第一篇：关于房地产商铺价值分析

关于房地产商铺价值分析

房地产的价值取决于土地价值。一般而言，房地产建筑成本的价值差异是有限的，而土地成本的差异是巨大的。在房地产价值中，土地价值起着主导作用。土地价值是房地产开发、交易的基础价格。

一、土地价值

商品的效用、稀缺性、有效需求，形成了商品的价格。价格是价值的外在表现，随着市场的行情而波动，具体表现为价格波动。土地价格波动的原因主要有以下几个方面。

1、需求

人口聚集使土地需求量激增，土地供应总量不足就会致使价格上扬。人们因生活、生产、经商需要，造成地价大幅上升。因土地的固定性和无法复制特性，在需求量大的区域，土地价格受需求驱动而上扬。

2、投资

加大开发力度，政府巨额投资建设基础设施，建桥铺路，公用设施配套齐备，注重生态环境的改善，大量资本流入房地产市场。土地地价，因投资量加大而升值。

3、规划

规划是一个国家土地资源综合开发、利用的计划，具有长效、稳定、慎重、强制等特征。规划是行政预先设置的土地开发的具体要求和指示投资的方向，也预示着被纳入规划的土地因投资量的增大 而升值。

二、商业用地价值

商业用地的价值主要是指商业用地的商业价值。商业用地与住宅办公用地有着不同的选址要求。在我国有个选房的六字箴言：路段、路段、路段。可见“路段”的内涵非常大。商业用地的商业价值表现为商业用地的临街状态、地势与地质条件、环保及交通状况等。

1、商业用地的临街状态

在成熟的商圈中，商业比较发达，土地资源比较紧张，地理位置的选择范围很小。如有重建改造，一般按土地现状复制，适当调整建筑外观、结构形式、装饰风格与设备配置。

在新开发的居住区域内，商业用地的选择标准倾向于选择临街状态为四面临街、三面临街或两面临街（角地）的土地。商业用地临街立面越多，交汇道路越多，日后建成的商业建筑接受输送的购买力越多，商业效率越高。（1）四面临街

商业建筑中四面临街的情况并不多见，比较著名的有坐落在上海虹桥开发区内的世贸中心大厦，以及上海豫园商城，其特点是体量大，往往占据整个街坊。如世贸中心大厦，面积为28万平方米，是国内最大的单体建筑之一。四面临街的商铺具有规模性效应。（2）三面临街

三面临街的商铺有两个街角和三个主要临街立面，这类商铺气势恢弘，容易突出商业主题，是展览、会议、大型商业活动的理想场 所，但其规模小于四面临街的商铺。（3）两面临街

在房地产评估理论中，根据地理位置和形状将地块分成角地、袋地、旗地、盲地等集中临街状态，这对商铺而言是十分适合的。位于街角上的商铺，可以将商铺内的商品、商品信息传递给多个走向的人流：位于三岔路街角的商铺有三个人流走向，位于四岔路街角的商铺有两个人流走向，商铺路过的人流量越高，吸引入店的人数就越多，则可能完成的销售额也就越大。（4）单面沿街

位于街面的商铺有来往两个人流走向，商铺价值次于街角商铺。对直行人流的视野而言，几乎没有盲角。（5）立面形态

四面临街和三面临街的商铺与周邻的关系十分清晰，而一面临街的商铺有着多种立面形态。如果我们在紧邻的两个商铺立面之间虚拟一条直线，那么，突出这条线的商铺，我们称之为“凸型商铺”；低于这条线的我们称之为“凹型商铺”；与这条线基本保持一个平面上的我们称之为“平面商铺”。“平面商铺”是最常见、数量最多的商铺。在这三种立面形态的商铺中，根据商铺的广告展示作用的要求，“凸型商铺”的商业价值最大，“平面商铺”次之，“凹型商铺”的商业价值最小。

凹型商铺是位于袋地的商铺，虽然它与街边商铺同样拥有两个人流流向，但是它的门面或橱窗的实物景象停留在人们视野中的时间 较短，在人们还没有作出判断和反应时，人们的脚步已匆匆走过商铺，视野已被下一个橱窗或陈列的商品所吸引。

