第一篇：国外著名商业综合体案例调研分析报告

国外著名商业综合体案例调研分析报告

摘要：城市商业综合体的开发随着城市的不断发展已经成为城市规划的重要组成部分。本文介绍了国外著名的四处商业综合体，并进行了深入的比较与分析，意在能够对大型商业综合体的概况和发展有更加深入的了解和认识，并对建筑如何融入城市空间以及场所精神的营造有更深的体会。关键词：国外，商业综合体，调研分析

0 引言

任何一个国家的大城市都有一个或几个著名的商业综合体。这些商业综合体不仅仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。这些商业综合体依托优良的社区环境、繁华的商业氛围、齐全的商业设施以及独具特色的经营品位，经过几十年甚至上百年的规划建设，最终成为一座城市特有的吸引力和品牌。城市因商业建筑而具魅力，商业建筑更为城市增添风采。

目前，我国很多城市在发展中都把商业综合体的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街、商业综合体，这说明商业建筑在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业建筑的需求和要求越来越受到关注。但是，我们不应盲目发展与建设，借鉴他人经验，对我们或许有更多的裨益。

下面对世界上几个著名的商业综合体作一介绍，并进行比较分析。日本难波公园

难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（Namba Park）是一个斜坡

公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。

其原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。

1.1 场所概念

难波公园的设计灵感都来源于能够不断重生的自然力量，这种被普遍认知的力量在连接新旧事物中又贯穿着东西方文明。在设计中，自然环境被巧妙地融入都市规划之中。这个项目不仅仅是一个商业项目，因为他有很大的公共开放绿地，可以吸引周边社区的人到这里来光顾、来浏览，最后这个项目变成了一个目的地的项目，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。

难波公园的内部是一条人造峡谷。业主最初的构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，但设计师提出了人造峡谷的设计理念。

设计师最初打算选用各种暖色调的石材，再现真正的峡谷风貌，并通过多样化的水平表现手法展现出堪称永恒的再生自然景观。在设计中很重要的一点是要避免使用材料过于单一而产生的虚假感。

装饰材料都取材于自然，如花岗岩、沙岩和石灰石，并沿袭了

其淳朴粗犷的天然造型（自然裂缝），淋漓尽致地展现出天然石材的永恒魅力。为了进一步表达这一理念，色彩由暖黄色到橘红色的过渡与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，同时也与周边绿意盎然的植被交相辉映。

1.2

整体布局

登临高处俯视难波公园，可以看到，开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。

入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了难波公园的零售与娱乐区域。其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让你仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般。

经由不同楼层的一些特定区域，从“峡谷”可以直接通往室外的露台，这里的“空中花园”种植了不少漂亮的花草植物，植物每天成长，每天都在改变建筑的样子。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里，购物之后在这里享受一份舒适和静谧，相当惬意。

1.3

业态分布及功能流线

一层平面主要用于组织车行流线，不同方向的步行人流通过自动扶梯或者垂直电梯引入二层商业区。

二层平面为人行通道，组织各个方向的人流汇集，包括车站方向人流、LABl 1方向人流以及来自一层的步行人流。利用建筑的高度形成峡谷形态的交通空间，并设置多个空间节点及自动扶梯，保证人流通畅的到达上层商业。

露天步行街两侧设有柱廊和玻璃顶风雨走廊，保证阴雨天气使用。

商业人流在室内穿行，保证阴雨天正常使用，沿走道两侧设置店铺，约每隔50-70米

面向“峡谷”开放中庭空间，或设置空中玻璃走廊，使“峡谷”两侧人流穿行。

屋顶人流

1.4 总结及启示

建筑形态的丰富多彩并未使得商消费者对商业内容的注意力，真正做到经典的建筑设计本身，可以成为

业布局混乱，也没有分散了建筑与商业相得益彰。吸引人流的亮点。但从长期看，仍然是其内部的核心-商业起到真正的决定作用。对于经常进出的人来说，建筑形态的美总有习惯甚至漠视的一天，只有功能上的人性化设计-与商业的契合性会一直默默地发挥作用。

极为注重与各种交通工具的衔接，如地铁站、停车场、车行市政道路等。日本表参道

表参道是东京的四个主要特色街头时装店的聚集地之一, 这里云集欧洲、日本等顶级设计师的作品,流行元素含量很高,橱窗内的衣饰摆放非常有创意高，橱窗内的衣饰摆放非常有创意，世界著名品牌的诸多旗舰店也设置在此处，可以说表参道是世界品牌的亚洲展览中心。

