第一篇：物业管理与社区治安防范

公共事务学院－公共事业管理专业－玉有艺

物业管理与社区治安防范

玉有艺（0700540228）

（桂林电子科技大学公共事务学院）

摘要：社区治安是社区管理中的重要组成部分，本文通过物业管理与治安的关系切入，提出并分析制约社区治安防范水平提高的瓶颈问题，最后提出相应的完善措施，以改进社区治安的管理行为。为营造良好的和谐的社区提供思路。

关键词：物业管理社区治安和谐

物业管理作为近年来蓬勃发展的新兴产业，在盘活庞大的国家房产市场的同时，也促进了城市居民住宅小区的综合管理，并对传统的社区管理模式和治安防范机制产生了深刻的影响。因此，在市场经济日趋活跃、城市化进程不断加快的社会条件下，面对日益复杂的社会治安形势，如何从最基础的社区入手，不断强化物业管理维护社区秩序稳定的职能，积极探索新形势下物业管理与社区治安防范的结合点及其发展方向，合力维护社区治安稳定，要求我们深入地研究和思考并提出应对之策。

一、物业管理与社区治安防范的关系

社区治安防范的任务，就是从社区管理的各个层面抑制和消除社区各类违法犯罪因素和条件，预防和减少违法犯罪案件的发生，建立相对稳定的社区治安环境。物业管理既是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和现代社区建设的重要组成部分，同时，治安防范又是物业管理服务活动中不可或缺的一项具体内容，与社区治安防范具有密切的联系。

如果一味重视产出经济效益的服务性项目的成本投入、片面追求经济利益，就会影响到非产出经济效益的社区安全防范服务的成本投入，造成社区治安防范水平和能力的低下和乏力。从表面上看，重视产出经济效益的服务性项目的成本投入，应该是以获得最大经济效益为目的和结果的。但事实证明，偏废非产出经济效益的社区安全防范服务的成本投入，最终还是会影响物业管理的经济效益。虽然社区居民的这种做法并不可取，但从另一个侧面反映了社区群众对于社区安全的感知和认识能力正愈来愈强，对于社区安全防范的要求也愈来愈高。

在社区的治安防范和管理中，物业管理企业无法独立承担社区的安全防范职责，且相对于专门负责维护社会稳定、组织安全防范和打击违法犯罪的公安机关，物业管理企业明显不具备管理能力。由此决定了在社区治安防范工作中，物业管理企业不可能成为组织者，只能成为公安机关组织社区治安防范体系中的参与者。因此，物业管理企业与社区治安防范之间，物业管理企业具有参与社区治安防范的职责和义务，而作为社区治安防范的组织者和主要实施部门的公安机关，对物业管理企业具有指导、服务的任务，且两者必须保持紧密的协调与沟通。

社区安全防范的主管部门是公安机关。但从物业管理所涉及的政府各行政管理部门的职责来看，物业管理系统中还应包括建设、规划、物价、环保、市政、市容环卫、绿化、工商、卫生等部门。如果仅仅因物业管理企业与社区治安防范建设的主管部门不同，而将物业管理与社区治安防范建设的整体和发展割裂开来，或仅仅依靠部分职能部门的对物业管理企业实施管理的话，势必会造成管理上的倾斜和失控。因此，依靠各职能部门的支持，加强协调沟通，充分发挥各自部门的职能作用，对物业管理企业进行全方位、有效的系统管理，将物业管理与社区治安防范有机地结合起来。

二、目前物业管理制约社区治安防范水平提高的瓶颈问题

（一）经济效益的差异，决定了地区间社区治安防范水平的不均衡。物业管理企业赖以生存的基础，就是其产生的经济效益。物业管理企业是实施物业管理的主体，主要通过向社区服务对象收取物业管理费、提供有偿服务等方式来创造经济效益。社区是物业管理企业实施物业管理的客体，客体的差异直接左右物业管理企业的经济效益。这种差异具体表现在客体向主体交纳物业管理费和其他服务费用的多与少，即物业管理企业可以用作成本投入的经济效益的多少。物业管理企业无法产生效益，就无法将产生的效益转化为再投入的成本。投入成本基数上的捉襟见肘，最终导致了能收到钱、经济效益好的物业管理企业，有能力投入社区治安防范成本；收不到钱、经济效益差的物业管理企业没有能力加大社区治安防范成本的投入，也使这些物业管理企业在投入成本的分配及权重上，更容易倾向于能够产出经济效益的服务性项目。

（二）物业管理观念的滞后，影响了社区治安防范能力的提升。社会主义市场经济的发展和逐步完善，推动了房地产开发和住宅小区的飞速发展，同时也带动了物业管理行业的蓬勃兴起。然而一些物业管理企业在实施管理的过程中仍然受到计划经济管理模式的影响，存在认识不足、观念滞后的问题。主要表现在：一是缺乏全局观念，片面追求经济效益，忽视管理服务职能中对社会效益和环境效益的要求；二是缺乏对科学发展观的认识，尚未形成对生产力的发展、人民生活水平的提高，推动人民群众对住房要求提高的认识；三是缺乏辨证的观念，对物业管理和社区治安防范关系的认知不足，未合理摆正两者的位置。

（三）作为社区治安防范重要力量的物业保安队伍素质良莠不齐，难堪重用。物业管理企业实施物业管理、行使社区治安防范服务职责主要依靠的是物业保安队伍。物业保安队伍素质的优和劣，关系着物业管理企业在社区治安防范方面投入与产出的实际效果比，更关系着社区居民群众的切身利益。虽然物业保安队伍早已存在，但普遍表现为各自为政、管理混乱、职责不明和缺乏业务指导和工作的监督考核的弊病，其治安防范能力和水平始终羸弱。有的甚至打着维护社区治安的旗号，做的却是收费等维护物业管理企业利益的事情，无法担负起维护社区治安稳定的职责，同时也损害了社区居民群众的利益。

