第一篇：中心商业街招商统一说辞

中心商业街招商统一说辞

一、中心商业街项目简介

中心商业街是怀化202_年重点建设工程，是国家重点平站结合人防工程，由湖南大兴人防投资开发有限公司开发建设。该项目位于怀化市商业核心地段，人民路、鹤州路两条主干道以下，规划人民路由中心市场至迎丰路口段（大润发），鹤州路由迎丰路口至人民路口段。项目全长1460米，占地面积36000㎡，建筑面积近40000㎡，规划五大主题，复合领先业态，集购物、美食、娱乐、休闲功能于一体，致力于打造怀化规模最大的综合性地下商业街。

项目于202_年底正式开工建设，计划于202_年底交付使用。

二、项目特征分析

1、黄金地段：

业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。

（1）项目地处怀化市发展规划的核心区域，周边商业氛围日益浓厚（步步高、佳慧华盛堂、大润发、新天地等）；

（2）项目地理位置优越，交通便利，位于怀化两条商业主干道人民路与鹤州路；

（3）项目周边有汽车站、火车站仅100米内，其车流量、人流量达到10万次/天，为项目发展提供充足的人流量；

（4）项目周边有电力局、公安局、电信、移动等机关单位，客流量稳定，有效提升项目周边人气；

（5）怀化市的整个公交车线路有80%的线路经过本项目，交通十分便捷。

2、配套完善：

（1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供冬暖夏凉优质的购物环境；

（2）社会配套：距离汽车西站800米，距离正健医院、耳鼻喉医院200米；距离人民路小学、一中约800米；中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、农村信用社距离项目均在200米之内；

（3）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等服务；

3、新兴商圈：

项目由20条特色商业街，五大文化主题组成，是集购物、休闲、娱乐、美食等多功能业态组成，多种复合业态，互为依势，有效互动，通过名吃、名品、名店的加盟，将成为怀化市的城市核心商业街。

4、经营理念：

中心商业街实行统一营运规范，统一营销策划、调整品牌升级、优化经营布局，保障物业管理，树立和提升了中心商业街整体经营形象和档次，为经营者和消费者营造了时尚、舒适、安全的经营环境和消费环境。统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一招商管理（在招商过程中着眼于长远，兼顾到各业态、各商户的经营，使商户能够共荣发展），统一经营主题（项目总体上有个明确的定位，各商业街区有自身的定位比如：孕婴一条街等），统一物业管理（主要是设备管理、工程管理、水电管理、治安管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等）的优势彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。赋予每条街区不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。通过品牌的集中效应，带动街区商业发展，引领当地商业发展潮流。

5、规模优势：

中心商业街实行滚动开发、统一管理的开发模式，项目分两期建设，商业建筑面积近40000㎡，是怀化市规模最大、业态最全、商品最丰富的地下商业步行街。

6、业态优势：

项目通过差异化、特色化定位，实现与街面的步步高、新天地、凯邦万象城等业态互补、错位经营，填补其业态及品牌上的空白，增加餐饮、休闲、娱乐、中高档品牌业态比例，实现客流共享，使消费者享受到一站式体验。

7、专业化管理：

中心商业街由公司组建专业的招商运营团队（由公司聘请具有丰富商业招商经验、运营经验、物业管理经验的商业人士对项目进行操作，通过市场调研、项目定位、业态规划、建筑规划设计、招商宣传推广等流程进行操作，期间结合统一的宣传推广，为入住商户造势，对商户进行统一招商管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销策划），在充分的市场调研的基础上，结合现阶段怀化市的商业格局及行业发展趋势，规划合理的业态组合和经营布局，充分考虑车流和人流走向，做到布局合理形成整体优势。

随着中心商业街的启动，我们与步步高、新天地、凯邦万象城等一起将成为怀化市商业氛围最浓厚的商圈，凭借优越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套设施，专业化的管理，合理的业态规划布局，中心商业街将为怀化市商业的繁荣和发展提供良好的环境，改变和引领周边居民改变消费习惯，是怀化市商业核心转移和商业发展升级的核心动力。

三、招商组市策略

项目在启动阶段采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、“品牌共赢”战略。

1、放水养鱼：

在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业街作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入住商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。

2、品牌拉动、庄家托市：

在市场启动阶段经营者观望态度较浓，通过项目的宣传、推广，把有影响力的商家、消费者认可度较高的商家、规模较大的商家、主力店引入项目，以此来带动其它商家的进驻。

3、品牌共赢战略：

常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”，作为一个特色商业步行街，如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过整个项目进行统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。通过多业态组合、吸引众多的品类商家，发挥品牌集中效应，可以实现客流共享，如果商户各自为政，将削弱品牌集中带来的优势，项目也将无法有效引领当地商业发展和承载商业繁荣，改变当地居民消费习惯的使命。通过项目进行统一宣传，可以吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。

四、交通分析&人口分析

1、交通分析

怀化是湘西南门户和交通枢纽，从云、贵川及广西、上海等地进出张家界的游客，大都从这里中转。

对外交通：怀化市素有“火车拖来的城市”之喻，国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运列车13对。湘黔、枝柳两条铁路和320，209两条国道成“十”字型交汇于怀化市。沪昆高铁怀化南站正在筹建中，随着济茂高铁的确定，怀化成为继长沙之后湖南省内第二大高铁交汇城市。