表参道全长约1公里，位于东京原宿青山一带，靠近涩谷，与原宿、涉谷、代官山一起形成东京四个最具特色、风格不同的时装店聚集地的，被称为日本的香榭丽舍大道，常作为电视连续剧的外景拍摄地。表参道以原宿车站为起点，直通明治神宫及青山区一带，这条名为“燕歌祇”的大道，曾是明治神宫的专用道路这里是东京乃至日本最具奢华气质的购物街道，也被戏称为男人的地狱，女人的天堂。

2.1 发展历程

表参道用了70年左右的时间，演变成为大量风格独特建筑物和成排的榉树共同演绎的具有欧洲街道风情的奢华时尚的购物商业街。

2.2 表参道 Hill

安藤忠雄以日式椭圆形印章的「参」字LOGO来揭开「表参道Hills」外观的序幕，以银灰色铝窗加玻璃围幕带来最主要印象；基础的墙柱梁部份，不经意地呈现出钢筋水泥，几何造型直线延伸的设计，含蓄地透露出建筑的特色和美感。

表参道HILL在表参道上具有约250米的宽幅，是由地面６楼和地下６楼组成的复合设施：

• 地下３楼至地面３楼为商业，38户住宅，200个车位的停车场

• 在商业设施内，中间的挑空中庭和围绕挑空中庭的斜面将具有沿街商店感的商店延续６个楼面，使自然光线能照到地下楼层的中庭 • 住宅由东楼和西楼２幢构成，窗口可望见街道两旁的榉树

• 具有出色的管理体制，住宅与商业设施的动线完全分离，以便成为能安全、放心、舒适地生活的空间

• 屋顶上尽最大可能地进行绿化，有计划地使从北侧的住宅地区可远眺绿树成荫趣意盎然的景色。

刻意与表参道沿路街道树设计成相同高度的建筑物，从外表看起来绝对很难想像得到，它居然是地上六楼、地下六层的庞然大物，由本馆、西馆以及一部份复旧保留的「同润馆公寓」三者来构成。

本馆建筑物乍看之下是个方正平整的规矩设计，但从内部的高空俯视下来便能察觉，整体造形犹如一艘巨大的方舟，掏空的宽广中庭毫不吝啬地让阳光从半透明天窗自然流泄。店铺围绕着中庭的四周环然伫立，楼层与楼层之间尽可能地排除了到处都是杀风景的电扶梯景观，整体徐缓的逛街坡道，让人不自觉地团团逛绕于其中，省去上下楼梯的麻烦，也同时让人感觉不出爬升下降的辛苦。

内部围绕商业空间的挑空中庭的独创乐“螺旋形斜面”上，排列着与表参道相同坡度的斜面有机连接的、具有沿街商店感的商店。以螺旋形连接的斜面创造了空间环游性，在建筑物内也能保持逛街这一表参道的特点，成为史无前例的独特空间。犹如在表参道中又出现了一个内部表参道。

2.3 业态分布

表参道目前非常繁华，共有约100家店铺，包括很多一线奢侈品牌委托著名的建筑公司设计的风格各异的旗舰店，著名品牌荟萃的“表参道Hills”，以限定香槟、巧克力而深受人喜爱的“Anniversaire表参道”，出售旅游纪念品的东方“跳蚤”商品市场，往原宿方向走，有一家特色的玩具专卖店 KIDDY LAND，整条大街充斥着上流和时尚的元素。2.3 内部活动空间

表参道Hills是作为日本的时尚和文化的中心而不断传递流行讯息的表参道的核心，他独特的外墙在LED的照射下与街道两旁的榉树融为一体，展现出各季不同的景色。从入口进入后是高达６层的挑空中庭空间，以挑空中庭为中心，构成螺旋状的螺旋形斜面。外墙的彩灯墙、楼内的动画投影机、超指向性扬声器和大屏幕显示器等用光、影像、音响等各种效果展示着空间的魅力。入口处的大开口实现了求心力极强的活动空间。

沿着从挑空中庭大楼梯走到地下３楼后，进入空间[O:]。空间[O:]是从挑空中庭大楼梯延续的位于地下３楼的举办活动的空间。可举办展览会、记者发表会和视觉演示等各种活动。该空间具有灵活性，可实现您所想象的形象，同时还备有充实的设备。美国橡树溪

