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房地产业营改增主要政策
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔202_〕36号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告202_年第18号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告202_年第23号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔202_〕68号）5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告202_年第11号）
一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。
二、税率及征收率
房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。
三、应纳税额的计算
（一）计税方法
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在202_年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在202_年4月30日前的建筑工程项目。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（二）一般计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷（1+税率）
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率)
四、销售额
（一）一般计税方法
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。3.差额扣除凭证
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
4.差额扣除其他特殊规定（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从202_年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款： ① 房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司； ② 受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；
③ 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，属于上述“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。7.差额扣除台账登记 一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（二）简易计税方法
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用未销售额，不得扣除对应的土地价款。
（三）视同销售
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
2.单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外； 3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。
(四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
1.按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。
第二篇：房地产业营改增相关资料
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目 录
第一部分增值税纳税申报表总体介绍...............................................2 第一节申报表设计背景....................................................................2 第二节申报表的设计原则................................................................3 第三节申报项目分类及重点、难点................................................3 第四节纳税义务发生时间................................................................4 第五节纳税地点...............................................................................4 第六节纳税申报期限.......................................................................5 第七节申报流程...............................................................................6 第二部分一般纳税人申报表填报说明...............................................6 第一节一般纳税人申报表整体结构................................................6 第二节申报表填报技巧....................................................................7 第三节主表、附表样式和表间逻辑关系介绍.................................8 第三部分房地产业申报案例.............................................................16 第一节房地产一般纳税人申报预售收入......................................16 第二节房地产一般纳税人结转收入..............................................17 附：培训建议....................................................................................22
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第一部分 增值税纳税申报表总体介绍
第一节 申报表设计背景
经国务院批准，自202_年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。由于目前所使用的增值税纳税申报表及附列资料不能够满足全面推开营改增后增值税管理的需要。因此，国家税务总局根据全面推开营改增试点相关政策规定，结合前期试点经验，对增值税纳税申报有关事项进行了调整，以满足全面推开营改增试点后增值税纳税申报和征收管理的需要。
为配合全面推开营业税改征增值税试点工作，国家税务总局对增值税纳税申报有关事项进行了调整：
3月31日，总局发布了《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（202_年第13号）；
5月5日，总局又发布了202_年第27号，对增值税纳税申报有关事项进行了明确（进项结构明细表、小规模纳税人申报表及附列资料）；
5月10日，总局发布了202_年第30号公告，再次对申报有关事项进行了调整（税服分析测算明细表）。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
第二节 申报表的设计原则
一、以实现新旧税制平稳过渡，顺利推进营改增改革为原则，兼顾习惯性和适用性。
二、考虑到原增值税纳税人已形成的申报习惯和征管信息的既有框架，保持原申报表基本结构和栏次不变。
三、考虑到政策的适用性，通过申报表局部调整和增加附表的方法，与全面推开营改增试点相关政策规定相衔接。
第三节 申报项目分类及重点、难点
申报项目可分为一般项目申报及特殊项目申报，其中特殊项目申报包括不动产抵扣申报、差额扣除申报、预缴税款申报、汇总纳税申报和挂账留抵申报。申报项目重点涵盖了进项税额结构明细表、不动产分期抵扣计算表、增值税预缴税款申报及营改增税负分析测算表的填报方法。
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第四节 纳税义务发生时间
一、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
二、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
三、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
四、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
五、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
第五节 纳税地点
一、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。经有关部门批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 务机关申报纳税。
二、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
三、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
