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温州市物业管理办法
编辑:风月无边 识别码:21-614006 12号文库 发布时间: 2023-08-03 03:28:20 来源:网络

第一篇:温州市物业管理办法

温州市物业管理办法【全文】

随着物业管理行业竞争的不断加剧,物业管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化,国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重视对行业市场的研究,特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。下面yjbys小编为大家准备了关于温州市物业管理办法全文,欢迎阅读。

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 温州市行政区域内的的物业管理、使用、维护及其监督管理活动适用本办法。

第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章和政策规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第四条 温州市房产管理局(以下称市物业主管部门)负责全市物业管理的监督管理工作。

县(市、区)房产管理局(以下称县级物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作,并接受市物业主管部门的业务指导。

各级人民政府有关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理的有关监督管理工作。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门,指导业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会的日常活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

第六条 物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,引导物业服务企业依法诚信经营,促进行业健康发展。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第七条 物业的所有权人(含共有人)为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规和规章规定的其他权利。

第八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规和规章规定的其他义务。

第九条 业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数不足20人,经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十一条 物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据下列标准划分:

(一)物业管理区域以规划部门确定的建设范围为准,但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的,不再重新划分;

(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域,共同使用一套配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域,但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的,可以划分为不同的物业管理区域;

(三)地理上自然连接的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意的,可以合并为一个物业管理区域。

第十二条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十三条 物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议;街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

第十四条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表5-9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名,业主代表3-7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。

筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告,公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的,筹备组应当予以核查。异议成立的,应当重新推荐成员;异议不成立的,应当向提出异议的业主作出解释。

第十五条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会上的投票权数;

(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单;

(五)做好首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会召开15日前,将前款(一)至(四)项的内容在物业管理区域的显著位置公告,征求全体业主的意见。

第十六条 管理规约应当包括下列内容:

(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;

(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

(三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;

(六)违反管理规约应当承担的责任。

临时管理规约由建设单位负责编制,报物业主管部门备案;管理规约由业主大会通过后生效。

第十七条 物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见,筹备组应当充分听取业主的意见。

第十八条 首届业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内,按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行帐户:

(一)建筑面积5万㎡以下(含)的,筹备经费为2万元;

(二)建筑面积5万㎡以上10万㎡以下(含)的,为3万元;

(三)建筑面积10万㎡以上20万㎡以下(含)的,为5万元;

(四)建筑面积20万㎡以上的,为8万元。

业主大会筹备组可以申请支取筹备经费,物业主管部门应当在接到申请之日起3日之内划拨业主大会筹备经费。

首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。

第十九条 业主大会筹备组在确认物业管理区域内专有部分业主人数及总建筑面积时,建设单位或者物业服务企业应当提供资料。

业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的,自行确定一名业主为投票人。

专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

第二十条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

第二十一条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会决定制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十三条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,同时告知相关的居民委员会。

业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十四条 业主大会的决定,应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约,应当抄送全体业主。

第二十五条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主委员会成员由5人以上单数组成,最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

(六)具备必要的工作时间。

第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)业主大会会议记录和会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主管理规约;

(四)专项维修资金的使用续筹方案;

(五)业主委员会成员的名单;

(六)解聘或者续聘物业服务企业的决议。

业主委员会备案的内容发生变更的,业主委员会应当在变更后30日内重新备案。

物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十八条 业主委员会会议由主任召集,主任因故不能履行职责时由副主任召集。有1/3以上成员提议,应当召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。

第二十九条 业主委员会需要讨论、决定的事项,应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。

业主委员会应当做好业主委员会会议记录,由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。

业主委员会应当在作出决定之日起3日内,将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。

以业主委员会名义发布信息,应当经业主委员会集体决定,并加盖业主委员会印章。

第三十条 业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定,并建立活动档案,供业主查询。

第三十一条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位置公布经费收支、使用等情况,接受全体业主监督。

第三十二条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。

业主大会、业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉,也可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的,由签字同意的成员承担相应的法律责任。

第三十三条 业主委员会及其成员不得有下列行为:

(一)收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益;

(二)本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作;

(三)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

(四)违反法律、法规、规章和管理规约。

第三十四条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主委员会会议通过后中止其成员职务,并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务:

(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议的;

(三)存在本办法第三十三条情形之一的;

(四)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

业主委员会中止成员职务的,应当听取当事人的陈述、申辩,并记录归档。

第三十五条 业主委员会成员有下列情形之一的,其成员职务自行终止:

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

(三)因疾病或者其他原因丧失工作能力的;

(四)因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。

第三十六条 业主委员会成员职务中止或者终止的,业主委员会应当在本物业管理区域的显著位置公告,并按照本办法第二十七条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

职务中止或者终止的业主委员会成员,应当自公告之日起3日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。

第三十七条 业主委员会每届任期为3-5年,具体任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会应当在任期届满2个月前,召集业主大会会议,完成换届选举。

无正当理由逾期未换届的,物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。

业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的,物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组,召集业主大会会议,完成换届选举。

第三十八条 业主委员会应当自任期届满之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。第三章 前期物业管理

第三十九条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条 建设单位在销售物业、拆迁安置前,应当制定临时管理规约,作为物业买卖合同、安置合同的附件。

建设单位在销售物业、拆迁安置时,应当向物业买受人、被拆迁人出示临时管理规约,并有义务作出说明。

物业买受人、被拆迁人在与建设单位签订物业买卖合同、拆迁安置合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第四十一条 建设单位与物业买受人、被拆迁人签订的房屋销售、拆迁安置合同,应当包含前期物业服务合同约定的主要内容。

第四十二条 前期物业服务合同约定期限,应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

第四十三条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。交付使用的,因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。

物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,并作相应记录;发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的,应当向建设单位提出书面整改意见,并向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告;整改合格后,方可办理书面交接手续。

第四十四条 在办理物业交接手续时,建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定向物业服务企业移交资料,由双方在交接验收单上签字盖章,并报物业主管部门备案。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当及时将有关资料移交给业主委员会。

第四十五条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置并无偿提供物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰的比例配置并无偿提供物业管理用房。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其位置、面积应当在批准的建设工程规划设计方案中予以载明,建设单位不得擅自变更。

物业管理用房应当集中配置、合理设计、方便使用。建设单位不得提供违法建筑、共用部位、已分摊的众用面积和不便于物业管理使用的房屋作为物业管理用房。

第四十六条 物业管理用房应当有独立产权并具有正常使用功能。房屋主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房。

第四十七条 国务院《物业管理条例》施行后的物业管理用房依法属于全体业主共同所有,由物业服务企业无偿使用。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变其用途。

国务院《物业管理条例》施行前的物业管理用房,产权归属及其使用收益按照《温州市住宅小区物业管理暂行办法》(市政府令第48号)规定执行。

第四十八条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、物业共用部位、公用设施、共用设施设备和物业管理用房。

