第一篇：物业管理实务模拟情景案例参考答案

模拟情景案例参考答案

我是某城区新住宅小区的业主委员会临时负责人，经各业主的讨论，同意选聘已物色和考察好了的某物业公司来管理小区。物业公司多次催我和他们签订服务合同，但因我文化水平不高，不太清楚该如何签订合同，为此特请教龚律师：签订物业服务合同该注意些什么问题呢？如果签订了合同是否还必须公证才生效？

按照《物业管理条例》的规定，物业小区广大业主可以通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区。如果业主委员会经过考察和挑选，选好了需要服务的物业公司，则应当和其签订好书面的物业服务合同。物业服务合同具有一般合同的特点，又有自身特别之处，但所有条款都应当是经双方协商认可同意，遵循公平原则来确定各方的权利和义务，同时必须符合法律法规的规定。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。合同依法成立，则对全体业主和物业公司都具有法律约束力。为此建议你们认真学习和研究《物业管理条例》的有关规定，这对你们签订好物业服务合同大有裨益。

为了维护广大业主的合法权益，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应尽可能在条款上过细一些，权利义务应具体明确。

首先，最重要的是必须明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。某小区业主委员会聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。可这个物业公司接手后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他物业企业，以此来赚取其中的差价。而受委托的物业企业因成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。这样广大业主的利益就遭受损害。为此应当在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，最好是约定物业公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。其次，应明确物业公司和业主委员会各自的权利和义务。例如对物业公司来说，保安失职导致业主物品被盗，物业公司应否承担赔偿责任；物业公司使用物业费应否向业主委员会公开账目等。第三是对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任具体明确且有可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。最后是约定解决争议的方法。

按照有关规定，物业服务合同并非属于规定必须经过公证后才成立的合同。一般情况下，只要双方当事人签字盖章即依法成立。当然，如果从为了更好地完善合同约定，促使双方更加重视和履行好合同，双方也可约定办理合同公证后才生效。

第二篇：物业管理实务(2012案例)

案例1

某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理有限公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担小区业务管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位，公共设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作的范围。

资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期业务资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。

问题：

16本案例中物业承接查验的做法是否正确？请简单说明理由。

解析：答案要点：不正确，移交双方：根据《物业承接查验》中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更选时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，业主大会或物业产权单位相信的物业管理企业移交。本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处理方法是否正确？简单说明理由。

解析：答案要点：甲公司的解释正确，做法不正确，对于屋面漏水问题，根据《物业承接查验》中物业管理机构工作移交内容规定，屋面属于公共部位，应列入承接查验内容，而案例中未列入承接查验交接内容中。物业资料的移交应该包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定？简要说明理由

解析：答案要点：物业资料的移交应包括：物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料；业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片，房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违章记录，管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质化验报告等各类服务质量记录；财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录；合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录，根据目录名称，数量逐一清点是否相符合完好。本案例中不符合档案管理规定，案例中甲公司未移交入住资料，按照《档案管理规定》入住资料应为永久保存资料，严禁销毁丢失和损坏，同时做好防腐、防冲蚀等。

19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的处理方法。

解析：答案要点：部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。理由：物业服务是公共服务，虽业主未入住，但物业的公共设施设备维护，环境卫生，秩序维护，公共区域的维护不因部分业主不入住以致而终止服务，所产生的费用理应由业主承担。根据《物业管理条例》规定：未出售或未入住物业由开发建设单位缴纳，根据案例提示：若开发商已通知业主，业

主办理完房屋交付手续的，由业主承担服务费用，若开发商已销售未履行告知业主接受房屋的，由开发商承担服务费用。甲公司提出的欠费以广告收人冲抵的处理方法不恰当。根据《物业管理条例》相关条款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充维修资金。恰当的处理方法：①甲公司作为债权人可以向业主催缴欠费，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益；②经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。亦可争取全体业主意见，由全体业主决议使用用途。

20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作？简要说明理由。

从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺 利进行。(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务 管理(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。

案例二某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。问题：

21.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。

.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。

张某拒缴物业服务费的理由不成立，理由：在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。

23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。

王某拆改天然气管道的说法不正确。理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？ 物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。

25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？

王某自愿签署的《承诺书》无效。理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？

物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的。

案例三拟建的xx花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。

会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：xx花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。

