下载文档第一篇：202_博鳌21世纪房地产论坛六方会谈实录
http://www.teniu.cc 博鳌21世纪房地产论坛六方会谈实录
202_年6月30日，已经成功举办了五届的博鳌21世纪地产论坛在美丽的博鳌小镇拉开了202_年会的序幕。开发商，政府官员和房地产界的专家以及媒体记者齐聚博鳌，就新一轮宏观调控下的地产业前景进行探讨。
会谈嘉宾：
主持人：21世纪经济报道编委 刘晖
朱中一：中国房地产协会副会长、秘书长
周为民：中共中央党校教授、《学习时报》总编
吴振绵：中体奥林匹克花园管理公司董事长
郁亮：万科企业股份有限公司总经理
陈立民：仲量联行董事
王世渝：上海瑞思房地产投资管理有限公司政策法规部处长
主持人：各位嘉宾下午好，在六方会谈开始之前，我预告两场今天晚上的球赛，第一场德国对阿根廷，第二场是意大利对乌克兰。今年的世界杯出现了复杂的形势，一方面局面没有以前想象的那么复杂，现在的八强，很多都是传统的强队。现在谈的国六条、国十五条也面对新的变化。什么是效率？什么是公平？大家谈公平的时候，比较沉重，谈效率的比较激昂。谈效率和公平主要根据政策，例如涉及市场的基本方面，关于这个话题分两个层面展开。第一，请各位嘉宾就这个话题进行简单的主题阐述。第二，大家对有争论的话题再进行对话。本一场论坛的时间是一个小时，现在开始。
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朱中一：房地产业要继续发展，成为国民经济的支柱产业，持续发展更多考虑的是效率。本次的国六条和国十五条，倾向于解决中低收入家庭住房，推出中低价位住宅考虑的，包括从土地出让金中拿一部分解决廉租房的问题、限套型和比例的政策都体现了效率和公平。
主持人：从地产的层面多考虑效率，政府的层面多考虑公平，这是非常正确的。有嘉宾演讲时提到了，政府的层面如何促进公平，是否有严厉的市场手段，例如新加坡、韩国对第二套住房有严格的措施。上午周为民先生演讲的时候，说效率和公平，还是效率有限，兼顾公平。
周为民：地产业的效率体现视察机制的发育程度
周为民：在中央最终明确了改革的目标是建立社会主义市场经济体制的同时，建立与市场经济体制相适应的收入分配制度是市场经济重要方面现在在报刊上看到的，关于效率公平的文章，基本上都是批评的。
现在很多的同志看来，经过这些年，我们的效率已经解决得很好了，已经不在是什么问题了，但是存在的问题在于长期忽视了公平。我们讲的效率是社会公共效率，最基本的就是社会资源的配置的效率，不应该将效率理解得过于狭窄。效率并不是鼓励大家以各种的形式谋取利益，那么就是严重的社会问题，所以不应该简单的狭窄的看待这个问题，包括房地产市场。
从房地产市场上反映的社会经济效应，对资源的配置和使用效率，是存在问题的，还远远没有解决发展的效率的问题。另一方面，公平的概念又不能理解得过于宽泛，什么都放在里面。为什么很多的文章不得要领、概念不清楚，批评效率优先，兼顾公平。如果不将概念理清楚，是没有办法谈的。
这些年我们面临的经济、社会民生的问题，需要更多的公平，这是没有错误的。问题是，不能因此否定效率优先，否则将是一个很大的问题。一些重大的问题要掌握好，否则的话对于经济发展和改革来说，会起消极的影响。关于房地产 优吧资料下载 http://www.teniu.cc 2 文件版权归原作者所有
http://www.teniu.cc 市场效率和公平的问题，总体应该这样看，效率实际上是资源配置的问题，实际上是市场经济体制的发育程度是不是完善的问题。
就象民生问题一样，需要重视和解决。我们多次说过，现在的民生问题，症结是民权的问题，是民众的基本的权利，特别是财产权利不可能得到充分的法律和制度的保护，所以很容易收到行政权的侵犯，受到公权的侵犯，所以大量存在的行政权和侵犯财政权，公权和私权的矛盾，这说明我们在体制的转轨过程中的矛盾很多，还不完善。应该向胡锦涛和温家宝总理说的要毫不动摇的坚定改革的方向，倒退是没有出路的。
中央领导的态度是非常明确的，这也是房地产市场的问题，观察经济社会效率和公平的问题，必须要遵循的基本的精神，谢谢。
主持人：感谢周为民先生，他对效率和公平进行了清楚的界定，到底是机会均等还是公平均等，下面请吴振绵先生谈一下。
周为民：地产业的效率体现视察机制的发育程度
吴振绵：听了专家对效率和公平的讨论后，我觉得比较复杂，我谈一些实际的问题。
每年的博鳌21世纪房地产论坛我都愿意参加，目的是来学习和听一听，听专家是如何说的，主管部门是如何说的，同行是如何说的，集中大家的智慧，想想下一步自己怎么做，这就是我参加博鳌论坛的目的。
我的观点是，国六条发布后，很多的城市的细则没有出来，我们的项目也在正待政策的出台，在这种情况下，大家关心的话题就是国六条。我是奥林匹克花园管理的董事长，奥林匹克花园项目几年来发展很快，目前已经有40多个项目，覆盖了30多个城市。国六条对于我们来说影响不大，因为我们的产品是中档的，优吧资料下载 http://www.teniu.cc 3 文件版权归原作者所有
http://www.teniu.cc 所以容积率都是大社区1.1的，有的达到了1.2或者是1.4，像上海奥林匹克花园是我们的主力项目，户型90平方米以下的已经超过了60%左右，稍微调整一下就可以了，其他的城市的主力户型也差不多，个别的稍微调整一下也没有多少的影响。
第二，我谈一下对国六条的看法。国六条发布的目的是什么？我们分析了一下，中央要照顾更多种低收入消费者的需求，所以希望开发商多建更多小户型给广大的群众。在这种情况下，大家如果都盖90平方米，那么就会出现过剩，所以提醒同行要注意，多的话，卖不出去，就要降价，降价就要达到调控的目的。
第三，我很赞成周教授的观点，让低收入购买房屋有很多的办法，例如廉租房。我在日本看过，很便宜，租金是一般出租房的一半价格，管理很好，有严格的规定必须符合条件经有关部门的审查后才可以的。例如我的朋友为小孩子在日本读书申请廉租房，排队了半年后，符合条件才可以居住的，一旦你的收入提高了，或者你的资金积累达到了一定的水平就要赶你出去购买房屋，其他符合条件的可以进来。
我认为国家可以盖很多廉价的房屋，用来租给低收入者，不管是90平方米以下，还是降价到什么程度，肯定还是有相当多的人购买不起房屋，他们还是要靠租房解决，所以说人人有房住和人人有房租是不同的，所以政府应该多盖廉价的房屋提供给他们居住，或者是政府将补贴给他们，让他们自己购买房屋，这样就可以解决廉租房和收入低的群体的办法。
陆续还会有其他的办法，有什么样的办法？我认为劫富济贫也是好的办法，你有钱盖高档房屋和别墅都可以的，对消费者增加消费税，因为房地产是两种人，一个是买房的，一个是盖房的人，就要增加调解税，将两笔税金集中后，就盖廉租房，也可以解决问题。
郁亮：开发商应解地产规则变化的背后原则
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http://www.teniu.cc 主持人：人人有房住和人人有房租，这是两个不同的概念，但是很容易混淆，请郁亮谈一下。
郁亮：来博鳌之前，我知道有一个朝鲜问题六方会谈，一直都没有解决。今天参加六方会谈我压力比较大，话谈得圆满是很难的，所以就谈得轻松一点。我是球迷，看了球也有所体会，这里跟大家分享一下。本届世界杯执法力度严格，一场球有几个红牌和十几个黄牌，说明世界杯对动作粗野的踢法要严格执法。中国的房地产的规则也不在的进行改变，改变有合理的一面，也有不合理的一面。
从98年开始，我们的改变是走向货币化和市场化。这几年我们发现市场化不能解决所有的住宅问题，例如低收入者购买不起房屋，甚至有低收入者连福利房也购买不起，所以规则的修改是有道理的。
规则的修改不是对强队和弱队而言的，是对所有的参与者而言。世界杯很好看，很多人都愿意看，都可以各取所需，来的路上，我跟年轻的女记者聊天，她说喜欢巴西队，说球踢得好，女人看世界杯，说明男女更加的平等。我说我喜欢德国队，踢球非常流畅，也喜欢加纳这样的球队，实力不如人，输也就输了。不同的人看世界杯有不同的体会，可以为自己的球队呼喊，这是没有问题的，说明大家找到了乐趣。我们的房地产商也象是在球场里面踢球一样，我们如何和谐的参与，房地产的利益纠葛会更加的长久，我希望所有的六方会谈和所有的参与者都可以一起座下来敞开的谈，我想球赛是越来越好看，地产的发展也是越来越好的，世界杯还有一个启示，没有黑马就不好看了，但是进入决赛就没有了黑马，因为黑马太冲动和没有经验，所以黑马走到底是不太现实的。
中国的企业跟世界的企业相比，我们的企业就是黑马，中国的房地产企业是中国经济中的黑马，虽然过去发展得很快，但是自身有很多的不足，最多只能做黑马，要获得冠军有很多的工作要做，这也是亚洲球队没有进入决赛，中国还没有打进世界杯，我们的企业也大概如此，这是我看世界杯的三点感受，跟大家分享一下。
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主持人：他用了一个比喻，就是黑马。我想起了另外一个比喻。市场经济促进效率的时候，碰到政府的管制，就是在百马上划道道，没有变成黑马，变成了斑马。下面请王世渝先生谈一下看法。
王世渝：老百姓买不起高档物业源于金融缺失
王世渝：开发商的心情比较紧张，连郁亮总都避实就虚，连自己的业务都不说了。来到这里，发现很多的开发商都感觉有压力，甚至只是听到他们的话比较虚，不是实的。房地产我是外行，从金融的角度看待今天的话题。效率跟公平其实是不冲突的。从哲学理解，效率和公平结合得更好的话，既有效率又有公平。关键是如何保证效率下的公平，公平下的效率。我们是转型的国家，在短暂时间内做重大的转型，也会出现公平的问题。海外的投资机构大规模的进入的时候，我们为什么还要进行调控，因为我们的市场中确实有很多可以赚钱的地方。能赚钱的地方，为什么还要约束我们的开发商赚钱，还要让更多的海外机构进来赚钱。