（四）部分社区存在多个物业管理企业共同管理、互为制约的现象。物业管理区域是根据业主、产权人的物业范围来确定的，有大有小，有多有少。目前仍然存在一个社区分割成多个物业管理区域，并由多个物业管理企业并存的多头管理现象。这种混乱的割据状态与社区治安防范体系建设和区域控制的基本要求不相适应，不但无法形成工作合力，相反会出现互相推诿、互相扯皮的情况，表面上都是责任部门，实际上谁都不负责任，既浪费了大量的人力、财力和物力，又大大削弱了物业管理企业对社区治安防范工作的管理职能。同时，杂乱的分割管理不利于进行整体性的社区治安防范建设，并容易产生各种治安防范隐患而为违法犯罪分子所利用。

（五）社区居民群众缺乏自主监督和制约物业管理的意识。物业管理是为社区居民群众服务的，与群众利益的得失休戚相关。社区居民群众对物业管理和物业管理企业的自主监督和制约，也是敦促物业管理企业不断提高管理质量的重要手段。一方面，部分社区居民群众对物业管理漠不关心、充耳不闻，任由物业管理企业打理的现象，从某种程度上助长了物业管理企业任意妄为、肆意侵权的气焰和风气；另一方面，社区居民群众不能正确行使权利、对物业管理企业的不当得利缺乏有力的监督和制约，最终损害的还是自身的合法权益。

三、关于发挥物业管理职能作用，完善社区治安防范体系建设的思考

（一）通过立法，进一步明确物业管理的职责定位，将物业管理纳入法制化建设的轨道。主要包括：一是前期物业管理的规划，从房屋的设计图开始，既要兼顾社区住宅的整体美观和合理布局，又要将社区治安防范的功能融入到社区规划中，消除因规划不合理而人为造成的治安防范的死角；二是防范设施的前期到位，严格按照设计要求统一安装社区物防、技防设施，如防盗门、防盗窗栅、红外线周界报警系统、安全监控摄像头等，体现社区治安防范设施的科学性、整体性和规范性；三是规范社区治安防范设施的管理和使用，落实职责，对社区治安防范的设施由专人定期进行维护和更新，确保社区物防、技防设施发挥应有的作用，提高社区治安防范的能力和效率；四是规范物业管理企业的管理区域，扫除社区多头管理的现象，消除社区治安防范存在的隐患。

（二）调整管理机制，逐步实现物业保安队伍由解决就业向社区治安防范力量社会化、职业化过渡。物业保安队伍作为社区治安防范的重要力量，对社区的治安防范、维护社区公共秩序都起到了举足轻重的作用。但从物业保安队伍的现状来看，却成为了物业管理企业安插亲眷、地方街道（乡镇）解决劳动就业的“捷径”，普遍存在队伍年龄结构老化、整体素质不高等问题。因此，对物业保安这支非专业性的治安辅助队伍的管理，应借鉴专业性治安辅助巡逻队伍建设的经验，使之逐步向社区治安防范力量的社会化、职业化过渡，并实现对队伍的统一管理。即“四个统一”：一是统一登记审核，要求各物业公司在招聘保安人员时，必须按照招聘程序操作，并由属地公安派出所提供相关审核意见，以确保保安人员具备基本素质；二是统一培训，由公安机关协助房地局等部门按照有关法律法规的规定，对物业保安人员进行上岗前的培训和定期的轮训及业务培训，实行持证上岗；三是统一服装标志，凡是在新村小区内的物业保安人员，都必须统一穿着规定的制服，佩戴统一样式的识别标志，树立物业保安队伍的整体形象；四是统一考核奖惩，由地方政府协调各职能部门统一制定物业保安队伍管理和考核奖惩制度，设立专门的奖励基金，对物业保安队员的工作业绩进行月考评和季度考核，分等级发放奖金。同时，由属地公安派出所对物业保安队员进行指导、监督和检查，检查物业保安人员在岗执勤的情况。

（三）加大宣传力度，进一步提高群众的维权意识。物业管理是一个全新的管理概念，其外在形式表现为物业管理企业在物业管理区域内的管理和服务功能。社区的居民群众物业管理的理解，往往只停留在物业管理的外在表现形式，而忽略了物业管理的一个重要的内在因素，那就是社区居民群众对自身权益的充分保护。

从加强社区治安防范、维护社区公共秩序的意义上讲，一方面，社区居民群众要增强自我防范意识，自觉做好居家的安全防范工作；另一方面，要加强对物业管理企业的监督和制约，正确、合理地运用自己手中所掌握的权利，对于忽视社区治安防范工作，影响居民群众生命、财产安全，损害居民群众切身利益的物业管理企业要毫不留情地予以解聘。同时，政府部门要进一步加大对群众物业管理知识的宣传力度，提高群众自我权益保护意识，通过政府干预结合群众对物业管理的自主监督和制约，为广大群众创建一个称心、满意、安全的居住环境。

抓好物业管理、理顺物业管理与社区治安防范之间关系的根本目的，就是要通过加强物业管理的监管工作、维护社区治安稳定，为居民群众创造一个安居乐业的环境，进一步提高人民群众的安全感和满意率，更好地为经济建设服务。良好的居住环境不仅需要有优质的物业管理来服务，还需要一个可靠的安全防范措施作保障。社会治安不仅仅是重大社会问题，也是重大政治问题。抓好与群众生活息息相关的社区的治安防范工作，可以有效协助公安机关维护社会治安稳定，保护人民生命财产安全，为先进生产力、先进文化的发展创造良好的社会环境，为实现维护最广大人民的根本利益提供有力保障。

参考文献：

1.黄安永.物业管理与社区管理应协调发展[M].2002(5).2.物业管理应在社区治安防范中充分发挥作用[J].上海公安高等专科学校学报（公安理论与实践）2001,11(3).3.强化社区安全工作的思考[J].中国公共安全（综合版）2004(9).

