第一篇：土地增值税的计算方法[大全]

土地增值税的计算方法

一、基本计算方法

（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数

（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

增值额＝销售收入―扣除项目金额

（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：

《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。

（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。

（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。

（四）扣除项目金额：

扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）

扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目

1、土地成本：（1）《细则》第七条：

取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。（2）《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：

①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

②房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2、开发成本：（1）《细则》第七条:

成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（2）《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：

①房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。②关于拆迁安置土地增值税计算问题

A、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

B、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。C、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

3、开发土地、新建房屋及配套设施的费用； 《细则》第七条：

费用包括：管理费用、销售费用、财务费用。财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除。

（2）《国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：

①房地产开发费用的扣除问题

A、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

B、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

C、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、（二）项所述两种办法。

D、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

财税字[1995]48号：

利息的扣除按以下方法计算：（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

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（1）金融机构的概念：

金融机构是指经中国人民银行批准专门从事货币信用活动的中介组织。从我国目前的情况看我国金融机构按其地位和功能划分大致有以下四类：

①货币当局，又称中央银行，即中国人民银行。

②银行。包括政策性银行、商业银行。商业银行又分为：国有独资商业银行、股份制商业银行、城市合作银行以及住房储蓄银行。③非银行金融机构。主要包括国有及股份制的保险公司，城市合作社及农村信用合作社，信托投资公司，证券公司，证券交易中心，投资基金管理公司，证券登记公司，财务公司，及其他非银行金融机构。

④境内开办的外资、侨资、中外合资金融机构。包括外资、侨资、中外合资的银行、财务公司、保险机构等在我国境内设立的业务分支机构及驻华代表处。

如果房地产开发企业发生的利息支出是通过未经中国人民银行批准的单位或个人发生的，则按“不能提供金融机构证明来处理，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。”

（2）土地增值税清算扣除项目中的开发间接费用与房地产开发费用的划分 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，是用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产开发费用是指与房地产项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可以做为加计扣除20％的依据，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。

【例2—3】 某房地产开发公司取得土地使用权发生1000万元，开发土地和新建房及配套成本为1200万元，其中开发间接费用50万元（包括管理人员工资福利5万元，办公设备折旧5万元，广告和其他销售的费用20万元），假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例为10％。

分析：

如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目加以剔除，通过计算：

房地产开发成本虚增30万元，开发费用虚增30×10%＝3万元，加计扣除金额虚增30×20%＝6万元，共计扣除项目金额虚增30＋3＋6＝39万元。

由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。

（3）土地增值税清算成本与会计成本的主要区别 国税发〔2006〕187号规定： 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 也就意味着如果税务机关按规定要求纳税人进行土地增值税清算时，如果房开企业仍有未竣工结算的成本，则不允许扣除相应的预提费用。即使清算后再转让或销售的，也应当按原清算时的单位成本进行相应成本扣除，单位成本不再进行调整。

【例2—4】

某房开公司开发100000平方米的写字楼，己销售95000平方米。清算时，共发生扣除项目金额9000万元，则单位建筑面积成本费用＝9000÷10＝900元。在清算后，余下的5000平方米的写字楼一次性转让，转让金额为800万元，问扣除金额多少元？

扣除额为5000×900＝450万元。

4、与转让房地产有关的税金；

《细则》第七条：

税金包括：在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税 财税字[1995]48号：

对于印花税通过“管理费用”核算的房地产企业，印花税不可另行扣除。

5、其他扣除项目

《土地增值税暂行条例细则》：

第七条第六项：根据条例第六条第五项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。

财税字[1995]48号：

代收费用计入房价、作为收入的，可以扣除，但不许作为加计扣除20%的基数；代收费用未计入房价、未作为收入的，不许扣除。

6、计算扣除项目金额时应注意的其他问题： 国税发[2006]187号

（1）提供“前期工程费、建安费、基础设施费、开发间接费：”四项资料不真实或不符合清算要求，税务部门可根据当地造价部门造价定额资料，结合房屋的结构、用途、区位等因素核定扣除四项费用。

（2）房地产企业开发建造的与清算项目配套的派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

A、“产权属于全体业主所有”或“无偿交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公益事业的”，其成本、费用可以扣除；

B、建成后有偿转让的，应先计算收入，再准予扣除成本费用。（3）销售已装修的房屋，装修费可以计入成本；

（五）增值税税率

土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% 《细则》规定：

1、增值率未超过50%的（含50%）土地增值税税额＝增值额×30%

2、增殖率在50%—100%（含00%）之间的 土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×5%