2、环保与交通（1）环保状况

在商业用地的周邻地区，生态状况也影响其土地价值。对商业用地价格产生影响的有：噪音控制，大气净化程度，商圈的艺术布置、文化气氛，绿化率等。（2）交通

在交通发达的区域，商业必然发达，这是因为便利的交通工具为人们往来提供了条件。在现代交通运力中，交通工具种类多样，根据它们的客运能力大小以及便利的程度，分别对商业用地价起着作用。如地铁、磁悬浮列车、轻轨交通、公交站点、轮渡码头以及空港、火车站等，均能成为附近的商业用地不同程度的增值因素。

三、建筑物条件

建筑物条件是商铺使用价值的具体表现，对商铺的用途起着制约作用。有时，建筑物或附属设施有缺陷或不合适，会导致商铺价值大幅下降。

1、朝向

我国位于赤道北部，阳光从东南方向照射而来，在冬季给人们送来温暖的阳光。从经济地理学角度看，朝南或朝东方向是我国商业企业理想的选择。在冬季，商铺背风、向阳，消费者在和煦的阳光中浏览橱窗；而在夏季，人们趋凉避暑，消费者在习习凉风中走进 商场。有人把整个街面的朝向分成阳面和阴面，朝南、朝东的商铺位于阳面，朝北、朝西的商铺位于阴面，阳面商铺因其拥有流动的潜在购买力要高于阴面街面，故价值要高于阴面商铺。

2、面积

习惯上，人们把面积视作房地产价值最主要的参数。在传统观念中，商业企业以营业面积来划分企业的规模。从商铺价值来看，应以商铺的单位面积产生的商业利润与面积数量同时来考察商铺的房地产价值。面积数量最大，并不一定是绝对价值最大；面积小并不一定价值小。商铺面积还与位置、形状、三维空间尺寸、比例等存在着价值变化关系。（1）面积与租金的关系

面积是商铺房地产价值的基本参数，其一般规律为面积大、租金高，但在计算单价时往往体现为面积越大，单价越底。

统计数据及实例表明：商铺的面积越大，吸纳投资量越大，有投资能力并有投资意向者越少，因需求者少，则租金下降；商铺面积越小，吸纳投资量越小，有投资能力者多，则商铺租金价格上扬。(2)面积分布与层高

我们把沿街长度称之为“宽度”，把街面往商铺内部纵向距离称之为“深度”；把商铺地面至天花板的尺寸称为“层高”。宽度、深度、层高三者之间的比例是否和谐，将影响到商铺的使用价值。就一般零售业来说，商铺的宽度是越宽越好，在面积相同的前提下，门面宽度大的商铺比门面狭窄的商铺有价值。在商业繁华地段土地价格昂贵，楼层商铺的出现是商业企业挖掘潜力、增加面积的结果。但楼上商铺的便捷程度一般要低于底层商铺。在商业设施普遍扩容时期，三层以上的商铺有时往往因经营利润下降、亏损而闲置空关；二层商铺的营业额一般仅为底层商铺的一半，一般路段的商业街市楼层商铺空置现象则更为严重。而在商铺供应紧缺时期，某些业主采用降低临街地坪，增加空间高度的办法，把原有的一层商铺人为地分割成两层。而在近几年，楼上商铺的经营利润低，造成其租金大幅下降。楼层越高，降幅越大。在一般情况下，商家二楼商铺租金报价约在底层租金的1/3—1/2之间，三层及三层以上的商铺按此比例递减。故在业内有“楼层高，价格低”之说。

从租赁的角度考察楼层商铺的价值变化，也反映出类似的情况；二楼商铺的租金约为底层商铺的一半；三楼商铺的租金约为二楼商铺租金的一半。掌握这些数据后，我们可以从中得出一条商铺楼层租价及价值变化的规律。

但区域内制高点商业设施则例外，这是因为其商铺价值中有重大特色因素，即景观价值。这类建筑物的成本极高，投资量大，因而价值也高。如“东方明珠电视塔”是上海东方电视台的讯号发射塔，原是沪上第一高度，建筑物中间球体空间被视为鸟瞰上海全景的最佳旅游景点。202_年国庆期间，东方明珠电视塔的门票收入为202_多万元，如果按其平均营业额计算出租，已名列上海经营性房地产租金的榜首。

3、商业空间

人们根据商业需要设计了商铺单体空间，单体空间可以是单个的商铺，大的商业空间如“麦德龙”式的商场，小的商业空间如一般的杂货店，也可以是集束型的，如上海“梅龙镇—伊士丹”就是在一个巨大的商铺单体空间内开设许多小型的单体商业空间——专卖店，这些小型的单体商业空间共享着一个共同品牌和公共商业空间。

