下载文档第一篇：房地产开发报批报建流程23-建设工程规划许可证
十二、建设工程规划许可证
（一）工作目的：
建设工程规划许可证的取得标志着项目设计文件被行政主管部门审查通过并获准实施，是项目开工前的重要文件，同时也是项目取得销售许可证乃至工程验收的重要文件之一。
（二）主管部门：
行政许可中心，规划局窗口
（三）工作内容：
领取《建设工程规划许可证》申请表。搜集相关资料，填写申请表。执相关要件到窗口进件。
（四）要件：
1、具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分）；
2、建筑设计方案审定通知书中要求提供的与该建设项目有关的文件；
3、标明用地范围的1/500或1/202_现势地形图；
4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件；
5、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《土地使用权出让合同》或《国有土地划拨决定书》；
6、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。
（五）时限：
文件齐备5个工作日可获取受理或不受理凭证，获准受理后10个工作日领取行政许可文件。
第二篇：房地产开发报批报建流程-7、工程项目报建
四、工程项目报建
（一）工作目的：
工程项目报建是房地产开发项目前期工作的要件，是办理前期手续的必备文件。
（二）主管部门：
建交中心一楼服务大厅。
（三）工作内容：
到中心领取《天津市工程项目报建表》；按工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资、工程规模、工程筹建情况、计划开竣工日期等如实填写；加盖单位公章。
〖注意〗工程规模及投资规模应按当年下达的计划填写。
（四）要件：
1、项目立项批准文件或投资计划；
2、企业资质证书和营业执照。
（五）时限：
呈报文件齐备当日即批。
第三篇：房地产开发报建流程
房地产开发报建流程
1、规划方案审批 需提交以下资料：
1)〈规划方案送审表〉一份
2)小区主要配套公建项目一览表一份
3)规划设计方案的现状地形图一份。比例1：500或1：1000（分区规划）(配电子文件)4)规划方案的总平面图3份（设计单位加盖出图章）（配电子文件）
5)拟建建筑方案图（平、立、剖）
6)道路规划和竖向规划图（包括交通分析示意图）（配电子文件）7)规划方案说明书一份（配电子文件）
8)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各一份（配电子文件）
9)规划建筑设计要点、用地红线图复印件一份。（已办〈建设用地规划许可证〉项目）
2、办理选址意见书 需提交以下资料：
1)《选址意见书》2份，2)项目可行性报告或经批准的项目建议书复印件一份：“项目可行性报告”由策划部前期请人做
3)1：500到1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章（配电子文件）
4)拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上报市府项目）总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图（单栋建筑除外）各一份（配电子文件）
6)附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其它特殊要求的资料（有污染或其他有特殊要求的建设项目）
7)拟建建筑物方案图（平、立、剖）；（配电子文件）结果：选址意见书（原件一份）、选址红线图（一张）
3、立项审批
需提交以下资料：
1)营业执照复印件（需提交原件核对），合作开发的项目需提供合作协议：房地产资质开发证书复印件
2)立项的申请报告 3)开设项目资金账户和办理投资商的资信证明：（公司信用和帐户内资金情况）必须达到投资额的20% 4)项目的可行性报告
5)项目选址意见书和选址红线图
6)立项申请表（一式一份，交给区计统办）7)招标基本情况表（如果是集体企业）8)用地预审的意见（如果有调整用地）9)地名申请批复（交给区计统办）10)总平面图
4、办理《国有土地使用证》
5、《建设用地规划许可证》 需提交以下资料
1)规划用地申请表一份：另加申请书一份 2)立项批准文件复印件一份（区提交2份）：需备原件查验 3)选址红线图复印件一份（提交2份）：需备原件查验
4)反映建设项目用地位置和界限的地形图一份，比例为1：1000或1：500，涉及与多个部门交界的用地，应加盖多方单位界线确认章（配电子文件）
5)拟建方案的总平面图一份（设计单位加盖图章）6)调整的项目提交调整前后界线对比图一份 7)已批规划方案一份
6、设计方案申报 需提交以下资料
1)《建筑设计方案申报表》1份：独立的每栋写一张
2)申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份：独立的每栋写一张
3)《建设用地规划许可证》复印件1份：规划用地红线图1份（窗口要留一份原件）：〈国有土地使用证〉或国土局批复文件复印件1 份
4)建筑设计方案图纸（包括总平面图）3份（配电子文件）5)透视图1 套：较大的建筑群须提供鸟瞰图：在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光夜景效果图（每栋的屋顶标高、平面、立面用A3普通纸打出附在图册后面）
6)属房地产项目，须提交房地产立项文件
7)属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件
（以上所有资料都需提供原件核对，国土证如果抵押了可用复印件加盖银行确认章）
7、验收资料
需提交以下资料：
1)《建筑消防设计防火审核申报表》、申办个人介绍信及个人有效证件、建设单位营业执照复印件
2)《建筑工程立项选址或初步设计消防审核意见书》
3)设计单位资质证书、营业执照复印件（加盖设计单位公章、注册建筑师章）
4)建筑平面图纸（需含门窗表）二套，立面、剖面、总平面图纸各一套（加盖设计院红章）
5)详细消防设计专篇一套（加盖设计院红章，包括每栋建筑详细说明，并附工程项目概况表格，表中列明技术指标及各栋建筑高度、层数）
6)完整消防工程图纸一套（建筑、给排水、暖通、弱电专业、加盖设计院红章）
7)设计人员资格证书复印件一份（最少二人以上，并与图纸签名人员相符）
7、施工图送审 需提交以下资料
1)全套施工图纸一式两份
2)批准的立项文件复印件（提交原件核对后退回）
3)按备注2规定应进行初步设计审查的项目，提交初步设计文件和初步设计审查意见书及批准文件复印件
4)按备注3规定的重要工程，提交工程建设场地地震安全性评价审核意见书复印件
5)工程勘察成果报告（即：岩土工程勘察报告）
6)结构计算书、结构计算数据磁盘、计算软件名称及授权序号 7)工程设计质量保证书
8)勘察设计合同副本复印件(提交原件核对后退回)
8、建筑物命名申请 需提交以下资料：
1)建筑物命名、更名审批表3份（由申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报，并加盖公章）
2)授权委托证明书一份（法定代表人签单，加盖公章，明确委托内容、权限、期限）
3)建设用地批准书及附图复印件2份（需加盖提供单位名章）4)建设用地规划许可证及红线图原件1份（需加盖提供单位名章）5)建设工程报建审核书复印件2份（需加盖提供单位名章）6)经规划部门批准的四至图或总平面图复印件2份（应附经济技术指标，需加盖提供单位公章）
9、（准建项目开发手册）申报 需提交以下资料:按顺序装订成册 1)建设用地规划许可证复印件 2)建筑方案图（图册）一份
3)总平面规划图（一式二份，需经规划局审查盖章）在规划方案送审时规划科确认的两份原图，房地产管理科盖章后自留一份存档，返还一份给公司
4)投资商出具项目开发资金的银行证明原件（资金不少天项目申办准建部分投资的20%，时间不可以过长）
5)环评报告、子女教育及排污配套解决方案 6)国土证复印件
7)营业执照、资质证书复印件 8)立项批复原件及复印件
10、《建设工程规划许可证》
需提交以下资料：所有复印件需提供原件核对后退回 1)〈报建表〉一份：一栋一份 2)〈建设报建项目附表一〉（房地产项目用）或〈建设报建项目附表二〉1份（工业建筑用）一栋一份
3)申报项目的〈技术指标及功能情况表〉1份（在建筑方案送审后退回的）
4)〈建设用地规划许可证〉复印件，规划用地红线图，〈国有土地使用证〉或国土局批复文件各一份
5)〈建设工程建筑设计方案审查意见书〉一份，获批准的建筑设计方案图纸一套（即盖“已审”章的图册）
6)建筑施工图纸（包括总平面图、各栋首层平面图）2套、结构施工图纸1套
7)〈防空地下室易地建设申请审核意见书〉〈防空地下室易地建设缴费证明书〉一份
8)（建筑面积达3000平方米以上的高层公共建筑手册）消防审核意见书复印件一份
9)房地产立项文件复印件各一份
10)反映该项目用地现状全貌的数码相片及电子文件 11、建设工程放线办理 需提交以下资料：
1)《建设工程放线申请表》（建设单位盖章）2)用地红线图，《建设工程规划许可证》复印件各一份 3)已批复总平面图、首层平面图原件各一份 4)总平面图电子文件一份
12、质量监督办理 需提交以下资料：
1)建设工程质量监督登记表 2)建设工程规划许可证复印件
