下载文档第一篇：销售经理学习班
销 售 经 理 学习
（下面分六个方面讲述）
让顾客彻底地爱上你
人们常说，商场如战场。如何在这样一个“硝烟弥漫”的市场中立于不败之地，让顾客对自己的产品情有独衷，无疑是许多商家与厂家苦苦探索的课题。
那么，究竟怎样才能博取顾客的芳心呢？聪明的企业家会走进每个顾客的心里：人性化，满足顾客。销售人员就更要上一层楼了。
企业提供给顾客的产品和服务要简练、便捷，让消费者在没有压力、负担和恐惧的情况下，满意的使用炬光产品和享受服务。在商品的包装设计、市场开发、售后服务方面，应向“品牌化”、“个性化”的方向发展，令用户者的满意。
炬光 企业是为了满足用户者的需求而存在的，没有顾客的“需求”就谈不上行销业，而顾客的需求是可以激发和创造的。创造“需求”，需要热情和想象力的引导，同时还需要操作者对市场有足够的洞察力和市场调查开发，争取各层次的报社、彩印厂、书刊印刷等群体，养成以炬光品牌在用户的眼光中看习惯与信念。
在顾客心里，每一种产品的价格都会有个底线，价格过高，超过承受能力，商品再好，顾客买不起，最终逃脱不了淘汰的命运；价格太低，顾客可能疑心产品的质量是否有问题，也不敢去买。
产品品质创造了企业形象，品牌提高了企业形象，售后服务维护了企业形象。而企业文化赋予了企业生命，人才又使企业生命得到延续，至此，企业形象才有了活力，才会灿烂辉煌优良形象的建立是艰难的，维护它更不易。企业应始终把企业形象的创立和维护放在十分重要的战略位置上。
在茫茫商海之中，一个营销人员如果能够做到深入人心，服务体贴周到，不断创新，产品物美价廉，有优良的企业形象，怎么会让顾客不满意？怎么会让顾客不为之疯狂呢？ 如何对抗最挑剔的客户
A.优良的观念和心态：观念和心态，是一切行为的根本。有了优良的观念和心态，就会有令人赞赏的有效做法。
1.要让客户满意又感动。首先要充分了解客户目前、未来和潜在的发展，实质需求与私营企业的心理需求，由此而在设计销售品质上加以分别，管理诸方面采取务实的措施，包括计划、送货、服务、操作程序等，全面彻底地去推动。做到让客户又满意又感动，必能使许多挑剔情势无从发生。
2.嫌货人才是买货人。企业与销售经理要敢面对客户挑剔，要欢迎客户挑剔，更要感谢客户挑剔，因为嫌货人才是买货人。客户来挑剔，表示客户想继续来往或想购买，在挑剔下能
让客户满意，必能成交，而且可能成为回头客，甚至成为永久的忠实客户，最挑剔的客户更是如此。就是要做到让客户不挑剔。“对抗”挑剔最好的方法，就是要做到让客户不挑剔。要做到让客户又满意又感动而不挑剔，才是最上最高的境界。
2.彻底做好技术、生产、及服务工作。客户的要求和挑剔，主要是针对产品的价格、品质和质量，以及服务的品质、效率和态度。企业内的每一个单位，以及每一单位的上下各层级人员，都要全体总动员，彻底做好每一个岗位的工作，并按照计划和制度安排，彼此主动互相配合和支持。做好产品和服务，如果发生缺点、问题、困难和应改善，则应立即改善解决，并在每周或每月做定时总结和检讨。
3.与客户维持良好的关系。所谓管理，并非管人理事，而是以事理人。运用上列做法，将产品与服务管好，再加上调理好客户关系，就能做好客户管理，挑剔之事也必大为减少。调理客户关系，包括建立关系、维护关系和运用关系，都须用心认真做好。运用的方法，包括充分的沟通协调、做好产品和服务、建立交情、运用交际及为客户创造利益等。做生意先交朋友，先学会做人，做生意同时也要交朋友，是朋友就不会太挑剔。
C.妥善处理客户挑剔。企业的产品和服务做得再好，总会有疏漏不良之处。就算做到六个西格玛的品质标准，以百万为分母做控制，仍有不良。让最挑剔的客户满意甚至感动，可将之转变为忠实客户，客户还会不断的介绍客户。妥善处理客户的挑剔，下列做法可供参考：
1.站在客户的立场看问题。面对客户的挑剔，首先不是防卫、排斥和拒绝，而是虚心倾听，冷静客观的研究分析客户挑剔的观点。研究分析时，还要站在客户的立场，就客观的事实和主观的感觉和情绪，去了解客户为何挑剔。在面对最挑剔客户时，尤须如此。面对时，先以了解和歉意认同客户的感觉，就事实加以沟通讨论。客户挑剔之点，如果是应改进的事实，应提出改善、解决及补救之道；如果非事实，应做充分沟通说明；如果无法做到，应婉转说明并允许退货或协商补救之道；如果需时间解决或补救，应承诺时间；如果是微不足道的挑剔，也许可俟机转移话题。
2.建立和谐的气氛。面对挑剔，除了事实外，还有人与人间的关系、感觉和协调时的气氛。气氛良好，挑剔的情绪会降低甚至消失。就算是面对最挑剔的客户，也要面带笑容，耐心而认真的倾听客户的投诉，并且不可计较客户不礼貌的言辞和态度。如果我方有理，也不可得理不饶人，仍要感谢客户的挑剔。如果协商场所不佳，应换一较适合之处。如果本身不能解决，可请第三人或上级出面。如果一时陷入僵局，可先暂停，或甚至借尿遁上洗手间，或建议先研究了解延后再谈。
3.建立客户投诉制度。面对顾客的投诉或挑剔，企业应建立顾客投诉制度，规定投诉抱怨的窗口、处理的程序及回复处理的方法，以及如何彻底解决发生的原因避免重复再犯。对于常被投诉或挑剔的问题，也应建立标准的回答Q&A，使企业员工口径一致。其中，设立客户满意服务中心或客户信箱，可使投诉窗口常规化。此外，设立道歉小组，针对重大投诉及重要顾客，在处理客户投诉之后，再派高级主管带礼物登门道歉和感谢，更可使客户感动。在良好的管理中，极少挑剔会发生，发生之后也能迅速圆满解决，企业与客户都能欢喜。如何维持良好的客户关系
和客户搞好关系，其实就是 “诚”、“信” 二个字。
“诚”首先就是做人真诚，其次是生意真诚；
“信”就是信守服务、信守原则、信守合同；
有句话讲的是“商道即人道。”其实这句话就告诉了我们全部的生意经。
一、替客户着想
我们与客户合作一定要追求双赢，特别是要让客户也能漂亮地向上司交差。我们是为公司做事，希望自己做出业绩，别人也是为单位做事，他也希望自己办的事情办得漂亮。因此，我们在合作时就要注意，不要把客户不需要的东西卖给他（已次冲好），也不要让客户花多余的钱，尽量减少客户不必要的开支，客户也会节省你的投入。