2、项目周边人口分析

目前项目周边3公里范围内大约20万人的消费群体，成为项目的核心商圈消费群，为商业发展提供有力支撑。

五、临街商铺与步行街商铺区别

1、临街商铺的特征

临街商铺各自独立设点，互不干预，很难形成一定的规模效应。消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能形成聚合效应，由于没有的统一的管理，很难形成业态互补的经营格局。

2、步行街商铺的特征

（1）步行街商铺，依附于步行街两侧，店铺装修风景各异，为消费者提供良好的购物消费环境，在满足人们在消费的同时还可以体验这里时尚的休闲、旅游空间。

（2）步行街的业态定位为复合业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，在这里消费，可以享受一站式的服务，即在购物的同时可以享受美食、健身、娱乐等活动。可以极大的带动消费者前来消费，并能够起到良好的聚集效应。

（3）由于这里的商铺各具特色，又互不影响，即彼此竞争，同时又相互带动，这种经营格局客观上既促进了经营者提高自身经营管理水平，同时又使经营者提高了经营效益。在这样的步行街里很容易形成品牌效应，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一样。

（4）在步行街经营，可以享受专业化的物业管理服务和良好的经营环境，这就解决了经营者的后顾之忧。如果是单一的临街商铺则很难形成统一的管理模式。

（5）步行街内通过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小经营者提高经营管理水平，同时还可起到聚客效应，从而带动整个步行街的旺盛的人气，形成浓厚的商业氛围。

六、招商优惠政策及租赁商铺投资分析

1、招商优惠政策（未定）

2、租赁商铺投资分析（未定）3

七、租金价格

定价依据：公司定价是在充分市场调研的基础上结合不同业态的承租能力、项目所在区域内商业市场租金水平、项目自身状况对商业项目的影响（项目周边环境、展示面、硬件条件等）考虑自身商业经营前景、经营效益，地段和商圈及周边的人口情况，市场启动前期对经营者的让利优惠等。

八、招商内容（见招商手册）

九、合作单位应提供的文件

1、企业注册证明和资质等级；

2、主要经营（管理）经历和业绩；

3、企业实力、知名度简况；

4、项目合作方式、年限及合作费用等内容；

5、提供个人身份证等相关证件。

6、能够提供与所经营商品有关的营业执照、税务登记证、商标注册证、品牌授权书、产品合格证、商品质量检验合格报告、法人授权委托书、地址、电话等；

第二篇：招商部统一说辞

招商部统一说辞

公司介绍：我们是河南兴达商业管理有限公司，总部位于郑州，主要负责项目的前期招商及后期运营管理工作 ；

项目地址介绍：驻马店风光路原风光市场位置；

项目介绍：本项目占地面积4万平，建筑面积16万平，包含ABCD四座建筑主体和600余停车位，是一个集吃、喝、玩、乐、购为一体的购物中心；

业态介绍：A区高档百货馆，含丹尼斯百货、丹尼斯超市、奥斯卡影城，以高档为主；

B区青春时尚馆，以中低档为主；

C区主题家电馆，苏宁电器；

D区休闲生活馆，含餐饮、休闲、服饰、配套等；

目前主要招商范围在BD两区，B区地上四层，地下一层，D区一二层商用。目前BD区主要定位为青春时尚馆，目标客群为0-50岁之间的中低消费群。

B区介绍：负一楼：停车场

一楼：类百货，主营品牌运动休闲、黄金珠宝、化妆品等二楼：精品女装，主营三四线品牌及精品女装、女士用品等三楼：男装、童装、流行时尚，主营精品男装、童装童玩童用、流行男女服饰等

四楼：餐饮娱乐，主营品牌餐饮、美食城、电玩台球等

入驻商家介绍：丹尼斯百货、丹尼斯卖场、苏宁电器、奥斯卡影城、拉夏贝尔、以纯、傣妹火锅等

D区介绍：主题驻马店文化风情步行街，长约300米，宽约19米，主要以休闲及生活配套类为主。

招商及开业时间：项目预计202_年5月招商全面开始，202_年10月商场试营业。

问商户的问题

 您想做的行业及品牌？

 您的经营档次、价位及经营思路？

 您之前或现在有没有做过这个行业，在那个地方做过，做了多长时间？  您需要的面积、物业要求？

 您目前的店铺经营状况如何，月营业额大概有多少？

 您的租金承受价位多少？租金成本大概占你营业额的多少合适？  您在什么地方进货？您的进货折扣率是多少？

 您的损益平衡点是多少？投资回报率是多少？投资回报期是多久？ 备注：根据客户不同，上述分类有选择性的向商户讲解

第三篇：统一说辞

成都市双流锦丽园物业管理有限责任公司

“锦丽华庭”交房统一说辞

1问：物业管理费用的构成包括哪几个方面？

答：根据四川省物价局、省建设厅202_年12月25日“川价费[202_]294号”《四川省物业服务收费管理细则》和成都市物价局、成都市房产管理局“成价费[202_]239号” 《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物业服务收费管理细则》意见的通知 》物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下几个方面：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、物业办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用；

10、法定税费。物业管理企业的利润；

备注：物业共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2问：物业收费按照什么标准收取的，有收费文件吗？

