第一篇：房地产神秘顾客调查方案

房地产神秘顾客调查方案

一、项目方案设计：

1、调查目的

房地产销售/物业服务部神秘顾客调查的关键目的： 1）根据不同业主体验的关键维度，形成测量指标体系 2）通过暗访了解销售/物业服务表现

3）通过数据分析，对服务流程和标准提出改进建议

2、调查内容

考察售楼处/物业服务部各个环节，包括硬件监测和软件监测两大块： 硬件设施：外部环境/内部环境、服务设施、标识牌、样板间情况等

人员基本素质：前台、销售/物业人员、保安/保洁/茶水服务员的外在形象、接待礼仪、接待态度和服务用语统一等

人员专业能力：人员介绍详细、讲解准确、熟悉具体流程和相关信息等

3、调查流程

1）神秘顾客筛选 销售：

 符合目标顾客特征

 有过购置房产经历或半年内有置业打算的人员  熟悉购房流程，了解相关知识  触觉比较敏锐，表达能力强 物业服务：

 目标楼盘业主或符合相关特征  触觉比较敏锐，表达能力强

2）神秘顾客培训  神秘拜访的要求  神秘拜访的步骤  拜访后评估的说明

 约定拜访时间和地点、回收问卷时间

3）神秘顾客拜访 销售：

 现场体验：电话预约——接待——沙盘说明——样板房体验——疑问解答等各个环节 物业服务：

 现场体验：电话咨询——接待——事件办理——疑问解答/问题处理等各个环节

4）神秘顾客评价

 根据现场体验评价  以问卷为依托评分

5）分析与反馈

 对神秘顾客的评价进行数据处理

 深度对比分析不同楼盘神秘顾客的体验，撰写报告

4、神秘顾客监测环节及具体内容（销售神秘顾客举例）

1）电话咨询

 电话咨询时是否出现铃响无人接听的状况  成功接通时，振铃是否6次及6次之内  接听电话使用规范服务问候语  销售顾问主动邀请顾客去售楼处

 销售顾问认真细致地说明如何到达楼盘  当天主动发送楼盘地址短信到您的手机

 电话咨询过程，服务人员整体态度热情、有礼貌  „„

2）售楼处内部环境 大厅：

 大厅环境干净整洁

 展厅内各区域和位置有清晰标示/标志/指引牌进行  说明， 展厅内所有的公告、展板清洁、完好，即没有明显  灰尘、缺损

 展厅内所有沙盘、模型清洁、完好，即没有明显灰  尘、缺损

 拜访过程中，展厅内是否出现喧闹状况 洗手间：

 洗手间整洁无水渍

 洗手间内卫生纸供应充足  洗手间内是否有异味  „„

3）样板间及信息洽谈

 从售楼处到样板间的道路干净整洁  样板间内温度适宜  样板间干净整洁

 样板间内没有装修材料余味、霉味等异味

 样板间瓷砖、阳台墙面、饰品等部件完好，无破损  销售顾问主动向您提供了相关产品资料，如户型  图、楼书等

 在整个过程中，您和销售顾问的交流是否被其他  事情打断

 当您表示房价太高，希望可以提供一些优惠，销  售顾问是否进行了恰当的解释

 当您表示您还需要考虑和对比其他楼盘时，销售  顾问的态度如何

 销售顾问主动给您他/她/或售楼处的名片  „„

4）接待和介绍

 从您走进展厅到有销售顾问过来接待，等待多长  时间

 销售顾问主动询问您之前有无来过现场或与哪位  销售顾问预约过

 正式接待的销售顾问了解您的购房需求

 销售顾问是否根据您的需求向您提出一些购房建议  销售顾问讲话语速/语调适中，吐字清晰  对售楼处保安人员服务的满意度如何  „„

5）销售顾问态度、形象  销售顾问是否穿着正装

 销售顾问的服装是否干净整洁  销售顾问的头发是否整洁

 接待时，销售顾问是否出现过如：随意摇晃/抠鼻  子/斜靠模型/墙壁等不雅情况

