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领航中国商业地产 万达揭秘系列之万达广场升级
202_年 6月 10日 厦门搜房网
[摘要] 从占据“龙眼”位置到再造一个新城市中心，万达创立商业地产的8年来，开发模式从第一代走到第三代，过程中经历了磨难和艰辛，但也取得了成功，凭着万达人极强的市场把握能力和运作实力，万达作为中国商业地产的领军企业再度攀登中国商业地产制高点……
从进入一个城市便占据“龙眼”位置到为一座城市再造一个新城市中心，万达创立商业地产的8年来，开发模式从第一代走到第三代，过程中经历了无数的磨难和艰辛，但也取得了巨大的成功，凭着对中国商业地产开发的万丈雄心和万达人极强的市场把握能力和运作实力，当万达再一次占领顶峰，万达作为中国商业地产的领军企业再度攀登中国商业地产制高点……在总结这段惊心动魄的经历时，王健林董事长将这个过程称为一次“涅磐”，一次脱胎换骨、一次破茧成蝶、一次浴火重生的“凤凰涅磐”！
起步期：万达商业地产第一代 单店模式 以销售平衡现金流
202_年，在济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心的黄金宝地，一栋栋单体楼拔地而起，在这些城市业已存在的黄金地段，在这些城市发展多年沉淀下来的核心商圈位置，这些栋栋总面积5万平方米左右，地上地下共五层的新商业业态的出现，引起了当时城市地产发展的极大轰动，一些分割销售的小店铺也在投资者中引起了不小的波澜，加上作为配套的停车场、用以吸引人流的超市、可以留住人流的电影城，这一新兴商业模式的出现在当时为很多资金实力雄厚的投资者所热捧，这些单体楼所涵盖的小店铺、超市等小综合业态的组合就是万达商业地产第一代开发模式的外在表现，也称“单店模式”。
单打独斗 经营无法形成合力
经营初期，在这些单体楼一层，在进行分割销售的小店铺外，经常能够看到，由于商铺经营品种的庞杂繁多，商铺经营权的分散以及管理职能的滞后，小业主们只能单打独斗，卖力的为自己的产品摇旗呐喊，其间，还要担心同在一个楼体里的另一些商铺“抢了风头”，在这样的竞争形势下，业主不单要担心同区域以及同行业的竞争，还要担心同一地理位置下不同行业的竞争，人流分散、混乱严重影响了这些商铺后期的盈利，由此，万达商业地产第一代商业模式遇到了发展初期不可避免的艰辛，此时，一直对市场进行着密切观察和详细研究的万达很快做出了调整，提出了万达商业地产发展的第二代开发模式——纯商业组合店。
发展期：万达商业地产第二代 组合店模式 业态布局尚欠火候
看到第一代商业地产开发模式在实践应用中遇到的一些市场抗力，果断的万达人迅速调整“作战思路”，为烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足而引进了更多的主力店和不同商业业态，以期以各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群的巨大合力。此时，万达商业地产第二代开发模式开始走入人们的生活。在表现形式上，万达商业地产第二代开发模式比第一代有了长足的进步，如项目规模上较之第一代有了两至三倍的增加，业态上也在超市、影院等基础上引进百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店，最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式。在当时的南宁、武汉、天津、哈尔滨、沈阳、大连等六个城市，这个新一代的商业开发模式的出现，再度引起人们的关注。但在经营中发现，主力店吸引来的大量人流、客流在走出百货店、超市等大经营场所后，并没有流向小业主的商铺，经营者们过高的期望值并没有如期实现。在后来总结经验时，王健林董事长一针见血的指出，万达的第二代商业开发模式仍然没有把握住商业地产的精髓，卖商铺绝不是商业地产！
主力店各踞一方 未形成人流的有效流动 在第一代商业模式和第二代商业模式发展演变的过程中，万达人始终没有放弃对成功商业模式的探索，并一直在对现有商业模式进行研究和调整。因为第二代商业地产开发模式仅仅是几大主力店的简单组合，各主力店各执一方，分散经营，并没有形成对整个万达广场消费人流的有效吸引和集中，且广场没有室内步行街的设计，主力店的作用仅仅是把人群吸引到城市中心商圈，而未能将他们吸引至小业主的商铺中去，导致整个项目没有灵魂，店与店之间没有有效互动。此外，对于项目的纯商业定位，也导致整个项目商业氛围浓郁，与之相互动的文化、娱乐、体育、酒店等其他的与商业消费相配合的休闲消费环境没有有效建立，加上项目零售类比例偏大，也使项目的中心偏离了商业地产的经营重心。
成熟期：万达商业地产第三代 综合体，开始创造新城市中心
万达城市综合体效果图
万达商业地产第三代商业模式代表城市： 上海
上海五角场万达广场位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目。
开业时间：202_年12月24日
