第一篇：物业服务合同应当约定的内容

篇一：物业服务合同的分类 物业服务合同的分类

（1）按时间先后顺序可分为前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服务及相关的特定管理活动所达成的权利义务关系协议。

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于： 1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。

2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。（2）按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是物业服务企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业服务企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业服务企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。篇二：物业服务合同范本 甲方：

业主委员会主任： 地 址： 联系电话： 乙方：

法定代表人： 资质等级： 证书编号： 地 址： 联系电话： 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就浦江风景苑的物业管理服务事宜，订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况 物业名称：__________ 物业类型：__________ 座落位置：_________区/县________乡/镇 路_______弄_______号 四至范围（规划平面图）：

总建筑面积：________平方米；其中住宅________平方米。物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。

第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。

（一）物业共用部位的维护；

（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；

（三）公共绿化养护服务；

（四）物业公共区域的清洁卫生服务；

（五）公共秩序的维护服务；

（六）物业使用禁止性行为的管理；

（七）物业其他公共事务的管理服务；

（八）业主委托的其他物业管理服务事项。

第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第四条 甲方向乙方提供位于路号室（建筑面积平方米）的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。

第五条 乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：

（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；

（二）公共绿化养护服务，详见附件四；

（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；

（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；

（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；

（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八； 2第六条 在签订本合同前，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。

甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。

第七条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。

（一）住 宅：

高层________元/月每平方米； 多层________元/月每平方米； 别墅________元/月每平方米； 物业：________元/月每平方米；

（二）办公楼：______ 元/月每平方米

（三）商业用房：________元/月每平方米

（四）（五）

（六）上述物业服务收费分项标准（元/月每平方米）如下：

一、住宅物业

1、综合管理服务费：

2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：

3、公共区域的清洁卫生服务费用：

34、公共区域绿化养护费用：

5、公共区域秩序维护服务费用：

6、二、非住宅物业

1、综合管理服务费：

2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：

3、公共区域的清洁卫生服务费用：

4、公共区域绿化养护费用：

5、公共区域秩序维护服务费用：

6、本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。

第八条 自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。

第九条 乙方按下述第种收费形式确定物业服务费用。

（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

（二）酬金制。在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第____种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

41、每（月/年）在预收的物业服务费用中按____%的比例提取酬金；

2、每（月/年）在预收的物业服务费用中提取________元的酬金。

（三）第十条 物业服务费用（物业服务资金）按（年/季/月）交纳，业主应在_______（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：

第十一条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

（一）；

（二）。

第十二条 停车场收费分别采取以下方式：

（一）停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位元/个每月、车库机动车车位元/个每月、露天非机动车车位元/个每月、车库非机动车车位元/个每月的标准向乙方交纳停车费。

5篇三：物业服务合同范本 物 业 服 务 合 同

（试行）

1、本合同文本为示范文本（试行），适用于业主或业主委员会

选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在 签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。

2、本示范文本（试行）所称物业服务，是指业主通过选聘物业

服务企业，由合同双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境 卫生和相关秩序的活动。

3、本示范文本（试行）所称甲方为业主或业主委员会，乙方为

物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证 明及签约主体资格的证书、证明文件。

4、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条

款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据 实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。

5、本示范文本（试行）中所指物业类型分为：住宅、别墅、商

务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型 物业。

6、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：

（1）业主，是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。

（2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。（3）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。

全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用

房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、、、等。相关业主共有部分，是指一幢建筑物内

部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵 间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部 位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶 等）、、等部位以及该幢建筑物的相关业主

共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线 路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装 臵、、、等设施设备。（4）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由 全体业主、物业使用人共同使用的区域。

（5）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独 立使用、处分的物业部位。

（6）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构 成。

（7）物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利润。

7、本示范文本（试行）条款由福州市房地产管理局负责解释。物业服务合同

委托方（甲方）： 业主/业主委员会 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码：

物业服务企业（乙方）： 营业执照注册号：

企业资质证书号： 资质等级：法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对福建师范大学协和学院校区（物业名称）提供物业服务事宜, 订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况 物业名称： ；

