第一篇：阳台封闭方案

阳台封闭方案

目前物业已收集到信息：大部分业主有意愿封闭南阳台。为了保证小区楼宇外立面的统一、美观，经与政府相关部门、开发商及房屋设计单位沟通和征询后，特制定如下封闭方案：

1、窗户扇数：

窗户数量按盛世宝邸（一期)封窗型号一览表

所有阳台窗使用侧移窗，不可使用其他形式的窗户；

护栏下方的固定玻璃安装在阳台护栏外侧，并按原护栏玻璃块数分

隔。

2、封窗材料：

窗料采用三轨道铝合金（创开、宝视、全景现场展品），颜色与原窗相同，参考色号为：1124﹟；

阳台下部采用夹膜钢化玻璃加铝合金边框予以封闭，玻璃块数按照原有阳台护栏玻璃数量进行安装；

在阳台原有护栏上用7厘米×12厘米、1.2毫米厚的不锈钢方管进行包边、固定。上方铝合金窗框固定在不锈钢方管上；

所有封闭阳台的玻璃需使用无色透明玻璃。

3、对于排风口的设置： 一、二楼南面工作小阳台须在铝合金窗框顶部加装一块10厘米的铝合金方管，颜色与窗一致。在铝合金方管两端距孔中心15厘米处打8厘米孔以供淋浴器及卫生间换气扇废气排出室外； 三楼以上南面工作小阳台可紧贴阳台顶棚在梁的两端距孔中心距离墙壁15厘米打出两个8厘米洞，以供废气排出室外。

为了保证业主们居住的安全性、美观性、统一性，原阳台栏杆和玻璃严禁拆除，望广大业主按照此方案进行封闭阳台的施工，并到物业办理相关手续。

盛世宝邸物业服务中心 2010年8月

第二篇：封闭阳台

封阳台小知识

基础知识一 阳台封装形式阳台从构造上大概分两种封装形式。一种是防盗网封法,这种方法只能达到安全防盗的效果,其他作用无法发挥,在居住条件允许并宽松的情况下可以采用;另一种是以窗户的形式封堵，这种形式采用最为普遍。而窗户形式大致分为有框和无框两种，下面做重点说明

1、有框阳台与无框阳台的区别及特点目前市场阳台分两种(有框、无框)。区别：有框半敞开式，无框全敞开式。特点：有框：1.密封性好2.牢固性强 3.轻巧灵活 4.带有纱窗轨道便于安装 5.便于安装窗帘无框：1.视线好 2.通风好 3.其它恰与有框相反

2、经济性对比经济上，钢化玻璃的造价要高一些!而且无框阳台一般都得是8mm 或者是10mm的!有框阳台，也可以做钢化玻璃的，5mm的，可以选择双层的!或者不钢化，在隔音和密封效果上是差不多的!

3、有框阳台与无框阳台封闭方案优点之比较1)、有框阳台封闭是一个成熟的工艺，它如同铝窗一样，被建设部、质监部和设计院广泛认可和推广的产品，其优点是：密封性能好，安全可靠，使用年限长，真材实料，造价合理，国内知名品牌型材生产厂家都有完整的系列型号和纱窗配件可供选择。有框阳台封闭弱点是：不能将所有的窗扇推到一侧，让其它地方全部敞开，如同未封闭一样。2)、无框阳台封闭是在物管部门不允许影响外立面整体效果的情 况下进行封闭的产物，其优点是：它无论是在开启或关闭的情况下，远距离看不影响建筑物的整体效果，当它全部开启后，并将玻璃推到一侧时，整个阳台如同未封闭一样。其弱点是：工艺不成熟，至今未被建设部、质监部和设计院认可和推广，密封性能差，(封闭后不能当作真正的房间使用)，安全性能差(玻璃无框固定)，开启不灵活，使用年限短，用料少，造价偏高，纱窗配套生硬，目前国内都是零星小型型材生产厂家在研制开发。基础知识二 封装阳台作用和选材