 整个接待过程中，销售顾问始终热情耐心、有礼貌  „„ 6）告别离开

 销售顾问是否送您到门口

 销售顾问是否主动并礼貌地向您道别  „„

二、睿尔研究项目流程及质量控制：

1、项目流程

神秘顾客项目是一项复杂的系统工程，其实施需要专业化的操作和良好的细节把握。通常，一个神秘顾客项目分为四个阶段：启动阶段、计划阶段、执行阶段和收尾阶段。

1）启动阶段：

神秘顾客项目的委托方与执行方确定项目后，就进入了项目的启动阶段，这一阶段要明确客户对神秘顾客项目的需求，执行方人员需要与客户方面负责人员充分沟通，进一步了解客户的具体项目需求。明确客户需求后，开始着手项目的组建工作，这些工作包括这个项目需要哪方面的研究人员、技术专家，项目所需要的设备储备如何，需要的访问人员和资金准备情况等等。

2）计划阶段：

这一阶段也可称为准备阶段，这是项目成败的关键。开始准备此次神秘顾客项目的时间安排、进度表、成本控制、质量控制、团队管理、检查表（问卷）、项目执行大纲（操作指南）、培训大纲等等，同时也包括神秘顾客的招募与培训。

3）执行阶段：

在做好项目的相关准备工作后，就进入了项目的执行阶段，神秘顾客根据检查要求开始工作，在这一阶段中保持神秘性和质量控制是至关重要的。

4）收尾阶段：

在项目的收尾阶段，研究人员对神秘顾客访问员收集回来的资料进行整理与分析，从中找出个性与共性的有价值的结果，写成报告，提交给客户。同时，执行方要帮助客户利用神秘顾客检测的结果，给改进服务提出建议，使神秘顾客项目真正达到它的效果。

2、调查质量控制

 避免身份暴露是保证收集到数据准确性的第一要求

 减少检测人员由于凭主观认知行为或动作而产生的对于度量的干扰

 调查结果的客观真实性直接受到神秘顾客访员心理状态以及被调查对象防御措施强度的影响

 检测员尽最大可能详细记录人物、物体及事件的细节，利用包括数码录音笔、相机、微型摄像机等

 检测员及时对事件进行记录，并及时进行复核和修正

 建立问题反馈和补救机制

为此，睿尔研究对自身“神秘顾客”进行了相关培训，以保证“神秘顾客”以合格“神秘人”的身份及能力完成项目检测目的。

睿尔研究“神秘顾客”培训内容： 1）服务质量知识

行业服务质量评估标准和礼仪规范，项目背景知识及检测标准体系；针对不同的行业，需要了解相关的服务规范和职业要求，具体到特定的项目就必须针对这个项目深入了解，明确调查的意图及考察的重点。如果是比较特殊的行业或职业，考察指标比较繁杂，还要为访问员提供书面资料或音像资料来作为参考，加深理解。

2）相关业务知识 包括所检测行业的基本业务知识及工作流程，商品或服务的名称、含义、功能、基本内容、性能、价格等；

3）行为、心理常识 使“神秘顾客”在调查过程中表现更自然，不易暴露，了解服务人员的心理，易于发现问题；

4）调查技巧 服务“暗访”工作技巧，询问的技巧和应对方法；“神秘顾客”要始终坚持公平、公正、中立的工作态度，并具有良好的心态和心理素质，要始终保持一种普通顾客的心态。

第二篇：房地产售楼处神秘顾客调查方案-调查目的

房地产售楼处神秘顾客调查方案-调查目的“神秘顾客”不但可以从顾客的角度，及时发现、改正商品和服务中的不足之处，提高客户满意度，留住老顾客，发展新顾客，发现的问题，系统地分析深层次的原因，而且可以通过“神秘顾客”能够提升管理方法，完善管理制度，从而增强企业竞争力。拥有12年市场调研经验的开元研究同时也是国内专业的市场调查机构，有着丰富神秘顾客访问项目经验，同时也具有全国范围内实施神秘客户访谈执行能力，访客遍布在国内任何城市。

