下载文档第一篇：北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知
北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准
有关问题的通知》
（京地税地〔2009〕245号）
各区、县地方税务局、各分局: 为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。
一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。
二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
（二）提供的开发成本资料不实的；
（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；
（四）虚报房地产开发成本的；
（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。
三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。
四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：
核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积
五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。
六、本通知自发布之日起执行。本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2007〕138号）的规定执行。本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。
附件： 二○○九年九月十六日
附件：
分类房产单位面积四项成本核定表
房地产类型
多层住宅 及底商
高层住宅 及底商
多层办公
高层办公
竣工年代 2001及以前
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2001及以前
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2001及以前
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2001及以前
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 核定单位成本（元/平方米）
1386 1402 1469 1502 1486 1512 1586 1798 2425 2435 2621 2807 2769 2790 2987 2997 2270 2270 2511 2502 2450 2480 2738 2700 3130 3113 3414 3370 3295 3330 3570 3670
说明：多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住宅或办公楼
第二篇：海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知
海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知
琼地税发[2004]122号
为进一步规范、完善和推动我省土地增值税的征收管理工作，堵塞税收漏洞，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的有关规定，现将土地增值税有关政策及征管问题明确如下，请遵照执行。
一、关于土地增值税征收方式问题
（一）预征和清算相结合的办法
对从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目（经济适用住房、安居工程除外），采取预征和清算相结合的办法征收土地增值税。即以房地产项目销售收入（或预收帐款）为土地增值税的计税额，按月预征，待该项目竣工结算并全部实现销售后再进行清算，多退少补。
房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。
经济适用住房、安居工程是指经省政府批准建设的经济适用住房、安居工程。
（二）据实计征的办法
除从事房地产开发的纳税人销（预）售其开发的房地产项目外的房地产转让，按实际增值额计算征收土地增值税。
纳税人应在转让房地产的次月的１０日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，同时报送《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》。
二、关于土地增值税预征率等相关问题
（一）预征率问题
海口、三亚市的预征率为１％－２％，具体由海口和三亚地税局在该幅度内确定，并报省地税局备案；其他市县的预征率为１％。
（二）纳税人应按照取得的房地产销售收入（或预收帐款）和规定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式为：应预缴税款＝房地产销售收入（或预收帐款）×预征率。
（三）土地增值税实行按月预缴。纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，在３０日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》；房地产项目销售期间，每月的１－１０日报送上月的《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》，按规定预缴土地增值税。
三、关于土地增值税的税款清算问题
（一）纳税人应在房地产单位项目竣工结算并全部实现销售后３０日内，持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。
１、土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；
２、房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；
３、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税纳税申报表及预缴土地增值税完税凭证；
４、项目竣工结算资料，以及主管地税机关要求提供的其他的与转让房地产有关的资料。
（二）主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后，应认真进行审核，并在７日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条件的，应及时予以清算。
（三）对纳税人已竣工结算并全部实现销售的房地产单位项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关可报经各直属地方税务局批准进行土地增值税清算。
（四）为了堵塞税收漏洞，对已竣工，且销售面积达到可销售面积９０％（含９０％）以上的房产单位项目，不管其项目是否办理结算，在一年内（自销售面积达到可销售面积９０％之次月起计算），若剩余的房产还未全部实现销售，或项目仍未办理结算的，税务机关可对该房产单位项目已销售部分，核定扣除项目，进行税款清算。剩余的房产，按实际销售据实征收土地增值税。
四、关于普通标准住宅的确认标准问题
除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米单位面积售价：海口、三亚地区，不超过４０００元，其他市县，不超过２０００元的，为普通标准住宅。
五、关于扣除项目确认问题
（一）纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《暂行条例》和《实施细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。
（二）纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额：
１、土地费和房地产开发成本（即《实施细则》第七条规定
（一）、（二）两项合计金额），由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的５０％至７０％的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。
２、房地产开发费用按《实施细则》第七条规定的（一）、（二）两项合计金额的１０％给予扣除。
３、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除。
４、纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分
摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积比例分摊计算。
（三）一些国有企业由于改组改制或关停，为了安置职工而转让企业的土地（原