第二篇：社区治安防范

龙福山庄是我院后门斜对的一个已有12年历史的老小区，小区内有471户人家。由于小区靠进人才市场，门口就是菜市场，人流、物流较旺，治安环境比较复杂。小区陆续有发生入室盗窃、机动车被盗案件，居民群众反映强烈。据我组实地调查研究，与小区保安密切交流之后，结合在校掌握的知识以及实习期间积累的经验，提出如下治安防范建设建议，旨在构建平安和谐社区，因地制宜，加大小区的治安防范规划和改造力度，具体改造措施如下：

一、广泛开展调查研究，找准工作切入点

针对小区内的入室盗窃、机动车被盗等案件频发的突出现象，社区民警刘文会同小区居委会、保安、业主委员会等有关负责人，应组织小区业主代表召开座谈会，听取对小区治安工作的意见，商讨对策，研究防范措施，加强与小区居民的联系，及时了解小区群众对治安工作的意见和建议，掌握群众对家居安全防范工作的需求。虽然在小区内也已经见到了各种警示提醒标志，但是单靠过去那种简单机械的模式已不能满足当前社区治安防范工作的需要，不能有效压减违法犯罪案件，必须找准工作切入点，才能有效提高小区防范效能。

二、运用技防手段，提高小区治安防范的科技含量通过与保安队长的交谈，我们了解到龙福山庄小区负责安全防范的人员只有8人，其中保安队长受过专业培训，但是其余人员均为退休老工人，在体能上存在极大劣势。小区曾有过天

燃气管道改造，每幢楼外侧都安装了新的天燃气管道，这为入室盗窃的犯罪分子提供了可乘之机。同时，小区内没有安装摄像头等技术防范设施。小区是依山而建，围墙本就不高，由于地形因素的影响，存在很多便于他人翻越且不易被发觉的角落。因此，建议小区内几个关键路口安装监控摄像头，在居民楼的天燃气管道上安装防爬刺，对几处易翻越的地方加高围栏。

三、小区内“人防”加强

人防、物防、技防，“三防”缺一不可，只有三者有机结合起来，才能发挥最大作用。龙福山庄在改造技术防范的同时，也切实发挥了保安员在小区治安防范中的主导作用，可以与派出所合作，请派出所对小区的保安员进行监督和培训，以社区民警、保安队长为监督员，小区保安组组长为第一责任人，将小区可防性案件发案情况纳入对保安员的考核中，责任到人，从制度上强化保安员的防范责任心。虽然小区保安员整体上高龄化，但任需要定期组织各种体能和业务训练，不断提高业务水平和应急能力，从而增强小区的整体防控能力。小区居委会还可以积极发动小区的卫生保洁员担任义务巡逻治安员，充分发挥他们熟悉小区环境和人员的优势，为治安工作提供及时有效的信息情况，构建严密的小区治安防范网。

四、加强宣传发动，争取居民支持，提高居民防范意识公安民警与小区居委会工作人员可以亲自上门反复做工作，拉近社区干部、民警与居民的关系，得到大多数居民的理解

和支持，为构建平安和谐社区打下了良好的基础。

第三篇：社区治安防范

社区治安防范

一、认清社区治安防范的重要意义

社区警务的实质就是要求警察立足于社区，积极开展各项宣传工作，动员和组织社区群众，实行警民合作，不断增强社区民众参与社区各项治安管理、预防违法犯罪的意识。社区警务是存在于警方和社区之间的一种互动过程，通过警察工作与社区治安自治工作的有机结合，控制和减少社区犯罪，搞好社区的治安防范。因此，社区警务的中心工作就是搞好社区治安防范，确保居民生命财产的安全。在实践中，应着力解决防范工作的具体措施、办法，狠抓落实，坚持打击与防范相结合，实现由以打为主向打防结合、预防为主的转变：坚持整治与管理相结合，实现由集中整治为主向强化日常管理、防范为主的转变。各级公安机关特别是基层派出所领导要高度重视社区防范工作，将其当作各项警务工作的基础和根本点，坚持常抓不懈，构建起牢固、严密的社区犯罪防范体系。同时，要树立防范工作的群防群治理念，不断加强对社区治安防范队伍的培训，努力提高认识水平和实际工作能力，以适应繁重的社区防范工作的需要。同时，要进一步加强对社区警务的研究探索工作，带着现实问题大兴调研之风，从理论与实践上进行创新，力求取得新的突破，并在实际工作中注意发现推广典型经验，使我国的社区治安防范工作水平有质的飞跃。

二、强化载体作用，促进防范设施的完善

要在地方党委、政府的统一领导下，积极配合街道综治部门，大力开展平安社区、平安校园、平安单位的创建活动。事实证明，开展以“安全为基础，文明为目的”的创建活动，落实好宣传发动、普法教育、社区服务、绿化卫生等措施，不仅能可以大大在提高群众的自身素质，提高社区的精神文明建设水平，而且能有效地预防和遏制刑事犯罪的发生，化解社会矛盾，增强群众安全感。公安派出所要发挥“打造平安环境，创建和谐社会”的骨干作用，因地制宜地制定具体防范措施。从目前情况看，一是巩固、修缮社区防范设施，加大社区防范的科技含量。公安机关主动与相关部门协调配合，加强社区治安防范的日常管理。

凡占用公共安全场所从事私人用途的，要坚决协助有关部门予以取缔，恢复原貌。同时，对现有治安防范设施，要责成专人加强日常维护保养，特别是鼓励社区安装防盗报警设施、可视监控系统。二是要注重多种简单、经济的“软技术预防手段”的运用。如组织群众采取在汽车、电视、录像机、照相机、珍宝首饰等价值高、易携带、易销赃的贵重物品的指定部位标刻主人名字、邮编的标记防范法；在社区张贴醒目、简要的安全警语；发放防范常识手册；发布治安预报等形式，这些做法虽然简单，但能起到事半功倍的效果。针对一般性居民住宅小区基础条件较差的特点，这些投入小，见效快防范手段就很值得大力提倡。