4、建筑结构形式

具有一定规模及用途唯一性的商业建筑多数采用框架结构或拱顶无柱式建筑结构形式，其优点是商业空间内的视觉阻碍较少，便于布置商品；也有为缩短施工周期而采用钢架结构的商业建筑结构形式，其优点与框架结构相同。

由于历史或其他原因，有许多商铺的建筑结构形式为砖混结构与框架—剪力墙混合结构，这无疑会妨碍商品布置和消费者的视线，从而影响其商铺价值。（1）砖混结构

此类结构形式以砖墙墙体为承重结构，辅之以混凝土抗震柱和圈梁，多层住宅或办公用房大多采用此类结构，其最大的缺点是商铺单体空间较小，而且无法扩大，原因是每个单元空间之间的隔离墙是承重墙，无法拆除。

（2）框架—剪力墙混合结构

剪力墙是一种结构性的墙体，单独成为建筑结构较少，往往和框架结构组合使用，多见于高层住宅、办公楼；起优点是抗震性能好，建筑材料成本较框架结构下降18%-20%。在一些居住、商业两宜区域或规划要求必须建设商业设施的区域，房地产开发商往往会在框架—剪力墙结构形式的高层住宅（办公）主楼外面建造一圈框架结构，作为商业用房。由于剪力墙是结构性墙体，不可拆除或挪移他处，使商铺在商业空间的布置、客流引导、顾客视觉等方面都受到影响。某企业的商铺是动迁补偿而来的，当时在动迁合约上仅标明了动迁补偿房产的楼号、位置，其他细节一概全无。交房以后，该企业才发现该商铺除了门前部位在裙房范围内比较规则外，其余面积位于框架—剪力墙主楼的下部，均是板状或角状的剪力墙体，这样的单体空间影响了商品的布排和顾客的视觉。本来该商铺所在路段是十分适合开设大众消费的快餐厅，某连锁餐饮企业也曾把该商铺列为选址范围，但最终由于布置不便而放弃。该商铺的招租工作长达一年多，租金与同类地段相比下降了约20%才租出。可见商铺的建筑结构对商铺价值的影响之大。

5、辅助设施（配套设施）

建筑物的辅助设施包括：电力、上水、下水、煤气、电话、暖供、市政、污水处理、邮政、消防、安保、垃圾处理等，也称为“配套设施”。但在使用商铺或进行商铺交易时，应该规范其名称为“辅助设施”。“辅助设施”是商铺价值的有机组成部分。

各种类型的商铺在水、电、电话、煤气、排污、卫生等辅助设施得到基本满足后，可以用于普通要求的业态，而特殊业态对其选用商铺的辅助设施要求会有所不同，有时还会有特殊要求。随着国家对基础设施的投入不断加大，以及公用事业单位改革后配套能力的大大加强，辅助设施供应的状况已经有了质的变化，电话安装从原来需要排队等号变成及时开通，用电也已从限量供应转变为鼓励用电。

随着经济的高度发展，就商铺而言，辅助设施也已增加了许多新的内容。如控制火灾的烟感报警与消防喷淋系统，治安报警系统，有线电视与网络进户等。就商铺发展的重要性而言，泊车位置与网络条件显得尤为重要。（1）泊车位置

泊车位置是城市商业最棘手的问题。根据国外商业的经验，商铺与停车场面积应形成一定的比例。（2）网络入户

网络技术是20世纪人类发明的一项重大科学技术，它把传统媒介的单项式传播方式变成了互动方式。网络技术进入商业领域，在使传统商业受到冲击的同时，也给商业发展提供了巨大的发展空间。商业企业可以形成虚实两种形式的商店，虚拟商店即开设网上商店，进行网上销售。在网络推广成本下降，网上支付手段更加安全、简便，网络更加普及，以及人们逐渐习惯网上购物的采购方式之后，网络未进户或网络空白区域、设网困难区域的商铺将会贬值。

6、安全性能（1）顾客安全

顾客安全是商业企业必须十分重视的事项，商店除了要使顾客消

费有安全感之外，商铺的建筑装潢、出样商品设置会不会造成顾客伤害等，也是商家必须慎重考虑的。（2）商铺安全性能

商铺的安全性能主要反映在两个方面：一方面是对员工造成人身伤害的可能性，上家要考虑并防止员工取货、售货或开展经营活动而发生伤害的事态；另一方面，商铺的防灾、防盗性能以及商铺周边的治安、消防状况也是商铺安全性能的组成部分。

