下载文档第一篇：渭南住宅物业管理条例草案
渭南市住宅物业管理条例（草案）
（修改二稿）
目 录
第一章 总 则 第二章 业主自治 第三章 前期物业管理 第四章 物业服务与管理 第五章 物业的使用与维护 第六章 监督管理
第七章 法律责任 第八章 附 则
第一章 总 则
第一条（立法依据和宗旨）为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立文明和谐的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条（适用范围）本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
2可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责:
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能成立的；
（三）未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；
（四）业主委员会不依法履行职责、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会，由街道办事处、镇人民政府征求全体业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意暂停业主委员会职责的。
第十二条（物业管理委员会人员组成）物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者委托社区居委会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者社区居民委员会派员组成。
物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主成员不少于三分之二，由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会在业主中推荐产生。
物业管理委员会成员应当在住宅区内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会协调解决。
第十三条（物业管理委员会业主成员条件）
物业管理委员会业主成员应当符合下列条件:
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同拖欠物业管理服务费；
（三）本人及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；
（四）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；
（五）具备必要的工作时间。
第十四条（物业管理委员会备案）物业管理委员会自成立之日起十日内，向县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。
第十五条（物业管理委员会决定事项）物业管理委员会通过召开全体业主会议或者书面征求意见的形式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以决定下列事项：
（一）制定、修改住宅区管理规约；
（二）选聘、解聘物业服务企业；
（三）决定物业管理委员会的运行经费和人员津贴。第十六条（物业管理委员会职责）物业管理委员会履行下列职责：
（一）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；
（二）监督和协助物业服务企业履行服务合同；
6物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。
前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十四条(物业资料明示)建设单位在销售物业时，应当将下列材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件:
（一）物业管理区域的范围；
（二）共用部位的名称、位置和面积；
（三）共用设施设备的名称、用途；
（四）物业服务用房的位置和面积；
（五）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；
（六）其他需要明示的材料。
第二十五条（物业服务用房的配置）新建住宅区内，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：
（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；
（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；
（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。
业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。
物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。
第二十六条（承接查验）新建住宅区物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。
建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。
第二十七条（资料移交）建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使
10第三十三条（物业服务费的承担）
物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
第四章 物业服务与管理
第三十四条（物业服务合同备案）
业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
第三十五条（物业服务企业承接物业的规定）物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续。
交接双方应当对住宅区内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并在住宅区内显著位置公示。
第三十六条（物业服务合同的内容）
物业服务合同应当包括下列内容:
（一）物业的基本情况；
（二）物业服务事项和服务标准要求；
（三）双方的权利义务；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业的维修和养护要求；
（六）物业服务用房；
（七）住宅专项维修资金的管理使用；
（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；
（九）合同的期限、变更和解除；
（十）违约责任及解决纠纷的途径；
（十一）双方当事人约定的其他事项。
物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
第三十七条（物业服务企业的履约规定）
物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定:
（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；
（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，并进行巡查、监督；
（三）定期听取业主、物业使用人的意见和建议，及时受理业主、物业使用人投诉，改进和完善服务；
（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；
（五）维护管理车辆停放、通行秩序；