第四章 物业管理服务

第四十九条 业主大会决定物业管理区域实行委托管理的,应当通过公开、公平、公正的方式择优确定一个物业服务企业统一提供物业服务。

第五十条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第五十一条 业主委员会应当参照物业服务合同示范文本,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务,定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,并接受业主的监督。

第五十二条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。

第五十三条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担电梯维护、消防设施设备养护等专业服务,但不得将该物业管理区域的全部物业服务一并委托或者转交给他人。

第五十四条 物业服务合同期限届满前3个月,业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的,应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当重新公开选聘物业服务企业,并以书面方式通知该物业服务企业,在物业管理区域内公告全体业主。

物业服务合同期限届满,合同双方没有作出是否续聘决定的,原物业服务合同继续履行。

第五十五条 业主委员会不得擅自解聘物业服务企业,解聘物业服务企业应当由业主大会决定。

业主大会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的,应当在3个月之前书面通知另一方当事人,并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。

第五十六条 物业服务合同依法解除或者终止,物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域,并向业主委员会移交物业管理用房、配套设施设备、相关场地、物业档案资料和其他财物,配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。

第五十七条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监管和考核,建立企业信用档案,并向社会公开。

物业管理行业协会应当加强对物业服务企业及其从业人员的自律管理,配合物业主管部门建立信用档案。

第五章 物业服务收费

第五十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务项目、服务水平相一致的原则,由建设单位或者业主委员会与物业服务企业根据《温州市物业服务收费管理实施办法》在物业服务合同中约定。

普通住宅物业服务可以实行分项目收费试点,建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。

第五十九条 物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置公示物业服务项目、服务等级、服务标准、收费标准。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第六十条 物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按时足额交纳,业主与物业服务企业另有约定的,从其约定。

第六十一条 物业竣工验收合格交付使用前发生的物业服务费,由建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业服务费,由业主承担;但建设单位与业主约定由建设单位承担物业服务费的,由建设单位承担。

物业管理区域内未出售或者未安置的空置物业,物业服务费由建设单位承担。

第六十二条 业主未按物业服务合同的约定交纳物业服务费的,物业服务企业有权要求业主限期交纳,业主委员会应当督促业主交纳;业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第六十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位可以按照自愿、公平的原则与物业服务企业签订委托代收协议,委托代收有关费用并支付相应的手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第六章 物业使用和维护

第六十四条 业主和非业主使用人使用物业,应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。

业主和非业主使用人使用物业,应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

第六十五条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备,损害业主共同利益:

(一)公共门厅、管道井、楼梯间、过道、消防通道;

(二)道路、场地、绿地、屋顶;

(三)其他共用部位、共用设施设备。

因物业维修或者公共利益,业主、物业服务企业确需临时占用、挖掘,应当征得业主委员会和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续。临时占用、挖掘时,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

第六十六条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)将住宅改变为经营性用房。

业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)外,应当征得利害关系业主同意。

物业服务企业发现业主、非业主使用人违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)将住宅改变为经营性用房的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时报告规划、国土资源等有关行政管理部门。

第六十七条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业;非业主使用人应当同时提供业主同意装饰装修的书面意见。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者非业主使用人。

第六十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定加强对物业装饰装修活动的巡查,发现业主、非业主使用人在装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的行为,应当及时劝阻、制止,并提出整改意见;行为人未按要求整改的,应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。

第六十九条 物业服务企业从事物业维护、修缮、监督等工作时,业主或者非业主使用人应当提供方便。

需要业主或者非业主使用人提供方便的,应当事先通知,并就相关具体事项与业主或者非业主使用人协商。

第七十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

车库、车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。业主要求承租空置的车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租的收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。

未首先满足业主停车需要的,建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

第七十一条 业主委员会应当与物业服务企业根据物业管理区域停车实际,制订临时停车方案,报业主大会决定。

利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的,按照业主大会的决定交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外,物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

物业服务企业应当将临时停车费单独列帐,独立核算,接受业主委员会的监督。

第七十二条 物业管理区域内的防空地下室平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得出售。

防空地下室平时用作停车位收取的停车费,应当依照有关规定,用于防空地下室的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格主管部门会同物业、人防主管部门制定。

物业服务企业依照有关规定管理防空地下室的,应当做好平时的维护管理工作,确保防空地下室处于良好状态。

第七十三条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定:

(一)慢速通行,遇到行人和非机动车应当避让;

(二)禁止鸣号,防止发生噪音;

(三)在依法设置或者划定的车库、车位内有序停放,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。

物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理,发现有违反规定情形的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告公安等有关部门依法处理。

第七十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动,应当首先征得相关业主同意。

合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,物业服务企业应当单独列帐,独立核算,接受业主委员会的监督。

第七十五条 业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。

第七十六条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共有设施设备,经相关专业单位、建设单位共同验收合格后,移交相关专业单位负责管理。建设单位或者物业服务企业应当同时将相关技术资料移交相关专业单位。

本办法施行前已成立业主大会的物业小区,由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的住宅小区,由所在街道办事处、居民委员会牵头,参照前款规定组织办理移交手续。

已交付使用的住宅小区在办理移交手续时,发现共有设施设备运转不正常或者存在安全隐患的,业主委员会或者街道办事处、居民委员会应当将设施设备修复正常、消除隐患后,方可移交专业单位管理。

专业单位无正当理由拒绝、拖延接管物业区域共有设施设备的,由市、县人民政府责令限期接收管理。

第七十七条 相关专业单位在接管物业区域内共有设施设备后,应当及时做好维修、养护、更新改造,确保设施设备安全运转和全体业主正常使用。

相关专业单位因维修、养护、更新改造等需要,临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当预先在物业管理区域的显著位置公告,并依法办理相关手续;相关专业单位应当确保通行安全,并及时恢复原状。业主、物业服务企业应当积极配合与支持。

第七十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家、省和市有关规定交纳专项维修资金。

专项维修金交存、使用、管理和监督办法,由市物业主管部门会同财政等部门另行制定,报市人民政府批准。

第七十九条 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。

建设单位在物业竣工验收前,应当按照国家、省和市有关规定一次性向物业主管部门交纳保修金。

物业保修金交存、使用、退还、管理和监督办法,由市物业主管部门会同财政等部门另行制定,报市人民政府批准。

第八十条 物业服务企业应当加强对物业的巡查,发现存在安全隐患的,按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护。

责任人应当及时维修养护,消除隐患。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

第七章 附则

第八十一条 业主大会决定自行管理物业、委托其他管理人管理物业的,依照本办法相关规定执行。

第八十二条 本办法自2010年1月1日起施行,2000年10月21日温州市人民政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。

第二篇:温州市物业管理办法(最新)