我们知道海外的基金进来都是在北京、上海、广州等中国一线的城市，购买高档的写字楼、购物中心、宾馆、酒店。进来的机构有花旗银行、JP、凯德置地，钱都被他们赚了，为什么他们赚钱了？郁总这样的公司，过去到海外上市，让国外的资本收购中国的资本项目，他们不会来的，也不可能用房地产来引资，而我们在调控的时候，他们进来了，这说明我们的效率和公平出现了问题，配置的方式错了，一方面老百姓有十几万亿的存款，储蓄每年都在增长，政府在鼓励大家消费，另一方面还有大量的外资抢购我们的房屋。
我们的老百姓为什么购买不起高档的物业要让外资购买，他们为什么有这个能力购买，这就是金融的缺失。
房地产的资金链条中只有几笔钱，一个是老百姓的钱，还有银行的钱。即使要建90平方米以下占房屋70%低收入者还是购买不起房屋的。我们说要卖上海的金茂大厦，价值几十亿上百亿，谁买得起，可以金融的手段解决的。花旗银行的钱是自己的钱吗，不是的，是委托的代理机构，包括了香港、澳门、美国人的 优吧资料下载 http://www.teniu.cc 6 文件版权归原作者所有
http://www.teniu.cc 钱，他们是靠金融机制和产品解决所有房地产的问题，所以美国的房地产不是我们这样的调控。美国要调控房地产市场，一定从金融的角度和利率的角度调控，而不是靠行政的手段调控的。
金融市场的成熟就可以解决效率和公平的问题，我们的决策者和制定政策的机构应该更多的从这些方面反省。
陈立民：效率与公平好比是男人与女人
主持人：刚才谈了一个观点，不知道我是否误解了。政策本来是调控的，反而给外资赚钱的机会。美国的利润有6%—7%，请陈立民先生谈一下看法。
陈立民：大家看一下今天在座的都是男性，问题很大的。我们讲，效率与公平的问题，效率是男人的问题，公平是女人的问题。大家想想，男人赚钱，回家，老婆就分配了，所以六方会谈没有女性，就没有结论的。况且，我在上海生活了十年，学了一个道理，女性是大半边天，男性的工作、生活几乎都需要听从女性的，尤其是重要的事情，尤其是购买房屋，不购买房屋就不可能娶老婆，尽管工资和储蓄不足以购买房屋，也要硬着头皮要购买房屋，我不知道全中国是否都是这样的，最好上海是例外。如果上海的想法跟全国是一样的，我就要担心的，是否每个人都需要购买房屋。
有的嘉宾说，有房居住的问题，我是很赞同的。我从小在香港长大，很多的人居住在廉租房里面。廉租房的租金很低，地点很好，里面的人节省了很多的钱，我爸爸是卖蔬菜的，他告诉我，最能花钱购买蔬菜和水果的人都居住在廉租房，最不愿意购买蔬菜和水果的人都居住在自己购买的房屋里面，成了房奴，所以公平和效率的问题，要问女性，之后才可以进行下去。
下一个问题是可以让更多的人购买得起房屋。真正的供应不在于供应方而是需求方，大家的收入增长，就可以购买得起房屋。
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刚才说解决租赁住房问题的话，解决居住问题可以用廉租房的方式解决，剩下的就是购买房屋可以升值，为什么一定要购买房屋，不购买股票，不购买基金？过去的十几年投资股市回报低，基金表现也不好，最好的方法就是开多一点投资的渠道。我保证房价再也不是一个问题，谢谢。
主持人：陈先生谈了一个观点，房价高起是投资渠道少，或者是别的资本市场发育不完善。几位嘉宾谈了一个问题，现在政策的出台确实比较频繁，对这个问题请吴振绵谈一下，对你们的影响最大的是什么？
吴振绵：去年老八条和新八条的出台，我们进行了认真的研究。我们缩短了战线，压缩了投资，平安的走过了去年。今年的国六条有一个观点，对本企业影响不大，我们产品的定型就是中档的住宅，90平方米以下的户型，对于我们来说，本来就是主力户型，所以这方面的影响不大的。
刚才说了另外一个观点，在国六条的时候，作为开发商如何回避风险将产品做好，在这种情况下，将事情做好，确实是不容易的。
陈立民：假设国六条和十五条必须要执行，就是说90平方米以下的住宅要占70%的比例，例如上海的新天地必须要建90平方米的住房，有人提议全市30%的面积盖大的，70%的就建小的，就出现了公平的问题，为什么你可以拿大房的指标，这就产生了很多的问题，然后就是腐败的问题，这方面我就不继续阐述了。
如果真的要执行，要回归到一个一个的项目。奥林匹克的开发已经解决了这个问题，他们盖了很多90平方米以下的房屋，说不定还超过了70%，多出来怎么办？就是一个指标，我们为什么不可以将这些指标拿到产权交易中心挂牌，需要这个指标的开发商就购买房屋，这就是我们昨天的共识，给大家参考一下。
主持人：国六条出台后，对项目是否有影响，还是一如既往？
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郁亮：这两三年政策出台比较密集，但是政策有一个核心，就是让行业健康稳定的发展，有了这样的目标，我们是坚定支持的。小时候老师教育我们，祖国的花朵要成长，要经风雨，见市面。我们只有不断的经过风雨调控，才可以成长，所以被雨淋也是好的事情，万科从来不怨天地，我们只是会适应规则。
主持人：感谢郁亮先生，本次论坛马上要结束，还有10分钟的互动和交流时间，大家有兴趣可以想在座的嘉宾提问。
观众：我阐述一下自己的观点。如果90平方米的房屋好卖，所有的开发商都会卖的，不用调控政策的强制执行。国家就业问题和温饱问题还没有解决，卖土地的钱还不够搞基础设施，为什么还要搞廉租房，这是很严重的问题。
房地产作为国家的支柱产业，政府相当于开发商的老子，我们就是政府的儿子。政府出这么多的政策，不会将自己的亲儿子打死，打一下听话了，按照游戏规则办事，将房地产产业规范的发展，就达到了目的。
主持人：这位观众说中国没有钱盖廉租房，北美的方法是政府保证私人开发商一定的租金回报率，开发商盖房后，出租给消费者，收回的租金后，政府再进行补贴。因为时间的关系，最后请各位嘉宾就论坛的主题进行陈述。
朱中一：效率与公平本身从分配的角度来看，是要相互考虑的。前年以来，对效率和公平的提法，逐步的走，开始是效率优先，后来又是公平优先。我判断，明年构建和谐社会的提倡会更加的鲜明。房地产届应该对效率和公平考虑得更加多一点，更加深刻一点。
周为民：关于效率和公平的争论是和中国市场化改革的方向和基本的战略、原则是否有冲突，是否是对，是否要改变联系在一起的。要正确的观察和处理这样的问题，我想首先要明确，市场化改革的方向一定要坚持的。政府的宏观调控和市场机制的作用的关系。长期以来有一个误解要澄清，我们以为宏观调控是用来针对市场的，通常的说法是，因为市场有缺陷，市场失灵，所以政府要宏观调 优吧资料下载 http://www.teniu.cc 9 文件版权归原作者所有
http://www.teniu.cc 控，纠正和弥补，如果这样理解是不对的。为什么？微观干预是对市场失灵进行的，宏观调控是为了达成多种的目标而采取的。如果我们将宏观调控和市场行为结合起来，那么宏观调控就是盲目的，有缺陷的，所以要实行计划经济，现在用同样的逻辑解决宏观调控的必要性是不对的。另一方面，政府的宏观调控要有效，要有方便的工具，必须是在市场充分发展的情况下，一个国家市场发展得越充分，政府的调控就越容易，越方便。反过来市场不发达，调控越难，越是大国越是这样的。
吴振绵：明年有几亿平方米的小户型出现，所以提醒各位要注意。
郁亮：效率和公平本身就是一个进程，所以我们对中国房地产业的未来更加的看好，不断的调控才会使行业持续发展并且有良好的环境，经过洗礼的行业才会更加的健康，也会解决中国老百姓的居住的问题，所以我对中国的房地产业的前景更加的看好。
王世渝：效率和公平一定要从根本性的改革解决协调的问题，而不是简单的用行政的手段，深层次的改革要结合土地征用和管理。
陈立民：购买房屋是奢侈的行为，可以出租，自己用的话比较奢侈。我从来不住自己购买的房屋，我的房屋出租，然后自己租房屋居住。
我的老板购买了二千多万的房屋，自己不居住，出租，每个月收一万美金，自己用其中的二千元租赁房屋，长远来讲，他就发达了。
主持人：本场的六方会谈到此结束，谢谢。
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第二篇：博鳌房地产论坛会议日程
202_博鳌房地产论坛会议日程
202_年6月13日 会议报到
接机：海口美兰机场（全天）
19：00-22：30 “走进博鳌”开幕自助晚宴
202_年6月14日上午 大会开幕
09：00-09：30 开幕仪式 大会主题： 改革三十年 大变局下中国房地产新契机
致辞嘉宾：
杨 慎（建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长）
秦 朔（第一财经日报总编辑）
龚 宇（搜狐网首席运营官）
陈诗涛（观点地产机构、博鳌房地产论坛秘书长）
海南省领导等
09：00-12：25 变局篇、政策篇
开幕主旨演讲：新游戏规则下的机遇与挑战----202_中国房地产政策
09：30-09：55
演 讲 人： 聂梅生（全国工商联房地产商会会长）
09：55-10：20
主题演讲： 202_年及未来宏观经济形势及对中国房地产的影响
演 讲 人： 樊 纲（著名经济学家、央行货币政策委员会委员，中国改革基金会国民经济研究
所所长）
10：20-10：45
主题演讲： 全球经济一体化背景之下当前中国房地产市场的问题、机遇与发展方向
演 讲 人： 陈启宗（香港恒隆集团主席）
10：45-11：10
主题演讲： 待定
演 讲 人：孟晓苏（中房集团理事长）
11：10-12：10 地产精英、博鳌论剑（地产精英对话之上半场）
对话主题： 待定
媒体主持： 秦 朔（第一财经日报总编辑）
对话嘉宾： 樊 纲（著名经济学家、央行货币政策委员会委员，中国改革基金会国民经济研究
所所长）
陈启宗（香港恒隆集团主席）
任志强（华远集团董事长）
潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）
李思廉（富力地产集团董事长）
神秘嘉宾（著名房地产企业家）
叶 檀（资深财经评论人）
12：30-13：50招待午宴
202_年6月14日 下午会议