四、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
第六节 纳税申报期限
增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。
以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告202_年第23号）： 深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
202_年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人，202_年6月份增值税纳税申报期延长至202_年6月27日。
第七节 申报流程
一、抄报税
防伪税控开票系统抄报税（系统自动抄报或点击“办税厅抄报”）
二、申报并缴纳税款 网上电子申报系统或大厅申报
三、递交纸质申报资料
网上电子申报系统申报时，选择“普通申报”（即没有使用无纸化申报）的纳税人，需要至税局递交纸质申报资料。
四、清卡或反写
使用防伪税控系统自动抄报税功能抄报税的，点击“远程清卡”按钮完成清卡。
使用百旺金赋系统自动抄报税功能抄报税的，点击“反写”按钮完成清卡。
选择“办税厅抄报”进行抄税的，需至税局完成清卡。第三、四步没有先后顺序。
第二部分 一般纳税人申报表填报说明
第一节 一般纳税人申报表整体结构
全面营改增后，一般纳税人申报表调整为1张主表9张附表，在深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 填写的整体难度上有所增加。表格如下：
1.主表：增值税纳税申报表（一般纳税人适用）2.附列资料一：本期销售情况明细 3.附列资料二：本期进项税额明细
4.附列资料三：服务、不动产和无形资产扣除项目明细 5.附列资料四：税额抵减情况表 6.附列资料五：不动产分期抵扣计算表 7.固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表 8.本期抵扣进项税额结构明细表 9.增值税减免税申报明细表 10.营改增税负分析测算明细表
第二节 申报表填报技巧
一、熟悉增值税主、附表的具体用途及明确表间逻辑关系 主表用于汇总计算应纳税额；表一用于销售收入和销项税额的归集和计算；表二用于进项税额的归集和计算；表三用于差额扣除项目；表四用于各类预缴税额；表五用于不动产抵扣；表六用于其他固定资产抵扣；表七用于进项结构明细统计；表八用于减免税统计；税负测算表用于试点前后税负测算。
二、注意填表顺序
按照先附表后主表、先明细后综合的顺序填报。建议按以下顺序填报：附列资料三（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）、附列深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
资料五（不动产分期抵扣计算表）、附列资料一（本期销售情况明细）、附列资料二（本期进项税额明细）、增值税减免税申报明细表、附列资料四（税额抵减情况表）、固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表、本期抵扣进项税额结构明细表、增值税纳税申报表（一般纳税人适用）、营改增税负分析测算明细表。
第三节 主表、附表样式和表间逻辑关系介绍
一、增值税纳税申报表（主表）
（一）表格样式及总体介绍
本表栏次分为三部分内容，分别是销售额、税款计算、税款缴纳。本表列分为一般项目和即征即退项目。对于本次营改增的纳税人而言，基本不需要填写即征即退项目（除管道运输服务、有形动产融资租赁）。
1.主要变化
主表的表式结构未做调整，仅对表头部分的文字表述进行了调整，即将原表中“一般货物、劳务和应税服务、即征即退货物、劳务”的表述，分别改为“一般项目”、“即征即退项目”。
2.填报要点
（1）第1栏为总销售额，包含营改增销售额；第2、第3栏为“其中”数，不包括营改增销售额。
（2）涉及填写第28栏“①分次预缴税额”的情况有：按规定汇总计算缴纳增值税的总机构、销售建筑服务、销售不动产、出租不动深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 产并按规定预缴增值税的纳税人。
（二）表间主要逻辑关系介绍
第1栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和；本栏“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》第9列第6、7行之和。
第11栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》（第10列第1、3行之和-第10列第6行）+（第14列第2、4、5行之和-第14列第7行）；“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》第10列第6行+第14列第7行。
第12栏“一般项目”列“本月数”+“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料
（二）》第12栏“税额”。
第21栏“一般项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》（第10列第8、9a、10、11行之和-第10列第14行）+（第14列第9b、12、13a、13b行之和-第14列第15行）；“即征即退项目”列“本月数”＝《附列资料
（一）》第10列第14行+第14列第15行。
二、附列资料
（一）（本期销售情况明细表）
（一）表格样式及总体介绍
本表主要用于销售收入和销项税额的填报，表格横向分为“一般计税方法”、“简易计税方法”、“免抵退税”和“免税”四个栏次。
纵向分为14列，当营改增纳税人没有差额扣除项目时，只需填写1-11列，第12-14列为差额扣除的营改增纳税人填写。需重点关深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 注第12列的填写要求。
主要变化如下：
将简易计税栏目的第9行拆分为9a、9b，满足新增5%征收率的“服务、不动产和无形资产”的填报要求。
（二）表间主要逻辑关系介绍
第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”按《附列资料
（三）》第5列对应各行次数据填写，其中本列第5栏等于《附列资料
（三）》第5列第3行与第4行之和。
三、附列资料
（二）（本期进项税额明细表）
（一）表格样式及总体介绍
本表主要反映进项税额的抵扣情况，按横向共分为“申报抵扣的进项税额”、“进项税额转出”、“待抵扣进项税额”、“其他”四个栏次。
1.主要变化
(1)原表中第8、33栏的“运输费用结算单据”表述改为“其他”；(2)删除原15栏“非应税项目用”的表述；(3)启用原表中未使用的第9、10栏。2.填报要点
(1)纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入第8栏“税额”栏。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
(2)第9栏“(三）本期用于购建不动产的扣税凭证”反映按规定本期用于购建不动产并适用分2年抵扣规定的扣税凭证上注明的金额和税额。购建不动产是指纳税人202_年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者202_年5月1日后取得的不动产在建工程。纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入“税额”栏。
(3)第23栏“其他应作进项税额转出的情形”包括购进不动产分期抵扣应转出的进项税额。
（二）表间主要逻辑关系介绍
第9栏“税额”列=《附列资料
（五）》第2列“本期不动产进项税额增加额”。
第10栏“税额”列＝《附列资料
（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”
四、附列资料
（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）
（一）表格样式及总体介绍
本表适用差额扣除项目的纳税人填报。主要变化如下：
(1)调整了部分栏次的文字表述；
(2)新增第4行“6%税率的金融商品转让项目”（主要目的是由于金融商品转让的特殊性，转让负差年末不得转入下一会计）。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
（二）表间主要逻辑关系介绍
主要是第5列各行次对应的数据应填写至附列资料
（一）（本期销售情况明细表），在介绍附列资料
（一）时已详细介绍，不再赘述。
五、附列资料
（四）（税额抵减情况表）
（一）表格样式及总体介绍
本表由存在预缴增值税的纳税人填报。1.主要变化
启用原表中未使用的3、4、5行，分别用于“建筑服务预征缴纳税款”、“销售不动产预征缴纳税款”和“出租不动产预征缴纳税款”的填写。
2.填报要点
第四行“销售不动产预征缴纳税款”既包括一般企业销售不动产的预缴税款，也包括房地产开发企业预缴税款的情况。
（二）表间主要逻辑关系介绍
与主表间的关联：第5列第1行的数据应填写至主表第23行；第4列2至5行的数据应填写至主表第28行。在介绍附列资料
（一）时已详细介绍，不再赘述。
六、附列资料
（五）（不动产分期抵扣计算表）
本表为新增表格，主要反映当期不动产进项税额的抵扣与待抵扣情况，应按照表内逻辑关系进行填写，注意“本期转入待抵扣”和“本深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 期转出待抵扣”的填写，前面已有介绍，不再赘述。
七、固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表
本表是老表格，内容未做修改。需注意的是，36号文规定的固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
八、本期抵扣进项税额结构明细表
（一）表格样式及总体介绍
本表为新增表格（根据202_年27号公告又进行调整），纳税人应根据当期取得的增值税抵扣凭证，按照税率或征收率对当期进项税额进行归集，本表主要是为了加强企业进项抵扣明细和税负分析所设置。