1、作用>> 更加安全：封阳台后，房屋又多了一层保护网，在社会治安达不良时时，多一层保护，就给犯罪分子设置了一道大障碍，能够起到安全防范的作用。>> 干净卫生：阳台封闭后，多了一层阻挡灰尘的窗，有效阻挡风沙、灰尘、雨水的侵袭,室内的卫生状况优于未封阳台的住户，还可以放心晾衣服，不用担心刚刚晾完的衣服被风吹走。>> 扩大使用范围：在居住条件比较紧张的情况下，封闭后的阳台可以作为写字读书、物品储存、健身锻炼的空间,也可作为居住的空间。比未封阳台时，利用的形式更为多样，增加了居室的使用面积。

2、封阳台的材料(1)实木窗：(优点)它可以制作出丰富的造型，运用多种颜色,装饰效果较好。(缺点)木材抗老化能力差,冷热伸缩变化大,日晒雨淋后容易被腐蚀。(2)普通铝合金窗：(优点)它具有较好的耐候性和抗老化能力。(缺点)隔热性不如其他材料，色彩也仅有白、茶两种。(3)塑钢窗：(优点)它具有良好的隔音性，隔热性、防火性、气密性、水密性，防腐性、保温性等。(缺点)它毕竟是PVC塑料型材时间久后表面会表面变黄、窗体变形，便用年限是20-30年。(4)断桥铝合金窗：(优点)1.4以上的铝材，在所有的基础上加上了隔热层;它也具有良好的隔音性,隔热性、防火性、气密性、水密性，防腐性、保温性、免维护等;它是金属铝性型材可以长期使用不变型、不掉色。(缺点)铝材的价格贵，制作成本比较高。(5)无框窗：(优点)它具有良好的采光、最大面积空气对流、美观易折叠等。(缺点)保温性差，密封性差，隔音一般。总结性价比：现在一般情况下不会选用实木窗和普通断桥铝合金窗;使用最多材料的要属塑钢窗，塑钢窗的价位一般在150--600元/平米之间，大多

数人可以接受，塑钢窗的性价比是它热销的主要因素;断桥断合金是近几年才出现的新型材料，它的很多性能都可以跟塑钢比，并且比塑钢耐持久，价位一般在400-1200元/平米，一般用于别墅，高档的阳光房等;只有少数人赶潮流用无框窗产品，无框窗的价位一般会在360--700元/平米之间。15.现在好像主流的都用凤铝的，不过听说市场上假货也很多，大家一起来做点功课，免得被JS欺骗教你如何识别真假凤铝由于有些商家为谋取利益，顾客要的是凤铝，可买回去的是别的牌子，只是上面打几个凤铝的标志而已。为避免大家上当受骗，下面是如何分辨假凤铝的几点小常识。

1、假凤铝上的字多擦几遍就掉，真的不会掉(备注：假型材的字体只在外表面，型材中间没有字，真的中间就有!)

2、假凤铝中间用的是pvc条，不耐高温，真的是尼容条(备注：凤铝出厂只有3个颜色：1.白色 2.浅香槟 3.深香槟。如需其他颜色需静电喷涂改色。还有尼龙条，凤铝的所有型材都是尼龙条，尼龙条上有钢印代码)

3、真凤铝的材质硬，敲在上面声音脆，假凤铝的软，发闷。(备注：主要看颜色，真的型材光泽好，颜色清晰，手感光滑)