（六）配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入住宅区开展服务，并提供便利；
（七）对住宅区内水、电、气、暖、消防通道等公共设施设备进行日常安全巡查，制定自然灾害、停水停电、消防安全等应急预案，定期组织演练；
（八）接受社区居民委员会指导和监督，配合做好社区管理相关工作。
第三十八条（物业服务企业的禁止行为）物业服务企业不
314及建筑物安全；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；
（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；
（四）住宅区内发生重大伤亡事件；
（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。第四十四条（专业经营设施设备的维护管理）
新建住宅区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责建设、维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照供给进户、一户一表，共有部分独立计量的方式配置。
专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常巡查、维修、养护和管理的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确巡查、维修、养护和管理的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其巡查、维修、养护和管理工作进行监督。
第四十五条（专业经营单位收取费用规定）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用。
专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收服务费。专业经营单位、受委托物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。
物业服务企业接受委托代收水、电费用不得改变政府定价，不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第四十六条（物业服务企业续聘或者选聘）物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出住宅区，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前在住宅区内显著位置公告，并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出住宅区，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前三个月告知对方当事人。
第四十七条（物业服务企业的退出及交接义务）物业服务企业退出住宅区，应当撤出住宅区内的物业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务:
（一）移交本条例第二十七条第一款规定的相关资料；
（二）物业服务用房；
（三）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设
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（二）违法搭建建筑物、构筑物，私自开挖、扩建地下室；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；
（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等违反安全规定的物品；
（五）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（六）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通；
（七）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；
（八）侵占绿地，毁坏花草树木；
（九）乱倒垃圾，乱堆杂物，乱设摊点，乱停车辆；
（十）违反规定饲养动物；
（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；
（十二）擅自在住宅开设餐饮、娱乐等经营性场馆的；
（十三）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。
发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。
第五十三条（住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施权属及使用管理）住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施，除属于城镇公共道路、绿地或者明示属于个人的绿地外，属于全体业主共有。
任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业住宅区内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当予以公告，并做好安全防护和秩序维护。
第五十四条（车位、车库使用管理）
住宅区内规划用于停放机动车辆的车位、车库，建设单位应当首先满足本住宅区内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费及收取标准、用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。
物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费，收费标准应当在物业服务合同中约定，未约定的，由业主大会决定。
机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在住宅区内显著位置公示。
住宅区内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。
第五十五条（共用收益）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条（维修责任）
建设单位应当按照规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修责任。不动产权属初始登记前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修
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（一）制定本区域物业管理具体办法、措施；
（二）物业服务行业监督检查，定期开展物业服务质量专项检查；
（三）指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责；
（四）指导和监督前期物业管理招标投标活动；
（五）前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会、物业管理委员会的备案，建立相关物业管理档案；
（六）按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金；
（七）调解、处理本区域重大物业纠纷与投诉；
（八）定期开展辖区内物业管理项目调查，征集、考核、评价、汇总、核查和监管物业服务企业及其法定代表人、项目负责人的信用信息工作；
（九）法律、法规规定的其他职责。
第六十二条（街道办事处、镇人民政府的职责）街道办事处、镇人民政府应当确定专门机构，落实工作人员，并履行下列职责:
（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；
（二）组织成立物业管理委员会；
（三）调解、处理本辖区内的物业日常纠纷与投诉；
（四）征集物业服务企业及其法定代表人、项目负责人信用信息；
（五）指导和监督辖区内物业管理项目的移交；
（六）确认本辖区内物业专项维修基金的申请；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第六十三条（相关部门各自的职责）相关部门应当按照各自职责，负责下列工作:
（一）规划行政主管部门负责对违法建筑进行认定，接受相关权利人对规划资料的查询；
（二）建设行政主管部门负责对建筑工程质量安全和保修维修，协调解决住宅区建设遗留问题；
（三）城市管理部门负责对违法搭建、侵占道路、阻塞通道、损坏绿地、噪音扰民、油烟污染等进行依法查处；
（四）价格行政主管部门负责对价格公示、违规收费进行监督检查；
（五）公安机关负责对治安、消防、技防、养犬、房屋租赁等进行监督检查；
（六）环境保护行政主管部门负责对设备噪音、违法排放污水等环境问题进行监督检查。
第六十四条（物业违法行为举报投诉和处理）任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向街道办事处、镇人民政府或者县（市、区）物业管理行政主管部门及其他有关单位投诉举报。
有关单位在接到投诉、举报后应当登记，并在五个工作日内，将处理情况回复投诉举报人，情况紧急的二十四小时内作出回复。
526第七十四条 违反本条例第五十七条第一款规定，物业服务企业未及时采取防范措施，消除住宅区内共用部位、共用设施设备安全隐患的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。（创设）
第七十五条（告知当事人听证、复议、诉讼的权利）作出二十万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求举行听证的权利。
当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七十六条（滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的法律责任）国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第七十七条（参照管理）渭南高新技术产业开发区、渭南经济技术开发区、渭南卤阳湖现代产业开发区依照本条例执行。
第七十八条（生效时间）本条例自2018年 月 日起施行。
第二篇：住宅、商铺物业管理协议书
商铺物业管理服务协议书
物业管理单位：深圳市星河物业管理有限公司管理处（简称甲方）承租单位（户）：（简称乙方）
乙方于年月日租用楼(小区)层商铺，面积共平方米，作用途使用。
物业管理期年（年月日至年月日）
根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《深圳经济特区房屋租赁条例》和星河实业（深圳）有限公司与乙方签订的《房屋租赁合同书》的规定，经甲乙双方平等友好协商，达成如下物业管理服务协议：
1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。
2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。
3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。
4、乙方所租用的商铺，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格交付使用的，如乙方在使用过程中发现房屋质量问题需要维修，应向甲方报告，由甲方负责联系施工队及时进行维修。
5、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，以确保物业外貌美观、统一协调。
6、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施责令乙方停止或恢复原貌，甲方有追究乙方赔偿由此所造成的经济损失权力。
7、乙方应自觉遵守《深圳市家庭居室装修管理规定》，乙方不得擅自进行装修，如需进行二次装修，须向甲方提出书面的装修申请，并将施工设计方案（图纸）及消防部门审核文件报甲方和业主审查，经甲方和业主审批同意后，办理完装修相关手续，方可进场装修。若因乙方违章装修，造成公用设备设施损坏、停水、停电、漏水、漏电等事故，乙方负责修复
和承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。装修工程完工，经消防部门验收后，才能开业经营。
8、乙方应自觉遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，不准在小区内乱丢垃圾、杂物；不准乱贴广告、标语；不准乱立广告牌、指路牌；不准将神位、神像等设置在户外；不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。
9、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人，营造小区一个良好的生活、经营、办公环境。
10、收费标准。
物业管理费：；电费：；水费：；垃圾清运费：乙方产生的营业垃圾自行清运到垃圾中转站，垃圾量每天限定为桶，超出部分，乙方每月支付元给甲方，由甲方负责清运出小区。
11、乙方必须按时（每月5日前）交纳管理费、水电费等费用。如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月20日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据业主的授权采取相应措施催缴欠费。
12、严禁乙方利用出租房进行违法犯罪活动。
13、甲、乙双方确认进驻时水表读数为电计量表不能正常运转（或损坏），甲方有权追缴该期间乙方所用水电量的费用。
14、未尽事宜，双方可友好协商解决，本协议具有同等法律效力。
15、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。
管理单位：星河物业管理有限公司承租单位（户）：
管理处
年月日年月日
住宅(租户)物业管理服务协议书
物业管理单位：深圳市星河物业管理有限公司管理处（简称甲方）入住人（租户）名称：（简称乙方）
承租人（单位）于年月日租住号房，管理期年。经查验，房内设施齐全、完好、无损。经甲乙双方平等友好协商，达成如下物业管理服务协议：
1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。
2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。
3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。
4、乙方入住前必须与业主签订《房屋租赁合同》，同时签订本协议书及《住户消防安全管理责任书》。
5、乙方持《房屋租赁合同》及房屋租金收据等，到甲方办理入住手续，并按要求填写《住户家庭情况登记表》、《入住楼宇签认表》。
6、乙方入住七天内，如发现室内有诸如供电设施断路、短路、开关不灵、灯不亮、上下水道堵塞、马桶及水龙头漏水、内外门锁不灵等问题，应及时报告甲方，由甲方负责修复，发生的费用由甲方支付。七天后发现上述问题，乙方可向甲方反映，甲方应及时派人员进行修复，但发生的费用由乙方支付。
7、乙方所租用的楼宇，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，如因建筑质量问题需要维修，由甲方负责通知施工队进行修复。
8、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，禁止在屋内外墙乱钻孔、打钉、大爆炸螺栓等（除安装窗帘、空调机、抽油烟机、热水器外），以确保物业外貌美观、统一协调。
