冯仑买房这些事儿3：房地产的新加坡模式，香港模式和美国模式

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，中国楼市进入了市场化阶段，也就20年，所以毛病很多也是正常，现在的供需矛盾，顶多再过10年20年，等现在这批老人去世后就会迎刃而解，政策如果太着急解决这个问题，可能反而出问题。就好比一个病，本身他自己就能痊愈，但是你却着急下猛药，结果可能反而不利身体健康。所谓长效机制，就是要立足长远。但作者说，现在解决房价问题不该看市场，而应该看市长。之前的全国人大调查显示，地方政府在兑现保障房工作目标的时候，只完成了26%，说明之前，根本就不重视这块，如今大环境才有所转变，又是因城施策，又是各种限制，还要租购同权，房产税，政府终于找到了问题所在，不再把责任都推给开发商，而是开始从制度上去想办法。也就是说，普通老百姓的住房问题，不应该是开发商去扛的，而应该是各位市长的责任。

之前一开始我们学的是香港，而香港模式大概就是美国模式，老齐有个比喻，你非得跟全世界最差的落后生去学，只是因为这个落后生跟好学生长得比较像而已。后来发现美国模式有点失控，土地不能无限供给，所以出了大问题，后来又开始转而去学新加坡，新加坡政府很好地解决了如何让中低收入人群，住上房子的问题。新加坡是80%的房子是政府提供的组屋，20%交给市场去做，这套制度新加坡持续做了50年，现在基本解决了买房难。此外，新加坡还有非常先进的公寓出租和运营经验，新加坡地方太小，所以他们更加注重空间的利用，每一个细节都做得非常好。作者这些开发商经常组团去考察学习。

新加坡最具特色的一个模式就是他的公积金账户，这属于社会主义形式的模式，大概相当于收入中35%的部分都会被强制扣下来，存到这个账户里，这里面25%是自己的，其他10%是政府补贴的，新加坡居民在努力工作几十年之后，差不多公积金账户里存的钱就够买下一套房子了。另外，政府还会给公民一部分国企股票和现金，医疗和教育服务也基本免费，所以基本你也没什么花费的地方。我们这里的低保是政府直接给钱到个人，这些人基本啥活也不干，就靠低保活着，而新加坡是把钱补贴给企业，企业拿着这个钱，去招那些能干活的人，所以最穷的穷人，在国内肯定活得更滋润，在新加坡完全不干活，就真的没饭吃。相反雇主在新加坡是比较受到保护的，比如罢工或者跳楼威胁雇主，警方都会调查，在咱们这通常都会像雇主施压，但是在新加坡，这些极端做法基本没用。还很可能因为危害公共安全被抓。

作者也承认，现在房价太高主要是预期推动，调控房价不如调控预期。我们现在各种各样的房子越来越多，什么经适房，公租房，廉租房，共产房等等，看似是要解决经济问题，但是定力往往不够，每次经济一不好，就又要通过楼市拉动经济增长。这就导致了政策左右摇摆，最后你再说什么房住不炒，人家也不信了。因为之前太相信你，结果吃亏吃大了。这点还得说新加坡，他们的国民就非常清楚，自己到底该进什么系统，比如普通上班族，那肯定就是要买组屋的，这样预期就非常稳定。而绝大部分中国人则完全不知道自己该买房还是该租房，又或者买什么样的房。甚至买了房，也还有预期，是不是该换个更好的，或者卖了换点钱，而新加坡人则不一样，他们知道，只要把组屋卖了，就在也买不了了，所以他们不敢卖房，当然不好的方面是，他们也不太敢创业。他们社会的犯错成本非常高，轻易不敢尝试新的东西。作者说这是优点，但老齐觉得各有利弊吧，试错成本高，就意味着他以后发展的动力会有问题。但对于绝大多数人来说，可能是幸福的，稳定的。而我们却以牺牲绝大部分人的幸福为代价，换取了一个不稳定的社会，但也同时生机勃勃，每个人要想买上房子，就得拼命的奋斗。甚至光上班都是不够的，还得创业才行。