属政府无偿划拨的土地），有关政府部门免收该企业转让土地应补缴的土地出让金，考虑到这些企业较困难，且转让土地所得收入用于安置职工，因此，在计征土地增值
税时，对政府部门免收的土地出让金，视同企业缴纳的土地出让金，给予扣除。
六、对２００４年７月１日前已竣工结算并全部实现销售的房产单位项目，还未进行土地增值税税款清算的，纳税人应在２００４年９月３０日之前向税务机关申请
土地增值税清算，逾期不申请清算的，严格按照《征管法》的有关规定处理。
七、本通知对原《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知》（琼地税发［２００２］３６５号）规定的预征率等内容作了调整，为了保证
新老政策的衔接，２００４年７月１日前，已按《暂行条例》及《实施细则》或琼地税发［２００２］３６５号文规定缴纳或预缴土地增值税的销（预）售收入，不再按本通知规定的预征率预缴土地增值税；此前从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目取得的销（预）售收入，凡未预缴土地增值税的，纳税人应在２００４年９月３０日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增值税，逾期不申报预缴的，除补征税款外，自２００４年 １０月１日起计算加收滞纳金。
八、对纳税人未按规定期限办理纳税申报和缴纳或预缴税款的，严格按照《征管法》的有关规定加收滞纳金和处罚。
九、各直属地方税务局接到本通知后，要高度重视，加强领导，及时做好土地增值税政策宣传，切实强化土地增值税税源控制，密切与土地房产管理部门协作，开展房地产税收专项检查，保证税款及时足额入库。
本通知自２００４年７月１日起执行，此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。各直属局在执行中若遇到问题，请及时向省局报告。
关于土地增值税若干政策问题的补充通知
琼地税发〔2004〕174号
各直属地方税务局、省局稽查局： 《海南省地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（琼地税发［2004］122号，以下简称《通知》）下发后，各地陆续提出一些问题，经研究，现将《通知》未明确的有关问题补充如下：
一、《通知》第七条“为了保证新老政策的衔接，……凡未预缴土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增税”是指2004年7月1日前,纳税人已按有关规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，不再按《通知》规定的预征率预缴土地增值税；此前凡未按规定申报、缴纳（预缴）土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按《通知》规定的预征率申报预缴土地增值税。
二、销售转化的经济适用住房，暂不预征土地增值税，已预征的，暂不退还，待清算时多退少补。转化的经济适用住房，是指经当地政府有关行政管理部门批准，实行限价销售的积压房地产。不属于预征对象的经济适用住房（安居工程）和转化的经济适用住房，其销售达到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三条第四款的规定执行。
三、纳税人建造的商住楼、综合楼、写字楼等商住两用性质的房地产，不属于普通标准住宅，不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定。
四、《通知》第五条第二款规定的“50%至70%”的成本扣除，已考虑了加计扣除的因素，因此，对财务不健全的房地产开发纳税人计征土地增值税时，不再给予加计20%的扣除。
二○○四年八月二十日
第三篇：北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定，制定本规程。
第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 本规程所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。
第四条 纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。
第五条 税务机关负责清算的受理和审核。第二章 项目管理
第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。
【注：原则上按建设工程规划许可证为清算单位，经过税务机关判定后，可以按建筑工程施工许可证为清算单位。】
第七条 纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。土地增值税项目登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。
第八条 纳税人应按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预(销)售许可证等材料。
第九条 属于保障房项目的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。第十条 纳税人应按照财务会计制度的要求进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。
第十一条 房地产开发项目土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好项目跟踪管理工作。
第三章 清算申报与受理 第十二条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（三）直接转让土地使用权的项目。
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第十三条 符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。
（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
第十四条 本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：
（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。
（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。第十五条 税务机关应对清算项目实行分类管理：
（一）符合本规程第十二条情形的，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件1），办理清算手续。
（二）符合本规程第十三条情形的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件2）送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。
第十六条 纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。
第十七条 纳税人进行清算时，应填报《土地增值税清算报告》（以下简称清算报告，标准格式见附件3）。
纳税人委托税务中介机构进行清算的，税务中介机构应按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成鉴证，并出具《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告，标准格式见附件4）。纳税人提交资料时，可以使用鉴证报告代替清算报告。
第十八条 纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》（见附件5）：
（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
（二）国有土地使用权证书。
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
（四）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
（五）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
（七）清算项目的工程竣工验收报告。
（八）清算项目的销售许可证。
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
（十）《鉴证报告》或《清算报告》。
（十一）《土地增值税纳税申报表
（二）》。
（十二）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。
第十九条 主管税务机关应认真核对纳税人提供的资料，严格按照《鉴证报告》《清算报告》的标准格式进行审核。
纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件6）转入审核程序。纳税人提交的《鉴证报告》或《清算报告》内容不规范、相关涉税事项情况不清楚的，应退回修改；资料不完整的，应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》（见附件7），通知纳税人补全清算资料。