9、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施要求乙方停止或恢复原貌，乙方应
承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。
10、乙方应自觉遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，不准在小区内乱丢垃圾、杂物；不准乱贴广告、标语；不准乱立广告牌、指路牌；不准将神位、神像等设置在户外；不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。
11、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人。小区内严禁乙方饲养家禽、家畜，营造小区一个良好的生活、经营、办公环境。
12、严禁乙方利用出租房进行违法犯罪活动。
13、收费标准：管理费：；有线电视费：。
14、乙方应按时（每月5日前）交纳物业管理费、租金、水电费等，如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月15日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据出租方的授权采取停水、电措施催缴欠费。
15、入住前甲乙双方确认的水表读数为立方米，电表读数为度。
16、以上协议一式两份，甲方与乙方各执一份，双方签字后生效。
管理单位：星河物业管理有限公司承租单位（户）：
管理处
年月日年月日
第三篇：武汉市住宅物业管理规定
武汉市住宅物业管理规定
第一条 为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
第三条 住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第四条 住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条 市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。
第六条 本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。
第二章 前期物业管理与移交
第七条 本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
第八条 新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
第九条 开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
第十条 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
第十一条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
第十二条 开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
第十三条 开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。
第十四条 开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
(一)住宅区规划图和批准文件;
(二)单体建筑、结构、设备竣工图;
(三)道路及地下管网竣工图;
(四)各种设备的使用说明书、电路示意图;
(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料;
(六)其他必要资料。
第三章 业主自治管理
第十五条 住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
第十六条 出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的，业主大会可予以撤换。
第十七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。
第十八条 业主大会行使下列职权：
(一)选举、撤换业主委员会委员;
(二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定;
(五)决定物业管理的其他重大事项。
第十九条 业主委员会履行下列职责：
(一)选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效;
(二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告;
(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;
(四)听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;
(五)督促业主公约的实施;
(六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督;
(七)业主大会赋予的其他职责。
第二十条 选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
第二十一条 业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第四章 物业管理企业
第二十二条 市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。
物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。
国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。
第二十三条 被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。
物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
第二十四条 物业管理企业从事下列物业管理服务事项：
(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;
(二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务;
(三)绿化养护;
(四)治安防范服务;
(五)清扫、保洁服务;
(六)车辆进出和停放的管理;
(七)按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;
(八)物业维修专项资金的帐务管理;
(九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;
(十)其他物业管理服务事项。
第二十五条 物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：
(一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务;
(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;
(三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修;
(四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况;
(五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务;
(六)设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
