在全市物业管理工作会议上的讲话

今年以来，全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一个专项会议，就是因为这个会是不得不开的会，也是必须认真贯彻落实的会。下面，我讲三点意见：

一、提高认识，切实增强责任感和紧迫感

物业管理是城市管理的一项重要内容，是社会广泛关注的热点、焦点。我们必须站在提升全市居民幸福感、维护社会稳定的高度，充分认识物业管理工作的重要性。

（一）做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意义。

第一，物业管理是现代城市管理的重要组成部分。完善和发展城市功能，维持城市的运转，需要投入相应的人力、物力、财力进行管理。物业管理就是要建立与城市设施这一“硬环境”相适应的管理服务“软环境”。物业管理工作者实际上也是城市的管理者。第二，良好的物业服务关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业管理好坏，业主是否满意，直接影响到社区稳定乃至整个社会的稳定。作为社区管理和服务的主体，物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时，也承担着居住区精神文明建设的重任。第三，发展物业管理是优化产业结构的重要手段。业主缴纳与服务相对等的费用,物业行业、服务人员获取劳动报酬，是合理调整社会财富再分配的重要手段。这是物业服务行业存在和发展最重要的经济基础。我市物业管理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，这对缓解产业结构调整中的就业压力具有重要作用。第四，提升物业管理水平是促进房地产业健康、快速发展的有力保障。作为房地产业的一个管理环节，物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业管理对于促进房地产行业的发展具有重要作用。

（二）认真剖析当前物业管理中的不足。

第一，管理体制不顺。主要体现在两点：一是市、县两级住建局的物业管理职责不清晰，特别是在市区，市住建局参与或直接行使具体管理工作，真正在一线面对各类物业矛盾纠纷、掌握一手情况的区住建局，却没有真正发挥作用。二是个别县（市、区）住建局，还没有理顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系，没有形成协调联动的物业管理机制，总是不能顺畅、及时地解决物业问题。第二，物业行政管理力度不够。一是管理力量不足，有的县（市）甚至无专门机构、无专业人员、无工作经费。二是人员素质不高，专业水平不够，对物业相关政策、法规不熟悉、甚至不了解。三是对管理中存在的问题缺乏相应的措施，没有系统完善的制度和成熟的管理手段。第三，物业服务水平较低，服务行为不够规范。从业人员很多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员，服务意识、专业技能还有待提高。物业企业管理还需加强。第四，物业服务缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物业企业隶属于开发公司，或与开发公司存在一定从属关系,不能遵循市场规律，缺乏竞争意识、责任意识和独立经营能力，造成整个市场无法通过优胜劣汰，实现社会资源的合理分配。第五，物业收费标准低、收费率低是现阶段制约物业行业发展的一个根源。目前物业服务收费还在执行20XX年制定的标准，全市XX家物业服务企业有XX家亏损。亏损企业依靠减少人员和降低人工费来降低成本，或靠母公司的补贴维持生存。从而产生了服务人员素质下降、服务质量下滑、收费率降低的恶性循环。第六，老旧小区是物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前瞻性，停车位、安全监控等配套设施不齐全，没有归集维修资金或维修资金已基本用完等问题。同时，无物业管理的住宅小区基本由居委会代管，物业维护问题日益突出。第七，开发建设单位遗留问题形成大量的物业管理隐患。开发商不按规定标准配备物业管理设施，不按要求对公共部位进行移交查验、移交建设资料，在保修期内不及时担负维修责任等行为普遍存在。第八，业主物业服务消费理念不成熟，小区自治机构不完善。一些业主还没有建立

“买房是投资，住房是消费，产权归己、维修自理”的观念。同时，业主委员会的自律、沟通作用没有充分发挥。

二、抓重点、解难题，推动全市物业管理出特色、上水平

物业管理工作是今年住建工作的重点和亮点。今年全市物业管理工作的思路是：以完善管理体制、提高服务水平为目标，把“规范物业管理，创建宜居小区”活动作为抓手，理顺各方主体关系，强化行政监管。引入市场机制，做强物业企业。化解矛盾，破解难题，形成制度完善、管理规范、竞争有序的物业管理模式。主要经济指标要确保实现两个“100%”，即：新建小区专业物业覆盖率100%，新建小区住宅专项维修资金缴存率100%。

（一）理顺各方主体关系，建立健全物业管理体制。

只有体制理顺了，才能从根本上破解物业发展的瓶颈，实现物业管理、服务和经营的科学发展。第一，要理顺市、县两级物业主管部门关系，完善物业行政管理机制。各县（市、区）住建部门要抓紧向本级政府汇报，争取支持，充分发挥法律、法规赋予的职能和作用，尽快理顺与街道办事处、乡镇人民政府的物业监管职能。要尽快完善物业管理机构，做到工作人员、办公地点、办公设施、办公经费、工作制度“五到位”。今年开始，XX市区物业管理的行政职能将依法下放到各区主管部门,请各区主管部门，将相关职权迅速下放到街道办事处及社区居委会。今后，市住建局将主要行使对全市物业行业管理的行政监管和业务指导，起督促、协调和服务作用；各县（市、区）、特别是市区的XX要做好具体领导、组织协调和监督管理工作。第二，要处理好住建局与物业管理相关部门的关系，形成齐抓共管的良好局面。各县（市、区）住建局要增强大局意识，与规划、城管、公安、环卫以及供水、排水、供暖、供气等单位加强联系、交流与协作，按照各自职能，明确工作职责，形成各负其责、协同推进的工作格局。第三，要处理好开发建设与后期管理的关系，解决开发建设的遗留问题。各县（市、区）住建局或房管局要明确界定房产开发与物业管理交接的各个节点，以及开发建设单位、物业服务企业、业主等各方主体责任。要对小区配建物业管理用房、共用部位设施配套、公建配套情况，以及开发建设单位选聘物业服务企业、物业档案移交、维修资金归集等情况进行监督检查，依法查处和纠正违规行为。开发建设单位必须设定开发住房保修期，在商品房销售合同中载明并承担相应的保修责任。今年开始，全市将逐步试行保修金制度，由物业管理行政部门对房屋质量保证金进行监管。