14：00-17：25 政策、土地、金融、企业、产业篇
14：00-14：15
主题演讲： 待定
演 讲 人： 梁上燕（星河湾副总裁）
14：15-14：40
主题演讲： 题目待定
演 讲 人： 任志强（华远集团董事长）
14：40-15：05
主题演讲： 题目待定
演 讲 人： 著名企业家
15：05-15：15
主题演讲： 题目待定
演 讲 人： 佘学斌（大自然地板董事长兼总裁）
15：15-15：50 区域城市发展与运营论坛
主持嘉宾：待定
对话嘉宾：黎明楷（香港中原集团董事局副主席）
钱建蓉（上海中锐地产集团有限公司董事长）
王 谦（上海中凯房地产开发管理有限公司执行董事兼总裁）
倪伯琪（新加坡凯德置地企业规划总经理）
张信东（创富志总编）
路 莹（深圳市星彦地产顾问有限公司总经理）
待 定（知名企业总裁）
待 定（知名企业总裁）
15：50-16：05
主题演讲： 202_博鳌中国房地产金融报告
演 讲 人： 钟 伟（著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）
16：05-16：20
主题演讲： 待定
演 讲 人： 黎明楷（香港中原集团董事局副主席）
16：20-16：45
主题演讲： 待定
演 讲 人： 潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）
16：50-17：50 地产精英、博鳌论剑（地产精英对话之下半场）
对话主题： 待定
嘉宾主持： 袁 岳（零点研究咨询集团董事长）
媒体主持：莫 春（搜狐网编委、焦点网新闻中心主任）
对话嘉宾：孟晓苏（中房集团理事长）
郁 亮（万科企业股份有限公司总经理）
陈 淮（著名经济学家、建设部政策研究中心主任）
邹丽华（新湖中宝股份有限公司董事长）
钟 伟（著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）
梁上燕（星河湾副总裁）
待 定（著名企业家）
18：30-20：20 招待晚宴
20：30-22：30 改革三十年 续写中国地产辉煌 大自然·202_中国风尚大奖盛典
向善的力量 中国社会责任大奖颁奖盛典
携手同心，支援灾区重建-----202_博鳌房地产论坛向灾区捐款仪式
仪式发言及嘉宾：携手同心，支援灾区重建
灾区接受捐款代表
仪式出席代表：聂梅生（全国工商联房地产商会会长）
秦 朔（第一财经日报总编辑）
孟晓苏（中房集团理事长）
陈启宗（香港恒隆集团主席）
李思廉（富力地产集团董事长）
任志强（华远集团董事长）
潘石屹（SOHO中国董事长）
陈 淮（著名经济学家、建设部政策研究中心主任）
钟 伟（著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）
郁 亮（万科企业股份有限公司总经理）
邹丽华（新湖中宝股份有限公司董事长）
梁上燕（星河湾副总裁）
黎明楷（中原地产中国区董事总经理）
佘学斌（大自然地板董事长兼总裁）
钱建蓉（上海中锐地产集团有限公司董事长）
王 谦（上海中凯房地产开发管理有限公司执行董事兼总裁）
倪伯琪（新加坡凯德置地企业规划总经理）
张信东（创富志总编）
王德勇（中信证券股份有限公司研究部高级副总裁、房地产首席分析师）
江 涛（瑞士信贷银行董事）
乔志杰（永安信（北京）资产管理有限公司董事长）
秦安昌（大连安达圣岛集团董事长）
陶 椿（莱茵达置业股份有限公司总裁）
孙 勇（亿城集团股份有限公司常务副总裁）
高 志（加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表）
刘 力（五合国际建筑设计集团（5+1Werkhart International）总顾问）
闫建霖（中信证券股份有限公司投行房地产金融执行总经理）
路 莹（深圳市星彦地产顾问有限公司总经理）
叶 檀（资深财经评论人）
龚 宇（搜狐网首席运营官）
陈诗涛（观点地产机构、博鳌房地产论坛秘书长）
及更多未列出嘉宾及与会者„„
202_年6月15日 上午
09：00-12：00 金融专题、建筑文化篇、中国房地产十年论坛
09：00-09：20
主题演讲： 题目待定
演 讲 人： 陈 淮（著名经济学家、建设部政策研究中心主任）
09：20-09：35
主题演讲： 国际金融、资本市场的对接经验
演 讲 人： 著名上市企业总裁
09：35-09：55
主题演讲： 待定
演 讲 人： 朱武祥（清华大学经济管理学院公司金融教授，博士生导师，金融系副主任）
09：55-10：05
主题演讲：回归理性的房地产更有魅力
演 讲 人： 王德勇（中信证券股份有限公司研究部高级副总裁、房地产首席分析师）
10：05-11：00 202_房地产资本论坛
对话主题：202_中国房地产金融全面解读及企业融资之道
主持嘉宾：乔志杰（永安信（北京）资产管理有限公司董事长）
对话嘉宾：朱武祥（清华大学经济管理学院公司金融教授，博士生导师，金融系副主任）
钟 伟（著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任）
江 涛（瑞士信贷银行董事）
待 定（著名金融机构）
待 定（摩根士丹利董事）
王德勇（中信证券股份有限公司研究部高级副总裁、房地产首席分析师）
待 定（著名上市企业总裁）
11：00-11：10建筑文化专题主旨发言
11：00-11：05
主题演讲： 待定
演 讲 人： 高 志（加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表）
11：05-11：10
主题演讲： 题目待定
演 讲 人： 刘 力（五合国际建筑设计集团（5+1Werkhart International）总顾问）
11：10-12：00 搜狐网、焦点房地产网---中国住宅产业化10年论坛
主持嘉宾：莫 春（搜狐网编委、焦点网新闻中心主任）
对话嘉宾：秦安昌（大连安达圣岛集团董事长）
陶 椿（莱茵达置业股份有限公司总裁）
孙 勇（亿城集团股份有限公司常务副总裁）
佘学斌（大自然地板董事长兼总裁）
王中一（北京居泰隆科贸有限公司董事长，总裁，公司创始人）
高 志（加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处首席代表）
刘 力（五合国际建筑设计集团（5+1Werkhart International）总顾问）
12：10-13：30招待午宴
202_年6月15日 下午 202_中国房地产资本、土地、项目对接闭门会
环节之一：
13：40-14：40省会城市推荐与土地招商会
环节之二：
14：40-17：002008中国房地产资本、土地、项目对接闭门会
主持嘉宾：路 莹（深圳市星彦地产顾问有限公司总经理）
薛迥文（北京正略钧策企业管理咨询有限公司房地产咨询中心副总经理）
主旨发言
14：40-14：55
演讲题目：中小企业202_年的金融解决之道
演 讲 人： 乔志杰（永安信（北京）资产管理有限公司董事长）
14：55-15：10
演讲题目：待定
演 讲 人： 著名房地产开发企业总裁
15：10-15：20
演讲题目：借助资本市场 加快行业整合
演 讲 人： 闫建霖（中信证券股份有限公司投行房地产金融执行总经理）
15：20-17：20闭门会及自由对话、交流开始
出席嘉宾：部分省市土地中心领导
各国际、国内投行及金融机构代表
全国各地及境外开发企业代表
超过200位„„
18：30-21：30 地产之夜交流大型户外宴会
202_年6月16日
07：00-13：00 中国地产高尔夫名人赛
06：00-14：00 送机：海口美兰机场
第三篇：博鳌论坛专题
论坛简介
4月13日下午，在202_年年会前夕，博鳌亚洲论坛召开理事会会议。理事长、日本前首相福田康夫主持会议，副理事长曾培炎等13名理事和理事代表出席，其中包括马来西亚前总理巴达维、新加坡国务咨政吴作栋、美国前财政部长鲍尔森等知名政治家和企业家。
周文重秘书长就202_年秘书处工作和202_年规划做了报告。理事会对过去一年中秘书处在内部建设、会员服务、学术研究、扩大影响力方面做出的成绩表示赞赏和认可，并批准了论坛202_年工作计划。据悉，论坛202_年将在澳大利亚、法国等地相继举行资源会议、资本会议等专题会议，是论坛“走出亚洲”的持续性努力的一部分。
论坛理事、法国前总理拉法兰因行程原因，未能亲自出席理事会会议，但将出席论坛其他活动。
理事会会议结束后，博鳌亚洲论坛会员大会召开，讨论并通过了秘书长报告。会员大会是博鳌亚洲论坛的最高决策机构。
论坛宣言
新千年伊始，我们聚首中国海南省博鳌，审视亚洲地区经济与社会发展面临的挑战,认识到在这些问题上熔铸亚洲观点的重要性，进一步认识到为增进本地区的相互依存和经济整合而做出持续努力的重要性。为此，我们：
注意到亚洲国家经济与社会环境的不同，经济发展阶段的差异以及文化和传统的多样性；
注意到尽管亚洲具有丰富的多样性，但各国争取平等和可持续发展的目标是一致的，各国都有着共同的前进愿望和决心；
认识到使用新技术，实施外向型战略，以充分挖掘亚洲巨大的自然和人力资源潜力，是消除贫困、增进繁荣、提高生活质量的最佳途径；
坚信亚洲各国之间的对话、协调与合作，将进一步巩固和深化亚洲内部、亚洲与世界其他地区之间的经济联系，增加亚洲内部、亚洲与世界其它地区之间的贸易和投资。
为此我们郑重宣示：
依据中华人民共和国法律建立博鳌亚洲论坛，中国海南省的博鳌是论坛的永久所在地 博鳌亚洲论坛受以下前景、使命和战略的指导：
前景
力争将博鳌亚洲论坛办成高水准论坛，通过区域经济的进一步整合，推进亚洲国家发展目标的实现。
使命
为达致以上前景，论坛将努力：
为政府要员、商业领袖和知名学者提供一个高层对话平台，以增进和深化贸易和投资联系，推动建立伙伴关系，在应对不断出现的全球性经济挑战方面，阐明各自的观点。
增进亚洲跨文化间的相互理解，增强本地区私营团体的社会责任感。