3)全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件 4)工程地质勘察报告
5)施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件 6)质量监督费和质量监督服务费缴费收据复印件 13安全监督办理
申报材料：按顺序装订成册 1)建设工程安全监督登记表 2)建设工程施工合同复印件 3)施工图纸
14、施工许可证的办理 申报材料：按顺序装订成册
1)建筑工程施工许可证申请表、申请建筑工程施工许可材料目录 2)中标通知书复印件；建设单位营业执照副本复印件及章程复印件（加盖公章）提交原件核对后退回
3)建设工程承发包合同复印件（加盖建设单位公章）4)《施工单位拟投入本工程的技术管理人员、设备表》
5)建筑工程施工图设计文件审查批准书复印件（加盖建设单位公章）
6)施工图（全套）一式两份，附：设计单位资质证书副本 复印件（加盖设计单位公章）
7)建设工程地质勘查报告复印件（加盖建设单位公章）
8)需缴交发展散装水泥专项资金的，提交施工合同原件去开收费单进行缴费
9)需缴交使用新型墙体材料专项基金 10)缴交建设工程质量监督费
15、防雷设施设计审核 需提交以下资料： 1)设计资料：防雷设计说明，防雷接地平面图及大样图，均压环设计图及大样图，天面防雷平面图及大样图，立面图，桩基平面图，总平面布置图
2)规划报建审核书，施工资质证，焊工证的复印件
3)采用非标防雷产品进行设计，必须附产品说明书及有关证件，设计方案
4)审核合格后，按规定交纳验收费，领取《防雷设施设计审核书》《防雷设施验收手册》凭《审核书》到建设行政主管部门办理报建、施工手续
16、预售证申报
申报材料：按顺序装订成册 1)《商品房预售申报表》 2)预售许可材料目录
3)预售楼款监管协议、预售楼款专用账户的银行印鉴卡复印件 4)《国有土地使用证》原件及复印件
5)《建设工程规划许可证》副本及其附件的复印件 6)《建设工程施工许可证》复印件 7)商品房预售方案（预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容）
8)经过规划、建设部门同意的房地产项目总体规划平面图复印件并用彩笔画出申报位置
9)房地产开发资质证书和鸏执照复印件
10)经房管局备案的《商品房买卖合同》示范文本
17、办理商品房预售总体备案
需提交以下资料：所有资料均需提交原件
1)《批准预售及商品房屋合同备案按揭登记申请表》（经建设局盖章）
2)国有土地使用证
3)营业执照正本、资质证书
4)建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证 5)房地产开发项目手册、预售许可证 6)所销售房屋总平面图
7)缴交公共设施配套基金发票原件
18、房地产工程规划验收 需提交以下资料：
1)《建设工程规划验收申请表》一份 2)红线图，总平面布置图
3)《建设工程规划许可证》副本原件 4)建筑工程消防验收意见书 5)工程报建跟踪表
6)现状地形实测四置图
19、房地产工程竣工验收备案
需提交以下资料：所有资料复印件均需加盖建设单位公章 1)工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表 2)工程竣工验收申请有
3)建筑工程施工许可证复印件
4)质监机构出具的工程质量监督报告，施工单位出具的工程质量自评报告，监理公司出具的工程质量评估报告
5)勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告
6)商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程质量保修书》
7)施工安全评价书
8)规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件
20、商品房确权
需提供资料：均需提交原件和复印件 1)开发证书和营业执照 2)《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》
3)《商品房建设谁建证》、《商品房预售许可证》 4)《工程施工许可证》、项目总平面图、单体平面图 5)《建筑工程竣工验收备案证》 6)《商品房产权权属申请表》
第四篇：现行房地产开发建设报批报建报审程序
现行房地产开发建设报批报建报审程序
房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章： 项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第５号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；
4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序 土地使用权有偿出让的方式
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：
1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：202_地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明；
7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。土地主管部门
（1）土地使用权出让
房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。
区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
（3）征用土地
(征用耕地1000亩以上，其他土地202_亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上202_亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作 招标受让土地使用权申请程序
(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
(5)用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序
(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁 2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；
4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。
6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
三、规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请
城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。
建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
2）申办建设用地规划
城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。
规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料： 1）建设用地申请；
2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：202_地形图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为： a1：202_地形图1份；
b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；
c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；
d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为： a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》； b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执； c施工图3份及光盘。
3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：
1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：
1）国有土地使用权证； 2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据；
4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证
6）经放线的《红线定位册》正本
5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》；
4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）2）3）4）变更申请；
工商部门更名通知、变更后的工商执照； 开发商资质证明； 土地变更批复；