Oakbrook Center是一个坐落于Oakbrook北部的大型户外购物商场。它是芝加哥地区一个非常有名的购物目的地，大约包含150多个独立的品牌。以Oakbrook Cente为中心形成了一个大型的综合商业圈，它的周围有银行、酒店、娱乐、休闲、餐饮等商业建筑。Oakbrook Center四面皆为宽阔的主道路，具有很好的易达性，并且有大量的免费的露天

停车场以及室内停车场。

由于各种活动举办频繁以及聚集大量顾客的缘故，该购物区经常发生犯罪、交通事故、医疗事故等事件。在如此小的范围内包含如此多的品牌使得在紧急情况下如何让顾客知道最快最简洁的出入口位置，以及如何到达想去的店铺变得尤为重要。同时如何使大型停车场和建筑有效地联系起来也是一个问题。所以为Oakbrook Center 绘制一幅紧急情况逃生路线以及划分防火区间是非常有必要的。可以利用GIS技术对每间店铺进行精确定位以绘制地图。

2.1 基本功能流线

Oakbrook Center的购物区以A、B、C、D、E、F这6栋建筑为分割分为了6个区域，每个区域中都有服装、化妆品、数码、家居用品等商铺，这六部分通过室外的地块联系为一个整体，形成完整的Oakbrook Center。剩下的建筑则当做了几个品牌的大型旗舰店，专供这个品牌自身使用。在这6栋独立建筑之间，散落有ATM取款机、停车场、休息区等公共设施，每栋建筑中的顾客都能方便的使用。2.2 室内购物空间

2.3 室外购物空间

由于Oakbrook Center的平面形式为组团式建筑，故自然而然地在建筑之间形成了室外庭院或小型广场空间。Oakbrook Center的设计者在设计这些地块的时候，充分考量了顾客群的性质，在不同的地块设计了不同风格的景观。

在入口处设计了小型的下沉广场，广场中有喷泉，这种尺度符合建筑主入口处大气的景观设计风格。

在另一片区域，则设置了一篇水池，尺度同样适合这样开放的空间。

下图则为一个专为儿童设计的室外游乐场，所用的景观小品都颇具童趣，孩子若厌倦了逛商场就可以到这来游玩。这是一个很人性化的设计。巴黎香榭丽舍大街

法国巴黎最繁华热闹、最具代表性的香榭丽舍大街是以凯旋门和戴高乐广场为轴心呈辐射状的12条街道中的主干道。中央马路宽80米，可容纳12辆汽车并行，全长2公里。街道两侧的人行便道平坦宽阔，林立着各种专业公司、大小商店，从银行、保险、时装、娱乐到文物古玩以及花卉、报刊摊位，各行各业应有尽有。香榭丽舍大街是巴黎尊贵的代表，但其经营的百货服饰类商店大多是一般精品和品牌店，真正的高级精品店在香榭大街一侧的蒙塔涅大街。在香榭大街上数量最多的是餐馆和咖啡馆。这大概与法国人的浪漫是分不开的。在这条街上，人们能够品尝到法国的蜗牛、意大利的比萨饼、日本的生鱼片和中国的水饺、烤鸭等世界著名风味食品。电影院、电子游戏场、夜总会、迪斯科厅错杂其间，营业至午夜或凌晨，是巴黎人夜生活的好去处。大街中段还有一个比地面上的商店更加富丽堂皇的地下商场，几十家大公司在这里设有分号地上地下组成一个立体商业街区。

在香榭大街上，还有著名的大皇宫、小皇宫和协和广场。大、小皇宫都是法国建筑艺术的代表，其文化艺术展览为香榭丽舍大街增添了丰富的文化内涵。协和广场是在香榭丽舍大街一端、与凯旋门遥遥相对的大型中央广场。绿色的草坪、古老的建筑和雕塑，广场中央具有3000多年历史的埃及方尖碑使得协和广场成为游客和巴黎市民休憩、消闲的最佳场所。巴黎的香榭丽舍大街不仅商业气氛浓厚，使人感受到法国人的悠闲、轻松和浪漫，而且香榭大街也是法国人大型集会、庆典的举办地。如每年7月14日法国国庆日，政府都要在香榭大街举行隆重的阅兵式，因而香榭大街也使游客们感受到法国的政治、经济和历史。4.1 历史进展