创造一个良好的环境，强化商业团体在寻求增长和进步过程中的和谐共生关系，以实现本地区经济的可持续发展。
培育和增进区域内网络机制和地区战略联盟的概念，以增加全球化过程中，亚洲内部、亚洲与世界其它地区之间的贸易和投资机会。
为人力资源开发，以及涉及本地区及其与世界其它地区关系的重要研究活动，提供智力支持。
战略
为完成以上使命，论坛将采行以下战略：
1.经常性地举办各种会议，如论坛大会，研讨会、座谈会和讲座，讨论贸易、投资及环境保护等领域的重大问题。
2.激发本地区其他机构的主动性，以促进和强化各国政府与商业团体之间在贸易和投资领域的伙伴关系。
3.把握可能影响本地区经济的全球和地区性经济发展趋势。
4.甄别随时出现的、可能影响贸易和金融的各种问题并发布相关信息，揭示和彰显新出现的投资机会。
5.独立并合作开展有助于实现论坛宗旨的各类研究活动。
6.通过网络化的安排，增进本地区商业团体间的联系。
7.成为一个研究及培训中心，以增强亚洲商业团体的管理和科技创新能力。
我们还同意建立适当的机构，以实现博鳌亚洲论坛的理想和目标。
我们坚信博鳌亚洲论坛将为建设一个更加繁荣、稳定、和谐自处且与世界其他地区和平共处的新亚洲做出重要的贡献。
202_年2月26日于中国海南博鳌 论坛章程
前言
202_年2月27日，来自澳大利亚、孟加拉人民共和国、文莱达鲁萨兰国、柬埔寨王国、中华人民共和国、印度共和国、印度尼西亚共和国、日本国、伊朗伊斯兰共和国、哈萨克斯坦共和国、吉尔吉斯共和国、老挝人民民主共和国、马来西亚、蒙古国、缅甸联邦、尼泊尔王国、巴基斯坦伊斯兰共和国、菲律宾共和国、大韩民国、新加坡共和国、斯里兰卡民主社会主义共和国、塔吉克斯坦共和国、泰王国、土库曼斯坦、乌兹别克斯坦共和国和越南社会主义共和国等二十六个国家（以下简称“26个发起国”）的代表在中华人民共和国（以下简称“中国”）海南省博鳌召开大会，正式宣布成立博鳌亚洲论坛。
本章程根据《博鳌亚洲论坛宣言》和《博鳌亚洲论坛章程指导原则》确立的精神制订。
第一章总则
第一条名称
本组织的名称为“博鳌亚洲论坛”（以下简称“论坛”）(英文名称为Boao Forum For Asia, 缩写BFA)。
第二条性质
论坛为非官方、非营利性、定期、定址的国际组织。
第三条宗旨
1、立足亚洲，促进和深化本地区内和本地区与世界其它地区间的经济交流、协调与合作;
2、为政府、企业及专家学者等提供一个共商经济、社会、环境及其他相关问题的高层对话平台；
3、通过论坛与政界、商界及学术界建立的工作网络为会员与会员之间、会员与非会员之间日益扩大的经济合作提供服务。
第四条法律管辖
遵守中华人民共和国宪法和法律法规，尊重当地的社会道德习俗。
第五条会址
中国海南博鳌为论坛总部的永久所在地。论坛的注册地址为中国海南省琼海市博鳌金海岸大道1号。
第二章业务范围
第六条业务范围
论坛的业务范围包括：
1、召开年会、研讨会以及其它学术讨论会，讨论亚洲和世界经济与社会发展,包括金融、贸易、投资及环境等领域的重要问题；
2、提出地区性或全球性的倡议，促进和加强各国政府与商业实体之间在商贸和投资方面的合作关系；
3、跟踪影响全球和地区经济的动向；
4、甄别可能影响贸易、金融和社会发展的各种问题；搜集和发布相关信息，突显地区经济合作机会；
5、通过论坛建立的工作网络，增进区域内外企业间联系；
6、创建和成为具有国际影响力的研究及培训中心，为商业团体提供先进的管理经验和技术；
7、独立或合作开展有助于实现论坛宗旨的会议展览、信息交流、经济评估、教育培训、电子商务等各类活动。
第三章会员
第七条会员类别
1、论坛设正式会员和非正式会员。
发起会员、荣誉会员、钻石会员和白金会员为正式会员；普通会员和临时会员为非正式会员。
2、发起会员系指26个发起国按照各国所分配的名额（每个国家2名）派出的、参加论坛所有活动，包括决策过程的前政要、知名人士 和非营利机构；
3、荣誉会员系指为论坛的创建和发展作出重要和实质性贡献的个人、企业和组织；荣誉会员不超过10名；
4、钻石会员和白金会员系指参加论坛所有活动包括决策过程、且其申请已经被批准的个人、企业和组织；
5、普通会员系指以出席、观摩论坛年会以及其他活动为目的、且其申请已经被批准的个人、企业和组织。
6、临时会员系指一次性缴费出席、观摩论坛年会及其他业务活动、且其申请已经被批准的个人、企业和组织。
第八条会员条件
1、有加入论坛的意愿；
2、同意遵守论坛章程；
3、在所从事的领域内具有一定的影响；
4、愿意履行论坛会员义务。
第九条加入
申请人按照论坛规定的程序,提交书面申请，由论坛有关机构审核批准。
第十条会员权利
（一）正式会员享有以下权利：
1、论坛会员大会发言权、表决权以及理事会理事的选举权和被选举权；
2、对论坛年会及其他活动议题的建议权；
3、参加论坛年会；
4、与政府、商界及学术界领袖优先进行直接交流；
5、获得论坛提供的信息，并经授权，优先使用论坛网站的经济信息数据库；
6、通过论坛建立的工作网络寻求商机；
7、就“企业诊断”寻求论坛帮助；
8、委托论坛就其所关心的问题举办专题研讨会；
9、委托论坛就其商业拓展计划进行市场分析和法律咨询；
10、委托论坛推荐或培训人才；
11、优先享有论坛举办各类活动的承办权或赞助权；
12、经授权享有“博鳌亚洲论坛会员”的冠名权；
13.得到具有国际资质的审计事务所提交的审计报告；
14、享有博鳌水城给予论坛的各种优惠待遇；
15、享有论坛理事会赋予的其它权利。
但如正式会员要享受
（七）至
（十）条的权利，博鳌亚洲论坛将收取适当费用。
（二）普通会员享有以下权利：
1、出席论坛年会；
2、获得论坛提供的信息，并经授权，使用论坛网站的经济信息数据库；
3、通过论坛建立的工作网络寻求商机；
4、优先参加论坛举办的有关商务活动；
5、委托论坛推荐或培训人才；
6、享有博鳌水城给予论坛的部分优惠待遇；
7、享有论坛理事会赋予的其它权利。
（三）临时会员享有以下权利：
1、一次性出席、观摩论坛年会或其他活动；
2、享有论坛制定的与当次活动有关的待遇。
第十一条会员义务
会员义务包括：
1、遵守并执行论坛决议；
2、遵守论坛章程及有关规定；
3、按时参加会员大会及论坛相关活动；
4、保护论坛合法利益；
5、依据论坛有关规定交纳会员费；
6、向论坛提供真实可靠的资料与信息；
7、论坛理事会规定的其它相关义务。
第十二条会员退会
1.会员有权利退会；
2.会员决定退出论坛时，应提前2个月书面通知论坛秘书长。一旦接到秘书处书面确认，其会员资格即被视为终止。
3.会员退会程序按会员招募细则有关规定执行。
第十三条会员资格终止
任何会员有违法行为、或与论坛失去联系两年以上，秘书处报经理事会同意有权终止其会员资格，但应事前通知该会员，该会员有权要求举行听证会。
第四章 组织机构与官员任免
第十四条组织机构
论坛的主要组织机构如下:
1、论坛会员大会;
2、理事会;
3、秘书处;
4、研究培训院；
5、咨询委员会.第十五条会员大会
（一）会员大会为论坛的最高权力机构，每年举行一次。会员大会由论坛秘书处负责筹备，有关会议事宜应提前通知所有会员。
（二）因不可抗力未能将召开会议的通知送达某一或某些会员的，或某一或某些会员因故未能参加会员大会，在符合法定人数的情况
下，不影响会员大会的进程。
（三）会员大会的权力：
1、审议通过论坛章程或章程修改议案；
2、选举理事会理事；
3、通过由秘书处提交并经理事会审议的工作报告和预算；
4、讨论会议议程中规定的其它事项；
5、讨论由正式会员提出的其它书面动议，该动议应由至少四分之一正式会员签署，并在会前两个星期提交论坛秘书处。
（四）会员大会决议由参加大会的全体正式会员简单多数通过。
（五）会员大会主席由理事长担任。如果理事长不能出席，应委托副理事长或一位其他理事代替其行使职责。此外，应在正式会员中
产生若干联合主席。
第十六条会员大会法定人数及投票
出席会员大会的法定人数为全体正式会员人数的三分之一。
所有正式会员在会员大会或会员大会特别会议上均有投票权。投票采取举手表决的方式，或经至少三名正式会员或一名理事会成员的要求采取不记名投票的方式进行表决。根据会员大会所制订的有关规则，允许会员指定代表进行投票。
第十七条会员大会特别会议
在会员大会闭会期间，理事会有权根据四分之一以上正式会员的书面提议，召开会员大会特别会议，讨论不能延至下届会员大会处理的有关紧急事项。
第十八条论坛理事会
1、理事会为会员大会的最高执行机构，向会员大会负责；
2、理事会理事由论坛正式会员在会员大会上以简单多数通过方式产生
3、理事会每年举行一次会议，与会员大会同期在论坛总部所在地举行。
4、经三名以上理事提议，多数理事同意，理事长可应召开理事会特别会议。
第十九条理事会组成
1、论坛理事会由十五名理事组成，第一届理事会的任期为5年，此后的理事会每届任期3年。理事可连选连任，但任期不超过两届。理事会的选举，应考虑保持论坛政策方向和愿景实施的连续性。
2、十三名理事从各国，特别是亚洲国家中具有影响力的前政要、高级官员、专家学者、企业界领袖等人士中选出，可连选连任，但
两届;
3、论坛秘书长和东道国首席代表为理事会当然理事;
4、理事会组成要注意地理区域均衡的原则，不得有四位以上理事来自同一国家或经济体
理事会理事人数经会员大会批准后可进行增减。
第二十条理事长和副理事长
1、理事会设理事长和副理事长；
2、理事长和副理事长由出席理事会会议的三分之二以上理事选举通过产生，候选人的产生，要注意地理区域均衡的原则;
3、副理事长由东道国首席代表担任
4、第一届理事长及副理事长任期为五年，可连选连任。以后的理事会任期为3年。
5、如若理事长因故无法担任其职务，副理事长应担任代理理事长，直至下一次理事会会议；该会议选举出的理事长之任期应为前任
之任期。
第二十一条论坛理事会的职责
理事会的职责包括：
1、对整个论坛的活动监督和管理；
2、审议由秘书处向会员大会提交的论坛工作报告和预算；
3、任命论坛秘书长和副秘书长；
4、审议论坛章程修改议案；
5、批准论坛重大的规章制度；