神秘顾客调查法，即由经过严格培训的调查员，在指定的时间里扮演成顾客，对事先设计的包括硬件、软件和人员服务等一系列问题，逐一进行评估或评定的一种调查方式，包括各调查范围内的整体环境、所有为顾客服务的相关人员，这种监测是以客户的体验为中心，涉及客户服务的各个“触点”的全方位评估。

调查目的房地产售楼处神秘顾客调查的关键目的：

1、根据不同业主体验的关键维度，形成测量指标体系

2、通过暗访了解售楼处销售服务表现

3、通过数据分析，对服务流程和标准提出改进建议

第三篇：神秘顾客调查

神秘顾客调查

神秘顾客调查是市场调研行业中资料获取最为精准的服务项目之一。主要应用于对耐用消费品和服务行业的监督和购买习惯的深入调查，例如餐饮，汽车，以及家用电器行业等。此项调研主要采用观察和模拟消费者行为和语言沟通的方式来进行现场服务质量检查和竞争者同类产品销售情况对比等。

应用范围：

神秘客户在服务营销领域的广泛应用，首先是源自于美国的一些大型公司，象肯德基、麦当劳这样的国际连锁餐厅；沃尔玛这样的跨国大型连锁商店。这种带有连锁经营性质的餐饮和服务性质的企业，为了让所有连锁店都能有同等的销售服务，除了注重日常经营中对销售和服务的标准贯彻落实之外，还需要对自身服务进行第三方评估，于是神秘客户应运而生，这种由第三方专业服务评估和顾客满意度研究咨询公司惯用的方法转入中国还只是上世纪末期的事。综合而言，神秘客户的主要价值点体现在如下三个层面：

1、服务评估作用：显然，神秘客户的首要功能是帮助客户发现服务过程的整体状况，并对服务的软硬件的各个环节进行评估，系统性的找出各个方面所存在的问题。比如，银行营业网点的神秘客户访问，需要对营业厅的整体环境、所有与客户服务的相关人员（包括营业员、客户经理、保安、大堂经理等）、所有的服务终端设备的使用状况（包括ATM机等），这种检测，往往是以客户的体验为中心，涉及客户服务的各个“触点”均需进行全方位的评估。

2、服务校验作用：神秘客户对服务的检验作用也是基于评估的基础之上的。一般而言，委托方（即服务企业）会有一套服务流程的标准，这种日常性的行为准则和网点营运指南是网点服务人员的工作蓝本，而实际的神秘客户通过感受和观察营业网点的软硬件服务，并与服务标准形成对照。通过比较规范化的标准流程、网点的执行状况和实际的顾客感受三者之间的差异，从而为服务的校验和改进提供参考。

3、服务督促作用：服务的督促作用主要体现在两个方面，其一，是显性的，根据评估结果的施治行为，即第三方评估公司会根据神秘客户的检测结果提供相应的改进建议，网点人员可以据此有针对性的改进服务；其二，是隐性的，在长期的神秘客户的跟进检测中，网点人员时刻准备着有神秘客户来检测，在主观意识上不会放松对服务的马虎性，这只无形的手比较容易指挥着网点的营业人员保持一贯的优质服务。

神秘顾客的发展

随着IT通讯的发展，神秘客的调查也逐渐网络化，将多媒体技术、流程管理、客户关系管理相结合，帮助客户更高效、更及时地监测网点服务质量。神秘客户在访问网点的当天晚上,即可通过网络将调查问卷和音/视频,照片上传到系统中。项目人员和客户可以及时对神秘客监测结果进行监督和相关指导,把控项目的质量。经过神秘客户的监测,企业不仅能获得所辖各网点的真实服务情况,更重要的是其将神秘顾客这种传统的考核工具提升为“现场管理工具”,全面地、即时地促进企业服务水平的提升,进而实现顾客满意。