三、开发和运用丰富的防范技术手段

治安防范管理科技化。就是用知识、信息、技术力量武装治安防范管理全过程，加强治安防范科技产品的研究开发，警惕和控制由于科技发展可能造成的不良后果和负面效应，坚持犯罪的早期预防，对科技成果的社会运用进行必要的道德监督和法律控制，严防科学技术被不良分子利用。同时，要运用现代化的科学方法和分析工具来支持治安防范管理决策系统和组织模式的良性运行，推进治安防范管理方法的现代化。目前，随着社会转型进程的加快，治安防范管理所面对的社会环境和运行环境日益多样复杂，不确定、不可控因素不断增多，治安防范管理系统工程建设迫在眉睫。例如，为适应社会日益信息化、犯罪日趋智能化的客观现实，运用现代化的管理手段构建治安防范管理决策支持系统和信息处理系统，可以为治安防范科学决策提供现代化网络平台，实现智力和信息的碰撞与整合，大幅度地提升快速反应和处理危机事件的能力。

四、运用市场机制加强城市社区治安防范

治安防范管理产业化，即治安防范管理要适应市场经济的客观需要，让市场机制调节治安防范管理的部分供求和资源配置，走“市场化运作、企业化管理、社会化服务、产业化发展”之路，成为第三产业的重要组成部分和特殊领域例如，城镇保安服务是为客户承担安全服务和提供治安防范咨询业务的一种专业化、社会化、商业化服务型行业。随着市场经济的发展，保安服务在我国蓬勃兴起，成为治安防范的重要力量。物业安全管理由于运用现代化经营手段和修缮技术，由专业化的管理机构按合同对业主投入使用的各种物业实施多功能、全方位的管理服务，目前在我国大中城市迅速发展。可以预见，随着社会主义市场经济体制的逐步完善，广大人民群众的生活水平显著提高，第三产业的迅猛发展，治安防范管理产业

化领域将不断拓展，成为现代治安防范管理的有机延伸部分，对维护社会治安稳定产生积极作用。

第四篇：浅谈物业管理中的治安防范范文

浅谈物业管理中的治安防范

王平

深圳市万科物业服务有限公司

摘要：治安防范是物业服务企业保证业主和使用人的财产不受损失、人身不受侵害以及维护所管项目公共秩序正常而采取的防盗、防破坏等一系列防范性治安管理活动。目的是预防各类治安案件和安全事故的发生,为业主和使用人提供一个安全、安心的居家、工作环境。主要包括：出入口防范，巡逻防范，安防系统的建设、使用、维护和管理等工作。本文从物业管理者的角度，对物业治安防范中几个常见问题点入手，结合万科金域蓝湾项目治安防范工作开展的实际情况进行分析和阐述。目的是不断提高本部门的治安防范与安全管理水平，同时也供大家共同探讨物业管理中的治安防范管理工作。

【关键词】：治安防范、出入口防范 巡逻防范 安防体系

一、万科金域蓝湾物业服务中心简介及安全管理部门组织架构和岗位配置情况

（一）万科金域蓝湾座落于美丽的深圳湾畔，属于市区高尚住宅小区，位于深圳市福田区福荣路68号。总占地面积约为四万平方米，总建筑面积约为28.7万平方米，有11幢楼宇，一期五幢楼高33层二期４幢楼高34层，三期两幢楼高为46层。规划总户数为1765户，车位总数1000个,绿化率30%，容积率为6.05,分三期开发。项目以住宅为主，商业为辅，一、二期地面建有六千平米的“香堤坊”商业街，主要设备房均在地下室。住宅管理费： 一、二期3.65 元；三期3.95，商铺管理费4.95 元。一期入伙时间为 2003年 8月 1日，二期2004年4月12日入伙，三期2007年9月20入伙。

（二）主要岗位及人员配置

不同类型、不同规模及不同管理模式的物业，安全管理部门的组织架构的设置也不同。一般来说，物业管理规模越大，物业类型及配套设施越多，环境越复杂，其安全管理部门的结构设置就越多。但总的一个设置原则是布局合理、协调一致，指挥统一，精干高效，做 到因事定人、因事定岗，真正体现人尽其才，才尽其用。物业管理中的安全管理工作根据物业使用性质的不同有两种基本的管理方式，一是封闭式管理，二是开放式管理。金域蓝湾采取的是封闭式管理形式，实行人车分流。

金域蓝湾物业服务中心共有员工103人，按业务块设有五个部门，现设有安全部。安全管理部人员编制为69人，设有一名安全主管、一名安全督察，安全部有四个班组：监控中心班、安全一班、安全二班、安全三班。这个组织架构很有利于金域蓝湾开展安全管理工作。安全主管全权负责治安防范管理工作的开展；安全督察对治安防范管理的具体实施情况进行检查、培训和指导；监控中心对三个安全班的工作状态进行监督并协助现场治安防范管理工作的具体开展。三个安全班专业比较综合，包括巡逻、出入口、停车场等岗位设置。这样便于班组内部管理，但对安全班长的综合素质要求比较高，安全班长必须精通安全管理部各个专业的工作，具备应对各种突发事件和业主投诉的能力。

（三）治安防范管理的特点：

1、周边治安环境复杂。项目地处下沙、沙尾、沙嘴一带，娱乐场所比较多，港澳人士来往频繁，因此周边治安形势不容乐观。

2、业户素质参差不齐。小区属于高尚住宅小区，住户非富既贵，给小区治安防范和管理工作带来很大的不便。

3、租户较多，安全隐患大。

4、楼宇设计不够合理，安全隐患多。

5、技防措施还不够完善。

6、业主对安全管理的要求高。

结合小区的治安防范管理特点，针对存在的问题，服务中心积极探索解决问题之道，采取了一系列的安全防范工作，取得了效果，保证了零发案，获得了业主的好评。

（四）治安防范的重要性

物业治安防范是物业服务企业为了维护管辖区域治安秩序，保障公共安全，保护业主及使用人合法财产不受损失、生命不受侵害而采取的一系列防范性服务活动。主要内容包括：出入口管理，巡逻管理，安防系统的建设、使用、维护和管理，以及对治安防范管理工作开展情况的监督检查等。

