第一篇：企业为员工购汽车如何进行税务处理

企业为员工购汽车如何进行税务处理?

近年来，企业出资为员工个人购车、企业租赁员工车辆用于公务、企业奖励股东与员工车辆、企业为员工报销或补贴个人车辆相关费用等现象呈上升趋势。企业购车、用车的形式不同，税务处理的方式也不同。­

1.个人独资企业、合伙企业为个人投资者购车。《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）规定，个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目缴纳个人所得税。­

2.其他企业为个人投资者购车。涉及个人所得税、企业所得税两个税种。对于个人所得税，财税〔2003〕158号规定，对投资者取得的所得视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”缴纳个人所得税，并允许合理减除部分所得。对于企业所得税，《国家税务总局关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函〔2005〕364号）规定，企业为股东个人购买的车辆，不属于企业资产，折旧费用不允许在企业所得税前扣除。­

1.个人所得税。企业为非股东雇员购车，员工应将取得的所得计入个人的“工资、薪金所得”缴纳个人所得税。《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业以实物向雇员提供福利如何计证个人所得税问题的通知》（国税发〔1995〕115号）规定，企业为符合一定条件的雇员购买车辆，车辆发票均填写雇员姓名，并商定该雇员在企业工作达到一定年限，该汽车的所有权完全归雇员个人所有。个人取得实物所得应在取得实物的当月，按照有关凭证上注明的价格并入其工资、薪金所得征税，可按企业法规取得该财产所有权需达到的工作年限内（高于5年的按5年计算）平均分月计入工资、薪金所得缴纳个人所得税。­

2.企业所得税。企业为非股东雇员购车，因汽车所有权不属于公司，不得在企业所得税前扣除折旧，车辆发生的各项费用也不得在所得税前列支。­

企业租用个人车辆并支付给员工租金等费用，属于租赁行为。企业发生的租赁费用可凭有效凭证在企业所得税前扣除，而在租赁期间所发生的用车相关费用及由此而产生的个人所得税需分别情况处理。­

（一）企业与个人未签订租赁合同而支付给员工的所得，企业租金费用不允许在企业所得税前列支，员工所得须按“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。­

（二）企业与个人签订了租赁合同，企业与个人应进行如下处理。­

1.依据《营业税税目注释（试行稿）》及《个人所得税法》中有关规定，员工应就其取得的租赁收入分别按“服务业———租赁”缴纳营业税和“财产租赁所得”缴纳个人所得税。­

2.对于企业所得税，各地规定不尽相同。如江苏省国家税务局《关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国税发〔2004〕097号）规定，私车公用发生的费用应凭真实、合理、合法凭据，准予税前扣除，对应由个人承担的车辆购置税、折旧费以及保险费等不得税前扣除。从以上规定可以看出，在对待租赁个人车辆所发生的费用是否允许企业所得税前扣除时，企业须与个人签订租赁合同，折旧费用均不允许企业所得税前扣除，车辆发生费用需取得真实、合法、有效的凭证方允许企业所得税前扣除。­

企业在经营中无法提供公务交通，员工用个人车辆为公司服务，公司以发放现金或者凭发票报销的方式支付个人负担其公务相关的费用。­

1.企业所得税：《国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复》（国税函〔2007〕305号）规定，企事业单位公务用车制度改革后，在规定的标准内，为员工报销的油料费、过路费、停车费、洗车费、修理费、保险费等相关费用，以及以现金或实物形式发放的交通补贴，均属于企事业单位的工资、薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照现行的计税工资标准进行税前扣除。­

2.个人所得税：国税函〔2007〕305号规定，因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均应视为个人取得公务用车补贴收入，按“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。个人因公务用车和通信制度改革而取得的公务用车、通信补贴收入，扣一定标准的公务费用后，按照工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。按月发放的，并入当月工资、薪金所得缴纳个人所得税；不按月发放的，分解所属月份并与该月份工资、薪金所得合并后缴纳个人所得税。­

