第一篇：房地产市场博弈：稳房价须根治土地财政依赖

房地产市场博弈：稳房价须根治土地财政依赖

新华社北京5月31日电（经济参考报记者 陈晓彬 李佳鹏）目前楼市调控已步入关键期。一方面，调控政策不断收紧，“加码”的预期愈来愈强；另一方面，市场呈“胶着”状，房价尚未出现实质性下降。笔者认为，楼市调控已进入对地方政府的考验期，作为调控的最终实施者，地方政府的执行力关乎调控成败。而要使各地政府能认真贯彻中央的调控要求，则需要根治“土地财政”依赖症。

房地产市场上，行政力量与市场主体，甚至行政力量之间的博弈一直延续。此前几轮调控，效果不尽如人意，很重要的原因在于对地方政府压力不够，很多地方对中央的楼市调控政策虚与委蛇，出台的具体举措多是隔靴搔痒。

中央出台的调控政策在地方层面遭到“软性抵抗”并非偶然。因为地方政府对“土地财政”的留恋和对GDP的追求依然存在，必然会想尽办法“呵护”本地楼市，这在各地出台的楼市调控地方版细则和房价控制目标等政策中得到具体体现。地方政府患上“土地财政”依赖症，是因为土地出让金全额纳入地方基金预算管理，是不折不扣的“钱袋子”。202_年，全国土地出让金总额高达2.7万亿元，比上年猛增七成，其中北京、上海等城市的土地出让金都在千亿元以上。

地方政府对“土地财政”的依赖还有着深层次的体制性原因。一方面，因为土地制度方面的设计缺陷，使得地方政府实际上集土地供给者、监管者、经营者于一身，直接导致了地方政府的“卖地”冲动，这是生成土地财政的主要内因；另一方面，财税体制不合理，地方政府的财权与事权不匹配，也是诱发“土地财政”的重要根源。有统计显示：实行分税制后的十年，地方的财政收入占国家财政总收入平均为48％，但财政支出占国家财政总支出平均为70％。地方财政收入占全国财政总收入比重不断减少的同时，支出比重却不断加大，这让地方政府对“土地财政”欲罢不能。

需要指出的是，“土地财政”是不可持续的，过度“以地生财”害处多多。一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。尤其是在调控持续高压态势下，过热的土地市场降温已成必然，这也使得土地收入很难成为稳定的财源。有媒体报道称，今年前四个月，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比减少超过三成，北京更是大幅减少55％。

笔者认为，让房价“稳中有降”已是大势所趋，地方政府应利用近期楼市成交降温、土地收入下降这一时机，摆脱对“土地财政”的深度依赖。

当然，让地方政府在短期内完全摆脱对“土地财政”的依赖不太现实，但应充分认识到进行一系列相关改革已成必然之举。一方面，可以考虑在财权与事权相适应、财力与事权相匹配的导向下，加快构建地方主体财源。“十二五”期间可以考虑通过房产税、资源税等增加地方政府财力；另一方面，应强化和优化中央、省两级自上而下的转移支付制度，建立地方财力保障制度。此外，应完善预算管理改革，进一步转变政府职能，加强公共管理职能，弱化直接抓经济建设的职能，最终使地方政府的财力与事权相适应、相匹配。这既是行政管理体制改革的迫切要求，也是转方式、调结构、惠民生的一条路径。

第二篇：房地产蓝皮书地方政府过度依赖土地财政

房地产蓝皮书地方政府过度依赖土地财政

中新网5月5日电 202_年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会今日举行，《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员，就房地产发展“十一五”回顾与“十二五”展望做主题报告，指出“十一五”房地产发展存在的主要问题。

1.地方政府过度依赖土地财政，“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从202_年的38.9%，增长到202_年的65.9%，这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。

2.保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。202_年以前，保障性住房以经济适用房为主，所以我们以经济适用房为例，202_-202_年，经济适用房投资累计完成3623亿，占同期住宅投资的比重仅为4.5%，累计竣工经济适用住房145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。管理中的主要问题有以下几个方面：保障性住房用地难以保障，经济适用住房、共有产权制度未建，经济适用住房等保障住房对转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。