香榭丽舍大街历史悠久而丰厚，其演变同巴黎的市政发展紧密相连。1667 年，法国皇家园艺师勒诺特为拓展杜勒里皇家花园（Jardin des Tuileries）的视野将其东西向轴线延伸至圆点广场（Rond-Point），由此形成香榭丽舍大街的雏形1828年巴黎市政府为它铺设人行道，安装路灯和喷泉，使它成为法国第一条林荫大道。1863 年，凯旋门在香榭丽舍大街的尽头（星形广场）落成，更是锦上添花。三百多年来这条街道见证了法国的许多历史时刻，早已成为巴黎最具景观效应和人文内涵的街道。90年代初，针对交通拥堵、行人受车辆干扰、街道景观混乱的状况，巴黎市政府启动整修工程，令香榭丽舍大街再次焕发活力。4.2 购物环境

香榭丽舍大街号称是世界上最美丽的散步大道，商业旅游与街道景观之间完美结合。它以圆点广场为界分为风格迥异的两部分，东段700 m 以恬静的自然风光为主，车道两侧是平坦的草坪和高大的乔木，再外侧是林荫步行道；西段1100 m 则是繁华的高级商业区，世界名牌云集，其中时尚与美容类产品占据主导地位。香榭丽舍大街还是巴黎最负盛名的游览胜地，除了街道两端著名的协和广场和凯旋门它还拥有许多历史记忆对游客有着很大的吸引力。总结及启示

从以上我们可以看到，一个城市著名商业综合体的形成有其城市发展的历史背景，也各有其特色，并在现代城市的建设中不断调整、完善，以适应现代人的新生活需要。比较分析这些著名的商业街，我们可以看到其发展对我们的启示，也可借鉴他们的成功经验，改造、建设我国大城市的商业街。

5.1 商业建筑必须具有立体化、网络化的交通，以保证交通通达性好

这是城市商业街建设的基本要素。地上地下形成立体化、网络化交通，不论以什么交通方式都出入便利。即便是商业街为步行街，主街两侧的辅街均应有良好的交通能力和充足的泊位，并有严格的交通管制。为了保证地面交通的通畅，交通网络整体连接，人流、车流分离，让人流在“室内”流动，地面车流才能通畅。纽约、伦敦、东京的商业街建设都是靠这种立体化的交通网络来扩充商业街的人口容量和疏通交通的。向地下要空间是商业街发展的趋势。

5.2 商业街的行业结构应是三足鼎立，以满足消费者多层次多方位的需求

所谓“三足鼎立”是指购物、餐饮、休闲娱乐在商业街中各占有三分之一的比例。这种结构有一个优势，就是可以提高商业街的吸附力，白天是游客的观光胜地，夜晚是当地市民的消闲娱乐场所，从功能上满足了旅游者观光、购物游览的心理和消遣、休憩、品位都市文化的精神要求，同时也为当地居民创造了休闲消费的场所。而我国有的城市的商业建筑功能单一，设施不配套，游客高高兴兴慕名而去，却疲惫不堪无精打采而归，甚至是有钱花不出去，使商业建筑的形象和效益大打折扣。

5.3 商业街应具有独特的商业魅力

城市商业街与一般的社区商圈不同，它是一个城市的形象代表，也是一个城市经济实力、文化历史的展示窗口，因而每个城市的商业街都应具有有别于其他城市商业街的独特魅力。

5.4 商业街应有传统与现代相结合的文化气息

大城市商业街的形成与发展有其自身的历史过程，构成商业街浓郁的文化特色，挖掘商业街的历史文脉，突出其历史文化底蕴，是商业街的品牌要素。忽略甚至在开发中摈弃商业街的传统、历史文脉，商业街就会失去长久发展的底气，也会使城市失去文化个性特征。因此，商业街的开发建设，必须注重保留商业街的“商魂”———历史、文化底蕴。但是一味地保存传统文化也会使商业街失去活力，使人产生没落、衰退的感觉，传统文化应该与现代文化、现代科技相结合，才能真正提升商业街的品牌价值含量。

5.5 商业街必须突出整体协调性和人性化设计

商业街的规划、开发必须注重协调性，建筑风格、装饰色彩、经营类别、项目选择等都要从商业街的全局考虑，从人性化要求出发。人性化设计以往大多是体现在产品上，很少有人把它推论至商业街，其实商业街更需要突出人性化设计。无论是来商业街游览的旅游者还是来商业街休憩消闲的当地市民，在短则几百米，长则几公里的街上漫步，时间花费短则2、3个小时，长则7、8个小时，不仅需要生理上的补给和“休养生息”，需要精神上的调节与愉悦，因此现代商业街更要充分体现以人为本的人性化设计，这里除了诸如厕所、电话、休息座椅等人的生理需求外，更需要从人的高层次需求出发去设计商业街，这应该是商业街设计的基本出发点。