企业为员工购车，可以以公司的名义购车，作为公司的办公用车，但可明确某员工使用（有使用权但没有所有权），这样既可以将车辆计入固定资产计提折旧，也可以在企业所得税前列支因使用汽车而发生的耗油费、过路费、停车费、洗车费、修理费、保险费等相关费用，企业可因此减少应纳企业所得税额，同时个人也无需为此缴纳个人所得税。此外，企业还可与员工约定，如果员工为企业服务年限达到一定标准后，可将该车按折旧后余值出售给个人，这样既达到了激励员工的目的，又节省了企业与个人的税收支出。

第二篇：企业为员工购车如何进行税务处理

企业为员工购车如何进行税务处理

近年来，企业出资为员工个人购车、企业租赁员工车辆用于公务、企业奖励股东与员工车辆、企业为员工报销或补贴个人车辆相关费用等现象呈上升趋势。企业购车、用车的形式不同，税务处理的方式也不同。

一、企业为股东个人购车。

企业为股东购车，税务处理实务中要视企业的经济类型分别进行处理：

1.个人独资企业、合伙企业为个人投资者购车。《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）规定，个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目缴纳个人所得税。

2.其他企业为个人投资者购车。涉及个人所得税、企业所得税两个税种。对于个人所得税，财税〔2003〕158号规定，对投资者取得的所得视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”缴纳个人所得税，并允许合理减除部分所得。对于企业所得税，《国家税务总局关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函〔2005〕364号）规定，企业为股东个人购买的车辆，不属于企业资产，折旧费用不允许在企业所得税前扣除。

二、企业为非股东雇员购车。

1.个人所得税。企业为非股东雇员购车，员工应将取得的所得计入个人的“工资、薪金所得”缴纳个人所得税。《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业以实物向雇员提供福利如何计证个人所得税问题的通知》（国税发〔1995〕115号）规定，企业为符合一定条件的雇员购买车辆，车辆发票均填写雇员姓名，并商定该雇员在企业工作达到一定年限，该汽车的所有权完全归雇员个人所有。个人取得实物所得应在取得实物的当月，按照有关凭证上注明的价格并入其工资、薪金所得征税，可按企业法规取得该财产所有权需达到的工作年限内（高于5年的按5年计算）平均分月计入工资、薪金所得缴纳个人所得税。

2.企业所得税。企业为非股东雇员购车，因汽车所有权不属于公司，不得在企业所得税前扣除折旧，车辆发生的各项费用也不得在所得税前列支。

三、企业租用个人车辆。

企业租用个人车辆并支付给员工租金等费用，属于租赁行为。企业发生的租赁费用可凭有效凭证在企业所得税前扣除，而在租赁期间所发生的用车相关费用及由此而产生的个人所得税需分别情况处理。

（一）企业与个人未签订租赁合同而支付给员工的所得，企业租金费用不允许在企业所得税前列支，员工所得须按“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。

（二）企业与个人签订了租赁合同，企业与个人应进行如下处理。

1.依据《营业税税目注释（试行稿）》及《个人所得税法》中有关规定，员工应就其取得的租赁收入分别按“服务业———租赁”缴纳营业税和“财产租赁所得”缴纳个人所得税。

2.对于企业所得税，各地规定不尽相同。如江苏省国家税务局《关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国税发〔2004〕097号）规定，私车公用发生的费用应凭真实、合理、合法凭据，准予税前扣除，对应由个人承担的车辆购置税、折旧费以及保险费等不得税前扣除。从以上规定可以看出，在对待租赁个人车辆所发生的费用是否允许企业所得税前扣除时，企业须与个人签订租赁合同，折旧费用均不允许企业所得税前扣除，车辆发生费用需取得真实、合法、有效的凭证方允许企业所得税前扣除。