温州市人民政府令第113号

《温州市物业管理办法》已经市人民政府第30次常务会议审议通过,现予发布,自2010年1月1日起施行。

市 长 赵一德

二○○九年十二月十日

温州市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 温州市行政区域内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动,适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章和政策规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第五条 温州市房产管理局(以下称市物业主管部门)负责 — 2 — 全市物业管理的监督管理工作。

县(市、区)房产管理局(以下称县级物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作,并接受市物业主管部门的业务指导。

各级人民政府有关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理的有关监督管理工作。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门,指导业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会的日常活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

第七条 物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,引导物业服务企业依法诚信经营,促进行业健康发展。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 物业的所有权人(含共有人)为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规和规章规定的其他权利。

第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规和规章规定的其他义务。

第十条 业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数不足20人的,经全体业主一致同意,— 4 — 可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十二条 物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据下列标准划分:

(一)物业管理区域以规划部门确定的建设范围为准;已经自然形成独立物业管理区域且无争议的,不再重新划分;

(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域,共同使用一套配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域;已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的,可以划分为不同的物业管理区域;

(三)地理上自然连接的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意,可以合并为一个物业管理区域。

第十三条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十四条 物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会

— 5 — 议;街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当予以协助:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

第十五条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表5-9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名,业主代表3-7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。

筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告,公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的,筹备组应当予以核查。异议成立的,应当重新推荐成员;异议不成立的,应当向提出异议的业主作出解释。

第十六条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会上的投票权数;

(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单;

(五)做好首次业主大会的其他准备工作。

— 6 — 筹备组应当在首次业主大会召开15日前,将本条第(一)至

(四)项的内容在物业管理区域的显著位臵公告,征求全体业主的意见。

第十七条 管理规约应当包括下列内容:

(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;

(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

(三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;

(六)违反管理规约应当承担的责任。

临时管理规约由建设单位负责编制,报物业主管部门备案;管理规约由业主大会通过后生效。

第十八条 物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见,筹备组应当充分听取业主的意见。

第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内,按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行账户:

(一)建筑面积5万平方米(含)以下的,筹备经费为2万元;

(二)建筑面积5万平方米以上10万平方米(含)以下的,为3万元;

(三)建筑面积10万平方米以上20万平方米(含)以下的,为5万元;

(四)建筑面积20万平方米以上的,为8万元。

业主大会筹备组可以申请支取筹备经费,物业主管部门应当在接到申请之日起3日内划拨业主大会筹备经费。

首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。

第二十条 业主大会筹备组在确认物业管理区域内专有部分业主人数及总建筑面积时,建设单位或者物业服务企业应当提供资料。

业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的,自行确定一名业主为投票人。

专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

— 8 — 业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会决定制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,同时告知相关的居(村)民委员会。

业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十五条 业主大会的决定,应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约,应当抄送全体业主。

第二十六条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主

— 9 — 委员会成员由5人以上单数组成,最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

(六)具备必要的工作时间。

第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)业主大会会议记录和会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主管理规约;

(四)专项维修资金的使用续筹方案;

(五)业主委员会成员的名单;

(六)解聘或者续聘物业服务企业的决议。

业主委员会备案的内容发生变更的,业主委员会应当在变更后30日内重新备案。

物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十九条 业主委员会会议由主任召集,主任因故不能履行职责时由副主任召集。有业主委员会1/3以上成员提议,应当召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。

第三十条 业主委员会需要讨论决定的事项,应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。

业主委员会应当做好业主委员会会议记录,由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。

— 11 — 业主委员会应当在作出决定之日起3日内,将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位臵公告。

以业主委员会名义发布信息,应当经业主委员会集体决定,并加盖业主委员会印章。

第三十一条 业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定,并建立活动档案,供业主查询。

第三十二条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位臵公布经费收支等情况,接受全体业主监督。

第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。

业主大会、业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉,也可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的,由签字同意的成员承担相应的法律责任。

第三十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为:

(一)收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益;

(二)本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作;

(三)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

(四)违反法律、法规、规章和管理规约。

第三十五条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主委员会会议通过后中止其成员职务,并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务:

(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

(二)一年内3次无故缺席业主委员会会议的;

(三)存在本办法第三十四条情形之一的;

(四)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

业主委员会中止成员职务的,应当听取当事人的陈述、申辩,并记录归档。

第三十六条 业主委员会成员有下列情形之一的,其成员职务自行终止:

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

(三)因疾病或者其他原因丧失工作能力的;

(四)因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。

第三十七条 业主委员会成员职务中止或者终止的,业主委员会应当在本物业管理区域的显著位臵公告,并按照本办法第二十八条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

职务中止或者终止的业主委员会成员,应当自公告之日起3

— 13 — 日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。

第三十八条 业主委员会每届任期为3-5年,具体任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会应当在任期届满2个月前,召集业主大会会议,完成换届选举。

无正当理由逾期未换届的,物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。

业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的,物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组,召集业主大会会议,完成换届选举。

第三十九条 业主委员会应当自任期届满之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。

第三章 前期物业管理

第四十条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十一条 建设单位在销售物业、拆迁安臵前,应当制定临时管理规约,作为物业买卖合同、安臵合同的附件。

— 14 — 建设单位在销售物业、拆迁安臵时,应当向物业买受人、被拆迁人出示临时管理规约,并有义务作出说明。

物业买受人、被拆迁人在与建设单位签订物业买卖合同、拆迁安臵合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第四十二条 建设单位与物业买受人、被拆迁人签订的房屋销售、拆迁安臵合同,应当包含前期物业服务合同约定的主要内容。

第四十三条 前期物业服务合同约定期限,应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

第四十四条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。交付使用的,因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。

物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,并作相应记录;发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的,应当向建设单位提出书面整改意见,并向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告;整改合格后,方可办理书面交接手续。

第四十五条 在办理物业交接手续时,建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定向物业服务企业移交资料,由双方在交接验收单上签字盖章,并报物业主管部门备案。

— 15 — 前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当及时将有关资料移交给业主委员会。

第四十六条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配臵并无偿提供物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰的比例配臵并无偿提供物业管理用房。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其位臵、面积应当在批准的建设工程规划设计方案中予以载明,建设单位不得擅自变更。

物业管理用房应当集中配臵、合理设计、方便使用。建设单位不得提供违法建筑、共用部位、已分摊的公用面积和不便于物业管理使用的房屋作为物业管理用房。

第四十七条 物业管理用房应当有独立产权并具有正常使用功能。房管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房。

第四十八条 国务院《物业管理条例》施行后的物业管理用房依法属于全体业主共同所有,由物业服务企业无偿使用。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变其用途。

国务院《物业管理条例》施行前的物业管理用房,产权归属及其使用收益按照温州市原有的物业管理规定执行。

第四十九条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建 — 16 — 筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、物业共用部位、公用设施、共用设施设备和物业管理用房。