6、决定会员大会的召开，并审议通过会员大会议程；
任期不超过理事长余下
7、会员大会授权的其他职责。
第二十二条理事会决议的产生
除本章程和有关规则另有规定外，理事会决议由出席理事会会议的全体理事以简单多数通过并生效。每个理事有一个投票权。
理事会也可采取非会议形式对论坛重大问题或紧急事项做出决议。
第二十三条 理事长职责
理事长职责应为：
1、主持理事会会议和会员大会；
2、监督有助于实现论坛宗旨、促进论坛利益的中、长期计划和项目的制定；
3、经理事会授权，可代表论坛签署非协议性的、非约束性的和非行政性的往来文书和函件
4、向会员大会报告理事会的工作；
5、行使理事会赋予的其他职责。
第二十四条 副理事长职责
1、协助理事长行使职责；
2、在理事长不能履行其职责时，代为行使理事长职责；
3、支持和指导论坛及秘书处的日常事务；
4、行使理事会赋予的其他职责。
第二十五条秘书处
秘书处为论坛常设执行机构，其职责如下：
1、负责论坛所有会议的筹备
2、执行会员大会和理事会的决议；
3、准备论坛工作报告和预算，提交理事会审议；
4、负责论坛资金筹措和运作；
5、负责起草或修改论坛的规章制度，并报理事会批准；
6、负责会员入会、退会、日常联络等相关服务；
7、在研究培训院的协助下，组织起草并发表与论坛业务相关的经济预测；待研究培训院运转正常，这一职能就转移到研究培训院；
8、在研究培训院的协助下，负责为论坛年会、研讨会及其它专题会议提供智力资源；待研究培训院运转正常，这一职能就转移到研
究培训院；
9、在研究培训院的协助下，为会员和其它合作方提供人力资源培训；待研究培训院运转正常，这一职能就转移到研究培训院；
10、在研究培训院的协助下，负责建立亚洲地区乃至全球范围内工作网络及信息交流中心；待研究培训院运转正常，这一职能就转移 到研究培训院；
11、负责理事会委托的其它事务；
12、协助理事长履行其职责。
第二十六条秘书长
秘书长为论坛的首席执行官并领导秘书处，任期三年，经理事会批准可延任，但任期不超过两任。其职责如下：
1、负责论坛的日常事务，对外代表论坛；
2、负责主持除论坛会员大会及理事会会议之外的论坛所有会议；
3、执行理事会批准的规章制度；
4、聘用、提拔及解聘秘书处职员；
5、提出调整秘书处职能部门或论坛办事处的议案，报理事会审议批准；
6、负责执行理事会委托或授权的其它事务。
第二十七条副秘书长
经理事会决定，论坛设副秘书长若干名。副秘书长可由秘书长提名，并由理事会任免。如其他理事提名副秘书长，在提交理事会批准之前，应得到秘书长同意。副秘书长任期三年，经理事会批准可延任。
副秘书长职责如下：
1、协助秘书长处理有关日常事务；
2、在秘书长无法履行其职责时，代为行使秘书长职责；
3、受秘书长委托或授权处理其它事务。
第二十八条秘书长、副秘书长职务终止
秘书长和副秘书长在下列情况下终止职务：
1、提前三个月向理事长提出书面辞呈；
2、理事会会议三分之二以上理事通过免职决议，在此情况下，其有权要求举行听证会；
3、无法履行其职务；
4、受到刑事处分。
第二十九条 研究培训院
研究培训院是论坛重要的智力支持机构。其主要职能包括：在对世界经济研究分析基础上，提出年会主题和议题；组织起草并发表与论坛业务相关的经济预测；负责为论坛年会、研讨会及其它专题会议提供智力资源；为会员和其它合作方提供人力资源培训；负责建立亚洲地区乃至全球范围内工作网络及信息交流中心；待研究培训院运转正常，上述职能由秘书处转移到研究培训院。
研究培训院院长通过公开招聘后，由秘书长提名，理事会任命。
第三十条咨询委员会
1、论坛设咨询委员会，委员会成员11名，由理事会从曾经担任过理事并对论坛工作做出过积极贡献的人士以及其他各界知名人士中
选举产生。咨询委员会从其成员选举产生一名主席并视情选举产生若干副主席。咨询委员会成员任期3年，可连任，但不得超过两 届;
2、咨询委员会在论坛年会期间举行会议，或不定期就与论坛事务相关的重大问题提出咨询和意见；
3、咨询委员会成员不领取薪酬，但因履行职能所产生的费用，根据秘书处相关规定，由论坛支付。
4、咨询委员会成员每年应邀作为嘉宾参加年会。
第五章资产管理和使用
第三十一条论坛经费来源
1、会员费；
2、参会费；
3、捐款；
4、政府资助；
5、在论坛业务范围内开展活动或服务的收入；
6、论坛资金的利息；
7、其他合法收入。
第三十二条经费的使用
论坛所有的经费应用于实现论坛宗旨，且在本章程及其相关细则规定的范围内使用。
第三十三条财务管理
遵守国际公认的会计准则及东道国财务法规，确保所有会计资料合法、真实和完整。
每年应由具有国际认证资格的会计师事务所对论坛的帐目进行审计。
论坛正式职员保险、福利及其它待遇，可参照东道国相关行政法规。
第六章章程的修改
第三十四条章程修改程序
1、章程修正案应由秘书处提交给理事会审议，并由会员大会批准；
2、章程修正案在会员大会通过后生效。
第七章论坛解散
第三十五条解散程序
论坛的解散应按照以下程序进行：
1、论坛解散议案在经理事会审议后，提交论坛会员大会；
2、会员大会根据上述议案，做出解散论坛的决议；
3、解散论坛的决议须通知东道国注册机关。
论坛在解散之前，应根据国际惯例和东道国法律法规设立清算委员会，对论坛资产及债务进行清理。
论坛资产在偿付债务和按有关规定退还会员费后，如有剩余，则应在注册机关的监督下，捐予或用于发展与本论坛宗旨相关的事业。
第八章附则
第三十六条章程细则
本章程未尽事宜在相关细则中加以规定；该细则经理事会批准后生效。
第三十七条语言
本论坛的正式语言为英文和中文。
第三十八条解释
本章程的解释权属论坛理事会。
第三十九条生效
本章程自202_年 4月8日在中华人民共和国海南省博鳌召开的论坛会员大会上通过生效 论坛历史
近半个世纪以来，亚洲各国通过自身努力，在经济与社会发展方面取得了显著成就，在国际和地区事务中的影响力日益上升。特别是近二、三十年来，亚洲经济总体发展迅速，东亚经济实现了腾飞，创造了令世人瞩目的“东亚奇迹”，并成为世纪最具经济发展活力的地区之一。虽然在世纪之末，遭受金融危机的重创，但经过自我调整与改革，亚洲经济已迅速复苏。
由于亚洲大多数国家现已实行开放政策，彼此间的贸易和投资联系日益密切，双边、区域、次区域以及跨区域的合作逐步展开；各国间工商、金融、科技、交通、文化等领域的合作与交流不断增加；东亚地区合作(10＋3)已进入实质性阶段；东盟内部经济一体化、澜沧江-湄公河流域合作、图们江流域合作等次区域合作正在进行；亚太经济组织、亚欧会议、东亚-拉美论坛等跨区域合作也在向前推进。可以预言，亚洲经济发展与合作的前景十分广阔。
跨入新世纪，在经济全球化和区域化不断发展，欧洲经济一体化进程日趋加快、北美自由贸易区进一步发展的新形势下，亚洲各国正面临巨大的机遇，也面临许多可以预见和难以预见的严峻挑战，一方面要求亚洲国家加强与世界其它地区的合作，同时也要求增进亚洲国家之间的交流与合作。如何应付全球化对本地区国家带来的挑战，保持本地区经济的健康发展，加强相互间的协调与合作已成为亚洲各国面临的共同课题。
亚洲国家和地区虽然已经参与了APEC、PECC等跨区域国际会议组织，但就整个亚洲区域而言，目前仍缺乏一个真正由亚洲人主导，从亚洲的利益和观点出发，专门讨论亚洲事务，旨在增进亚洲各国之间、亚洲各国与世界其它地区之间交流与合作的论坛组织。鉴此，1998年9月，澳大利亚前总理霍克、日本前首相细川护熙和菲律宾前总统拉莫斯倡议成立一个类似达沃斯“世界经济论坛”的“亚洲论坛”。
亚洲论坛的概念一经推出即获得了有关各国的一致认同。1999年10月8日，中华人民共和国副主席胡锦涛阁下在北京会见了专程为“亚洲论坛”来华的拉莫斯阁下和霍克阁下。胡锦涛阁下在认真听取两位政要有关“论坛”构想的介绍后，表示中国政府一贯重视和支持多层次、多渠道、多形式的地区合作与对话，认为论坛的成立有利于本地区国家间增进了解、扩大信任和加强合作。中方将对“论坛”的设想进行认真研究和积极考虑，并尽力提供支持和合作。同时，胡锦涛副主席还强调，中国也希望进一步了解其它国家的反应，因为论坛的建立必须得到有关国家政府的重视、理解和支持。此后，亚洲有关国家的政府均对成立“亚洲论坛”作出了积极反应
在此背景下，博鳌亚洲论坛成立大会于202_年2月26-27日在中国海南博鳌举行。包括日本前首相中曾根、菲律宾前总统拉莫斯、澳大利亚前总理霍克、哈萨克前总理捷列先科、蒙古前总统奥其尔巴特等26个国家前政要出席了大会。此外，中国国家主席江泽民、马来西亚总理马哈迪尔、尼泊尔前国王比兰德拉、越南国家副总理阮孟琴等作为特邀嘉宾出席了成立大会并发表的重要讲话。大会宣布博鳌亚洲论坛正式成立，通过了《博鳌亚洲论坛宣言》、《博鳌亚洲论坛章程指导原则》等纲领性文件，取得圆满成功并受到了国际社会的广泛关注。
论坛总部选择在中国海南博鳌。这是亚洲地区的一些前领导人向中国高层领导提出的建议。他们认为，海南作为中国最大的经济特区，是中国深化与国际社会联系的实验区；海南省以建设生态省为目标，说明它当前和未来的发展重点是生态产业，这是亚洲和国际社会所看重的领域，符合世界经济发展潮流；海南博鳌是一个专门为论坛设计的集生态、休闲、旅游、智能和会展服务为一体的综合功能区，有着十分宜人的自然地理环境；1999年10月，中国国家领导人在会见论坛发起人时表示，将为论坛的创建提供支持与合作；海南省政府已经为论坛的创建提供了多方面的实际支持，并承诺，继续为论坛的创建和运作提供高效、优质的服务。
第四篇：202_博鳌房地产论坛议程fl
ANNUAL
CONFERENCE 202_
博鳌〃21世纪房地产论坛第 10 届年会
日 程 安 排
地产考验中国：以制度创新求解效率与公平
7月1日 日程安排
11：00~ 02：00 高尔夫参赛嘉宾迎宾签到（地点：酒店大堂会议接待处）
7月2日 日程安排
06：30~ 15：00 博鳌〃21世纪高尔夫名人赛（地点：博鳌高尔夫球会）15：30~ 17：30
地产首脑闭门会议