答：(1)、我们收取物业公共服务费的标准是按照①住宅：产权面积× 1.6元/㎡．月；②商业房：产权面积×2.50元/㎡．月的标准收取的（因小区物业费自交房公告之日起，开发公司补贴2年，即住宅按1.5元/㎡.月，商铺2.00元/㎡.月收取）。请问您此次交费是预交半年还是1年,我们这里收费至少一次需交纳6个月及其以上，这是您需交纳的费用;

(2)、我们公司是严格按照国家有关法律法规对收费服务项目进行了备案；

(3)、我公司严格按照成都市文件规定，代收物业区域生活垃圾处置费具体标准按照①住宅：4.5元/月．户；商业按产权面积和经营项目的不同，收取标准按0.30元—0.90元/㎡．月．户不等；我们这里收费至少一次需交纳6个月及其以上，这是您需交纳的费用;(4)、公共楼道二次粉刷费：100元/户，为了确保小区公共部位单元楼道墙面在装修结束后恢复干净整洁美观，我公司收取这笔费用用于取之于民、用之于民，待小区大部分住户装修结束后进行二次粉刷；

(5)、房屋装饰装修要约金：为保障公共区域设施设备的安全运行，杜绝因装修施工不当和违规操作带来的不必要隐患，以及装修施工涉及的环卫、治安、消防、公共设施维护等，业主或施工单位需向物业服务公司交纳相关费用。

(6)、装修管理费、建筑垃圾清运费（如委托我公司清运）：装修管理费和建筑垃圾清运费收费标准我司是按照国家及四川省相关市级标准进行收取的，装修管理费收取标准为：产权面积×0.03元/㎡×装修天数；建筑垃圾清运费收费标准为：按行业规定和市场行情定。

客户服务中心：028-85860909

成都市双流锦丽园物业管理有限责任公司

(7)、证件押金：为保障业主财产不受侵害和损坏，我司针对施工单位要求凭证施工，凭证出入，对相关证件需交纳押金，待装修完工验收后请将证件原件及收据交回我司，我司将无息全款退还押金费用；

3问：装修期间电梯是否开通？

答：为给业主（装修）提供方便，物业公司从交房办理装修手续之日起将电梯开通，装修期间电梯运行所产生的费用由装修公司承担，如本单元只有一户装修，此费用应由该户装修公司承担，如有两户或多户装修，按进场日期进行分户分摊计算费用；

4问：水费、电费、气费是自己去相关专业公司缴纳吗？物业能代交吗？

答 ：2种情况，1.本小区水、电、气表为一户一表，需业主至专业公司营业厅收费处交费；2.如业主没有时间前去交费，可委托物业公司代为缴纳，物业公司收取5元/次/户手续费。

5问：业主因事长期外出房屋闲置，物业管理费是否要交？

答 ：要交。因为物业企业提供的是公共性服务，是对全体业主提供的，所以无论个别业主是否居住，物业公司都不能停止公共性服务，因此物业管理费要全额交纳。同时根据川价费[202_]294号）文件第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

6问：公共区域的能源费用，谁来负担？

答：公共区域的能源费用一般指路灯、庭院灯、单元楼层灯等其它区域地方的照明和用水，这部分能源费用应由受益人承担；同时根据《成都市物业管理条例》第七十七条 新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。

7问：家中下水道堵塞了，要求物业公司解决可以吗？

答： 如果是共用部位，费用由全体业主分摊；如果是自用部位，费用由业主承担。

8问：请问本小区阳台的封闭以及安装防盗栏有没有相关规定？

答：有规定和要求。为维护小区外貌整洁美观，使物业增值保值，装修时按照以下规定和要求执行：

（1）阳台采用塑钢或铝合金玻窗全封闭式（生活阳台除外，因封闭后燃气公司不开气）。统一颜色：透明玻璃。

统一样式：灰色框架塑钢或铝合金窗。客厅阳台正面为断桥4扇推拉窗，侧面2扇推拉窗，可变空间为1扇平推窗。

（2）为提高小区物业品质窗户不能安装防护栏，建议安装防盗纱窗。

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9问：小区不少业主乱装修，存在一些安全隐患，物业公司该不该管？

答： 依据《成都市物业管理条例》第50条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当予以劝阻，劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。同时《物业管理条例》第53条有明确规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰中的禁止行为和注意事项告知业主。

10问：我住的是高层，如果电梯坏了，需要换新的，购置费谁负担，业户还需要交钱吗？

答： 按规定，应该由全体业主按面积分摊。

11问：我们交纳的物业管理费中，已经包含的电梯费，为什么换新的还需交钱？

答：根据四川省物价局、省建设厅202_年12月25日“川价费[202_]294号”《四川省物业服务收费管理细则》《成都市物业管理条例》中明确规定，物业服务中不包含电梯的运行电费和大修以及更新的费用。