物业类型：院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；座落位臵：福州市 区（县、市）街道（乡、镇）路（街、巷）号； 物业管理区域四至： 东至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 ；

占地面积：平方米；

总建筑面积：平方米；其中住宅平方米，非住宅平方米； 物业构成明细见附件一，物业管理区域划分意见书见附件二。

第二条 甲方应于（具体时间）向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积平方米，位于。

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第四条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：

(一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件三，物业共用设施设备明细详见附件四，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件五）；

（二）公共绿化的维护（详见附件六）；

（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件七）；

（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件八）；

（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见附件九）；

（六）综合服务（详见附件十）；

第二篇：物业服务合同应对等内容进行约定

篇一：物业服务合同范本

物业服务合同

二〇一三年九月 物业服务合同 第一章 总则

第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：。受托方（以下简称乙方）：。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本情况 1．物业类型： 物业。2．座落位臵：。

3．四至：东、南、西、北。

4．占地面积：平方米，建筑面积：平方米。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内外消防设施设备、电梯、柴油发电机系统。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第七条 公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集。第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用： 1．物业管理服务费。

2．电梯使用费（包括电梯年检费）。3．水费。4．电费。

5．暖气费。6．车辆管理事宜。7．垃圾清运费。

8．消防年检费（根据实际情况，协商约定）。

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为年，自 年月 日0时起至 年月日24时止。如果经过评议，广大业主认可乙方的服务，此合同可顺延执行两年。第四章 双方权利义务 第十八条 甲方权利义务

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2．制定业主管理规约并监督业主和物业使用人遵守规约。3．审定乙方拟定的物业管理制度。

4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。5．审定乙方提出的物业管理服务计划。

6．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起60日内向乙方移交。

7．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方催交。8．协调处理本合同生效前发生的管理遗留问题：（1）；（2）；（3）；（4）；（5）；（6）；（7）；（8）。

9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第十九条 乙方权利义务 1．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。

2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3．按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为进行处理。4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。篇二：2浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略 浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略

北京市中银（苏州）律师事务所郭新燕 合伙人律师

2007年7月3日，×××物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与×××小区（以下简称“小区”）的开发商×××房地产有限公司（以下简称“开发商”）就物业管理事项签订合同一份，由物业公司对小区实行物业管理。许某于2007年9月18日购得该小区的一套房子，2008年4月10日接收该住宅的全部钥匙并签收了相关资料（包括业主手册一份，小区装修审批指南一份及其他资料）。同年5月27日许某与物业公司及装修施工单位签订了小区住宅装饰装修管理服务协议一份，约定除非得到管理者的书面同意，许某不得擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等其他形式的物体或结构，不得以任何形式影响或改变物业的外观，违反此约定的，物业公司有权拆除。后因担心财产及人身安全，许某自行安装了齐墙外置式防盗栅栏、晾衣架等，严重影响了小区内相邻物业的安全，对物业公司的工作造成了妨碍，物业公司于2009年1月14日派人强制拆除。但此后许某再次安装齐墙外置式防盗栅栏及外挂式晾衣架，物业公司遂诉至法院判令许某拆除擅自安装的防盗栅栏、阳台外墙晾衣架。许某辩称物业公司系开发商自行委托，未经招投标形式公开聘任，故其不具备起诉的主体资格。小区内财产、人身安全隐患多，失窃事件也屡有发生，其与物业公司签订的协议违背业主意愿，且该协议内容侵犯公民财产权。此外，开发商与物业公司违约在先，安全设施未到位，还私闯本户拆除防盗设施。其安装防盗窗并未影响相邻安全，故要求法院撤销此协议。业主自家装修，物业公司有没有管理权，业主违反物业管理规定装修，物业公司有权干涉吗，物业公司能不能自行拆除业主违规装修的建筑物。业主违规装修，物业公司具不具备起诉的主体资格？业主应不应该遵守物业服务合同的约定。

