第一篇：房地产发展对地区经济增长的影响研究

房地产发展对地区经济增长的影响研究

摘要：伴随着整个中国经济形势的发展势头良好、发展速度加快，房地产行业在最近的十余年来可谓是发展最迅速、最能挣钱的行业之一，同时也是地方财政的重要支柱之一，可以说房地产行业的发展好坏直接关系到我国整体经济的走向。吉林省作为一个传统的老工业基地，房地产发展对该地区的影响也是巨大的，本文就吉林省房地产发展对地区经济增长的影响展开讨论，通过一系列的数据分析、对比，房地产的发展可以拉动地区经济的增长。

关键词：房地产；经济增长；吉林省

一、吉林省房地产发展现状

从上面的表格数据中我们可以直观的看到，在吉林省202_-202_年间的GDP总量中，建筑行业的所占整体GDP的比重还是非常高的。这些数据也充分说明了房地产在整个吉林省的经济发展中扮演的角色，可以说是影响吉林省经济发展的最大数据之一，虽然房地产对吉林省的GDP贡献很大，但是随着政府调控政策和市场规律的自动调节，房地产经济已经不复当年之勇，整个房地产行业已经出现了较为明显的泡沫，而此时如果地方经济发展仍然需要房地产行业来拉动的话，那么对地区未来的经济发展将会产生非常大的影响。

（一）房地产发展速度快，推动经济不断增长

随着我国经济的快速发展，城市化进程是不可避免的，同时我国也在进行大规模的城镇化建设，这些因素的直接后果就是导致人们的购房需求极大的增加。这种急剧的需求也刺激了房地产开发商的投资积极性，使得市场上的流动资金大规模的向房地产行业聚集。吉林省的房地产发展也非常迅速，根据国家统计局的数据显示

我们知道房地产行业是一个牵涉到多方面的行业，它最大的特点就是能够从投资和消费两方面促进经济的增长：房地产从开发、投资到消费是和钢铁产业、建筑行业、原材料行业、建筑材料、室内设计与装修等行业存在紧密联系的，同时这些行业的发展也是国内经济发展的重要推力[1]。相对于其他行业在GDP上的单一贡献，房地产业对国民经济的贡献在综合维度的贡献上有着绝对优势，是目前国民经济中的支柱产业之一。

（二）房地产开发过程中资源消耗量大

虽然房地产行业对国民经济的贡献非常大，但是也存在着资源消耗大等现象，但是令人担忧的是，我国目前能够利用的土地资源虽然在土地总量上占据世界前列，但是缺陷依然不能忽视，那就是人均耕地少、高质量耕地少、后备土地资源少等问题。自改革开放而来的几十年中，我国的经济发展取得了令世人瞩目的成绩，但是由于盲目的城市扩张导致了对我国的自然资源、土地资源、矿产资源等带来了巨大的、不可挽回式的破坏。随着经济的高速发展，城市化的扩张难免会带来房地产业的扩张，房地产的开发驶入了历史上不曾有过的“快车道”时期[2]，这样快速发展的后果就是大量的可利用耕地被占用、自然环境恶化、各种不可再生资源消耗加剧、动植物灭绝速度加快、环境污染导致的疾病种类增加等问题。

（三）房地产市场持续升温

在202_年的1-9月份中，吉林省房地产持续升温，在建设投资、施工面积、房屋交易量、商品房平均价格、二手房交易额、房地产购房贷款、房地产开发贷款等方面均达到历史最高点，在房贷产投资方面，由于市场需求的快速增长、投资商的热情和政府的支持，所以在总的房屋建筑面积和土地出售量都呈现出比较高位的增速[3]；而因为商品房的价格普遍较高，所以退而求其次的二手房交易市场也比较火爆，在1-9月份的交易额中与上年相比高出15个百分点。