第四章 物业管理服务

第五十条 业主大会决定物业管理区域实行委托管理的,应当通过公开、公平、公正的方式择优确定一个物业服务企业统一提供物业服务。

第五十一条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第五十二条 业主委员会应当参照物业服务合同示范文本,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务,定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,并接受业主的监督。

第五十三条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。

第五十四条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担电梯维护、消防设施设备养护等专业服务,但不得将该物业管理区域的全部物业服务一并委托或者转交给他人。

第五十五条 物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的,应当与物业服务

— 17 — 企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当重新公开选聘物业服务企业,并以书面形式通知该物业服务企业,在物业管理区域内公告全体业主。

物业服务合同期限届满,合同双方没有作出是否续聘决定的,原物业服务合同继续履行。

第五十六条 业主委员会不得擅自解聘物业服务企业,解聘物业服务企业应当由业主大会决定。

业主大会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的,应当在3个月前书面通知另一方当事人,并在物业管理区域内的显著位臵公告全体业主。

第五十七条 物业服务合同依法解除或者终止,物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域,并向业主委员会移交物业管理用房、配套设施设备、相关场地、物业档案资料和其他财物,配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。

第五十八条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监管和考核,建立企业信用档案,并向社会公开。

物业管理行业协会应当加强对物业服务企业及其从业人员的自律管理,配合物业主管部门建立信用档案。

第五章 物业服务收费

第五十九条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标 — 18 — 准与服务项目、服务水平相一致的原则,由建设单位或者业主委员会与物业服务企业根据《温州市物业服务收费管理实施办法》在物业服务合同中约定。

普通住宅物业服务可以实行分项目收费试点,建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。

第六十条 物业服务企业应当在物业管理区域的显著位臵公示物业服务项目、服务等级、服务标准、收费标准。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第六十一条 物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按时足额交纳;业主与物业服务企业另有约定的,从其约定。

第六十二条 物业竣工验收合格交付使用前发生的物业服务费,由建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业服务费,由业主承担;但建设单位与业主约定由建设单位承担物业服务费的,由建设单位承担。

物业管理区域内未出售或者未安臵的空臵物业,物业服务费由建设单位承担。

第六十三条 业主未按物业服务合同的约定交纳物业服务费的,物业服务企业有权要求业主限期交纳,业主委员会应当督促业主交纳;业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

— 19 — 第六十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位可以按照自愿、公平的原则与物业服务企业签订委托代收协议,委托代收有关费用并支付相应的手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第六章 物业使用和维护

第六十五条 业主和非业主使用人使用物业,应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。

业主和非业主使用人使用物业,应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

第六十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备,损害业主共同利益:

(一)公共门厅、管道井、楼梯间、过道、消防通道;

(二)道路、场地、绿地、屋顶;

(三)其他共用部位、共用设施设备。

因物业维修或者公共利益,业主、物业服务企业确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会和直接利害关系人的同意,并 — 20 — 依法办理相关手续。临时占用、挖掘时,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

第六十七条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)将住宅改变为经营性用房。

业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)外,应当征得利害关系业主同意。

物业服务企业发现业主、非业主使用人违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)将住宅改变为经营性用房的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时报告规划、国土资源等有关行政管理部门。

第六十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业;非业主使用人应当同时提供业主同意装饰装修的书面意见。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者非业主使用人。

第六十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定加强对物业装饰装修活动的巡查。发现业主、非业主使用人在装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的行为的,应当及时劝阻、制止,并提出整改意见;行为人未按要求整改的,应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。

第七十条 物业服务企业从事物业维护、修缮、监督等工作

— 21 — 时,业主或者非业主使用人应当提供方便。

需要业主或者非业主使用人提供方便的,应当事先通知,并就相关具体事项与业主或者非业主使用人协商。

第七十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

车库、车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。业主要求承租空臵的车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租的收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。

未首先满足业主停车需要的,建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

第七十二条 业主委员会应当与物业服务企业根据物业管理区域停车实际,制订临时停车方案,报业主大会决定。

利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的,按照业主大会的决定交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外,物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

物业服务企业应当将临时停车费单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督。

第七十三条 物业管理区域内的防空地下室平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得出售。

防空地下室平时用作停车位收取的停车费,应当依照有关规定,用于防空地下室的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格主管部门会同物业、人防主管部门制定。

物业服务企业依照有关规定管理防空地下室的,应当做好平时的维护管理工作,确保防空地下室处于良好状态。

第七十四条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定:

(一)慢速通行,遇到行人和非机动车应当避让;

(二)禁止鸣号,防止发生噪音;

(三)在依法设臵或者划定的车库、车位内有序停放,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。

物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理,发现有违反规定情形的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告公安等有关部门依法处理。

第七十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当首先征得相关业主同意。

合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,物业服务企业应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督。

— 23 — 第七十六条 业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃臵垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约(临时管理规约),要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。

第七十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共有设施设备,经相关专业单位、建设单位共同验收合格后,移交相关专业单位负责管理。建设单位或者物业服务企业应当同时将相关技术资料移交相关专业单位。

本办法施行前已成立业主大会的物业小区,由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的住宅小区,由所在街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会牵头,参照前款规定组织办理移交手续。

已交付使用的住宅小区在办理移交手续时,发现共有设施设备运转不正常或者存在安全隐患的,业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当将设施设备修复正常、消除隐患后,方可移交专业单位管理。

专业单位无正当理由拒绝、拖延接管物业管理区域共有设施设备的,由市、县人民政府责令其限期接收管理。

第七十八条 相关专业单位在接管物业管理区域内共有设施设备后,应当及时做好维修、养护、更新改造,确保设施设备安 — 24 — 全运转和全体业主正常使用。

相关专业单位因维修、养护、更新改造等需要,临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当预先在物业管理区域的显著位臵公告,并依法办理相关手续;相关专业单位应当确保通行安全,并及时恢复原状。业主、物业服务企业应当积极配合与支持。

第七十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家、省和市有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金交存、使用、管理和监督办法,由市物业主管部门会同市财政等部门另行制定,报市人民政府批准。

第八十条 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。

建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前,应当按照国家、省和市有关规定一次性向物业主管部门交纳保修金。

物业保修金交存、使用、退还、管理和监督办法,由市物业主管部门会同市财政等部门另行制定,报市人民政府批准。

第八十一条 物业服务企业应当加强对物业的巡查,发现存在安全隐患的,按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护。

责任人应当及时维修养护,消除隐患。责任人不履行维修养

— 25 — 护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

第七章 附 则

第八十二条 业主大会决定自行管理物业、委托其他管理人管理物业的,依照本办法相关规定执行。

第八十三条 本办法自2010年1月1日起施行,2000年10月21日温州市人民政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。