填报要点要点如下：
（1）纳税人执行农产品增值税进项税额核定扣除办法的，按照农产品增值税进项税额扣除率所对应的税率，将计算抵扣的进项税额填入第4栏“13%税率的进项”。
（2）第27栏反映纳税人租入个人住房，本期申报抵扣的减按1.5%征收率的进项税额。
（3）第29栏反映纳税人用于购建不动产允许一次性抵扣的进项税额。包括房地产开发企业自行开发的房地产项目；融资租入的不动产；在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
（二）表间主要逻辑关系介绍
第1栏“税额”列=《附列资料
（二）》第12栏“税额”列-《附列资料
（二）》第10栏“税额”列-《附列资料
（二）》第11栏“税额”列。
九、增值税减免税申报明细表
（一）表格样式及总体介绍
本表由享受增值税减免税优惠政策的增值税一般纳税人填写，表格分为“减税项目”和“免税项目”两大内容。
1.主要变化
第9栏调整为“其中：跨境服务”，用于填写纳税人当期提供跨境服务的销售额。
2.填报要点
第4列“免税销售额对应的进项税额”填报本期用于增值税免税项目的进项税额。按下列情况填写：
（1）纳税人兼营应税和免税项目的，按当期免税销售额对应的进项税额填写；
（2）纳税人本期销售收入全部为免税项目，且当期取得合法扣税凭证的，按当期取得的合法扣税凭证注明或计算的进项税额填写；
（3）当期未取得合法扣税凭证的，纳税人可根据实际情况自行计算免税项目对应的进项税额；无法计算的，本栏次填“0”。
（二）表间主要逻辑关系介绍 深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
第1行“合计”本列数=主表第23行“一般项目”列“本月数”。
十、营改增税负分析测算明细表
（一）表格样式及总体介绍
本表由从事建筑、房地产、金融或生活服务等经营业务的增值税一般纳税人在办理增值税纳税申报时填报。其主要目的是为了了解营改增前后四大行业纳税人的实际税收负担变化及产生的影响。
【政策链接】《国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告》（国家税务总局公告202_年第30号）
填报要点如下：
（1）纳税人兼营多种应税行为的，应根据《营改增试点应税项目明细表》分项目填报《测算明细表》，即多项应税行为分行填报对应“应税项目代码及名称”及相关栏次数据。
（2）纳税人同期发生相同应税行为，适用不同计税方法的，应将不同计税方法的销售额、差额扣除额等数据分行填报《测算明细表》。
（3）纳税人同期发生相同应税行为，在原营业税政策下适用不同营业税税率的，确定其对应的增值税税率或征收率、营业税税率。
（4）第8列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“期初余额”：填写按原营业税规定，服务、不动产和无形资产差额扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期，即申报202_年5月增值税时该栏填写“0”，往后该列各行次等于上深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 期本表第12列对应行次。
（二）表间主要逻辑关系介绍
“合计”行第3 列“价税合计”＝《增值税纳税申报表附列资料
（一）》（本期销售情况明细）第11 列“价税合计”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b 行。
“合计”行第4 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”＝《增值税纳税申报表附列资料
（一）》（本期销售情况明细）第12 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b 行。
第三部分 房地产业申报案例
第一节 房地产一般纳税人申报预售收入
A企业为增值税一般纳税人,主要从事房地产开发业务,名下的A地块开发周期长,分期开发,其中一期为4月30日前开工建设的老项目企业选择简易计税，二期为新项目,202_年发生如下业务：
业务一：202_年8月，一期（老项目）取得预售收入2.1亿元； 预征税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*3% =2.1亿÷(1+5%)*3% =600万
申报表填写如下： 深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
业务二：202_年9月，二期（新项目）取得预售收入1.11亿元； 预征税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*3% =1.11亿÷(1+11%)*3% =300万
第二节 房地产一般纳税人结转收入
A企业为增值税一般纳税人,主要从事房地产开发业务,名下的A地块开发周期长,分期开发,其中一期为4月30日前开工建设的老项目，二期为新项目,202_年11月无留抵税额，202_年12月发生如下深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 业务：
业务一：202_年12月，一期竣工交付，结转销售收入2.1亿元，结转面积20000平方米，开具增值税发票。
业务二：202_年12月，二期竣工交付，结转销售收入1.11亿元，结转面积10000平米，开具增值税发票。
业务三：202_年12月，该地块通过政府出让方式获得，共缴纳政府出让金9000万。
业务四：一期供取得总包发票不含税价8000万，二期取得共总包发票不含税价5000万，均取得专用发票，全部认证通过。
本期应补（退）税额计算： 1.简易征收方法的应纳税额： 21000万÷（1+0.05）×0.05=1000万 2.一般计税方法的销项税额：
1）按照建筑面积分摊地价：二期分摊地价为9000万×10000÷（10000+20000）=3000万
2）计算销项税额：（11100-3000）÷（1+0.11）×0.11=803万 3.一般计税方法的进项税额 进项税额：5000万×0.11=550万
4.应纳税额合计：1000万+803万-550万=1253万 5.本月结转的销售收入在当期已经预缴的税款为： 2.1亿÷(1+5%)*3%+1.11亿÷(1+11%)*3%=900万
6.本期应补（退）税额＝应纳税额合计-预缴税额=1253万-900深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料 万=353万。
表格填写:
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附：培训建议
一、克服畏难情绪
新申报表虽然看上去复杂，但实际却是给予原表基础上进行修订，总体结构和原理不变；同时，纳税人通常也不可能涉及所有业务，普通业务的填报还是相对简单的。
二、注意培训方法
建议采取分类培训，将培训重点放在本次新纳入营改增的纳税人和有特殊业务的纳税人身上；另外，建议让参加培训的纳税人都带上申报表，结合案例手把手带着纳税人进行填报。深圳市国家税务局“营改增”系列培训资料
第三篇：房地产业营改增主要文件
房地产业营改增主要文件
房地产业营改增主要政策文件有：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔202_〕36号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告202_年第18号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告202_年第23号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔202_〕68号）
5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告202_年第11号）
一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（二）两类纳税人
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。
二、税率及征收率
房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。
三、应纳税额的计算
（一）计税方法
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。
房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在202_年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在202_年4月30日前的建筑工程项目。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（二）一般计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷（1+税率）
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率)
四、销售额
（一）一般计税方法
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
3.差额扣除凭证
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
4.差额扣除其他特殊规定（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从202_年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：
① 房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
② 受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；