5）变更后的土地使用证；
6）（土地批租费、使用费）收据；
7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；
9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；
10）法院裁决项目还应提交判决书。
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程：
实 施 单 位 流 程 内 容承 办 单 位 建 设 单 位 建设项目报建登记
武汉市建设工程交易中心各有关管理机构 建 设 单 位
审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知 各有关管理机构武汉市建设工程交易中心 招 标 申 请 人 建设单位招标申请
招标投标监督管理机构 招 标 申 请 人
对招标申请人资格审查 招标投标监督管理机构
招标人编制与备案招标文件 招标投标监督管理机构 发布招标公告
武汉市建设工程交易中心 投标申请人
投标申请人投标报名 武汉市建设工程交易中心 招标人投标申请人
招标人对投标人资格预审 武汉市建设工程交易中心 招标人
招标咨询及答疑会
招标投标监督管理机构 投标人投标人
投标人编制与递交投标文件 招标投标监督管理机构 招标人
组织评标委员会
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心 招标人投标人
开
标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心 评标委员会、招标人
评
标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心 评标委员会、招标人
定
标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心 招 标 人
核准招标投标情况报告
招标投标监督管理机构 各收费单位武汉市建设工程交易中心 招 标 人
中标公示，发出中标通知书
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心 招标人、中标单位
签订合同
合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心 招标人、中标单位
领取施工许可证
武汉市建设工程交易中心 中标单位 施工管理
武汉市建设工程交易中心
依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。
工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：
1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。
3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记
凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。
工作内容：
填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。
报建信息管理：
1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作
日内）；
2、在交易中心媒介上发布报建信息；
3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。
2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知
填报《武汉市建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中
心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款
通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为
计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标
情况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先（7个
工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易
中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名。网址 www.teniu.cc
4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审 工作内容：
（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应
按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审
（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资
预审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少
于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用
随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收 工作内容：
（一）招标文件编制
投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规
范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔
细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术
标的（暗标）严格按武建招办字[202_]18号文件规定
执行。
（二）投标文件的内容
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交
投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前
，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以
前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改
或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
2、投标文件的接收
在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工
作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的
规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按
时或提前送达的，招标人应当拒收。
6、组织评标委员会 工作内容：
（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招
投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易
中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字
[202_]7号文），并提供以下资料：
1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；
2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一
费制”收费项目的缴款凭据。
（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；
（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及
通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人
和招投标监督管理机构签收保存。
7、开
标 工作内容 ：
（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；
（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；
（三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特
别说明的内容；
（四）设有标底的公布标底；
（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。
（六）招投标监督管理机构进行监督管理
8、定
标 工作内容：
按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字〔202_〕18号文件《武汉市建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容：