与传统调查手段相比，加强了过程控制，缩短了项目周期，大大节约了时间成本。使原先事后的“亡羊补牢”，变为对业务/服务全过程管理，做到了“防患未然”。

神秘顾客6个常识

1、如何成为神秘顾客

成为神秘顾客绝非难事，但也不是一件简单的事情。首先，你需要对神秘顾客检测行业进行深入的了解。其次，你需要熟悉有关于神秘顾客行业的案例和商业法规。

2、做神秘顾客的资格认证

神秘顾客的资格认证完完全全是选择性的。你绝对不需要为了成为神秘顾客而取得资格认证。然而，通过神秘顾客的资格认证，你可以学到更多有用的知识，并使自己与其他神秘顾客区分开来。

3、应聘神秘顾客检测服务提供公司

首先要对神秘顾客这个行业充分的了解；然后书写意向书，发送给各大神秘顾客检测服务提供公司。

4、神秘顾客检测

神秘顾客常常也被称为‘秘密购物者’、‘服务评估者’、‘客户研究员’、‘客户服务研究员’、‘稽查人员’、‘侦查员’、或‘市场调研员/评估员’。神秘顾客是指接受过相关培训或指导的个人以匿名的潜在消费者或真实消费者的身份对任意的一种或多种服务质量和服务过程进行真实的体验和评价，最后通过不同方式（如填写问卷、书写报告）详细地、客观地反馈其消费体验。

5、成为神秘顾客需要具备条件

任何人都可以成为神秘顾客，但并不是每个人都适合做神秘顾客。成为一名神秘顾客需要具备敏锐的捕捉能力；超凡的记忆；耐心的性格；守信的本质；出色的写作和语言沟通的能力；良好的时间安排能力；善于自我鼓励的精神；丰富的解决冲突和争执的经验；严格遵守最终期限的责任心；对生活和购物的热情。

6、神秘顾客必备

a.虽然神秘购物的乐趣无穷，但它却是一项非常严肃的工作。

b.一般来讲，神秘顾客会在完成工作后的60天后收到应有的报酬。

c.神秘顾者。

d.神秘顾客要不断的提升自身的专业水准，因为在大、中型城市里，烈的。

神秘顾客的竞争是非常激

第四篇：房地产售楼处神秘顾客调研方案

房地产售楼处神秘顾客调研方案

“神秘顾客”这种先进的管理经验和技术也将渗透和影响到国内众多企业的管理层，这样国内众多窗口服务型行业的客户服务部门和服务质量绩效评估部门就会首先采用，或者委托专业的市场研究公司（如: 开元研究、零点研究）及市场调研执行机构（如:开元捷问）采用“神秘顾客”的方法和技术进行服务质量的监控，并由此引发一场“以客户满意为经营导向”的“服务营销”革命！房地产售楼处神秘顾客调查方案是开元研究全新方案设计。神秘顾客调查的作用

神秘顾客调查法，即由经过严格培训的调查员，在指定的时间里扮演成顾客，对事先设计的包括硬件、软件和人员服务等一系列问题，逐一进行评估或评定的一种调查方式，包括各调查范围内的整体环境、所有为顾客服务的相关人员，这种监测是以客户的体验为中心，涉及客户服务的各个“触点”的全方位评估。