4、怎么分辨隔条：pvc是光泽的，用火点不会着，用手掰不断。尼龙条是麻的，用火点就会着，易掰断。上面是比较基本的辨别，下面来点详细的，为更好的让我们远离假冒。买(做)风铝之前，做个预防这是很有必要的，只要对方能承诺提供的凤铝是正宗的让他签订一份 “ 正宗凤铝铝材承诺书” 要求对方提供有效证件、地址、联系方式等相关资料，如你对产品有疑问，联系厂家鉴定为假凤铝，可用承诺书要求赔偿或上告消费者协会和工商机关!凤铝为保护用户的合法权益，打假方面做出了不少的努力，为避免买(做)假凤铝，除了特约连锁店买(做)正宗凤铝铝材，下面的真假辅助鉴别知识和预防做假的方法也非常有效!精准真假鉴别方法是做化学成分检测。但在没有条件的情况下只能用 “ 观察法 ” 来进行区分。何为 “ 观察法”? 就是对铝型材表面做个不同角度查看。铝门窗型材是用铝棒由型材模具挤压而成的，假冒凤铝型材用废铝做原材料，所以材质里含有大量的杂质，挤压时容易将模具拉毛，使生产出来的型材表面不光滑，有较多的痕纹，而且用废铝生产出来的型材，强度、硬度等各种物理效果上都无法达标。假冒型材表面处理多为粉末喷涂(常见色有：绿色、白色、灰色)这种处理方式简单的说，就是将挤压出来的型材上面做粉末的覆盖，这种处理方式对垃圾假冒凤铝型材有着巨大的优势，可以将挤压出来型材上的痕纹做有效的掩盖。但由于造假人员为更多的节省成本，采用低劣粉末，附着年限短，容易脱落，而且覆盖在型材上的粉末又少又薄，另外挤压出来的型材痕纹过多过深，就算有了这层粉末的掩盖，只要从不同角度和型材位置上观察，还是很容易看到这些难看的痕纹。如图一当定做的凤铝铝材在安装前，务必仔细观察型材的表面，是否存在痕纹。如果你对表面观察看不准，还有权利要求加工安装人员将以做好的门窗，拆开一樘，看型材中间内壁，型材在做表面喷涂处理时，截面里面是无法喷到这样你看到也就是没有被粉末掩盖的型材本色，这样就很容易鉴别型材上是否存在痕纹。正宗凤铝是不会出现任何一条痕纹的。推荐你查看时，要求加工安装人员拆开你指定的一樘观察，没有颜色粉末表面观察，就能很轻松的鉴别拉!如图二

第三篇：宿舍楼塑钢封闭阳台方案

宿舍楼塑钢封闭阳台方案

为阻挡风沙、灰尘、雨水的侵袭住宿楼阳台、室内，根据办公室申请要求需对住宿楼阳台用塑钢进行全封闭，单身楼共有120个房间，每个房间封闭面积约5.6㎡，总计约670㎡。方案如下：

一、封闭样式

顶上30㎝*370㎝宽固定封闭，左右两侧92.5㎝*115㎝固定封闭，中间两档92.5㎝*115㎝用梭槽控制为左右活动窗户，其中，中间活动窗户内侧设置一道纱窗

92.5㎝*115

㎝。如图

二、注意事项

1、施工前先由工程部选定一件寝室作为样板房，待样板房安装完毕，经工程部和办公室以及相关领导验收合格后，再进行全面安装。

2、为保证施工的安全，整个施工过程都考虑在室内进行，对于窗户外上下口封胶是该工程的安全防护重点，施工单位必须要有详细的施工方案，并交工程部项目负责人审核批准后方可实施。施工过程由一楼至五楼逐一安装，在安装前施工单位必须提前通知工程部和办公 室，住户在收到工程部和办公室告知将贵重物品妥善保管后，施工单位在实施。

三、施工工艺

1、首先塑钢采用实德型材，玻璃厚度〉4.5mm（浮化玻璃）。

2、由于塑料型材的刚度较差，塑钢窗框、窗扇易出现弯曲变形的现象，不仅影响美观，也影响窗的密封性能。且在窗框、窗扇的四个角焊好后，是很难校正的。故焊接前必须进行校正工作。首先，下料好的增强型钢不直的要先校正，对装配完3增强型钢的窗框、窗扇构件焊接前要进行检查。

3、安装前首先将现有的砖砌阳台围栏顶面和滴檐底面打磨干净，并保证其面水平，若在安装过塑钢窗框架与阳台围栏顶面和滴檐底面的间隙大于2mm必须使用发泡剂填充，等发泡剂膨胀后切掉多余部分。

4、窗户顶部必须在梁的内侧，而且需要缩进来5CM以上，这样做是为了避免楼上外墙流下来的雨水渗入到窗户、窗框中，造成渗水情况。

5、窗框安装后，框架与框架之间、框架与墙之间的所有缝隙要打胶，而且打胶要饱满，不能漏缝。

6、窗户玻璃与窗框之间除了密封条外，还需要打胶（使用耐候胶），做双重保护。

7、窗户安装完后，朝室外侧的窗台做好做成大坡度的斜面，雨水从窗户上留到窗台能迅速排干，不会形成积水。

8、在梭槽中间滑道与纱窗之间经常有积水，为及时将水排除，要在中间滑道加工三个排水孔。

9、在完工后施工单位必须将施工剩余的建筑材料及垃圾清理干净。

工程管理部

二0一三年五月十七日

第四篇：封闭阳台的报告

关于XX县各小区违章乱搭乱建

请求规范的报告

XX县政府：

现XX县各楼盘如雨后春笋般拔地而起，随着生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也越来越高，据了解，普遍购买房屋的业主入住后对房屋的安全性能及实用性能要求较高，而大部分房地产开发商为了保证楼盘的整体美观、和谐统一，其阳台的设计是开放式的，从而造成住户在装修或入住过程中出现了违章乱搭乱建、封闭阳台、窗户、推拉门等影响高档楼盘品质的一些不和谐现象。