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：
1、由各收费单位确认的《武汉市建设管理收费认定表》；
2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费
制”收费项目的缴款凭据。
同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写《中标公告公示、发布登记表》，按规定在武汉市建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。
招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。
10、签订工程承发包合同
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。
招标条件：
1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；5）法律、法规、规章规定的其他条件。
公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。
招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：
(1)公开招标
由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。
(2)邀请招标
招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。
邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。
邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。
(3)协商议标
由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。
议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。
招标投标基本程序 招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。
(1)工作程序
审查招标单位的资格；
报批招标申请书；
编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；
发布招标公告或招标邀请书；
审查投标单位资格；
分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；
编制和寄送投标文件；
开标，公开标底，审查投标书和保函；
评标、定标、决定中标单位；
发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。
招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。(2)应注意的问题
工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。
招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。
为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。
投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。
签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。
应提交的招标资料目录
1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表
3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件
7）资格预审评审报告
8）招标文件
9）购买招标文件登记表
10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执 11）标底(工程预算书)及武汉市建设工程项目造价咨询核准证(女ll有标底)12）评委名单
13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表 15）唱标记录一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委评分表 18）评分汇总表 19）评标报告
20）招标投标情况书面报告 21）中标通知书及中标公示证明 22）办理建管手续联系单
23）合同备案表
24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25）武汉市建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格证
招标投标的管理
1）施工企业资质管理
建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》
(1)施工企业资质的动态管理
企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。
通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。
(2)工程总承包企业的管理
随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。202_年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。
工程建设项目组织实施方式目前有两种方式： 其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。
其二是是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。
(3)外国建筑施工企业的资质管理
随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有：
凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得《外国企业承包工程资质证》。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。
《外国企业承包工程资质证》的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放城市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。
外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。
《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延续手续。
2）工程建设管理。
工程建设阶段，指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。
五、申办《施工许可证》
1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。
工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
2、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。
3、施工许可证办理程序：
1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单；
3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
4、办理施工许可证：
提交下列归档资料后领取施工许可证：
（一）建设工程报建表；
（二）建设单位资信证明（可用复印件）；
（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可证
(可用复印件)；
（四）施工图设计文件审查批准书；
（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；
（六）招标申请表；
（七）招标公告；
（八）招标日程安排；
（九）招标文件及评标办法；
（十）投标申请书；
（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；
（十二）答疑会纪要；
（十三）投标书；
（十四）评委人员名单；
（十五）开标记录表；
（十六）评委评分表及评分汇总表；
（十七）评标报告；
（十八）中标公示证明；
（十九）中标通知书；
（二十）施工合同或监理合同；（二十一）合同备案表；
（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系单；
（二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；
武汉市建设管理收费认定表（共2份）
（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）第三章：工程建设阶段