第二十六条 物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
第二十七条 物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第五章 物业使用与维护
第二十八条 物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
第二十九条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋;
(二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌;
(三)占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施;
(四)乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物;
(五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;
(六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;
(七)不按照指定地点停放车辆;
(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
第三十条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。
第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
第三十二条 房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。
因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
第三十三条 业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
第三十四条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
第三十五条 任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。
第三十六条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。
第六章 物业管理用房与费用
第三十七条 开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
第三十八条 物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
第三十九条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。
综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
第四十条 物业维修专项资金由下列资金构成：
(一)开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五(配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的百分之二点五)向业主委员会提供的物业管理启动资金;
(二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金;
(三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
第四十一条 物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
第四十二条 房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
第四十三条 物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。
第七章 法律责任
第四十四条 有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：
(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。
(二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正;
逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。(三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正;
逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。(四)物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款;
情节严重的，吊销资质证书。(五)开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交;
逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。(六)开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行;
拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。(七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。
(八)占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正;
情节严重的，处以一千元以上一万元以下罚款。(九)单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。
第四十五条 违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。
第四十六条 开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十七条 业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳;逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
第四十八条 发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
第四十九条 房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十条 本条例中有关用语的含义为：
(一)住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地;
(二)业主，是指物业的所有权人;
(三)使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
(四)共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施;
住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施;
房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位;
房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
(五)住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区;
(六)住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区;
