成。执行后每一年的6月再做适当调整，万达如此运行，其实就是工业计划模式，非常严密。

2、计划模块化软件

万达工程这么多，怎样来管理？我们把计划做成模块化管理软件，比如万达广场从开工到开业，我们分成380多个工程节点，三级管理，一级节点集团层面来管理，二级节点是分管副总裁管理，三级节点项目公司和项目公司的执行层面关注。开工第一周干什么，第二周干什么，计划到周。模块化管理软件上线后，有关的人都可以看到，你不用管别人，只管按照节点要求干好自己的。这样做的好处，等于把万达二十几年、几万人工作的智慧，通过信息化体现在工作程序上。人脑袋是会遗漏的，是谁落了节点，网上会看得非常清楚。而且最大好处是对新人，新人来了以后就能直接干。万达有句名言：不会干看电脑，上面你该干什么都非常清楚。

模块化管理后，每个人特别紧张自己的工作，生怕误了节点，比计划晚一周亮黄灯，黄灯出现一周，工程量没有补上去或者工作量没有达到，变成红灯，黄灯不扣分，红灯扣分。按照一、二、三级节点扣多少分就是扣多少钱。如果出现一个黄灯，下一步补上后黄灯会自动消失，变成绿灯；但是一年之内有三个黄灯出现，就等同于一个红灯。这样，每个人都知道下一步要干什么，一定不能耽误，耽误了全系统都能看到，这是很大的压力。这样工作就是紧张有序，所以万达一年半就能开业一个项目，不显得那么忙乱。这就是把智慧变成电脑程序，计划模块化软件的结果。

这样执行后，今年上半年，全集团只出现了两个红灯，一个二级节点，一个三级节点，所以万达不可能工程误期。出现一个黄灯大家都一起研究解决，出现一个红灯是很大的事，大家一起摆平，抢回来。如果你出现三个红灯，按照制度就换人。所以我们不可能出现10月份开业，到9月发现工作量根本完不成，绝不允许有这种事。模块化管理使万达管理上了非常高的台阶，每个系统都这样做。

三、依靠科技管理

万达在国内超过100个城市有投资，现在海外投资也有两个国家，按照现在的发展速度，2020年之前就会发展到10个国家以上，20%投资在海外，怎么管理？靠人管理肯定不行，靠制度管人也不一定落到实处，我们靠科技、靠信息化来完成。抓三个方面：

1、全面信息化管理

就是万达集团所有的项目、资本、资金、发展、招商等工作，全都上线运行。比如我们商业管理公司，管理商业广场大概有上万个探头，这么多车辆人员进出，怎么管理？光制度化不行，我们研发出中央智能化控制系统，把消防、人员等管理集中在一个房间里，全部在电脑上自动化、信息化，内部叫一键式管理。如某个区域的温度偏高，智能化后会自动发现空调自动降温，不需要你看着。所有这些人、车、能耗等所有的管理信息完全是自动的，自动调整，而且所有信息自动上传到总部，总部完全清楚哪一天这个商场进了多少人，卖了多少钱，进了多少车。再如施工现场的全自动管控，工程干到什么程度蒙不了。

2、科技提升管理水平

比如成本控制问题是世界性的难题，我们也不可能完全做到把所有项目设计图纸全部理顺，根据图纸招标完再干，工期来不及。怎么管理？我们研发出成本控制管理软件，从设计开始管控，从设计角度控制成本，很多人说设计不用管，请老外设计，看着很漂亮，拿过来干就傻了，成本比你原来预想超过20%。成本控制最重要是设计阶段的控制、后期招投标的控制。万达成本控制管理办法都是模块化，一个店就这么多钱。我们按照ABCD级别店，分设若干标准，都细化下来，把所有店设计完了以后，放到信息系统里，使用什么材料一点自动生成成本信息。这种信息化水平，可以确保从设计阶段就成本不超支。

3、取得各种专利

多年前我们就成立自己的信息中心，到现在我们已经做了100多个信息软件，或者叫管理软件或者说专利，仅仅是今年就拿到了15个世界知识产权，万达被评为全球信息化百强企业。我们靠信息化管理企业，完全都是靠自主研发，过去用别人总是跟不上我们的需求，我们提出需求以后，一年两年也拿不出有用的东西，我们才下决心自己研发。这些自己研发的管理软件，可以支持我们快速发展，提升我们自己的管理水平，还都是知识产权，可以克隆到其他店、其他国家。

四、严格实施奖惩

制度定了这么多，科技水平也很高，但是在执行层面上，如果奖惩不明也不行。

1、领导以身作则

我们多年实践证明，海内外所有企业的管理实践也证明，一个单位特别是企业如何，取决于风气正不正，特别是领导班子的一把手。我是公司创始人员，而且是公司绝对控股的大股东，可以说是公司领袖，我也依然坚持，我要求员工做到，我自己首先做到。我每天7点多到公司，是最勤奋的企业家。招投标我从来不去干涉，在公司里面我也没有自己任何的亲戚，而且对我自己的亲属也严格要求，我从开始就要建立现代的企业制度，让大家觉得没有干扰。所以到现在为止，在公司里我也敢说一句话：向我看齐，作为民营企业家，这样做是很不容易的。在公司用人的方面，就是看能力，员工在万达工作好就是最好的关系，领导以身作则。