主力店：沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城大型室内步行街。开业时招商满场率：95％
目前日客流量：30万 北京
北京CBD万达广场位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，属于长安街上非常有特色的标志性建筑。项目总建筑面积约50万平方米，其中商业广场面积22万平方米。
开业时间：202_年12月26日
主力店：沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、北京万达索菲特大饭店。开业时招商满场率：95％ 目前日客流量：25万 宁波
宁波鄞州万达广场位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，也是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。项目总建筑面积60万平方米，其中商业广场面积35万平方米。
主力店：沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、银泰百货、万达国际影城、喜百度、苏宁电器、大歌星KTV、石浦酒楼、神采飞扬电玩城。开业时间：202_年12月22日 开业时招商满场率：100％ 目前日客流量：10万人 成都
成都锦华路万达广场位于成都市锦江区,万达开业后不久，这里便成为新的城市商业中心。项目总建筑面积约40万平方米,其中商业广场面积26万平方米，引入等十余家主力店。开业时间：202_年12月23日
主力店：伊藤洋华堂、万千百货、万达国际影城、美国百胜餐饮、麦当劳、国美电器、大歌星KTV、韦德伍斯健身、快乐老家火锅等 开业时招商满场率：98％
目前日客流量：30万
在总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性，万达进入了第三代万达广场的开发。
在对第三代万达商业地产开发模式进行总结时，王健林董事长将其概念称为“城市综合体”。之所以这样命名，是因为在万达第三代商业模式下，万达广场可以称得上包罗万象，无所不能，一个巨大的综合体里有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓，住宅、更有酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态，真正做到了购物、娱乐、休闲的多功能组合；同时，第三代万达广场中出现了王健林称之为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街。几大主力店不再各守一方，而是围绕这条室内步行街布局，步行街的每一层都通往各主力店，在任何一个平面或立体上消费者都可以到达任何店内，在万达广场的整体布局上，这条步行街实现了建筑体平面立体的互动，成为万达在商业地产设计上的最大创新。在此基础上，各地万达广场都进行了适合于本地特点的设计上的不同创新，确保了万达广场在开发建设上的持久、旺盛的生命力。
新商业模式 适应趋势 引领趋势 万达的创新，其实也是一种迈向国际的创新，城市综合体中组合了住宅、写字楼、公寓、酒店等业态，里面增加了文化、健身、餐饮、娱乐等内容，所有这些组合，不但被国际所认可，同时也符合国情。
在国外，此类大型商业地产项目往往建在郊区，且多采用一条步行街、两个主力店的模式，为习惯“车轮消费”的国外消费者提供服务，而在中国，很多消费者更喜欢到市区购物消费，文化上的差异要求商业从业人员也要考虑消费者的消费习惯，正是基于此，万达把国外的室内商业步行街引入中国商业地产模式，并在步行街上设计各类品牌商铺，达成了中国商业地产的国际化发展趋势。
当一个个万达广场作为一个个城市中心存在的时候，我们不得不承认，万达的战略、万达的速度、万达的商业模式包括万达的选址方略，都可以称得上是目前中国商业地产企业中运作的最成功的，他也在引领着中国商业地产发展的全新方向。
[项目链接]
厦门湖里万达广场拟斥资50亿元，打造厦门首个聚万千商机，集商业中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、儿童城、酒楼、电器商场、室外步行街、SOHO公寓、高级写字楼及商业街区等设施为一体，融购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种一级功能的大型城市综合体。
第二篇：万达广场-商业地产案例
北京CBD万达广场
项目位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京市石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
上海五角场万达广场
项目位于上海市五角场市级商业副中心，总建筑面积40万平方米，其中商业面
积26万平方米。
上海周浦万达广场 项目位于上海市浦东新区周浦镇，总建筑面积32万平方米，其中商业面积24万平方米。