事故源于麻痹，安全来自防范，治安防范的重点在于防患于未然。根据美国学者马斯洛的需要层次理论分析：“人的需要是逐级上升的，生理需要和安全需要是低层次的需要，低层次需要满足后就会产生更高层次的需要”①。放在物业管理活动中来看，为用户提供一个安全、安心的居住、工作和休息环境是客户对物业管理企业的一个最基本的要求。只有当业主和物业使用人感到安全、安心的前提下，才能感受到现代人性化物业服务带来的尊贵享受。

二、出入口防范与管理

物业安全管理部门应当根据相关国家法规和物业管理服务合同的约定，结合所管项目的类型、档次、周围环境和业主与使用人的要求制定相应方案。既要有效把好人员、车辆、物品等出入的管控关，也要做好执行过程中的服务关。当然在具体管理工作中所表现出来的是一定的管、控、卡、限，并且会在履行职责过程中也经常给业主、使用人带来不便。但其本质上是为业主、使用人创造一个安全的空间和良好的秩序，是按业主、使用人的要求为其以履行保卫、守护等服务职责。

（一）出入口人员素质和岗位要求

封闭式项目的出入口管理具有极为重要的地位。并且从某种意义上，出入口岗位代表着物业管理企业的形象，因此对出入口岗位的素质要求较高。金域蓝湾在配置出入口人员时尽量考虑体格健壮，相貌端正，机警灵活，文明礼貌具有较丰富的治安防范经验和较强服务意识的人员。做到友善与威严共存，服务与警卫并举。出入口安全员应当熟悉国家有关法律法规、小区安全管理规章制度、熟悉本岗位工作流程、工作职责及相关安防设备设施的使用方法，合理控制出入管理各个环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应的防范措施，预防治安风险和事故的发生。

（二）进出人员的管理

任何封闭式小区对外来人员要实施核实登记管理工作。但在实际 ① 《物业管理知识与技能》第十五章2008年第一版 海天出版社 第364页 操作过程中有很多的难点，如有的业主不理解到其家中做家政还要登记；有的业主防范意识差，把门禁卡随意给外来人员使用等现象，给物业治安防范带来很大的安全隐患。从治安防范的主体对象来看：装修、保姆家政、送外卖、中介看房是外来人员管理的重点对象。金域蓝湾结合部门实际情况对这几类人员实行以下管理办法。

１、对装修施工人员实行Ａ、Ｂ证管理，也就是一个施工人员办两个出入证，Ａ证为白天进入小区的证件，Ｂ证为离开小区的证件。出入证都放在出入口岗位，如果在规定的装修时间内施工人员Ｂ证还在岗位，说明施工人员还未离开服务区域，出入口岗位会及时通知巡逻岗上门督促其离开。这样有效解决了施工人员留置在小区过夜的安全隐患。

２、对保姆及长期家政人员进行登记造册备案，并尽可能的劝说业主要求其到公安机关做指纹备案，同时对家政人员实行出入证管理。

３、对送外卖人员一律实行与住户先核实准许进入后再登记放行的方法。

４、对中介人员看房的：一是要加强对业主委托书的验证；二是未带客户的一律不准其进入；三是看房客人必须实行登记制度；四是和当地派出所联系让中介人员做指纹备案；五是和中介负责人签定《治安责任书》，保证中介人员不私自去联系住户。

通过这些方法大大减少了治安案件的发生，金域蓝湾物业服务中心连年被评安全文明小区，实现“零发案”。

（三）出入车辆的管理

由于现代生活水平的提高，在高尚住宅小区的车辆越来越高档，价值几百万的车辆占有相当大的比例，再加上新的停车场相关法规的出台，物业公司对停放车辆管理的风险和难度正在增加。车辆划伤、碰伤、无卡出场等现象给物业公司带来财产损失和极大的风险。出入车辆管理理的重点是对异常车辆放行的管理。

一是车辆进入的管理。任何车辆进入小区应当刷ＩＣ卡进入小区，陌生车辆，来访车辆要实行核实登记制度，对于无明确事由车辆或其他异常车辆拒其入内。二是对车辆放行的管理。当驶出的车辆无ＩＣ卡、《车辆停放服务卡》、车辆临时停放服务凭证（卡）上的车牌号与所开车辆的车牌号不符、驾驶员不符、无车牌等异常情况，应立即报告当当值班长或安全负责人，查验并登记车主的有效证件如车辆行驶证、驾驶证、车牌号、车型等，进行人、车、证的核实，经车辆所有权人或单位证实并在《驶出车辆异常情况登记表》上签名后方可放行。

（四）物资放行管理

物业管理公司按照《物业服务合同》的约定，要保证业主和使用人的财产不受损失，这就要求物业公司建立有效的物资放行管理制度，规范相应的物资放行流程，对保证业主财产安全有重要的作用。物业公司应当对搬出服务区的物资进行核实登记工作，搬出物品需经所有人及业主本人确认并办理相关书面手续后方可准许放行。

主要做好以下两方面的工作：一是提高职业敏感，对重要物资的搬运要不怕麻烦，认真核实。同时也应留意保姆等人的反常行为。二是加强物资搬运放行控制的同时，应加强对安全员处理问题的程序、方法、技巧的培训。

金域蓝湾在实际操作上采取严格的物资放行流程，具体如下：搬运物资外出时，须到服务中心或授权的部门办理申请手续，申请人需按要求填写《物资搬运放行条》，写明物资名称、数量和个人资料。若非物主本人办理，需物主提供书面委托或物主电话委托，由搬运人在《物资搬运放行条》上签字，经手人除查验申办人的身份证外，还须与物主本人联系确认。经手人还须与服务中心出纳员核对，追收尚未交纳的各项费用并签字认可。由安全员核实所搬货物与申请内容是否相符，安全员负责记录、核对搬运车辆的车牌号、司机身份证号或驾驶证号、姓名、单位或住址等并请其签字。手续完善后予以放行。