二、尊重客户
每个人都需要尊重，都需要获得别人的认同。
对于客户给予的合作，我们一定要心怀感激，并对客户表达出你的感谢。而对于客户的失误甚至过错，则要表示出你的宽容，而不是责备，并立即共同研究探讨，找出补救和解决的方案。这样，你的客户会从心底里感激你。
三、信守原则
一个信守原则的人最会赢得客户的尊重和信任。
因为客户也知道，满足一种需要并不是无条件的，而必须是在坚持一定原则下满足。只有这样，客户才有理由相信你在推荐产品给他时，同样遵守了一定的原则，他们才能放心与你合作和交往
四、多做些销售之外的事情
比如，我有客户要找教委的某领导，却找不到好的机会。如果我认识又有机会，我就会为他引荐。比如他们需要某些资料又得不到时，我就会帮他搞到。甚至，他们生活中碰到的一些困难，只要我知道又能做到时，我就一定会帮助他们，这样，我与客户就不再是合作的关系了，更多的就是朋友关系了。这样，一旦有什么机会时，他们一定会先想到我。
五、让朋友推荐你
如果前面的要诀都掌握并运用自如的话，你就会赢得客户和朋友的口卑，你的朋友就会在多数也是他同行的朋友中推荐你。那么你的生意就有如原子弹爆炸，会迅速在业界扩张起来。你就达到了生意的最高境界，让客户来主动找你。
不要忽视让每笔生意来个漂亮的收尾（是指经销商）
所有的工作都做完了，你与客户的合作告一段落，是不是就是终结了呢？也许这是大部分业务员处理的方式，但事实证明这是一个巨大的错误。事实上，这次生意结束的时候正是创造下一次机会的最好时机。千万别忘了送给客户一些合适的小礼品，如果生意效益确实不错，最好还能给客户一点意外的实惠。让每笔生意有个漂亮的收尾带给你的效益不亚于你重新开发一个新的客户。理由如下：
如果你前面的工作尚欠火候，还不能从合作关系提升到朋友关系的话，这个时候这样做就能很好地实现这个目标。如果前面的合作可能有些不如意的话，这更是个很好的补救方案。因为大部分的人都认为既然合作完了，那么我们与客户的关系也自然结束了，所以对这种不求回报的最后感谢，他们马上就会把你从合作关系提升到朋友关系上来。那么下次再有需求机会时肯定跑不了就是你的。
如何抓住客户的心态
从根本上说，营销过程是一个建立和巩固人际关系的过程。随着买卖双方相互接纳和 认同，人际关系向纵深发展，这便是人际吸引。人际吸引受多种因素影响，如熟悉程度、个性特征、性格相似与互补等。如果能在与客户的交往中注意扬长避短，既体现自己的个性，又把握住分寸，则会收到愉悦自己、吸引他人的效果，从而建立良好的客户关系。
熟悉程度
大家都有体会，当某产品的电视广告和电视节目重复出现多次后，我们会无意识地增加对该产品的喜欢程度。在人际交往中，我们也完全可以运用这种方法。比如，推销员可以有意识地多与客户共同参加一些活动，以增加彼此的熟悉程度；在与朋友的交谈中，销售经理也可以在对方不反感的情况下，多谈一些自己的工作，从而带出产品推销。
个性特征
熟悉程度的加深会促进人际关系的深入发展。同时，个性特征方面的吸引力、优良的个人素质和出众的才华也可以产生人际吸引，有利于建立融洽的人际关系：
个人 仪表 型象
端庄的外貌、优雅的举止、得体的穿戴和翩翩的风度，往往首先给人以悦目的感觉，让人产生与之继续交往的愿望。仪表也可以反映一个人的内心世界、知识修养、审美情趣等。因而，销售经理在与客户的交往中应该注意个人的仪表，以求给客户留下良好的第一印象。
个性与品质
从人际交往的心理过程来看，个人的吸引力总是从外表特征逐渐转向内在属性。一个具有良好内在品质的人，在与他人的交往过程中会逐渐表现出一种吸引力，从而易于与他人建立和保持良好的人际关系。
有研究表明，人们在对他们所喜欢的个性品质的评价中，把“真诚”、“诚实”、“可信”放在最高的位置，而评价最低的是“说谎”、“装假”和“不真实”。毫无疑问，一个人要想吸引别人、赢得别人，与别人保持良好的交往，“真诚”是必须有的品质。人与人之间真诚相待，会使您体验到真实友好的情感，人际关系自然向纵深的方面发展。
能力因素
才能与被人喜欢的程度在一定程度上是成正比关系的。拥有出众才能的人会对他人产生巨大的吸引力。人们会为自己朋友的才能而感到自豪，获得心理上的满足，同时也相信能力强的人对自己有所裨益。
性格的相似与互补
人与人在社会生活方面的相同或近似因素，能够产生相互吸引；人与人之间不同层面需要的相互补充和满足，也会产生强烈的人际吸引，在人际交往中产生积极互动的作用。交往双方的相似和互补往往是同时存在的，只是在交往的不同层次上起着不同的主导作用。一般而言，销售员与普通客户的交往主要受双方相似因素的影响，尤其是受对某事物态度或观点的一致性的影响。这是因为销售员与普通客户的交往一般是以商品交换为基础的，交往双方需要在很多方面达成共识才能完成一次交易。而对于某些推销员来说，要好的朋友也是他们的客户，他们的交往不限于商品交换，还需要从对方身上获得更多情感、思想的交流，因而受互补因素的影响会更大一些。
在建立和巩固客户关系的过程中充分运用好人际吸引规律，对提高我们的推销效率是大有裨益的。销售人员可以按照上述的人际吸引规律，正确处理与顾客的人际关系，促进推销事业的发展。
是什么原因让你的客离开你呢？
没有他们，你的新事业从一开始就注定要走下坡路。
当一个顾客由于不满意而离你而去时，你失去的就不仅仅是一个顾客而已----你将切断与至少几十个潜在顾客和客户的联系，并有可能导致一个重大的损失以至于你的事业在刚刚走上轨道的时候就跌一大跤。
那么，是什么使得创业者们会承受这么大的损失呢？许多缺乏经验的创业者并没有意识到是什么致命的错误将他们的客户和潜在客户撵走。结果呢，他们被迫放弃自己的创业之梦也仅仅只是早晚的事了。所以，在开始之前，你一定要了解如何让你的顾客成为经常购买的回头客，或者做得更好，如何让他们成为你的终生顾客！多多思索！
你已经将你拥有的时间，金钱，而且最为重要的----自由作为赌注来开展个人事业了。然后，你将用什么来留住顾客呢？开创自己的事业难道会是一件容易的事么？想想，一旦你的生意开始，你得随时准备好为现金周转奔波，扛上一大堆琐碎和繁重的重担。