12问：接房后准备装修，应办理什么手续？

答：请参照物业服务手册（装修管理指南）规定内容办理。

13问：小区对装修施工单位有那些规定？

答：进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。与物业管理公司签订《装饰装修管理服务协议》《安全责任书》和《装修施工承诺表》，并领取《施工许可证》。办理《临时出入证》，交身份证复印件两张、申报工种、人数（暂住人员）、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳押金。保证公共设施完好，保持住宅、绿地、道路整洁、美观；不乱写、不乱画、不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须袋装（编织袋或麻袋），定时堆放指定地点。保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工队负一切经济损失和法律责任。小区未正常入住期间施工时间为每天8：00至21：00；小区业主正常入住后施工时间为每天上午08：30至12：00，下午14：00至19：00。超时施工，不得产生噪声等影响到其他业主休息的施工，否则服务公司有权责令停工、扣留或没收工具。装修施工人员的车辆一律按规定停放在指定位置。

14问：为什么在业主装修期间要收取装修单位的预收装修管理费、建渣外运费和装修管理费？

答：

1、装饰装修预收管理费主要用于加强对建筑装饰、装修的管理，保障业主的合法权益，支付如装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备给他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时的赔付预支，可以监督装修单位及时整改。如预收金不能弥补所受损失之费用时，物业公司有权向有关装修队追讨收回所需费用。装修预收金是作为不损坏小区公共设施设备的一种保证。若在装修过程中一切平安，没有发生违规情况，物业公司将按规定收取装修管理费后退还预收金。

2、业主装修后肯定要产生大量建筑垃圾，物管公司统一管理，统一清运这些垃圾，是为了方便业主；

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3、装修管理费用于物业管理公司因为业主装修房屋期间而额外增加的人力和物力，包括工程管理人员、秩序维护人员、清洁人员等。

15问：我可以在3楼平台搭建房屋或阳光棚吗？，我可以拆墙扩窗吗？

答：不可以。因为根据房屋销售时与业主签订的合同约定，3楼平台不得搭建构筑物。另为使物业保值增值，物业的外立面不允许改动。

16问：厨卫间做过闭水实验没有，为什么我家的厨卫间地面没有水？

答：开发公司已做。厨卫间内无水，是厨卫间地漏未堵塞住有浸漏。建议业主在装修前再做一次闭水试验，分清责任。

17问：为什么业主自己购买了车位每月还要交纳车位管理费？

答：业主一次性投入资金购买了车位，如同购买了房产一样，业主拥有了车位的所有权。此时，车位就成为业主的私有财产，而物业管理费及其相关费用都是针对公共部分、共有设施设备的运行养护，不包含尚未进入公摊的车库的日常运行保养所需要的费用，所以需要业主额外交纳车位管理费。

18问：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以房管局最终测定的面积为准。

19问：小区很多业主养了宠物，造成绿地的污染这种情况，物业公司该不该管理。

答：小区是我家，维护靠大家，业主应配合物业服务中心齐抓共管，营造自己美好的家园，我公司会加大对业主自治的宣传工作。

20我想把住宅的一楼开成茶房可以吗？ 答：不行，有如下原因：

1、根据物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系（整栋或整单元）的业主同意。

2、由于在建设时是按照住宅的相关标准进行建设的，水电计量方式无法更改：管线已按住宅使用标准预埋到位无法更改。

3、由于改变了房屋使用性质，将会直接影响小区品质。

21问：如果家中被盗，物业应付什么责任?

答：按照国务院<<物业管理条例>>第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。即是说，物业管理企业提供的是公共性秩序维护服务。其性质是一种群防群治的安全防范服务。如果我们的秩序维护人员防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业企业就不应当承担责任；相反如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的 客户服务中心：028-85860909

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赔偿责任。

22问：小区是什么宽带？ 答：电信光纤到户

23问：交物业费用全款后，业主室内维修费用是否包含在物业费内。

答：费用由业主自行承担。首先，我们了解物业费的构成主要是用来对小区内公共设施设备的维修和养护，以及物业公司提供的各项公共服务的费用，其中并不包括业主户内的维修情况。物业收取物业费是维护公共区域，业主户内维修属于有偿服务。

24问：如我单位可以报销我家的物业服务等其它有关物业产生的费用，但是需要发票，您们开据的是收据我们无法报销，作为一家公司，请问您们收费后有发票吗？

答：我公司出具的收据是专用收费收据，同时还印有（成都市双流锦丽园物业管理有限公司）名称，按照物业行业规定是可以办理报销凭证手续的（实际情况酌情处理）。

25问：您们收取了垃圾费用后，是不是我们每户业主的垃圾就放在自家门旁您们安排保洁人员上门清运？

答：我们是代为区环卫部门收取的生活垃圾处置费用，此费用是环卫部门将垃圾从小区运送到垃圾处置场处置产生的费用，不是垃圾清运费用.为了保持楼道干净清爽，请您在出门时将自家产生的垃圾进行袋装化后拿到本物业区域内指定的地点（楼道单元门前垃圾桶内）。

26问：我自己就是搞装修的，我自己装修自己的家，按理说我就没有必要办理哪些多余的手续对吗？

答：首先感谢您于百忙之中抽出时间前来咨询办理相关手续，我们要求业主或装修单位办理相关手续及交纳费用的目的是杜绝因装修施工不当和违规操作带来的不必要隐患，以及装修施工涉及的环卫、治安、消防、公共维护等得以保障。因此不论是业主自装还是委托装修公司装修，必须按物业公司程序申办。