2、所有考核量化

我要求大家做到所有东西量化，不要凭主观感觉。经营公司完全可以量化，还有非经营的部门，像人力资源中心怎么量化考核呢？每一年我们把项目梳理出来，需要多少高管、多少一把手，必须招聘，要求有储备制度，必须储备多少人。还有你对哪一类人提出需求，几个月就必须到位，完全量化指标，都很严格。像企业文化中心也是一样，每年搞多少次员工活动等都要量化。所有的考核指标量化才能防止主观感觉，所以万达很清楚。

3、严格执行奖罚

规矩定了，关键看敢不敢较真，这就看管理水平。比如我们有的影城有一年可能指标定高了，有相当一部分影城算下来一分奖金都没有，干了一年了，敢发和敢不发都要较真。在万达没有情面讲，都是按制度。所以，在万达有的总经理比总裁、副总裁拿得多，同样在一个公司里你可能薪金比别人少3倍，慢慢就习以为常了。再比如招标，一次电缆招标很大额度，我们要求就是前三名单位，有个主管副总裁想让排名几十名的单位中标，他找这个做工作，那个做工作，而且趁招标经理出差的时候，说你不能跟总经理说，副总觉得过线了，想来想去也没报，后来这个事暴露出来，二话没说开除。你带头违反这个制度，副总裁也不行。万达就是敢较真，严格奖罚。

4、内部审计制度

万达有审计部，所有部门每年一审计。审计完了以后有三种意见：第一是管理建议书，没有任何处罚，提出管理建议你要干什么；第二是整改通知书，罚到什么级别要罚多少钱如何，非常明确；第三是审计通报，基本上是开除。我们审计非常严格，这些年也开除不少人，每年送几个人到司法机关。党的三中全会提出来，私营经济财产同样不可侵犯，我觉得这非常好。这种内部审计制度对内部人员违规是很大的震慑，由于奖惩严格，所以企业管理执行力非常强。很多人说企业管理像军队一样，就是令行禁止。（来源网络）

第三篇：20120614_理财周报—王健林加速跑：20个万达广场呼之欲出

理财周报—王健林加速跑：20个万达广场呼之欲出

2012-06-14 万达仍在加速。

万达集团董事长王健林日前在万达商业年会上对外宣布，2012年将在全国新开设20个万达广场，其中包括武汉汉街、大连高新、长沙开福、成都金牛和泉州浦西5个万达广场A级店。

有人在现场问王健林：网购等电子商务市场快速发展，传统的实体商业模式受到挑战，万达在此背景下，仍大规模扩大实体商业店，是否会面临风险？

王健林表示，尽管目前网购流行，网购在消费中的总量增加，但是网购无法替代终端。此外，万达广场的商业构成也在调整，根据各地实际情况，提高了体验式消费的店面比例。

继续加速

从2008年7家、2009年8家、2010年15家、2011年16家到2012年的20家，万达广场近几年扩张迅猛。

笔者了解，万达今年还先后在温州、厦门、东莞、沈阳、天津等多地连续拿地，而截至2011年底，万达在全国将共开业49个万达广场，将持有物业面积超过1000万平方米。除商业地产，万达还涉足高端酒店、文化产业、旅游度假等多个产业。

“万达进来一是可促进就业、提升城市旅游品质，二是利于提升丹东知名度和城市地位。”辽宁省丹东市国土局局长朴明哲对记者说，虽然目前丹东并无万达项目，但和万达的洽谈正在进行。

王健林表示，万达目前正在投资的长白山旅游度假区等4个旅游度假项目，每个项目的投资都超过200亿元。其中，汉街万达广场所在的万达武汉中央文化区计划总投资更是高达500亿元。记者计算，仅这4个旅游度假项目的投资就超1000亿。

在其他房企都缺钱的时候，万达仍然能够快速扩张，得益于其畅通的资金链。笔者获悉，万达资金来源除自有资金外和销售回款，万达还通过信托融资、银行贷款、国内私募等多渠道筹措资金。

公开资料显示，今年上半年万达共发行10只大部分为股权信托的信托产品，共计募集资金大约78亿元。而今年以前万达仅推出过1只信托产品。2009年，万达还通过两轮私募获得40亿元资金。

而今年江苏泰州工商局网站上一则消息称，泰州工商局帮助万达集团通过股权质押实现融资6亿元，为该市最高额股权质押登记。今年9月底媒体称，万达寻求一笔6.4亿元银行贷款，用于江苏万达广场项目。

通过多路径，万达正将商业地产触角伸向更多的城市。

北京大岳咨询公司总经理金永祥认为，当前万达商业地产发展迅速的原因主要有：一是商业地产并未像住宅地产那样，受到有效需求被抑制的政策性影响；二是市场对通货膨胀预期居高，房地产的抗通胀能力仍受到认可；三是以前商业地产并不如住宅地产般发展迅速，城市商业配套并不齐全，现在快速前进也是正常。

此外，记者获悉，万达集团目前正在筹备上市。但万达集团投资部总经理刘朝晖向笔者表示，按规定，目前并不方便透露关于上市的任何相关信息，具体情况将在事情确定之后再予以公布。

看好实体商业

“网购的流行确实导致了终端市场的变化，但是网购是永远无法替代终端的。”王健林如是说。

9月21日，商务部公布的《“十二五”电子商务发展指导意见（征求意见稿）》提出：到2015年，网络零售额相当于社会消费品零售总额的9%以上。

而统计显示，今年上半年，我国电子商务交易额近3万亿元，其中网络零售额为3500亿元左右，相当于社会消费品零售总额的4.7%。预计到2015年网络零售额将达到社会消费品零售总额的9%以上。