二、吉林省房地产存在的问题

（一）房地产价格上涨速度过快，价格虚高

根据国家统计局公布的数据显示，202_年全国商品房平均销售额比202_年的全年销售额总共上涨了19%，当然这也和物价、房价的不断上涨有关系，比如从202_年下半年到202_年末间的商品房销售价格是比往年的价格要高的。我国的房价长期处于一个虚假过高的特殊情况，这就导致房地产行业的利润远远高于其他各行业的平均利润率，但是因为国人对住房的特殊情结和受结婚、孩子上学等的影响，所以虽然房价虚高但是市场需求量一直很大。但是从国际一线城市的房价来看，纽约住户的平均收入与房价比仅为6.9倍，德国柏林的为3.6倍，法国巴黎的是4.2倍，俄罗斯首都莫斯科的更低一点，只有2.9倍，但形成鲜明对比的是[3]，以“北上广”为代表的一线城市的平均收入与房价比则为20-30倍；另外在房地产的利润率上，国际一线城市中的房地产利润率均保持在5%左右，最高的也不过是6%～8%之间，但形成鲜明对比的是，我国房地产利润率高达30%～40%，虽然我国的政体发展水平还未赶得上发达国家的发展，但是最起码已经在房价上高别人一线了。

（二）房地产市场“泡沫化”高

我国房地产行业存在着起步晚、时间短、炒房猖獗、后来居上、房价虚高等特点，同时因为特殊国情，导致房地产行业在很长一段时期内都无法让市场充分发挥作用，更多的是一种人为的调节，因此不免受到外界许多不良因素的影响，这种影响的后果之一局势使得我国房地产市场的泡沫化程度非常高。高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响整个房地产行业中上下游的所有供应商，不利于整个房地产行业的健康发展，也无法发挥房地产业对经济的推动作用。同时房地产业的巨额收益和房价的居高不下甚至是略有反弹的前提下，使得各种流动资金不断加入到对房地产的投机行为中去，各种炒房现象和行为愈演愈烈，大有全民炒房的架势，这种结果就导致了房价本身的价值已经远远的偏离了真实的市场价值，也远远高于居民的平均收入水平。

（三）高房价问题引发一系列社会问题

房地产市场的混乱使得房价无规律、上涨速度过快，引发了一系列的社会问题。首先，社会贫富差距越来越大，因为房地产价格过高的原因之一就是因为在拆迁过程中的补偿费用过高，但是这笔过高的补偿费是转嫁到购房者的身上的，所以就会导致这样的情况出现，一个辛辛苦苦干了一辈子的人的资产还不如一套被拆迁的房子的补偿价格，那么人们的心里难免会受到影响；其次，许多刚走出校门的大学生马上面临的问题不是找工作，而是买房，可以说在未来预期的多少年内“房贷”都是一个令我们非常沉重的话题；另外因为房价的过高，也催生了许多“离奇”的事情，比如假离婚就为了多分一套房，比如为了争夺房产证上的署名而闹离婚等社会现象。这些例子都直接或间接的反映了我国房地产市场因为不正常的房价而引发的社会不良现象。

三、房地产的发展对地方经济发展的影响

（一）房地产行业与经济增长的关系

房地产行业作为我国近十几年经济发展过程中的支柱行业之一，可以说房地产行业的发展在推动国内经济增长和相关附属行业的发展上市有着巨大的贡献的。而且经济的增长也就表明居民收入的增长，而居民收入增加直接导致住宅需求的增加；其次，经济快速增长的直接后果就是老百姓手中的钱多了，消费增加了，消费增加的直接后果就是市场中的生产种类不断扩大，企业不断扩大生产，在这种市场急剧扩大的前提下，商业、工业用地的需求也会大量增加；另外，经济增长也会促使政府加大对基础设施的投资力度，使国民的生活环境和出行条件得到改善，生活成本的减少会相应提高其他方面的消费[4]，所以说房地产行业并不是一个孤立的行业，它的发展是和整个地区的发展密切相关的，是现代经济发展链条中不可或缺的一环。