四、企业为员工发放补贴或报销费用。

企业在经营中无法提供公务交通，员工用个人车辆为公司服务，公司以发放现金或者凭发票报销的方式支付个人负担其公务相关的费用。

1.企业所得税：《国家税务总局关于企事业单位公务用车制度改革后相关费用税前扣除问题的批复》（国税函〔2007〕305号）规定，企事业单位公务用车制度改革后，在规定的标准内，为员工报销的油料费、过路费、停车费、洗车费、修理费、保险费等相关费用，以及以现金或实物形式发放的交通补贴，均属于企事业单位的工资、薪金支出，应一律计入企事业单位的工资总额，按照现行的计税工资标准进行税前扣除。

2.个人所得税：国税函〔2007〕305号规定，因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均应视为个人取得公务用车补贴收入，按“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。个人因公务用车和通信制度改革而取得的公务用车、通信补贴收入，扣一定标准的公务费用后，按照工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。按月发放的，并入当月工资、薪金所得缴纳个人所得税；不按月发放的，分解所属月份并与该月份工资、薪金所得合并后缴纳个人所得税。

需要注意的是，企业为员工购车，可以以公司的名义购车，作为公司的办公用车，但可明确某员工使用（有使用权但没有所有权），这样既可以将车辆计入固定资产计提折旧，也可以在企业所得税前列支因使用汽车而发生的耗油费、过路费、停车费、洗车费、修理费、保险费等相关费用，企业可因此减少应纳企业所得税额，同时个人也无需为此缴纳个人所得税。此外，企业还可与员工约定，如果员工为企业服务年限达到一定标准后，可将该车按折旧后余值出售给个人，这样既达到了激励员工的目的，又节省了企业与个人的税收支出。

第三篇：合作建房如何进行税务处理

合作建房如何进行税务处理？

这里的合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金合作建房。合作建房方式一般由两种：

（1）纯粹“以物易物”。即双方以各自拥有的土地使用权何房屋所有权相互交换，具体的交换方式由以下两种： ①土地便用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产“税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为。应对其销售收人再按“销售不动产”税目征收营业税。

这里还可能出现另一种情况，即甲方以部分土地使用权，乙方以货币相互交换，然后甲、乙双方共同出资报批建设项目，合作建房。此时，甲、乙双方是在各自拥有土地使用权的土地上合作建房。在这种情况下，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征收营业税，而乙方只是以货币购买土地使用权，没有发生销售行为，不应对其征收营业税，对建成的房屋，只有甲、乙双方各自对拥有所有权的房屋销售时，才可对其按“销售不动产”税目征收营业税。

②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业“税目征营业税；乙发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。由于没有货币结算，对双方分别征税时，其营业额也按《营业税暂行条例实施细则》的规定核定。

(2)甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资人股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资人股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收人按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资人股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。那么专对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收人按“转让无形资产”税目征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产“税目征收营业税。

③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资人股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”税目征税，其营业税额按营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征税。

企业出售、出租给职工的住房是否缴纳营业税?

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]2lO号)规定，为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权，并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

预售房产如何纳税？ 1．营业税

一般来讲，营业税的纳税义务时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得营业收人款项凭据的当天。但房产采用预收款方式销售不动产的现象较为普遍，为保证税收收入及时足额入库，加强税收征管，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》对纳税人销售不动产的应税行为作了特殊规定：销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款当天。另外，纳税人采用预收款方式销售不动产，并非在收到预收款的当天就要按销售不动产应取得的全部价款为营业额计算缴纳，而是仅以纳税人收到的与销售不动产有关的款项，如预收款、结算时收到的价款等，作为营业额计算缴纳营业税。但对销售方结算时应收的，而受让方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的其他规定，也应在销售方结算时纳税。

再有，如果纳税人采用预收款方式销售不动产，其预收款大于最后与受让方结算的价款，对其超过部分的已征税款税务机关应予以退还。

2．企业所得税

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)规定，从事房地产开发经营业务的居民纳税人按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收人，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计人利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。预计利润率暂按以下规定的标准确定：

(1)非经济适用房开发项目

①位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。②位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％。③位于其他地区的，不得低于10％。(2)经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3％。

房产转租如何纳税？

甲企业将房产租赁给乙企业，乙企业又将其转租给丙。对此甲企业应按其取得的租金收入缴纳营业税和房产税；乙企业应按其取得的租金收入缴纳房产税，按其取得的租金收入扣除支付给甲企业的差额部分缴纳营业税。

个人销售其购买的普通住宅，营业额应如伺确定?