11：00~ 02：00 迎宾签到（地点：酒店大堂会议接待处）
18：00~22：00 自助晚餐（凭当日餐券用餐：亚细亚餐厅+怡景西餐厅）
7月3日 日程安排
06：30~ 08：00
早
餐（凭房卡用餐，地点：亚细亚餐厅+怡景西餐厅）08：00~ 08：30
签
到（凭代表证入场，地点：亚洲论坛国际会议中心）09：00~ 09：05 大会主持宣布论坛开幕
大会主持：白长虹
南开大学继续教育学院院长、商学院教授
09：05~09：15 主办方领导开幕致辞（每人3分钟）
致辞嘉宾一：杨兴锋
南方报业传媒集团董事长、社长
致辞嘉宾二：沈
颢
21世纪报系总编辑、博鳌〃21世纪房地产论坛组委会主席 致辞嘉宾三：刘洲伟
21世纪报系常务副总编辑、21世纪经济报道主编
第一部分：宏观经济篇——通胀、流动性与楼市
中国经济在经历寒冬之后逐步回暖。但回暖了的中国经济也带来了一连串复杂问题。今年两会前夕国务院总理温家宝接受媒体专访时坦陈，“如果说过去的一年是进入新世纪以来经济最为困难的一年,那么今年将是中国经济最为复杂的一年。”跻身世界经济总量排名第三的中国经济面临什么挑战？中国经济为何要转型？如何转型？202_年世界经济中国单骑救主，然而功高至伟的中国积极财政政策和超越“适度宽松”的货币政策是否能退出？何时退出？在强烈通胀预期下如何管理通胀与通缩？而风口浪尖上的房地产在此轮经济周期中将扮演什么角色？房地产企业又将面临哪些机会与挑战？
09：15~09：55 主题演讲
演讲嘉宾一：聂梅生
全国工商联房地产商会会长
演讲嘉宾二：夏
斌
央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长 演讲嘉宾三：陈
淮
经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 演讲嘉宾四：贾
康
财政部财政科学研究所所长 演讲嘉宾五：祁
斌
中国证监会研究中心主任
09：55~10：05 权威研究报告发布：《中国房地产行业低碳标准》阶段成果发布
发布嘉宾：
梁
猛
中国人民银行金融研究所高级研究员
10：05~11：05 中国地产六方会谈
（一）：论道202_年宏观经济：通胀如虎与流动性之惑
对话主持：祁
斌
中国证监会研究中心主任 嘉宾主持：刘晓光
首创集团总经理
对话嘉宾：张建华
中国人民银行研究局局长
洪
琦
中国民生银行行长
聂梅生
全国工商联房地产商会会长
夏
斌
央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长 陈
淮
经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 贾
康
财政部财政科学研究所所长
胡葆森
建业住宅集团（中国）有限公司董事长 龚方雄
摩根大通亚太区总裁
赵
晓
经济学家、北京科技大学教授
11：05~11：15 茶
歇
第二部分：产业政策解读篇——政府监管与市场调节如何平衡
土地财政与地方政府的投融资平台（地方政府的土地依赖症、执行力对冲与调控效力）分论题：（1）楼市调控的事前博弈与事后博弈
（2）调控目标与效果的矛盾关系（3）房地产公共政策的定位与平衡（4）保障性住房的定位、框架设计与执行难点
进入21世纪的十年来，伴随着城市化加速和收入差距的扩大，中国房地产宛如脱缰的野马，每每轻易超越政府所设臵的种种“障碍”而自由驰骋。而房地产的问题已经远非单纯房地产行业问题，也远非金融问题，房地产问题正在成为“维稳”的社会问题，考验着“转型”中的中国。此轮以4.17“国十条”出台为标志的房地产调控的真实背景是什么？而此次调控要达到什么目的？如何实现房价控制和房地产发展之间的平衡？如何打破地方政府土地财政路径依赖下的地价推动房价论？以政府为主导的保障性住房如何真正实现社会保障功能？
11：15~11：2
5权威研究报告发布：《中国房地产市场报告》发布
发布嘉宾：
（REICO工作室）
11：25~12：35 主题演讲
演讲嘉宾一：王
石
万科集团董事局主席
演讲嘉宾二：任志强
华远集团总裁、华远地产董事长 演讲嘉宾三：冯
仑
万通地产董事局主席 演讲嘉宾四：潘石屹
SoHo中国董事局主席 演讲嘉宾五：黄怒波
中坤集团董事长 演讲嘉宾六：易小迪
阳光100集团董事长 演讲嘉宾七：卢
铿
海尔地产董事长兼首席执行官
演讲嘉宾八：董
藩
建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任
12：40~13：30 午
餐（来宾凭当日午餐券用餐，地点：亚细亚餐厅+怡景西餐厅+中餐厅）
（VIP用餐地点：云亭）
13：30~14：30 中国地产六方会谈
（二）：地产考验中国：以制度创新求解效率与公平
对话主持：董
藩
建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任 嘉宾主持：任志强
华远集团总裁、华远地产董事长 对话嘉宾：李建勤
国土资源部监察局局长
束克欣
原国土资源部土地利用司副司长 王
石
万科集团董事局主席 冯
仑
万通地产董事局主席 潘石屹
SoHo中国董事局主席 黄怒波
中坤集团董事长 易小迪
阳光100集团董事长
卢
铿
海尔地产董事长兼首席执行官 陈劲松
世联地产顾问公司董事长
第三部分：资本篇——流动性紧缩与金融风险防范
（高房价与城市竞争力）
世行报告中指出：当前的中国正经历两个剧变，从指令性经济向市场经济转变和从农村、农业社会向城市、工业社会的转变。后者的转变被归结为“城市化”。而“城市化”被认为是十多年来中国房地产迅猛发展的根本动力。房地产在城市化进程中扮演什么角色？高房价是否会提高城市竞争力？还是会消弱城市竞争力？
14：30~15：40 主题演讲
演讲嘉宾一：金岩石
国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长 演讲嘉宾二：钟
伟
北京师范大学金融研究中心主任
演讲嘉宾三：陶
冬
瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席分析师 演讲嘉宾四：凌
克
金地集团董事长 演讲嘉宾五：张宝全
金典集团董事长
演讲嘉宾六：杨
铿
四川蓝光实业集团有限公司董事长 演讲嘉宾七：梁上燕
星河湾地产控股有限公司董事、副总裁
15：40~16：40 中国地产六方会谈
（三）：高房价下如何保持城市竞争力
对话主持：钟
伟
北京师范大学金融研究中心主任 嘉宾主持：梁上燕
星河湾地产控股有限公司副总裁 对话嘉宾：顾云昌
中国房地产及住宅研究会副会长
金岩石
国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长 陶
冬
瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席分析师 凌
克
金地集团董事长 张宝全
金典集团董事长 施永青
中原地产主席 范
伟
上海复地董事长 单伟豹
路劲地产主席
周忻
易居（中国）控股有限公司董事局主席
第四部分：企业篇——房地产的可持续发展与绿色低碳模式
哥本哈根气候变化大会之后，“低碳”成为房地产行业内、除了“房价”之外最为热门的议题。房地产行业作为国民经济的支柱产业，也是典型的高耗能、高排放行业。经过十多年的高速发展，房地产已经进入了一个十字路口，开发商目前买地—卖房—快速周转的资产升值型增长模式已经是如履薄冰、举步维艰。房地产业如何转型？如何实现可持续发展？绿色低碳模式是否能成为地产行业持续发展的救星？ 16：40~17：40 中国地产六方会谈
（四）：低碳时代的地产业转型与升级
对话主持：李晓东
建银精瑞资产管理有限公司董事长
嘉宾主持：戴彦德
国家发改委能源研究所副所长 对话嘉宾：杨
铿
四川蓝光实业集团有限公司董事长
田
明
朗诗集团董事长 薛
虎
合生创展集团执行总裁 吕
劲
富力地产执行董事
胡在新
保利房地产（集团）股份有限公司销售总经理 ………
第五部分：美的〃招待晚宴 暨 202_中国地产金砖奖颁奖典礼
（地点：亚洲论坛国际会议中心）
19：30~21：30
美的〃招待晚宴（来宾凭当日晚餐券到亚洲论坛国际会议中心参加）
致辞嘉宾：丘克军
南方报业传媒集团副总编辑
20：00~20：30 中国房地产低碳社区推广联盟启动仪式 20：30~21：30 202_中国地产金砖奖颁奖典礼
致辞嘉宾：陈东阳
21世纪报系总经理、202_中国地产金砖奖评委会主席
第六部分：盛放之夜焰火酒会
22：00~ 23：30 焰火酒会（地点：博鳌岛鳌头广场）
7月4日 日程安排
07：00~08：00 早
餐（凭房卡用餐，地点：亚细亚餐厅+怡景西餐厅）08：00~08：30 签
到
主题论坛
08：30~10：30 主题论坛一：绿色力量---低碳地产主题论坛
主
持：梁
猛
中国人民银行金融研究所高级研究员 嘉宾主持：张雪舟
精瑞（中国）不动产研究院院长 演讲嘉宾：戴彦德
国家发改委能源研究所副所长
束可欣
原国土资源部土地利用司副司长
华帝 对话嘉宾：戴彦德
国家发改委能源研究所副所长
聂梅生
全国工商联房地产商会会长 束可欣
原国土资源部土地利用司副司长 华帝
田
明
朗诗集团董事长 艾默生 五星太阳能
：30~10：40 茶
歇08：30~10：30 主题论坛二：区域运营与城市价值主题论坛
主
持：吴传鲲
21世纪经济报道地产事业部 嘉宾主持：
演讲嘉宾：穆建玮 东方伟业控股有限公司执行总裁
文登市
对话嘉宾：邹锡昌 昌盛集团董事局主席
穆建玮 东方伟业控股有限公司执行总裁
中锐控股
文登市
张丽萍 亿城集团董事长、总裁
：40~12：10 主题论坛三：全产业链整合—中国房地产产业化路径
主
持： 嘉宾主持：
演讲嘉宾：聂梅生 全国工商联房地产商会会长
凌
克 金地集团董事长
薛
虎 合生创展集团行政总裁、执行董事 易小迪 阳光100集团总裁 杨晓辉 泰盈集团董事长 陈劲松 世联地产董事长 圣象地板
10对话嘉宾：