（二）政府土地收入的经济贡献

政府通过房地产开发而取得土地资源收入，这部分收入主要用于城市基础设施建设和政府购买，虽然这其中的一部分严格来说属于投资，但是另外一部分则属于消费领域。从消费领域来看对经济发展有着非常重要的作用，目前我国正处于房地产业集中消费的重要阶段，同时由于中国的传统家居思想，对房地产的特殊消费偏好，以及地方政府利用“土地剪差”去支援城市建设的手段等等原因[5]，促使房地产行业出现了一个非常繁荣的“黄金时代”，这一时期的房地产行业对经济的带动要远远高于其他任何经济体，非常具有代表性的一个例子就是在202_年的“次贷危机”影响下，我国的房地产经济总额仍占全国经济总额的14.67%，贡献率达到了当时的历史新高17.29%，可见房地产行业的发展在当时“次贷危机”的影响下对我国经济的稳定和回升产生了巨大的作用。

四、未来吉林省房地产发展战略

（一）改革地方政府的政绩考核评价体系

要改变“唯GDP论”和城市建设的考核制度，“唯GDP论”不是吉林省的特产，而是全国性的论调，但是要更加注重经济社会协调发展、维护社会稳定和谐和民生的改善。但是GDP是目前衡量一个地区发展的重要指标之一，而且也是上级领导对下属的考核标准之一，所以从这两方面来讲，地方政府仍然会通过支持房地产业来促进当地的经济发展，所以要根除这一思想不是一朝一夕之功，而是综合体系的建立。

（二）加快各类保障房建设，完善住房市场结构

受到我国经济不断发展和城市化进程加快，以及农村人口大量向城市中迁移等因素的影响，人们对城市住房的需求还会持续增加。为了满足人们日益增长的住房需求，政府要在三方面下功夫，首先，政府部门应该在保障性住房、廉租房、公共租赁房、经济适用房等多种房型的供给上多下功夫，尽可能的保证稳定且够量的房源供给，以满足中、低收入家庭住房的刚性需求[6]；其次，要根据吉林省的实际情况，实行“分级制度”，建设不同种类和档次的住房，比如开设高、中、低档不同层次的商品房，用以满足不同收入阶层的住房需求；最后，省政府要出台相应的关于规范发展二手房市场的规定，因为二手房市场也是整个房地产行业中不可忽视的一环，政府可以通过差别化补贴、合理开发等手段来促进二手房市场的健康发展，不断扩大二手房利用率。

（三）加快产业结构调整和优化升级

房地产行业的特殊地位使得房地产业不能像其他行业那样置身事外，作为地方经济发展的重要支柱，把房地产作为拉动经济增长的保命药方已经不是一个地方在做了，但是如果政府能够大力扶持以服务业为主的第三产业，那么就能够逐渐摆脱房地产行业“一家独大”的局面[7]，这样对于政府调控地方经济发展也会更加容易。

（四）调控房价

除了市场的自动调节之外，还需要有政府的宏观调控政策。那么当前除了税收政策之外，还需要其他相关配套政策的出台，因为仅仅依靠税收政策的调控是达不到目的的。比如对于高售价的别墅，政府对于这种别墅住宅可以不予审批；同时政府也可以制定适用于当地的人均最高居住标准制度，在居住面积、购买数量等方面加以控制，以抑制高标准住房的市场需求[8]；此外，对于圈地不建、捂盘拒售等违背市场正常发展的行为要加大查处力度，坚决杜绝这种情况的发生。（作者单位：延边大学）