《物业管理条例》第7条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务??遵守管理规约。第36条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。由上述条款中可以看出，物业公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。在没有获得业主授权的情况下，物业公司无权进行处罚或提起诉讼。若业主与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，物业公司取得了对业主装修行为的管理权，业主违规装修的，物业公司有权拆除业主的违规建筑物。上述案例中双方当事人对自己的主张提供了证据。物业公司提供了《物业管理委托合同》、物业及资料移交情况表和业主手册、《小区住宅装饰装修管理服务协议》、照片、安置闭路电器材料等，要求证明其依法有权提起诉讼的依据，许某对不得擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等的规定是明知的事实，其已经采取了安全防范措施足以保证小区的安全等。许某提供了由相关业主签名的“协议有违业主意愿”的材料、商品房买卖合同、2007年10月2日《某某日报》有关小区业主失窃的报道，要求证明其与物业公司签订的协议违反业主的意愿，房屋买卖时，并没有对物业管理和安置防盗窗作出规定，业主的安全得不到保证的事实。

法院认为，第一、小区至今尚未成立业主大会选举业主委员会另聘物业管理公司，对建设单位选聘的物业管理公司并签订书面合同的行为，应认定合法有效，物业公司享有对小区实行物业管理的权利并承担相应的义务。许某认为物业公司系开发商自行委托、未经招投标形式公开聘任的辩称意见，缺乏法律依据，不予采纳。第二、许某在购入该小区房产时已签收业主手册等资料，后又与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，均对“不擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷”等条款达成一致协议。该协议并未违反国家法律禁止性规定，故应认定合法有效，合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。现许某违反约定安装齐墙外置式防盗栅栏和外挂式晾衣架，物业公司为维护全体业主的共同利益及整个小区外貌景观要求许某予以拆除，理由正当，予以支持。许某认为物业公司在签订协议时违背其意愿，因未能提供相应的有效证据，不予采纳。物业公司请求判令许某立即拆除擅自安装的齐墙外置式防盗栅栏、阳台外墙晾衣架的诉讼请求，理由正当，予以支持。

随着房地产市场的不断发展，物业管理的理念逐渐被人们所接受。但是由于现阶段物业管理发展不够完善，法律、法规体系有待于进一步规范，业主素质参差不齐等诸多因素的影响，导致在实施物业管理过程中，像上述物业服务合同纠纷频频发生，近来，物业服务合同纠纷的发生呈“上升”趋势。因此，对物业服务合同纠纷进行系统的分析，找出应对解决的办法，有利于物业管理行业的快速发展。物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付物业费的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是业主和物业管理企业活动的范围和准则。在整个物业管理活动中处于核心的地位。常见物业服务合同纠纷有：

第一，前期物业服务合同，业主是否应该遵守、执行。

很多业主认为物业管理企业是应当是业主自行选聘的，开发商选聘的物业管理企业对其没有约束力。《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，无论是开发商与选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主都应当遵守、执行，物业服务企业可以依据此合同主张权利。第二，业主委员会是否有权单方面解除物业服务合同。《物业管理条例》第12条第三款规定，业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，即可解聘物业管理企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定 业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。据此，有人认为，只要符合该程序，业主大会就可以“炒掉”物业管理企业。由此引出业主大会有无权利单方面解除物业服务合同的问题。合同法规定合同的解除有法定解除和约定解除两种情形。虽然物业服务合同是两个平等的主体签订的，但是《物业管理条例》作为行政法规赋予了业主大会单方解除合同的权利。也就是说，如果业主们对原物业管理公司的物业管理服务不满意，有权通过有效成立的业主委员会单方面解除物业服务合同，或者重新选聘新的物业管理公司，并签订新的物业服务合同，原物业服务合同自动终止，而无需办理其他特别手续。由此导致物业管理公司与业主签订的物业服务合同随时处于不稳定的状态，极易给物业管理公司造成损失。