经国务院同意，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门 《关于做好稳定住房价格工作的意见》决定对房地产营业税税收优惠进行调整：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收人全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。因此，对个人销售其购买的普通住宅以2年为时间界限，不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。

租赁年限较长的房屋租赁合同如何纳税?

《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)明确：对具有明确租赁年限的屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权按销售不动产征税，而应按照“服务业——租赁业”征收营业税。

销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权均按差额纳税吗?

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已经缴纳营业税，均应按照《财政部、国家税务总局关于征收营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件第三条第20项的规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的规定执行，即“营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付款凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明”。

房地产企业打出“买100㎡送20㎡”的口号。此行为是属于折扣销售还是属于对外捐赠。如伺进行税务处理? 房地产企业打出“买l00㎡送20㎡”活动，应属于折扣销售行为，即企业按l00格记销售收入，按120㎡的开发成本结转销售成本，属于先打折后销售不属于对外捐赠，只需按实际收到的销售收入缴纳营业税等，无需进行企业所得税纳税调整。

房地产公司取得的商品房预收款应何时缴纳营业税?

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产公司应在取得预收款收入的次月按规定的纳税期限申报缴纳营业税。提前解除租房合向取得的违约金是否应交营业税、房产税?

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。因此，该违约赔偿金应按“服务业”税目中的“租赁”项目缴纳营业税。房产税是以房屋为征税对象的，出租的房屋以租金收入为计税依据，企业取得赔偿金不涉及房产税。

收取次年房产租金，伺时申报缴纳营业税和房产税?

关于营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收人款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。因此，当年收取次年的租金收入，虽然在会计核算上应作为次年收人，但在缴纳营业税上，应在取得营业收入款项的次月申报缴纳营业税及城建税、教育费附加。

关于房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，单位作为房产所有者，无论房屋是否出租都负有缴纳房产税的义务，只不过在房产出租的情况下，房产税依照租金收入计算缴纳。房产税按年征收、分期缴纳。单位收取次年租金时，不必随营业税一起缴纳房产税，次年的房产税应在次年缴纳。

与房屋租金有关的“滞纳金”、“违约金”如伺纳税?

与租金有关的“滞纳金”、“违约金”具有价外费用性质，属于与出租财产有关的收入，依据营业税暂行条例及其实施细则的规定，应当并人营业收入，按规定缴纳营业税、房产税和企业所得税。

房地产开发商“售后回购”或“售后租回”业务如伺缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函[1999]144号)文件规定，房地产开发公司采用“售后回购”、“购房回租”等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订商品房买卖合同书，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)，根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产“税目缴纳营业税。至于“购房回租”，房地产开发公司和购房者应分别按“销售不动产”和“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。

整体购入的房产装修后分块出售如伺计算营业税? 根据财税[2003]16号文的规定，销售外购或抵债的不动产或无形资产，按照售价扣除买价或抵债金额的差额作为计税依据，计征营业税。整体购人的房产装修后分块出售可参照该规定计税。

转让在建工程项目如何缴纳营业税？

财税[2003]l6号文规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权，如伺计征营业税?

财税[2003]l6号文规定：单位和个人销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。其他的应以全部销售收人为计税依据。这是销售不动产或转让土地使用权计税依据的新变化。

转让无形资产发生的折扣能否冲减收入?