27问：我购买的是电梯公寓一楼，我没有享受到电梯待遇，请问我的物业服务费按什么标准收取，另外，电梯的维护及相关费我要承担吗？有相关文件规定没有？

答：首先感谢您对我们提出的宝贵意见，因您购买的是电梯公寓，也就是说您在购房时您已经就确定您所居住的是电梯公寓住宅，按照行业及相关规定您应按照电梯住宅交纳相关费用。

28问：可以在小区道路两旁摆摊设点吗？

答：原则上是不行的，如果为了方便小区业主，由商家提出推出的商品和产品的方案，先行到物业公司进行登记，然后到政府相关部门办理完毕手续后由物业公司进行统一管理。

29问：我们家孩子9月份要上学，请问具体办理和落户时间是什么时候？

答：按照相关规定，购买的新房必须要持有房产证以及落户申请才能办理户籍迁移手续。30、物业办公室在哪里？办公电话是多少？ 答：5栋二单元入口处，办公电话是028-85860909

31、物业公司负责代理房屋出租吗？房屋若出租要办手续么？

答：可以，属于有偿服务。房屋若出租，业主须和承租人持房屋租赁协议征得政府有关部门

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许可后到物业服务中心备案，并办理相关的手续，明确三方的责权利，以确保业主的利益不收到损坏，同时能维护御景名门的公共秩序。

32、地下车位是买还是租？如何收费？

答：租售政策按照销售部的相关政策执行。地下停车场若为出租车位，收费标准为 200-400 元/月/位；若为出售车位，收费标准为 60 元/月/位的车位清洁费。租用地面停车位的每车每月按 70-150 元收取停车服务费（地下停车位停满后才能租用地面停车位）。

33、电动车、自行车是否收费？

答：请停放至有人看管场地，费用按照《前期物业管理服务协议》有关约定执行。

34、收不收电梯使用费？

答：电梯的小型维修、保养费用都包含在物业服务费中了。

35、电话、宽带、有线电视如何交费？

答：电话、宽带、有线电视费为电信直接收费到户。

36、验房时发现有问题该怎么办？

答：验房时，业主对照《购房合同》的交房标准逐项查验，如业主发现存在问题或疑问，物业会有工作人员陪同业主验房，能解释的予以合理解释，以打消业主的疑虑。不能解释的，工作人员应认真记录，注意跟踪反馈，对业主负责，并及时联系督促开发商尽快解决。

37、验房时发现的问题多长时间内解决？

答：对于验房时发现的问题，服务中心会及时汇总并转交开发商相关责任部门，适时跟踪，及时向业主反馈处理结果。

38、钥匙如何领取？有什么手续？

答：在开发公司财务部办理房款结算手续后，凭财务部出具的《入住确认单》，到物业服务中心按照《业主入住手续办理流程》进行钥匙的领取。

39、窗户栏杆能不能拆除？

答：为安全起见，建议业主装修时窗户栏杆不要拆除，可以选用其他材质的装饰栏杆 40、什么时候能开始装修？

答：业主在办理完入住手续、并办理完装修手续、签订《装修管理协议》后方能开始装修。

41、空调如何安装？

答：原则上按预留空调位置安装，若业主根据需要自行移位，服务中心将给予劝阻，并下达整改通知，拒绝整改者，由此产生的一切后果由业主自行负责。

42、可视对讲能否拆改？

答：可视对讲请勿随意拆改，以免影响后期的正常使用；拆改后产生的一切问题及后果由业主自行负责，且相应的质保期自动中止。

43、小区的门牌号是多少？ 答：长城路二段399号

44、小区归属哪个社区？ 答：双流县西航港湖夹滩社区

客户服务中心：028-85860909

成都市双流锦丽园物业管理有限责任公司

45、小区归属哪个派出所？ 答：西航港派出所

46、孩子上学是哪个小学？ 答：西航港第二小学、文星中学

47、天然气何时开通？

答：办完入住手续就可以去燃气公司办理开通

48、小区周围有什么医院？

答：西航港社区医院、成都市一医院、同济医院

49、小区周围有什么公交车？

答：804B（白河生态区至石羊场客运站）、816（黄甲至火车南站）、824（仁宝集团至城东客运站）、808（双流客运中心至黄龙溪）、846（华牧路口至茶店子公交站）、3路A（檫耳大桥至白家农产品批发市场）、825A（双流客运中心至华阳客运站）、825B（双流客运中心至华阳客运站）

50、电话、宽带、有线电视如何办理？ 答：由业主向物业服务中心申请办理相关手续。

51、智能化设施都包括哪些？

答：可视对讲、闭路监控、红外报警、车辆管理、紧急呼叫、电子巡更等。

52、房产证何时办下来？

答：按照业主签订的《房屋买卖合同》约定执行。

53、我的房子能在窗户上张贴广告吗？

答：不能。为确保业主房屋的保值及增值，维护小区整体形象的外观统一，请不要在窗户等位置张贴广告、悬挂装饰物等。

54、户口迁移怎么办理？

答：按照成都市公安部门有关户口迁移的相关规定执行。

55、我的房子能开公司吗？有什么要求？

答：不能。因为我们小区的房子本来就属于住宅，如果开公司的话会干扰居家正常生活。如确需开公司，须先征得相关业主的书面同意，并办有营业执照，到物业服务中心备案。

56、阳台的预留空调机位是否可以拆除？面积是否计算？

答：空调机位这部分位置是没有计算面积的，空调机位本来应该是由你们客户自己安置的，我们公司为了每位业主将来省麻烦，所以统一帮你们全部做好了空调机位，如果你们要拆除原则是可以的，但我们建议最好不要拆除，免得你将来还要重新安空调机位。