第三，业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主承担责任。对此物业管理公司是否享有起诉业主的权利。

目前，小区业主私搭乱建、违法加建、侵占共有绿地、道路的纠纷非常普遍，对于物业管理公司现场组织，发违章通知单或整改通知书后，业主仍然拒不整改，甚至对物业管理公司的意见颇大。对于业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主承担责任？《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。由此可知物业管理公司对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害物业服务与管理的行为享有诉讼的权利。

第四，业主的人身或财产在小区内受到伤害，物业管理公司是否应当承担责任。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。即物业管理公司对小区的业主负有安保义务。但这也不不能说明只要是业主的人身或财产在小区内受到伤害，物业管理公司就应当承担责任。本人认为要根据事实情况的复杂承担，不能一概而论。如儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，受伤儿童将物业管理公司告上法庭，要求赔偿医疗费、营养费、精神损失费、父母护理误工费等，物业管理公司在设置该共用设备设施的时候，已经注意到可能危及业主人身安全的问题，在该设备处设置了明显的危险标志。物业管理公司在管理上没有任何过错，不承担责任，而是由儿童的监护人承担责任。如今业主状告物业管理公司在其管辖区域内发生的人身伤害、财产损失案件越来越多。如何规避这类风险，是物业管理公司值得研究的问题。

第五，业主可否以物业管理公司在提供物业服务中存在瑕疵行使抗辩权而拒绝交纳物业管理费。

《物业管理条例》第7条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。但小区业主总是以车辆被盗、家里的管道不畅通、不常来小区居住或者物业管理水平低、服务质量差等各种借口为由拒绝交纳物业管理费。物业管理公司应根据法律法规的规定和物业管理公约的规定，履行物业管理职责。只要主观上不存在过错，管理中不存在瑕疵，业主不得拒绝交纳物业管理费。

物业管理纠纷之所以频频发生，主要是因为有关物业管理方面的法律法规不健全，物业管理经验不足，业主的物业消费观念、法制意识薄弱等诸多因素的影响。那么对于物业管理公司如何规避或者防范这些风险呢？

第一，建立健全完备的物业服务合同。意义不明是物业合同纠纷的主要原因，如保管与管理的意义不明，很多业主认为其交纳了物业管理费，物业管理公司就应该绝对的保障其人身财产安全，其实不然，物业管理公司对业主所负的安保义务只是尽到管理者责任而已，而不是业主的保镖也不是业主财产的保管者。因此有必要对物业服务合同的相关条款进行明确详细的说明，尽可能细化合同的内容，以免发生歧义或者争议，引发纠纷。

第二，增强服务理念，规范日常制度管理。物业公司应当坚持以人为本，服务至上的理念，加强内部管理，对员工进行职业道德培训，提高物业管理人员的素质；建立健全各项规章制度，促进日常工作管理规范化，提高服务收费的透明度，加大业主对物业服务的监督。可在小区显著位置设置宣传栏，按照物价篇三：第7章 物业管理服务合同 物业管理服务合同

合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。

根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。

可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。

《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。第一节 物业服务合同概述

一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别

（一）前期物业服务合同

在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。

根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。前期物业服务合同具有以下特征：

1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。2．前期物业服务合同具有过度性

前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。

3.前期物业服务合同具有过渡性

由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。

（二）物业服务合同

当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。

业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。

物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。

每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。

上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

二、物业服务合同的法律性质

物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。

3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。

4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。

三、物业服务合同签订应遵循的基本原则

合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。

（一）主体平等

合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。

（二）合同自由

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。

（三）权利义务公平对等

在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。

（四）诚实信用

诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。

（五）守法和维护社会公益

当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。

四、物业服务合同中相关主体的权利和义务

依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大会或业主委员会)；二是提供服务者(物业管理企业)；三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。