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长春红旗街万达广场
项目位于长春市红旗街，总建筑面积32万平方米，其中商业面积15万平方米。
沈阳铁西万达广场 项目位于沈阳市铁西区，是新的城市副中心，总建筑面积91万平方米，其中商业和五星级
酒店面积20万平方米。
沈阳太原街万达广场
项目位于沈阳市太原街，总建筑面积10万平方米。
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宜昌万达广场
项目位于宜昌市沿江大道，总建筑面积47万平方米，其中商业和五星级酒店面积18万平
方米。
肥包河万达广场
项目位于合肥市马鞍山路，总建筑面积70万平方米，其中商业和五星级酒店面积23万
平方米。
天津河东万达广场
项目位于天津市河东区津滨大道，总建筑面积52万平方米，其中商业面积17
万平方米。
武汉经开万达广场
项目位于武汉市经济开发区东风大道，总建筑面积44万平方米，其中商业和五星级酒店面
积20万平方米。
武汉菱角湖万达广场 项目位于武汉市江汉区新华西路，总建筑面积51万平方米，其中商业面积16万平方米。
济南魏家庄万达广场
项目位于济南市市中区经四路，总建筑面积93万平方米，其中商业和五星级酒店面积
21万平方米。
襄阳万达广场
项目位于襄阳市诸葛亮广场北侧，总建筑面积59万平方米，其中商业和五星级酒店面积20
万平方米。
淮安万达广场 该项目位于淮安市水渡口，总建筑面积约75.2万平方米，其中自持商业中心面积约16.4万平方米，五星级酒店面积约5.1万平方米。
福州金融街万达广场
项目位于福州市江滨大道，总建筑面积39万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平
方米。
广州白云万达广场
项目位于广州市白云新城，总建筑面积39万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平
方米。
绍兴柯桥万达广场
项目位于绍兴柯桥街道朱一村，项目范围北至华齐路，南至钱陶公路，西至湖中路，东至湖东路，总建筑面积约68万平方米，其中自持商业中心面积约17万平方米。
镇江万达广场
项目位于镇江市润州区黄山西路，总建筑面积40万平方米，其中商业和五星级酒店面积2
4万平方米。
武汉万达中心（在建）
项目位于武汉市武昌区，坐拥一线江景，总建筑面积61万平方米，其中五星级酒店和超高
层写字楼面积15万平方米。
武汉东湖万达广场（在建）
武汉东湖万达广场位于武汉市东湖和沙湖之间，项目占地1.2平方公里，总建筑面积340万平方米，由万达商业地产公司独家投资。规划有文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高尚居住五大功能，持有的商业和酒店面积60万平方米。
汉街
汉街为城市商业步行街，总长1.4公里，总建筑面积18万平方米，拥有300个商家，涵盖
商业、美食、休闲、娱乐等多种业态。
汉街万达广场
汉街万达广场总建筑面积15万平方米，是万达集团在全国打造的一号旗舰店，其中包括有电影城、量贩KTV、电子游戏城、溜冰场等众多文化休闲设施。
武汉秀剧院
万达集团与世界最著名的弗兰克演艺公司合作，打造超越目前世界所有演艺水平的“武汉秀”
大型演艺节目。
汉街万达电影城
汉街万达电影城拥有30个厅、5000个座位，是中国最大的电影城，囊括3D影院、4D影院、IMAX厅、飞行影院、体验影院等全球电影视听技术。
星级酒店群
星级酒店群由超五星级东湖万达大酒店、万达威斯汀酒店、五星级东湖万达酒店、三星级假
日快捷酒店等组成。
大连万达中心（在建）
项目位于大连市中央商务区，总建筑面积48万平方米，由5栋超过200米的超高层建筑组成，包括超五星级酒店、五星级酒店、豪华写字楼、顶级豪宅等，建成后将成为全中国的地
标性建筑群。
成都金牛万达广场（在建）
项目位于成都市金牛区，总建筑面积110万平方米，其中商业面积21万平方米。
大连高新万达广场（在建）
项目位于大连市高新园区凌水湾，总建筑面积27万平方米，其中商业面积18万平方米。
南通万达广场（在建）
项目位于南通市人民东路，总建筑面积41万平方米，其中商业面积17万平方米。
泉州万达广场（在建）
项目位于泉州市丰泽区，总建筑面积120万平方米，其中商业和五星级酒店面积27万平方
米。
庆萨尔图万达广场（在建）
项目位于大庆市萨尔图区，总建筑面积58万平方米，其中商业和五星级酒店面积21万平
方米。
长沙开福万达广场（在建）项目位于长沙市开福区，总建筑面积104万平方米，其中商业和五星级酒店面积26万平方
米。
银川金凤万达广场（在建）
项目位于银川市中央商务区，总建筑面积29万平方米，其中商业面积17万平方米。
太原龙湖万达广场（在建）
项目位于太原市龙湖公园旁，总建筑面积148万平方米，其中商业和五星级酒店面积24
万平方米。