3.房地产宏观调控效果不彰。202_年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用，但相当一部分问题一直存在，表明调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包括：一是供给偏紧需求过旺；二是房价持续攀升；三是供需结构不匹配；四是房地产投机未得到有效抑制；五是房地产市场秩序在一定程度上依然混乱。同时还存在短期措施出台频繁、变化过快，长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变幻，长期预期又不明晰。

4.房地产税费制度不合理。房地产税费制度不合理主要体现在以下四方面：一是税费种类繁多，现阶段我国房地产领域税费种类过多，收费项目多于税收项目；二是税费结构不合理，费大于税且比重过高。房地产领域税收占税收总收入和地方财政收入极为有限，造成地方政府将土地出让收入视为第二财政，对土地财政严重依赖。三是重流转轻持有，重流转轻持有的税制模式，一方面提高了土地与商品房的成本，抑制了相当部分土地与商品房进入房地产市场标的的动力，另一方面助长了囤房囤地造成了房地产资源的闲置和浪费。四是税费管理不规范。

第三篇：地方政府过重依赖土地财政建议修法

议案参考范文：

1.案由：现行土地管理法存在如下弊端

1.1 征地范围过大，补偿标准过低，侵害农民的土地权益，扩大城乡居民收入差距。

按照现行土地管理法，只要列入城市规划和城市建设需要占用农村土地，无论是出于公共利益的需要还是非公共利益的需要，一律通过行政性征地方式把农村集体土地变成城市国有土地。由于征地范围过大，征地补偿（按土地农业用途补偿）过低、安置不到位，造成了大量三无农民，扩大了城乡居民收入差距。城乡建设用地同地不同权、不同价，堵塞农民财产收入来源。即使是农村集体建设用地，也只能用于乡办村办企业、农村公共设施建设和农民自住房建设，而要用于商业开发或转变为城市建设用地，必须通过行政性方式首先变成国有土地，这就造成农村集体建设用地与城市国有建设用地，同地不同权、不同价，堵塞了农民获得土地财产收入的源泉，排斥了农民分享工业化城市化带来的土地增值的权利。

1.2 地方政府过重依赖土地财政，造成城市房价高居不下，人口城市化严重滞后于空间（土地）城市化

在经营城市的口号和土地财政的驱使下，地方政府热衷于不断扩大城市的空间，而抵制进城的农民落户、迁徙的民工定居。改革开放以来，我国城市仅建成区面积扩张了5倍，而真正的城市居民只增加了2倍。xx年官方公布的城镇化率是52.6%，但其中至少包含了2亿多虽然在城镇务工6个月以上但并没有完全享受城市居民福利的农民工。所以我国真实的城市化水平不过35-36%。这不仅造成2亿多半截子市民和农村4800万留守儿童及数千万留守妇女和留守老人，从而形成严重的社会问题，而且难以真正启动国内消费需求，影响四化协调发展。

1.3 城乡群体事件、暴力事件频发，城乡矛盾、官民矛盾激化

近年来，关于征地拆迁等问题的信访始终占总量的一半以上。仅xx年12月，就有黑龙江省富锦市东南岗村等72村四万农民、三门峡水库库区陕西省大荔县、华阴市、潼关县76个行政村约七万回迁农民、江苏省宜兴市省庄村250户农民，分别向全国发表公告，宣布拥有农地和宅基地永久所有权，在自己的土地上实现 居者有其屋。

从xx年的黑龙江东宁、福建泉州，xx年的山东胶州、四川成都、北京海淀，到xx年的江苏盐城和东海、江西宜黄，直至 xx年的湖南株洲、江苏灌云等地，自焚等极端方式，屡次撕裂社会底线，引发政府高额补偿和官员下课。xx年发生的乌坎事件也是由于农民土地权益受到侵害引发的。

2.案据：中华人民共和国宪法（xx年修正）和中华人民共和国物权法（xx）2.1 宪法第一章第第十条第一、二、三款：

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

根据宪法的上述原则，政府征地行为唯一的法理基础是公共利益，出于非公共利益的需要而占用农民集体土地就不能采取征收的方式，而应该允许农村集体土地在符合城乡统一规划的前提下进入市场并依照法律规定转让。