7、使用年限

一般而言，建筑物使用年限越长，其使用价值会明显下降，其房产价值会越小，维护成本就越高，但是，一旦其文物价值被发现后，则身价倍增。如有文化、历史积淀的商业设施与保留建筑中的商业设施等。

如前所述，在旧城区内的商铺价值小于新建区域的商铺。从房地产价值来看，也是如此。这是因为建筑物寿命后期，维护工作量大，费用高。从土地使用制度来看，我国“入世”以后，土地有偿使用、土地使用年限、改革公有房产租赁等措施必将落实到传统商业或原来称之为“直管公房”的商铺上，即会取消无形之中存在的商铺永业（租）权。

8、装潢利用程度

商铺在进行交易时，其原来的装潢设备、物品也能构成价值增值因素，其增值幅度、数额要视购置或承租者对原有设备的可利用程度、市场行情、装潢成色折旧、重置价格而定。

现代商业是非常个性化的，一般情况下，商家对连带交易的装潢、设备、物品持排斥态度，给价很低。只有这些装潢或设备、物品有其特殊性价值时，其建筑物价值才会上扬。

二0一三年二月

第二篇：商铺价值分析

1、主、次入口附近的商铺价值高。但不建议选择紧邻入口的商铺，这样的商铺看似人气旺盛，但不聚客。

2、主动线上的商铺价值高（动线多于一条时，中间价值最高、右边次之），根据人们逛街一般习惯，当商业动线多于两条时，大部分消费者习惯选择先走右手边的一条。

3、主力店、次主力店附近的商铺价值高。由于主力店、次主力店面积大，品牌效应高，聚集人气。

4、小型室内广场、景观周边商铺价值高。相比于传统百货，现代大型购物中心更趋向于满足消费者休闲、娱乐、以及体验式的消费习惯。购物中心内的演艺休闲广场、景观等商业辅助设置（空间）成为极聚人气的地方。

5、知名品牌周边店铺价值高。品牌效应，没什么好说的，谁都喜欢挨着ＬＶ开自己的店：）

6、可达性、可视性好的商铺价值高。也没什么好说的，没有可视性，人流难以到达的„死铺‟很难经营火。

7、通用性高的商铺价值高。满足投资者的后期业态调整，柔性越强，价值越高。

8、1层商铺价值最高，-1层次之，2层、3层递减。一层商铺价值最高是公认的；相比二层，人们更多习惯于向地下走，所以负一层商铺一般来说，其价值应该在一、二层之间，但现实中具体要看商业的整体规划了。

9、位于街角（又称“角地”）的商铺因拥有两条道路和客流，价值最高；而街边（又称“旗地）商铺只拥有一条道路的客流，价值次之；如果商铺凹进相邻两侧（又称“袋地”），价值最低

10、发展中商圈里的商铺潜在价值较大。就是对于投资者来说，发展中商圈的商铺有很大的升值空间。（很考核投资者的眼光：）

11、阳面商铺价值高于阴面商铺。主要在东北，华北地区，室外步行街永远都是阳面铺比阴面铺价值高。（和买住房一样，大家都喜欢阳面的。谁叫北方冷呢。呵呵）

最后想说一点题外的话：就是最近策划的一个“室内步行商业室外化”的概念。由于东北自然条件限制，冬期较长，很难实现象南方那样的大型室外商业步行街，所以东北的商业更多的是大型的百货和购物中心。„室内步行商业室外化‟的概念是通过建筑形态以及内部装修的设计，力图打造一个具有强烈室外感官的室内商业步行街。既最大限度的满足了东北人们都绿色的渴望，又降低了消费者购物时的心理以及生理疲劳感。

尽管从传统商业规律上来讲，外铺的价值永远大于内铺；但个人认为，如果购物中心的建筑、装潢设计得当，会最大限度的提升商铺附加值。尤其是北方城市，在不考虑内、外铺得铺率等情况下，单从后期经营效果来看，我更看好拥有高价值物业条件的内铺。但具体情况，就要看这个项目以后的真正运做情况了，呵呵～～～～