12：20~14：00 午
餐 下午：
14：00-16：30
主题论坛四：中国新城发展趋势主题论坛
主
持： 嘉宾主持：
演讲嘉宾：束克欣
原国土资源部土地利用司副司长
聂梅生
全国工商联房地产商会会长
李
铁
国务院体改办中国小城镇改革发展中心 主任
苏
浩
天津市房地产协会秘书长
金岩石
国金证券首席经济学家
钟
伟
经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任
赵
晓：经济学家，北京科技大学教授
方
方
摩根大通投资银行中国部董事总经理
王
庆：摩根士丹利中国首席经济学家
刘晓光：首创集团总经理、首创臵业股份有限公司董事长
孟
群：天津泰达集团总经理
陶红兵：思源经纪总经理
李
忠：华高莱斯总经理
陈东阳
21世纪报系总经理
天津静海县领导
天津滨海投资集团 代表
天津房地产开发集团代表
天津仁爱集团代表
对话嘉宾：
14：00-15：30
主题论坛五：中国城市综合体主题论坛
主
持：吴传鲲 21世纪经济报道地产事业部 嘉宾主持：
演讲嘉宾：董柏玉
商务部流通产业促进中心主任
荀培路
中国城市商业网点建设管理联合会会长
林端生
东方伟业控股有限公司董事长
许健康
宝龙集团董事长
对话嘉宾：罗
雷
恒创通达投资发展有限公司总经理
重庆金科 中锐控股 丁祖昱
15：30-17：00
主题论坛六：地产金融主题论坛
主
持：赵祥龙 嘉宾主持： 演讲嘉宾：
对话嘉宾：
14：00-17：00
联合国绿色人居论坛 17：30~19：00
晚餐
7月5日安排
06：30~ 09：00 早
餐
会议结束，欢送嘉宾（组委会安排专用车辆将来宾送往海口美兰国际机场）8
第五篇：博鳌房地产论坛圆桌论坛_房地产金融创新
房地产金融创新
房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是永久的课题。
202_年8月11日-14日，202_博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
13日下午，博鳌房地产论坛进入博鳌圆桌论坛讨论环节，讨论环节的嘉宾主持为：
盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长
张民耕先生
参与对话的嘉宾包括有：
金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士
香港科技大学商学院财务学系教授颜至宏先生
世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生
平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生
高和投资董事长苏鑫先生
昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌先生
卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生
庄凌顾问董事总经理张映光先生
以下为博鳌圆桌第二环节讨论内容的文字实录：
张民耕：我想我们这里面除了金融创新以外，今天下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理永远是一对对子，咱们从创新开始到风险管理作为过程，然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。
苏鑫：既然说创新，就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来，跟潘总已经干了11年了，干到董事。我跟潘总说应该出来创业。为什么呢？就是一种冲动，就是觉得自己应该圆一个梦。
受张总影响，基金是一个方向，基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO一直管销售，我能看到民间资本最近五年茁壮成长，这些钱没有太多去处。你要创新，除了要有心态之外，你能在市场一线看到机会，这一点是特别重要的。我就先说这么多。
张民耕：苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱，有26万亿人民币在那里顶着，我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。
邬风柏：我来自深圳卓越置业房地产公司，座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金，还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人，就是因为风险的问题。
我谈两个体会，谈创新必须谈风险的问题。我们研究金融产品，从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也非常好做，成本也非常低。我们05年做这个业务，尤其是07年9月份到08年3月份，当时信贷规模调控，国家所有商业银行都是信贷规模控制你了资金，由于规模的问题，我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司，信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们202_年10个亿规模渡过了难关。
第二件事情，我们这个企业是在09年11月3号在香港上市，当时因为股价问题，我们放弃了。其实我们放弃，我们是有资格的。08年准备上市之前，我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业，所以我们有资格放弃在09年11月3号这个上市，就是我们没有太多压力，财务非常稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新，其实给你带来了一个防范风险的机会。
张民耕：创新就是和风险结合在一起，创新是为了创业，同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的非常好，上市公司可能也有一个金融上不断创新，房地产商要逐渐两条腿走路。
颜至宏：因为我以前在国泰的时候，常常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方，他愿意把内部人才交流，在建设公司那边遇到的问题，或者市场有哪些风险，房地产公司常常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用，帮助风险控管。
国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题，比如如果创新的话，可能会遇到一些问题。国内想做一个房地产的指数，这个指数建立就不是很容易。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题，这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训，还有公司愿不愿意投钱进来建立一个，能够帮助房地产行业把握风险，这是值得我们注意。
杜丽虹：我想说几句关于基金的问题，我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮，但是其实很多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段，但是有的时候你需要反思一下在投资人那个角度上，一个地产基金它的存在价值在哪。
一个私募的基金他区别于REITs，它的市场价值它满足一类特殊投资人的投资偏好。在国外，REITs是一个相对提供稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高，当然收益也相对更高一些。所以他面向的一类机构投资人，这类投资人一方面期限更长，能够承受更大风险。
另一方面，他们对于项目的识别能力和控制风险能力也更强一些，所以对于一般投资人来说，会觉得风险比较大的项目，在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分，因此国外在成立基金的时候，其实他每个基金是有非常明确的定位，这一点是国内的基金，就是大家现在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。
国外基金分成几类，一类是机会型的，这类风险最大，但是收益也最高。另外有一类是增值型的，他收购一些项目，然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的，就是持有一些成熟的商业物业的项目，从这种策略上的区分，国内基金还看不到这样的细分，另外从产品类型来讲，比如新加坡的嘉德，他旗下基金会有分住宅开发的，商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的，还会具体区分新加坡、日本这种成熟市场，还是比如越南、印度这样风险比较高的市场，还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。
在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产，这虽然是一个资金的来源，但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业研究并不是很多。这个投资人想要的是什么？他需要的是一个比较稳定的东西。