③ 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，属于上述“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。
5.差额扣除台账登记
一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（二）简易计税方法
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（三）视同销售
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： 1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
2.单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。
(四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
1.按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。
五、进项税额
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔202_〕36号）附件１《营业税改征增值税试点实施办法》、附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告202_年第15号）及《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔202_〕47号）、《财政部 国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知》（财税〔202_〕86 号）中关于进项税额的相关规定，房地产业一般纳税人购买的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，可按规定凭合法有效的增值税扣税凭证抵扣进项税额。
（一）准予从销项税额中抵扣的进项税额
1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
4.一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3% 一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5% 5.适用一般计税方法的纳税人，202_年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者202_年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
【注意】根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告202_年第11号）第十条的规定：“自202_年7月1日起，增值税一般纳税人取得的202_年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。
增值税一般纳税人取得的202_年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送《海关完税凭证抵扣清单》，申请稽核比对。
（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额
1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
2.不得从销项税额中抵扣进项税额的项目。
（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
不动产、无形资产的具体范围，按照《营改增试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（7）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣
（8）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
上述第（2）点、第（3）点、第（4）点、第（5）点所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
3.有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：
（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。
（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。4.不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）
（三）进项税发票的认证抵扣
1.增值税扣税凭证的认证抵扣方式。纳税人取得增值税发票扣税凭证（含增值税专用发票、机动车销售统一发票）可以通过前台扫描认证、自助扫描认证、增值税发票选择确认平台勾选确认三种方式进行抵扣，其中发票扫描认证为全市通办业务，为减少纳税人前往办税服务厅排队等候的时间，建议使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。纳税人取得海关进口增值税专用缴款书可通过申报系统上传海关缴款书相关信息，待稽核比对通过后方可在稽核结果的当月申报期内申报抵扣。
2.关于增值税发票选择确认平台的操作提示。
根据《国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告》（国家税务总局公告202_年第71号）的规定，目前取消增值税发票认证的纳税人范围已由纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人扩大到纳税信用C级的增值税一般纳税人。
（1）在发票勾选时，请关注界面上的当前税款所属期，纳税人勾选的发票将属于当前的所属期。
（2）确认勾选的操作期为当期已申报结束或征期结束后（以两者中较先发生者为开始时间）至下期申报当天或征期结束当天（以两者中较先发生者为终止时间）。勾选操作窗口期的规定不同于原扫描认证的窗口期，如纳税人于202_年3月1日进行勾选认证的增值税专用发票可于202_年2月所属期申报抵扣，但同日扫描认证的增值税专用发票只可于202_年3月所属期申报抵扣。
六、预缴税款
1.房地产开发企业（包括一般纳税人以及小规模纳税人），采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其202_年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款/（1+税率或者征收率）*3% 一般纳税人适用一般计税方法计税的按照11%税率计算；一般纳税人适用简易计税方法计税的以小规模纳税人，按照5%征收率计算。
4.房地产开发企业应在取得预收款的次月纳税申报期向机构所在地主管国税机关预缴税款。预缴税款时应填报《增值税预缴税款表》。
【补充】不动产经营租赁的预缴：
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其202_年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
七、纳税义务发生时间
1.纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
2.纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当天。
3.房地产开发企业采用预收款形式销售自行开发的房地产项目，纳税人义务发生时间为交付房产的当天。先开具符合规定的适用税率的增值税发票的，为开具发票当天。
八、纳税申报
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法以及小规模纳税人，以当期销售额和5%征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
3.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
九、发票开具
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
3.房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
4.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物和应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。5.房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的房地产项目，在收到预售款时可以开具不征税的增值税普通发票（该发票不需做纳税申报），开具内容为“预收购房款”，选择商品和服务税收分类编码“602销售自行开发的房地产项目预收款”。
6.房地产企业销售自行开发的房地产项目，其202_年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具不征税的增值税普通发票，开具增值税发票时应选择商品和服务税收分类编码“603 已申报缴纳营业税未开票补开票”。对此部分款项一般纳税人不得开具增值税专用发票，小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票。
根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告202_年第11号）第七条的规定，纳税人202_年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于202_年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。
十、试点前发生的业务
1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