再说说美国模式，1998年我们搞住房改革的时候，中国人均GDP是1000美元，美国是3万美元，现在中国人均GDP快到1万美元了，而美国是6万美元。所以像作者这样的开发商，总想试图研究美国，看看美国人均GDP一路上涨的时候，到底发生了什么，这样他们也就知道自己该怎么干了。

二战后美国就是人均GDP5000美元了，当时也出现过一家类似于我们今天万科一样的地产大公司，占了当时美国很大的市场份额，但是到今天这家公司已经消失了。因为是美国已经过了住房建设期，大家不再需要住房了，再加上他也没有转型，结果就完蛋了。这让作者很有感悟，他说目前国内也已经达到了一个相对饱和的阶段，主要有三个指标，1是我们之前讲的，新房和二手房的销售比，一般过了1：1就有风险了，北京上海都过了2：3，2是人口增量，之前除了北上广深之外，人口还保持增量的城市不超过10个，大部分城市人口都是负增长的，现在北上控制人口，这些挤出的人口会流到二线和新一线去。但是总体来看，人口增长的城市也肯定是极少数。第3个指标就是经济，人均GDP达到8000美金以后，大部分住房问题就都解决了。现如今我们国家一线城市就不说了，绝大部分二线也已经过了这个标准。所以根据美国的经验，我们基本已经住宅饱和了。现在能做的恐怕也就是细分市场了比如单亲公寓，养老公寓，蓝领公寓等等。

最近一段时间，央行连续的在降准，作者也解释了一下，降准和房地产的关系，首先降准对于信贷端成本下降有作用，银行层面可以提高利差，降低负债端的成本，第二流动性影响中性，单凭降准不能解释为货币宽松。第三，降准有利于改善抵押贷款，银行成本下降，最终会传导到资产端，抵押贷款利率会有所下降。老齐解释下，银行手头有钱了，多放贷款出去，这样就能对市场化的抵押贷款利率有平抑作用，所以去银行申请房贷更容易了。第四龙头企业优势被放大，他们可以凭借信贷额度上升，放大自己的融资优势。从历史来看，降准一般都被视为楼市的利好，2008年，2011年和2015年的楼市大放松，都是从降准开始的。降准之后，销售额都存在明显复苏的迹象。基本持续时间在一年以上。

那么最近又有什么新变化呢？房住不炒是一个重要的分界线，这句话提出之后，房地产市场的走向就彻底变了。

第一从政府角度来说，未来住宅体系和居住政策，都会偏向于居住，尽量保证人民有房住，注意这里说的是有房住，而不一定是产权。作者说，这是正确的，之前我们总在传递错误信号，告诉大家抑制房价，争取让大家都买上房，但这根本不可能达到，任何国家也不可能保证每人都能买得起房。如果我们总传递这个信号，那全社会都会疯了心的想买房。最终反而扩大了需求。

第二，强调住的属性，将成为未来政策的基点，包括租赁房源和共有产权房的供应，未来这块还会持续。第三，中国房价一直上涨的时代过去了。以后会主动分流很多购房需求，到租房市场和共有产权房市场上来。之后会逐渐淡化产权的概念。让居者有其屋，但不一定是拥有其屋。作者判断，未来总体房价将保持稳定，不排除个别地方下降的局面。

第四，住房制度会更倾向于租赁，租赁市场会被当成重点，越来越被重视。也会进一步的降低租房者的负担。

第五，楼市会出现明显分化，一二线城市会向上面所说的方向发展，而三四五线城市可能还有一段建设期要走。发展不平衡，将成为未来的主要表现形式。第六，三四五线没什么租赁需求，所以可能还是以买房为主，这些地方政策会依旧配合去库存。第七，政策以后会更加倾向于长期范围，并管理人民的住房预期，后面还有第八，第九，第十个变化，分别又是什么呢？咱们明天接着讲。