第三篇：房地产价值确认书

房地产价值确认书

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定和《柘城县房屋估价暂行办法》、《柘城县房屋估价标准》对柘城县西环路西侧商丘市隆升制麦有限公司，权证字号：柘城县房权证柘城县字第（2009000637、2009000638、钢结构厂房进行现场勘估。按照合法合理的原则，根据估价标底的实际情况，采用市场比较法进行估价，确认上述房屋总价值共为人民币￥：5166399.60元，大写人民币：伍佰壹拾陆万陆仟叁佰玖拾玖元零陆角。土地总价值共为人民币：元零伍角伍分。本确认价值有效期为个月，本确认结果是估价时点房地产正常交易的市场价值，若有政策改变或房地产市场发生重大变化等，则应调整本确认价值。

抵押权人：（签字）

抵 押 人：（签字）

年月日

第四篇：商铺价值评估报告样本1417131979范文

预 选 商 铺 评 估

1、房屋地址

2、总体面积：共平米；二层平米

3、预租商铺最佳楼层层；面积平米

4、现有门头招牌状况：长平米；宽平米；高平米

5、标的物门前状况：

6、标的物门前交通状况：

7、标的物门前客流状况

8、标的物：物业管理费A年租金万元；B付款方式C自年月日止每年环比递增%

9、房屋所有人情况：A姓名/名称：有无出租房屋的权利：有□无□B联系人：电话：

10、现有商圈简述：

11, 现商铺经营类型：--------------------------

12.现商铺经营状态：---------------------------

13.现商铺转让费：----------------------------

二营 建 资 料

1、建筑物情况：新建□ 改建□ 扩建□ 原有□ 建筑□

现共有层，可租赁年限年自年月日至年月日

可租赁楼层面积一楼平米；二楼平米；三楼平米；共平米

2、现已制作或房东能提供以下附图：

全市图□ 区域图□ 商圈图□ 地形图□ 建筑外观图□ 结构图□平面图□剖面图□ 水电图□ 空调图□ 管道图□ 消防图□其它□

（说明：）

4、外观可建招牌情况：门头长米宽米高米

5、屋顶是否可建招牌说明：是□屋顶长米宽米高米否□（说明

6、现有可提供电力KW需增容KW 原有电力系统可否继续使用：是□ 否□

7、现有可提供自来水：管径公分；水压公斤/平方厘米

8、标的物前后进货通道情况：

9、标的物是否有排水，排烟管道：没有□ 有□（说明）

10、对房屋内部结构：门、窗、楼梯、建筑外观修改，房东意见为

111、距标的物一公里以内的：

A座五星级 座B：写字楼座（名称约人）C：购物中心/座（名称）D：超市座（名称）居民楼共座塔楼座6座

E：公园（名称）F座中学 座

G：主要街道（名称）H万人

I：流动人口数量约万人（流动人口职业特点

J：居民人群年龄：16岁以下%（17—49）%50岁以上% K：银行名称

第五篇：价值分析

价值分析理论：观点与应用

香港中文大学教育学院丁道勇

[摘要]价值冲突是当代社会生活中不可回避的事实。价值分析理论在分析价值冲突来源的基础上，重新连接了事实判断与价值判断，其价值分析程序有助于价值冲突的解决。将这个理论应用到学校教育中，可以帮助学生应对生活中的种种价值冲突。

[关键词]价值冲突价值判断事实判断价值分析

生活包含多种选择，涉及不同的价值。因为无力应对其中的价值冲突，种种光怪陆离的社会乱象便纷纷涌现。人们在价值问题上丧失对错标准，甚至放弃对自己的价值做理性判断，这些问题在“多元”之声日益强大的今天愈发明显。价值分析理论致力于分析和解决价值冲突，其理论观点可以为学校道德教育应对社会问题提供参考。虽然早在20世纪70年代，这个理论就已经比较完备，例如1971年美国“全国社会科教育学会”会刊就对这个理论做过介绍。但是，中国大陆学术界一直没有系统介绍过这个理论，这与该理论的潜在价值是不相称的。

一、价值分析理论的发展

价值分析理论包含许多人的贡献，例如弗伦克（Jack Fraenkel）、亨特（Maurice Hunt）、梅特卡夫（Lawrence Metcalf）、奥利佛（Donald Oliver）、谢费（James Shaver）、库布斯（Jerrold Coombs）、考夫曼（Dana Kurfman）、梅克斯（Milton Meux）、查德维克（James Chadwick）以及纽曼（Fred Newmann）等人。其发展历程是在反对道德专制主义以及逻辑实证主义的基础上，向法理学教育传统的回归。