发:各县(市、区)人民政府,市政府直属各单位。

抄:省政府办公厅、省住房和城乡建设厅、省政府法制办,市

委各部门,市人大常委会、市政协办公室,市法院、市检 察院,驻温部队,各民主党派、人民团体,新闻单位。

温州市人民政府办公室

2009年12月11日印发

第三篇:温州市物业专项维修资金管理办法

温州市物业专项维修资金管理办法 第一章总则

第一条为加强物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。第二条温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于物业共用部位(以下简称共用部位)、物业共用设施设备(以下简称共用设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第四条温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。

瓯海区、各县(市)物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作,并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。

第二章专项维修资金的交存

第五条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金:

(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

(三)住宅小区外用于销售的独立非住宅。

第六条首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。物业首期专项维修资金交存的标准,多层为每平方米建筑安装平均造价的5%,小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案,报市人民政府批准后公布执行。

建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算,定期公布。第七条拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存:

(一)在2003年9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的,由建设单位交存。

(二)在2003年9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的,属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的,由建设单位交存;增加部分面积,由业主交存。

第八条新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。未出售物业的专项维修资金由建设单位交存,待物业出售时向业主收取。

第九条维修资金管理机构应当通过招标方式,公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

第十条收取专项维修资金,维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。

业主在办理房屋权属登记时,应当提交专项维修资金交存的专用票据。

第十一条业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。第十二条专项维修资金实行业主自主管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续,并报所在地物业主管部门备案:

(一)业主自主管理专项维修资金书面报告。

(二)业主大会自主管理专项维修资金的决议。

(三)专项维修资金划转后的账目管理单位。

(四)专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。

(五)专项维修资金账目管理制度。

(六)专项维修资金有关的其他材料。

维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内,通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户,并将收支账目等有关资料移交业主委员会。

第十三条业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当按照下列规定续交维修资金:

(一)专项维修资金实行代管的,由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织;业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。

(二)专项维修资金实行自主管理的,由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案,通知业主续交维修资金;业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。

(三)专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交;负责代收代交的单位,应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况,在物业管理区域内公布,并抄送所在地维修资金管理机构。

第十四条本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业,维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内,按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。

第十五条业主未按规定续交、补交专项维修资金的,业主委员会或者社区组织应当督促其交存;业主经督促仍不交存的,业主委员会可以依法向人民法院起诉。第三章专项维修资金的使用

第十六条专项维修资金属于业主所有,专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。第十七条专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十八条共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊:

(一)属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从小区业主交存的专项维修资金中列支。

(二)属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。

(三)属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。

专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。

第十九条维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当采取招标方式择优确定维修单位:

(一)维修费用总额超过30万元的。

(二)单项维修工程费用超过5万元的。

(三)业主大会决定实行招标的。

维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当委托工程造价咨询单位进行项目审价:

(一)维修费用总额超过10万元的。

(二)单项维修工程费用超过5万元的。

(三)业主大会决定进行项目审价的。

工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。

第二十条专项维修资金实行代管的,使用专项维修资金按照下列规定办理:

(一)物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际,提出《专项维修资金使用方案》(以下简称《使用方案》),《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。

(二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

(三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。

(四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。

(五)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核:符合规定的,予以核准,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位;不符合规定的,出具不予列支通知书。

(六)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

(七)物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算: 1.工程决算单;

2.维修、更新和改造工程的费用票据; 3.相关业主意见反馈表; 4.维修费用分摊明细表; 5.其他相关材料。

第二十一条专项维修资金实行自主管理的,使用专项维修资金按照下列规定办理:

(一)物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。

(二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

(三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。

(四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。

(五)业主委员会同意列支的,应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案;维修资金管理机构应当及时出具备案证明。

(六)业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位。

(七)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

(八)物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算: 1.工程决算单;

2.维修、更新和改造工程的费用票据; 3.相关业主意见反馈表; 4.维修费用分摊明细表; 5.其他相关材料。

第二十二条下列项目日常维修费用,除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外,可以在专项维修资金中列支:

(一)电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。

(二)共用设施设备日常修理费用。

第二十三条日常维修项目使用专项维修资金,按照下列规定办理:

(一)物业服务企业提出《使用方案》,经业主委员会或者社区组织核定后,在物业管理区域内公示3日。

(二)《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3,视为业主同意。

(三)物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。

(四)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。

(五)日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后,物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况,在物业管理区域内公示3日,并公布举报电话。

(六)物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。

第二十四条物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。

发生前款规定的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区组织核实,可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修,必要时先行垫付维修费用。

发生第一款规定的紧急情况,物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的,物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修,维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。第二十五条下列费用不得从专项维修资金中列支:

(一)依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。

(二)依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

(三)因人为损坏,应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。

(四)根据物业服务合同约定,应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

(五)尚未办理物业承接验收移交手续所发生的,应由建设单位承担的维修费用。

第二十六条下列资金应当转入专项维修资金滚存使用:

(一)专项维修资金的存储净利息。

(二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益。

(三)利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,但业主大会另有决定的除外。

(四)利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费,但业主大会另有决定的除外。

(五)共用设施设备报废后回收的残值。

(六)其他按照规定应当纳入的资金。第二十七条业主委员会及其成员,不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新项目的具体业务。

第四章专项维修资金的监督管理

第二十八条专项维修资金应当专户存储、专款专用。专项维修资金应当建立明细帐:以物业管理区域为单位设立总帐,按幢建帐,以每独立户号设立分户帐,核算到户,记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。

第二十九条专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息;其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。

第三十条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货,或者从事其他经营性活动,不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。第三十一条物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的,原业主应当与受让人协商,并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。

第三十二条因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的,业主可凭原交存的专用票据或者有关证明,到维修资金管理机构办理分户账注销手续,支取分户账中专项维修资金的余额。

第三十三条专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。

维修资金管理机构或者业主委员会应当定期向业主公布下列情况:

(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。

(二)发生列支的项目、费用和按户分摊情况。

(三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

(四)其他有关维修资金的情况。

业主对公布情况有异议的,可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。第三十四条专项维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

物业服务企业或者业主委员会应当及时公布维修资金使用情况,接受业主监督。维修资金管理机构应当每年不少于一次公布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。

第三十五条物业主管部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督,发现在使用上存在安全隐患或者违反规定的,应当责令限期整改。第三十六条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。

专项维修资金的管理经费,由维修资金管理机构按照规定的标准编制全年预算支出总额,报同级财政部门批准后,在专项维修资金的增值收益中列支,并与专项维修资金分账核算。

第四章法律责任

第三十七条挪用专项维修资金的,依照国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十八条物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有下列情形之一的,依照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第三十条规定,由相关行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金,造成损害后果的。

(二)未按照本办法规定进行管理,造成专项维修资金流失的。截留、挪用、侵占专项维修资金的。

有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第三十九条违反专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定,依法追究法律责任。

第四十条物业服务企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷,当事人可以自行协商解决;协商不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。第五章附则