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税【2003】16号)规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。因此，转让无形资产发生的折扣额，只有将价款与折扣额在同一张发票上注明的，才能以折扣后的价款作为营业额。

企业租入房屋给员工居住，再向员工收取的租金是否要征营业税？

根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]第076号)文件规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税。因此，企业将房屋转租给员工应按上述文件规定计算缴纳营业税。

单位销售不动产应如伺计缴营业税? 根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]l6号)的规定，单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额。此规定适用于房地产三级市场产权的转让。单位销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。涉及营业额减除项目的凭证，应是税务发票、财政部门收据或其他合法有效凭证。

转让在建厂房时，能否在扣除已支付的工程款后缴纳营业？

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)的规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下规定缴纳营业税：

(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入工阶段的在建项目，按“转让无形资产“税目中”转让土地使用权”项目缴纳营业税。

(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的．土地使用权，以全部收人减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。在转让在建厂房时不能将转让收人扣除已支付的工程款计算缴纳营业税，而应按上述财税[2003]l6号文件中有关转让在建项目的规定计算缴纳营业税。

未办理土地使用权证转让土地是否纳税?

根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

个人将受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销，能否享受营业税有关优惠政策？

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]l72号)的规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)有关营业税的征免规定。其购房时间以受赠、继承、离婚财产分割行为之前的购房时间确定，其购房价格以受赠、继承、离婚财产分割行为之前的购房原价确定。

根据财税[2006]75号以及国务院2008年12月l7日的决定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

个人出售购买的住房，是否缴纳营业税?

根据财税[2006]75号以及国务院2008年12月l7日的决定：

(1)个人将购买不足2年的住房对外销售，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

(2)个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。纳税人购房时间如何确定？

纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

包销房地产如何缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函[1996]684号)的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

从事房地产业务的外资企业委托境外企业在境外销售其位于境内的房地产，收入是否缴纳营业税？ 根据《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)文件规定，从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的l10% 有关单位代收的住房专项维修基金是否应缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发[2004]69号)的规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计缴营业税。

村集体土地拆迁补偿费收入是否缴纳营业税?

《中华人民共和国宪法》第十条及《中华人民共和国土地法》第八条均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有“。鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有，故村集体(村委会)通过合法程序出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，应依照《营业税税目注释》中“对土地所有者出让土地使用权，不征收营业税”的规定执行。

而对于村集体(村委会)未经政府相关部门审批，私自转让农村集体土地，因其土地权属未进行变更仍为集体土地，故对其取得的补偿收入按“服务业”税目中“租赁业”子目征收营业税。

农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费是否缴纳营业税?

对农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费，参照《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策问题的通知》(财税字[1999]21O号)文件中“个人自建自用住房，销售时免征营业税”的规定执行。

个人销售自建的房屋是否免税，个人销售购置的房屋如何交税？ 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]21O号)规定，个人自建自用住房，销售时免征营业税。根据财税[2003]16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”地规定，购人原价应为购买住房取得的合法凭证。据此，个人销售自建自用住房时是免征营业税的，销售购买的房屋时应根据取得时的合法凭证，按财税[2003]16号文件的规定计算缴纳营业税。

个人出售自有住房涉及的税种由哪些？

个人出售自有住房涉及的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税及契税。以房产抵顶公司债务应交什么税？

公司应按销售不动产缴纳营业税，同时缴纳城建税、教育费附加、印花税、土地增值税。另外，公司应按企业所得税的相关规定进行所得税处理。

第四篇：企业清算税务处理浅析

企业清算税务处理浅析

一是增值税。对处理公司生产的产品或外购货物取得的收入，仍按正常经营方式进行增值税处理：按处理公司生产的产品或外购货物取得的收入法计提销项税，根据销项税减进项税的余额缴纳增值税。对处置为已使用过的且已经依法抵扣了进项税的固定资产，以及处置使用过除固定资产以外的其他物品，应当按照适用税率计提销项税；处置使用过的属于不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法4%征收率减半征收增值税。需要说明的是：企业注销清算时，对期初存货中尚未抵扣的已征税款，以及征税后出现的进项税额大于销项税额后不足抵扣部分，税务机关不再退税，也不得抵减清算过程中应按简易办法征收的增值税。二是营业税。对公司处置不动产，包括房屋、建筑物、构筑物以及以及地面附着物，应当按“销售不动产”项目缴纳营业税。转让土地使用权、商标权、专利权、著作权、商誉的行为，应当按“转让无形资产”项目缴纳营业税。