如X小区是我县为数不多的高档小区之一，现小区为了保持楼盘的整体高品质、高素质，物管处（国家一级资质物管企业）采取先进的管理模式对小区业主进行管理、服务，因大部分业主安全意识较强，担心小孩攀越阳台护栏或灰尘多、飘雨、噪音大等而自行封闭阳台，而小区房屋设计是开放式阳台，其承载力不允许增加外挑构件（封闭阳台、晾衣架等），外立面设计已通过政府规划主管部门审定，业主不得擅自改动，且封闭阳台使阳台的原规划设计使用功能发生了改变，违反了国务院令第379号《物业管理条例》、建设部《住宅装饰装修管理办法》、《物权法》、《湖南省物业管理条例》和《商品房买卖合同》、《前期物管协议》、《业主手册》、《业主临时公约》、《房屋装修管理规定》等相关规定，从而严重破坏了小区的整体外观形象，降低了小区的档次，侵犯小区其他业主的公共利益。

对此，开发公司和物管处高度重视，已采取一切措施阻止这种违章搭建的行为，如装修材料进入小区一律停车检查，管理员严加巡查等，并发《违章整

改通知书》，多次提醒、沟通、促请对正在进行或已封闭阳台的业主/住户，即刻停止并拆除封闭阳台行为，恢复原状，但收效甚微，有部分业主相当不配合物业的工作，甚至相互拉帮结伙前来物管处闹事，多次干扰物管处正常工作的开展。

因此，为了县各房地产企业的良性发展，维护本县各小区的整体美观、和谐，保证物业的保值、增值，争取达到并保持优秀住宅小区标准，恳请能得到县政府的大力支持，加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设，采取有力措施来规范各小区的违章乱搭乱建行为，共同营造县各小区和谐、美好的明天。

特此报告，恳请县政府规范为盼。致谢！

XX县房地产协会

2011年10月28日

第五篇：关于封闭阳台的法律依据

关于封闭阳台的法律依据（关心封闭阳台的业主必看）

关于封闭阳台的法律依据（关心封闭阳台的业主必看）

一、建设部《住宅建筑设计规范》中，对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。”因此，现行房屋建筑设计规范和建筑面积计算有关规定，对房屋阳台区分全封闭和未封闭两类。全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭阳台建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。阳台建筑面积：a．原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c．凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；d．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

二、1.我国《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。

2.我们业主与与前期物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：如果我们业主不签订《物业管理服务合同》和《业主公约》，我们将拿不到自己房产的钥匙，所以该合约是格式的霸王合同，属于无效合同，对业主没有约束力。

3.业主与物业是经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。

4.业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。5.综上所述，我们业主当时签署的《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。6.所以本业委会主任认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督。是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。

举个真实案例给大家看（业主封闭阳台，物业要求拆除）基本案情

2001年4月1日至5日，李恕等十二名业主交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房－长安新城日一楼的房产。2001年6月至7月，十二名业主分别与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，办理了房屋入住手续。2002年12月9日，长安新城日一楼的一百位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并交与物业公司有关负责人。随后，首批十五户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。

对此，北京市大成物业管理公司向法院提起诉讼，要求依法判决李恕等十二名业主拆除已封闭的阳台，恢复原状。

法院判决

原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于十二名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。

案情分析

一、物业管理合同适用格式合同的相关规定

《合同法》对格式合同中的格式条款，设立了三项重要原则：一是明确格式条款制定者采取合理方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款；二是禁止格式条款的制定者利用格式条款免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利；三是在解释格式条款发生争议时，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的权利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害消费者的利益。

依据我国《合同法》，本案当事人双方所签的物业管理合同，是当事人为了重复使用而预先拟订、并在订立合同时未与对方协商的格式合同。

首先，本案原告在与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。

其次，原告物业管理公司在物业管理合同中，没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容应为无效。

故本案认定《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益。法院根据以上规定，最终驳回了原告的诉讼请求。