第二篇：国内城市商业综合体失败案例分析

国内城市商业综合体失败案例

202_-03-16 11:38:23 来源: 中国房地产报(北京)跟贴 0 条 手机看新闻

湖南“福中福·国际城”

湖南省的“福中福·国际城”是位于离益阳市中心不远的一个20万平方米的大型城市综合体，该项目沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格，整个项目气势恢宏，但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。专家认为，其失败源自开发商对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足。

北京首都时代广场（资料、论坛)

北京首都时代广场（美美时代）是香港九龙仓集团和北京市西单商业区建设开发公司共同投资兴建的大型综合发展项目，座落于繁华商业区西单路口，位于西长安街与宣武门内大街的交汇处，占地1.31公顷，总建筑面积逾12万平方米，其中包括五层商场、十层甲级办公楼，设有大型广场和近400个地下停车位。最初商场的Logo为LCX，但在202_年底，标志突然变成了一个大大的M，即为美美百货。而这两家百货公司都是香港某集团下的高档百货零售品牌。202_年，在时代广场一层，GUCCI（古奇）、COACH（蔻驰）、Versace（范思哲）、Ferragamo（菲拉格慕）等名牌店已相继关闭，Diesel（迪赛）、GerryWeber（嘉莉慧芭）等在京城的第一家门店也被罩上了木板。商场二层除一家美容院外，其余门店全部停业。只有地下一层、二层的餐饮、电影院和超市还在照常经营。有媒体从西城区发改委证实，此次时代广场调整，最大的可能是变成金融总部写字楼。西城区金融街扩容，使写字楼资源越来越珍贵。由于时代广场经营不敌大悦城等商场，因此将时代广场改作金融总部写字楼。

东莞“华南Mall”

东莞的“华南Mall”是国内类似于熊猫城运作失败的城市综合体之一。它与之前的熊猫城有着共同的失败属性：区位差、规模大、雷声大。首先是区位差，“华南Mall”本身不在一线城市核心商圈，消费力不强，这恰似17年前熊猫城所在的区域。其次是规模大，“华南Mall”规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积46万平方米，而熊猫城也曾号称商业建筑面积将达50万平方米。最后是雷声大，之前“华南Mall”因为高调宣扬其商业建筑规模，曾被福布斯网站评为“全球最大购物中心”、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”，而现在的“新华南Mall”已将购物功能大大弱化，提倡集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游九大功能于一体”。同样，熊猫城早期的定位亦十分高调，“亚洲最大都心Mall”。然而鼓吹并不等于结果，市场终会淘洗一切，这两个曾经的“全球最大”和“亚洲最大”到最后连“中国最大”都没有当上。(本文来源：中国房地产报)

第三篇：商业综合体文档

学习汇报

—— 初识商业综合体

当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：

所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。他的存在是一个城市成长的标志。

一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体（包括裙房和塔楼），优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。

如何才能做出一个成功的商业综合体的设计？我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。在我学习过程中总结如下：

一、项目用地的分析

首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。

二、项目规划设计

1、规划总平面设计。结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。

2、交通流线的布局。有平面和立体式两种方式。两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。

平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。

立体式交通将人流车流分配在不同的空间高度，大幅度减少了不同交通之间的干扰，提高了空间利用效率和地面交通压力。

地下车库出入口、消防车道也应与人流不产生干扰，货流应设在偏僻的地块，减少对商业综合体整体美观的影响。

3、整体功能布局。在功能配置上做到裙房商场一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值。

分析项目基地周边的地块的建设情况和交通情况，得出项目可利用的交通要素，在此基础上进行总平面设计和交通流线组织分析，区分办公、公寓、住宅、商场等功能实体并组织流线和入口，力图通过合理的总图布局和流线组织把握好该商业综合体的复杂性。然后在市场定位和项目规划设计的基础上进行商场功能与业态布局，最后进行总体功能分区和平面布局。