三是土地增值税。对公司处置房屋、建筑物、构筑物以及地面附着物及转让土地使用权取得的收入，应当依法缴纳土地增值税。土地增值税就收入扣除准予扣除项目后的增值部分按规定的税率计算征收。对转让旧房准予扣除项目的确定：转让旧房能提供评估价格的，根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项，即旧房及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的，根据财税[2006]号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格，但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买起至转让止的年数）：与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，根据财税[2006]号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》三十五条的规定，实行核定征收。

四是印花税。对产权转移证书，按所载金额万分之五缴纳印花税。

五是企业所得税。企业清算的核心是对企业财产（资产）的清理处置。税法规定，企业将剩余财产分配给股东前要清算所得依法缴纳企业所得税。所以，企业清算期间的资产无论是否实际处置，一律视同变现，确认增值或者损失。确认清算环节企业资产的增值或者损失应按其可变现价值或者公允价值进行计算。清算期间，企业实际处置资产时按照正常交易价格取得的收入可作为其公允价值。对于清算企业没有实际处置的资产，应按照其可变现价值来确认隐性的资产变现损益。计算清算所得，主要就是计算全部资产处置过程中产生的所得以及了结一切债权、债务所产生的所得或损失。此外，企业进行清算，即表明已终止持续经营，是企业存在的最后一个过程。因此在计算清算所得时，还要考虑清算前企业尚未确认的递延收益、尚未在税前扣除的待摊费用、已在税前扣除而不再实际支付的预提性质的费用、商誉的扣除以及尚未超过弥补期限的亏损等问题。清算所得可用下面计算公式表示：清算所得=全部资产处置所得一清算费用+确实无法偿还的债务一无法收回的债权损失+尚未确认的递延收益一尚未扣除的税前允许扣除的待摊支出+已在税前扣除而不再实际支付的预提性质的支出一商誉一以前发生的亏损。其中，全部资产处置所得=资产交易价格或可变现价值一资产计税基础一税前允许的税金及附加。税前允许的税金及附加，是指处置资产过程中缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税等，不包括可以抵扣的增值税和企业所得税，也不包含企业以前欠税。清算所得税的计算清算所得税等于清算所得额乘以25%税率。由于清算期间不属于正常的生产经营期间，在计算清算所得税时不能享受有关企业所得税优惠政策。

六是个人所得税。可供分配剩余财产，是指企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前欠税等税款并清偿企业债务后的余额。企业清算后，清算净所得加上未分配利润、公益金和公积金等，按一定比例分配给投资者，投资者分得剩余资产的金额，相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得，应当按“利息、股息、红利”所得项目扣缴个人所得税；剩余资产减除股息所得后的余额，超过股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得，应当按“财产转让”所得项目扣缴个人所得税。

此外，需要说明的是：我国现行《破产法》第37条和《民事诉讼法》第204条均规定，破产财产在优先拨付清算费用后，按下列顺序清偿：职工工资和劳动保险费用；所欠税款；清偿债务。对处于第二清偿顺序的“所欠税款”是指企业清算前的欠税，而并非是处置资产过程中的新发生的税收。对清算处置资产时产生的税收是为债权人的共同利益而于清算程序中必须支付的各种费用，是属于清算费用，应当优先受偿。另据《税收征管法》（第45条）：处于第二清偿顺序的欠税发生在设立担保债权之前的，税收债权优先；欠税发生在设立担保债权之后的，担保债权优先。

为什么税务局不能申请企业破产清算

税务局不能成为破产申请人，理由如下：

第一，说到破产债权，就必须要说到我国税收债权理论的由来，我国税收债权论实质上算是引进的西方国家的税收债权说，然而，西方很多国家在采用税收债权说时，现今认为：既然税收债权能够享有一般债权所有的权利，那自然其在受偿时，也应按一般债权处理。