第四十一条本办法所称共用部位,是指物业区域内属于业主共有的部位,一般包括:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、电梯前室、大堂等公共通行部分,电梯机房、水泵间、电表间、管道井、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、避难层、设备层等部分。

本办法所称共用设施设备,是指物业区域内属于业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。

第四十二条本办法自2011年1月1日起施行。市房管局、市建设局、市物价局、市财政局2001年9月28日印发的《温州市住宅小区物业专项维修资金管理办法》(温房字〔2001〕260号)同时废止。

第四篇:温州市住宅物业保修金管理办法

温州市住宅物业保修金管理办法.txt——某天你一定会感谢那个遗弃你的人,感谢那个你曾深爱着却置之你不顾的人。做一个没心没肺的人,比什么都强。________舍不得又怎样到最后还不是说散就散。

温州市住宅物业保修金管理办法

2010年10月14日 17时11分 70 主题分类: 土地房产 财税审计

“住宅”

“物业保修金”

温州市住宅物业保修金管理办法

温政令[2010]第121号

《温州市住宅物业保修金管理办法》已经市人民政府第38次常务会议审议通过,现予发布,自2011年1月1日起施行。

市长 赵一德

二○一○年九月二十六日

温州市住宅物业保修金管理办法

第一章 总则

第一条 为加强物业保修金的管理,保障住宅物业正常维修和使用,维护业主的合法权益,根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业保修金(以下简称保修金)的交纳、使用、退还和监督管理。

第三条 本办法所称的保修金,是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的,作为保修期内物业维修费用保证的资金。

第四条 保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。

第五条 市物业主管部门会同财政部门负责全市保修金管理的指导和监督。市物业维修资金管理中心(以下称市保修金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。

瓯海区、各县(市)物业主管部门会同财政部门负责本行政区域保修金管理的指导和监督,并指定机构负责保修金的收存、核算和退还等日常管理工作。

第二章 保修金的交纳

第六条 2006年10月1日以后,竣工的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业,建设单位应当按照本办法的规定交存保修金。

农村村民联建房、村民安置房,可以参照本办法的规定交存保修金。

第七条 建设单位应当按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金。物业建筑安装总造价参照《温州市物业专项维修资金管理办法》所确定的每平方米建筑面积建安造价的标准,按建筑工程规划许可证载明的总建筑面积计算。

第八条 保修金管理机构应当通过招标方式,公开选择商业银行作为保修金的专户管理银行,并在专户管理银行开立保修金专户。

第九条 建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前,应当持有关材料向保修金管理机构办理保修金交存手续;保修金管理机构确认后开具《保修金交存通知书》。

建设单位按照《保修金交存通知书》要求,一次性向将保修金存入保修金专户管理银行专户;凭专户管理银行出具的交款凭证,到保修金管理机构开具由财政部门统一监制的专用票据。

建设单位在办理权属初始登记时,应当提交保修金交存的专用票据。

第十条 保修金存储期限内,建设单位名称变更的,应当自变更之日起30日内,持企业名称变更核准通知书、营业执照,向保修金管理机构办理保修金户名的变更手续。

第三章 保修金的使用

第十一条 建设单位应当按照法定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

正常使用条件下,住宅物业保修期限为:

(一)屋面防水工程不低于8年。

(二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年。

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

(五)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

保修期自物业交付业主之日起计算。

第十二条 业主有下例行为之一,造成住宅物业质量问题,应当由业主依法承担相应维修责任:

(一)擅自改动房屋结构、设备位置。

(二)擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的。

(三)在外墙上凿洞、安装防护栏(防盗罩)造成墙体渗水的。

(四)因其他使用不当或者不当装修造成物业损坏的。

第十三条 物业保修期限内出现质量问题的,建设单位接到物业服务企业、业主委员会或者相关业主的维修报告后,应当在24小时内派人到现场核查情况,情况属实、属于保修范围的,应当在72小时内予以修复。

第十四条 建设单位对物业可以自行保修,也可以委托物业服务企业代为保修。

建设单位委托物业服务企业保修的,应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议,明确权利与义务以及保修费用支付方式。

物业服务企业接受委托保修的,应当按照本办法第十三条规定的时限修复;出现重大维修或者需较长时间修理的,应当告知相关业主;修复工程可能影响多数业主正常生活的,应当在物业管理区域内进行公告。

第十五条 在物业保修期内有下列情形之一,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,可以启动使用保修金:

(一)物业交付后,业主发现房屋建筑工程存在质量问题的。

(二)物业小区未按批准的规划设计方案建设配套设施或者有关设施不配套的。

前款所指不履行保修责任,是指建设单位接到物业服务企业或者业主委员会保修通知书5日后,不履行物业保修责任。

第十六条 建设单位对承担保修责任有异议的,应当自收到物业服务企业或者业主委员会保修通知书后5日内,向保修金管理机构提供不属于保修责任范围的相关材料及依据;逾期不提供的,视为同意承担保修责任。

第十七条 出现本办法第十五条规定情形之一的,由物业服务企业或者业主委员会(未成立业主委员会的为社区组织,下同)持有关材料向保修金管理机构提出申请,并经保修金管理机构核实后,由物业服务企业或者业主委员会组织维修,费用在保修金中列支。

第十八条 启动使用保修金,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业或者业主委员会持下列材料向保修金管理机构提出申请:

1.保修通知书;

2.专业机构出具的工程质量鉴定报告或者规划部门出具的书面确认意见;

3.保修金使用方案;

4.工程预算书。

(二)保修金管理机构在受理申请之日起5个工作日内予以核实:符合规定的,予以核准,并通知专户管理银行按照核准使用额度的50%划转至物业服务企业或者业主委员会;不符合规定的,出具不予列支通知书。

(三)工程竣工经相关业主、业主委员会成员(必要时委托专门机构)验收合格后,物业服务企业或者业主委员会应当将工程决算在物业管理区域内公示7日。

(四)物业服务企业或者业主委员会持工程决算单、维修费用票据、工程竣工验收单等材料向保修金管理机构办理保修金使用决算,拨付维修费用的余额;经决算划转垫支资金有结余的,应当在5日内返还保修金专户。

第十九条 物业保修项目完成以后,保修金管理机构应当及时向建设单位出具《保修金补存通知书》,建设单位应当自收到《保修金补存通知书》之日起15日内足额补存保修金。

第四章 保修金的监督管理

第二十条 建设单位交存的物业保修金,自存入专户之日起,按中国人民银行同期活期存款利率计息。

第二十一条 保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下,可用于购买一级市场国债或者转为银行定期存款,实现增值保值,不得挪作他用。