工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；
2、施工场地平整，达到施工条件；
3、施工通道疏通，满足施工运输条件；
4、施工图纸及施工资料准备；
5、施工材料和施工设备的准备；
6、临时用地或临时占道手续办理；
7、施工许可批文及办理开工手续；
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；
9、组织图纸会审、设计交底；
10、编制工程进度计划；
11、设计、施工、监理单位的协调； 第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
5、工程施工合同；
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
二、商品房销售及按揭办理
1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研
竞争项目及非竞争区域项目调查 重点项目考察
市场需求抽样调研
重点客户（群体）市场调研 经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研报告 物业的全面解析及定位 项目SWOT分析 1）、竞争要素全面解读 2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析 4）、项目机会利用 5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估 1）、地段价值与发展评估 2）、项目差异性支撑力评估 3）、消费者选择性标准评估 4）、项目综合竞争力评估
目标市场定位与消费者需求研究 目标市场定位
目标市场特征描述 目标消费者行为分析 消费个案描述
营业员销理念提升 营销核心理念提升 卖点体系设计与提升 营销战略与主线策略 营业员销攻击体系建立 现场攻击体系的建立 价格定位及策略 价格策略 价格定位
定价预控及说明 付款方式建议 销售额动态测算 项目促销计划建议 渠道促销建议
公关活动促销建议 客户促销建议 品牌促销建议
示范单位及环境的设计建议 营业员销预算 推广费用预计
营销费用预计
第二阶段：物业卖点与利益点转换分析 品牌策略方向建议与定义 消费者心理感受定位 宣传攻势的确定 宣传途径的制定 功能划分建议
装修方向建议] 样板房的功能划分定义 看楼通道的布局建议
传播媒介的确定及具体媒介发布计划 项目标识（LOGO）设计 中英文标准字设计 标准色系 辅助色系
标准组合规范 特许组合 禁用组合 销售培训
销售管理策划 销售队伍进驻 销售执行
第三阶段：推广主题的制定 推广口号的制定
整体包装风格的确定
主要街区路段包装风格及具体形式 现场气氛营造风格及具体形式
展示中心及示范环境具体装修风格建议 样板房具体装修风格建议 看楼通道装饰风格建议 名片 信纸 信封 传真纸 文件袋 请柬 工作卡 水杯 烟灰缸 垃圾桶 车体
工地围墙设计 工地广告牌设计 导示牌设计 条幅设计 路旗设计
挂旗设计
车体包装设计
主要街区大型形象广告牌的设计 展板设计
售楼处导示招贴
喷绘画设计 看楼通道设计
户形形象说明设计
样板房导示卡、牌、标志等设计 行车导示系统设计 售楼书 售楼杂志 宣传折页 宣传海报
邮递单张
影视广告脚本创意
第四阶段：各销售期的广告具体创意 传播媒介的确定及具体媒介发布计划 展销会的配合 促销活动的配合 其他外卖场的配合 广告效果测定与监控 竞争对手监控
竞争者咨询报告
竞争者广告监控及具体分析 销售控制及月度目标制定
2、销售合同的签订。
3、按揭办理。1）公积金贷款：
贷款资格
贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：
1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；
2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
3、具有购买住房的合同或有关证明文件；
4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；
5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。贷款流程图
咨询、领取表格 提出申请
签订借款合同、抵押合同 办理抵押登记手续 办理房屋财产保险 贷款转帐 每月还款
贷款结清注销
提交资料
1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明；
2、购房合同或意向书等有关证明文件；
3、借款人所在单位同意贷款的证明；
4、住房资金管理中心要求提供的其他材料。2）商业贷款 贷款资格
贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：
一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；
二、有稳定的职业和收入；
三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；
六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；
七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；
八、贷款行规定的其他条件。
十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。贷款流程图
提交资料
个人需提供资料
1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》
2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异
3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件
4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明
5.收入证明（盖单位公章）
6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）
7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。
3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。
贷款资格
贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：
1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；
2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
3、具有购买住房的合同或有关证明文件；
4、有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。贷款流程图
提交资料
个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》
2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异
3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件
4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明
5.收入证明（盖单位公章）
6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）
7.借款人所在单位同意贷款的证明；
8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。
随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。
4、抵押登记
房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办理。属第一、二种类型抵押的，应提交国有土地使用权证或房产证、土地估价报告或房地产估价报告、抵押合同、借款合同、抵押申请表、抵押登记双方法人代表证明或个人身份证明、土地登记委托书。属在建工程或期房抵押的，还应提交《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。第五章：交付使用阶段
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。
竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定的要求，具备使用条件，由开发建设单位查验工程并办理接收手续的过程。竣工验收一般分为两个阶段，一是单项竣工验收，二是综合验收。武汉市建设管理委员会对全市建筑工程竣工验收实施统一备案，具体工作委托武汉市建筑工程质量监督站负责实施。
工程竣工验收条件：
1、完成工程设计和合同约定的各项内容。
2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
