第一篇：买新房和二手房需要交的税有哪些

买新房和二手房需要交的税有哪些，各占比多少？

新房：俗称一手房，只需交纳契税，合同价的1%~3%，看你所在地方认定你要购买的是普通住房还是非普通，别的基本就是几百块钱的费用。

存量房：俗称二手房，买卖双方一共有3个大的税费。营业税，合同价的5.35%或免征。个税，合同价的1%~2%或免征，契税1%~3%，看你所在地方认定该房屋是普通住房或是非普通住房，若是通过中介公司的，中介费上下家共2%（实际成交价）。因现在大部分一线城市房东卖房都是拿到手价，基本现在税费都是摊在买房人身上了。

新房比较简单，除了契税主要就是公共维修基金，契税按面积来征收，还要看你是不是买的唯一住宅（唯一就是指你一直以来购买的第一套住宅），若是唯一，90平米以下1%，90-140平米1.5%，140平米以上3%，若不是唯一并名下无房，取消90平米以下1%的优惠，按1.5%收，若名下还有一套住宅则一律按3%征收，公共维修基金现在应该是购房价的2%，具体的可以在购房时细问。

二手房的话，契税同上，但是要看卖方的房本是否已满五年，注意是房本不是建筑年代，要是已满五年则不用交营业税，要是没满五年在现行新政下全额征收5.4%（这个比例不同地方会有很细微的差别），还有就是个税，没满五年的肯定要交1%，已满五年的还要看卖方卖的是不是唯一住宅，要是唯一就不用交个税，不是唯一的话还多一个1%的个税，还有就是要是140平米以上的住宅没满五年的话可能还会产生土地增值税，所以要是买房最好是买已满五年的。（二手房税收以网签价格为准，若是一次清的话可以按当地最低指导价来缴纳，一般来说都不会按成交价来缴纳）具体的可以征询当地中介，就算不从中介买房，咨询下也不花钱。

已满五年，缴 房价的3%—4%，加中介费。

第二篇：买新房和二手房陷阱

买新房和二手房陷阱

2015年上海楼市火热，不管是新房还是二手房成交行情都让人叫好。然而交易多了，在交易过程出现的问题也随之增多。不管是在新房还是二手房的交易中，总会有买家被陷阱坑害损失巨大。

年底了，不管你是在上海买房还是要回家置业，都需要谨防以下陷阱。

史上最全买房陷阱 让您买房不再“步步惊心”

新闻来源：腾讯房产济南站

一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望，它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。但是，当你准备用一生拼搏的积蓄去选择一套房子时，你所走的一步都有可能掉入买房“陷阱”中，不知不觉买房似乎成了人生的一次大赌博可谓是步步惊心。

在又一个3·15消费者权益保护日即将到来之际,腾讯房产就购房者与开发商纠纷频率较高的十个陷阱进行曝光并“支招”防范，让大家能够明明白白买房。

【陷阱一】广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱

为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。规避:应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

【陷阱二】内部认购造势

许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，本站编辑认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证； 二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权； 三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。

规避:应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

【陷阱三】吞吃购房定金

在正式的商品房买卖谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

规避：交纳房屋购买定金时，一定要看房本，看和中介公司介绍的信息是否相符，房屋情况和中介介绍的有出入的话，还可以借机“杀价”，谨防由于中介公司刊登房产信息失真，造成客户违约，损失购房定金。贷款买房，交定金前最好做贷款预审。【陷阱四】开发商把按揭做幌子

大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。

规避:购买前应先了解按揭的性质。

【陷阱四】特价陷阱

节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。有些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。

规避:天下没有免费的午餐。购房人要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。

【陷阱五】合同陷阱

一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。

规避:看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。【陷阱六】物业管理陷阱

房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。

规避:一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。

【陷阱七】大力营造现场道具和售楼气氛

为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红 红色标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销 售兴旺，从而引发客户的购买欲望。

规避:一是购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要；二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售；第三,最好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”

陷阱。

【陷阱八】房屋面积前后不符

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不做任何补偿。规避:仔细了解房地产开发商的相关资质及开发手续，注意楼盘宣传海报，重视“不可抗力”条款的约定。