物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是： 1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：

（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。

（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。

（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。（4）审核物业管理企业的每年财务情况。（5）维护全体业主的公共权益。

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。

（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。（4）审定物业管理服务计划、财务情况。

（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。

（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。（7）业主大会授权的其他权利义务。3．业主在物业服务合同中的权利义务是：（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。（3）对业主委员会有选举及被选举权。

（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。

（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。（7）交纳专项维修资金的义务。（8）按时交纳物业服务费用的义务。（9）法律、法规规定的其他义务。

4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：（1）按合同提供物业管理服务。

（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。

（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

（4）制定物业管理计划、财务计划、物业维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。

（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。

（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。

（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。

（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。

五、物业管理的事项

物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。（3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。

（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。

（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安

第三篇：应当按照施工合同约定内容

应当按照施工合同约定内容、方式结算工程价款

一、案情简介

2002年3月15日，大发房地产公司与精细建筑公司签订《建设工程施工合同》。约定：由精细建筑公司承建位于某市广达路的新发大厦。施工范围包括：框架18层，施工图纸范围内的土建、水、电、暖、卫、电气工程，包工包料，施工面积20000平方米。工程价款暂定1900万元，建筑材料价格涨跌幅度为目前市场平均价格20%内时，合同价不能调整；图纸范围内的设计变更，可调整工程价款，但幅度上下不超出200万元。开工时间为2002年5月1日，竣工时间为2003年11月底。甲方先支付工程总价8%的工程款，以后按施工形象进度支付，工程进度款支付到70%时，逐月扣回工程预付款。余款扣除5%保修金后，在 工程竣工后10日内支付。工程质量标准为优良，如获鲁班奖，则按工程总造价的10%给予承包人奖励；工程质量未达到优良标准的，则扣罚工程总造价的I0%。工期拖延和工程价款拖延支付，均按照拖延一日向对方支付2000元标准执行。

合同签订后，精细建筑公司开始施工。在施工过程中，精细建筑公司将部分工程项目分包给其他单位施工，包括：消防系统工程、通风空调工程、地辐射采暖工程、电梯工程、外墙装饰、高压电气设备工程、正负零以下结构工程。上述分包工程由精细建筑公司统一管理、验收，大发房地产公司为此支付给精细建筑公司工程总价3%的配合费。

在施工过程中，由于设计图纸与双方当事人签订的施工合同约定的施工面积及实际层高不符，双方通过签证决定按照设计图纸施工。以后，双方又通过设计变更签证将合同约定的标准层平面增加两层，总层高为20层，并为此对结构支撑部分作出相应调整。确认该部分工程工期4个月，造价280万元。

新发大厦于2003年5月1日竣工，经发包人、施工人、设计人、监理人和规划单位五方验收合格，确认为合格工程。工程竣工后，精细建筑公司于2003年5月2日向大发房地产公司提交了工程结算书，确认工程造价为2500万元。大发房地产公司对施工人提交的竣工结算文件迟迟不予答复，致使精细建筑公司于2003年8月2日通过公证处向精细建筑公司发出紧急催款函。催款函载明：“自大发房地产公司收到本函之日起 28天内；就我司报送的工程竣工结算文件向我司出具书面意见；如到期未出具书面意见，视为认可我司报送的结算文件内容，按报送文件结算。本函为施工合同组成部分，自大发房地产公司签收之日起发生法律效力。”大发房地产公司收发室工作人员签收上述函件并加盖收文专用章。

施工过程中，大发房地产公司已向精细建筑公司支付工程预付款、进度款共计1900万元。

2003年10月1日，精细建筑公司在索要工程款无望的情况下，向工程所在地中级人民法院提起诉讼，请求：大发房地产公司按照催款函上记载的内容，支付未付工程款600万元及自工程竣工之日至给付之日止的利息并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息。拖延支付工程价款期间，按照合同约定，每日向施工人支付2000元。