2.2 中华人民共和国物权法第一章第三条第二款：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

根据物权法的上述规定，农村集体土地应该与城市国有土地同地同权同价。3.方案

3.1严格规定政府的征地行为只限于公益性用地范围。建议将第68条（修正草案新增）【征收土地范围】改为：

国家为了公共利益的需要，对农村集体土地的所有权和城市国有土地的使用权可以依法征收（或收回）并给予合理补偿。

有关公共利益需要的规定，可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》

3.2 将第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地修改为：

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，如果是出于非公共利益的需要，可以在符合城乡统一规划的前提下，通过市场交易获得农村集体土地使用权和城市国有土地使用权（包括国有土地使用权转让）

3.3 取消土地管理法拟增加的第九十五条第二款：商品住宅建设应当使用国有建设用地。理由：既然允许农村集体建设用地在符合城乡统一规划的前提下进入市场，城市建设（包括商品房开发）就未必一定要使用国有建设用地。

3.4 取消土地管理法拟增加的第九十条：宅基地只能分配给本集体组织成员。

国有土地的使用权可以有偿转让给私营企业甚至外资企业使用，这丝毫没有改变国有土地的性质，为什么集体所有的宅基地（或更一般地建设用地）不能有偿转让给集体所有制成员以外的个人或企业使用呢？

3.5 增加一章：农村集体土地使用权

农村集体建设用地使用权在符合城乡统一规划的前提下与城市国有建设用地使用权具有同等的权利；

农村集体建设用地可用于工业和商业（包括房地产商品住宅）开发。

农村集体宅基地使用权可以继承、转让、入股、出租、抵押，农民的住房连同宅基地可以出租和出让给农村集体所有制成员以外的人员。

农村集体耕地在符合城乡统一规划的前提下可以转变为建设用地并直接进入市常

允许农村集体之间在符合城乡统一规划的前提下自主进行建设用地增减挂钩，除非自愿，政府不得把增减挂钩的指标变成征地指标。

城中村的改造可以在符合城市规划的前提下保留集体土地所有制性质不变。

第四篇：房地产市场供求关系及其对房价的影响

房地产市场供求关系及其对房价的影响

近些年来房地产市场持续快速发展 对经济和社会发展的作用不断增大。但目前也存在出一些突出间题 ,如房地产市场秩序混乱、商品房结构不合理、房价上涨过快等。针对这些情形 ,中央政府连续出台了一系列政策措施进行调控。因此 ,全面解读房地产新政 ,引导居民理性预期和正确选择 ,显得意义深远。本文从房地产市场供给与需求的关系人手 ,阐述供求之间的互动关系 ,探析其对价格的影响。

一、房地产市场供给中国城镇住房改革与房地产业发展密切相关 ,伴随着土地制度的改革 , 中国城镇住房制度也在发生着相应的变革。在计划经济条件下 ,地方政府拥有多种有效的经济、行政手段 ,包括资金、劳动力、统配物资等多种生产要素的分配权力。然而市场机制要求这些生产要素更多地按市场需要 自由流动、随机调节 ,因此政府在这些方面的调控能力已逐渐弱化。但城市土地和空间资源的利用不应该完全通过市场机制 自发调节 ,而必须由城市政府依法行使土地的国家所有权 ,并垄断土地的一级市场。社会主义制度不能允许 城市土地使用出现无政府的混乱状态 ,因而城市规划、建设、管理成为城市政府的主要职责 ,这些职责的履行主要靠对土地和空间资源利用进行指导、调控。由于政府是城市土地的唯一拥有者 ,论上通过调整土地的供应量进而调整房地产商品的供给就可以实现房地产市场的良睦均衡。然而政府的垄断地位导致了土地供给的非理性 ,加上房地产商品的供给要经过相当一段时间,往往长达 至 年 ,于是就形成了房地产市场供给环节的诸多问题动拆迁与城市内部的土地供给。年 ,中央政府与地方政府按照改革后的新税制进行财政收人分配后 , 在绝对额略有增长 ,相对额急剧下降的财政收人分配格局面前 ,地方政府无力将城市土地完成动拆迁后将熟地出让给开发商 ,其实际情况往往是将土地出让金与动拆迁费用分开处理 , 从而造成资金链十分紧张的开发商在缴纳了土地出让金之后必须想方设法地完成相关地块上的动拆迁方能实行项目开发。这就造成一个误解 ,开发商囤积土地等待升值后再开发。而现实生活中的情况则是大多数情况下开发商是处于动拆迁制约下的被动开发 ,即地块名义上是属于开发商的 ,然而又缺乏地方政府的强力支持 ,动拆迁未能及时完成 ,从而造成城区内的商品房供给存在着相当的不确定性。农转非与城市郊区的土地供给。城市化的快速发展 ,使得对土地的需求急剧增加 ,而这一般是通过土地农转非 ,即农地非农化 ,改变使用用途性质来进行的。因此 ,城市化过程也是大量土地农转非的过程 ,这部分转为非农业用地的 土地直接形成了城市郊区的土地供给。然而 年长达半年之久的农转非暂停,直接导致了土地供给的不足 ,这为日后房价上扬埋下了伏笔。社会保障的欠缺以及非熟地出让的现行模式导致供给不足。