例如德国最新破产法里与旧破产法相比，就不再将税收债权列为优先破产债权，而将其作为一般债权对待，而奥地利、澳大利亚等国，也将税收债权改为一般破产债权。

在中国，立法上虽然采用了税收债权说，然而却仅仅是部分性采用，例如在我国，税收债权被认为具有优先性，而不是一般债权。

此时，如果税收债权享有一般债权所有的权利，然而在承担义务时（即清算偿还时），却不能对等的承担义务，反而优先受偿，很明显显失公平。

第二，税务机关并非通常意义上破产法的债权人。税务机关由于其本身是公权力的代表，且税务债权本身也是通过公权力的立法所形成，因此与一般的债权人相比，有其天然的局限性，此时，把税务机关等同于一般债权人，享有一般债权人权利，并不适格。

例如：在破产清算时，有和解与重整，而和解与重整中，相关债权人为了长远维护自身债权的清偿，有时会进行债务豁免与债转股，然而作为税务机关，却不可能进行债务豁免与债转股，在和解与重整中，除非偿还欠税，否则税务机关只会投反对票，而本身根本没有权力投赞成票。

说的直白点，就是税务机关在企业破产和解与重整中，虽然表面上可以进行豁免企业债务或者债转股，然而实际上，完全是不可能的事，说白了，税务机关就是一个表决时永远只可能摇头反对的角色。

既然税务机关作为债权人，本身无法真正参与到企业和解与重整当中，此时，却让一个受限的债权人（税务局）完全享有一般债权人的权利，未免不切合实际，更是对企业的不利。

即便是民法上，对于限制行为能力人的权利，也是限制的，然而在税收债权破产清算时，却不加任何的限制，这与破产法第一条所说的公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益的原则，明显是相违背的。

第三，从法律规定来说，税务机关也无权进行破产申请。

有观点认为，破产法规定了债权人可以申请企业破产清算，而税务机关属于债权人，所以有权利进行破产清算。

那么事实上是不是这样呢？税收债权在民法上的权利，是不是直接按照民法规定施行就可以，而不需要法律授权呢？

首先，税收债权虽然属名字有债权，然而其实质不过是形成的欠税，与税收强制、税务检查一样，都是行政法规定下产生。这与一般意义上，行政主体的民事行为是截然不同的，例如，税务局买一台电脑，在电脑买卖中形成的债权与税收债权，毫无疑问是不同的。既然这不属于民事上的债权，自然，其权力的行使、处分就是需法律的授权。

其次，我们可以看下征管法第五十条，专门规定了，税务机关可以依照合同法第七十三条、第七十四条的规定行使代位权、撤销权。

而合同法第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”

如果说，税务机关的在税收债权中是债权人，可以当然的享有民法上债权人的权利，那么完全没必要在征管法中专门授权税务机关行使代位权与撤销权。

因为合同法中已经明确规定，债权人如何行使代位权与撤销权的情况下，征管法再授权，岂不是多此一举？

再次，征管法实施细则第五十条规定：纳税人有解散、撤销、破产情形的，在清算前应当向其主管税务机关报告；未结清税款的，由其主管税务机关参加清算。

对于第二款的规定，实施细则释义中是这么解释的：“赋予税务机关参加清算的权利。纳税人有解散、撤销、破产情形且未结清税款的，税务机关可以参加清算以保证国家税款优先权。”

从该条规定我们可以看到，实施细则通过法条形式赋予了税务机关参加清算的权利，而并没有赋予税务机关申请企业破产的权利。

也就是说，从法律上来说，由于税收债权是一种行政性的权力结果，所以其行使都需要行政法律的授权，而征管法在对税收债权如何享有民事一般债权权利也确实进行了明确授权（例如行使民事上的代位权、撤销权以及参加破产清算权），但是，并没有授权税务机关进行破产清算申请。