57、房屋是在哪里备案，请出具书面资料

答：我们房子都已在房地局备了案，要不你怎么可以办理银行按揭贷款呢，备案网上都可以查询的

58、房屋的实测面积，公摊的说明 答：合同上有约定

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59、房屋的公摊是多少？ 答：20% 60、厨房是否已做防水处理？上下水管什么材料？

答：厨房防水处理已经完成，并作了闭水试验。给水管用的是PPR冷、热水管，排水管用的是PVC水管。

成都市双流锦丽园物业管理有限公司 202_年10月17日

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第四篇：销售中心置业顾问统一说辞

销售中心置业顾问流程及说辞

“水榭花都”坐落于都匀市环东北路，总用地面积约30000平方米，总建筑面积约80000平方米，绿地近8000平方米，容积率却只有2.05。是都匀市第一个真正意义上的大型纯住宅的生态园林居住社区。东侧和北侧是森林公园，使社区形成一个自然的和谐山水建筑，西向是都匀市主干道——剑江北路和都匀市汽车站。社区周边生活配套有：平惠市场、丽水超市、414医院、同济医院等，教育配套也非常完善：市一小、市一中、市三中等。都匀古街——石板街也即将延伸至社区旁，将使您的出行更加方便。

“水榭花都”在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒适。花坛、台阶、雕塑、植被、水榭瀑布等丰富的园林元素点缀园中。值得一提的是水榭瀑布，大大加强了小区的城市花园式社区环境特色；沿河修建了休闲景观走廊，丰富了社区周边的休闲和观景空间；园林景观和绿化充分结合地形地势来进行设计，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落，同时与水景、山景和园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。项目包含步梯房、小高层住宅，惟独没有修建商业设施，真真正正是“纯景观、纯住宅”社区。

在目前都匀市居住拥挤密集的环境下，“水榭花都”地段价值优越，以全国视野、国内发达大城市的标准建造城市化高品质一流社区，建筑、户型、园林景观等总体设计先进，具有前瞻性。在市委、市政府的支持下，在有关领导和部门的关心下，周边配套和小区相关配套迅速完善，成为引导都匀市新居住的典范，是您实现改变居住就是改变生活的理想家园！

单体户型模型区介绍

内容：单体户型讲解

1、根据了解的客户意向选择推荐具体户型，进一步判定客户意向

2、根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣和优势卖点）

注意事项

1、侧重展现户模的立体空间的实景感受

2、初步与客户建立朋友的关系

3、系统的了解客户的个人资料

户型说辞

该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。X房X厅，建筑面积为XXXX平方。30多平方豪阔客厅开间4.5米带外挑1.8米景观阳台，餐厨相连、分而不离；（针对变维户型优势的分析：打破传统的“房间”概念，创造了空间的可变性和流动性；客厅居中布置，上下有序，更适合人居环境和消费者的追求；各功能平面相对独立而又有联系，结构紧凑，布局合理，让有效使用面积相对更大；比复式楼还多一层，一户共三层。适合多代共居，有各自独立的空间，又可享受天伦之乐。）

样板房讲解

1、深入了解客户的家庭信息

2、根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣、各功能空间面积大小、户型可变性、家居动线体验）

注意事项

1、侧重强调户型中的家居体验

2、建立进一步的朋友定位

3、探索客户的潜在需求，并据此迅速制定应对策略

4、当客户超过一个人时，注重客户需求的分解和针对性互动

5、介绍过程中应在客人比较留意注重的部分作更详细的介绍说明。

6、设计好从售楼步到样板房路程所需的时间，尽量配合客户的步速。如果客人步速较快，介绍时间不足，可在参观完样板房，在回到售楼部的过程中作补充介绍。

7、尽量避免在客户参观样板房时谈及价格问题，如客户问及，可轻轻带过。

8、参观样板房之前应尽量先了解客户意向面积以及户型，以便作重点介绍。

9、注意边走边作介绍，要多说话，切忌冷场，让客户始终为你所引。

10、讲解过程中应对项目的特点、优势、做重点介绍，避重就轻突出优势。

标准说辞

×××先生/女士，现在让我带您去参观一下XXXX情景样板房示范户型。请这边走，现在我们面前的就是X户型的样板户型。

置业接待区

内容：置业商讨。计算房价、贷款、月供、深度洽谈、逼定；

1、寒暄，引导客户在洽谈桌前入座。

2、户未主动表示时，应该立刻主动地选择一个单位做试探型介绍。

3、据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。

4、对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。

5、户有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

6、制造现场气氛，强化购买欲望。

注意事项

1、将客户安置在一个视野愉悦便于控制的范围内。

2、销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。

3、客户的真正需求。

4、注意与现场同事的交流与配合，让销售主管知道客户在看哪一户。

5、客户的诚意、购买能力和成交概率。

6、职权的范围内的承诺应呈报销售主管。

第五篇：交房统一说辞

统一说辞

一、协议

1、为什么一定要签订《前期物业管理服务协议》？不签可以领钥匙吗？

答：① 因为在《前期物业管理服务协议》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。

② 国务院颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务协议》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。