三、商业空间的优化设计

1、商业功能组合优化设计。在设计之前，我们必须清楚商业综合体内部适合集合哪些功能，共功能的比例为多少。以把购物作为主要功能，餐饮娱乐为辅助功能，在进行功能组合优化时我们考虑以下因素：

（1）注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。（2）按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也要加入零售的元素，使业态变得越来越叠合在一起。

（3）让商场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织、各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。这样就要求建筑的公共活动空间的节点如中庭等设计需要综合考虑。

2、商业动线的优化设计。总体考虑商业的业态平衡，使通过所有店铺的人流量通行达到最大值。

商业动线是指以人流引导为重点目标，通过动线的组织引导消费者从一个购物点至另一个购物点。商业动线分为外部动线和内部动线。

（1）、外部动线的优化设计。考虑与外部环境（周边商业、居住区等）的对接，加强其可达性，是消费者可以便捷的进入商业综合体。同时考虑大量自驾车人流的引入方式，合理布置停车场。

（2）、内部动线的优化设计。主要考虑室内公共交通空间和商业布局问题，通过合理的交通组织和商业布局提高顾客的停留率和对商品的注视率，从而提升商品的销售率。

内部水平动线的优化设计。尽量不使任何一个店铺处于顾客的盲点位置，尽量避免出现次级通道，最大化顾客的视线通达性，使同一层的各个店铺空间都能得到充分展示。

垂直动线的优化设计。可将目的性较强的核心店铺、旗舰店或餐饮娱乐中心（如主题餐厅、快餐广场、影院、歌城）设于较高楼层，从而最大程度地吸引垂直向人流，将人流向商业价值较低的楼层吸引，从而提升商场的整体价值。

3、商业空间的优化设计（也称商业节点设计）。

商业节点设计主要是指位于商业动线的重点部位的设计。因为节点能聚散人流、提升商业价值、提供信息交流以及活跃商业气氛等作用，因此，通过节点的设计，强化内部空间的视线可达性、方向性和可识别性，引导购物人流，创造别具特色的商业空间及艺术景观。

（1）、主入口的优化设计。包括入口、人行天桥、广场、安全疏散口等的设计。

它必须具有明显易辨别的特征，强烈的商业氛围和感召力和合适的空间尺度（例如：出入口一般选择在昭示感较强的城市界面上和靠近公交车站、停车场，并以主力店铺和特色店铺组合而成）。

（2）、中庭空间优化设计。中庭既是人流交汇的枢纽，又是引导顾客进入购物中心的活动中心，可以设置供人休息和交往的空间，围绕中庭可以布置商店和营业厅。设置垂直交通（自动手扶梯），对底层人流向上提升起到很大作用。可布置宣传栏进行商业宣传和信息发布。

（3）、休憩场所的优化设计。可摆设凳子、椅子或利用花坛边缘、小构筑物作为顾客休息的地方。为提高商业价值，可将休息场所设置在较高楼层。

（4）、天桥的优化设计。设置连廊可使各区域连通性更好，从而提高各区域的商业价值。

4、立面识别性优化设计（1）、外立面的优化设计。通常以暖色调为主色调，材质上会采用花岗石和玻璃幕墙相结合。

（2）、主入口标志性和可识别性设计。主入口是人流的聚集点，设计有个性，可识别性的主入口立面，能够在顾客心中留下记忆。

（3）、色彩、灯光设计。一般采用白色、淡蓝色、粉红色、奶黄色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、银、黄、橙等鲜艳的颜色作为点缀，突出商业主题。

5、后勤功能的优化设计（1）、停车场的优化设计。停车场要满足与主要交通流线想通，使顾客直接、便捷的把车挺入车库，车库也应与商业区有直接的连接通道，让顾客直接进入商业区享受服务。

（2）、卸货区的优化设计。要满足与人流步行、车行动线分开，减少货运对整体商业环境的影响。还应做到尽量少占用商业空间，以免降低商业区的商业价值。

商业综合体的设计不单单只是建筑设计，它还要考虑做它的目的，也就是最大化的实现他的商业价值。

然而，上面那些内容确切的说只是学习笔记，当然，我必须去了解和学习。当真正把设计交到我的头上，看看这些笔记是不够的。就像老大说的：你不亲身去商业综合体内去看看，怎么知道他是什么样的？的确，现实中的东西他就是真实，它真的存在，可以看到，虽然看这些文字的时候会想出一些画面，但他真的能实际操作吗？