二、物业管理公司与业主之间适用消费关系

在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的，因其收费及服务质量等问题产生的诉讼纠纷不断增多，目前对物业管理纠纷是否受《消费者权益保护法》保护的争议也较大。

物业管理公司有独立的财产，以自己的名义享有民事权利并承担民事责任，属于企业法人。同时，就其性质而言，物业管理公司以营利目的进行活动，属于服务行业。因此，物业管理公司应为《消费者权益保护法》意义上的“经营者”，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。

本案主审法官适用《消费者权益保护法》，契合了其保护弱者的实质，更好地保护了合同当事人的利益，较好地发挥了法律精神的引领作用，是我国先进的立法思想在审判中的具体体现。

三、业主依法享有建筑物区分所有权

本案是因业主使用阳台而引起的物业管理纠纷。那么，业主能否随意封闭阳台，其对阳台享有的是何种权利呢？

在梁彗星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第二章“所有权”中，单辟第三节“建筑物区分所有权”，并对其做出明确定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。

根据上述定义，本案的被告一业主，应当可以认定为建筑物区分所有权人。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益；维护、修缮时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；应接受物业管理公司的检查、检修，相邻义务等。当然，法律在有些情况下会对业主的使用进行限制，从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是对于建筑物的承重结构不得进行拆改。

在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。

封阳台违法？ 封阳台违法？

同里人家别墅位于风光旖旎的同里湖边,2004年4月,张先生以近300万元的价格购买了一幢独立别墅。去年11月,张先生开始为别墅装修,但因阳台能否封闭的问题与物业公司产生了分歧。据了解,张先生早在入住前就与物业签订了协议,上面明确说明业主“不得封闭阳台”。那现在张先生的所为不是明显违约了吗?最终,双方闹上了法庭。昨日,苏州吴江市人民法院作出一审判决,张先生封闭阳台的“违约”动作竟然受到了法院的支持,事态的发展究竟是怎么回事呢?本报记者进行了走访调查。

物业:业主违反协议封阳台

2004年底,同里人家别墅的开发商苏州工业园区建兴房地产有限公司与苏州新景物业公司签订了物业管理委托书,将该小区的物管权委托给了新景物业行使。

2005年11月,张先生拿房开始装修,新景公司则按约履行起了物业管理职责。

在入住拿房之前,作为业主,张先生与物业公司签署了《居住物业管理协议》、《同里人家业主公约》以及《苏州市住宅装修管理服务协议书》。

开始装修后,由于二楼阳台和三楼露台没有遮蔽物,为敞开式设计,张先生就将阳台和露台全部封了起来。为了保持小区统一风格,他还专门购置了同样颜色的材料进行封闭。然而,张先生的举动很快招来了物业公司的不满,原来在双方签订的协议中有这样一个条款,明确了如下规定,“住房房屋及阳台仅作居住使用,不得封闭阳台、露台或改作其他非居住用途”,禁止“擅自搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面”,不得“封闭阳台,加装防盗棚等”。

为此,物业公司认为张先生的装修不仅违反了协议,而且严重影响了小区环境。于是物业公司多次发函要求张先生拆除,但张先生没有理睬。最终,双方的矛盾升级,物业公司将张先生告上了法庭,请求法院判令张先生拆除二、三楼的违章建筑,恢复原样。

业主:物业无权禁止封阳台

对于物业公司的诉讼,张先生列出四条理由驳斥物业。

张先生说,从物权本质看,封闭自有阳台是基于房屋所有权,业主依法享有的权益。是否封闭阳台是业主的权利,物业公司无权干涉。

从权利行使的方式看,张先生所购房屋为独立别墅,并不妨碍小区内其他业主的利益,也不违反法律的禁止性规定。何况,封闭阳台的行为是出于生活之需,并且也采用了与别墅外观同样颜色的材料,这既顾及了物业外表的美观,也不违反国家在物业管理方面的相关法律规定。张先生认为,自己的行为既不改变房屋结构,也未改变房屋外立面,只是行使了阳台空间专有权。