问题：

27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？

物业管理公司早期介入工作的不当和错误：(1)派出了由行政总监为组长，品质部，市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。

（2）物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。

28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

根据该项目具体情况，早期介入工作的主要内容包括以下内容。(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整 改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项 费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本 知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务？（每个方面至少列举一项具体项目）

结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。(3)废品回收服务：设立废品回收站。(4)商业用房经营服务：开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。

第三篇：物业管理实务(2012案例)

案例1 某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理有限公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担小区业务管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位，公共设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作的范围。

资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期业务资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。问题：

16本案例中物业承接查验的做法是否正确？请简单说明理由。

解析：答案要点：不正确，移交双方：根据《物业承接查验》中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更选时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，业主大会或物业产权单位相信的物业管理企业移交。本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处理方法是否正确？简单说明理由。

解析：答案要点：甲公司的解释正确，做法不正确，对于屋面漏水问题，根据《物业承接查验》中物业管理机构工作移交内容规定，屋面属于公共部位，应列入承接查验内容，而案例中未列入承接查验交接内容中。物业资料的移交应该包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定？简要说明理由

解析：答案要点：物业资料的移交应包括：物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料；业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片，房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违章记录，管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质化验报告等各类服务质量记录；财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录；合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录，根据目录名称，数量逐一清点是否相符合完好。本案例中不符合档案管理规定，案例中甲公司未移交入住资料，按照《档案管理规定》入住资料应为永久保存资料，严禁销毁丢失和损坏，同时做好防腐、防冲蚀等。

19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的处理方法。

解析：答案要点：部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。

理由：物业服务是公共服务，虽业主未入住，但物业的公共设施设备维护，环境卫生，秩序维护，公共区域的维护不因部分业主不入住以致而终止服务，所产生的费用理应由业主承担。根据《物业管理条例》规定：未出售或未入住物业由开发建设单位缴纳，根据案例提示：若开发商已通知业主，业主办理完房屋交付手续的，由业主承担服务费用，若开发商已销售未履行告知业主接受房屋的，由开发商承担服务费用。甲公司提出的欠费以广告收人冲抵的处理方法不恰当。根据《物业管理条例》相关条款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充维修资金。恰当的处理方法：①甲公司作为债权人可以向业主催缴欠费，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益；②经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。亦可争取全体业主意见，由全体业主决议使用用途。

20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作？简要说明理由。

从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：

(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。

(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺 利进行。

(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务 管理

(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。

案例二

某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。

问题：

21.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。

.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。

张某拒缴物业服务费的理由不成立，理由：在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。

23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。

王某拆改天然气管道的说法不正确。

理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？ 物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。

25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？

王某自愿签署的《承诺书》无效。

理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？

物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的。

案例三

拟建的xx花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。

会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：xx花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。

问题：

27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？

物业管理公司早期介入工作的不当和错误：

(1)派出了由行政总监为组长，品质部，市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。

（2）物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。

28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

根据该项目具体情况，早期介入工作的主要内容包括以下内容。

(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整 改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项 费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本 知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务？（每个方面至少列举一项具体项目）

结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。

(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。

(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。

(3)废品回收服务：设立废品回收站。

(4)商业用房经营服务：开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。

第四篇：2013物业管理实务案例真题+答案

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2013年注册物业管理师《物业管理实务》案例题（真题+答案）

一、某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。（25分）

问题：

1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？

2、物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？

3、由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？

二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议：（20分）

1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？

2、由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？

3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？

4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？

三、某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。

1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?

2、旧设备拆下来以后 归谁有?谁有处置权利?

3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？ 为什么？

四、某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。到2010年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重，经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来 此事搁置。到了2011年张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。经协商李王同意。

1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？

2、两家的损失谁来赔付？为什么？

3、更换自来水主管道的费用由谁来付？

参考答案

案例一参考答案

1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）。

（1）包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为X, 则：

X = 200 + 10%X + 5.65%X

X－10%X－5.65%X = 200

X =237.11万元

其中：利润=237.11 ×10%=23.71万元

税费= 237.11×5.65%=13.43万元

（2）物业服务费月单价 = 237.11万÷10万÷12 ≈1.98元

2、请测算出物业收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？

计算公式 =（年成本+年税费）÷年物业服务费总额

=(200万＋13.43万)÷237.11元≈90%

3、由于人工成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少成本才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？ 设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y, 则：