二、房地产市场的需求影响房地产需求方面的因素 ,通常可归纳为四个方面 人口、消费偏好、购买力及投机。

从时间构成方面看 ,人口、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因素,而投机因素则是影响房地产的短期需求。无论长期需求还是短期需求 ,条件成熟时都将形成房地产市场中的消费行为。因此我们把房地产消费分成居住、投资与投机三个类别。

1.居住消费。

居住消费的主体分为三大部分 首先是城市人口的增量部分。随着城市化速度的加快 ,大城市 日益吸引各方面人才的进人 ,而像上海这样的经济龙头城市更是吸引了众多的跨国公司和大型民营企业抢滩上海 ,于是源源不断的资本和管理型、技术型人才从全国乃至全球蜂拥而来,成为上海房地产市场中居住消费的重要成分。其次是城市人口的存量部分 ,这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求。而这其中很大比重是属于保障性消费,是广大中低收人家庭的自住需要。最后是由于城市发展所必需的动拆迁引发的强制性需求。为调整城市土地利用结构 ,加强基础设施建设 ,改善市容市貌及居民的生活环境 ,全国旧城改造步伐呈现加快趋势。以上海为例 ,在 一年间,平均每年动迁居民 万户。以平均每户居民住宅建筑面积平方米计算 ,每年需为拆迁居民建房 万平方米 ,约占每年住宅竣工量的。动拆迁规模过大、过度集中,造成被动住房消费需求在短期内急剧释放易于透支未来的住房消费,增加当期的住房需求。

2.投资消费。

投资消费的主体可分为三个部分

首先是民营资本。民营资本在国际国内双过剩条件下 ,存款负利率、股市不景气,加之其他投资渠道不通畅,急于寻找新的投资方向。例如,温州低技术含量 ,高竞争强度的民营资本大量过剩 ,从而直接引发了遍布全国各地的温州购房团。其次是广大城市居民。通货膨胀时代,货币供应量过快增长条件下城市居民储蓄存款余额的不断攀升 ,由于利率的影响 ,这部分存款与其放在银行 ,不如出来寻找别的投资渠道。第三是境外资本。在人民币升值预期下 ,海外资金不断增加对大陆收益性物业的投资。从而一方面可以享受物业升值收益 ,另一方面又可以从人民币未来升值中套利。

2.投机消费。

投机消费是严重影响房地产市场健康发展的不安定因素,也是造成局部结构性失衡的主要诱因。在市场中,投机客主要采取两种方式从中获利 一是在交易监管缺乏下的炒作 ,预售前的购买优先权 ,然后将购买优先权加价转让获取利差 另一种就是短进短出 ,炒高楼价。这种投机行为催生了房地产商品的价格上扬