1．道德专制主义

道德专制主义（moralism）试图把道德教育作为普及特定意识形态的一种方法。这种学校教育应用榜样、故事，仪式以及环境影响等方法，带有布道的色彩，与奖惩系统相联系。道德专制主义的道德教育目标，完全受社会倾向的制约。如果社会道德具有不确定性，年轻

[1]人通过这种教育接受到的将是相互冲突的价值。20世纪80年代以后美国复兴的品格教育运

动，其理论基础与道德专制主义颇有共性。价值分析理论采用与之相反的思路，相信学生具有足够的理性判断能力。

2．逻辑实证主义

逻辑实证主义对人类知识的确定性做出分析，认为只有事实判断可以证明，而所有的价值判断都不可证明。这样，所有的价值判断都成了与认知无关的事，事实与价值之间的相互影响被轻视甚至忽略。与这种观点不同，价值分析理论认为事实判断与价值判断的严格区分是一种误导。事实是，每一个事实判断都同时表达某种价值判断，例如“你是一个贼”这个判断既描述了事实，也表达了不赞同的态度。事实与价值判断并非截然不同，而是一个连续

[2]统一体的两端。后文对这一观点还有补充。

3．法理学教育模式

奥利佛和谢费创造了法理学（Jurisprudential）教育模式。在这个模式中，学生设想自己是法官，其职责是倾听各方证据，分析各方立场，经过权衡做出最佳决策。这个模式的[3]特色在于帮助人思考自己在重要的法律、伦理、社会问题中的位置。与一般的批判性思考

不同，法理学模式关注的不是产生不同观点的信息本身，而是这些信息带来的争端。所以，[4]应用该模式的教师常以阅读煽动性的信息为讨论起点，随即转向隐含的问题或争端。价值

分析理论与法理学教育模式一样，力图澄清争端的根源，并将这种澄清视为解决冲突的方法。

二、价值分析理论的基本观点

1．价值冲突的根源

价值冲突可能是个人内部的，也可能是人际的。每一个体互不相同，同时又选择过群体

[5][6]生活，这就形成了各种人际间的不一致。我们感受到的内外部价值冲突多种多样。首先，价值冲突可以表现为价值判断性向上的不同。例如，对中学生恋爱现象，有人赞成，也有人嗟叹。其次，价值冲突也可能是价值判断视角上的不同。例如，有人认为中学生恋爱是好的，因为这是他们个人情感的自然表达；有人认为中学生心智尚未成熟，这个年龄恋爱不好。另外，按照奥利佛的观点，人们思考社会价值可以采用两种不同的方式：除了做“是”或“否”的二歧判断外，还可以将社会价值作为空间架构，对行为在何种程度上可以被接受做判断。

[7]此即价值冲突的第三个分类维度。例如，有人认为中学生恋爱完全应当禁止。性向、程度上不同的观点，可能都是出自同样的判断视角。

价值分析理论并不认为价值冲突的类型差异是关键，而是将分析重点放在冲突的根源上。这需要分析价值判断的过程。价值判断被认为是应用评价词对价值对象进行评价的过程。价值对象包含不同侧面，接受不同的事实描述，相应的也就需要不同的价值标准。价值判断

[8]正是参考这些事实描述和评价标准，并且实际上需要参考多组标准。也就是说，对某一个

价值对象的价值判断，可能是基于不同的价值标准。这些标准使我们能够对价值对象不同方

[9]面的特征做出独立评价，但是它们并未提供整体评价的基础。由此，价值判断过程成为各

种价值冲突的来源。具体来说有三类：其一，定义问题，涉及词汇的使用或意义；其二，事实问题，有关周围世界特定事件的准确性、真实性；其三，价值问题，有关特定社会、政治

[10]行为原则的相对重要性。

2．连接价值判断与事实判断

价值分析理论认为，对价值判断的认识存在两个误解：第一个误解是试图用证明事实判

[11]断的方式来证明价值判断，第二个误解是认为价值判断仅仅表达了评价者的态度或情感。

前一个误解，令人们对价值判断的评判归于无效，例如不能简单由“未婚妈妈增多”这个事实描述推导出“婚前性行为不可取”的价值判断。后一个误解，令人们最终放弃对价值判断的评价，例如认为是否剽窃纯粹是个人选择，只能依靠自然后果或国家法律的约束，放弃对价值选择的理性判断。这两个误解都低估了人对价值冲突的干预能力。逻辑实证主义区分了事实判断与价值判断，认为价值判断的标准与事实判断的标准不同，我们不能用证明事实判断的方式来证明价值判断。这个观点固然有助于排除第一种误解，但是如果在事实判断与价值判断之间做势如冰炭的划分，就可能导致第二种误解。