大发房地产公司答辩称：精细建筑公司未达到合同约定的工程质量优良标准，应承担违约责任210万元；未在合同约定工期内完工，应按每拖延一日2000元承担违约责任。工程结算文件中大量报价与事实不符，应由法院委托鉴定决定工程价款数额；施工人存在违法分包行为，应承担违约责任。发包人不存在违约，不应承担任何违约责任。据此，请求法院驳回原告诉讼请求。

二、法院裁判情况

一审法院经审理认为，双方签订合同的性质为建设工程施工合同。讼争建设项目取得《开工许可证》。施工企业具备相应的资质等级，施工人主体适格。签约时，当事人意思表示真实、自愿，合同内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合同有效。

在履行合同过程中，当事人均存在违约行为。发包人未在催款款函记载的回复期间内答复承包人，意味着催款函发生法律效力，发包人应按催款函记载的款项数额向施工人支付工程欠款。发包人同时还应向承包人支付欠款利息，利息自催款函发生法律效力之日起算（2003年9月1日），至付清欠之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息。自2003年9月1日起，大发房地产公司按每日2000元标准，向精细建筑公司支付延期付款违约金。讼争工程未达到合同约定的质量标准，未在约定工期内完工，施工人将部分主体结构工程分包属违法分包 行为，亦构成违约。

此外，大发公司还以工程结算文件存在大量不实内容为由，抗辩原告的诉讼请求。分析被告答辩内容，除施工人报送的工程结算文件存在大量不实内容属于答辩内容外，其他内容不是针对原告请求提出的答辩意见，而是发包人提出的为抵消、吞并原告诉讼请求的具体请求事项，已构成独立的诉讼请求，应提起反诉。在本案中，发包人未提起反诉，有权另行提起诉讼。

据此，一审法院判决：

一、自判决发生法律效力之日起30日内，大发房地产公司向精细建筑公司支付工程欠款600万元及利息（自2003年9月1日起至付清款项之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率执行）；

二、自本判决发生法律效力之日起30日内，大发房地产公司按照每日2000元标准，向精细建筑公司支付延期付款违约金（自2003年5月30日起至付清工程欠款之日止）；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

一审判决后，双方当事人未提出上诉，一审判决发生法律效力。

三、主要观点和理由

（一）结算工程款应综合考虑合同约定和变更合同价款因素

合同约定的结算方式为固定总价。本案承发包双方当事人在施工合同中约定的工程结算方式为固定总价的结算方式。建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第12条规定：“合同价可以采用以下方式：

（一）固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整„„”第13条规定：“发承包双方当事人确定合同价时，应当考虑市场环境和生产要素价格变化对合同的影响。”本案施工合同约定，施工范围：框架18层，施工图纸范围内的土建、水、电、暖、卫、电气工程，包工包料，施工面积20000平方米。工程价款暂定1900万元，建筑材料价格涨跌幅度为目前市场平均价格20%内时，合同价不能调整；图纸范围内的设计变更，可调整工程价款，但幅度上下不超出200万元。

合同约定表明，1900万元为固定总价的结算方式。“建筑材料价格涨跌幅度为目前市场平均价格20%内时，合同价不能调”属于建设部规章规定的“合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整”范畴。“图纸范围内的设计变更，可调整工程价款”，为合同约定的工程价款可调整的范围；“但调整幅度上下不超出200万元”，为合同约定的工程价款可调的风险系数。目前，建筑市场大多数施工合同采取固定的方式结算工程价款，一般都是约定有可调整合同价款的风险范围，即属于建设部部颁布规章的“应当考虑市场环境和生产要素价格变化对合同价的影响”因素的情形。从理论上讲，采用固定价作为结算方式的建设工程一般为工程量小、价款少的工程，一般适用于500万元以下的小额工程。工程量大、工程费用高的工程。一般适合采用可调价的方式结算工程价款。成本加酬金的结算方式适合予翻建、改建旧工程的建设项目。但目前我国建筑市场未按照理论上设定的三种结算方式，结合工程性质和工程量大小进行结算；而是按照施工合同范本的要求，主要采取可调价和固定价方式进行工程结算。