第四篇：建筑业、房地产业营改增政策培训课件
建筑业、房地产业营改增政策培训
建筑业
营改增试点政策规定：建筑业一般纳税人提供建筑服务，适用税率为11%（换算为价外税，实际税率为9.91%），其购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产的进项税额可从销项税额中抵扣；建筑业小规模纳税人以及选择简易计税方法计税的一般纳税人，其提供建筑服务征收率为3%（换算为价外税，实际征收率为2.91%）。
一、建筑业营改增试点特殊政策
为了确保建筑行业纳税人从营业税向增值税平稳过渡，国家出台了一系列过渡政策和行业特殊政策，确保实现行业税负只减不增。建筑企业应充分利用现有的政策设计和安排，根据企业的实际情况对建筑工程分别测算并选择更有利的计税方式，实现税负只减不增。有关政策如下：
（一）一般纳税人
政策一：老项目可选择简易计税方法。考虑到建筑工程老项目已经开工，部分成本无法纳入进项抵扣，因此可选择简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。
政策二：清包工（即通常所说的“包工不包料”）可选择简易计税方法。施工方以清包工方式提供建筑服务，不采购工程所需的材料或只采购辅料，可选择简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。
政策三：甲供工程（甲方供应全部或部分材料）可选择简易计税方法。为甲供工程提供的建筑服务也可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。同时，对于甲供工程中甲供材的比例没有限制，给予了企业很大的选择空间。
政策四：甲供材不纳入计税销售额。营改增试点后，对于甲供材不纳入建筑服务计税依据，税制安排比营业税时对建筑企业更加有利。
政策五：现场临时建筑可以一次性抵扣。建筑企业在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，虽然也属于不动产的范畴，但其进项税额不适用不动产分2年抵扣的规定，可以一次性进行进项抵扣，这对建筑企业来说又是一大利好。
政策六：进一步增加税务机关专用发票代开点。为解决建筑企业采购砂土石料抵扣问题，税务机关将进一步增加专用发票代开点，为小规模沙土石料供应商和临时经营者代开专用发票提供便利，提高建筑企业购买辅料获得抵扣凭证的比例。
政策七：不同建筑项目可适用不同计税方法。纳税人提供建筑服务，还可以对不同的建筑项目分别适用一般计税方法和简易计税方法，这也是本次营改增试点为建筑业量身订造的贴心政策。
政策八：混用的固定资产、无形资产、不动产可以全额抵扣。纳税人提供建筑服务，既有一般计税项目又有简易计税项目的，简易计税项目对应的货物（不含固定资产）、劳务、服务不得抵扣进项税额，简易计税项目专用的固定资产、无形资产、不动产不得抵扣进项税额，但是混用的固定资产、无形资产、不动产仍然可以全额抵扣进项税额。所谓“混用”，是指属于兼用于允许抵扣项目和上述不允许抵扣项目情况的。
政策九：原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定在试点政策中得以延续。提供建筑服务选择简易计税方法的一般纳税人，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时以差额后的销售额在服务发生地缴纳增值税，在纳税申报时凭从分包方取得的增值税专用发票抵扣进项税额。纳税人应注意进行差额征税时必须取得合法有效凭证。
营改增试点后，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或征收率的，应分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算的应从高适用税率或征收率。
对于建筑业一般纳税人来说，应尽可能取得增值税专用发票抵扣进项税额，达到税负降低的目的。
一般纳税人可以抵扣进项税额的的项目有：购买如沙石、钢材、水泥等的材料费、建筑设计费、会议费、广告费、住宿费、培训费、过路费、过桥费、修理费、租赁费、水电费、办公品等。自202_ 年8 月1 日起，纳税人购进的应征消费税的摩托车、汽车、游艇视同购进固定资产允许抵扣进项税额。
《试点有关事项的规定》规定：按照试点实施办法第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率。
不得抵扣进项税额的项目有：1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
（二）小规模纳税人
原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定在试点政策中得以延续。小规模纳税人可以继续享受该差额征税政策，最大限度消除重复征税。
提供建筑服务的小规模纳税人，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。纳税人应注意进行差额征税时必须取得合法有效凭证。
二、跨县（市、区）提供建筑服务的税款缴纳
（一）一般纳税人
1.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。需要注意的是，无论是建筑服务发生地预缴还是机构所在地申报纳税，其征收管理机关均为国税机关。
2.差额征税及税款预征（1）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款。应预缴税款＝余额÷(1＋11%)×2%。
（2）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。应预缴税款＝余额÷(1＋3%)×3%。
纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。3.分包款扣除要求
纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。
第一、从分包方取得的202_年4月30日前开具的建筑业营业税发票可在202_年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
第二、从分包方取得的202_年5月1日后开具的增值税发票可作为预缴税款的扣除凭证。允许扣除的增值税发票的开具需要在增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）以及项目名称。
第三、国家税务总局规定的其他凭证。4.预缴税款所需资料
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：
（一）《增值税预缴税款表》；
（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；
（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；
（四）从分包方取得的发票原件及复印件。5.预缴税款抵减
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
6.预缴税款台账
对跨县（市、区）提供的建筑服务，一般纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。
7.预缴税款缴纳
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
（二）小规模纳税人
1.小纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。需要注意的是，无论是建筑服务发生地预缴还是机构所在地申报纳税，其征收管理机关均为国税机关。2.差额征税及税款预征
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。应预缴税款＝余额÷(1＋3%)×3%。
纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。3.分包款扣除要求
小纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。
第一、从分包方取得的202_年4月30日前开具的建筑业营业税发票可在202_年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
第二、从分包方取得的202_年5月1日后开具的增值税发票可作为预缴税款的扣除凭证。允许扣除的增值税发票的开具需要在增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）以及项目名称。
第三、国家税务总局规定的其他凭证。4.预缴税款所需资料
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：
（一）《增值税预缴税款表》；
（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；
（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；
（四）从分包方取得的发票原件及复印件。5.预缴税款抵减
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
6.预缴税款台账
对跨县（市、区）提供的建筑服务，小规模纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。
7.预缴税款缴纳
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
三、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务发票开具
（一）一般纳税人
一般纳税人可按照现行规定自行开具增值税发票，并应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
（二）小规模纳税人
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。并应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