然而不管多么艰难，你都必须高昂着头保持微笑。人们只愿意同那些充满自信的人做生意。摆脱消极思想的恶性循环，集中精力在你的目标上，相信不管遭遇多少挫折你都能最终心想事成。你对自己坚定不移的信心也会同样使顾客对你的生意信心倍增。你怎么对你的顾客和潜在客户说你的竞争对手，他们也同样可以怎么说你。
当有人问你贵公司是如何在与X公司的激烈竞争中累计财富的，可以用这种方式回答：“X公司的产品的确很不错（或很有实力，）但允许我告诉您，为什么顾客选择了我们公司。”然后向你的潜在客户出示一些以往顾客满意的感谢信件等等。用这种方式，你不就轻而易举的将话题从竞争对手转移到你们的交易上来了么。
请你的老顾客对你大肆赞扬一番也未尝不可。一旦你懈怠下来，你就输定了。不要理所当然的认为顾客在你这儿购买产品，就会成为你的终生顾客。
什么才能吸引你的顾客成为回头客？
举个例子，如果你拥有一间咖啡屋，你可以举办一些经常性的促销活动，例如顾客购买了九杯咖啡，就能获赠一杯额外的。
所有的商家都会抓住顾客的特殊日子，如生日或周年纪念日，给顾客寄去贺卡庆祝，并提供某种免费服务或商品；另外在某段特定日期内将商品打折出售也是一种促销方法。经验法则：使顾客感到成为你的老客户是对他们有利的不要有了一点小成绩就不思进取，在市场飞速发展的今天，如果你不求发展，就只有关门大吉的份了。要不断自我教育，参加各种研讨会，阅读专业书籍和杂志以成为你所在行业的先锋。
你对你行业的了解和知识程度越深，顾客就会对你越有信心，从而使得你的公司成为消费者心目中的第一选择。
保持你支配自己的自由，不断从你和其他人所犯的错误中学习，并采取必要的措施避免它们再次发生。
你必将给你的事业带来长期的发展前景和利润。
谁才是你的客户？（对分公司销售论点）
你是一位销售经理，你认为你的职能何在？你认为销售经理的角色是什么？你是否认为自己是无所不知的？即使你是这种类型的，我想你也将回答 “不”。如果你正是此类的人话，我确信在你的销售阵营中，也极少有人是真心与你一同奋战。他们往往完成工作便万事大吉了，一但有更高的更厚的薪水出现时，我完全可以想象他们会头也不回地离你而去。
你是否觉得自己像一个“保姆”？只要你觉得是，那么很不幸你只好一直这样做下去了。与一位出色的销售经理共事将是一次令人终生难忘的经历。与一位不够格的销售经理共事也是一次令人终生难忘的经历——一次低劣到无法忘记的经历。这比一位偶尔抱怨的客户更糟，因为销售经理被认作是团队的支持者、指导者和激励者。如果销售经理做到这几点，那么我们就该想一想对于处在这一位置的人，什么才是最为必要的。而一些销售经理们往往忘记了这一点。他们忘记了他们真正的客户应该是——他们的销售员。
每个人最少都有两类直接的客户。销售员向外部客户提供产品或服务，依据的是价格。同时他们通过赚取利润向内部客户提供服务（如销售经理或公司），依据也是价格——薪水和佣金。从另外一个角度说，销售经理通过整个销售团队赚取利润向他的经理服务（如VP，大区销售经理、总裁等）。因此让我们设想一下。作为销售员，应向客户提供服务，因为客户使一切成为可能——他们将带来利润。作为销售经理，谁又将为你带来利润呢？谁以将使你可以向你的经理提供回报呢？是你的销售员。销售经理的角色与销售员之间有着惊人的相似之处。不幸的是，不知何故许多经理们却往往忽略“销售员正是我的客户”这一观点。也许是由于录用不力，或是来源于上司的压力，他们运用高压手腕使他们的下属学会“中规中矩”。他也许既想从销售员那里得到了短期回报，但同时又激励他们去发现更广阔的前景。有时，这就是销售经理所希望的，——但如果不是，他或她就该寻求另一种方式——通过服务于销售员来领导他们。
销售员不可能通过鞭策客户带来稳定的销售，也许他可能会接到定单，但无法再次获得它，即使获得了，也绝不可能永远持续下去。同样，如果销售经理没有关注销售员的需求，他或她也就无法获得一个巩固而忠诚的团队。
假如你的管理方式与此相近，你毋庸置疑拥有一个快乐、忠诚而高效的团队。假如你不是如此，你的业绩将是平庸的。当你有机会升迁时，请首先考虑用服务的心态去领导你的团队。
四川炬光印刷器材有限公司西南片
侯映良
202_-11-1日
第二篇：销售经理
遵义顺康汽车服务有限公司岗位说明书
职位名称：销售经理
汇报于：总经理
工作目标：
以销售任务目标，在总经理的指导下，协调公司相关资源，领导销售顾问和销售支持人员，完成汽车销售、增值业务目标任务。
主要工作职责：
1、负责主持销售部全面工作，完成公司下达的相关经营指标，包括但不限于整车、车贷、保险、精品等销售收入、利润、成本、费用控制等；
2、根据销售任务目标，制定公司年、季、月汽车销售计划及费用预算并负责实施；
3、基于销售计划，结合市场动态，制定并适时调整阶段性销售策略，协助市场部进行推广、展示、促销活动等营销活动；
4、制定、完善本部门各岗位职责、工作标准、相关管理制度，规范销售流程，对店面销售部员工进行人员管理；
5、负责销售部员工的绩效考核、人员规划、培训、指导、评价并参与招募、薪资评定等人力资源管理工作；
6、负责代购网络的建立及开发，建立长期良好合作关系；
7、负责销售部整体管理水平的提高及客户满意度的提高，关注客户回访、客户档案管理等工作；
8、根据要求组织相关人员参加的各类业务培训，并负责转训、培训结果的检查和培训人员的管理；
9、及时解决处理客户投诉，协调处理店内重大客户投诉；
10、完成总经理委派的与其他部门协调执行的工作以及其他临时性工作。
能力资格模式：
教育背景/任职资格：（包括学历要求、专业要求和专业任职要求等）
1、本科及以上学历；
2、汽车、市场营销、贸易、工商管理类相关专业；
工作经验要求：
5年及以上汽车行业销售经验，其中至少2年销售管理经验
一般技能：（英语能力或其它语言能力等）
□英语技能■电脑技能□其他
职位胜任能力要求：（请选择适用于该岗位最关键的三个能力）
□关注客户■结果导向■发挥影响□沟 通□自律敬业
□商业思维□寻求变化■领导团队□人员发展□学习能力
个性匹配度要求（性格特征如有要求）：