纳税人在限期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。
纳税人清算申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予受理的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第四章 清算审核管理 第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进行实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十一条 清算审核实行主管税务机关、区（分）局两级审核管理制度。各区（分）局可成立清算审核领导小组和审核小组，开展清算审核工作。第二十二条 主管税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信《鉴证报告》《清算报告》的，应填写《土地增值税清算补充材料及情况通知书》要求纳税人限期进行说明。待纳税人说明情况、重新补充证明资料后继续审核。
第二十三条 主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核出具意见，审核时限不含纳税人应税务机关要求说明情况、补充资料的时间。
第二十四条 主管税务机关完成审核后，应向纳税人出具《土地增值税清算审核意见书》（见附件8）。
第二十五条 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。第二十六条 经税务机关审核，需办理土地增值税退税的，依照北京市地方税务局相关文件规定的程序办理。
第二十七条 主管税务机关负责土地增值税清算存档工作，并按照北京市地方税务局、北京市档案局有关文件规定，在清算工作中形成的资料应与原保存的该项目税务资料合并立卷存档。对于成片开发分期清算土地增值税的项目，应在该项目土地增值税清算工作全部办理完毕后再进行归档。
第二十八条 税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供清算相关咨询、评估等服务。
第五章 清算审核内容
第二十九条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：
（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.纳税人按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（三）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。
（四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第三十条 土地增值税清算扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。第三十一条 扣除项目金额的计算分摊：
（一）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；
2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊； 3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用； 4.税务机关确认的其他合理方法。
（二）属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
（三）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
（四）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。
（五）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本,无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。
第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本规程所称合法有效凭证，一般是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费：
1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。
【注：所谓“符合相关法律、法规的要求”是指委托单位必须具备相关资质资格，与验收报告上签署单位一致，与增值税下“第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣”规定是同样的意思。这个规定在营业税下由于没有上位法支持不能明文规定，只是征收管理中的潜规则。但是在增值税下可以光明正大的明确规定。】
（四）建筑安装工程费：
1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
2.纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。
【注：与国税发[1995]192号文件规定精神一致，也就是所谓“三流合一（三流同一）”，保证交易真实性，避免接受虚开发票增加扣除项目的金额。】
（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
（六）公共配套设施费： 1.公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施。
2.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：
（1）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；（2）经人民法院裁决属于全体业主共有；
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
3.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。4.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
6.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
（七）开发间接费用：
1.开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。
（八）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第三十四条 对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第三十五条 主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。
第三十六条 税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。
第三十七条 房地产开发费用：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
（三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）（二）项所述两种办法。
（四）清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
（五）纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。
（六）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。
（七）纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。
第三十八条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。
第三十九条 税务机关在审核时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则。
第六章 核定征收
第四十条 税务机关发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第四十一条 税务机关在清算审核中发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关在稽查工作中，认为房地产开发项目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值税。
第四十二条 税务机关核定征收土地增值税的，应开具《土地增值税核定征收通知书》（见附件10）送达纳税人。