本案合同在履行过程中，因设计变更，施工企业承建的房屋加层，变更了原合同约定的施工范围，设计变更已经超出了设计图纸范围，并因此引发相应的工程结构变更。工程价款按固定价结算，是指在合同约定的风险范围内，即在“图纸范围内的设计变更，可调整工程价款，但幅度上下不超出200万元”。本案加层部分引起的工程量变化，不属于合同约定的调价风险范围，而应按实际造价，另行据实结算。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》）第16条第2款规定：“因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。”本案即属于因设计变更导致的工程量变化，按照《司法解释》的规定，应当据实结算。本案双方当事人以签证方式确认因设计变更致工程量增加，而引发工程价款增加数额为280万元，工期延长4个月。按施工合同和设计变更后的签证内容，本案工程建设项目价款的约定方式为：“在1900万元固定总价范围内，按照合同约定风险范围可调整合同价款；对于风险范围外，因设计变更，导致增加的工程量价款为280万元。”如本案设计变更后增加的工程造价没有约定且不能通过协商达成一致的，人民法院应对整体工程造价进行鉴定，或按司法解释规定，可以参照签约时的市场价格信息，据实结算工程款。

（二）发包人未在催款函约定期间回复，视为认可施工人报价

本案合同约定的工程款，由预付款、进度款、结算款三部分组成。施工人在工程竣工并经五方验收合格后，向业主报送工程竣工结算文件，业主拖延审价，致使工程结算无法继续进行。在此种情况下，施工人向发包人发出了经公证的紧急催款函，并约定了审价期间。此函性质为要约，发包人签收此函即为承诺，视为接受函示内容，成为施工合同的组成部分，对双方当事人发生法律效力，双方均应受此函内容约束。《司法解释》第120条规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定的期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。原建设部发布的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第16条第1款第(2)项规定，工程竣工验收合格，应当按照下列规定进行竣工验收：

（二）发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。第2款约定，发承包双方在合同中对上述事项没有约定的，可认可其约定期限均为28日。原建设部规章与《司法解释》比较而言，按规章规定，施工人“竣工结算文件视为已被认可”，不需要“当事人约定”这一前提；而适用《司法解释》的前提必须是有“当事人约定”，否则，不能按照施工人报价结算。本案施工人在向发包人发出紧急催款函上注明，甲方在函示期间内不能回复意见，视为认可施工人报价。此函示属于当事人约定范畴，应当适用“司法解释”的规定。

延伸此问题，按原建设部发布的施工合同范本通用条款第33.3条规定的内容，如发包人在28天内未审价的，能否按照《司法解释》第20条规定，产生“逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可”的法律后果？最高人民法院在(2005)民一他字第23号《关于发包人收到承包人竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，是否视为认可竣工结算文件的复函》中明确指出：建设部制定的建设工程施工合同格式文本中的通用条款第33条第3款的约定，不能简单推论出，双方当事人具有发包人收到竣工结算文件一定期限内不予答复，则视为认可承包人提 交的竣工结算文件的一致的意思表示，承包人提交的竣工结算文件不能作为工程款结算的依据。

四、最高人民法院民一庭意见

合同约定按固定总价方式结算工程款的，应当按照合同约定的不同风险范围，可以或者不能调整工程价款。因设计变更导致超出合同约定风险范围内的工程量或质量标准变化，应按照司法解释规定据实结算，当事人另有约定的除外。