参考文献：

[1] 刘分龙，汤浩.地方财政收入、经济增长与房地产价格关系实证研究[J].《商业时代》，202_（31）：120-123.[2] 万冬.地方政府行为与房地产发展-基于上海市的实证研究[J].《湖南医科大学学报：社会科学版》，202_，16（1）：95-100.[3] 许宪春，贾海，李皎，李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].《中国社会科学》，202_（1）：84-101.[4] 吕涛.房地产投资在地方经济发展中的影响-基于东部10个省市的经验分析[J].《经济问题》，202_（10）：34-36.[5] 张伦俊.房地产业对地方财政与地区经济的影响效应-基于多元分析方法[J].《审计与经济研究》，202_，10（4）：18-26.[6] 徐毅然.三线城市房地产行业发展对地方财政经济的影响分析[J].《西部财会》，202_（12）：75-77.[7] 田文杰.中国房地产对经济的影响[J].《中国商界》，202_（9）.[8] 只德胜，贺芳凝.地方政府行为与房地产市场过热发展-基于地方财政的视角[J].《地方财政研究》，202_（5）：60-61.

第二篇：地区经济增长的影响因素及贡献分析

龙源期刊网 http://.cn

地区经济增长的影响因素及贡献分析

作者：汪 红 汪 军

来源：《沿海企业与科技》202_年第10期

[摘 要]文章针对地区间不平衡的经济增长，比较分析了地区经济增长的特征及要素投入对地区经济增长的贡献。并以阜新为例，利用柯布一道格拉斯生产函数模型，建立了阜新

1987～202_年15年间的经济增长模型，对劳动、资本、和技术进步等生产要素对阜新经济增长所发挥的作用进行了较为详细的分析，结合阜新的实际对所建模型中技术进步对阜新经济增长的负贡献作了更深入的成因阐述。

[关键词]经济增长；生产函数；要素投入

[中图分类号]F201

[文献标识码]A

第三篇：进出口贸易与地区经济增长

青岛市海关贸易与地区经济发展

----基于VAR模型的实证研究

摘要：文章采用1985到202_年间的有关数据，采取协整检验理论、Granger因果关系检验和脉冲响应分析的方法，对青岛市进出口贸易与地区经济增长之间的关系进行了比较研究。结果发现，出口是促进经济增长的原因，但进口对经济增长有抑制作用，而且，经济增长对进出口也有着明显不同的影响。

关键词：进出口贸易；经济发展；VAR模型；格兰杰检验；脉冲响应函数

引言：

进出口贸易是地区经济和外部经济的桥梁枢纽，对当地发展起到重要支撑。我国长期坚持对外开放，国际贸易对中国的经济发展做出了巨大贡献。对于省市地区而言，需要进行具体的实证分析，把握当地发展脉搏，深入探究进出口贸易与当地经济增长之间的关系。以便对区域经济形势做出科学判断，合理规划发展方向。

1、数据和方法的选取

纵观以前我国学者在相关领域的研究，不难发现一些不足之处：首先，需要对时间序列数据的稳定性进行检验，不然构造的回归函数具有虚假性；再者，数据的时间跨度不能太短，否则即使盲目扩大样本区间，得到的数据质量却不尽人意；最后，很多学者对数据的分析不够深入具体，难以凸显地区特色。为此，本文在上述三个方面做了不同程度的改进，力争能够较为全面的分析青岛市进出口贸易在国民经济发展中的作用。

本文选取青岛市1985~202_年间的时间序列数据作为样本，采用全市生产总值作为反映当地经济发展状况的指标。数据来源于青岛市统计快报（202_）。并根据居民消费价格指数进行了修正。全文将对选取的数据建立VAR模型，分析论证进出口贸易额和生产总值之间的关系。首先，对数据进行单位根检验，判断其是否平稳性防止模型出现虚假回归现象。其次，构建相应的VAR模型；然后，基于VAR模型采用协整检验，Granger因果关系检验及脉冲响应函数分析。