第二十二条 保修金管理费用纳入部门预算管理,在保修金的增值收益中列支,并与保修金分账核算。

第二十三条 保修金的存储利息、利用保修金购买国债的增值收益,扣除保修金管理费用后,应当转入保修金滚存使用。

第二十四条 物业主管部门应当会同同级财政部门每年定期或者不定期组织对保修金及其管理情况进行检查,加强监管;保修金管理机构应当做好保修金的建账和核算,每年定期公布保修金的交存、使用、退还等情况,接受建设单位和业主的监督。

第五章 保修金的退还

第二十五条 保修金存储期限自交存之日开始计算,最长期限为8年。

供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期满以后,按照交存比例的15%予以退还。

保修金管理机构在保修金存储期满前1个月内,将拟退还保修金事项在相关物业区域内公示30日;公示期满无异议的,将保修金本息余额退还建设单位。

第二十六条 建设单位因歇业、破产或者出现其他情形,致使原建设单位不存在的,由保修金管理机构公示30日,公示期满无异议的,其原交存的保修金本息余额,转入同一物业区域物业专项维修资金账户。

第二十七条 建设单位歇业、破产时,其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用,纳入企业财产清算程序。

第六章 法律责任

第二十八条 建设单位不按照本办法的规定交纳保修金的,按照《浙江省物业管理条例》第五十四条的规定,由物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,并可以处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十九条 物业主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法规定,有下列行为之一的,按照《浙江省物业管理条例》第五十七条、《浙江省住宅物业保修金管理办法》第二十二条的规定,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)截留、挪用、侵占保修金。

(二)未按照本办法规定进行管理,造成保修金流失的。

(三)在保修金使用审核、拨付中,故意刁难或者拖延的。

(四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第三十条 本办法自2011年1月1日起施行。

第五篇:温州市农村公路管理办法

温州市农村公路管理办法

第148号

《温州市农村公路管理办法》已经市人民政府第43次常务会议审议通过,现予发布,自2014年11月1日起施行。

市长 陈金彪 2014年9月25日

(此件公开发布)

温州市农村公路管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强和规范全市农村公路建设、养护与管理工作,保护农村公路路产路权,保障农村公路完好、安全、畅通,根据《中华人民共和国公路法》、《公路安全保护条例》和《浙江省农村公路养护与管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于温州市所辖行政区域内的农村公路建设、养护与管理。

第三条 本办法所称农村公路,是指按照国家、省公路工程技术标准修建,并按照国家和省有关规定验收合格的县道、乡道和村道。

第四条 农村公路建设、养护与管理应当坚持建设、管理、养护并重的原则,建立“统一领导、分级监管、以县为主、乡村尽责”的管理体制。

第二章 工作职责

第五条 市人民政府领导全市农村公路的建设、养护与管理工作,建立

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绩效考核机制和监督机制,将各县(市、区)人民政府的农村公路建设、养护与管理工作,纳入政府考核。

市发改、公安、财政、人力社保、国土资源、规划、住建、交通运输、农业、林业、水利、审计、环境保护等有关部门,在各自职责范围内共同做好农村公路建设、养护与管理的相关工作。

第六条 市交通运输主管部门是全市农村公路建设、养护与管理工作的主管部门,主要履行下列职责:

(一)贯彻执行国家、省、市有关农村公路建设、养护与管理的法律、法规和政策;

(二)制订全市农村公路建设、养护与管理发展规划,会同县(市、区)人民政府审批农村公路建设、养护与管理发展规划。

第七条市公路管理机构应当履行下列职责:

(一)负责全市农村公路的行业管理,做好农村公路建设、养护与管理的业务指导与服务工作;

(二)受市交通运输主管部门委托,负责编报全市农村联网公路建设、村道技术改造建设计划,负责统计、上报、下达全市农村公路养护计划,监督、指导农村公路建设和养护计划的实施;

(三)将按照国家、省有关规定验收合格的农村公路,纳入公路养护管理范围。

第八条 县(市、区)人民政府是所辖行政区域内农村公路建设、养护与管理的责任主体,主要履行下列工作职责:

(一)全面负责所辖行政区域内的农村公路建设、养护与管理工作;

(二)制订并落实所辖行政区域内农村公路工程、养护、路政、安全及资金管理等具体实施办法,建立健全农村公路建设、养护与管理工作机构和机制;

(三)规定所属部门以及乡镇人民政府(街道办事处)在农村公路建设、养护与管理工作中的具体职责,并实行工作考核;

(四)组织协调所辖行政区域内农村公路建设、养护与管理中的重大问题;

(五)依法确定村道两侧公路用地和公路建筑控制区范围。

第九条 县(市、区)交通运输主管部门应当履行下列职责:

(一)具体负责所辖行政区域内农村公路建设、养护与管理工作,负

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责农村公路建设和养护工程质量、安全的监督和管理;

(二)具体负责所辖行政区域内的农村公路路政管理工作,依法制订农村公路路政管理的相关制度;

(三)编制、修订所辖行政区域内农村公路建设、养护与管理发展规划,审核农村公路养护建议计划,并对计划执行情况进行监督,编制农村公路建设计划;

(四)依据核定的行政等级,具体负责将新建农村公路纳入相应的养护管理范围。

第十条 县(市、区)公路管理机构应当履行下列职责:

(一)承担所辖行政区域内县道的养护管理、乡村道养护的行业管理以及农村联网公路建设的监管工作;

(二)具体履行县乡道公路路政管理职责,负责指导乡镇人民政府(街道办事处)做好村道公路路政管理工作;

(三)负责编报农村公路养护建议计划,并按批准的计划组织实施;

(四)做好乡镇人民政府(街道办事处)、养护作业单位(责任人)有关农村公路养护与管理的业务指导、培训和服务;

(五)做好乡镇(街道)农村公路的业务指导和监督工作。

第十一条 乡镇人民政府(街道办事处)是所辖行政区域内村道建设、乡村道养护与管理的实施主体,主要履行下列工作职责:

(一)做好乡、村道日常养护与管理工作;

(二)组织建立乡村道公路路政管理协管机制,协助做好县乡道公路路政管理工作;

(三)具体履行村道公路路政管理职责,建立健全各项管理制度,严格管理,维护好路产路权,保障村道公路畅通,依法做好村道两侧公路用地和公路建筑控制区的日常管理工作;

(四)负责农村联网公路等村道建设的实施管理;

(五)县(市、区)人民政府确定的其他工作职责。

第十二条 养护作业责任单位(责任人)应当履行下列职责:

(一)按照相关技术规范和标准、合同的约定,负责农村公路的养护作业,使农村公路经常处于良好的运行状态;

(二)按照国家和省、市有关公路养护安全作业规定进行规范作业,—3—

确保公路通行和人身安全;