3、增殖率在100%—200%（含200%）之间的 土地增值税税额＝增值额×50%—扣除项目金额×15%

4、增殖率超过200%的

土地增值税税额＝增值额×60%—扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

（六）其它问题：

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

二、综合案例分析：

【例2—5】

某房地产企业集团，2006年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。

1、发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼1万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；小学5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2万平方米。

2、取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本 2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。

3、销售房屋取得收入7.5亿元。

4、整个项目已经预缴土地增值税1000万元。

该项目截至2007年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。

地税部门对该项目进行土地所得税清算时，确认：

1、所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。

2、销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；别墅和商业楼销售1.6亿元（以销售明细账、售房合同为准）。

3、其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐，实现收入500万元。

4、以分配股利些形式分配给5位股东5套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。

5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。

6、小学校5000平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入。

7、收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。

8、“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。

9、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。

10、开发的商业用房有400平方米用于企业办公，并已经转入固定资产，未对外销售。

11、幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。

计算应缴纳土地增值税。

1、确定收入：

（1）普通住宅对外销售平均价格＝（590000000＋40000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.78元

出售给职工住宅应实现收入＝3492.78×2500＝8731950.00元 出售给职工住房已实现收入5000000元

出售给职工住宅少计收入＝8731950－5000000＝3731950元

普通住宅共计应实现销售收入＝590000000＋40000＋3731950＝593771950元

（2）其他用房外销平均价格＝160000000÷（30000－1000—2500—400）＝6130元 分配该股东别墅和投资分配该股东别墅和投资餐饮公司商业房应实现收入＝6130×（1000＋2500）＝21455000元

其他用房应实现总收入＝160000000＋21455000＋4000000＝185455000元

2、确定扣除项目金额（1）应扣除开发成本

总土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元

总开发成本：280000000－虚列30000000－白条5000000＝245000000元 合计：425000000元

平均单位成本＝425000000÷（210000—公共配套设施5000）＝2073元 用于办公商用房成本＝2073×400＝829200元

该项目应扣除开发总成本＝425000000—829200＝424170800元（2）

普通住房、其他用房占总建筑面积的比例：

普通住房面积占总面积百分比＝（18—1）÷（21－0.5）×100%＝83% 其他用房面积占总面积百分比＝[（18—17）＋2＋0.5]÷（21—0.5）×100%＝17%

普通住宅、商业用房的实际应扣除成本：

普通住宅应扣除开发成本＝424170800×83%＝352061764元 其他用房应扣除开发成本＝424170800×17%＝72109036元

（2）、确定应扣除开发费用：

普通住宅应扣除费用＝352021764×10%＝35206176元 其他用房应扣除费用＝72109036×10%＝7210903元

（3）、确定应扣除税金

普通住宅应扣除：

营业税金＝593771950×5%＝29688597.50元 城建税＝29688597.50×7%＝2078201.83元 教育费附加＝29688597.50×4%＝1187543.90元

合计＝29688597.50＋2078201.83＋1187543.90＝32954343.23元 其他用房应扣除：

营业税金＝185455000×5%＝9272750元 城建税＝9272750×7%＝649093元

教育费附加＝22311950.00×4%＝370910元 合计＝9272750＋649093＋370910＝10292753元

（4）、确定其他扣除项目：

普通住宅应扣除其他费用＝352061764×20%＝70412353元 其他用房应扣除其他费用＝72109036×20%＝14421807元

（5）、扣除项目总额 普通住宅扣除项目总额＝352061764＋35206176＋32954343.23＋70412353＝490634636.23元

其他用房扣除项目总额＝72109036＋7210903＋10292753＋14421807＝104034499元

3、确定增值额：

普通住宅增值额＝593771950—490634636.23＝103137313.77元

其他用房增值额＝185455000—104034499＝81420501元

4、确定增值率：

普通住宅增值率＝103137313.77÷490634636.23×100%＝21.02% 其他用房增值率＝81420501÷104034499×100%＝78%

5、计算应纳增值税税额：

普通住宅应纳增值税税额＝103137313.77×30%＝30941194.13元

其他用房应纳增值税税额＝81420501×40%—104034499×5%＝27366475元 总共应缴土地值税＝30941194.13＋27366475＝58307669.13元 总共已缴土地增值税＝10000000元