面对网购挑战，王健林表示，未来万达将在商业项目中增加体验式消费产业的比重。

王健林认为，目前谈论的主要是在商业设施里面的消费活动，包括电影、电玩、餐饮等狭义的体验式消费。而万达开创的城市综合体扩张模式，融购物休闲、娱乐餐饮、办公居住为一体，打造多业态组合城市生活方式。

在上述的计划2012年新开的20个万达广场中，武汉汉街万达广场将以9.3万平方米总建筑面积而将成为万达广场全国一号旗舰店，其中包括近6万平方米全国最大、档次最高的万千百货精品店。

项目将引进超过60个奢侈品品牌，建成全国最大、档次最高的电影城，按照顶级标准打造的电玩城、KTV等娱乐设施和大型超市。

金永祥指出，万达集团的城市综合体模式能够发展快速，受到市场欢迎是重要原因，只有被接受的模式才能有发展。

上海某中高端商品购物网站负责人刘女士也表示，真正的中高端尤其是高端消费者，并不像大部分网购人群那样对价格十分敏感，相比之下，体验确实更受高端消费者欢迎。

“如相机属于型号、参数固定的标品，只要是正品在网上都较容易选择。但是服装之类的非标品就很难，商场购买会更合适，尤其是高端服装。”

“尽管目前网购发展很猛，但相对于网络销售，万达的实体商业优势仍然很大”，刘女士对笔者如是说。

第四篇：万达广场市场调研报告（共）

万达广场市场调研报告（共5篇）

第1篇：万达广场调研报告•

调研对象：万达广场

调研地点：长春市红旗街

调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸

取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，需找设计灵感。

此次调研的内容，从以下几个方面来分析：

一：理性思维

•从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选

址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。

二：市场定位：长春万达广场是长春市第一个城市综合体，项目占地面积4.8万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。将区域内原本零散的商业格局有效整合，使长春万达广场成为红旗街商圈内业态功能最为齐全的城市综合体，并对推动长春城市化发展，促进区域产业升级，提升长春乃至吉林省的服务业发展水平具有十分积极的意义。

三：

商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。所以，选址要遵循一些必要的原则。

•选址原则：

1、方便顾客购物

•（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。

•（2）靠近人群聚集区。如休闲

娱乐场所

•（3）人口居住稠密区

2、有利于商场开拓发展

•（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。

•（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选

址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。

•（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中

进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。

周围环境

学校:开运小学、红旗小学、45中学、11中分校、68中、17中、90中、长春外国语学校、吉林艺术学院、吉林省尔实验南湖校区、吉林大学南湖校区、长春工业大学、长春工程学院

综合商场:红旗街商圈、欧亚商都、亚细亚百货、巴黎春天

银行:工行、建行、农行、交通银行、光大银行

医院:省人民医院、中医学院、吉大一院、中国人民解放军四六一医院。

交通路线周边有8条公交线：62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多条公交线路。红旗街万达广场位于长春市中心，附近交通发达，交通非常便利。乘62路公交可直达火车站商圈、重庆路商圈、桂林路商圈；80路为市内唯一环线公交。

地理位置：长春万达广场坐落于朝阳区，位于红旗街与同德路交汇处，地处城市一级商圈——红旗街商圈核心位置，商业设施齐全、配套资源完善，路网发达、交通便利。

二、功能

1、商场布局

•一层分两个部分：万千百货和方位运动城；二层分三个部分：万千百货，国美电器和大玩家超乐场；三层分三个部分：万千百货，奇乐儿儿童王国和大

歌星KTV。功能布局合理，卖场之间互不干扰。商场主入口和出口采用采光罩和外

界联系，入口处的大厅处理的宽敞明朗，两条主干道也十分宽松，整个商场看起来

有条不紊，十分干净。

2、流线分析

•万达广场有三条流线，即车的流线、顾客的流线、员工的流线。三条流线互不交叉，运动有序。

3、立面

•正立面简洁，玻璃与混凝土结合构成立面布局，形成橱窗，入口设计更是引人注目，别具一格，立面的处理上十分到位，使得其外形丰富，现代感十足，能

更好的吸引人。

4、停车

•传统的室外停车，室外停车展示了商场的客流量，是商场更具商业气氛，有效利用了空间，使卖场干净有序。

5、安全通道

•每层都设置有安全疏散指示图，方便顾客在紧急情况下逃生。

第2篇：上海五角场万达广场调研报告场调研报告

2020年4月19日

上海五角场万达广

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

实_时间：

.01.27-01.28

实_地点：上海五角场万达广场

实_目标：对商业空间有初步了解

实_目的：培养环境是否适于人的行为的判断力。

上海五角场万达广场全景

1、五角场万达广场概况

该广场坐落于五角场市级副中心商业区的中心地段，总建筑面积33.43

万m2，是上海最大的商业项目之一。广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。开业后的五角场万达广场极大的提升了五角场的商业品质，带动了五角场地区的建设和发展。

广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型的商用群楼和三幢

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

高层办公楼。万达汇聚沃尔玛购物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。

万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，交通十分便利。整个万达广场立体划分三层。地上层数分别为22、23、25层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为81700多平方米，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。

五幢商业裙楼“品”字形布局：7层的巴黎春天百货大楼，5层HOLA家居广场楼，4层的沃尔玛超市、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

万达广场地理位置

2、总平面调研与分析

万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，轨交10号线五角场站和江湾体育场站之间，交通十分便利。便捷的交通是商业街，商业广场形成的必要条件。除了便捷的交通条件外，五角场城市副中心原来就是商业聚集地，万达广场选址于此使五角场的商业更具规模，同时自身也享受这种规模效应。提升五角场的商业竞争力。不难看出万达广场的商业模式采用了“整个街坊开发”这种模式使得万达广场的体量巨大，更有对顾客的心引力。