平面布局该怎样布局,交通流线该怎么引入，功能分区怎么整合在一起，各个功能分区又该怎么设计······学习的东西很多，这些东西必须从实际的方案中去学习、去借鉴。

第四篇：商业房地产案例分析报告

浙江商业职业技术学院

财会金融学院

商业房地产

案

例

分

析

报

告

浙江商业职业技术学院财会金融学院

会计1161班

冯翀侯月新周景凤刘茜

摘要

随着社会的不断发展，各行业间的竞争也日趋激烈，为了谋取利益的最大化，不择手段。随着人们生活水平的提高，人们对自己的居住条件也有显著的提高，住房的地理位置，采光的好坏，房子的结构等问题都是他们最关心的。一旦选中了自己喜欢的房子，价格都不是很重要的。他们的宗旨是：不管价格怎么样，自己喜欢就好。而人们的这种做法为房地产开发商提供了很大的机会，这样他们的事业可以大有提高，同时也可以获得更高的利润。怎样利用有限的土地来建造尽可能多的房子，这使他们陷入了深思。

商业房地产的定义及特点：

商业地产的概念在实际运用中有狭义和广义之分。狭义的商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业地产是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。

1商业地产是持有住宅和公共建筑以外的以商业地产行业共同特点：○

2商业地产企业通过优秀和持续的物业经营盈利为目标的商业物业；○

经营和管理能力来获取收益，而开发企业则是通过其优秀的项目管理

3租金是商业地产企业的最主要收入来源：能力来获取收益；○商业地

产的获利方式决定了其利润来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的成熟模式。

背景

202_年是中国商业房地产元年。这一年中，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛，欧倍德，百安居，肯德基，百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京，沈阳，南昌，济南，青岛，长春，天津等商业黄金地段投资开发商业地产。

而号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，一年内连克多个地盘，省城和二级城市“通吃”的王者之气。新希望集团也不甘人后，与中国银泰共同组建成“银泰百货”，并与乐客多结成“策略联盟”。

如今，全国各地已是追随者众多，长城内外，大江南北，二，三级城市都纷纷开发商也步行街，购物广场，甚至Shopping Mall等。

商业房地产在202_年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。

形势分析

1.外部宏观环境分析：

1政治法律： ○

一方面，从政治环境因素看，当下企业市场营销活动的外部政治形势和状况稳定，过家家方针政策的变化对市场营销带来的是有利

1政治局势：也正是的影响，是可以促进社会经济发展的重中之重。○

因为政局的稳定，生产发展，人民安居乐业，给企业营造出良好的营

2方针政策：销环境。○目前国际上各国政府采取的对企业营销活动有重要影响的政策主要是：进口限制，税收政策，价格管制，外汇管制，3国际关系：国有化政策。○发展国际间的经济合作和贸易关系是人类

社会发展的必然趋势。

另一方面，从法律环境因素看，对企业来说，法律是评判企业营销活动的准则，只有依法进行的各种营销活动，才能受到国家法律的有效保护。因此企业在开展营销活动时既要遵守国家的法律制度，还要了解市场的有关准则。

2经济人口：营销市场是由有购买欲望并且有购买能力的人构成○的，消费者的需求是营销市场的基础，人口是构成市场的第一位要素。目前人口流动迅速，人口增长不平衡，城市人口密集，市场需求集中，营销力度加大。

3社会文化：现在的人们对事物的审美观的要求越来越高，人们○

受教育的程度也越来越高，看待事物的认知度越来越高。随着经济的发展，人们的价值观念也在不断的提高，对选择事物也是一样的高标准。

4技术自然：科学技术的发展也直接影响企业的经济活动。随着○

生产率水平的提高，主要依靠设备的技术开发，使得产品更新换代速度加快，产品的市场寿命缩短：使人们的生活方式，消费模式和消费需求结构发生改变。因此，要以顾客为中心提供服务和产品；以顾客能接受的成本进行定价；产品的分销以方便顾客为主；从强迫式促销转向加强与顾客直接沟通的促销方式。

2.SWOT分析法

目前的市场环境对他们来说是一个很好的机会，他们的目标、所拥有的资源以及他们当前的任务都与所处的环境一致，这样他们可以获取更高的利益。面对市场机会的主要特点：针对性、利益性、时效性、公开性。可以使其利益达到最大化。市场需求规模之大也在不同程度上增加了企业的利益。