总共应补缴土地增值税＝58307669.13—10000000＝48307669.13元 注意事项：

（1）计算房屋开发成本时，将配套设施面积从总建筑面积中扣除，因为这部分房屋不直接实现收入，而是将价值转移到住宅和其他用房之中。

（2）少缴营业税、城建税、教育费附加、印花税，应补缴。（3）计算企业所得税时，补缴营业税金及附加允许扣除。

（4）虚列成本3000万元、白条入账500万元、办公房成本829200元应调增利润。

（5）实际工作中如果普通住宅与其他用房成本分别核算，应以帐为准，不用按建筑面积分摊，一是计算简便，二是相对准确。以上算法，会造成除普同住宅以外的其他用房成本。

第二篇：土地增值税的计算方法

土地增值税的计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额=增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

土地增值税的扣除项目

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

上述“扣除项目”，具体为：

（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按

每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）

房地产企业涉及的税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：

1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；

2、销售不动产，税率为5%；

3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

（二）城市维护建设税和教育费附加：

以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。

其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。

计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。

（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书

据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

（七）契税：

契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率

（八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。

（九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

开发成本及期间费用的核算：

1、“开发成本”，主要包括：

（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；

（2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；

（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；

（4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；

（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本—土地开发

贷：银行存款

或应付账款—XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本—土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本—房屋开发

贷：开发成本—土地开发

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本—配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本-配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本—配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本—配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本—房屋开发

贷：开发成本—配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本—房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本—房屋开发

贷：银行存款

或应付账款—应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本—房屋开发

贷：银行存款

或应付账款—应付工程款

应付工资

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本—代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本—代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本—代建工程

贷：开发成本—代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本—代建工程结算成本

贷：开发成本—代建工程

2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本—房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品

贷：开发成本—房屋开发

3、管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

4、财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用

5、销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。

四、主要帐务处理过程

（一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出

借：开发成本

贷：银行存款、现金、原材料等

（二）开发完工

借：开发产品

贷：开发成本

（三）预售房款

借：银行存款、现金

贷：预收账款

（四）开发完工，结转预售房款

借：预收账款

贷：经营收入

（五）结转销售房屋成本

借：经营成本

贷：开发产品

（六）计提税金

借：经营税金及附加

贷：应交税费-营业税

贷：应交税费-城建税

贷：其他应交款-教育费附加

（七）结转收入

借：经营收入

贷：本年利润

（八）结转税金 借：本年利润

贷：经营税金及附加

（九）结转成本、费用

借：本年利润

贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用

第三篇：房地产土地增值税的计算方法

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

举例：

]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：

扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元

增值额＝3800-2830.9＝969.1万元

增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％

应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元

确定是哪儿都能找到土地增值税税率，原因是土地增值税税率很容易找的，而且土地增值税税率现在也不是太难找。关于找具体的土地增值税税率，我建议你到这里看看土地增值税税率，之所以这里的土地增值税税率比较全，其他地方的土地增值税税率网，可能不如这里的土地增值税税率全面，确定是哪儿都能找到土地增值税税率，原因是土地增值税税率很容易找的，而且土地增值税税率现在也不是太难找。关于找具体的土地增值税税率，我建议你到这里看看土地增值税税率，之所以这里的土地增值税税率比较全，其他地方的土地增值税税率网，可能不如这里的土地增值税税率全面

第四篇：增值税税负计算方法

增值税税负计算方法

税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例.对小规模纳税人来说,税负率就是征收率:商业4%,工业6%,而对一般纳税人来说,由于可以抵扣进项税额,税负率就不是17%或13%,而是远远低于该比例,一般来讲,各个行业的毛利率是趋于同化,保持在一个波动区间之内的,这也就形成了增值税有一个行业的平均税负率,税务机构习惯把各个行业的税负率做为考核企业经营是否有异常的一个指标.具体计算:

税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入

当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额

实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额 本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额

企业税负率=本期累计应纳税额÷本期累计应税销售额×100%

税负率差异幅度＝[企业税负率－本地区同行业平均税负率（或上年同期税负率）]÷本地区同行业平均税负率（或上年同期税负率）×100%

第五篇：土地使用税计算方法

[转]房地产业开发项目土地使用税的计算方法

发布时间：2010-04-03 17:10:29查看：99次字体：【大 中 小】

建造期间土地使用税

（一）建造期间土地使用税计税起始时间 开发阶段的计税起始时间，应当结合以下两个文件进行判断。《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条第一款规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