调查目的

房地产售楼处神秘顾客调查的关键目的：

1、根据不同业主体验的关键维度，形成测量指标体系 ；

2、通过暗访了解售楼处销售服务表现 ；

3、通过数据分析，对服务流程和标准提出改进建议。调查内容

考察售楼处各个环节，包括硬件监测和软件监测两大块：

1、硬件设施：售楼部外部环境/内部环境、服务设施、标识牌、样板间情况等；

2、人员基本素质：前台、销售人员、保安/保洁/茶水服务员的外在形象、接待礼仪、接待态度和服务用语统一等；

3、人员专业能力：销售人员介绍详细、讲解准确、熟悉具体流程和相关信息等。神秘顾检测流程及选择标准 监测流程分5各阶段：

1、神秘顾客筛选 ① 符合目标顾客特征

② 有过购置房产经历或半年内有置业打算的人员

2、神秘顾客培训 ① 神秘拜访的要求 ② 神秘拜访的步骤 ③ 拜访后评估的说明

④ 约定拜访时间和地点、回收问卷时间

3、神秘顾客拜访

① 现场体验：电话预约——接待——沙盘说明——样板房体验——疑问解答等各个环节 ② 按照要求关注各个细节

4、神秘顾客评价 ① 根据现场体验评价 ② 以问卷为依托评分

5、分析与反馈

① 对神秘顾客的评价进行数据处理

② 深度对比分析不同楼盘神秘顾客的体验，撰写报告

神秘顾客选择标准

1、所有合格被访者自己和家人没有从事媒体、公关、广告、市场研究、房地产开发、建筑工作

2、过去半年内没有接受过市场调查机构的访问

3、有过购置房产经历或半年内有置业打算的人员

4、被选中的被访者的触觉比较敏锐，表达能力强 神秘顾客检测环节

神秘顾客测量表 神秘顾客意见反馈 某楼盘检测反馈意见 优点 服务优点

1、我们车子开进去的时候，销售人员顶着大太阳在停车场接我们。临走时，销售人员主动给我们叫车。

2、销售人员细致的讲解（进入楼盘时对模型讲解的仔细，让我们了解的透彻）能实实在在替顾客着想，把楼盘的利弊因素说明比较透彻，让人比较放心.销售员在样板房对每一层都认真讲解每一间房子的用途

3、一路上都有相关的人员指引，感觉温馨

4、我问及装修材料，及房屋格局是否有变动，她都能如实回答，墙纸手感好。

5、保安员看到我之后主动向我敬礼，为我开门，让我觉得很受尊重，销售人员也慢跑到停车场等候我。

6、接听电话的人电话挂掉之后发了信息给我，里面有自我介绍，介绍自己的公司等比较详细，给人感觉很亲切。销售顾问电话服务态度好，给人的感觉很专业，有明显电话专业培训的感觉 硬件优点

1、每间房子都宽敞，南北通风，干湿分离，采用入户庭院，挑高大客厅，多功能主卧，大露台等功能设计，房间布置合理，舒适。

不足

1、保安没有指示停车，没有协助开启车门，也没有问好。

开元研究项目流程

第五篇：什么是神秘顾客调查？

什么是神秘顾客调查？

神秘顾客调查的概念

神秘顾客调查，即由经过严格培训的调查员，在指定的时间里扮演成顾客，通过购买产品、体验服务、业务咨询等行为，对事先设计的包括硬件、软件和人员服务等一系列问题，逐一进行评估或评定的一种调查方式，包括各调查范围内的整体环境、所有为顾客服务的相关人员，这种检测是以客户的体验为中心，涉及客户服务的各个“触点”的全方位评估。神秘顾客调查运用专业的记录工具，准确记录受访人员的现场表现，并把这些信息完整地反馈给客户，帮助客户发现终端不足，建立市场监督机制的有效方法。因此，企业找一家专业的市场调研公司是很有必要的。开元研究，成立于2002年，是一家专业的市场调研机构，神秘顾客调查是其众多研究服务项目之一。

神秘顾客调查的价值

1、及时发现问题，改正不足

监督销售及服务网点硬件环境及服务质量，及时发现并改正网点服务不足，提高客户满意度，留住老顾客，发展新顾客；

2、加大企业的监督管理机制

神秘顾客在与服务人员的接触过程中，可以听到员工对企业和管理者“不满的声音”，包括人力资源管理、流程管理、现场管理等等企业管理的多方面内容，实现管理水平的提升；

3、提升业务水平，保证优势服务

通过神秘顾客的暗访，在与奖罚制度结合以后，可以给服务人员时刻保持一种无形的压力，促使其在整个工作期间始终不敢放松主动提高自身的业务素质，保证良好的服务质量；

4、了解竞争对手，增强竞争力

通过神秘顾客对竞争对手的检查，了解与竞争对手相比的服务优势和差距；系统地分析深层次的原因，能够提升管理方法，完善管理制度，从而增强企业竞争力。

神秘顾客调查的行业应用

神秘顾客调查，一般广泛应用于注重窗口服务的行业：如银行网点、电信营业厅、汽车4S店、房地产售楼处、连锁酒店、加油站、专卖店、连锁餐厅、化妆品柜台、药店、政府行政窗口等。