虽然现在没有明确规定，但是我想他不会以物业公寓价值入帐，如果以公寓价值入帐，出现价值暴跌的话，保险公司资本金会损失很多，这个应该保监会不会允许，应该以租金收益、出售兑现收益入帐，头几年就只能是租金收益。租金收益，保险公司会要求租金收益应该在7%、8%的水平，他觉得不动产相对于债券，风险要高。
按照风险评估，他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目，你是否能给保险公司提供这样的收益？如果现在项目不能提供这样的收益率，你用什么项目可以提供这样乐观收益率呢？包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等，总体来说，现在虽然大家都在成立基金，但是很多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖，我希望融到多少钱，但是其实你另外一个角度，你需要了解你的投资人是什么样的，你为他们设计一些他需要的产品，这样基金才是一个双赢的渠道。
张民耕：学者提的问题确实是预见性和深度是不一样的，给我们进行做基金过程当中提出了一个问题，就是做基金本身又有一个市场定位的问题。
现在做基金是为了什么呢？做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话，现在钱是股票不敢买，房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象，现在正好有中国平安的邹先生在这儿，能不能给我们一点希望。
邹益民：各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新，其实可以看到这么十几年走过来，我们房地产开发商是非常的累，他们一方面要去拿地，要去筹钱，要去盖房子，要去做销售，大部分房地产公司老板们是从头做到尾的，整个链条都在做，但是其实每一个人也好，每一个公司也好，他都有他的专业。
你可能是某一个人是专业特别会拿地，例如合生，早期他们拿的地非常棒。有些人可能特别能够筹钱。其实找亲戚朋友借，这也是一种私募。只是不是那么正规而已。这几年，宏观调控又是一会儿一个事，所以大家感到筹集资金比较重要，再加上现在市场上有很多资金，所以私募、房地产股权投资这就逐步逐步被大家的提上来了。
如果回过头看美国、日本，其实开发商是开发商，出资人是出资人，出资人跟开发商可以是分开的。这个开发商严格讲就是把有钱人愿意投资房地产的资金拿过来，然后去对土地进行规划，对项目进行规划，我们在香港叫做项目管理者这么一个角色。规划之后他自己又不干，他又扔出去给建筑商去做。他所做的角色就是去做一个项目策划，把项目策划书交给房地产投资基金，把钱拿过来，然后再找建筑商去完成这个项目，再找销售商把它卖掉。这样的话你就把自己专业做得越来越专业，你也可以走得路越来越好。
张民耕：从全能香港模式向分工的美国模式，这也是房地产开发企业走的业务创新道路。这个路我们希望越走越顺利。现在开发商确实很累。如果能够分开，投资是投资，开发是开发，销售是销售，物业管理是物业管理。这个时代一定会到来，随着我们的创新。金勇先生，你从这个过程管理和策划角度看看我们创新。
金勇：对创新谈了很多年了，我还主持一点创新的事，我在华尔街做的时候，华尔街创新更多围绕各种各样监管制度，在各种各样法律和条文里面可以找到一些缝隙，可以做一些事情。这是跟国内差不多的。
第二种就是把风险和回报不同的配比，把两边能够配起来，这也是创新的方式，国内六年前就开始，前几年都是我怎么样拿完地开发，也就是怎么样把钱忽悠过来，找各种各样方式说你这里能到银行贷款，主要目的就是忽悠钱，忽悠来了能够开发。到现在随着商用地产发展越来越快，现在可能到了一个创新很好的契机了。这个时间我们可以看到，就拿一个做商业物业整个的投融资，从时间点来讲，像恒隆地产要做一个项目花15年。商用地产前7年或者前5年，70%出资率之前，你的回报率实际上不够付银行贷款。
在这种情况下，银行贷款一点意义都没有，而银行贷款在现阶段是最便宜的资金成本了。恒隆用的完全是自己的钱，而且没有负债率，这是成功很重要的因素。如果有负债率，前七年是负的，你物业里面连贷款都还不起，还要贴钱。到有什么时候的时候，会逐渐用一些别的金融手段把自有资金替代出来。这个过程从0年到15年，资金运作非常复杂。要达到资金整个投入，像恒隆地产做到30%多，资金里面技术手段很有意思，这是一种真正的创新。
真正到我们每个物业经营里面，它适合于不同的物业、适合于不同的经营条件下，我们可以有一种不同的结构，可以有不同的资金来源，得到不同的回报和风险的配比，我觉得这是我们往下要做精的事情。现在确实是一个好的契机。
张民耕：金先生说的是把商业地产通过创新做精，使它能够有稳定回报，能够符合金融产品需要。邹锡昌先生，在房地产模式创新下你有什么感受？
邹锡昌：我是比较早做商业地产的，我是95年，当时在广州老城区里，我们盖了总面积30万的综合体。那块土地是部队用地，土地方占35%股权，我占65%股权，我一个人投资，那个时候95年的时候，正是我们朱鎔基打击房地产的时候，房地产不能贷款。当时也没有什么房地产基金，完全是自有资金来源。
那个时候我算吃了豹子胆，在我们开工过程中又碰到亚洲金融风暴，香港一个基金当时答应投资3.5亿，最后他损失惨重，也不投资了。我咬牙挺下来了，到99年我建成了，中途确实资金不够，卖了10%的散铺。因为我们商场面积也大，广州市除了天河城，我们是最大的。
我们12万经营面积，卖了1.1万平方，但是卖的也是比较偏的位置。以返租经营形式返租回来。商场卖散了肯定不是一个好商场。这个大道理是对的，但偏偏我这个中华广场卖10%，但是我是返租形式，通过这五年统一经营，中华广场变成一个另类，没有因为卖散而不行。
到05年我交给小业主的时候，他们做什么都不影响我们的大局和我们知名度。实际上现在小业主还是自动找回大的商家经营。在现在来讲，好在我做了一个中华广场。我们现在租金回报相对是很高的，确实有30%、40%回报，但是做商场一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，为了稳定你的客户群，为了经营，为了打响知名度，可能要亏小小。
三到五年水一定要过，过了这个就康庄大道了。这跟住宅不同，做商场我认为还是地段、地段、地段。商业一定要在旺的地方做，才能做。现在住宅老是给人骂，这两年实际上调控，以广州为例，写字楼今年实际上是涨的很快，上半年从两万快，现在平均写字楼广州已经上涨到2.3万到3万元之间。好的商场基本上没有人卖的。所以商业物业还是很值得投资，也值得各房地产基金投资，唯一一点，投资前几年利润低一点，后几年可以高一点，这样就可以达到丰收。
张民耕：邹锡昌先生讲的是经验之谈，我的体会就是伟大是熬出来的。熬的过程需要一些创新，股权融资、固定回报返租，总之不能弄散了。最后我隆重推出前《财经》杂志资深记者，也有创业冲动的张映光先生。你面对房地产运营模式的创新、经营门类的创新、房地产金融创新这种滚滚而来的热潮，你有什么感受？
张映光：首先在座的都是做开发、做基金的，都是专业人士，我不是什么专业人士，以前是做媒体的，现在做的事情也是跟媒体关系很紧密。所以信息比较多一些。也就是从旁观者角度。
我很同意张民耕谈的一个观点，美国有这么多金融创新产品，他实际上也是逼出来的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我们确实在08年的时候有几种模式玩不下去了。
第一种模式，咱们说资本模式投上市前私募这个模式，这个模式时代可能终结了。这个模式给基金创造的很多暴利，比如说恒大一年两年没有上去，但是上去后，还有四倍回报。我跟美林蓬钢交流这个事情的时候，他也说到我现在才考虑新的模式。为什么？因为上市前私募这个模式做不了。确实好的公司也不多了。这个背后就是拿地，然后上市，再拿地这种方式维持不下去了。
第二种就是作为开发商来讲可能现在也面临一个困境，大型开发企业，尤其是住宅开发企业，当市场特别好的时候，地王频现的时候，他不敢拿地。经过08年调整之后，我们看到理性民营开发商不敢拿地了。市场不好的时候他也不敢拿地。有一些企业有独特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他们都沟通过，他有一个困惑问我，我们利润这么高，卖的这么好，为什么股价不好？为什么SOHO股价总是上不来？
因为资本市场投的是预期，你永远是一个项目一个项目在做，确实对房地产投资来说，这是安全的。你永远不储备土地。但是对资本市场来说他不认可。他看不到你的预期，也许你明年没有项目了，利润就掉的很厉害。
所以这是资本市场给你的评价，他是一个悖论。还有企业有这样一个困惑，市场好的时候，我为了追求快的周转率，我必须降价销售。市场回来了，我又没有货卖了。
过去十年高增长模式可能现在发生变化了，我想人民币基金前景非常广阔，包括商业地产前景非常广阔，一些大开发商必须做一些成本结构调整和资产配置，可能以后一些大的品牌开发商往两个方向走，一种就是走投资方向，恒隆是开发商，SOHO是开发商，但是更像一个投资商了。
比如恒隆地产99年价格最低的时候拿了一个住宅项目，他用了10
年，07年市场最好的时候卖了一个最高值，但是在大陆是不可能的。另外一种类型就是往建筑商方向发展。人民币基金我最欣赏的就是凯德模式，他确实是一个成熟基金模式，有住宅基金、有商业基金，他可以用一个对冲基金筹的钱投商业，他把风险由民间资本承担，而不仅仅由银行和购房者承担，他对整个市场来讲，对房地产长期发展来讲是一个很健康的事情，是一个健康的推动力。我觉得在座的探索是一个先行者角色，是探讨未来主流商业模式。
张民耕：房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是我们房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是我们永久的课题。和凯德置业这些优秀基金相比，我们确实还有很长的路要走，我们也会一步一步走好。谢谢各位坚持到底的参与者。