第四十三条 核定征收的具体规定由北京市地方税务局另行发文制定。第四十四条 税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。
第四十五条 核定征收率原则上不得低于5%。第七章 清算审核期间及清算后再转让房地产的处理
第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理：
（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。
（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。
清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积
上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。
（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。
（五）清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。
（六）纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（七）清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。第四十七条 清算审核期间转让房地产
纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行。
纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳。
第八章 税收优惠管理
第四十八条 土地增值税政策中普通住宅依照北京市公布的标准确认。纳税人进行土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上适用的普通住房标准进行审核确认。
纳税人须在《清算报告》或《鉴证报告》中提供普通住宅的判定情况由税务机关审核确认。清算单位中建造的普通住宅，应单独计算增值额、增值率。
第四十九条 纳税人按照本规程规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关可将减免税事项一并审核，并在审核意见书中注明。
第九章 监督管理
第五十条 北京市地方税务局对全市土地增值税清算工作实行统筹监督管理。第五十一条 全市凡符合清算条件的房地产开发项目和已清算完毕的房地产开发项目，应经市局筛选、确定后，移交稽查部门作为稽查工作案源，相关税务机关应配合完成清算移交的相关工作。
第五十二条 按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。在清算中有下列情况之一的，可作为重点检查案源：
（一）纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的；
（二）纳税人办理清算时，发生《鉴证报告》《清算报告》内容不规范，退回重报仍不规范且拒不重报的；
（三）纳税人办理清算后，根据《鉴证报告》《清算报告》发生退税的；
（四）纳税人清算后，再转让房地产情况异常的。
第五十三条 稽查部门在稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件的，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知主管税务机关。
第五十四条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。
第十章 税务中介机构管理
第五十五条 税务中介机构从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的《鉴证报告》，并按照税务机关要求提供鉴证工作底稿。
税务机关认为需要就清算鉴证事项开展调查了解情况的，受托的税务中介机构及相关专业人员应当积极配合。
税务中介机构及相关专业人员应当对其出具的《鉴证报告》承担相应的法律责任。
第五十六条 纳税人委托税务中介机构进行清算鉴证的，税务中介机构应当按照财政部、国家税务总局、中国注册税务师协会相关文件规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。
第五十七条 税务中介机构的相关专业人员开展清算鉴证时，应当对纳税人取得票据的真实性进行披露。税务机关对土地增值税清算鉴证报告中涉及的全部票据有检查、抽查、复查的权利。
第五十八条 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对鉴证情况出具《鉴证报告》。
第五十九条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，再报送仍未达到税务机关要求且拒不修改的，税务机关可向上级机关反映相关情况。
第十一章 附则 第六十条 本规程所涉及各文书和表格均列举在附件中。
第六十一条 各区（分）局可根据本规程制定本单位土地增值税清算管理办法，并报北京市地方税务局备案。
第六十二条 本规程未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则及财政部、国家税务总局、北京市地方税务局相关文件规定执行。
第六十三条 本规程由北京市地方税务局解释。
第六十四条 本规程自2016年7月1日起生效。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。本规程生效前已收到税务机关清算受理通知书或稽查部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍按京地税地〔2008〕92号文件处理。
关于《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》的政策解读
一、本公告出台的背景是什么？
为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，提高清算质量和效率，我市根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及有关文件规定,对《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）文件进行了修订。
二、规程较原办法进行了哪些调整？
规程将原办法八章调整为十一章，新增了“项目管理”、“核定征收”、“税收优惠管理”、“清算审核期间及清算后再转让房地产的处理”、“监督管理”等内容，修改完善了“总则”、“清算程序”、“清算申报与受理”、“清算审核管理的变化”、“清算审核内容”、“税务中介结构管理”等内容，删除了“清算处罚”等内容。增加了营改增后土地增值税收入及扣除项目的相关规定，明确了计税依据。
三、本公告何时开始执行？
本公告自2016年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)同时废止。
第四篇：2016年《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》
关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告
北京市地方税务局公告2016年第7号
为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，北京市地方税务局制定了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，现予以发布。
本公告自2016年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）同时废止。
特此公告。
附件：
1.土地增值税清算申请表
2.土地增值税清算通知书
3.土地增值税清算报告
4.土地增值税清算鉴证报告
5.土地增值税清算材料要求及清单
6.土地增值税清算受理通知书
7.土地增值税清算补充材料及情况通知书
8.土地增值税清算审核意见书
9.土地增值税四项成本核定通知书
10.土地增值税核定征收通知书
北京市地方税务局 2016年5月26日
北京市地方税务局土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）及有关文件规定，制定本规程。
第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 本规程所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。
第四条 纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。
第五条 税务机关负责清算的受理和审核。
第二章 项目管理
第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。
对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。