Y= 200万×20%＋23.71万 ＋ 5.65%Y/ 2

Y = 279.5万元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39万元

案例二参考答案

1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？

正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。

2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？

不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参与物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。

3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？

不合理。如果将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产及生命安全。因此，在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。

4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？

合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。入住操作模式主要有两种：一种是以建设单位为主体，物业服务企业相配合的模式；第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。

案例三参考答案

1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么？

（1）更换空调设备带来的风险。该节能方案仅在实验室试验成功，安装使用后的具体效果难以确定。如果安装后的节能效果达不到试验效果，无论是勉强使用或是更换新的空调设备，都使物业公司和业主将面临很大风险。

(2)安装工期风险。该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完工。一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业公司和业主将面临很大风险。

2、旧设备拆下来以后 归谁有?谁有处置权利?

旧空调设备归该办公楼业主所有。该办公楼的全体业主具有处置权。

3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？ 为什么？

合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定，节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。由此节省的节能费用也应归全体业主所有。

案例四参考答案

1、张、李两家责任主体是谁？为什么？

造成业主张、李两家财产损失的责任主体是供水部门。该项目已交付使用10年，超出建设单位的质保期限。国家规定，分户表以外的供水设施归供水单位所有，并承担维修养护任务。因此，造成上述两家损失的责任主体是供水单位。

2、两家的损失谁来赔付？为什么？

主要应由供水单位承担。但因物业服务企业发现主管道漏水后未告知供水单位及时进行维修，导致王、李两户业主室内财产损失，故应承担一定的赔偿责任责任。赔付费用可由承保公共责任险的保险公司承担。

3、更换自来水主管道的费用由谁来付？

由供水单位承担。因为供水主管道的权属归供水单位，因此应承担更换主管道的费用。

第五篇：物业管理实务模拟试卷

一、单项选择题[下列各题只有一个正确答案，请将正确答案代号统一填写在上面表格内，每题1.5分，共15分。]

1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据（）从事

物业管理相关活动的经济实体。

A．业主公约

B．物业管理服务等级标准

C．合同法

D．物业服务合同

2、新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）的暂定期。

A．半年

B．一年

C．二年

D．三年

3、某物业管理公司管理高层住宅类型的物业，总管理面积达120万平方米，从管

理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。

A．一级

B．二级

C．三级

D．临时

4、物业管理招标中关于评标委员会的说法错误的是（）。

A．评标专家由政府建立的物业管理评标专家库中抽取

B．评标委员会应客观公正地履行职责

C．评标委员会认识一般为5人以上单数，招标人数代表不少于1/2

D．评标委员会由招标人或招标代理机构负责组建

5、合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过（）两个阶段。

A．邀请要约、承诺

B．要约、反要约

C．要约、承诺

D．邀请要约、反要约

6、《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式

和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）。

A．书面合同

B．口头合同

C．事实合同

D．其他合同

7、（）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的

协议，是物业管理企业被授权开展物业管理物业的依据。

A．物业服务合同

B．前期物业服务合同

C．业主公约

C．早期介入合同

8、物业管理机构更迭时承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有

一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验准备工作的、内容是（）：

A．是否符合承接查验条件

B．成立物业承接查验小组

C．与业主委员会共同拟订维修整改计划

D．准备资料和工具

9、新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为（）：

A．物业管理企业

B．业主大会

C．社区居民委员会

D．建设行政主管部门

10、物业管理单位实施装修管理的政策依据主要是（）以及其它规定。

A．《住宅使用说明书》

B．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》

C．《业主（住户）手册》

D．《业主公约》

二、多项选择题[下列各题有两个或两个以上正确答案，请将正确答案代号统一填写在上面

表格内，每题2分，共20分]