房地产业
房地产业涉及的应税行为主要包括销售或出租不动产。一般纳税人销售或出租不动产，适用税率为11%（换算为价外税，实际税率为9.91%），其购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产的进项税额可从销项税额中抵扣。
小规模纳税人以及选择简易计税方法计税的一般纳税人，其销售或出租不动产的征收率为5%（换算为价外税，实际税率为4.76%）。
一、房地产业营改增试点特殊政策
房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业，全面推开营改增试点后，国家通过一系列的特殊政策和过渡政策，确保房地产业实现税负只减不增。这些特殊政策和过渡政策如下：
第一、扣除土地成本。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。营改增试点给予房地产业的最大红利就在于可扣除土地价款。
第二、预收款按3%预缴。根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。
第三、老项目可选择简易计税方法。考虑到房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。第四、按项目选择计税方法。房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。
比如对于分期开发的房地产住宅项目，对于营改增试点前已开工的老项目，房地产开发企业可选择简易计税方法计税，维持税负水平稳定过渡；对于营改增试点后才开工的新项目，由于可以取得可抵扣的进项税额，房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得说明的是，一旦选定计税方式，之后的36个月期间不得更改。“不得改变”的是具体项目的计税方法，而不是指该房地产企业的计税方法。
第五、出租老不动产过渡政策。出租老不动产，纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。对于纳税人于202_年4月30日前取得的老不动产，因取得不动产时未能抵扣进项税额，根据过渡政策规定，只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。
第六、选择甲供工程模式。为甲供工程提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税，且甲供材不纳入建筑服务计税依据。房地产开发企业可获益于过渡政策，通过采用甲供工程模式，自行采购设备、材料和动力，便可抵扣17%的进项税额，相比于原营业税下将设备、材料和动力计入建筑服务销售额来实现成本计算，可获得更多的进项税额抵扣，有利于实现税负持续下降。
二、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发房地产项目的销售额
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。
允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。
2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
3.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
4.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
由于现行政策规定，土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。因此通过台账对各期土地价款扣除的具体情况进行记载，是非常必要的。
5.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
三、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税款预缴
（一）一般纳税人
1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：
一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；
二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。
2.应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
3.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
（二）小规模纳税人
1.房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 2.小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
四、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税申报
（一）一般纳税人
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
（二）小规模纳税人
1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
五、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目发票开具
（一）一般纳税人
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
2.一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
3.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其202_年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。已开具营业税发票并收回作废的，按照总局202_年第23号公告第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值税普通发票。
（二）小规模纳税人
1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。2.小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。
3.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其202_年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。已开具营业税发票并收回作废的，按照总局202_年第23号公告第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值税普通发票。
六、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目其他事项 1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
2.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
3.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
建筑业、房地产业营改增有关问题明确
一、建筑业
1、一般纳税人销售建筑服务按规定选择适用简易方法计税的，可就选择简易计税方法的该部分销售额开具增值税专用发票。
一般纳税人销售建筑服务按照相关规定选择适用简易方法计税，并按照相关规定以扣除支付的分包款后的余额为销售额计税的，可就全额开具增值税专用发票。
2、纳税人可以按《建筑工程施工许可证》项目分别选择适用计税方法，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的，按合同项目分别选择适用计税方法。如某建筑施工企业提供建筑服务，有两个建筑施工老项目，可以分别选择简易计税和一般计税。
3、对于选择简易计税方法的建筑服务项目，应在36个月内不得变更计税方法。如果原项目合同内容发生重大变更导致重签新合同并重新领取《建筑工程施工许可证》的，应按新确立的项目，重新按规定选择适用计税方法。未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的，如合同废止重新签订合同，应按新合同项目按规定选择适用计税方法。
4、纳税人提供建筑服务，有多个《建筑工程施工许可证》的，可按不同《建筑工程施工许可证》划分项目，分别选择适用政策。配套设施按《建筑工程施工许可证》对应的建设合同上约定的工程施工范围，进行划分判断。
5、纳税人202_年5月1日以前提供建筑服务，在地税机关已申报营业税未开具发票，202_年5月1日以后需要补开发票的，可于202_年12月31日前开具增值税普通发票，不需要再申报缴纳增值税。
6、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。其中从分包方取得的202_年4月30日前开具的建筑业营业税发票，202_年6月30日前，可作为扣除凭证。但纳税人从分包方取得的5月1日至6月30日过渡期内开具的营业税发票，不符合规定的扣税凭证要求，不得据此差额扣除。
7、土地复垦业务是使用机械和人工对土地进行整理，使其达到可耕种状态，属于其他建筑服务。如果一般纳税人为建筑工程老项目提供土地复垦业务，可以选择适用简易计税方法计税。
8、建筑工程项目4月30日之前已开工，如果对收取的进度款已按营业税规定缴纳营业税，未开具营业税发票的，允许在5月1日后开具增值税普通发票。其中,需要就补开发票收入代开增值税普通发票的纳税人，可凭4月30日前已经在地税缴纳营业税的完税凭证，到主管国税机关办理代开手续。如果对该项目选择简易计税方法的，其征收率是3%。