第七条 纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。土地增值税项目登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。
第八条 纳税人应按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预（销）售许可证等材料。
第九条 属于保障房项目的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。
第十条 纳税人应按照财务会计制度的要求进行财务会计核算工作，准确归集房地产开发项目的收入、成本、费用。
第十一条 房地产开发项目土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好项目跟踪管理工作。
第三章 清算申报与受理
第十二条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（三）直接转让土地使用权的项目。
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第十三条 符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售
房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。
（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
第十四条 本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：
（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。
（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。
第十五条 税务机关应对清算项目实行分类管理：
（一）符合本规程第十二条情形的，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件1），办理清算手续。
（二）符合本规程第十三条情形的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件2）送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。
第十六条 纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。
第十七条 纳税人进行清算时，应填报《土地增值税清算报告》（以下简称清算报告，标准格式见附件3）。
纳税人委托税务中介机构进行清算的，税务中介机构应按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成鉴证，并出具《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告，标准格式见附件4）。纳税人提交资料时，可以使用鉴证报告代替清算报告。
第十八条 纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》（见附件5）：
（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
（二）国有土地使用权证书。
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
（四）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
（五）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
（七）清算项目的工程竣工验收报告。
（八）清算项目的销售许可证。
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
（十）《鉴证报告》或《清算报告》。
（十一）《土地增值税纳税申报表
（二）》。
（十二）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。
第十九条 主管税务机关应认真核对纳税人提供的资料，严格按照《鉴证报告》《清算报告》的标准格式进行审核。
纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件6）转入审核程序。纳税人提交的《鉴证报告》或《清算报告》内容不规范、相关涉税事项情况不清楚的，应退回修改；资料不完整的，应开具《土地增值税清算补充材料及情况通知书》（见附件7），通知纳税人 补全清算资料。
纳税人在限期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进行核定征收或移交税务稽查部门处理。
纳税人清算申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予受理的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第四章 清算审核管理
第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进行实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况 的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十一条 清算审核实行主管税务机关、区（分）局两级审核管理制度。
各区（分）局可成立清算审核领导小组和审核小组，开展清算审核工作
第二十二条 主管税务机关审核中发现疑点、未采信或部分未采信《鉴证报告》《清算报告》的，应填写《土地增值税清算补充材料及情况通知书》要求纳税人限期进行说明。待纳税人说明情况、重新补充证明资料后继续审核。
第二十三条 主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核出具意见，审核时限不含纳税人应税务机关要求说明情况、补充资料的时间。
第二十四条 主管税务机关完成审核后，应向纳税人出具《土地增值税清算审核意见书》（见附件8）。
第二十五条 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
第二十六条 经税务机关审核，需办理土地增值税退税的，依照北京市地方税务局相关文件规定的程序办理。
第二十七条 主管税务机关负责土地增值税清算存档工作，并按照北京市地方税务局、北京市档案局有关文件规定，在清算工作中形成的资料应与原保存的该项目税务资料合并立卷存档。对于成片开发分期清算土地增值税的项目，应在该项目土地增值税清算工作全部办理完毕后再进行归档。
第二十八条 税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供清算相关咨询、评估等服务。
第五章 清算审核内容
第二十九条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：
（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.纳税人按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（三）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。
（四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第三十条 土地增值税清算扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第三十一条 扣除项目金额的计算分摊：
（一）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；
2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；
3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；
4.税务机关确认的其他合理方法。
（二）属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
（三）同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能
够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
（四）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。
（五）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。
第三十二条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：
（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本规程所称合法有效凭证，一般是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予
扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费：
1.纳 税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。
（四）建筑安装工程费：
1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
2.纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。
（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
（六）公共配套设施费：
1.公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造，不可销售的公共设施。
2.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：
（1）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；
（2）经人民法院裁决属于全体业主共有；
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
3.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。
4.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
6.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
（七）开发间接费用：
1.开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。
（八）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第三十四条 对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第三十五条 主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。
第三十六条 税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。
第三十七条 房地产开发费用：
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产
开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。
（三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）（二）项所述两种办法。
（四）清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
（五）纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。
（六）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。
（七）纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。
第三十八条 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。
第三十九条 税务机关在审核时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则。
第六章 核定征收
第四十条 税务机关发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第四十一条 税务机关在清算审核中发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关在稽查工作中，认为房地产开发项目符合上述核定征收情形的，可以核定征收
土地增值税。
第四十二条 税务机关核定征收土地增值税的，应开具《土地增值税核定征收通知书》（见附件10）送达纳税人。
第四十三条 核定征收的具体规定由北京市地方税务局另行发文制定。
第四十四条 税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。
第四十五条 核定征收率原则上不得低于5%.第七章 清算审核期间及清算后再转让房地产的处理
第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理：
（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。
（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。
清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积
上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。
（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。
（五）清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。
（六）纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（七）清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。
第四十七条 清算审核期间转让房地产
纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行。
纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳。
第八章 税收优惠管理
第四十八条 土地增值税政策中普通住宅依照北京市公布的标准确认。
纳税人进行土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上适用的普通住房标准进行审核确认。
纳税人须在《清算报告》或《鉴证报告》中提供普通住宅的判定情况由税务机关审核确认。清算单位中建造的普通住宅，应单独计算增值额、增值率。
第四十九条 纳税人按照本规程规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关可将减免税事项一并审核，并在审核意见书中注明。
第九章 监督管理
第五十条 北京市地方税务局对全市土地增值税清算工作实行统筹监督管理。
第五十一条 全市凡符合清算条件的房地产开发项目和已清算完毕的房地产开发项目，应经市局筛选、确定后，移交稽查部门作为稽查工作案源，相关税务机关应配合完成清算移交的相关工作。
第五十二条 按照本地区工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。在清算中有下列情况之一的，可作为重点检查案源：
（一）纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的；
（二）纳税人办理清算时，发生《鉴证报告》《清算报告》内容不规范，退回重报仍不规范且拒不重报的；
（三）纳税人办理清算后，根据《鉴证报告》《清算报告》发生退税的；
（四）纳税人清算后，再转让房地产情况异常的。
第五十三条 稽查部门在稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件的，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知主管税务机关。
第五十四条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。
第十章 税务中介机构管理
第五十五条 税务中介机构从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情
况，出具真实、合法的《鉴证报告》，并按照税务机关要求提供鉴证工作底稿。
税务机关认为需要就清算鉴证事项开展调查了解情况的，受托的税务中介机构及相关专业人员应当积极配合。
税务中介机构及相关专业人员应当对其出具的《鉴证报告》承担相应的法律责任。
第五十六条 纳税人委托税务中介机构进行清算鉴证的，税务中介机构应当按照财政部、国家税务总局、中国注册税务师协会相关文件规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。
第五十七条 税务中介机构的相关专业人员开展清算鉴证时，应当对纳税人取得票据的真实性进行披露。税务机关对土地增值税清算鉴证报告中涉及的全部票据有检查、抽查、复查的权利。
第五十八条 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对鉴证情况出具《鉴证报告》。