另外,从物业管理权的性质看,新景公司行使的物业管理权不具有行政管理性质,其权利应在全体业主的授权下进行。从装修协议条款来看,不得封闭阳台的约定是物业单方面制定的格式条款,并未就该内容与业主进行协商,该条款应为无效。并且在签订该条款时,业主被告知如果不同意签订,就不得进行装修,这说明业主的“自治”行为受到了物业的限制。况且,业主在购房时也从未与开发商签订过有关方面的禁止性条款。这样,从任何一个方面看,物业公司都无权要求业主拆除加建部分。

法院:封阳台出于生活需要

物业、业主各执一词,立案后,为了还原真相,吴江市人民法院的承办法官对涉案别墅进行了现场勘查。

承办法官了解到,该别墅没装修之前,二楼朝南阳台的上部屋檐探出墙体约0.5米,并未全部遮盖阳台,阳台地面高出房间地面约7厘米。而三楼北面露台则为全开放露台,无屋檐遮蔽。装修后,二楼阳台及三楼露台已全部封闭,封闭所用材料为暗红色铝合金外框及无色透明玻璃,颜色与其他窗户基本一致。

为了明白别墅交房时的真实状况,法官找了一幢结构完全相同但未经装修的同里人家别墅进行对比勘察,确认另一别墅二楼阳台地面高出房间地面10至12厘米。三楼露台为全开放露台,无屋檐遮蔽。

承办法官表示,勘查当天正好是雨天,他们发现阳台内部已全部被溅湿,而阳台与房间的玻璃门底部也全部被打湿。从现场情况来看,封闭之举确实是出于生活之需。

结果:“违约”封阳台受支持

经过多方面调查,法院认为,该案最终的审判结果应从两方面进行考虑。首先,应对双方关系进行明确。业主与物业公司是平等民事主体。在业主大会选聘物管企业之前,建设单位或开发商已经选聘了物业公司的,应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中,物业公司已与开发商签订了相关合同。之后,张先生与物管签订的物管协议应视为对之前合同内容的再次确认。

依据国务院颁发的《物业管理条例》第25条的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说,开发商应在与张先生签订的买卖合同中,对封闭阳台、露台作出禁止性约定。如果开发商没有将禁止性约定写入合同,那么作为物管服务提供者,新景公司就不能在张先生已经购房后,在物业管理协议中增设禁止性规定。

其次,从业主公约的法律属性来看。从程序上说,业主公约应当由全体业主通过集会决议方式制定和修改。但目前通行的做法是,建设单位在房屋销售前,作为最大的业主,先制定业主临时公约。对此,《物业管理条例》规定,建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益;业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。对于本案而言,物业公司所依据的同里人家业主公约是由物业公司自行制定,并在交房时要求业主签署,其制定主体及签署程序并不符合上述法律规定。

由此,法院判决物业公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据,驳回原告的诉讼请求。

专家:协议签订违背平等原则

此案发生后,有业内人士认为,除了不符合法律规定外,新景物业与业主张先生签订的协议也有违平等原则。

新景物业要求张先生签署物业管理协议和同里人家业主公约时,均以办理房屋交接手续为条件。显然,业主在支付巨额房款后,往往不愿意为部分限制性条款而放弃对房屋的受领,因此签署了有关协议。

该人士认为,此种缔约方式违背了合同法平等、自愿及诚实信用的基本原则。在不违反法律强制性规定的前提下,这种合同中的限制性条款,除非房屋买受人明示或以行动表示予以接受,否则不应对房屋买受人产生拘束力。

由于我国法律目前没有对房屋阳台、露台是否应当封闭,作出明确规定。因此,在不损害他人合法权益的前提下,业主作为房屋所有权人,对于阳台及露台的使用及外观具有处分权。

物权高于“整体美观”，这个可为之前的包阳台的争论提供一些法律依据

不许业主封阳台物业败诉 来源：浙江法制报 作者：马乐乐

“我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办？”打开不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至有小区曾经为此发生过流血冲突。发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主获得了最终的胜利。这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。

封闭阳台惹出官司

朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观，她特意安装了无框阳台。

然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第6条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面。”而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台。”

朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”

“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”

在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝将阳台恢复原状，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状，确认《补充协议》条款的合法有效。

法院判决物业败诉

此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。

要点一

格式条款不能限制“物权”

朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。

要点二

封闭阳台没损害他人利益

朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。

要点三

物权高于“整体美观”

业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。