价值分析理论对价值判断进行分类，让事实判断与价值判断建立联系，从而回避了上述

[12]两个误解。弗伦克区分了四种价值判断：判断A，表达个人爱好，例如“我更愿意听交响

乐而不是看芭蕾”；判断B，以群体的共同意见为判断依据，例如“任何艺术商都知道这幅画值1500美元”；判断C，定义性价值判断，例如“民主是最好的政府形式”；判断D，建议性判断，例如“美国应该向那些经受饥馑的国家提供食物”。其中，A、B判断，同时也就是事实判断；C、D判断，可以转变为事实判断，例如D的完成需要对“美国”、“经受饥馑的国家”分别做事实判断。事实判断与价值判断的连接，使价值问题不再难以捉摸。价值成为理性分析的对象。

3．价值分析的程序和价值冲突的解决

价值分析理论认为价值判断的合理性是可以接受分析的，通过适当程序能揭示价值判断过程所涉及的各组事实描述、价值标准。由于价值判断过程也是各种价值冲突的源头，所以这个分析过程也就是发现和解决价值冲突的过程。不同学者提出的价值分析程序不尽相同。

三种分析程序，虽然具体步骤有差异，但都是基于对价值判断过程的认识。它们要求认定价值判断中的事实描述、价值标准以及其他可能的选择。以库布斯等人的六步分析法为例，各种价值冲突可能来源于定义、事实或者价值问题，表现为六步法中某一个、某几个环节上的冲突。价值分析解决价值冲突的策略，也是按照这些步骤来施行。按照梅克斯的建议，解决价值冲突的策略包含六个部分，与六步法对应，包括减少价值问题解释的差异、减少采集的事实间的差异、减少事实真实性的差异、减少事实关联性的差异、减少初步价值决定中的[16]差异、减少检验价值原则时的差异。

价值分析的程序与价值冲突的解决程序可以合一。应用到学校教育中，则教学生进行价值分析，同时就是教他们化解价值冲突的能力了。

三、价值分析理论在教学中的应用

价值冲突是一种生活事实，教师不能无视这一点。面对价值冲突，学生需要来自成人的帮助。在为教学活动处理价值问题提供理论依据的同时，价值分析理论提出了自己的教学程序。

1．价值分析的教学程序

与价值分析的程序一样，不同学者提出的价值分析的教学程序在具体步骤上也不尽相同。查德维克介绍了价值分析教学的基本程序，包括选择主题、提供适当的物质资源、提供适当氛围，列举正反意见并排序、课堂讨论、形成可能的解决方案、提问与解答阶段、观察

[17]与建议。这个基本教学程序主要是供给教师基本步骤，允许教师引入变化。弗伦克提供的帮助学生思考价值问题的教学策略包括：澄清个人价值、识别他人的价值、比较和对比价值、[18]发展同情心、探索价值冲突、定义价值术语、评价各种建议。梅克斯提供的解决冲突的步

骤包括：记录初始的价值判断、记录和调整正负两方面观点、对正负观点进行排序、识别冲突的重要来源、比较和修正主要冲突源的证据卡、对修正后的正反两方面观点进行排序，比较和修正价值原则、检验、比较修正后的价值原则、修正价值原则、比较最终的价值判断。

[19]这些教学程序的共同点是帮助学生明确价值判断的事实根据和价值标准，学生得以进行理性、可信的价值判断，进行理性、可信的价值判断的能力和倾向也得到发展。

2．价值分析教学对师生的要求

价值分析教学对师生角色都有一些要求。教师不单是倾听者、提问者和澄清者，而是更为积极的咨询者、建议者。教师鼓励学生从事必要的智力活动、挑战学生应用的价值标准、[20][21]评价学生的决策是否充分考虑各种可能。学生参与价值分析，需要一些能力准备。他