【陷阱九】配套缩水

许多不良开发商在推楼盘时，往往会向你推介园区周边配套规划，幼儿园、高档会所、小学、运动场、时尚商业街等等一应俱全，但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容，使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。

规避:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。

【陷阱十】证照陷阱

一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 熞步薪ㄉ韫こ炭工证、《商品房销售熢な坌砜芍ぁ罚弧岸书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开 发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

规避:购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。二手房交易 谨防五大购房陷阱

新闻来源：东方今报

二手房交易中常常隐藏着一些购房陷阱，稍不留神，购房者就可能吃“哑巴亏”。《东方今报》为您整理了一些二手房买卖时上当的案例，在此也提醒各位在交易时一定要擦亮眼睛，看清合同、谈好条件，以免吃“哑巴亏”。

一、送装修

空口无凭维权难

事件：赵先生在买房之初，以为捡到了便宜。看房时，卖家承诺赠送这、赠送那，并大讲了一通自己在装修时选择的橱柜、洁具怎么好。于是，赵先生没与卖方讲价便爽快地签下合同并交了钱。没想到，时隔不久，赵先生在打扫卫生时发现，这套房屋的厨房下水管道不畅，经常堵，卫生间的坐便器按钮也不好使，墙壁上的电插座有两个不好用。而且，卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此，他生气地找到中介，要求“维权”。可是，赵先生最终却只能干吃“哑巴亏”。原来，当初在签房屋买卖合同时，双方对此类问题并没有具体的约定。

说法：这一实例警醒人们，买二手房务必认真验房。在看房过程中，买方不仅要仔细、严格地履行验房程序，而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上，不论是室内装修情况还是附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时，双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时，卖方应承担的违约责任。买方也可通过“保留5%～10%的尾款于交房时支付”的方式，来确保自身的合法权益免受侵犯。

二、签“阴阳合同”后患无穷

事件：近日，闵先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的120万元的价格签订了二手房买卖合同。可是，在签订合同的时候，卖家多准备了一份合同，并解释说，另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用，成交价格写90万元就可以，这样就能少缴点税。闵先生同意了这一建议，最终和卖家签订了一套“阴阳合同”。不久，闵先生按照120万元的实际交易价格支付了购房款，但因房屋价格上涨，卖家却不愿交易了。为此，闵先生要求退款，不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称，只能按此合同上的价格退还90万元购房款。卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已，闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。

说法：法律专家指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

三、交接不仔细枉付欠费

事件：刘小姐今年购买了一套二手房后，接到一张催费单。原来，该房“前任”是一租赁户，拖欠了近一年的燃气费，原房东并不知情，表示无法追缴欠款。最后，天然气公司多方追缴欠款无果，便对该户采取了停气措施。刘小姐虽多次联系前任租户，但一直无法讨回费用，无奈只能自己补交了前任租户欠缴的燃气费。

眼下，在二手房买卖中，因水电气费或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷，不在少数。

李先生买了套二手房后没多久，即被供电公司告知，该房屋电表曾被改装过，有窃电行为，要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主，可先是找不到人，后来好不容易找到人，对方又不理睬他。无奈，李先生只能自己“吃进”了罚单。

说法：在二手房交易或者在租赁房屋过程中，购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接，购买了二手房的用户，如果不及时过户，轻则可能要承担欠缴的费用或面临罚款，重则可能会被下表停供，需要重新报装。所以，购买房屋一定要进行正规的物业交验，并且最好不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。

四、草率支付

“意向金”难讨损失

事件：徐小姐看中一处价值48万元的二手房。房产中介对她说，该地段房源紧俏，为防止他人抢先，最好先交3万元“意向金”。

急于买房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，当她与家人一起去实地看房后，认为房屋的朝向不好，便向房产中介要求撤销购房委托并返还“意向金”，但遭到拒绝。房产中介称，其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着“出售方同意按徐小姐购买总价及支付方式出售”，故徐小姐的购房“意向金”已转为“定金”，不能退还。

无奈之下，徐小姐告到了法院。法院审理后认为，双方所签署的《委托购房意向书》属双方真实意愿的表示，且卖房人接受了徐小姐提出的条件，并收取了由房产中介转交的“意向金”，所以这笔钱的性质已转换为定金。