每一家企业都不会是独立赢得市场的，同行业之间的竞争是不可避免的，纵观眼前的利益，的确很有吸引力。但与此同时也不得不考虑身后的威胁，环境的威胁会在一定程度上影响企业的营销活动，或者会限制企业营销活动的发展。主要有两方面：一方面，环境因素直接威胁着企业的营销活动，诸如《环境保护法》。它对造成环境污染的企业来说是很大的威胁；另一方面，企业的目标、任务及资源环境机会相矛盾。而市场机会的可行性也会给企业的发展带来或多或少的威胁，首先市场机会只有适合企业的经营目标。、经营规模及资源状

况，才会具有较大的可行性，其次，市场机会必须有利于企业内部差别优势的发挥才会具有较大的可行性。环境中每一个宏观、微观魂晶要素的变化都可能使市场机会的可行性发生很大的变化。

由此可见，市场机会和市场环境在一定程度上会给企业带来利益和威胁。

3.市场机会分析

房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。然而，在“微利时代”开发商为寻求新的利润源，纷纷谋求企业有住宅开发向商业开发转型；我国加入世贸组织后，一些新业态的出现推动了国内商业的发展，许多城市规划中对新型商业布局留下了余地。因而目前掀起的商业房地产热潮顺应了城市现代化的发展需要。

然而，正是因为如此，高利润从来与高风险相伴。作为特殊的物业，商业地产更凸显其独特的盈利模式。但这并不表示其一定能够盈利，如果你缺乏对商业规律的认识，对商业地产运作模式的熟知，将面临巨大的经营风险，未来的发展将是机遇与危机并行的状态。

结论

从以上关于商业房地产的案例分析可得出：企业在市场中的发展需要了解和认识的外部因素和内部因素有很多，如何正确选择企业未来的走向，以及占据市场的份额的多少都关乎企业能否顺利成长下去。无论未来面临的是机遇还是危机，都要站在一个理性人的高度去思考问题，要对企业未来的营销活动有一个很详尽的规划，顺应市场的需求，满足顾客的需求，在不影响市场发展的前提下，达到企业利益的最大化，为企业谋求更大的发展，向更宽广的领域进军！

第五篇：商业综合体设计说明

商业综合体设计说明书

一、规划背景

1、项目概况

该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。

2、位置与现状

该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积13418.29㎡，可用地面积为6680.2㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。

3、设计依据 1． 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。

（1）《民用建筑设计通则》GB50352-202_（2）《建筑设计防火规范》GB50016－202_（202_年版）（3）《住宅设计规范》GB50096-1999（202_年版）（4）《住宅建筑规范》GB5068-202_（5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-202_（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

（7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-202_ J275-202_（8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93（9）《屋面工程设计规范》GB50345-202_

（10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。

二、设计理念

成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。

商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。

该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。

这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。

三、总平面规划设计

1、总体布局

2、道路交通组织

3、绿化景观环境

四、建筑单体设计

1、功能分区

（1）地下一层为超市层高4.2米，地下二、三车库层高3.6米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。

（2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度21.6米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高4.8米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高4.8米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间里活动，以达到展示商业的目的。

在一层设立一条内部商业街，有效地让人流流动起来，让商业达到最大化。在分区划分上通过点，线，面形式结合将其起来，使各分区之间即紧密联系又相互独立。

外墙立面设计以活动的键盘为主题，采用玻璃幕墙嵌百叶的形式来表现，立面通过嵌套等设计手法，是活跃建筑形象的需求，以便对室内创造一个舒适的空间，体现其更加人性了化的设计。采用实体墙和百叶，幕墙结合形成虚实对比，塑造建筑的整体形象，使其表现出生机勃勃的商业形态。

（3）酒店为公寓式酒店，高18层，层高3.75米，建筑高度67.5米，建筑面积为29260 M2。首层和地下室分设大堂，可直达地下停车场。标准套间洗手间全部设淋浴，装修较高档。其公共空间酒店化设计，交通联系方便，可与购物中心分享娱乐，餐饮诸多方便。

酒店立面也采用玻璃幕墙镶嵌百叶的形式来表现，与办公楼相呼应，形成一个富有整体感的设计。

（4）办公楼高22层，层高3.75米，办公区高度82.5米，建筑面积19200M2。办公区采用错层设计，为办公人员获得良好的采光，大面积的幕墙设计，大开窗大空间，使城市景观尽收眼底，景观视线及其良好。错层设计既增强了采光面积，又丰富了立面元素，使建筑跃动起来，不再单调。