2、小区验收备案没有？

答：主体验收已通过，门前公示。

3、房屋存在质量问题怎么办？

答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改，直到您感到满意。

4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？

答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。

5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推脱责任？

答：①对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。

②属于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。

6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？

答：不是。物业管理费是从业主交房起开始收取。所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。

7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？

答：不可以。在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物管费了，这是国家建设部110号法令所规定的，不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。

8、为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？

答：交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。，业主日常也很繁忙，不便于一次一次的到现场。（而且业主来了也不一定就在业主来的那一天就能把工程完成，有时可能需要几天）

9、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？

答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区物业维护保养、维持物业正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，最终导致全体业主的共同利益受损。

10、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？

答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见，我们会虚心接受并会有所改善的。业主的需要就是我们工作的目标，我们一定会竭尽所能的。

二、服务

（一）常规服务 安全方面

1、小区智能化配置有哪些？

答：①周边防范报警及出入口管理系统；

②闭路电视监控子系统； ③单元对讲子系统； ④停车辆管理子系统 ⑤保安电子巡更子系统； ⑥背景音乐系统；

3、单元门怎么开启？密码能告诉业主吗？ 答：① 单元门是凭卡或输入密码开启的；

② 密码可以告诉业主；

4、业主想查看小区的录象可以吗？

答：不允许。我们会定期组织业主参与物业服务的活动，包括参观等。如果个人遇到特殊情况需要查看录像的，需要通过取证机关的同意方可。保洁方面

1、小区的垃圾怎么处理？

①生活垃圾袋装由业主投放到指定收集点，清洁人员每天收集，保持日产日清。

②装修期间产生的垃圾由业主或者装修工人统一袋装，按照规定的时间运送到指定地点，由物业公司统一清运。

2、提不提供室内保洁？

答：提供，但属于有偿服务，具体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取。维修方面

1、办理入住，房屋存在的问题，你们什么时候能修好？

答：我们会及时将存在问题反馈到施工单位进行维修整改，并根据《房屋质量保证书》上的承诺时间为您解决。

2、修好后，是否书面通知？

答：修好后，我们会在第一时间电话通知您。

3、房屋使用后出现问题怎么解决？

答：①保修期限和保修范围内出现的问题，物业公司会及时与开发商联系，为业主进行免费整改；

②保修期限和保修范围外出现的问题，物业公司会及时与相关单位联系为业主提供有偿服务，具体费用标准请您向客户服务中心咨询或索取。

4、要是停电了，没有电梯使用该怎么办？

答：本小区原设计是双路电源，一路出现故障或检修，另一路在短时间内就会供电。如同时没电（情况较少），我们会提前发布通知，以减少给您带来的不便。绿化

1、小区的景观绿化不错，能不能长期保持？

答：①开发商在景观建设方面投入很大，更需要精心养护。物业公司有专业人员精心养护，根据季节和品种制定养护计划并落实，保持植物常青常绿。②更需要广大业主爱护，共同抵制侵占、破坏的行为。

（三）、费用

1、物业管理费都包含有那些费用？

答：① 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。

② 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③ 物业管理区域清洁卫生费用； ④ 物业区域绿化养护费用； ⑤ 物业区域公共秩序维护费用； ⑥ 办公费用；

⑦ 物业管理企业固定资产折旧；

⑧ 物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费； ⑨ 经业主同意的其它费用。

2、、物业费收费标准是多少？包含公摊吗？

答：住宅物业服务费：1.00元/.月㎡，商铺物业服务费：1.5元/.月㎡，地下车位服务费30元/月。

3、公摊包含哪些内容？

答：包括：二次水泵加压、公共照明、智能化、消防及绿化用电、水。（根据以往经验和常规测算，进入正常期公摊费用在 左右）

4、物业服务费如何收缴? 其收费方式? 答：于业主交房时预收一年的物业服务费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条相关内容规定。而此收费已经在《前期物业管理服务协议》中约定。往后我们按年或者季度收取一次，业主以现金形式方式缴纳。

5、房屋（空置房）如何收费？

答：符合交房条件而业主或使用人不收房的，物业管理费全额收取。

6、房屋出现问题物业费还收吗？为什么？ 答：① 还是要收取的；

② 这里要区分两个关系：物业费是物业公司根据《物业管理服务协议》业主交纳的物业日常管理服务费用；而房屋出现的问题是属于开发商的。当然，在确认是遗留问题或保修期内的问题，物业公司会积极与开发商联系进行整改，属于业主自身或装修造成的物业可以协助帮助解决，但对于由此发生的维修费用业主承担。