们要熟悉社会的价值信条，具备澄清和解决问题的技能，对当代政治和社会公共问题有一定

[22][23]知识。另外，为完成价值分析，分析和综合的能力也必不可少。

四、价值分析示例

“海因茨该不该偷药”的故事在道德教育领域广为人知。科尔伯格（Lawrence Kohlberg）最初用这个故事发展道德判断访谈法。道德是一种价值，所以这个故事可以视为价值冲突。对照科尔伯格道德认知发展阶段理论的分析，我们可以更加明确价值分析的特点。故事的主人公叫海因茨。他的妻子不幸罹患癌症，但恰好有位医生发明了对症的药。这种新药太贵了，海因茨买不起。海因茨知道，如果不服药，妻子就会死。于是，海因茨开始考虑要不要去偷药。设身处地为他着想，无论偷与不偷，都一定是经过了痛苦的选择。两种分析的过程表2。

对海因茨最终决定的价值分析，帮助他澄清了自身不幸的各方面事实。偷与不偷，大部分事实基础是相同的，例如，海因茨因为担心失去照顾决定去偷药时，也一定注意到“偷药触犯法律”这个事实。不同决定的事实基础是海因茨对各项事实的重要性排序不同。这种不同与海因茨秉持的价值标准的相对重要性有关。也就是说，海因茨既可能有“自利”的考虑，也会想到“法律”。两个价值考虑的相对重要性，影响最终决定，构成决定的价值基础。解决海因茨两难，可以借助六个价值分析程序展开。例如，第1步，海因茨要了解这个不幸中哪些价值相互冲突，以及自己对这些价值的重要性如何排序。第2步“采集有关的事实”，除了表格中列举的事实以外，海因茨需要做很多事实判断，包括“有没有其他方法筹到药费?有没有替代药物?凭借一己之力能否偷到药?”只有充分考虑了所有的可能以后，才能过渡到下一步。在海因茨准备好事实基础与价值基础之后，他的决定就明确了，并且要么准备好承受法律的制裁，要么承受丧妻之痛。

与价值分析相比，道德认知发展阶段理论不关心价值冲突的解决，把认知冲突视为发展道德认知的契机，所以禁止对相关事实的进一步考虑，认为高发展阶段的人不会采用低阶段的推理方式，高低水平之间不存在冲突。但事实上，不同阶段的人都会综合考虑各方面事实，低阶段的人珍视的事实，高阶段的人也会考虑。与价值分析理论相比，道德认知发展阶段理论似乎是告诉人们在遇到价值冲突时不要想得太多。这与人们的生活实际相去较远。

五、简评

价值分析理论主张对政治、历史或社会问题进行严肃的分析。在遇到价值冲突时，人们可以获得帮助。并且，帮助个人分析和解决价值冲突的过程，也能增进人们的相互理解。

[24][25][26]但是，价值分析理论一样有局限。

1．价值分析很难被自觉运用

不论价值分析的程序多么有力，如果人们不善于应用，还是不会发生效力。价值分析提供了分析价值判断的精致程序，这种程序更类似哲学家对道德问题的专业思考，而不是人们在日常生活中常用的方式。日常生活具有很大的模糊性，应用规则很难像专家那样计算。在对自己的道德决定进行理论化时，人们倾向于接受实用动机的驱动，而不是寻求真理或者寻

[27]求哲学家的答案。哲学家所致力的那些道德理论，对非正式的道德决策行为几乎无用。

这样，价值分析的教学在学生看来，很可能变成一种有趣的教学游戏。在生活中遇到价值冲突时，他们还是会采用非理性的、直觉的反应方式。

2．解决价值冲突的能力有限

价值分析理论试图定位价值冲突的来源：有时价值冲突来自对事实的认定，有时价值冲突来自相关的价值标准，有时价值冲突来自两者的相关性。但是，在经过价值分析以后，如果价值冲突不是来自这些方面，而只是个人选择价值标准的不同，那么冲突就没法解决了。就是说，价值分析理论放弃对不同价值标准的重要性进行衡量的努力。另外，价值分析致力于澄清不同价值判断背后的价值冲突。这样做，固然有助于排除人们的种种误解、非理性行

为，让冲突的来源更为明晰。但是，原则的冲突在实际生活中未必会出现。有时，人际间的价值冲突不需要明确乃至激化，而是要模糊处理。