理性、周密、开朗
第三篇：销售经理
销售经理岗位职责
岗位职责：
1、销售团队的建设，管理好销售团队并配合市场销售总监完成公司下达的各项任务；
2、配合市场销售总监制定季度月度工作计划并实施；
3、帮助协助销售主管制定每月工作计划并监督落实；
4、做好新员工培训工作使其尽快上岗，并落实新员工每天学习计划与完成情况；
5、及时了解与掌握员工客户情况，助其成交；
6、负责带动销售部整体销售业绩，带动销售人员的积极性；
7、协调好销售部和公司各部门之间的关系，使之更有利于开展工作；
8、严格遵守公司各项规章制度，处处起到表率作用；
9、负责部门的日常管理工作及部门员工的管理、指导、培训及评估；
10、依据公司营销目标和市场需求，制定、季度、月度销售计划并组织实施；
11、主持销售部门日常工作事务，合理调配人力、物力等资源；
12、负责处理销售人员无权处理或无法解决的重大问题；
13、组织本部门员工配合市场销售总监开拓市场，开展促销和品牌宣传活动；
14、销售业绩的考察评估，寻求部门新的利润增长点 ；
15、对公司销售情况的及时汇总、汇报并提出合理建议；
16、销售人员的招募、选择、培训、考核、调配；
17、制定、参与或协助上层执行相关的政策和制度 ；
18、管理、监督、规范销售部日常7S标准(整理、整顿、清扫、清洁、素养、安全、节约)；
19、制定销售部提成方案：包括车辆、分期、保险、精品及二线员工提成方案，并报与总经理审核；
工作内容 ：
1、销售部早会（告知车源、政策、今天的工作安排），晚会（总结并简单做好明天安排）；
2、监督销售顾问的接待流程和交车流程；
3、检查销售顾问的回访情况；
4、定期与员工做好沟通工作，端正其心态（计划一个月至少两次）；
5、统计并分析销售顾问客户的意向车型，根据需求及时向有关部门提供需要的车源；
6、对销售顾问进行专业的培训及考核（包括汽车基础知识、接待流程、商务礼仪、六方位绕车、销售技巧等）；
7． 营销范围的把握与市场现状调查，搜集竞争者情报，进行科学而有效的营销分析；
8、销售目标与定额的设订和管理；（包括车辆销售、分期、保险、精品等）；
9、意向客户的统计、分析；
10、不定期进行促销活动的策划；
11、每周、月、季度、销售总结及汇报；
12、及时处理销售顾问解决不了的问题（包括公司客户遗留问题）；
13、对销售顾问进行合理的排班（接客户、接电话、打扫卫生、用餐及上下班值班等）；
14、监督检查销售部的仪容仪表和行为规范；
15、对展厅现有的各种登记本数据进行分析（来店、来电、试乘试驾、车展等）；
16、制定相应的激励员工政策；
17、通过与顾客的会面或电话访问，了解销售顾问是否按流程执行工作，且提供的服务是否令顾客完全满意；
第四篇：销售经理
万科招聘销售经理面试的问题
1.对于任何一个区域性的房地产市场,你应该从那些方面了解信息?
2.对于一个纯商业项目,应该从哪些方面把握?
3.对于一个纯住宅项目,应该从哪些方面把握?
4.作为一位销售经理,你的销售执行方案应该从哪几个方面去阐述?
5.你怎样开展你的销售培训工作?
6.你是怎么样看待销售团队的?
1、对于任何一个区域性的房地产市场,你应该从那些方面了解信息?请参考我的做法： 踩盘，到底踩什么？怎么踩？的确，正如有的朋友所说，踩盘到底踩什么？
经济环境、社会发展、地域延承、楼市动态„„网络上应有尽有；价格、档次、物业形态等，走几家访几家也都能总结出来。
那么，现在调盘的作用与所要了解的问题获取的渠道非常多，也非常广泛，我们在谈论或实施调盘工作中，重点还能在哪里得到突破？
这是现在应该说是最为关心的问题。
调盘的作用与意义不多说，相信大家比谁都明白，一个项目的定位是否成功、是否准确，可以说都在初始的调盘研究中产生与定义。
调盘，可以说我接触的不少，这也是我非常喜欢干的一项工作。
有人不仅要说，一共公司的老总亲自出去调盘，不免“无事可做”云云。
其实，这也是没有办法，试想，谁愿意风吹日晒地在外面东跑西颠的，毕竟有些初入行的后生们掌握不了真实的东西，也毕竟最后的策划方案由我最后完成，那么，这最关键的一个环节必须我亲自掌握、去摸底。至于他们，**们自己力所能及的吧，毕竟有的工作还是要靠悟性，猛力提携有时也是不管用的。
只说我最近几天在辽宁阜新市的调盘工作吧。
阜新市，这是我第一次踏上这片土地，上午由济南乘坐火车由于晚点至到深夜零点左右才摇晃到阜新。再此之前，就开始了与同车乘客“套近乎”。
事情也凑巧，我的车票是下铺，在上铺有一个年纪比较大、腿脚不算利索的老汉，上上下下的已不在是享受了。据他给别人打电话的时候我留意到他是阜新当地人，去上海探亲回来（列车是由上海始发终到阜新的）。我便主动将我的下铺与他调换，我到上铺去“憋屈”。他那个感激呀，毕竟是东北人吗，喜形于色。这样，我们彼此便有了“对话”的机会。虽然是我与他调换了铺位，但是我没有上去，始终做在车厢一侧的备用坐位上，他斜躺在下铺，我们开始“对话”了。来的时候我也知道阜新是全国比较有名的煤矿产区，有一个亚洲最大的露天煤矿就在阜新，我以此为话题，展开询问。那位老者首先是肯定我的说法，然后是细细讲了起来：什么八大煤矿奄奄一息了；什么矿区开采基本瘫痪了；什么早被人们把煤层挖空了；什么从日本人就开始疯狂挖掘；什么现在仅剩下三个煤矿惨淡经营„„等等等等，讲得非常实在，煤矿产业算是基本枯竭了，引申到下岗的人遍地都是，生活不是很富裕，平均人收入还不足一千元。又牵扯到原先开矿的小矿主们多么有钱、花天酒地，一幅对有钱人深恶痛觉的样子。两极分化很明显，仇富心态很严重„„
第一次对最普通的百姓进行该城市状况的感性了解，效果还是不错的。
转天，从宾馆出来，我没有急于到项目地去考察，而是叫上一辆出租车，目的地就是告诉司机围着城市慢慢转一圈。