根据法律规定，交付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金。为此，法院判决徐小姐败诉。

说法：在国家有关房地产的法律法规中，并没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金，而“意向金”在什么样的情况下可转换为定金或转换为保证金，实际上只是房产中介的一番解释而已。所以，买家应警惕房产中介的文字游戏，那种不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下权利受侵害的隐患。

五、户口问题

无约定麻烦不少 事件：因儿子即将上小学，李先生通过某中介公司购买了一套“学区房”，并顺利办理了过户手续，他按约支付了全部房款。

可是，当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，原来原房主并未将户口迁出，导致李先生一家无法落户。而原房主拿到房款后，已不知去向。李先生质问售房人才得知，这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。

说法：户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。专家建议，在二手房交易前，买方最好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任，以免权益受损。

第三篇：济南限购期间买新房二手房都需要哪些步骤

济南限购期间买新房二手房都需要哪些步骤

按照济南市日前发布的“限购细则”具体规定,限购期间,购房者在济南市区购买新建商品住房和二手住房,按如下步骤进行。

购买新建商品住房的步骤

1.购房人到房地产开发企业设立的售楼场所,向开发企业提供家庭成员居民身份证(或军官证等其他有效身份证件)、居民家庭户口簿、结婚证(或购房人户籍所在地民政部门出具的未婚证明)原件及复印件,非本市户籍居民家庭还应提供自申请购房之日起前2年内在济累计缴纳1年的个税或社保证明原件、复印件,如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》,并签署购房承诺。

2.房地产开发企业(或房地产经纪机构)对购房人提供的上述材料进行初步核验,将购房家庭信息录入“济南市居民家庭住房查询系统”,联机打印《购房家庭住房信息查询申请表》交购房人,留存购房家庭提交的《购房人及家庭成员情况申报表》及其他材料复印件。

3.购房人应持《购房家庭住房信息查询申请表》及身份资料原件和复印件向市房屋档案管理部门申请查询家庭已有住房信息。购房人也可出具《购房家庭住房信息查询授权委托书》,委托房地产开发企业代办查询购房人家庭已有住房信息。

4.对于符合购房条件的,济南市房屋档案管理部门将出具《购房家庭住房情况证明》；对于不符合条件的,市房屋档案管理部门不出具《购房家庭住房情况证明》。

5.取得《购房家庭住房情况证明》的,房地产开发企业应与购房人实施合同网签,并将《购房家庭住房情况证明》编号、购房人及家庭成员信息录入济南市房地产信息系统,即时打印网签合同。

购买二手住房的步骤

1.购房人应提供家庭成员居民身份证(或军官证等其他有效身份证件)、居民家庭户口簿、结婚证(或购房人户籍所在地民政部门出具的未婚证明)原件及复印件,非本市户籍居民家庭还应提供自申请购房之日起前2年内在济累计缴纳1年的个税或社保证明原件、复印件,如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》,并签署购房承诺。

2.购房人持《购房家庭住房信息查询申请表》及身份资料原件和复印件,向房屋档案管理部门申请查询家庭已有住房信息。

3.符合购房条件的,市房屋档案管理部门将出具《购房家庭住房情况证明》；对于不符合条件的,市房屋档案管理部门不出具《购房家庭住房情况证明》。

4.购房人持《购房家庭住房情况证明》,到房产交易大厅的指定窗口申请办理网上签约备案及房屋产权转移手续。

限购中需要的相关证明都咋开?

限购细则实施,买房应如何办理相关的婚姻、社保以及个税证明?为此,济南市城乡建设委专门发布了上述相关证明的开具流程、服务指南及注意事项。

详细情况请登录http:///JinanRealtyManageClient/WebsiteRealty/RealtyIndex.aspx。

政策咨询:济南市城乡建设委,66600789 66605612。

济南市住房保障和房产管理局,82077201。

技术咨询:济南市城乡建设委,86157628。

第四篇：买二手房需要注意什么

买二手房需要注意什么? 买二手房需要注意什么

1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方 了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件 及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交 纳购房定金不是商品房买卖的必经程序）买卖双方签订房屋买卖合同，（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产 权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同 向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权 或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立 契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批 权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的 房地产卖契，即大家所俗称的“白契”（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交。易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一 样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登 记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权 证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银 行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款 额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将 贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所 有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意（1.）房屋 手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时 对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没 有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫 妻共有的，对