对4月30日之前的老项目，在5月1日之后的取得质量保证金，属于工程款的一部分，如选择适用简易计税方法的，可以开具增值税发票，征收率是3%。
9、工程合同注明的开工日期在202_年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设（如扩大建筑面积等），新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。
10、建筑工程老项目与完工后的养护、维修分属两项独立的业务，属于“工程服务”和“修缮服务”两个税目。建筑工程大多具有清包工或甲供工程性质，如符合“清包工”或“甲供工程”定义，则可选择适用简易计税方法计税。
11、在202_年4月30日之前开具的建筑业营业税发票，如果在营改增前未作为营业税扣税凭证扣除总包缴纳的营业税，在202_年6月30日前可以作为提供建筑服务预缴增值税的扣除凭证。
12、如果纳税人同时为多个跨县（市、区）的建筑项目提供建筑服务，需要分项目计算预缴税款。扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴该项目时继续扣除。保证纳税人不因收入和支出取得时间的不均衡造成多缴税款。
13、在建筑工程中，甲方自行采购主要建筑材料，称为甲供材。甲供材料不属于建筑业纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，不计入建筑服务销售额，不作为建筑企业的税基。
14、小规模纳税人提供建筑服务，预缴后，回机构所在地申报，当月仅开具普通发票且合计不满3万（享受小微减免税政策）。该纳税人当期申报应纳税额合计为0，预缴税款不足抵减，可结转下期继续抵减。
15、部分建筑项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在202_年4月30日前开始施工的，只要纳税人能够提供202_年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。除此之外，符合清包工或甲供工程定义的，也可按规定选择适用简易计税方法计税。
16、建筑企业收到的备料款等预收款，应当在收到当月申报缴纳增值税。
17、建筑企业对建筑施工临时搭建活动板房取得的进项税额可一次性抵扣。
二、房地产业
1、房地产开发企业预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票并确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
2、房地产企业销售自行开发的房地产项目,4月30日之前缴纳营业税且未开具营业税发票的,按规定可以开具增值税普通发票，“价税合计栏”和“金额栏”为全部价款和价外费用，“税率”选择0，备注栏中注明“所属期**月已按规定缴纳营业税”。
3、房地产企业4月30日之前收取30%预收款，开具营业税发票，5月1日以后客户要求开具增值税发票，已开具的营业税发票收回作废的，按照总局202_年第23号公告第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值税普通发票。
购房者索取增值税专用发票的，暂按“销售不动产差额开票”方式开具。
4、房地产企业将自行开发的房地产项目提供出租服务，应按照《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的，按合同注明的开工日期，进行判断该项目是否属于新老项目。
5、属于4月30日前取得的不动产，如其中一部分用于出租，一部分用于出售，出租和出售行为可以分别选择适用不同的计税方法，分别适用的是不同的政策依据。
6、房地产业一般纳税人销售房地产老项目，选择一般计税方式，可以扣除4月30日之前向政府部门支付的土地价款。
7、房地产开发企业一般纳税人选择按简易征收方式的老项目，可以自行开具5%征收率的专用发票。
8、企业间转让土地使用权属于销售无形资产，应按财税【202_】36号文、财税【202_】47号文等规定征收增值税。
9、房地产开发企业“一次拿地、分次开发”，其所对应的土地价款：第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分并且固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
10、适用一般计税方法的房地产开发企业销售额中扣除土地价款，但可以全额开具增值税专用发票。
11、房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。
12、房地产开发企业的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。
13、房地产预收款的预缴税款不需要按项目分别抵减应纳税额。当期应纳税额按规定抵减当期已预缴税款及前期未抵减完的预缴税款后，向主管国税机关进行申报纳税。
14、关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用。
15、房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
16、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。
17、房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其对应的土地价款可以按规定从销售额中扣除。
第五篇：营改增政策
财政部 国家税务总局负责人就营业税改征增值税试点答记者问》
摘录
营改增是一项重要的结构性减税措施。根据规范税制、合理负担的原则，通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。
改革试点的主要内容是，在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增设11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%的税率，研发和技术服务、文化创意、物流辅助和鉴证咨询等现代服务业适用6%的税率；
试点纳税人原享受的技术转让等营业税减免税政策，调整为增值税免税或即征即退；
现行增值税一般纳税人向试点纳税人购买服务，可抵扣进项税额；试点纳税人原适用的营业税差额征税政策，试点期间可以延续；
原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后仍归属试点地区。
试点纳税人在非试点地区从事经营活动就地缴纳营业税的，允许其在计算增值税时予以抵减。
《营业税改征增值税试点方案》摘录
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想。
建立健全有利于科学发展的税收制度，促进经济结构调整，支持现代服务业发展。
（二）基本原则。
2.规范税制、合理负担。在保证增值税规范运行的前提下，根据财政承受能力和不同行业发展特点，合理设置税制要素，改革试点行业总体税负不增加或略有下降，基本消除重复征税。
二、改革试点的主要内容
（二）改革试点的主要税制安排。
1．税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。
2．计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。
3．计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。对一些存在大量代收转付或代垫资金的行业，其代收代垫金额可予以合理扣除。
（三）改革试点期间过渡性政策安排。
1．税收收入归属。试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。3．跨地区税种协调。试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有关规定申报缴纳营业税。
4．增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。
附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》摘录
第二章 应税服务
第八条 应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。
第三章 税率和征收率
第十二条 增值税税率：
（一）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
（二）提供交通运输业服务，税率为11%。
（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%。
（四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零。
第三节 简易计税方法
第三十条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
（五）有形动产租赁服务。
有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。
1.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。
2.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。光租业务，是指远洋运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。附件2：交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定
(三)销售额。1．试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。
2．试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税或营业税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（4）国家税务总局规定的其他凭证。
附件3《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》摘录