(七)中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼;
(八)高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
第五十一条 开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
第五十二条 其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。
第五十三条 本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。
第四篇：市住宅物业管理服务标准
文章标题：市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
项目
范围
工作内容及要求
（一）综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全
普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫
性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4)协助召开业主大会并配合其运作；
（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备
确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处
理。
（六）停车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理
（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
（七）消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫
生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1)主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2)凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1）有健全的装修管理服务制度；
（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准
项目
范围
工作内容及要求
（一）综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助召开业主大会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。
（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）存车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管
（1）有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；
（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有消防管理制度，建立消防责任制；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
（4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1)有健全的装修管理服务制度；
（2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
《__市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明
__
一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。
__
二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。
__
三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。
__
四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。
__本标准与原《__市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。
__
五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。
__
六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。
《市住宅物业管理服务标准》来源于teniu.cc，欢迎阅读市住宅物业管理服务标准。
第五篇：中国住宅物业管理企业经营现状分析
住宅物业管理企业经营现状分析
发布: 2009-1-13 00:34 |作者: 网络转载 |来源: 网络转载 |查看: 398次
一、物业管理行业的发展概况
1981年3月，以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立，并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。20几年的历程，物业行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。
从经营效益上看，非居住物业如：商业物业、工业物业及其它类型物业都有效益，有的还较可观，其中以写字楼、商厦、酒店物业等为主要代表。而起步时间最早的住宅物业，由于涉及面广、产权多元化、地区发展水平差异大、业主消费观念成熟度不一以及法规不健全等因素，至今也是问题多、投诉多、矛盾大的一类物业，经营效益较差。据统计，住宅物业的收费率高的地区平均在70%左右，低的地区平均不到50%，甚至更低。有报告显示，在起步最早，市场化程度最高的深圳，物业服务行业的平均利润率已经降到5%以下，住宅物业行业整体处于微利甚至亏损状态。
二、住宅物业的经营现状分析
1、沈阳市住宅物业基本现状
考虑到地域不同、发展进程不同等因素，不同区域的不可比拟性，这里仅以沈阳市为例来说明。
沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步，经过十余年的发展，物业管理已基本成型，初具规模。到2006年，已建成住宅区3326个，建筑面积10825万平方米，其中，具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积2556万平方米，占全市住宅总面积的23.6%，全市登记注册物业企业536家，开发企业设立的物业管理企业176家，从房管部门和单位后勤部门转制的81家，从业人员3万余人。起步较早的，包括华新国际－“河畔花园”在内的四个小区，在1996年就被建设部授予“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”至高荣誉称号。
根据行业调查资料显示，全市规范化的物业管理住宅区收费率为70%左右，普通住宅区仅为38%。较低的物业收费比率、偏离市场实际的收费标准，导致沈阳市住宅物业在基本成型，初具规模的状况下，处于微利乃至亏损运行状态。
2、沈阳市部分高、中档物业公司管理项目及运营情况分析
表一：部分高、中档物业公司管理项目概况
物业项目
分析条目 万科物业 银基物业 豪森物业
新城物业
河畔新城 备注
紫金苑 金色家园 东方威尼斯 格林豪森 格林自由成建筑面积 50，000 150，000 200，000 130，000 89，000 100，000平方米户数 245 990 1122 600 1034 806 户