三、巡逻防范与管理

在物业治安管理中，巡逻是很重要的一个保障。一是出入口的第一道防线还不足以完全防止所有不法分子的进入；二是治安、消防等其他隐患只能通过巡逻岗位的的巡视才能及时发现并得到及时解决。因此加强安全巡逻，发现并消除各种不安全因素就显得尤为重要。要利用好巡逻岗位，确保做到巡之有效，巡之有为，打造物业治安防范管理的立体防范体系，主要做好以下几个方面的工作。

（一）巡逻时间和范围的选择

根据小区周边治安形势、犯罪分子活动的特点及所管项目的特点，结合季节变化要做相应的调整。一般来说夜间是巡逻的重点尤其是傍晚至午夜、节假日、恶劣天气等情况上下功夫，不能在时间上留空档。

如金域蓝湾到年底治安形势严峻的时候要求：岗位佩戴“沙头派出所治安巡逻”红色袖标，统一着装，尽量扩大声势。主要负责外围、出入口及商业广场的的巡逻，体现震慑力；小区内列队巡逻，增加业主的安全感，提高满意度；根据重点合理分配时间，巡逻队应配有强力灯。

（二）巡逻方式的选择

巡逻的方式很多，主要有定时、不定时巡逻，定线巡逻，不定线巡逻，定线巡逻和不定线相结合巡逻，制服巡逻和便衣巡逻。但总的来说，巡逻的方式要结合实际情况采取灵活多变，制定不同的巡逻路线并且要做到保密工作，不让犯罪分子掌握巡逻规律。

（三）巡逻的盘问技巧

巡逻过程中发现可疑人员不但要敢于盘问，更重要的是要会盘问。实际工作中往往巡逻安全员的盘问方式和技巧有欠妥当，因此必须要加强这方面的强化培训和引导。

一是判定识别盘查对象。主要对形迹可疑人员、财物来源可疑人员、身份不明人员、案件关联人员做为重点盘查对象进行盘查。

二是注重盘问的方式，主要有四种盘问方式：

直接式——就是开门见山、直截了当地进行询问及检查。试探式——巡逻安全员通过以虚探实，从中发现问题。追踪式——就是抓住问题打破沙锅问到底，将问题全部弄清楚。迂回式——当被盘查人员比较狡猾的情况下，通过一些不相关的问题入手，从慢慢的交谈中发现主要问题的漏洞，最后让真相大白。

金域蓝湾经常以生动的案例对以上方法的具体应用开展培训，确实提高了安全员的业务水平和自身素质。

（四）签到和电子巡更系统

虽然很多物业公司制定了周密的巡逻计划，由于部分安全员工作 态度不端正、责任心不强，存在走过场甚至有未巡逻的现象。因此要对安全员的巡逻情况进行控制和检验。最常用的两种方法是设置签到点和电子巡更系统。巡逻签到点设置简单，成本也低廉，由部门安全负责人制定简单明了的岗位巡逻签到路线，高层、小高层每栋必须有单独的签到点，不能一个区域一个线路有多种巡逻方法同时使用。

电子巡更系统是一种检查记录安全员巡逻是否到位的电子设备，包括巡更棒、墙机、打印机及附件。以上两种监控方法只能保证有没有巡逻的问题，但巡逻的质量问题就要通过平时的培训教育来提高。

四、建立完善的治安防范体系

安全第一，预防为主，技防设施在治安防范中起到举足轻重的作用。为此，金域蓝湾物业服务中心设计和建立了一整套治安防范系统，构成立体的治安防范体系。“人防”与“技防”的密切组合模式，建立在一批高素质的安全管理队伍和相应技防设施的基础上，依据高科技技防设施的布控和检测，当发生各种紧急事件或业主需要提供各类形式支援时，能迅速到达、出现，并进行及时有效的处理和协助。所有技防、物防设施要经常检查，发现问题该更换的即时更换，换不了的人防补充到位。

（一）人防

无论科技多么进步，人的因素总是不能替代的，因此人防是安全保障的基础也是最大的根本。做好人防工作必须要建设一支政治合格、素质过硬、纪律严明的安全团队。安全团队的素质，对能否提供安全服务有直接的影响，因此在安全队伍的建设上要重点把好“三关”，即人员选聘关、人员培训关、制度管理关。

１、在人员选聘对象上应以退伍军人、党员、团员及军警院校学生为主。如万科物业每年在部队退伍前都要去一些部队进行专场招聘，并且和地方一些军警院校建立长期的人才输送关系。

２、在人员培训上要重点做好岗前培训，上岗后的再培训。如万科物业对入职安全员统一组织上岗前的强化培训，主要内容有企业文化，基本业务等。经过初步培训的安全员才能够分配到各项目开始正式的工作。试用期内，主要有部门简介，具体工作流程，岗位技能方面的培训。转正前由公司人力资源部组织四天的脱产培训，师资力量 都是公司各个业务领域的专家，通过培训让安全员彻底的转变为一名合格的万科人。

３、在制度管理上提倡推行准军事化管理，实行优胜劣汰、奖勤罚懒的激励制度。另外要积极的做好社区宣传，发动群众，建立群防群治体系，也是治安管理的最大补充，同时也是社区治安管理的重点工作。

（二）物防

物防是指通过安装围栏、防爬刺、抹黄油、围墙顶部装碎玻璃、种植带刺植物等，建立相对封闭防范区域或提高防范能力而采取的硬件防范措施。在操作上要结合物业项目的实际情况，增设安全防范设施或采取其他措施。

这里要重点介绍下抹黄油，即在所有围墙、易攀爬管道沫上黄油，这样犯罪分子想爬也爬不住。这是万科物业安全管理部推广应用并且行之有效的一种物防手段，并且把这种物防措施写入公司体系文件，作为平常检查安全防范措施落实情况的一个重要内容来考核。