2、进出口与经济增长关系的实证比较分析

本文将在建立VAR

模型的基础上对进出口与经济增长之间的关系展开实证分析，并按照如下具体步骤操作：首先，为了避免宏观经济变量的不平稳造成虚假回归以及确保VAR

模型的稳定性，将采用单位根检验来判断数据的平稳性；其次，构建VAR

模型；然后，在VAR

模型的基础上逐次进行协整检验、格兰杰因果关系检验和脉冲响应函数分析。

（1）变量的平稳性检验。GDP,进出口额的时间序列图如下。直观上，他们都不是平稳序列。

GDP(亿元)

EXPORT（万美元）

IMPORT（万美元）

图1

GDP

EXP

IMP数额

更精确地，Dickey

和Fuller（1981）提出了一种ADF法对GDP和进出口贸易额进行单位根检验。由时间序列确定构建检验方程的具体方法，设定合理的滞后阶数，然后分析各变量检验方程的截距项及时间序列项的系数显著性，从而对方程的合理性做出判断。滞后阶数基于AIC

或SIC

准则确定。

表1

GDP

EXP

IMP的ADF检验结果

变量

ADF值

结论

GDP

1.157(-3.25)

非平稳

△GDP

0.419(-3.25)

非平稳

△2GDP

-3.54(-3.26)

平稳

EXP

2.67(-3.25)

非平稳

△EXP

-2.59(-3.25)

非平稳

△2EXP

-4.97（-3.27）

平稳

IMP

5.13(-3.27)

非平稳

△IMP

1.06(-3.28)

非平稳

△2IMP

-5.96(-3.28)

平稳

注：

本表中ADF

检验采用Eviews6.0，△表示一阶差分，△2

表示二阶差分；括号内为10％置信水平下的临界值

从表1

中可以看出，各变量的水平时间序列及其一阶差分在显著性水平为10％的ADF

检验中都存在单位根，而所有变量的二阶差分都在10％的显著性检验水平下拒绝了单位根检验，从而各变量都是二阶单整序列。基于ADF

检验我们可以继续进行下面的分析。

（2）VAR

模型的确定。VAR

模型不以严格的经济理论为依据，它采用多方程联立的形式，每个方程中，内生变量对模型的全部内生变量的滞后值进行回归，从而估计全部内生变量间的动态关系。构建VAR

模型需明确两点：其一，模型共含有哪些变量；其二，模型滞后期的选择。该VAR

模型中的变量已经确定，即GDP、EXP

和IMP。为了保持合理的自由度使模型参数具有较强的解释能力，同时在综合参照了残差的自相关性、异方差性和正态性后，本文选取最佳滞后期为4。软件处理结果显示模型拟合优度达0.99

以上，效果较好。

（3）协整分析。协整关系的检验通常采用两种方法，即Engle-Granger

两步法和Johansen

检验法。前者虽然使用简便，而且得到的协整回归参数估计量具有超一致性和强有效性，但在小样本下，这种估计量具有实质性偏差。由于本文的分析中有效样本相对不多，为了克服上述方法的不足，本文采用基于VAR

模型的Johansen

协整检验。协整检验模型实质上是对无约束的VAR

模型进行协整约束后得到的VAR

模型，模型的滞后期即为无约束VAR

模型的一阶差分变量的滞后期。由于无约束VAR

模型的最优滞后期为4，所以协整检验模型的滞后期应为3。

表2

VAR模型的协整分析

最后得到的协整方程为：GDP=

229881.2

+

22.24EXP

19.92IMP

+

μ。

由协整方程可以看出，青岛市的GDP

与出口之间呈现出正向的关系，但与进口出现负相关。出口的回归系数为22.24，而进口的回归系数是-19.992。这说明每增加一美元的出口可以带来22.24

元的国内生产总值，但每增加一美元的进口却减少22.24

元的国内生产总值。可见，青岛市的出口对经济增长具有重大的促进作用，而进口对经济增长却有抑制作用。

（4）

格兰杰因果关系检验。协整检验结果只是证明了GDP、EXP

和IMP

之间存在长期稳定的均衡关系，但这种均衡关系是否构成因果关系还需要进一步的验证。VAR

模型的一个重要应用就是利用格兰杰检验分析经济时间序列变量之间的因果关系。由于格兰杰因果关系检验对滞后期长度的变化比较敏感，即选择不同的滞后期，可能会得到不一致的结果，因此，在检验过程中应选取多个不同的滞后期，若检验结果一致，则得出的结论较为可信。本文在检验过程中选取5