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

万达广场简易模型

万达广场不但拥有便捷的公共交通，也拥有巨大的露天和地下停车场便于私成和货车的进出，使其交通更加便利。

五角场万达广场总体上成“品”字布局。三通道庭院式的街道边缘通鉴组织方式。四面是城市车行道，“品”字间的“T”形为开敞式步行商业慢道。有效地把车与人分开同时不但使消费者在购物时有安全感又保持外界对广场内的可视性，使行车之人对广场内的事物有兴趣。外围的环形车道大大增加了消费者注意，驻足，进入广场的机率。

万达广场有好几个主体店面。沃尔玛广场靠近淞沪路和政通路，高四层；巴黎春天百货靠近淞沪路和邯郸路，高七层；第一食品广场靠近邯郸路和国宾路，高五层；万达国际影城靠近国宾路，共设置十个放映厅；新华书店靠近国宾路，在万达影城大楼

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。的二楼；和乐国际家居广场，高五层；黄金珠宝城在沃尔玛购物广场一楼；地下一层是休闲购物广场。

周边道路

地铁口

3、平面调研与分析

4、立面与材料调研分析

万达广场立面设计很统一，以开小窗的轻质玻璃和彩钢板为主，里面上的层次较为单一但里面的纹理变化多端，使原本方正

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。的方盒子变得有趣。经过有规律的色块组合，有规律的色彩渐变，无规律的图形扭转或缩放使得建筑的外立面变得活泼。可是这种雕刻的立面作法也是的里面显得细碎。还有的甚至直接在封闭的建筑体外罩上一层花哨的壳。虽然整个万达广场以方盒子为主但却没有给人以呆板的感觉，反而以一种清新明快的姿态展现在顾客眼前，每栋建筑的里面都有其个性和特点，可是丝毫没有不协调不搭嘎的的强组关系，楼与楼之间立面总是有着自然地过渡，使顾客明显感觉周围的建筑虽然店面不同可是都是属于万达广场个购物广场的一员，这种和而不同的理念，深刻体现在万达广场的建筑里面种建筑立面色彩较为清淡，少有用对比色，使人感觉平淡清雅。A,B座写字楼玻以大璃幕墙里面为主，稍有新意，与整个广场的建筑里面交相呼应，使整个广场更有层次感，让人感觉这是一个高档的消费休闲场所。

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

5、总结

广场周围交通便利，由中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网。相邻主要道路上有多个公交车站，32条公交线路在此始发或中转。地铁10号线在政通路和凇沪路口设有与万达商业广场相通的通道。上海万达广场位于五角场环岛地面交通“一环五射”路网结构的中心，其辐射范

2020年4月19日

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围东至浦东新区，南可达虹口区，西至闸北区，北接宝山区，直接覆盖区域人口二百多万。

走在万达广场中最为多的感觉就是店目繁多，但不像南京路那样杂乱无章，所有沿街的店面都是统一管的玻璃幕墙店面，不但采光好，而且使得整个建筑变得轻盈，夜间也发出荧光的美感，像建筑缠着的玉腰带。店牌的规格也是统一高度与厚度，防止出现大叫参差凹凸不平的街面广告。

在这次调研中我了解到商业建筑的特点，了解到商业建筑的设计要点，初步了解到设计商业建筑时应该注意的事项，为以后设计商业建筑时提供了灵感和思路。

2020年4月19日

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2020年4月19日

10、第3篇：上海五角场万达广场调研报告实_时间：.01.27-01.28

实_地点：上海五角场万达广场

实_目标：对商业空间有初步了解

实_目的：培养环境是否适于人的行为的判断力。

上海五角场万达广场全景

1、五角场万达广场概况

该广场坐落于五角场市级副中心商业区的中心地段，总建筑面积33.43

万m2，是上海最大的商业项目之一。广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。开业后的五角场万达广场极大的提升了五角场的商业品质，带动了五角场地区的建设和发展。

广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型的商用群楼和三幢高层办公楼。万达汇聚沃尔玛购物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。

万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，交通十分便利。整个万达广场立体划分三层。地上层数分别为22、23、25层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为81700多平方米，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。

五幢商业裙楼“品”字形布局：7层的巴黎春天百货大楼，5层HOLA家居广场楼，4层的沃尔玛超市、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。

万达广场地理位置

2、总平面调研与分析

万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，轨交10号线五角场站和江湾体育场站之间，交通十分便利。便捷的交通是商业街，商业广场形成的必要条件。除了便捷的交通条件外，五角场城市副中心本来就是商业聚集地，万达广场选址于此使五角场的商业更具规模，同时自身也享受这种规模效应。提升五角场的商业竞争力。不难看出万达广场的商业模式采用了“整个街坊开发”这种模式使得万达广场的体量巨大，更有对顾客的心引力。

万达广场简易模型

万达广场不仅拥有便捷的公共交通，也拥有巨大的露天和地下停车场便于私成和货车的进出，使其交通更加便利。

五角场万达广场总体上成“品”字布局。三通道庭院式的街道边缘通鉴组织方式。四面是城市车行道，“品”字间的“T”形为开敞式步行商业慢道。有效地把车与人分开同时不仅使消费者在购物时有安全感又保持外界对广场内的可视性，使行车之人对广场内的事物有兴趣。外围的环形车道大大增加了消费者注意，驻足，进入广场的机率。