（二）建造期间土地使用税计税依据 1．总计税面积的确定 房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据下面两个规定： 《城镇土地使用税暂行条例》第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]015号）第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。这里需要注意，如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。2．免税面积的扣除（1）经济适用房用地和廉租房用地面积扣除 《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条第（二）项规定：开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。（2）其他优惠政策用途占地面积扣除 对于其他符合优惠政策列明用途（学校、医院、托儿所、幼儿园，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，小区内的荒山、林地、湖泊等尚未利用的土地）的土地面积，因为房地产企业尚在建造中，建成后的上述优惠政策列明用途房产可能占地面积和规划面积不一致，建成后也可能挪作他用，所以各地对建造期间的优惠政策列明用途土地面积是否适用优惠政策掌握不一，有的地方允许扣除，有的地方不允许扣除。例如，淮南市、重庆市、淮南市可扣除。《淮南市税务局关于土地使用税有关问题的解释和处理意见》（沪税地[1989]46号）

第三条规定：企业新征用土地时带征一部分同于市政规划的公共道路用地，如这部分带征土地列入企业范围以外和不使用的，可免予征收土地使用税。《淮南市税务局关于征收土地使用税有关问题的补充规定》（沪税地[1990]54号）第二条规定：企业范围内自然形成的河流或湖面，已被利用的（例宾馆等单位作为景色格局或游艺场所等），应按规定征收土地使用税；尚未利用的，可由所在地税务机关审核，报我局的批准后，暂时免征土地使用税。《重庆市地方税务局关于房产税城镇土地使用税有关政策问题的通知》（渝地税发[2003]301号）第二条第（二）项：对开发小区内的道路、绿化用地，经区县地税局审定后可暂不征收城镇土地使用税。《淮南市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第四条规定：开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。例如，辽宁省不

可扣除。《辽宁省税务局关于对房地产开发公司征收土地使用税的批复》（辽税四[1993]203号）第二条

规定：对房地产开发公司征收土地使用税的计税依据应包括与其不可分割的附属设施占地。即对住宅小区

内马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税。此外，税企双方都应注意，房地产企

业并不适用填海整治土地税收优惠政策，依据是《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问

题的批复》（国税函[2005]968号）规定：享受免缴土地使用税5—10年的填海整治的土地，是指纳税人

经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。

（三）建造期间应纳税额 应纳税额=单位税额×（总计税面积－免税面积）

三、竣工阶段土地使

用税

（一）竣工阶段计税截止时间 《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》

（财税〔2008〕152号）第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土

地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。上述

文件实质是强调，纳税人不再是土地使用税纳税人时，其由土地使用税纳税人转为非土地使用税纳税人的当月依然要计算缴纳土地使用税。文件中“权利状态发生变化”，一般理解为土地使用权发生转移。“实物状

态发生变化”，多数同志感到难以理解，实际上可按《国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定》

（[1995]）国土（籍）字第26号）第二十九条规定理解：原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更

了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者、空地及房屋坍塌或拆除

后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。因此，实践中多数省份认为

房地产企业开发项目土地使用税应以项目宗地使用权转移登记给业主月份作为最后截止月份。因为房地产

开发企业销售行为是陆续发生的，陆续交付业主使用，为业主办理土地使用证是分批办理的，因此截止月

份也呈现出分批特点。房地产开发企业如果未能给购房者办理土地使用证，就应继续照常纳税。但是，考

虑到经常出现业主入住多年尚未取得土地使用证现象，以及部分地区土地管理部门尚未全面开展为业主办

理土地使用证业务的客观事实，如果单纯以土地使用证为准，会造成开发项目越多的房地产开发企业土地

使用税税负越重的不公平现实。个人认为，实践操作应以房地产企业交付业主使用当月作为土地使用税计

税截止时间，不仅符合实质重于形式原则，而且也有一定的法律依据。《国家税务总局关于房产税城镇土

地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第（一）项规定：“购置新建商品房，自房

屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。”对于房地产企业而言，销售开发产品并交付业主使用当月，仍