第五十九条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，再报送仍未达到税务机关要求且拒不修改的，税务机关可向上级机关反映相关情况。
第十一章 附则
第六十条 本规程所涉及各文书和表格均列举在附件中。
第六十一条 各区（分）局可根据本规程制定本单位土地增值税清算管理办法，并报北京市地方税务局备案。
第六十二条 本规程未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则及财政部、国家税务总局、北京市地方税务局相关文件规定执行。
第六十三条 本规程由北京市地方税务局解释。
第六十四条 本规程自2016年7月1日起生效。
《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（京地税地〔2008〕92号）同时废止。本规程生效前已收到税务机关清算受理通知书或稽查部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍按京地税地〔2008〕92 号文件处理。
第五篇：海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告
海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征
收方法的公告
为进一步加强土地增值税清算、规范核定征收工作、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定.现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整,现公告如下:
一、土地增值税核定征收条件
在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。
二、土地增值税核定征收率
（一）在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。
（二）在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。
（三）在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目、土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除别墅以外）7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%；其他地区普通住宅9%，非普通住宅（除别墅以外）11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。
（四）若房地产开发项目跨销售的，则根据不同的销售分别适用核定征收率，无法区分具体销售的，一律从高确定核定征收率。房地产开发项目（商品房）销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。
三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。
四、土地增值税核定征收税款的计算
应交土地增值税税款=房地产销售收入X适用核定征收率
五、土地增值税核定征收审批流程
对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：
（一）主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收；
（二）向纳税人出具核定征收的税务事项告知书；
（三）组织进行核定征收核查；
（四）出具核定征收意见报告；
（五）报土地增值税清算工作领导小组讨论决定；
（六）各市县（区）局税务机关做出清算结论，下发执行。
六、本公告自下发之日起执行。《海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税发[2004]122号）第五条第(二)项同时报废。特此公告
二O一一年七月八日
海南：上半年土地增值税收入增长逾五成
新华网海口７月２４日专电（记者夏冠男）记者从海南省地税局获悉，今年上半年，海南省土地增值税收入２２．３亿元，增长５３．１％，是增收额最大的税种。
２０１１年上半年，针对房地产宏观调控导致房地产销售大幅下降、主体税源大幅萎缩的状况，海南省地税局大力加强土地增值税征管。一方面，及时出台政策，将东部沿海市县土地增值税预征率提高到２％至３％，强化项目销售跟踪管理，加强土地增值税预征管理工作；另一方面，加大土地增值税清算工作力度，省局成立清算督导工作组，各市县成立清算小组，全面开展土地增值税清算。上半年全省土地增值税比上年同期增收７．８亿元，对地税收入增长贡献率达２７．４％。地税稽查部门还加大对房地产行业的稽查力度，１至５月房地产业查补收入１．３９亿元，房地产税收秩序整顿取得良好效果。
据介绍，２０１１年１至６月，海南地税强化税源监控，推行税费种精细化管理，大力打击涉税违法行为，实现税收收入大幅增长。全省地税收入为１５７．９亿元，同比增长２１．９％，增收２８．３亿元。２０１０年，该省地税系统组织地方税费收入突破３００亿元，地方税收收入突破２００亿元，达２２６．０１亿元，同比增长５６．２％，增幅连续三年位居全国地税系统首位。
多地楼市库存续升凸显调控效果 下半年需关注钱流
从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。房价居高不下的理由究竟何在？随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？
多城市库存逼近历史高位
据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。
其他一线城市也不乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米，据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。
在二、三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。
张大伟表示，库存上升体现了调控政策的效力，这主要是在限购、限贷等作用下，极大地抑制了投资投机性购房需求。
在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。
世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩表示，从市场各方的期待和判断来看，衡量本轮房地产调控的最重要的尺度之一就是房价是否下降。
张大伟表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。
下半年全国楼市供应潜力巨大
刘春岩分析，目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。
刘春岩表示，无论是这40个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年三、四季度推出，这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。
根据世联地产研究，供销差达到顶峰时，随即迎来价格底部。
刘春岩分析认为，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，2012年1季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。
不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位，而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。
市场变数增多需关注开发商资金链
在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足。
一家房地产企业高层人士对此表示，这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。分析人士认为，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。
数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、恒大、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。分析人士指出，很多开发商已储备了大量资金以应对风险。
而且，正是在这种库存积压与房价坚挺的过程中，房地产行业调控政策也在被逐步消化。有调查数据显示，2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低，其中仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。刘春岩表示，必须看到，今年下半年库存压力将比上半年更大，而且，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。(记者刘德炳、罗宇凡)