司机很纳闷，我告诉他又不少给你钱你怕什么之后，他才在阜新最繁华的几条大道给我“兜圈子”。我先给司机递上一支烟“拉关系”，然后开始对司机进行“即兴采访”，了解当地的房地产情况，哪的房子最好、哪的房子最贵；哪的房子最便宜、哪的房子卖不动„„司机那个热心呀，看来他对整个阜新的房地产了解的相当深刻。当我明确告诉他“我是搞房地产”的之后，他开始有意拉着我在所有的新开发的楼盘之间“转悠”，一路走一路讲，这是谁开发的，开发商口碑怎么样？销售怎么样？价格怎么样？等等，一连串转悠了一上午，并透漏出阜新百姓购房的最大秘密，就是非常注重“学区”的位置。譬如司机告诉我，城郊结合部是最没有人气的地方，反倒卖的更高、更好，为什么？就是因为那里有一个阜新市的知名学府——市一中。整个阜新对学区的选择、重视程度纷纷提升了部分物业的软性价值。好了，转悠的差不多了，车费将近60元，不过还是很高兴的。
接下来走访的是饭店。
开吃饭饭了。吃饭等餐的时候，看到饭店服务员不是很忙，便也开始套近乎起来，了解当地的消费水平，饭店的价位。由于我生性幽默诙谐，与服务员很快建立了无话不说的氛围。介绍当地百姓举家来消费的机会不是很多、介绍经常光顾的客人都是朋友小宴、介绍当地休闲娱乐环境不是很繁荣等等，那么，民生状况算是有了一个初步的认识。
因为累了，下午躺在宾馆里休息，并整理一天来包括火车上的采访记录，加上自己的理解形成文字。然后看电视，专门选择当地的几个频道，随意看，汲取有价值的东西并印证一些采访过的东西。由于我住的宾馆是市中心的广场边上，在晚上，广场上围聚了许多浓状扮相的人，跳舞的、扭大秧歌的、敲锣打鼓的„„很热闹。我进入广场，看着这些自娱自乐的人们，无意中发现广场中心有一个巨大的石头，我走过去看了看介绍，才知道阜新又是中国的玛瑙之乡，那块石头重达66吨，是中国目前发现最大的整块玛瑙石。没带相机，我灵机一动，花钱照快照，跟那些照相的老姐姐们坐在长条椅子上，因为没事晚上休闲，又加上我花钱照相了，业务不忙，又开始攀谈起来，从石头到采地，从质量到价格，从文化到一年一度的五一玛瑙节，了解个够„„
几天来，我一直在市里转悠，找感觉。
看商业的消费气氛；
看主要街道的人流；
看夜晚人们的休闲状况；
看超市的购买力；
看农贸市场的生活消费水平；
看各种标牌的汽车档次；
并且寻找一切机会与当地人沟通；
并且亲自到玛瑙城去购物、采风；
大街小巷拼命地溜„„
晚上打开电脑特意搜寻„„
最后临走的时候，用一个小时才看看项目的基地情况，顺便在周围几个盘调研一下。
阜新的调研就这样结束了。整整四天半，实际上是用半天的时间“干正事”，其余的四天都是“玩”。
为此，我总结出一套经验，调盘，如果单纯围绕着“盘”来做文章，或许所得到的价值还没有网上的多，关键是如何得到“你看不到、体会不到”的东西，许多年来，我从开始了解当地文化入手，主要调盘的的精力放在“交流”、“走访”、“观摩”、“体验”与“闲逛”上，当掌握或基本了解了当地特有的信息之后，在你的心目中或隐或现地浮现出一丝丝感觉的时候，这个时候利用少许时间去“干正事”，考察地形、研究几个楼盘就足够了。
一点经验，希望更够对朋友们有所参考的价值。
一般的调研内容无非是：
1、政府机构，收集宏观数据
2、基地资源及周边环境调研
3、竞争市场楼盘调研
这样的调研，虽然数据上很详实。但如果对于外地项目，就会流于表面，缺乏对消费者深刻把握。
调研是件基础的事件，但要想深入的做好确实不易。
2、对于一个纯商业项目,应该从哪些方面把握?——关注商业地产销售的两个核心问题 地产与商业的结合，使得房地产开发商因开发成本的小幅提高而导致销售利润的成倍增长变得极为可能，关键在于开发商是否能将“物超所值”的产品卖出去。使用功能的转移带来了价值的提升，然而销售利润的增长也同样面临着销售成本的难以控制，那么解决商业地产销售的两个核心问题——产品推广与销售人员管理将有助于开发商找到“开源与节流”的重点。产品推广：
我们经常可以看到某某楼盘铺天盖地的报纸广告、电视宣传、户外看板，满眼的“MALL”、“一铺旺三代”，而其售楼处却是门庭冷落，很显然广告没有实现预期的效果，归根结底，是其没有明确产品推广的最终目的是什么？产品推广的目的不是让投资者对产品有一个较全面、深刻的认识，庞杂的广告宣传、多样的媒体通路、昂贵的广告成本、“疲劳”的消费者视听使得这一想法变得极其幼稚；也不是激发投资者的购买欲望，因为大多数投资者的购买心理并不是在看到广告时形成的；更不能促成购买行为，在绝对的买方市场，那简直是天方夜谈。产品推广的目的是向所有有可能产生投资行为的人群传达投资信息，介绍产品的关键信息，例如开发商、管理商、地理位置、业态优势、价格优惠措施等等，最终目的是激发起潜在投资人群想进一步了解产品的欲望，即来到售楼处进一步咨询，那么推广的标准和原则也伴随着产品推广的目的而形成了。售楼处是产品销售的唯一场所，投资者一旦进入售楼处，那么相对于每位客户，产品销售便进入了可操控阶段，商铺销售便成为了可能。销售人员管理：
客户一旦进入了售楼处，便为销售人员提供了一个展现自身才能的舞台。商铺销售的过程是销售人员对投资者从进入售楼处开始到签定合同为止的一个动态把握的过程，这个过程把握的好与坏，直接决定了销售实现的可能性有多大，而且我们更应该注意到，因销售人员个体素质、能力的不均衡，这个过程也绝不是某一个销售人员的单独操作行为，而应该是整个销售团队包括柜台之间相互配合的过程，这样才能最大限度的减少客户流失量，发挥整体优势。正如管理是一个非常宏观的概念一样，对销售人员的管理也绝不能只停留在规章制度的遵守、销售技巧的培训等基本层面上。作为商业地产项目，销售人员对于商业专业知识的理解程度将直接影响其对客户的说辞，进而影响客户对于项目未来远景的认知，所以使销售人员加深对宏观商业知识的理解以及涉及到项目本身的商业专业知识、理论及其延展的认识是至关重要的。
此外，销售团队良好的精神面貌、和谐的竞争氛围、整体的销售配合也是影响销售的重要因素。管理学中在关于“领导”的问题上，是要尽量避免“近亲繁殖现象”的，而对销售人员的领导则恰恰需要适度的“近亲繁殖”，正因为经验会使思维僵化，而“僵化的团队思维”则有利于使整个销售团队内部的配合发挥到极至。与其说销售人员在做销售，不如说专案经理在做销售，对销售人员管理的过程是也是一个把销售人员变成专案经理的过程。
3、对于一个纯住宅项目,应该从哪些方面把握?