3、于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
5、有完整的技术档案和施工管理资料。
6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。
7、建设单位已按合同约定支付工程款。
8、有施工单位签署的工程质量保修书。
9、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。
10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
11、建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
工程竣工验收程序：
1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。
2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
3、建设单位应当在工程竣工验收７个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
4、建设单位组织工程竣工验收。
1）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；
2）审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料； 3）实地查验工程质量；
4）对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
㈠工程竣工验收备案表；
㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
㈣施工单位签署的工程质量保修书；
㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
二、申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。
申报资料：
1）填写《建设工程规划验收申请表》； 2）市勘测设计院测绘的竣工图； 3）建设用地规划许可证； 4）建设工程规划许可证； 5）土地使用权权证； 6）拆迁验收审批书； 7）经审定的规划总平面图； 8）建筑核位红线图；
9）建设工程红线定位图册；
10）属成片小区的还需要提交市政工程、管线等相关设计资料； 11)其它相关资料。另准备一份经批准的建筑工程施工图供现场验收用。
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。房地产权属登记，是指由房地产行政管理部门对房屋所有权及其相应的土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行的登记并对登记的房地产依法进行审查和确认权属，核发房地产权属证书的行为。房地产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。本市房地产权属证书包括《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》和《期房抵押证明》。
新建商品房屋的，应当在房屋竣工之后三个月内向有管辖权的登记部门申请房屋所有权、土使用权的初始登记，并且提交下列文件：
1、申请表
2、房地产开发资质许可证
3、建筑工程规划许可证（含规划办、处罚证明）
4、建筑红线定位图
5、建筑施工许可证
6、竣工验收证明
7、工商营业执照复印件
8、法人代表身份证复印件
9、授权委托书及代理人身份证复印件
10、房屋平面图
11、土地使用权属证件（查验证件）
12、建设用地规划许可证（查验证件）
13、用地红线图（查验证件）
新建的商品房屋，房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后，售出或者交付给买受人之前，向具有管辖权的登记部门申请办理商品房屋的初始登记，领取《商品房权属证明书》。
四、物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时,由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内,向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
(一)住宅区规划图和批准文件；
(二)单体建筑、结构、设备竣工图；
(三)道路及地下管网竣工图；
(四)各种设备的使用说明书、电路示意图；
(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
(六)其他必要资料。
在物业移交同时或移交之前，开发商应将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部门，以实现彻底移交。
第五篇：报批报建流程
商业地产操盘流程
请教大家商业地产操盘流程，越多越好，比如报批五证条件，消防报建流程、条件。国家限高和其它 限制等。还有 超市前中后期的策划经营等。总之，商业流程的知识多多益善！多谢大家！
最佳答案
每个地方的做法不一样，你可以登陆当地的规划、建设部门的网站找到相关流程和要求。
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章： 项目决策阶段
◆房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；
4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序 土地使用权有偿出让的方式
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：202_地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。土地主管部门
（1）土地使用权出让
房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。
区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
（3）征用土地
(征用耕地1000亩以上，其他土地202_亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上202_亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作 招标受让土地使用权申请程序
(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
(5)用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序
(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3)用地者进行投资分析。
(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁 2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；
4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。
6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
三、规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 1）建设项目选址申请
城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。
建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
2）申办建设用地规划
城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。
规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料： 1）建设用地申请；
2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：202_地形图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：
a1：202_地形图1份；
b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；
c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；
d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：
a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；
b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执； c施工图3份及光盘。