(三)服从各级交通运输主管部门及公路管理机构的指挥、调度,做好农村公路的有关应急抢险工作。

第三章 养护管理

第十三条 各级交通运输主管部门要推进农村公路养护市场化工作,逐步建立农村公路市场化分类运行机制。

第十四条 县(市、区)公路管理机构应当每年组织一次及以上针对乡镇农村公路养护、管理人员的技术培训工作。

第十五条 各级公路管理机构做好农村公路交通量调查和数据库管理工作,编报各类养护报表和各类统计数据的采集、整理工作。

第十六条 县(市、区)公路管理机构和乡镇人民政府(街道办事处)应当加强和规范农村公路养护与管理工作,保障农村公路完好、安全、畅通。

第十七条 路基各部分应当保持完整,各部分尺寸保持规定要求,无损坏变形,处于完好状态。

第十八条 路面养护采取预防性、经常性的保养和维修措施,及时处治路面出现的各种病害,保持路面平整良好、横坡适度、路容整洁、排水畅通,具有足够的强度和抗滑性能。

第十九条 桥梁、隧道保持状态完好,桥面平整,无明显桥头跳车,伸缩缝和泄水孔无堵塞,栏杆、扶手和引道护栏(柱)无损坏;隧道洞内洞外排水畅通,无渗漏水现象,照明、通风等设施开启正常。

第二十条 农村公路安全设施完好,里程碑、百米桩齐全,定期做好绿化管护工作。

第四章 工程管理

第二十一条 市公路管理机构主要对农村公路养护工程管理(包括路面大中修、临水临崖安全设施、危险边坡处治、桥隧维修改造以及水毁修复等养护专项工程,下同)和农村联网公路的计划执行情况进行监督、检查和考核。

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第二十二条 县(市、区)公路管理机构应当科学合理编制农村公路养护工程和农村联网公路建议计划。建立农村公路养护工程和农村联网公路建设工程项目库及项目储备制度。

第二十三条 交通运输主管部门和公路管理机构应当制定工程管理制度,严格执行基本建设程序,并做好下列工程管理工作:

(一)各级交通运输主管部门和公路管理机构要加强计划管理,维护计划的科学性、严谨性;

(二)各级交通运输主管部门负责全市农村公路建设和养护工程市场的监督、管理,制订农村公路建设市场评价体系和监督检查制度;

(三)市公路管理机构负责农村公路养护工程实施与农村联网公路建设的指导和监督,督促工程任务完成;

(四)县(市、区)交通运输主管部门负责农村公路养护工程的设计审查、预算批复、交(竣)工验收;

(五)县(市、区)公路管理机构负责农村联网公路等村道建设的设计审查、预算批复。

第二十四条 县(市、区)交通质量监督部门负责农村公路建设和养护工程的质量与安全监督管理。

第二十五条 乡镇人民政府(街道办事处)应当加强农村联网公路等村道建设的工程质量、安全、进度管理,按期完成计划。

第二十六条 县(市、区)公路管理机构与乡镇人民政府(街道办事处)应当建立健全农村公路应急抢修机制,及时抢通、修复水毁,并加强水毁抢修路段的管理。

第五章 路政管理

第二十七条 县(市、区)公路管理机构应当严格履行法定职责,加强对县乡道公路、公路建筑控制区等路政管理区域的路政巡查和执法检查,依法及时制止、纠正和查处各类违反公路法律、法规和规章的违法行为。

村道的路政管理职责,由乡镇人民政府(街道办事处)参照《公路安全保护条例》的规定执行。

第二十八条 县(市、区)人民政府应当根据保障公路运行安全和节约用地的原则以及公路发展的需要,组织交通运输、国土资源等部门划定

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农村公路建筑控制区的范围。

农村公路建筑控制区的范围,从公路用地外缘起向外的距离标准为:

(一)县道不少于10米;

(二)乡道与村道不少于5米。

公路弯道内侧、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制区范围根据安全视距等要求确定。

第二十九条 县(市、区)交通运输主管部门或者乡镇人民政府(街道办事处)可以根据保护乡道、村道的需要,在乡道、村道的出入口设置必要的限高、限宽设施,但是不得影响消防和卫生急救等应急通行需要,不得向通行车辆收费。

第三十条 农村公路标志标线的设置应当规范、齐全,符合国家标准。县(市、区)公路管理机构负责县乡道公路标志标线的设置和维护;乡镇人民政府(街道办事处)负责所辖行政区域内村道标志标线的设置和维护。县(市、区)公路管理机构应当加强对村道标志标线设置的指导工作。

县(市、区)公路管理机构应当依照规范化管理要求,完善所辖行政区域内县乡道指路体系建设,确保指路信息准确。

第三十一条 县(市、区)公路管理机构、乡镇人民政府(街道办事处)应当监督施工单位按照国家标准有关规定在施工路段设置施工标志并采取安全防护措施,施工现场管理到位。

第三十二条 发生在农村公路上违反路政管理规定的行为,由县(市、区)公路管理机构或者其委托的乡镇人民政府(街道办事处)依照《中华人民共和国公路法》、《浙江省公路路政管理条例》等法律、法规和规章的规定实施行政处罚。

第六章 安全管理

第三十三条 县(市、区)人民政府是所辖行政区域内农村公路安全管理的责任主体,应当建立健全农村公路建设与养护安全生产的管理制度。

第三十四条 县(市、区)人民政府应当建立农村公路安全协调机制和管理网络,并做好安全生产教育、培训、宣传和检查等工作,采取措施预防重大安全生产责任事故发生。根据应急预案及时处置重大自然灾害和突发公共事件,保障农村公路安全畅通。

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第三十五条 农村公路建设与养护工作应当严格执行工程建设和养护作业安全操作规程及相关规定。

第七章 资金管理

第三十六条 农村公路的建设、养护与管理资金以县乡自筹为主,省级补助为辅。

第三十七条 县(市、区)人民政府应当积极筹措并落实农村公路建设、养护与管理资金,农村公路建设、养护与管理支出列入财政预算。县级中央燃油税返还经费(原拖拉机与摩托车养路费部分)应当全部纳入农村公路养护资金。

第三十八条 农村公路资金的使用、管理和审计实行分级负责、逐级监督管理,坚持专款专用,主要用于农村公路建设、养护工程、安全保障(应急抢险、应急演练、隐患治理等)、日常养护与管理及考核等工作。

第八章 工作考核

第三十九条 市交通运输主管部门负责指导、监督全市农村公路工作的检查考核,考核对象为各县(市、区)交通运输主管部门,市公路管理机构负责具体实施。县(市、区)交通运输主管部门负责对所辖行政区域内乡镇人民政府(街道办事处)农村公路工作的检查考核,县(市、区)公路管理机构具体负责实施。

第四十条 农村公路工作考核办法由市交通运输主管部门会同市财政部门另行制订。

第四十一条 市级财政部门每年安排一定的资金,对考核优良的单位予以一定奖励,用于县(市、区)农村公路建设、养护与管理。

第九章 附 则

第四十二条 本办法自2014年11月1日起施行。

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温州市物业管理办法
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