个不同的滞后期，相对于自由度来说，滞后期已经足够长，检验结果如表3

所示。

从表3

中可以看出，第一，就EXP

和GDP的关系而言，在滞后1、2

期时，EXP

不是GDP的格兰杰原因，但滞后期大于等于3

期时，EXP

才是GDP的格兰杰原因，这说明我国外贸乘数的滞后效应一般是2

期，从第3

期EXP

开始才对GDP

起到明显的推动作用；另一方面，GDP

除了在第4

期是EXP的格兰杰原因外，其前后各期均不是EXP的格兰杰原因，这说明GDP

并没有带来EXP的相应大幅增加。第二，就IMP

和GDP的关系来看，IMP

也是前2

期不是GDP的格兰杰原因，从第3

期开始才是GDP的格兰杰原因，这表明进口要经过一

第四篇：城市化对区域经济增长和发展的影响

城市化对区域经济发展的影响

(一)城市的经济、社会、市政等系统为区域经济增长提供必要的外部条件

区域经济增长的传递机制主要有两种表现形式：一种是区际间产业扩张；另一种是区际间产业转移。而无论是区际间产业的扩张还是区际间产业的转移，都必须以城市的系统为条件和依托，否则区际间产业扩张和产业转移就会受到阻碍。

(二)城市的集约性和高效性是区域经济增长的外部推动力

1、城市的资本、市场、科技、文化推动城市各种生产要素市场的形成和发展。

2、城市的产业结构、基础设施、自然环境、社会人文环境等不断优化，通过乘数效应产生规模经济效益，进而成为区域经济增长的外部推动力。

(三)城市的开放性使区域经济增长成为可能

城市开放性是指城市不断地与国内外其他城市与农村腹地进行的物质、人口、信息的交流。城市的开放性表现为一个吸引和辐射的双向过程。

1、利用城市自身的经济、文化、科技、信息、人才管理、资金、区位优势，吸引周边农村腹地的原料、燃料、资源、人才、劳动力等向城市集中；

2、通过资金、技术、信息、人才、管理的输出，辐射、带动周边地区的经济发展。

(四)城镇规模体系的构成状况影响区域经济增长的空间

1、区域经济增长中产业的扩张和转移都是以城市为物质载体的，城市是产业建立和发展的依托。

在区域经济增长的产业扩张和转移过程中，新的企业根据其自身的特点，要么建在城市中心区域，要么建在城市郊区。

2、不同产业在扩张和转移的过程中，新的企业首先选择建立在哪些城市或什么样规模的城市是有条件的。

一般而言，技术含量高的重工业，商贸活动频繁的金融服务业和会展业等首先选择向特大和超大城市扩张：

而技术含量较低的资源粗加工型或劳动密集型的产业则会选择中小城市，如酿酒、制糖、纺织业、林果业、奶制品业等。

(五)城市自身现有的发展状况是区域经济增长的基础

就单个城市或城市群而言，其自身现有的工业、贸易、金融、科技、信息、通信、政治和服务等的发展状况会直接影响区域经济增长。

产业扩张和转移的主体会对城市的各种条件做综合考察和评估，进而做出选择。

具备条件的城市和城市群就会被移入新的产业，而那些不符合要求或不具备新产业进入的城市就会被排除在外。虽然某一产业在区域间的扩张和转移会产生新的潜在利润，但产业扩张和转移主体更关注这种潜在利润实现的可能程度。