1、前期物业管理招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告，并可在

（）发布免费招标公告。

A、中国物业管理协会网

B、《中国物业管理》杂志

C、中国建设报

D、中国住宅与房地产信息网

2、与前期物业服务合同相比，物业服务合同具有（）特点。

A、合同期长

B、期限明确

C、服务费用合理

D、稳定性强

3、下列哪些原因可以视为物业服务合同的终止条件？（）

A、物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的。

B、物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的。

C、因不可抗力致使物业服务合同无法履行的。

D、物业管理企业法定代表人被依法逮捕。

4、从发生原因和责任看，工程质量问题可分为两类，分别是（）

A、施工单位引起的质量问题

B、物业管理企业承接查验失职

C、由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、运行管理不经济等问题

D、业主委员会未能发挥作用

5、物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括了（）等工作。

A、绿化翻新改造

B、花木种植

C、环境布置

D、节假日摆花

6、为了做好物业的消防安全管理工作，物业公司应着重加强哪些工作？（）

A、对辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查

B、建立专业消防队伍

C、完善消防管理制度

D、加强消防设备设施的完善与维护保养工作

7、车辆管理注意事项主要有哪些？（）

A、车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显；

B、车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件

与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系；

C、车辆停放必须符业主公约规定，切忌停放小区道路两旁；

D、对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措

施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。

8、物业管理紧急事件的处理过程分为（）阶段。

A、事先准备

B、事中控制

C、事后处理

D、事后分析

9、物业服务费支出的编制依据包括（）

A、收费标准（单位时间费率形式）

B、管理计划及实施计划所需物业服务成本

C、可收费的管理面积

D、物业正常维修和养护计划

10、某物业管理分公司拟写行政公文，下列行政公文标题错误的是（）

A、给上级公司的函

B、给XX物业公司的通知

C、关于开展值班主任培训的通知

D、关于给工程部配备电脑的申请报告

E、关于开展向灾区捐款活动的倡议书

三、简答题（3题，共18分）

1、简述物业服务合同与前期物业服务合同的含义与主要区别：（6分）

2、在共用设施设备的运行管理中，应通过哪些手段和措施开展节能管理？（6分）

3、在典型紧急事件处理中，火警物主要应对措施有哪些？（6分）

四、案例分析题一[本案例有三个问题，请将正确答案填在（）内。共5分] A公司是某高档商品房住宅小区（总建设面积80万平方米）的建设单位，现拟预售商品

房，选聘物业管理企业为该小区提供物业管理服务。请回答下列问题：

问题

1、、以下关于A公司选聘物业管理企业，正确的说法是：（）

A、可以采取协议方式选聘物业管理企业

B、应当通过招投标的方式选聘物业管理企业

C、应当通过招投标的方式选聘物业管理企业，但如果投标人少于3个，则可以不通过政府房地产行

政主管部门批准，直接采用协议方式选聘物业管理企业

D、应当通过招投标的方式选聘物业管理企业，但如果投标人少于3个，且经政府房地产行政主管批

准，可以采用协议方式选聘物业管理企业

问题

2、若该公司最终决定聘请B公司为小区提供物业管理服务，下列哪些说法是正确的

（）？

A、A公司与B公司签订的合同称为前期物业服务合同

B、A公司与B公司签订的合同称为物业服务合同

C、A公司与B公司签订的合同可以采用会议纪要的形式

D、A公司与B公司签订的合同不可以约定合同期限

问题

3、现A公司与张某签订商品房买卖合同，以下关于买卖合同的说法正确是？（）

A、买卖合同不可以约定小区配套物业管理用房的所有权属于A公司所有

B、买卖合同可以约定A公司不承担尚未出售房屋的管理费

C、买卖合同可以约定张某所购买房屋的保修责任由B公司承担

D、买卖合同应当包含A公司与B公司合同约定的内容

案例分析题二（12分）

某大厦座落于市中心，四面紧邻街道，总建筑面积约9万平方米，其中裙楼4层建筑面 积约2.5万平方米为百货商场及超市，A座塔楼28层约2.5万平方米为四星级酒店，B座塔楼

40层约3.5万平方米为商务写字楼，地下室约7千平方米（部分为公共停车场）。大厦全部

使用中央空调。大厦主要机电设备集中设于地下室，统一运行管理。大厦建设单位（产权

所有者）为某上市公司甲，百货商场、超市、酒店均由专业品牌企业以场地租赁形式经

营，经营区域内全部自行管理。写字楼已出售了约2.8万平方米。大厦入住已有半年，使用

率达95%。由甲公司自建自管，业主意见大。甲公司为尽快落实建管分离政策，在公众媒体

发布物业管理招标公告。假设你所在的物业管理公司参与投标并中标，且任命你为该项目

经理，请您结合上述情况及物业管理方案的基本内容为本项目制定一个简要的物业管理方

案。