房地产市场的价格

居民购房的投资需求总是小于居住需求。因为居民购房总是要先满足 自己的消费需求 ,然后才能满足投资需求 ,而大部分居民的收人有限 ,在房价普遍较高的情况下 ,无力进行房地产投资。但是近几年我国居民的收人水平大幅上升 ,居民存款余额 日益增长。另一方面 ,由于我国投资渠道狭窄,在股市走弱且储蓄的实际利率为负时 ,居民也逐渐开始把房地产作为重要的投资工具,投资需求对消费需求的比重不断上升。同时市场经济的纵深发展 ,金融化程度的不断提高,居民投资意识的逐渐高涨 ,又支持和推动投资性购房规模的扩大。更重要的是 ,随着区域间开放和一体化程度的提高,资本和人才流动的壁垒逐步消除 ,交通状况不断改善 ,使得较大规模的异地购房从可能性转换为现实,房地产市场的区域性被冲淡。比如上海楼市就是一个突破区域限制、以外来需求为主导的市场。在这个市场中,居住与投资、市场消费与保障性消费已经严重错位 ,在同一起跑线上进行不公平竞争。在房地产价格上涨的同时 ,居住消费与保障性消费无法得到维护。当房地产市场中的投资比重逐步加大时 ,价格上涨在所难免。当价格处于非理性上涨的时候 ,则必须采取有效政策措施加以调控。同时需要政策的连续性与适用性 ,确保房地产价格的理性回归。在政策上加强以鼓励和引导 ,使之逐步转化为中长期投资,形成 “短变长 ”同时也给因为害怕政策不明朗而 “短进短出”的投资者一个理性的预期,防止由于短期急于套现而引发中长期投资者的恐慌心理 ,进而跟风抛盘 ,引发房地产市场的 “大落” ,造成 “长变短 ”。因此需要培育一个长期稳定健康发展的房地产市场 ,供应需求双向调节 ,遏制投机性炒房 ,合理引导消费需求 ,稳定市场心理预期。只有这样才能避免 “短进短出”的现象 ,避免大起大落的局面。房地产市场的发展和繁荣对经济的健康发展有重要作用 ,因此要采取行政的手段和经济的手段 ,确保住房价格的相对稳定 ,促进房地产市场理性、健康发展。

第五篇：网络房价引发热潮 福州房地产市场平稳

网络房价引发热潮 福州房地产市场平稳发展

房价问价永远都是中国百姓最关注的话题之一。最近，各网络平台又掀起了一场北京房价热潮**，据媒体相关报道北京中心城区房租半年累计涨幅10%，更是有相关名人博客发表博文“北京未来房价上涨每平方米10万不是不可能的事”。这一度引发了全民议房的热潮，据民意调查样本众多网名也在疑问“那么福州是否也会出现北京房价天价？”

据相关报道，上半年福州严格实行限购政策，坚决抑制投资投机性购房需求，加强房地产市场监管，福州市房地产投资保持增长，运行态势总体平稳健康。购房群体中，本地购房者比例保持在80%以上，外地投机、投资性购房受到遏制。据新房地产产品调查报告了解，上半年全市房地产开发投资完成625.61亿元，同比增长31.5%;全市新批准上市预售商品房面积680.69万平方米，市区新批准预售商品房面积256.14万平方米;上半年全市商品房销售面积598.28万平方米，同比增长106.4%。市区商品房销售套数22152套，同比增长60.45%;销售面积209.63万平方米，同比增长74.55%。其中，住房销售14112套，同比增长78.38%;销售面积164.66万平方米，同比增长84.72%。从购房群体看，自实行限购政策以来，我市本地购房比例一直保持在80%以上，外地投机、投资性购房受到遏制，上半年本地购房者仍占总数的82.06%。在本地购房群体中，市区购房群体购房85.76万平方米，所辖县(市)购房群体购房49.86万平方米，市区购房群体购房量占本地购房群体购房量的63.24%。从住宅销售套型看，市场仍以刚性需求的中小套型为主，户型144平方米以下的占总量的85.44%。

上半年我市二手房成交量持续上升。调查样本显示全市二手房交易面积233.6万平方米，同比增长113.55%。其中，市区二手房交易17865套，同比增长123.56%。另外，上半年福州市保障性安居工程已开工22762套，基本完成9931套，完成投资43亿元。我市今年拟实施旧屋区改造项目116个，4.5万户居民将受益。目前，五城区已有68个项目启动房屋征收。