首先得市场调查，所谓“知己知彼，百战不殆”。认清了市场周边环境、消费水平，再对自身有个详细客观的认识，做出ＳＷＯＴ分析；
其次就是定位了。项目产品卖给哪种消费能力的人？他们有什么特征？产品的价格定在什么
水平上？当地人们接受的户型及其面积是多少？总之，在设计户型前应该了解客户群的需求，价格要让消费者接受，才有可能进行下一步；
第三：确定推广方式。产品设计出来后，整体的形象应该也出来了，接着就是坚持此风格进行推广了。
应了解当地的消费群乐于接受哪种宣传方式？主流媒体是哪些？现场包装等完善。最后：制定销售策略及计划
4.作为一位销售经理,你的销售执行方案应该从哪几个方面去阐述?
步骤
一、制定总战略
向开发商汇报项目整体营销推广方案，经双方商榷制定营销总战略。
步骤
二、人员组织工作
1.成立工作小组，确立工作方式；
2.销售经理和主管招聘；
3.销售经理和主管到岗，开展销售准备工作；
4.销售人员招聘，筛选定员；
5.销售人员培训。由销售主管负责培训，整体达到上岗要求；
6.财务、合同人员到岗；
7.配合人员到岗。清洁人员2名、保安4名、水电工1名。
步骤
三、售楼处、示范单位建设工作
1.暂定内部认购、开盘时间，用于以下工作参照时间；
2.装修公司考察及确定；
3.装修公司招标评审；
4.装修方案修改；
5.装修方案确定；
6.售楼处物料清单制定；
7.售楼处施工；
8.售楼处外包装；
9.围墙包装；
10.展板、喷绘等；
11.售楼处家具、物料的购买；
12.售楼处验收；
13.电话到位（来电显示电话）；
14.项目模型到位。
步骤
四、广场园林
1.园林规划设计；
2.园林公司招标；
3.招标评审；
4.园林施工。
步骤
五、广告宣传
1.广告公司筛选与确定。可由同致行推荐，发展商确定；
2.楼盘VI导示系统设计及确定；
3.开盘系列广告方案设计及其费用预算；
4.广告设计与审查（包括方案与时间的吻合效应）；
5.插页设计印刷；
6.楼书设计。由广告公司设计，同致行监控；
7.楼书设计。由广告公司设计，同致行监控；
8.楼书印刷；
9.户外导视、区域包装方案设计与实施（围墙、灯标旗、灯箱、路牌等）；
10.看楼专车包装到位（与报纸广告审批同时进行）；
11.其他媒体接洽（DM直邮、车身广告等）；
12.开盘阶段广告方案细化；
13.其他外送资料印刷、定购（手袋、礼品、海报、请柬等）；
步骤
六、销售准备工作
1.预售许可证；
2.按揭银行确定；
3.销售培训资料，由同致行负责提供；
4.价目表、推盘计划审查，由同致提出，发展商决策；
5.财务管理办法；
6.付款方式与认购须知，由同致提出，发展商决策；
7.认购书准备，由同致提出，发展商决策；
8.物管资料准备，由发展商提出；
9.销售管理制度（岗位职责、管理制度），与发展商共同商榷。
10.项目简介与100问，由销售主任准备；
11.销售人员考核，由同致行执行；
12.销售人员服装、名片，由同致行准备；
13.销售控制表制定，由同致行负责；
14.客户登记表，由同致行准备；
15.前期客户取系，由同致行准备；
16.销售控制计划，由同致行准备；
17.正式买卖合同，由发展商拟订；
18.物业管理公司确定，由开发商选定。
步骤
七、开盘典礼工作
1.开盘方案确定，由同致指导广告公司出方案；
2.选定礼仪公司，广告公司推荐；
3.开盘仪式内容与程序细化，由礼仪公司提建议；
4.开盘场地包装，由礼仪公司准备；
5.临时泊车位规划，由发展商确定并协调政府相关部门；
6.邀请嘉宾，由发展商拟定名单；
7.与媒体互动。与媒体协调配合，与广告软文写作配合；
8.物料筹备（场地包装、服装、音响、请柬、礼品等）；
步骤
八、促销
n1.促销方案制定。同致行设计方案，发展商决策；
n2.礼品定购。发展商负责、同致配合；
n3.促销客户联络，由同致行联系。
5.你怎样开展你的销售培训工作?