万达广场有好几个主体店面。沃尔玛广场靠近淞沪路和政通路，高四层；巴黎春天百货靠近淞沪路和邯郸路，高七层；第一食品广场靠近邯郸路和国宾路，高五层；万达国际影城靠近国宾路，共设置十个放映厅；新华书店靠近国宾路，在万达影城大楼的二楼；和乐国际家居广场，高五层；黄金珠宝城在沃尔玛购物广场一楼；地下一层是休闲购物广场。

周边道路

地铁口

3、平面调研与分析

4、立面与材料调研分析

万达广场立面设计很统一，以开小窗的轻质玻璃和彩钢板为主，里面上的层次较为单一但里面的纹理变化多端，使原本方正的方盒子变得有趣。通过有规律的色块组合，有规律的色彩渐变，无规律的图形扭转或缩放使得建筑的外立面变得活泼。但是这种雕刻的立面作法也是的里面显得细碎。还有的甚至直接在封闭的建筑体外罩上一层花哨的壳。虽然整个万达广场以方盒子为主但却没有给人以呆板的感觉，反而以一种清新明快的姿态展现在顾客眼前，每栋建筑的里面都有其个性和特点，但是丝毫没有不协调不搭嘎的的强组关系，楼与楼之间立面总是有着自然地过渡，使顾客明显感觉周围的建筑虽然店面不同但是都是属于万达广场个购物广场的一员，这种和而不同的理念，深刻体现在万达广场的建筑里面种建筑立面色彩较为清淡，少有用对比色，使人感觉平淡清雅。A,B座写字楼玻以大璃幕墙里面为主，稍有新意，与整个广场的建筑里面交相呼应，使整个广场更有层次感，让人感觉这是一个高档的消费休闲场所。

5、总结

广场周围交通便利，由中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网。相邻主要道路上有多个公交车站，32条公交线路在此始发或中转。地铁10号线在政通路和凇沪路口设有与万达商业广场相通的通道。上海万达广场位于五角场环岛地面交通“一环五射”路网结构的中心，其辐射范围东至浦东新区，南可达虹口区，西至闸北区，北接宝山区，直接覆盖区域人口二百多万。

走在万达广场中最为多的感觉就是店目繁多，但不像南京路那样杂乱无章，所有沿街的店面都是统一管的玻璃幕墙店面，不但采光好，而且使得整个建筑变得轻盈，夜间也发出荧光的美感，像建筑缠着的玉腰带。店牌的规格也是统一高度与厚度，防止出现大叫参差凹凸不平的街面广告。

在这次调研中我了解到商业建筑的特点，了解到商业建筑的设计要点，初步了解到设计商业建筑时应该注意的事项，为以后设计商业建筑时提供了灵感和思路。、第4篇：衡阳万达广场调研报告《城市规划原理B》

班级

学生姓名

指导教师

年12月

调查报告

衡阳市万达广场调研报告

调研目的：通过现场调研的方式，分析研究万达广场的分布、发展和布局，以巩固课堂所学知识，达到学以致用，提高调研分析能力。

调研时间：第14周调研地点：衡阳市万达广场

调研方法：实地考察、搜寻资料

总述

广场是由于城市功能上的要求而设置的，是供人们活动的空间。城市广场通常是城市居民社会活动的中心广场上可进行集会、交通集散、居民游览休憩、商业服务及文化宣传等。城市空间结构是城市经济结构、社会结构的空间缩影，是城市社会经济存在和发展的空间形式。本调研报告在对衡阳市万达广场实地调研的基础上，分析研究其空间布局及结构特征，探讨该广场对衡阳市起到了何种功能作用以及存在的不足。

一、广场概述

1、广场区位

衡阳万达广场位于衡州大道与红湘南路交汇处，交通便利。该广场占地90亩，总建筑面积达12万平方米。广场周边分布28个行政机构、5所大学、8大公共设施、3个星际酒店、4大重点企业和一个工业园区。

2、规划布局

万达广场东临红湘南路，南临衡州大道，西临幸福路，北面则是新修建的街坊道路（目前行驶车辆较少）。平面为矩形，南北长170米，东西长320米。整个场地接近四分之一的面积用于广场景观，其余的四分之三面积建设商场及通行道路和停车位。广场布置于场地南侧，商场建筑则靠北侧，都呈东西方向伸展开。

3、广场定位

从商业角度：万达广场所在区域是衡阳闹市区中南部，快速干道边上，周围分布着中小型企业集团以及家属区，土地开发利用效果不高，使得此处地

段相较起其他区域并非很好。但万达广场的进驻，不仅为此区域提供了购物

生活休闲娱乐的功能，同时也会将此处慢慢转变成衡阳的另一商业休闲中心

并带动周边经济的发展。从城市建设角度：万达在建设一个商城的同时，又

贡献出一个新的城市广场，与步步高广场，晶珠广场等商业广场有机地分布

于衡阳市内，很好地辐射到城区的各个区域，提供市民休闲外出更多便捷选

择。从市政交通角度：万达广场毗邻衡州大道，交通便利，有效加强了东西

城区市民间的来往沟通，且与船山大道和解放路构成三条具有商业广场点道

路，很大程度能缓解人们出行路线单一问题，减轻另外两条路的拥堵程度。

二、服务半径

城市广场规划控制体系由三部分八个方面组成，分别是密度控制、用地控制、设施控制。由于广场上的活动类型不同，其服务范围亦不同，我们所讨论的服务范围是指城市居民能较频繁地到广场上进行休憩娱乐活动的范围。根据我们查找的相关资料，功能为邻里休憩活动的广场的服务范围大约在2.25平方公里左右，而带有商业中心的商业型休闲广场的服务半径大约在三到五公里范围内。就此范围来看可以辐射到的地方有，北至蒸水，西北以平湖公园为界，生态公园以东，南至雁峰中学附近及湘江以西，此为最直接辐射区。当然因地处衡州大道上，贯通东西，便又能将其服务范围延伸至河东衡阳火车站附近的老城区。总的来说，万达广场从其商业休闲功能的角度出发，几乎辐射到了衡阳市区的主城区即人口密集区域。由此可见其在选址上有进行了深入地研究，配合上原先存在的商业广场，有效地缓解假期人流拥堵问题。