（二）规范物业服务收费，加快建立“质价相符”的物业服务长效机制。

市住建局协同物价部门，正在对物业服务收费项目和成本构成进行核算，制定新的《住宅小区物业服务等级标准和收费等级标准》，出台与服务等级相适应的政府指导价格。同时，请各县（市、区）住建局进一步规范企业行为，监督引导物业服务企业按照指导价格，明确服务项目，确定服务等级和收费标准，推行明码标价的公示收费制度。全市将进一步推行

“服务标准化、收费公开化、质价相符”的物业服务，杜绝多收费、少服务的侵害业主行为，和高级别服务、低级别收费的恶意竞争行为。

（三）强化整顿检查，加大监督执法力度。

市住建局将进一步完善考核评议办法，从机构设置、人员配备、政策制定执行、违规行为查处、维修资金归集、管理和使用、基础档案管理等方面，强化对各县（市、区）住建局的监督和指导。各县（市、区）住建局要加大对物业服务企业监督检查和市场整顿力度，严肃查处不履行物业服务合同、无资质从事物业服务、擅自改变管理区域内的公共建筑和共用设施用途、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营、侵占损坏共用部位、绿化带改建车位等违法违规行为。同时，要建立健全物业服务企业诚信和经理人信用考核制度，对考核不达标的物业服务企业，降低或注销资质。

（四）加强旧住宅小区的治理和改善，扶持旧小区物业管理工作。

大力开展旧住宅小区改善工程，完善旧小区公共配套设施，改变旧小区脏乱差的状况。对改造后具备物业管理条件的旧住宅小区，由乡镇政府、街道办事处和居民委员会组织指导成立业主大会、选举业主委员会，并选聘物业服务企业进行管理；对不完全具备物业管理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实基础性自助式管理；对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“自我管理”模式，由社区负责组织居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

（五）规范住宅专项维修资金的归集、管理和使用。

今年起，各县（市）一律停止开发商代收、代缴维修资金，改由业主直接向各县（市）住建局缴存。进一步完善专项维修资金管理平台，各县（市）要全部实现“三统一”，即：统一使用市区维修资金管理平台，推进住宅专项维修资金信息管理系统在全市联网；统一全市维修资金会计科目和核算方法，对维修资金进行管理、核算,一律执行市财政局、市住建局联合出台的《XX市住宅专项维修资金会计科目及核算办法（试行）》；统一维修资金管理部门的经费开支渠道，人员、设备支出列入财政一般预算，管理经费在维修资金增值收益中列支。

（六）引入市场机制，建立更加科学的物业服务模式。

严格落实住建部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，建立规范的一级市场、也就是开发建设单位选聘物业服务企业的招投标制度，在此基础上，逐步引导建立二级市场、也就是业主大会选聘物业服务企业的招投标制度。培育、组建物业招投标专业代理机构。对物业服务项目严格实行招投标和议标审批，对达到一定规模的住宅物业，积极推进公开招投标；对规模较小的住宅物业协议招标实行监督，不断提高新建物业的招投标比例和公开招投标比重。推动房地产开发与物业服务的分离，打破原有的“谁开发、谁管理”的模式，推动物业服务企业的优胜劣汰。

（七）加快扶持引导，促进物业企业做大做强。

通过扶持一批企业，带动行业整体水平提升。市区要制定重点企业扶持计划，力争两年内发展一家以上一级资质企业；各县（市、区）也要确定扶持重点，年内发展一批二级资质企业。要大力实施“典型带动”，树立典型物业管理示范项目，推广先进物业服务经验，进一步提高物业服务质量。

三、发挥各方主体作用，确保物业管理工作落到实处

（一）充分发挥住建局的行政管理作用，加强行业指导和服务。

各县（市、区）住建部门和房管部门要切实将物业管理作为提升城市管理水平、维护社会稳定的一项重要工作抓实抓好。一要通过政策支持、技术帮扶，为物业服务企业排忧解难，为物业行业发展创造有利条件。二要带着感情去处理群众反映的问题，努力化解矛盾，确保社会稳定。三要多学习、多思考、多研究，站在提升物业行业水平的高度，破解体制上、服务上、发展中的难题。做物业管理工作，要有耐心、有细心、有公道心、有责任心，认真调研、多方协调，才能争取群众的认可。

（二）充分发挥物业管理协会行业组织作用，有效推动物业管理行业的发展。

一是建立物业管理专家委员会、评标专家库，造就一批本土物业管理专家和高级人才。二是探索建立物业管理纠纷调处新途径，将物业矛盾纠纷调解和司法调解有机结合，通过仲裁机构解决物业服务纠纷。三是组织开展多种形式的业务培训，不断提升从业人员的素质。

（三）充分发挥业主大会和业主委员会的作用，强化业主自律意识。

一是要加大业主大会和业主委员会的组建力度。各级住建局要积极协调乡镇政府、街道办事处、居民委员会，共同引导小区成立业主大会、组建业主委员会，监督指导业主委员会建立健全规章制度，促进业主委员会主动开展工作。二是要强化业主的权利意识和自治意识，通过宣传引导，让业主充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。业主委员会要严格遵守《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，规范开展工作。三是要强化业主的责任意识和自律意识，加强物业管理政策法规宣传，为物业管理行业发展营造良好的舆论氛围。