7、物业费用是不是固定的？以后会不会调整？如有调整，调整的标准是什么？调整的期限是多长时间？

答：在前期物业服务期间内是不会改变的；业主委员会成立后，物业公司可与业主委员会协商费用的相关事项；

8、物业费用从什么时间收取？

答：都是开发商向业主通知的交房日期算起。

9、装修期间是不是不交物业费用？ 答：是需要交的。

（四）、配套

1、小区水、电收费标准如何？怎么交费？

答： 业主可以直接按表号向供水、供电单位缴纳费用，或办理银行代扣业务。

2、水电表的位置在哪里? 答：水电表出户（水表、电表都在室外管道井内）。

3、小区有线电视如何收费？

答：广电公司收取；宽带按开通流量标准收费，具体标准可电话咨询。

4、小区的水源来源及如何保证水质卫生？ 答：① 水源是市政供自来水；

② 供水是通过市政管网直接进入，16层(含16层以上)再由变频水泵增压到各户；整个水源在循环过程都是封闭的，不存在二次污染。

6、住户室内用电最大功率是多少？ 答：住户室内用电功率最大5KW

7、水、电、等费用物业公司是否代收？ 答：不代收。

（五）停车

1、小区停车怎么办理？停放收费标准是多少？

答：① 本小区实行人、车分流，车辆有地下停车场，地上停车场，由物业公司统一管理。

②购买的地下停车场车位服务费为30.00元/月·台；租用车位租金240.00元/月·台；（地上停车场，租用车位租金100.00元/月·台）

2、停车场是如何管理的？

答：① 统一规划管理，配有巡逻岗，通道及出入口设有监控设备。

② 车辆进出实行智能管理，车辆均需刷卡出入。

三、装修

1、为什么一定要签订《装修管理协议》？不签可以吗？

答：建设部颁发的《房屋室内装饰装修管理办法》中有规定。为了保障小区整体的美观及防 止房屋主体被破坏，影响到业主及业主的四邻，给业主的生活造成不便，所以签订《装修管 理协议》是对业主的保障。

2、装修时，为什么一定要装修公司缴纳装修保证、垃圾清运费？业主交可以吗？

答：① 缴纳装修保证金：是为了对装修质量及装修过程中的施工行为限制，避免房屋主体因装修造成破坏,给业主、他人及整个小区的生活环境带来不便，此项费用是保证金，在装修施工完结后予以退还。

② 垃圾清运费：装修垃圾由于量大又容易产生污染，由物业公司集中清理过程中必然产

生相关费用，所以应缴纳此项费用。装修垃圾清运费属于业主委托物业管理企业清运装修所产生的垃圾，清运费标准由清运过程中发生的成本确定。③业主可以缴纳该费用。

3、申请装修时都带哪些材料？

答：①装修公司营业执照、资格证书复印件加盖公章；

②项目明细表、装修合同、房屋装修施工图及空调安装方式方案； ③施工人员身份证复印件及1寸照片各2份。

4、装修时是否可以拆改？

答：严禁破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层；禁止将房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

5、物业费里不是含有垃圾清理费吗？怎么还要收取装修垃圾清运费？

答：物业费里含的垃圾是生活垃圾清理不包括装修垃圾。装修垃圾相对于生活垃圾产生的时 间短而且量大，装修垃圾的处理要比生活垃圾处理难度增大很多。

6、是否可以安装太阳能热水器？不能装的原因是什么？ 答：不允许。

①首先，楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业主是无权占有。

②屋面是做过防水、保温处理的，如果由于安放太阳能会破坏了防水层和保温，势必影响顶层居住的业主。还有如承重、排水等设计上没有考虑，所以不能安装。

7、防盗网能装吗？为什么？ 答：不可以；

①消防管理的需要；

②影响小区外立面的整齐、美观和外墙清洗；

③安装过程中固定螺栓会破坏保温层，防盗网容易生锈、腐蚀，时间久了不安全。

8、楼顶屋面是否可以做花园？前期销售说是属于赠送的面积？

答：①严格上属于违规行为，楼顶产权属于整栋楼业主的，单个业主是无权占有。

② 屋面做花园种植一些花草，需要垫土、浇水，会影响承重及排水功能，建议可以放置一些盆栽花草，以免影响使用功能。

9、为什么装修期间房间必须要配备灭火器？

答：因为在装修过程中可能需要有动火或用电作业，另外也可能因人为发生意外，所以配备相应的灭火器材，能够在出现火情时采取扑救措施，控制初起火源。

10、装修完了发现房屋漏水或其它问题物业负责吗？怎么处理？

答：这分三种情况：

①在保修期内，是开发商的原因，我们会及时与开发商或承建方联系整改； ②因为业主自家装修导致房屋漏水，那么应由装饰装修施工方负责； ③过了保修期，物业公司维修人员为业主提供有偿服务。

11.我的入户门为什么是内开的？我可以改为外开的吗？

答：不可以，根据《消防管理安全条例》和《住宅建筑设计规范》等相关规定，你的户型入户门如果外开将影响消防管理安全和其他业主大型家具的搬入。为了解决这一问题，你的户型入户门设计为内开。

12.我的房屋的阴阳角不直，怎么办？

答：阴阳角不直，是属于抹灰不均匀，在装修时通过粉刷，完全可以修复，不会影响美观。

13.想先去验房再办手续？

答：我非常理解你的心情，你是担心房屋有质量问题，但是房屋已经具备竣工证明，而且我们物业公司已经对所有房屋及设备设施进行验收，已经不存在影响你使用的问题，即使存在小问题，我们也会协助你督促开发商尽快进行维修。而且这个流程是通用的，我们的安排是按照流程走的，如果随意打乱，会严重影响业主的收房进度。