（三）技防

技防系统是指物业管理区域内用于治安、车辆管理、消防及突发事件处理等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统主要有闭路电视监控系统、门禁系统、红外入侵报警系统、消防自动监控系统、燃气自动报警系统、道匣系统、居家报警系统和巡更系统等。为了发挥技防系统功能的技术优势，平时要加强对设备正确使用的培训，让安全员正确使用并熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合。同时，安防系统应有专人负责维护和保养，定期检查、检测，发现问题及时解决。

如金域蓝湾的门禁监控系统，当常闭门禁开启超过10秒未关闭时，监控中心值班员就会接到门禁报警，监控中心值班员呼叫相关区域的安全员及时巡查关闭。这是典型的技防、人防完美结合相互促进的一个过程。既解决了人防的低效性，同时发挥了技防的优越性。

五、治安防范工作的监督检查

治安防范主要是防止各类安全隐患的发生，规避治安案件和安全事故给公司所带来的风险。很多物业公司的制度是订了很多，措施也 很足，但具体执行过程很欠缺，把安全防范放在嘴上，没有落实到实际工作中去。促进治安防范效果的重点在于监督检查。金域蓝湾开展安全监督检查有以下三个层次。

（一）项目自查

项目自查是由金域蓝湾物业服务中心安全管理部主导，制定本部门安全防范工作的具体监督检查计划。包括计划、季度计划、月度计划、周计划、日计划，班组计划等。比如每季度进行两次安全员紧急集合，其中必须包含一次消防类的紧急集合，以检验安全人员的快速反应能力；到年末制定次年部门Ｂ级夜间查岗计划，查岗人员由本项目各业务负责人、部门经理组成，检查结果在服务中心做通报并提出整改措施；每季度进行安全风险评估，由本项目安全负责人牵头，安全骨干为成员对部门人防、物防、技防等安防设施和消防安全进行全面的梳理。对发现的问题点提出整改措施并上报公司安全风险管理部备案，做为公司业务督导、内审时检查验证的一个依据。

（二）片区间互控

由于笔者所在公司规模大，项目比较多，为了便于管理，划分了几个大的片区，由片区总经理牵头，片区内各项目负责人、安全负责人、片区安委会组成检查组，并制定片区安全业务督导标准。每月不定期的进行项目间“你攻我防”的交叉互查，为了保证检查的有效性，对检查部门的安排采取利益边缘化原则（如Ａ查Ｂ，Ｂ查Ｃ，Ｃ查Ａ），检查结果在片区内通报并报公司安全与风险管理部做为部门考核的依据。

在检查内容上主要以出入口突破为主，测试被攻击项目的物防、技防、是否完好，人员工作状态是否良好，安全措施是否到位以及是否具备快速应对突发事件的能力。

在检查形式上采取灵活多变的方式，如一般出入口安全员对女性的警惕性比较低，所以在互控过程中就会让女性进行出入口的突破，一旦突破成功就会对该出入口安全员进行考核，当然对拦截成功的安全员会进行激励。

通过检查不断的提高了出入口人员的警惕性，也直接提高了防范不法分子混入服务区的能力，消除了安全隐患。

（三）公司级的安全检查

公司级的安全检查是由公司安全风险管理部组织，对公司范围内各项目进行监督检查。相对于片区互控而言，公司的Ａ级查岗更专业，标准也更高，检查也更细化、更全面、更彻底。检查结果会在全公司范围内进行排名，对有安全隐患点的部门进行公司范围内的挂网通报批评，并与部门的荣誉、考核相挂勾；并对所在部门的安全负责人进行相应的考核激励。检查周期以每季度覆盖公司各项目一次。通过三级检查，互相促进，极大的提高了各项目抵御风险的能力。

综上所述，治安防范与管理是物业管理工作的基础，也是物业管理工作的重中之重，在物业管理活动中具有非常重要的地位和作用。要保证管理服务区域内安全无事故，物业管理企业安全管理部门要做好以下两个方面的工作。

首先要建立建全相应的安全管理制度和治安防范措施，并且要在平常的物业治安防范中去认真的贯彻落实，在实践过程中不断的补充、修改和完善，形成一套科学规范、确实可行的制度体系。

其次要不断创新，学习国内外先进的治安管理与防范经验，积极开展走出去，引进来的交流学习活动。运用现代先进管理手段和技术，使物业治安防范与管理水平不断提高，达到或超越行业领先水平。

没有安全就没有服务，只有当业主和使用人感到安全、安心的前提下才能对物业服务工作的好坏做出评价，才能不断的提高客户满意度，才能不断的提高物业管理企业在物业管理市场中的良好声誉和竞争力。

参考文献：

（1）陈德豪、杨振标《物业管理实务》（上）中山大学出版社2000年 第2版326-345（2）杜 挺、许建华、周心怡主编《物业管理知识与技能》海天出版社 2008年第1版201-232,283-294（3）陈德豪《物业管理理论与实务》广东经济出版社2005年 第1版169-185

第五篇：城市社区治安防范

社区治安防范

孙村矿物业管理中心邢建安

目前，随着社会经济的发展，城市的人口逐渐增多，楼房逐渐取代了平房，人们都住进一幢幢的单元楼，城市社区建设快速发展。但是随着城市外来人口的增多，社会成分复杂，人际关系淡化，邻居间互帮互助、团结一家的特点减弱，给某些犯罪分子提供了良好的犯罪机会。当前我国城市社区犯罪在类型上的特点表现为以侵占财产为目的财产犯罪，如盗窃、抢劫、诈骗等居首位，约占80%左右。因此，社区治安“久治不安”和社区违法犯罪“常打不息”已经成为社会治安综合治理的顽症，作为一种综合性的社会现象，我们应该如何对待这一难题，究竟是打击优先还是预防优先？值得我们思考。党的十五大指出，加强社会治安综合治理必须走“打防结合，预防为主”之路，同样我们在处理社区违法犯罪问题也要以预防为主，这样才能从根本上解决问题。因此预防社区违法犯罪，保障社区健康安全文明的发展，我们必须做到以下四个结合：