对交付业主房产所占土地缴纳土地使用税。此后，由业主在房屋交付使用次月开始缴纳土地使用税（个人

居住免税）。整个过程实现了土地使用税的无缝衔接，国家对此宗地一直在征收土地使用税，而且也未重

复征收。如果房地产企业已交付业主使用，但因未给业主办理土地使用证件，而继续缴纳土地使用税，则

因业主从房屋交付使用次月也开始缴纳土地使用税，明显产生了对同一土地，同一时间，征收两次土地使

用税的重复征税现象。下面两个城市的地方文件和编者的观点是一致的。《淮南市地方税务局关于明确房

地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条规定：房地

产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品

房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现

主要是将房屋的钥匙交付给买受人。《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土

地使用税征收起止时间有关问题的通知》（西地税发[2009]248号）规定：房地产开发企业房地产开发用

地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商

品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当

月末。

（二）竣工阶段计税面积 1．扣除免税面积 开发项目竣工交付使用后，小区内的学校、医院、托

儿所、幼儿园用地，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，可以享受土地使用税免税政

策，不再具有争议。小区内的荒山、林地、湖泊可供小区内的业主日常观赏和休憩，属于已利用土地，不

能享受土地使用税免税政策，亦无争议。开发项目竣工交付使用后，小区内的道路、绿地、公共设施用地，原则上也可享受免税政策，予以扣除。因为根据《物权法》规定，小区内的道路、绿地、公共设施属于业

主所共有。所以，小区内的道路、绿地、公共设施用地本质上是多位个人院落用地的集合。〔88〕国税地

字第15号第十八条第一款规定：“个人所有的居住房屋及院落用地征免税，由省、自治区、直辖市税务局

确定。”既然各省目前对个人所有的居住房屋及院落用地出台的都是免税政策，那么上述小区内的道路、绿

地、公共设施用地也应予以免税。但是，实践中，有的省份考虑入住率，有的没有考虑入住率因素，例如：

《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复》（赣地税函[2005]197号）第二条规定：对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收

城镇土地使用税。《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发[2006]

42号）第五条： 对房地产开发企业开发的居民小区竣工后，其小区内按照规定标准进行绿化和修建公共道路的用地，暂免征收土地使用税。2．计算应税面积和应纳税额 应税面积=项目总计税面积－免税面积－交

付购买的业主使用面积 交付业主使用面积=（项目总计税面积－免税面积）×（交付购买的业主房产建筑

面积÷项目房产总可售建筑面积）应纳税额=月单位税额×应税面积 因为房地产企业陆续销售，陆续交付

购买房产的业主使用，所以房地产企业在应用上述公式计算时，注意逐月计算，然后再累加税额。

鉴于房地产开发企业土地使用的特殊性，对房地产开发行业应征的城镇土地使用税应采

取“按月计算”的办法，现就具体计算方法明确如下

一、取得土地尚未开发或已开发但项目未开始销售

从合同约定交付土地时间的次月起（合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月

起），按实际拥有的土地面积和适用税额计算应缴纳的城镇土地使用税。

二、项目建成并开始销售

1、如果公共设施（会所、泳池、道路、小区绿化用地等，下同）在项目销售结束后归

业主所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积（含公共设施占地面积）的比

例计算每个可售单元应分摊的土地面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分

摊的土地面积计算当月应税土地面积。计算公式如下：

月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可售单元总占

地面积（含公共设施占地面积）×（1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑

面积）]÷122、如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项目总可售建筑面

积占可售单元总占地面积（不含公共设施占地面积）的比例计算每个可售单元应分摊的土地

面积。以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面

积。计算公式如下：

月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+公共设施占地

面积+可售单元占地面积×（1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积）]

÷123、应纳土地使用税=∑（各月应税土地面积×税率）

三、房地产开发企业中途转让土地的处理

中途转让土地、在建或建成未售项目或建成在售项目的，应在办理产权转移时一并申报

缴纳（缴纳当年应税月份起至产权转让当月应缴纳的土地使用税），产权转移的次月至当年

12月的土地使用税由受让方缴纳。

四、其他事项说明

1、已售单元的确定

“已售单元”按照房地产开发企业与购房方签订的并经建设部门备案登记的商品房购

买合同所约定的交付时间确定。超过该合同约定的交付时间的商品房（或其他类型的房产）

即为已售单位。也就是说，房地产开发企业土地使用税的纳税义务截止至合同约定的房产交

付的当月（含当月）。

2、计算口径

“按月计算”是从当月的第一天至最后一天计算应纳税的土地面积。

3、申报时间

城镇土地使用税“按月计算”的基础上，纳税人可采用“按月申报”或者“按年申报”的方式，具体申报时间由各镇（街）的主管税务分局确定。