收费标准 2.10 1.50 1.50 1.80 1.50 1.50 元/平米
电梯数量 9 29 60 14 7 6 个
职工总数 22 75 161 64 48 70 人
平均工资 900 800 750 800 800 900 元
经营收入 100万元 216万元 270万元 225万元 128万元 144万元 万元
电梯外维、人工费用 43万元 133万元 268万元 108万元 79万元 126万元 万元
盈亏预估 略盈 亏 亏平亏 亏 ―
备注：
1、平均工资以保安员工资为基准，附加费按工资标准62.6%计；
2、人工费占总费用50%计算，常规人工费占总费用在40%--60%之间；
3、考虑收费率和收费面积比建筑面积少等因素，总收入按建筑面积80%计；
4、电梯外委维护费450/月计。
高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月2.00元/平方米以上。其它基本是在每月1.00元/平方米－2.00元之间，平均收费在每月1.5元/平方米，个别超过每月2.00元/平方米的收费也是把能耗和维护成本较大的电梯费用包括在内，如我们华新地产开发的“河畔花园”、万科地产开发的“紫金苑”、银基地产开发的“友谊花园”等。
从经营上看，老住宅区由于配套项目自管多，设备设施服务年限较长，维护成本逐年提高等一系列原因，很难有赢利。系统内的华新国际－“河畔花园”就是此种类型。
即使新建住宅，也受政府物业收费价格限制、收费率、配套设施的配置不同而较难赢利。我们仅以系统外沈阳银基地产开发的“东方威尼斯”为例说明：
目前该项目由其下属的银基物业项目管理处管理，现有住户1122户，建筑面积约20万平方米，收费面积15万平方米。每月物业费1.5元/平方米。由多层、小高层和高层建筑组成，共计60部电梯（房屋销售卖点），现有物业员工161人，其中70余人为保安人员。
现以保安人员750元/月的工资为平均工资基数计算，每人每月工资、社会保险和按规定提取的福利费为750＋750＊62.6%＝1，219元，仅人工费支出每年为：1，219＊161＊12＝235.5万元，60部电梯每部外委维护450元/月，年支出总额为32.4万元，两项费用合计：267.9万元。
而年物业费收费按100%收缴计算，收费总额为150，000＊1.5＊12＝270万元。仅人工费和电梯费两项再加上5.55%的营业税金，已经大于物业费收入，可以看出现阶段该项目根本没有赢利可能。
目前依靠开发商或明或暗的补贴，保持着较好的物业管理服务状态，“东方威尼斯”的房产销售是红红火火。假设该项目是以标准的物业市场模式，保持微利测算，就要向业主收取较高的物业管理费，不仅业主不能接受，可以肯定的是，“东方威尼斯”的房产销售也将会严重滞销。
3、造成住宅物业微利乃至亏损的主要原因分析
1）沈阳市所有大盘及品牌地产商开发的楼盘均为自己属下的物业公司实施物业管理服务，包括华新、万科、银基、新世界地产等。建立一流物业公司的根本目的是打造地产开发品牌和支撑房产销售，而内部实施或明或暗的补贴策略来维护物业运营和较高服务标准，以小投入赚大钱。
2）政府做善事，企业来买单。社保、医保、公积金等层层加码的福利让本就微利经营的物业企业呼吸困难。如沈阳市最低工资标准，2004年为320元/月，2005年为400元/月、2006年涨至550元/月，而物业企业正是处在劳动密集、低收入人群聚集的特征体内。材料、水、电等能耗费等刚性成本逐年增加，进一步加重了物业企业负担。如煤炭2003年平均采购价格为220元/吨，至2006年平均采购价格已上涨至320元/吨，每吨上涨达100元，连政府相关部门的收费如排污费、垃圾清运费、土地使用费、防空设施使用费等也是逐年提高或增项增收费用。物业成本大致可划分为四大部分：人力、公共能源、营运和管理费用。其中人力和公共能源所占比重最大，这些成本是物业服务必须支出的，也是近几年涨幅较大的，靠住宅物业企业自身经营难以消化。
3）住宅物业涉及千家万户，政府在制订价格政策时考虑物业管理基本情况和服务水平相适应的并不够，而往往考虑民众经济承受力、社会稳定和其他方面因素较多。大部分的社会舆论关心的是企业服务质量如何，投诉解决如何等问题，较少从服务价值和收费标准相符的角度去研究和关注物业管理。
导致的结果是：本来作为市场经营模式运行的物业企业完全应按着市场机制水涨船高地提高收费标准，但要想提高一分钱的收费，不仅要政府批准，更要在批准前得到全体业主的同意，随行就市的价格调整难于上青天。
4）人力资源匮乏，目前的城市，住宅开发项目多、服务人员需求量大，到处在闹“保安荒”、“清洁工荒”，这也直接导致企业的人力招聘、培训等诸多成本的增加。
5）物业企业承担着过多的社会责任和风险，来自于业主及房屋质量等方面的各类矛盾很轻易地就转嫁在物业公司身上，企业承受着一些不堪之重和额外的成本支出。
6）无法实现效益和收益的物业企业，如果没有开发商的支持，结果是人才难留，优质服务难以保持，收费率进一步下降，并形成恶性循环，无法实现健康运营和扩张。
四、住宅物业管理的重要贡献
1、社会效益、环境效益显著
住宅物业管理伴随着房地产业的发展而产生，在推动和美化城市建设，促进社会的和谐和稳定，为千百万业主和家庭创造了绿、静、美、安的居住空间方面贡献巨大，3万多家企业，300余万就业大军，其社会效益、环境效益显著。
2、创建品牌住宅物业管理公司，为地产的持续开发起到了保驾护航作用
沈阳市的住宅物业管理公司绝大部分有开发商背景，知名的地产开发项目均属此类型，如万科地产、银基地产、新世界地产、一方地产、城建地产、格林豪森地产、新湖北国之春地产以及我们华新国际地产等，均由自己组建的物业管理公司对所开发项目提供物业管理服务。开发商出于地产品牌创立和房产销售战略考虑，制定的收费标准适中或偏低，并给予适当补贴，来弥补物业公司的亏空。由于物业公司与开发血脉相连，企业文化、服务理念得到很好传承，其规范化、标准化、程序化的管理服务模式也深入人心，在业主和业界形成了良好的服务信誉和口碑，得到消费者的认同和信赖。
我们知道，万科地产从进入沈阳房地产市场，就一直由万科物业跟进实施物业服务，其模式已成为业界的旗帜，消费者更是推崇有加。
再如新湖北国之春，属分期开发地产项目，总建筑面积50万平方米。其采取超低物业收费标准(0.9元/平方米.月)，高标准服务策略，迅速打开了市场，形成了品牌和服务效应，其房产的平米均价从2005年10月的2，700元，一路攀升至如今的4，500元。规范化、品质化的物业管理服务，在房地产的持续开发过程中发挥着重要的支撑作用。
3、通过创建住宅物业服务品牌，为开发商带来了高附加值的销售业绩
看万科：万科在于洪郊区开发的四季花城，均价为4，700元/平方米，正在热销中的万科新榆公馆，地处远郊浑南榆树台，均价为4，500元/平方米，平米售价均比同区域相近楼盘高出1，000多元，除了房屋质量、品牌知名度、房型方面的原因，更主要的原因是适中的服务收费，高品质的物业服务带给消费群体的安全、舒心的居住享受。
再看华新：由华新物业实施管理的华新大厦写字楼，与华阳大厦写字楼隔街相对，均为
经过了数年的维护和服务运行，目前华新大厦销售均价为8，000元/平方米，华阳大厦销售均价仅为4，000元/平方米左右，均价相差很大。
表二：华新物业实施管理的锦绣山庄与相邻别墅的售价比较
项目名称平均售价(元)物业费(元/平米.月)售价差值(元)
锦绣山庄 9,000 3.00 0
信盟花园 7,000 2.30-2000
花溪山庄 5,000 1.80-4000
风凰花园 4,500 1.20-4500
实践表明，华新国际通过对“河畔花园”的物业品牌打造，所形成的良好服务口碑，为之后的华新大厦、五里河大厦、锦绣山庄的租售带来了高附加值的销售业绩。
也正是依靠品牌住宅物业管理这一无形资产，使业主在房产购置上敢于出手，实现了地产开发企业的小投入大产出目标。
物业管理作为服务行业，它的健康发展与经济的增长、市场化程度、人们生活水平的提高、消费意识的不断成熟、收费率的高低有着密切的联系，这也决定了物业行业在相当长的时间内仍属于微利行业，甚至有亏损，不可能有暴利。我们确应以长远的、前瞻的眼光去看待现在的住宅物业发展和经营现实。