三、设计特色

建筑整体分为两部分，一是扁长U形的廊街购物区，二是被这U形购物街区所围合的万达影院，建筑高于地面五层，地下一层分布了超市及地下停车场。南面广场同样契合建筑呈东西向长条状，两侧入口前采用平铺石砖的方式，保持入口前开阔平整，便于人流集散及活动的举办。中间部分通过多个规则几何框铺种绿植的方式，有机地围合了多个休闲空间，设置些许地长凳及景观小品，即刻营造出公园休憩区的氛围，满足了人们休闲会谈放松的需求。

四、使用效果

鉴于该广场是万达集团所投资开发，企业在国内有着强力的影响和号召力，故在今年9月29日开业当天，人流量便超过30万人次，营业额突破2500万元。且在连续的十一假期内人流络绎不绝，不仅仅是商业中心内，户外大广场也是人来人往。

户外的休闲广场给予人们足够大地空间进行一系列的休闲活动，调查所知的就有民间歌神比赛以及儿童户外轮滑赛等一系列便民益民的活动吸引广大市民的参与。且开阔平坦的广场也使得家里有小朋友的家长们会想带孩子来此晒晒太阳及商场内的孩子王玩耍。同时趣味性的景观平台也吸引了附近的中老年人来此散步。

该区域内较多的居住区且缺少休闲广场，万达广场的建成不仅在一定程度上解决了周围居民休闲的需求，还同步步高广场、晶珠广场构成了三角网的关系，三个商业广场分别坐落在衡阳市三条主干道上：船山大道、解放大道、衡州大道。三者一起便更好辐射到市内的各个区域，提供市民更多更便捷的选择。就目前为止万达的来往人流并不输其他两个广场，可见市民对于万达广场存在的积极作业给予了肯定。

五、存在不足

1、“[”型平面，中间部分空间狭长以及两端狭长，空间层次感较弱，显得较乏味，体验不好。虽然面积大、店面多，却给人一览无余的无趣之感。

2、使衡州大道变得拥堵，建成万达商业广场之后，车流增加、路边停车多，导致衡州大道在车行高峰期时十分拥堵。

3、地域文化定位不足，虽然建筑、广场、公交亭设计风格一致，但门口以微缩版“山寨”巴黎埃菲尔铁塔为标志，以及整体现代化有余而地方特色不足，看起来和全国乃至全世界的商业广场无异，毫无个性可言。

六、总结

我们从这次调研实践中了解到一座城市商业广场的选址与城市交通、已建成居住区、学校、商业区的关系，它的服务范围、服务对象与建设规模的关系，这些都是项目立项前调研内容和设计依据。以及建成之后对城市交通运作的影响，这需要作为规划的反馈内容以调整未来的城市规划依据和设计注意事项，必要时可以落实为城市控制性详细规划，指导未来规划以避免再次出现相同的问题。

第5篇：衡阳万达广场调研报告《城市规划原理B》

班

级

学生姓名

指导教师

年12月

调查报告

衡阳市万达广场调研报告

调研目的：通过现场调研的方式，分析研究万达广场的分布、发展和布局，以巩固课堂所学知识，达到学以致用，提高调研分析能力。

调研时间：第14周调研地点：衡阳市万达广场

调研方法：实地考察、搜寻资料

总述

广场是由于城市功能上的要求而设置的，是供人们活动的空间。城市广场通常是城市居民社会活动的中心广场上可进行集会、交通集散、居民游览休憩、商业服务及文化宣传等。城市空间结构是城市经济结构、社会结构的空间缩影，是城市社会经济存在和发展的空间形式。本调研报告在对衡阳市万达广场实地调研的基础上，分析研究其空间布局及结构特征，探讨该广场对衡阳市起到了何种功能作用以及存在的不足。

一、广场概述

1、广场区位

衡阳万达广场位于衡州大道与红湘南路交汇处，交通便利。该广场占地90亩，总建筑面积达12万平方米。广场周边分布28个行政机构、5所大学、8大公共设施、3个星际酒店、4大重点企业和一个工业园区。

2、规划布局

万达广场东临红湘南路，南临衡州大道，西临幸福路，北面则是新修建的街坊道路（目前行驶车辆较少）。平面为矩形，南北长170米，东西长320米。整个场地接近四分之一的面积用于广场景观，其余的四分之三面积建设商场及通行道路和停车位。广场布置于场地南侧，商场建筑则靠北侧，都呈东西方向伸展开。