发包人未在合同约定的审价期限内审价，视为认可施工人报价；合同约定，既可以体现在施工合同中，也可以在履约甚至结算阶段作出。

第四篇：物业服务内容范文

二级资质物业服务内容

综合服务

1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。

2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。

3、设有服务接待中心，公示12小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。

5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。

6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达85%以上，及时改进薄弱环节。

7、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务主动，热情。

9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。

(二)房屋管理及维修养护

1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。

2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。

4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。

5、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，检修记录和保养记录齐全。

6、每两年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。

7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每三日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

8、急修1小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有完整的报修、维修和回访记录。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、明确设施设备的维修养护责任人，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。

5、小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。

6、水、电、电梯、中央空调、监控等设备运行保养人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

7、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率90%以上。

8、容易危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

9、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；建立消防责任制及火灾消防预案。

（四）绿化养护

1、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长一般，无枯死、无树挂；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树在半个月内清除，并适时补种。

2、草坪平整，及时清除杂草，有效控制杂草孳生，无垃圾、无烟头纸屑；

3、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。

4、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

5、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

6、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（五）保洁服务

1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产日清；保持垃圾设施清洁、无异味。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每半个月拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每半个月清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每半个月擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

3、共用雨、污水管道每两年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；

5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作

（六）协助公共秩序

1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。

2、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10个小时有专人站岗值守，对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。

3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

4、按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每天不少于8次，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，并做好巡查记录。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；

第五篇：物业服务合同

委托方：××公司（以下简称甲方）

受托方：××××物业管理有限公司（以下简称乙方）

甲方为加强对××市中级人民法院办公楼物业的管理，特委托乙方派遣治安秩序维护员、设备维护员和保洁员到本大楼实行物业服务。根据中华人民共和国合同法和物业管理条例相关法规，经双方协商，就有关服务事宜签订如下条款： 第 一 章 委托服务的物业

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

甲方委托服务的办公楼座落于 号，为1幢高5层楼宇，占地面积约×××××㎡，庭院道路和绿化面积约×××㎡，大楼总建筑面积为×××××㎡。第 二 章 物业服务事项

第二条 本物业服务区域内的公共环境卫生，包括公共庭院、房屋公用部位和领导办公室的清洁卫生、垃圾的收集、清运及“门前三包”。第三条 本物业服务区域内的设备设施日常保养护理工作。

第四条 维持本物业服务区域内的公共治安秩序，包括大门值班、楼宇巡视。第 三 章 服务期限

第五条 服务期限为壹年零贰个月，从××××年×月1日起至××××年12月31日止。第 四 章 双方权利和义务 第六条 甲方的权利和义务

一、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况。甲方每月对乙方的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。

二、甲方每月20日前将当月的物业服务费支付给乙方。第七条 乙方的权利和义务

一、根据有关法律法规及本合同的相关条款制订具体的物业服务制度。

二、落实安全防范措施，协助甲方认真做好维护公共治安秩序的服务工作。

三、有义务配合甲方协调处理与本合同及各具体服务条款有关的事宜；

四、按物业服务方案各项规范向甲方提供服务，保证服务的及时性和有效性。第 五 章 物业服务内容 第八条 环境卫生服务

一、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。

二、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位和领导办公室保持清洁。

三、发现公共环境受到污染要及时清洗。第九条 共用设施设备的运行和养护服务。

一、供电设备、给排水设备、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务及制订月度、维修方案。

二、各种水管闸门渗漏和损坏，室内外上下水道堵塞不畅，以及卫生洁具的使用护理。

三、各种插座、插头、开关、灯座的故障维修和更换等，但材料及大中修工料费用由甲方承担。

第十条 治安维护防范服务

一、实行24小时门岗值班和楼宇巡逻制度。

二、停车场车辆出入和停放秩序的调度服务。

其他具体详细内容、范围、要求，参见附件《办公楼物业服务方案》。第 六 章 物业服务费等费用的计算及支付 第十一条 物业服务费