第五篇：地铁发展对房地产发展的影响

地铁发展对房地产发展的影响

摘要：

地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。进行地铁建设对商业房地产影响的研究,具有重要的理论意义和实用价值。本文将以西安市地铁的修建为背景,通过对国内外城市地铁修建对城市发展的影响,分析地铁建设对房地产的影响。

地铁拉动生活，地铁引擎地产。

地铁的建设不仅能够大大缓解当前巨大的交通压力,而且将对房地产产生较大的影响。房地产一般会集中在城市人口聚集而且交通便利的区域,地铁的建设会改变地铁沿线商业房地产的区位条件,进而使沿线商业房地产增值。

借鉴全国其它城市，如香港、北京、上海、广州、香港等地铁已经投入运作使用的城市，地铁的运作所带来的郊应显而易见，近年“地铁上盖物业”、“地铁商圈”、“地铁生活圈”等概念不断出现。地铁拉着地产跑，地铁规划“一线”，带活地产“一片”，地铁站方圆１公里范围内，甚至，许多地产项目已纷纷打出“地铁牌”。这意味着，西安地铁自开建以来，一个围绕地铁形成的地铁“生活圈”已经离我们越来越近。

一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响

1.新加坡的地铁系统

新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一,也是世界上少数几个能盈利的地铁公司。新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。

2.香港的地铁运营模式

香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营在各“地铁城市”中最为成功据说地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%。它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系,和房地产市场紧密协作是直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下,能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,沿线的地产也不断增值。香港每天大概是超过23万人次的流量。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业,全部带动起来。地铁公司充分利用这一优势,把发展地铁与发展房地产业结合起来,这给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。另外,地铁公司历年出售物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。

3.北京市的地铁效应

据了解,到202_年,北京地铁的总里程将达到280公里。先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利。地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势。

4.广州地铁商机效应

广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。1993年广州地铁一号线规划刚一出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。同时,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业。广州地铁和周边商圈带动了城市的繁荣。

二、地铁建设对房地产的影响因素分析

1.地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响

地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。

2.地铁建设对城市周边房地产的影响

地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。“涨价是必然的,不涨才是真正的新闻!”地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。

3.地铁建设对城市居民购房标准的影响

交通问题将不再是主要考虑的因素。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。

4.地铁建设对其它城市配套工程的影响

对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变。随着地铁的开通, 在中转站点或大型地铁出入口,二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。

三、地铁对沿线房地产价格的影响 1.空间区位的影响

1）地铁站点具有磁力效应或漏斗效应。在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产，即对于投资者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口。

2)车站地区范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，前者比后者的价格要高出10%～15%。根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。房地产本身的价值越高，对噪音、振动的影响的敏感程度越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度，因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大。在沿线买房的消费者大多是中、下收入阶层的人群，沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。

3)不同区位的土地，其房地产价格是不同的。因此，即使是同一条线路，位于不同区位的车站，其周边房地产价格的空间特征也是不同。已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。

四、西安市城市化发展趋势 【西安市经济背景运行】

202_年，全市生产总值达到1737.1亿元，增长14.6%，地方财政收入125.33亿元，增长31.3%；202_年，今年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长13.5%，即为1971.7亿元，地方财政一般预算收入可比增长20%,即150.6亿元。

【西安市城市交通现状】

西安是全国六大交通枢纽城市之一，未来西安将建成面向国际的航空运输中心、国内重要的公路和铁路交通枢纽、西部最大的物流中心，构筑以高速公路、铁路为构架的路空综合交通运输体系。

城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，支持城市多心化，分散老城区交通压力，形成“棋盘”加“环”加“放射线”的形式。主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。

【城市人口的不断迅整扩张】

202_年西安市常住人口达到830.54万人，比去年增加了8.02万人，城区人口超过500万；根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，到202_年总人口达到1200万。

交通绪塞的情况已经成为制约经济和社会快速发展的重要因素。

五、西安市地铁交通线网规划发展

1994年，西安市提出城市快速轨道交通线网规划，由4条线组成，线网总长度73.17公里，并纳入1999年经国务院批复的《西安城市总体规划（1995—202_年）》。