房地产营销就是营销人员通过一定的方式（如广告、活动等）将房地产产品及其相关信息介绍给客户，使客户对产品或企业形成认知，并促使其产生购买决定的过程。从广义上讲，房
地产营销包含了两方面心理过程：其一是消费者对欲购产品的预期信息（包括对欲购产品的功能、结构、环境等方面的需求信息）在营销人员头脑中的反映，即需求方信息对供给方心理的影响；其二是营销人员发布的房地产产品信息及与之相关的信息在消费者（在广告心理学中称为“目标受众”）头脑中的反映，即供给方信息对需求方心理的影响。这两方面是相互影响、相互作用的过程：一方面，消费者的消费心理直接决定到消费者的购买行为，影响到房地产销售；另一方面，营销人员的心理决定营销策略的制定，营销过程中的相关信息影响到消费者购买行为决策。从本质上讲，这种相互作用的心理过程实质上是供求双方追求信息不对称的过程，当双方的心理沟通最彻底时，双方知晓的信息越趋于对称，交易的阻力也趋于最小。
传统的房地产营销理念将营销活动仅仅简单地理解为将制成品推销出去，这种理念已明显不适应时代变化的要求，因为，传统的房地产营销理念是在供给短缺的情况下产生的，在这种情况下，对房地产的需求仅仅停留在最原始、最基本的功能（如住宅的居住功能）上，同时，房地产流通受到限制，房地产市场处于卖方市场，产品只愁生产，不愁销售，因此，导致了被动营销理念的形成和对营销概念简单、生硬地理解。但随着时代的变化，房地产已告别短缺时代，房地产市场已开始迈入买方市场，消费者成为市场的主导力量，只有适应消费者的产品和被消费者接受的品牌，才能适应市场，受到青睐。因此，在现代化的房地产营销理念中，已将房地产营销思想贯穿到了房地产的设计、生产、销售、售后服务等各个环节，或者说房地产再生产过程的各个环节都是围绕着房地产营销来展开。从交易行为来看，购买者（或消费者）是交易中不可缺少的一方，开发商要实现交换价值，就必须为消费者提供适应其需要的使用价值，因此，房地产营销只有围绕消费者信息展开，才能使营销发挥作用，取得效益，而在消费者信息中最为重要的就是消费者心理方面的信息。
通过行思心理的培训，房产销售人可以达到如下效果：
1、把握消费者心理信息分析。这一工作要摸清消费者喜欢什么样的产品，具有哪些消费习惯，消费者有怎样的审美观念，对产品有哪些特别的要求等，然后根据消费心理合理地进行推销。
2、要善于从众多消费者多样性的消费心理中提炼具有共性的心理特点，准确地进行客户定位。我们知道消费者心理需要各种各样，消费者购买决定受多种心理的共同影响，但是在某一层次的消费者中还是存在着带有共性的消费特点，如何把这些带有共性的心理提炼出来，营销人员才能准确地把准潜在的消费群体，实施客户定位。
3、通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定。我们知道消费者心理可以受到营销信息的影响，因此，房地产营销人员科学地运用一些心理营销技巧，同样可以与消费者形成心灵共鸣，促成交易。
售楼人员的良好素质是实现楼盘销售的重要条件，顾客产生购买多半是基于心理需要，所以，对售楼人员进行系统楼盘消费心理学培训是十分必要的。
6.你是怎么样看待销售团队的?
销售是企业的生命线，因此老板一般都把最得力的干将放在销售老总的位置上。销售部门每天拼命工作，但是总赶不上公司订下的销售目标；不管多努力培训销售人员，他们的工作态度老改不好。要塑造一支顶尖的团队，作为领导者，必须具备卓越的远见、不安于现状以及破除成规三种素质，这是非常重要的。三国刘备什么优势都没有，最后却能三分天下，靠的就是‘得人心者得天下’。”因此，领导者必须多用心聆听下属意见，与下属多沟通，明白其所需，并作出调配。那么应该站在营业员的立场去想,为他们着想，调动起积极性,从思想上去激励，焕发出他们对工作的热情。
第五篇：销售经理
Ye
不经意间，200＊年已悄然离去。时间的步伐带走了这一年的忙碌、烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。200＊年项目业绩
从元月至12月末的十二个月里，销售业绩并不理想，＊＊＊共销售住房80套，车库及储藏间57间，累计合同金额15637000元，已结代理费金额计仅218899元整。
200＊年工作小结
元月份忙于总结、报表的核算工作；2月份接到公司新工作安排，做工作计划并准备9号楼的交房工作；3、4、5月份进行9号、12号楼的交房工作，并与策划部刘老师沟通项目尾房的销售方案，针对锦绣江南的尾房及未售出的车库、储藏间我也提出过自己的一些想法，在取得开发商同意后，6、7月份锦绣江南分别举办了“南昌县小学生书画比赛”和“南昌县中学生作文大赛”，在县教育局的协助下，希望通过开展各项活动提高中磊房产的美誉度，充实锦绣江南的文化内涵，当然最终目的还是为销售起推波助澜的作用，遗憾的是在销售方面并没有实现预想中的效果，但值得欣慰的是活动本身还是受到了业主及社会各界的肯定。8、9月份接到公司的调令，在整理锦绣江南收盘资料的同时，将接手碧水华庭的销售工作。当我听说这个消息时真是欣喜若狂，初进公司就是维多利亚华庭招聘销售人员，第一个接触的项目也是维多利亚华庭，而在公司的整体考虑后我却被分配到锦绣江南。没能留在维多利亚华庭做销售一直是我心中的遗憾，现在我终于能在维多利亚华庭的续篇——碧水华庭项目工作，我觉得公司给我一个圆梦的机会，那段时间我是心是飞扬的，多么令人不愉快的人，在我眼中都会变得亲切起来；为了能在规定时间内将锦绣江南的收盘账目整理出来，我放弃休假，甚至通宵工作，可收盘的计划在开发商的坚持下还是无疾而终。10月份我游走在碧水华庭和锦绣江南之间：维多利亚华庭的尾房销售、碧水华庭的客户积累、锦绣江南的二期交付……我竭尽全力做好两边的工作，虽然辛苦但我觉得一切都那么令人愉快。我不知道该说意想不到，还是该说意料之中，碧水华庭项目另换他人的变化令我从峰顶跌到谷底，总之我花了许多时间来调整自己的状态，来接受这个事实。
11、12月份持续尾房销售工作，培训员工，与开发商协商收盘，解决客户投诉。
XX年工作中存在的问题
1、锦绣江南一期产权证办理时间过长，延迟发放，致使业主不满；
2、二期虽已提前交付，但部分业主因房屋质量问题一直拖延至今，与工程部的协调虽然很好，可就是接受反映不解决问题；
3、年底的代理费拖欠情况严重；
4、销售人员培训（专业知识、销售技巧和现场应变）不够到位；
5、销售人员调动、更换过于频繁，对公司和销售人员双方都不利；
在与开发商的沟通中存在不足，出现问题没能及时找开发商协商解决，尤其是与李总沟通较少，以致造成一度关系紧张。XX年工作计划
新年的确有新的气象，公司在莲塘的商业项目——星云娱乐城，正在紧锣密鼓进行进场前的准备工作，我也在岁末年初之际接到了这个新的任务。因为前期一直是策划先行，而开发商也在先入为主的观点下更为信任策划师杨华；这在我介入该项目时遇到了些许的麻烦，不过我相信通过我的真诚沟通将会改善这种状况。
新年计划：
1、希望锦绣江南能顺利收盘并结清账目。