此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分 共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只 看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时 入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买 卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被 许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地 的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房 主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果 一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地 段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5.）市政规划是否影响 有 些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高 层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了 解详细情况。（6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性 质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一 定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7.）单位房屋是否侵权 一 般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让 时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单

位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买 受人有可能要全部承担。（9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在 二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷 出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面

第五篇：二手房转让如何交税

个人转让二手房时双方如何交税

一、出售方

1、税率：

⑴、营业税：按照销售不动产税目5%的税率缴纳营业税。（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）；

⑵、城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳；

⑶、土地增值税：土地增值税实行四级超率累进税率.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例

第七条规定的税率计算征收；

⑷、个人所得税：按照财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。税率是20%。（根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条第五款和第三条第五款）；

⑸、印花税：按产权转移书据所记载金额万分之五贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。

2、营业税税收优惠

⑴、财税[2009]157号文件规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。普通住宅的标准：吉地税函〔2006〕37号：“《吉林省地方税务局关于土地增值税契税有关税收政策的通知》（吉地税函〔2005〕76号）明确规定，我省享受税收优惠政策的普通住房标准原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下（长春市向上浮动比例不超过20%），实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下（长春市向上浮动比例不超过20%）。只要其中有一个条件不符合，就不是普通住房，就不能享受税收优惠政策。

⑵、财税[2009]111号文件规定：个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割；

（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

3、土地增值税

⑴、《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税［１９９９］２１０号）文件规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。超出普通住房标准条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，按照《吉林省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（吉地税发［２００６］４０号）文件的要求，纳税人转让旧房及建筑物，应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估，并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。无评估报告的，按下列办法计算土地增值税。

（１）、纳税人转让旧房及建筑物，无评估价格，但能提供购房发票的，以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入，按扣除项目的金额＝发票所载金额×（1＋购房×5%）的公式计算扣除项目金额。计算公式：①应纳土地增值税税额＝土地增值额×适用税率②土地增值额＝转让收入－扣除项目金额。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。

（２）、对转让旧房及建筑物，无评估价格，又无购房发票的，实行核定征收。以应缴纳契税的计税金额作为核定征收额，依率计征。计税金额50万元以下的（不含50万元），核定征收率为0.3%；50万元至100万元的，核定征收率为0.5%；100万元以上的，核定征收率为1%。计算公式：应纳土地增值税税额＝核定征收额×核定征收率。⑵、税收优惠

财税[2008]137号文件规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。

4、个人所得税

⑴、国税发［2006］108号规定：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照”财产转让所得“项目缴纳个人所得税。税率为20%。

根据吉地税发[2006]85号文件规定，由于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，导致地税机关不能正确计算纳税人房屋原值和应纳税额的，可对其实行核定征税。根据我省目前二手房市场发展的实际情况，我省核定征收比例暂按１％执行。

⑵、税收优惠

国税发〔2006〕108号：

①、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

②、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

③、支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

Ⅰ、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

Ⅱ、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

④、支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

⑤、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

财税字〔1999〕278号：

为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：

①、个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专产存储。

②、个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

③、个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

④、个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

⑤、跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

财税字〔1999〕278号：

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。吉地税发[2006]85号文件规定，对于”自用5年以上“起始时间的认定：以签定合同（协议）、交纳第一笔房款、办理房屋所有权证所载明的时间熟先的原则确定自用生活用房起始时间。

5、印花税

⑴、财税[2006]162号文件规定：对商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。税率为交易额的万分之五；房屋产权证按“权利、许可证照”税目征收，税额为每证５元。

⑵、税收优惠

财税[2008]137号文件规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。本通知自2008年11月1日起实施。

二、购买方

1、印花税

同上

2、契税

吉地税函[2005]76号文件规定

二、关于契税的税率。个人承受住房符合”普通住房标准"的，继续享受减半征收的优惠政策，即执行1.5%的税率；对2005年6月1日以后个人承受住房高于普通住房标准的，执行3%的税率。本通知于2005年6月1日起执行。此前的有关规定，凡与本通知规定不符的一律停止执行，并均以本通知规定为准。

财税[2008]137号文件规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。本通知自2008年11月1日起实施。