3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件： 1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料： 1）国有土地使用权证；
2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据；
4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证
6）经放线的《红线定位册》正本
5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》； 4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）变更申请；
2）工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3）开发商资质证明； 4）土地变更批复；
5）变更后的土地使用证；
6）（土地批租费、使用费）收据； 7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；
9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）； 10）法院裁决项目还应提交判决书。
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程：
实 施 单 位 流 程 内 容 承 办 单 位
建 设 单 位
建设项目报建登记
武汉市建设工程交易中心各有关管理机构
建 设 单 位
审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知 各有关管理机构武汉市建设工程交易中心
招 标 申 请 人
建设单位招标申请 招标投标监督管理机构 招 标 申 请 人
对招标申请人资格审查 招标投标监督管理机构
招标人编制与备案招标文件 招标投标监督管理机构
发布招标公告
武汉市建设工程交易中心
投标申请人
投标申请人投标报名 武汉市建设工程交易中心
招标人投标申请人
招标人对投标人资格预审 武汉市建设工程交易中心
招标人
招标咨询及答疑会 招标投标监督管理机构
投标人投标人
投标人编制与递交投标文件 招标投标监督管理机构
招标人
组织评标委员会
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人投标人
开
标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
评标委员会、招标人
评
标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心 评标委员会、招标人
定
标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心 招 标 人
核准招标投标情况报告
招标投标监督管理机构 各收费单位武汉市建设工程交易中心 招 标 人
中标公示，发出中标通知书
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人、中标单位
签订合同
合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心
招标人、中标单位
领取施工许可证
武汉市建设工程交易中心
中标单位
施工管理
武汉市建设工程交易中心
依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。
工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：
1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。
3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记
凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。工作内容：
填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。
报建信息管理：
1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作
日内）；
2、在交易中心媒介上发布报建信息；
3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。
2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知
填报《武汉市建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中
心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款
通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为
计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标
情况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先（7个
工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易
中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名。网址 www.teniu.cc
4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审 工作内容：
（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应
按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审
（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资
预审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少
于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用
随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收 工作内容：
（一）招标文件编制
投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规
范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔
细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术
标的（暗标）严格按武建招办字[202_]18号文件规定
执行。
（二）投标文件的内容
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交
投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前
，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以
前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改
或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
2、投标文件的接收
在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工
作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的 规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按
时或提前送达的，招标人应当拒收。
6、组织评标委员会 工作内容：
（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招
投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易
中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字
[202_]7号文），并提供以下资料：
1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；
2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一
费制”收费项目的缴款凭据。
（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；
（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及
通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人
和招投标监督管理机构签收保存。
7、开
标 工作内容 ：
（一）招标人介绍投标单位和招投标监督?/pre>