3、广场定位

从商业角度：

万达广场所在区域是衡阳闹市区中南部，快速干道边上，周围分布着中小型企业集团以及家属区，土地开发利用效果不高，使得此处地

段相较起其他区域并非很好。但万达广场的进驻，不仅为此区域提供了购物

生活休闲娱乐的功能，同时也会将此处慢慢转变成衡阳的另一商业休闲中心

并带动周边经济的发展。从城市建设角度：万达在建设一个商城的同时，又

贡献出一个新的城市广场，与步步高广场，晶珠广场等商业广场有机地分布

于衡阳市内，很好地辐射到城区的各个区域，提供市民休闲外出更多便捷选

择。从市政交通角度：万达广场毗邻衡州大道，交通便利，有效加强了东西

城区市民间的来往沟通，且与船山大道和解放路构成三条具有商业广场点道

路，很大程度能缓解人们出行路线单一问题，减轻另外两条路的拥堵程度。

二、服务半径

城市广场规划控制体系由三部分八个方面组成，分别是密度控制、用地控制、设施控制。由于广场上的活动类型不同，其服务范围亦不同，我们所讨论的服务范围是指城市居民能较频繁地到广场上进行休憩娱乐活动的范围。根据我们查找的相关资料，功能为邻里休憩活动的广场的服务范围大约在2.25平方公里左右，而带有商业中心的商业型休闲广场的服务半径大约在三到五公里范围内。就此范围来看可以辐射到的地方有，北至蒸水，西北以平湖公园为界，生态公园以东，南至雁峰中学附近及湘江以西，此为最直接辐射区。当然因地处衡州大道上，贯通东西，便又能将其服务范围延伸至河东衡阳火车站附近的老城区。总的来说，万达广场从其商业休闲功能的角度出发，几乎辐射到了衡阳市区的主城区即人口密集区域。由此可见其在选址上有进行了深入地研究，配合上原先存在的商业广场，有效地缓解假期人流拥堵问题。

三、设计特色

建筑整体分为两部分，一是扁长U形的廊街购物区，二是被这U形购物街区所围合的万达影院，建筑高于地面五层，地下一层分布了超市及地下停车场。南面广场同样契合建筑呈东西向长条状，两侧入口前采用平铺石砖的方式，保持入口前开阔平整，便于人流集散及活动的举办。中间部分通过多个规则几何框铺种绿植的方式，有机地围合了多个休闲空间，设置些许地长凳及景观小品，即刻营造出公园休憩区的氛围，满足了人们休闲会谈放松的需求。

四、使用效果

鉴于该广场是万达集团所投资开发，企业在国内有着强力的影响和号召力，故在今年9月29日开业当天，人流量便超过30万人次，营业额突破2500万元。且在连续的十一假期内人流络绎不绝，不仅仅是商业中心内，户外大广场也是人来人往。

户外的休闲广场给予人们足够大地空间进行一系列的休闲活动，调查所知的就有民间歌神比赛以及儿童户外轮滑赛等一系列便民益民的活动吸引广大市民的参与。且开阔平坦的广场也使得家里有小朋友的家长们会想带孩子来此晒晒太阳及商场内的孩子王玩耍。同时趣味性的景观平台也吸引了附近的中老年人来此散步。

该区域内较多的居住区且缺少休闲广场，万达广场的建成不仅在一定程度上解决了周围居民休闲的需求，还同步步高广场、晶珠广场构成了三角网的关系，三个商业广场分别坐落在衡阳市三条主干道上：船山大道、解放大道、衡州大道。三者一起便更好辐射到市内的各个区域，提供市民更多更便捷的选择。就目前为止万达的来往人流并不输其他两个广场，可见市民对于万达广场存在的积极作业给予了肯定。

五、存在不足

1、“[”型平面，中间部分空间狭长以及两端狭长，空间层次感较弱，显得较乏味，体验不好。虽然面积大、店面多，却给人一览无余的无趣之感。

2、使衡州大道变得拥堵，建成万达商业广场之后，车流增加、路边停车多，导致衡州大道在车行高峰期时十分拥堵。

3、地域文化定位不足，虽然建筑、广场、公交亭设计风格一致，但门口以微缩版“山寨”巴黎埃菲尔铁塔为标志，以及整体现代化有余而地方特色不足，看起来和全国乃至全世界的商业广场无异，毫无个性可言。

六、总结

广场调研报告

万达调研报告

超市市场调研报告

空调市场调研报告

市场调研报告网

第五篇：王健林：商业就要会忽悠 万达将有震惊世界的并购

王健林：商业就要会忽悠 万达将有震惊世界的并购

发布时间： 2012-4-30 11:54:00来源： 中国房地产报作者：

相关行业： 房地产 相关人物： 王健林 万达集团

4月25日晚7点，清华大学经管学院伟伦楼，400多人的礼堂座无虚席。万达集团董事长王健林健步登上讲坛，“今天什么问题都可以问。”8点半，“创新与竞争优势——以万达为例”演讲结束，自由问答环节，头一个问题便是“如何看最近大连的事及外界有关万达的传言”。“我还能站在这里讲话，就说明我没事。”王健林说。

难怪公众会有这样的问题，一段时间以来，有关万达的各种消息甚嚣尘上，资金链断裂传言、高层吃散伙饭**、王健林被调查传闻„„过去的两个月里，万达被推到了风口浪尖。树大招风。不断被舆论“忽悠”的万达也被麦格理“忽悠”了一把。但这位当年被“忽悠”的万达掌门人，在演讲中却如此表示：“做商业就要会忽悠。老大都是装出来的。”与麦格理的协议分手是王健林的一段心酸故事，但并不妨碍他对万达的超前意识。这个要做全球第一商业公司的商界风云人物，其机遇和风险同样未知。

上市失误

3月30日，万达集团发布一则公告：与麦格理的委托管理合同期满，万达将陆续退出南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连等已转让的9个商业地产项目的管理。