一、治安、文明和福利结合城市社区要正常稳定地发展，首要的标准是安全，治安搞不好，群众就没有安全感，因而其他任何建设都无从谈起，所以我们必须以治安为突破口，加上提高市民文化素质，搞好公益福利，才能将城市社区搞好。

首先，加强城市社区治安管理。加强外部巡查，控制了周边环境和社区的各个社会层面，从而保障社区内外良好的治安秩序。建立社

区保安巡逻队，加强社区内部巡逻。确保社区内的打击和防范违法犯罪活动在力度、时间和空间上有绝对的优势。总之，加强管理力度，从而有效地减少犯罪，达到预防犯罪的目的。

其次，搞好文明建设，培养提高社区居民素质，倡导社会新风尚。文明是一种社会发展、进步的过程和状态，其中包括已经取得的积极成果，作为一个整体，它是进步的总体状态。进行社会公德、职业道德和家庭美德为主要内容的文明意识教育；发展安全社区，卫生社区，植树美化环境社区等；开展群众性文化娱乐活动和群众志愿者活动等，使广大社会居民自觉维护社会秩序和社会环境。

最后，促进城市社区的公益福利。美化环境，修整街道，搞好社区卫生，建立老年幼儿活动场地，开展扶弱助残的活动；设立社区的诊所，方便社区居民看病或急救，开展健康教育和卫生的宣传；使得城市社区给人一种安详和平、处处井然有序的美好印象，从而使得城市社区的违法犯罪的现象得以减少。

二、人防、物防的两防建设

第一，加强人防，强化动态防范。加强治安组织网络化建设，在社区关键部位配备人防力量进行控制，还可以建立多种形式的群众联防组织，选出楼栋值班人员等，这样的人防力量覆盖了整个社区，犯罪分子自然难以下手。

第二，落实物防，加强防范硬件建设。我们可以要求社区居民大家出钱筹集资金安装防盗门、防盗窗，围墙护栏等。实施封闭管理，形成立体的防范格局，预防犯罪。

三、管理与服务结合城市社区的管理工作涉及面广，要使管理工作及时到位，达到预防违法犯罪的效果，首先是要管理领导机构班子到位，制定出一套有效的管理办法，完善自治管理制度，比如制定社区文明公约，规范居民个人行为；制定出入凭证制度，净化社区来往人员；制定治安联防队员选拔、培训、教育和考核制度，强化激励机制；完善外来流动人口登记管理制度，加强对外来人员控制。其次是要采集广泛信息，结合人口普查、户口调查和情况询查，建立综合信息网络。运用电脑管理，将外来暂住人口按照常住人口的方式管理，全部登记造册，输入电脑，并明确管理重点，有条件的还可以大力发展信息员，发展科技管理，使社区管理进入现代化。最后，要配合当地的公安派出机关，坚持走群众路线，建立一支高效的现代化治安管理力量。

在搞好城市社区的管理职能的同时，我们也要加强城市社区的服务职能。众多公益福利性服务，不但体现了社区管理机构对广大社区居民的关心，也体现了社区居民之间的相互关心，相互照顾，相互支持和相互帮助，充满了人与人之间的真挚感情，促进了新型人际关系的形式，改变原来的社区特有的疏远冷淡的邻里人际关系的特点，从而使社区居民感到生活环境的安全和人际关系的温暖，形成团结的一个整体，因而在必然减少犯罪分子作案的可能性的同时，维护了人与人之间的一种心连心的传统美德。

四、宣传教育与重点帮教矫正结合开展城市社区的宣传教育，是城市社区管理的基础，其目的在于通过教育来提高居民素质，消除产生犯罪的主观条件，提高预防犯罪的意识和积极性。首先是思想、道德教育，通过集体主义、共产主义思想及高尚情操教育，使居民了解目前治安状况及预防犯罪与本身利益的关系，树立共同创建美好家园的集体主义思想，净化社会环境，预防犯罪。其次是文化知识教育，通过对城市社区居民进行基础文化知识、法制知识和科学知识的教育，提高文化水平和法律意识，使社区居民自觉守法并懂得怎样运用法律武器保护自己，打击和预防犯罪。论现代城市社区治安防范 除宣传教育以外，城市社区还应加强重点帮教，实现城市社区的矫正。城市社区帮教、矫正组织主要由社区户籍民警、社区管理干部、社区居民、有关单位人员等几个方面代表组成，对于青少年，更加要加强帮教矫正力度，关心他们的生活，注意他们的思想动态，一旦发现不良的苗头，应及时给予帮助，及时解决问题，促使其良性转化，减少犯罪和再犯罪的可能性。

另外，我们还要加强城市社区人民调解工作，健全民间调解组织，发现矛盾，积极做深入细致的思想工作，从而化解矛盾，平息纠纷，防止事态的恶化，把问题解决在城市基层社区，预防民事纠纷转化为严重的刑事案件。

社会治安问题防治是一个系统，社会治安防治主体的块块、条条、点点要形成一个有机的系统；社会治安防治手段的防范、管理、惩罚三道防线要形成一个有机的系统；对社会治安防治对象同样要有一个有机的对策。社会治安防治上下、左右、前后之多极、多层、多变元

素形成的一个系统，才能实现事物整体的稳定性、关联结构的协调性、功能目标的择优化与运动状态的有序化。因此我们在进行城市治安综合治理的时候，要注重系统效应，从各个方面入手，从小事做起，搞好城市社区正体现了这一点，我们要坚持走群众路线，坚持“打防结合，预防为主”的战略方针政策，才能将城市社区治安搞好，才能将整个城市的治安综合治理搞好，从而保障人民安居乐业，城市繁荣稳定，国家长治久安，社会和谐健康地发展下去！

2007年4月8号