202_年，西安市重新编制了城市快速轨道交通线网规划，其目标是形成以公共交通为主体，轨道交通为骨干，其它公交为辅助的多元化、快速、高效、环保的城市公共交通体系，实现公共交通的可持续发展，形成“棋盘加放射型”的城市快速轨道交通线网布局。

轨道交通线网远期规划由6条线组成，总长251.8公里。

二号线概况：西安市城市快速轨道交通二号线（铁路北客站～韦曲段）工程北起铁路北客站，南至韦曲，沿西安市南北向主客流走廊布设，线路经过铁路北客站、市行政中心、经济开发区、北大街、钟楼、小寨商业文化中心、西安国际展览中心、长安区等大型客流集散点，连接了将在202_年建成的郑西铁路客运专线西安北客站、市行政中心和三个开发区。二号线作为轨道交通线网中的骨干线，与一号线构成了轨道交通网络中的十字骨架。

二号线规划线路为陈家堡～韦曲，线路全长32.402km，共设24座车站。近期建设的是铁路北客站～韦曲段，正线全长26.4km，全线共设21座车站，其中5座车站分别与后期建设的其它轨道交通线换乘。最高行车速度80km/h，远期运能4.32万人次/小时。工程自202_年下半年开工，202_年全线建成通车。

规划工程进展

202_～202_年，建成铁路北客站～长延堡（含）段，长度20.3km，为一期工程。

202_～202_年，建成长延堡（不含）～韦曲段，长度6.1km，为二期工程。202_年前，建成铁路北客站至陈家堡段，全线贯通。

六、对房地产分类住宅的影响

1.品质提升：地铁不仅仅作为一种城市化的快速交通工具，更深一层的是作为一种地铁品牌，地铁口附近物业在某种情度上受益于地铁这一品牌的带动；再加上地铁周边汇聚众多繁华商业网点和生活配置等，地铁周边物业在品质上得以提高。

2.价值提升：地产业内人士普遍认为“地铁开通一片，带动一片”，地铁的动工对沿线在售物业或土地价格来说，都会使其有较大的增值空间。有资料显示，广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%～25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%～25%。

3.二手租售市场被激活

根据目前已经开通地铁的城市经验，地铁沿线楼盘有着特殊的抗跌和保值功能，地铁口周边二手房未来的租售市场与投资前景看好。而地铁物业的投资保值升值作用，非常符合买家投资置业的心理。

4.地铁概念营销手法

近期上市的楼盘都打出了“地铁概念”，从地铁开建的消息传出后，“地铁概念”就成了西安地产界最为时髦的名词。西安地铁成了最近西安房产开发商的“拉客”手段，稍微靠近规划中的地铁线路的项目，特别是正在开工建设的二号线，房地产开发商都借势给贴上了“地铁”标签，“地铁”成了时尚、方便、快捷的代名词。

从城北的凤城明珠、雅荷春天、广丰花园、赛高国际、白桦林居、魏玛公馆、西安印象、海荣名城等，城内的宏府嘉会公寓、假日国际公寓、粉巷一号等，小寨周边的雁塔文化新天地、阳阳国际、慈恩镇等；再到城南的华城国际、名轩艺术城、启航029，到大学城区域的智慧城、悦明园、太阳新城等，地铁沿线或附近的楼盘都在争相的亮出“地铁牌”。

结语：目前,西安地铁正处于修建的初期,地铁的施工,给周边交通和居家生活带来了诸多不便,但这些不便都是短暂的,更多的便利是在于地铁开通后,城市骨格的拉大,大关中经济的发展,对地铁沿线物业的带动,对市民生活出行的便利。总的来说,地铁将带西安经济进入快速发展的道路,为西安房地产的发展更是带来飞速的发展。

参考文献：中国论文网《浅谈地铁建设对房地产商圈的影响》