对于行政机关来说，法无授权即禁止，因此，毫无疑问，税务机关没有权利对企业进行破产清算的申请。

上面说的都是理论与法理上，下面笔者再来说下实务上的问题：

第一，税务机关进行破产申请不能为国家带来任何好处。

由于税务机关拥有税款优先权与税收强制权，因此，在企业欠税时，完全可以通过采用税收强制权，来征缴税款，而没任何必要去进行破产申请。毕竟，比起破产申请清算，税收强制毫无疑问是相对来说见效快的措施。而且，税务机关进行破产申请与税收强制相比并不能为国家多带来一分钱的税款，而只会增加更多繁杂的手续。

在明明有更有效的手段下，却舍近求远，进行破产申请，这很明显与行政效率原则相违背。

第二，税务机关进行破产申请会给企业造成巨大损害。

税务机关由于其天然的地位，说白了就是屁股决定脑袋，因此，如果其在企业欠税时，进行破产申请时，不可能会去考虑企业未来经营前景，也不可能想着如何才能利于企业，而是由于自身有着在破产中税款优先权，因此，只会考虑如何快速收缴税款，从而在不顾企业可能的未来经营良好前景下，直接进行破产申请。

而在现在这种经济下行情况下，很多企业资金链都处于随时断裂状态，可以说，有许多老板，完全是靠着信誉才能借贷维持企业的生存。而这时候，一但税务机关进行破产申请，无论法院最终是否受理，都将会给企业信誉造成巨大损害，从而可能成为压倒企业的致命稻草，让企业因此，资金链断裂，最终真正破产！

第三，税务机关进行破产申请不能降低执法人员风险。

有观点认为，税务机关进行破产申请，可以核销长期欠税，从而降低税务执法人员的执法风险。

那么，事实上是不是这样呢？我们知道，作为行政机关，不能为了保全自己，而至百姓于不顾，因为政府的职责，就是服务百姓。然而如果税务机关，为了降低自己的执法风险，而采用破产申请给企业造成巨大损害的手段，这明显与我们政府的服务宗旨相违背。

即便退一万步说，采用了破产申请，是不是就一定会降低我们税务人员的执法风险呢？

我们知道，如果不想让税务机关人员肆意行使这种破产申请，那必然会造成巨大损害，因此，作为税务机关，为了规范防止税务人员肆意行使，必须会出台一些内部文件规定。

而现在，很多检察院经常会以税务部门自己出台的文件规定来定税务执法人员的罪责。而如果税务部门出台一些破产申请的规定，且不说其可操作性有多强，仅凭着多数税务执法人员根本不了解破产法，这时候，必须会让许多执法人员遇到更加未知的执法风险。

当然，这里可能会有人说，那税务机关完全可以不出台相关规定嘛，但是如果不出台具体操作规定，以现阶段基层执法人员的水平，试问有几个敢说能精通破产法，能依法操作？

因此，认为税务机关进行破产申请能降低执法风险，不过是笑谈而已。

第四，“清理僵尸企业”不是税务机关进行破产申请的理由。

首先，清理僵尸企业有很多方法，为什么一定要通过破产申请呢？工商有吊销营业执照，税务有非正常户处理，为什么就非要采用破产申请的形式呢？

其次，即便是清理僵尸企业，那么谁能保证税务机关破产申请权仅针对的是清理僵尸企业，而不是其他企业？要知道，只要是欠税就能破产申请，而不是非要是达到僵尸企业的指标才规定允许破产申请。

第五篇：以旧换新销售货物如何进行税务处理

以旧换新销售货物如何进行税务处理问：商业企业增值税一般纳税人采取以旧换新方式销售货物，所销售的货物是按差价开具发票，还是按货物的全额开具发票？收取的旧货如果取得了增值税专用发票，可否抵扣进项税额？答：根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发〔1993〕154号）第二条第三项规定，纳税人采取以旧换新方式销售货物，应按新货物的同期销售价格确定销售额。因此，采取以旧换新方式销售货物，应按货物的同期销售价格开具发票并计税。收取旧货物，取得增值税专用发票注明的进项税额可以抵扣。