此前，麦格理通过银团贷款，向万达购买了9个商业广场，万达因此套现约31亿元，并负责经营管理。

“万达与麦格理早在今年2月份即着手研究撤出管理的事情，当时接管方已经约谈了经理级别的人员。而之前参与商业管理的万达人员，大多被安置到万达的其他项目上去了。”某业内知情人士向记者透露。

“合同约定期满，退出是正常的。”一位万达内部人士对记者说，退出的9个项目都是一二代产品，万达将专注于做好第三代城市综合体。

万达于2001年进入商业地产开发，从早期的一代单店、二代组合店，发展到目前的第三代城市综合体。据了解，目前万达仅存6个一代单店和6个二代组合店。卖给麦格理的9个项目中，有3个为第一代产品，有6个为第二代产品。

有分析人士认为，按照万达专注第三代城市综合体的战略，其仅剩的3个一代单店将会转手，但上述万达内部人士则表示“目前还没有这个计划”。

万达与澳大利亚最大投行麦格理的这段剧情令王健林很不满意。“2006年本来有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理一‘忽悠’，说别做IPO了，做REITs多好。”

然而，天不遂人愿。2006年7月，国家外管局、商务部等几部委联合发文，严格限制境外公司收购内地物业。于是，REITs彻底没戏了。

而此时，香港红筹上市之路被监管部门封死。不得已，万达在2007年筹划A股IPO，但没想到刚做完架构，2008年又来了全球金融危机，其上市之路再次搁浅。而目前在房地产调控之际，虽然万达提交了A股上市申请，但也基本无望。

“王健林对商业地产的理念太超前了，他认为商业地产最适合的融资平台是REITs，美国的公司都是如此。但实际上，REITs并不太适合万达。一是万达的一二代店租金收益率并不高;二是万达有很多开发物业，这些都没法装进REITs。”一位了解万达的业内人士评价：“当初的抉择现在看起来并不是正确的选项，这使万达错失了香港红筹上市的时机。” 多元化延伸

“什么清华北大，不如胆子大”。演讲中，王健林把万达的快速发展归结于敢闯敢干、不怕失败。“富贵险中求。”王健林这样总结。

敢想敢干的王健林虽然没有打准万达上市的算盘，但并不妨碍他对万达未来的筹划。“文化产业、旅游度假是万达近年来的重头戏。”王健林说，“万达已被接纳为世界游乐协会的高级会员，全球共有6家企业，万达是亚太区唯一的高级会员。”

“万达影院也是业内第一。这是一不小心做成的。万达进入的领域，什么央企国企都不再有机会做老大。”王健林毫不掩饰他自称为“不谦虚”的说法。在商业地产领域所向披靡的万达，近年来已在新的领域发力。商业地产、旅游投资、文化产业、连锁百货和高级酒店成为其五大架构体系。在文化产业方面，万达已进入大型舞台演艺、电影放映制作、连锁文化娱乐、中国字画收藏等行业，2012年万达院线将拥有1000块银幕。

“做全球旅游行业的第一是万达的目标。”王健林立下豪言。

从2008年起，由万达牵头，联合中国泛海、联想控股等大型企业的“投资联盟”，已多次进军旅游产业领域，斥资将近1700亿元。此外，万达在武汉的城市综合体项目中也包含了旅游地产的部分——武汉东湖中央文化旅游区，总投资约500亿元。

“投资要顺应大趋势。这些年我一直提消费产业、文化产业，如果这时候还是投资钢铁、铝加工，那是找死。”在王健林勾画的版图里，万达将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来10年的竞争优势，并在2020年彻底实现转型。“2020年，万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。”王健林说。

但在万达迅速跑马圈地、多元化布局的同时，周边也不乏质疑之声。

一位长期跟踪万达的投行人士表示，过去几年住宅市场的火爆使得万达的商业模式没暴露出什么问题，但如果信贷收紧、销售速度大幅放缓，这种模式就会面临一定挑战。万达的资金主要来自银行贷款和销售回款，租金部分还没有培养起来。

“万达的销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已经被用到极致了。它需要股权融资方式，不能光靠贷款。”该人士表示，万达超越其他地产商的独特之处，就在于它拥有几百万平方米的商业地产，但这部分价值只有通过上市才能释放。多元化布局战略下，万达在将销售物业的收益沉淀到持有物业上之后，面临的更艰巨的课题是：如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值。能把持有物业运营好，才是安身立命之本。

有业内人士亦指出，开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。在高速发展期把销售物业的利润攫取完毕之后，万达将会经历一个漫长的资本回收期。

“质疑我们资金链有问题的人，大多缺乏对万达的了解。”上述万达内部人士对记者表示，万达去年收入突破千亿元大关，一季度销售目标超额完成，“2月份，我们还获得了进出口银行的巨额授信”。

但显然，王健林已经意识到了其商业王国在进行多元化扩张之后所带来的资金链风险，其曾对内部下达“死命令”，万达商业地产的扩张速度将控制在每年不准超过20家。

不过，这个经常以大手笔面貌出现的商界风云人物难以停下其对全球最大商业公司的渴望。去年12月18日，万达集团与西班牙马德里竞技、瓦伦西亚、比利亚雷亚尔3家俱乐部签订了一期投入约2亿元的“中国足球希望之星”青少年海外培训计划，刚卸任万达企业文化部总经理的石雪清将专职负责相关事宜。业内猜测，或许西班牙将成为万达海外扩张的首个目的地。

“未来一年内，万达主要集中于跨国运作，将会有震惊世界的并购发生。”王健林透露。