（四）经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
营改增文件解读要点
一、明确营改增的立法目的：
改革试点行业总体税负不增加或略有下降，基本消除重复征税。
二、明确营改增试点的范围： 试点行业是：4+6+1 四大运输业：
交通运输业（海陆空和管道），铁路和航天除外 六个现代服务业： 研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。
其中：有形动产租赁服务，是税务总局部根据租赁业发展的现状，对有形动产租赁服务中的创新交易形式做出的新定义和界定，并列为现代服务业。应税服务的交易行为分为融资租赁、经营性租赁
一个金融保险业：
三类经主管部门批准的融资租赁公司从事的有形动产租赁服务和经主管部门门批准的信息技术服务中的金融支付服务。
三类融资租赁公司和金融支付服务是金融保险业
三、销售额的确定: 试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。
试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税或营业税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。
三类公司原适用的营业税差额征税政策可以延续；融资租赁公司销售额的确定方法仍按202_年财税字16号文的规定办理。差额即为销售额。
四、即征即退及计征方法 经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。试点纳税人通过融资租赁公司采用融资租赁方式取得动产，承租人分别从供应商和融资租赁公司取得应税货物和应税服务的增值税票。如果两个附加按17%不税率征收，税负加重部分不能即增即退，增值税部分即增即退计入收入缴纳所得税，融资租赁公司的的实际税负能与原来持平就不错了。
五、对传统租赁服务是重大利好| 文件所指的有形动产租赁服务中的有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁，是税务部门对三类公司以外的其他单位做的有形动产租赁服务的分类新定义及计征办法。此次营改增对动产租赁服务公司是重大利好，融资租赁公司应转抓住这一机遇为传统的设备租赁公司实现规模采购，连锁化经营提供融资租赁服务。
http://www.teniu.cc/Infor/Detail/72266
文号： 沪财税[202_]52号
发文单位： 上海市财政局 上海市国家税务局 上海市地方税务局 发文日期： 202_-10-18 关于认真做好202_年本市“营改增”试点过渡性财政扶持工作的通知
各区县财政局、税务局，市财政监督局，市税务局各直属分局：
根据《关于实施营业税改征增值税试点过渡性财政扶持政策的通知》（沪财税〔202_〕5号）有关规定，结合贯彻落实全国范围实施营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点推进工作的有关要求，按照“新老衔接、优化程序、完善机制、逐步淡出”的原则，202_年本市将在基本保留原财政扶持政策框架并对实施操作规定作适当优化完善的基础上，继续实施本市“营改增”试点过渡性财政扶持政策，并视国家关于全国范围推进“营改增”试点的总体进程安排情况，适时调整本市“营改增”试点过渡性财政扶持政策。现就认真做好202_年本市“营改增”试点财政扶持工作的有关事项通知如下：
一、财政扶持政策的适用范围
凡已纳入“营改增”试点范围，并在202_年1月至12月期间，按照“营改增”试点政策规定缴纳的增值税比按照原营业税政策规定计算的营业税确实有所增加的本市区域内的试点企业，属于本市“营改增”试点过渡性财政扶持政策实施的适用范围，可按本通知规定申请办理202_财政扶持资金申报。
二、试点企业税负增加额的计算方法
（一）试点企业税负增加额计算公式为：税负增加额=∑（应税服务增值税实际缴纳税额－按原营业税规定还原计算应缴纳的营业税应纳税额）×（1+教育费附加率+河道维护费征收比例+城建税率）－应税服务增值税实际退税额
（二）应税服务增值税实际退税额为试点企业按当年主管税务机关审批核定的退税额，包括出口退税额、即征即退税额和其他退税额。
（三）试点纳税人兼营不同应税服务项目的，应根据不同应税服务项目的税负增减情况，合并计算整体税负增加额。
三、财政扶持资金的分担机制
市级集中税收征管企业和市级税收委托征管企业中的试点企业财政扶持资金，由市级财政全额承担。
税收属地征管企业中的试点企业财政扶持资金，由市和区（县）财政按现行体制分别承担。
四、本市财税部门的职责分工
（一）各区县税务局主要负责受理本区县税收属地征管企业和市级税收委托征管企业中的试点企业申报的财政扶持资金申请，市税务局直属分局负责受理市级集中税收征管企业中的试点企业申报的财政扶持资金申请，并分别对各自受理的试点企业申报资料进行汇总和初步审核。
（二）市税务局主要负责按月跟踪监测试点企业税负变化情况，加强对各区县税务局和市直属税务分局的工作指导，及时协调处理财政扶持政策实施过程中出现的各种涉税问题，相关事项纳入日常税收监控工作。
（三）各区县财政局主要负责对本区县税务分局受理的初审资料进行终审，及时向市财政局报送终审结果和市级财政承担资金的拨款申请，并按国库集中支付管理办法及时拨付市、区县两级承担的财政扶持资金。
（四）市财政局主要负责对市税务直属分局受理的初审资料进行终审，并按国库集中支付管理办法及时拨付财政扶持资金，根据区县财政局报送的终审报告和拨款申请，向区县财政局核拨市级财政承担的财政扶持资金。
五、财政扶持政策实施的操作流程
自202_年起，本市“营改增”试点过渡性财政扶持资金原则上实行按年据实审核拨付，财政扶持资金申请、审核和拨付的具体实施操作流程如下：
（一）财政扶持资金的申请
凡符合条件的试点企业，可在202_年1月31日之前向主管税务机关报送加盖公章的下列申报、申请资料：
1.《营业税改征增值税试点企业财政扶持资金申请/审核表》；
2．《营业税改征增值税试点企业税负变化申报表》；
3．《营业税改征增值税试点企业税负变化申报表》附列资料（1）《营业税营业额减除项目计算表》、附列资料（2）《营业税营业额还原减除项目明细表》；
4．还原减除项目申报说明并附减除凭证复印件；
5．工商营业执照复印件；
6．税务登记证复印件；
7．增值税申报表、附列资料以及附表复印件；
8．增值税、城建税、教育费附加及河道维护费等税费缴纳凭证复印件；
9．应交税金－应交增值税明细账复印件；
10．财税部门要求报送的其他相关资料。
试点企业报送的上述纸质资料均须加盖公章并按以上顺序号装订成册，其中资料1、2、3需同步报送电子文档。
试点企业除报送上述202_财政扶持资金申报资料外，应当同时向财税部门递交“营改增”试点企业财政扶持资金申请承诺书，对提供资料的真实性、可靠性和完整性作出郑重承诺。财税部门核实企业书面承诺的内容如与实际情况不一致的，将按现行财税法规的有关规定处理。
（二）财政扶持资金的审核
1．各区县税务部门（或市税务局直属分局）收到试点企业报送的上述财政扶持资金申报资料后，对试点企业申报资料进行汇总和初步审核，并在资料申报时限终了后15个工作日内将《关于202_营改增试点企业税负变化情况初审结果的汇总说明》、《202_营改增试点企业税负变化情况的初审说明》、《202_营改增试点企业税负变化申报汇总统计表》以及试点企业填报的申报资料送交同级财政部门（市税务局直属分局将有关审核汇总资料报送至市财政局）。
2．各区县财政局收到同级税务部门送交的相关申报资料后，应在20个工作日内完成申报资料的终审工作，并将审核结果汇总后向市财政局上报终审报告和财政扶持资金拨款申请。同时，附报《202_营改增试点税负增加企业财政扶持资金（分户）汇总表》和《营业税改征增值税试点企业财政扶持资金申请/审核表》。
（三）财政扶持资金的拨付
本市财政部门对符合条件的试点企业202_的税负增加额给予全额拨付财政扶持资金。
市财政局收到各区县财政局上报的企业财政扶持资金终审报告和拨款申请后，按国库集中支付管理要求及时将市级财政承担资金核拨至区县财政局；收到市税务局直属分局报送的试点企业财政扶持资金申报资料并经审核后，按国库集中支付管理要求及时办理财政扶持资金的拨付手续。
各区县财政局收到市财政局核拨资金后，应及时办理试点企业财政扶持资金的拨付手续，并对区县承担部分列区县相关支出。
六、落实财政扶持政策的具体工作要求
继续实施可以有效平衡试点企业税负的本市“营改增”试点过渡性财政扶持政策，是确保国家税制改革试点顺利平稳有序推进的一项重要财政保障举措。各级财税部门要高度重视，认真对待，明确工作职责，细化工作要求，落实工作措施，协调安排专门职能部门有序组织实施，确保本市过渡性财政扶持政策真正落实到位。
（一）加强宣传服务，强化辅导培训。各级财税部门要主动为试点企业提供有针对性的财税政策解读服务，要采用各种形式加强宣传辅导，切实帮助试点企业理解掌握“营改增”试点过渡性财政扶持政策内容、办理申报的相关程序和其他应注意事项，必要时，可组织申报专题培训，帮助试点企业妥善解决申报过程中遇到的问题。
（二）规范操作程序，加强审核管理。各区县财税部门要建立科学规范的工作机制，要根据本区县的实际情况统筹协调安排实施申报审核工作，必要时，可以采用财税部门联合会审的方式，加强协调配合，做好工作衔接，规范操作流程，及时报送相关资料。
（三）加强监督检查，防范管理风险。各区县财税部门应加强对申请受理、审核拨付等关键环节的监督管理，强化责任，必要时可组织实施试点企业“营改增”试点财税政策执行情况的专项检查，切实保障财政扶持资金使用的有效性、规范性和安全性。
（四）认真做好总结，按时报送报告。各区县财政部门要按本通知的有关工作要求，于202_年4月30日之前完成202_财政扶持资金审核拨付和总结报告工作。审核拨付工作结束以后，要认真做好审核拨付情况的分析评估工作，审核拨付工作的总结报告以书面文件形式报送市财政局。
特此通知。
附件：1．《营业税改征增值税试点企业财政扶持资金申请/审核表》；
2．《营业税改征增值税试点企业税负变化申报表》；
3．《营业税改征增值税试点企业税负变化申报表》附列资料（1）《营业税营业额减除项目计算表》；
4．《营业税改征增值税试点企业税负变化申报表》附列资料（2）《营业税营业额还原减除项目明细表》。
上海市财政局
上海市国家税务局
上海市地方税务局
202_年10月18日