2、收集星云娱乐城的数据，为星云娱乐城培训销售人员，在新年期间做好星云娱乐城的客户积累、分析工作。
3、参与项目策划，在星云娱乐城这个项目打个漂亮的翻身仗。
4、争取能在今年通过经纪人执业资格考试。
新的一年已来临，我又投入新一轮的紧张工作，其中有与同行的竞争、与同事的竞争，更有与自己的竞争。希望202_年能够圆满结束锦绣江南销售的工作，202_年成为新项目的经理，为公司创造更多的财富。
售楼中心销售经理个人总结
售楼销售工作如逆水行舟,不进则退。紧张繁忙的一年即将过去,新的挑衅又在眼前。沉思回想,这一年我作为销售本部经理,在公司领导的指导下和同事的合作中,我积累了更多的实践经验,学习到了更多理论知识,同时,也在工作中发明了自身的一些不足。这是充实的一年,具体的工作总结如下。
一、本部销售事迹统计及分析:
(一)事迹统计:
**年公司履行目标义务制,每个部门、每个人都在年初签定了相关义务书。今年本部的销售指标是1-5期(含**园)必达目标4400万元,争取目标4700万元,考核时间202_年1月—202_年12月。
根据202_年1月—12月27日统计,本部共实现销售额4304万元,其中1-5期实现销售额3632万元,**园实现销售额672万元。
事迹分析:
由事迹统计可见,1至7月份,销售本部的事迹总额和在公司总事迹中所占比率都保持在很理想的程度上。而由8月份至年底,则有必定程度的下滑。下面就正反两方面来对此进行分析。
1、影响本部事迹的正面因素:
①上半年以3期门面销售为主力,市场反应良好。截至202_年6月,三期门面已清盘。
②宣传和一线销售有效沟通,拿出一系列合理化计划并得以实行。这包含:
A.一期*****的10套,采用“比同区域房价每平方米低300元”的宣传策略(已清盘);
B.三期小户型“小户型精装修”运动;
C.四期***花园车库及门面,首次采用“分类广告”的情势,达到明显效果;
D.六期“青年人购房月:首付二万月供一元”运动;
E.五期“公务员购房月:买四房送8888”运动;
F.装饰建材大市场,8万—12万“零风险”产权商铺。
③销售履行目标义务制,使目标逐级分解。销售人员不再仅关心完成每月的既定任务,而且还要时刻重视自己任务的完成情况,能够主动调剂,有效的进步了工作效率。
④公司所供给的销售人员保底薪,进步一线人员提成比例以及对老客户带新客户给予嘉奖的“经济”手段,极大的调动了销售人员和客户的积极性,也是促成事迹的重要因素之一。
⑤成立售后服务部,专门负责招待解决前期产品遗留问题。一方面提升了公司的服务品德,另一方面,更重要的是细化了分工,使销售人员从遗留问题中摆脱出来,能够专注于发明新事迹。
2、影响本部事迹的负面因素:
①国家宏观政策使购置客户群体产生变更,7月开端,客户量急剧减少。
②公司房价高过区域蒙受范畴。
③房源决定客源,客户群体产生转变,销售人员的心态存在波动,业务程度有待进步。
④前期产品遗留问题较多,无法产生“连锁效应”发掘老客户资源。
⑤本部资源分流,这也是造成本部事迹在公司总事迹中所占比率下滑的重要原因。
A.市区售楼部在市区、现场都有设点。本部所谓的“地理优势”已经微乎其微。
B.在本部以外增设了另2个售楼部,分辨在“**园”、“***园”的现场。于是本部不仅在市区无销售点,而且本来的**市场资源也被分流。
二、团队的建设事迹及总结:
(一)本部团队建设事迹:
1、通过事迹的优越劣汰,留批业务程度较高的销售人员。目前,本部有售楼人员:***、***、**、**、***等五人。其中202_年目标达850万以上的优秀售楼人员有2人:***、***。
2、本部销使从无到有。目前比较稳固的销使有5名,周六周日兼职销使5名。
3、销售人员的工作能动性加强。具体体现在主动追击客户等方面。
4、团队的履行力有所加强,合理的计划一经采用马上就能得到实行。(二)团队建设总结:
1、采用每日早会、晚会的方法,准确把握销售人员每人每日的客户情况。
2、汇凑集体聪慧,充分调动本部人员的积极21[1][2]
202_年房地产销售工作总结性。每周拟定目标房源,针对目标房源提出销售措施,并将计划与策划部商讨履行,进步了计划的可行性,也加强了销售人员的工作能动性。
3、在客户减少的情况下,转变坐销模式,组织部门人员走出售楼部,到各大单位及写字楼上门访问客户。
4、治理实践中,应用建立部门销售明星等手段,不断地进步销售人员工作危机感和使命感,从而使得销售人员的主动性不断加强。销售如逆水行舟,不进则退,“居安思危”的心理利于工作主动性和工作实效的提升。
三、存在的问题及建议:(一)销售治理电子化
销售治理需要大批数据的支撑,就相当于打靶需要有望远镜帮助看靶心一样。每次放枪,都应当检讨成果,以便于不断调剂而尽量达到最高目标正确度。
然而目前公司的销售数据治理还靠秘书用纸、笔来统计,没有实现电子化。销售数据与财务部门的回款也只能一个月一对接。效率低下,劳命伤财,容错率也极低。
我认为正确地治理应当是每半个月,财务部门应当向销售部门供给详尽的数据,帮助销售治理的判定和调剂。同时,应当配备相应的治理程序,www.teniu.cc能让销售秘书方便的将客户资源及时输入电脑,这不仅能极大的进步现时工作效率,也能作为公司的储备资料,便于今后各期项目资源共享,有利于发掘老客户资源。
(二)销售团队的精简化 随着公司项目标增多,销售队伍也越来越宏大,销售部编制最高峰达到了42人。而我们平均每月1000万的销售额是否与这样的团队相适应呢?从销售成本方面考虑,我认为在不影响销售的基础上我们的队伍需要有效整合。
(三)销售产品改良化
公司1-5期项目,有些产品面积过大,总价过高,还有些产品尚不具备销售条件,这些产品要在202_年进行销售就必须进行产品改良,或采用一些有效的促销手段。具体有:(1)××街11-22号小户型:12套,平均每套60多平方米,140多万元销售额。目前没有高低楼梯、没有进户门、没有高低水、没有隔墙,无法销售。
(2)公司11层主楼住宅:31套,平均每套170多平方米,1200多万元销售额。目前问题是没有小区,面积过大,房型不规范,总价过高,无法销售。
(3)一期建材大市场主楼门面:1套,996平方米,620多万元销售额。目前问题是单套门面总价达到600多万,这样的客户群极少,已待售2年还未售出。建议公司将其分割为专业市场铺面销售,或先对外招租,以租带售。
(4)**园复式楼:59套,平均每套220多平方米,2300多万元销售额。目前问题是面积过大,销售部建议将其改革为:露台复式楼或改为两层进行销售。由于涉及产权、工程造价等问题,因此202_年一直没进行改革。假如计划通过,202_年进行销售,则需加快改革进度。
以上是我对202_工作的总结。面对年即将来临的机会与挑衅,我会更加努力的投入到工作中,更好的负起自身的职责,加强理论学习,勇于实践,使自己的业务程度,治理程度全面进步,为公司发展奉献自身全部的能量。用发展、用效益往返报公司,实现自身的人生价值.