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唐山路南万达广场（在建）
项目位于唐山市抗震纪念碑广场东侧，总建筑面积110万平方米，其中商业和五星级酒店
面积25万平方米。
长白山万达广场（在建）
项目位于吉林省抚松县长白山国际旅游度假区内，总建筑面积6万平方米。
石家庄裕华万达广场（在建）
项目紧邻石家庄市电视塔公园，总建筑面积183万平方米，其中商业和五星级酒店面积24
万平方米。
福州仓山万达广场（在建）
项目位于福州市仓山区，总建筑面积65万平方米，其中商业面积20万平方米。
郑州中原万达广场（在建）项目位于郑州市中原路，总建筑面积53万平方米，其中商业面积16万平方米。
上海宝山万达广场（在建）
项目位于上海市宝山区高境镇，总建筑面积30万平方米，其中商业面积17万平
方米。
哈尔滨哈西万达广场（在建）
项目位于哈尔滨市哈西新区，总建筑面积86万平方米，其中商业和五星级酒店面积29万平
方米。
长春宽城万达广场（在建）
项目位于长春市宽城区，总建筑面积43万平方米，其中商业面积15万平方米。
沈阳北一路万达广场（在建）
项目位于沈阳市铁西区北一路，总建筑面积28万平方米，其中商业面积17万平方米。
廊坊万达广场（在建）
项目位于廊坊市金光道，总建筑面积64万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
郑州二七万达广场（在建）
项目位于郑州市二七区航海中路，总建筑面积61万平方米，其中商业面积17万平方米。
青岛李沧万达广场（在建）项目位于青岛市李沧区，总建筑面积63万平方米, 其中商业面积19万平方米。
江阴万达广场（在建）
项目位于江阴市人民西路，总建筑面积53万平方米，其中商业面积18万平方米。
厦门湖里万达广场（在建）项目位于厦门市湖里区金山路，总建筑面积53万平方米，其中商业面积17万平方米。
德万达广场（在建）
项目位于宁德市天河东路，总建筑面积61万平方米，其中商业和五星级酒店面积19万平方
米。
常州新北万达广场（在建）项目位于常州市新北区通江大道，总建筑面积39万平方米，其中商业和五星级酒店面积22
万平方米。
泰州万达广场（在建）
项目位于泰州市凤城河风景区，总建筑面积41万平方米，其中商业和五星级酒店面积21
万平方米。
晋江万达广场（在建）
项目位于晋江市世纪大道，总建筑面积91万平方米，其中商业面积19万平方米。
南昌红谷滩万达广场（在建）
项目位于南昌市红谷滩新区，总建筑面积55万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平
方米。
合肥天鹅湖万达广场（在建）
项目位于合肥市怀宁路，总建筑面积34万平方米，其中商业面积10万平方米。
兰州城关万达广场（在建）项目位于兰州市城关区天水北路，总建筑面积44万平方米，其中商业和五星级酒店面积20
万平方米。
重庆万州万达广场（在建）
项目位于重庆万州滨江路，商业和五星级酒店面积21万平方米。
绵阳涪城万达广场（在建）
项目位于绵阳市花园路，总建筑面积45万平方米，其中商业面积20万平方米。
温州龙湾万达广场（在建）
项目位于温州市龙湾路，总建筑面积38万平方米，其中商业面积20万平方米。
第三篇：商业地产之王-万达集团揭秘
商业地产之王——万达集团揭秘
万达23年，为中国创造了诸多第一的神话，为中国的更多城市闪耀着财富之光。他已经用他的伟大实践证明：中国，缺少不了万达。在全国工商联十届一次常委会上，万达董事长王健林曾说：‚伟大的企业不是产生于长大之后，而是产生于诞生之时，一个企业如果有志向，有追求，有韧性，一定能茁壮成长。‛王健林之语可以让我们描摹出万达集团23年来的发展‚内劲儿‛。有志向，有追求，有韧劲，将万达集团推向了一个商业帝国的发展之路。时至今日，当万达的四大支柱产业在中国的城市里纵横捭阖之时，万达的霸相里已经明显的浮出‚国际级‛三个字，至于万达所追求的百年企业，剩下的或许只是时间问题。
万达在中国——国际万达打造百年企业
中国商业航母——万达商业地产揭秘系列之一
【导读】202_年12月8日，是个令宁德人民欢欣鼓舞的日子，宁德万达广场举行规模空前的‚盛世万达辉耀宁德‛大型奠基典礼仪式，随着‚一座万达广场，一个城市中心‛的到来，宁德将迎来商业地产新纪元。
宁德，这座撤地设市十周年的新城，正以创建宜居生态的工业型港口城市和国家园林城市为目标，坚持发展‚一心一核，三轴两港七片区‛的城市总体布局结构，在国家实施‚海西战略‛的大潮中，正在迎来二次腾飞之旅。万达集团，用从未停止过前进的步伐，为宁德的腾飞添翼，这个从商业领航者到城市运营商，从国内商业巨头到国际级商业巨擘-----万达集团，就像一个激情狂野的年轻人，历经磨练，已然成为一个成熟儒雅的中年人。带着一丝好奇和几许期待，本报将带您一起解读这个全新的万达帝国。
9年，打造一个商业巨舰
万达，这两个字的背后不仅是一幅巨大的商业版图，更呈现着一条近乎神奇的成长曲线。万达于1988年介入房地产开发，1992年雄踞滨城，1998年后进入跨区域发展，万达开始进军全国房地产市场。到202_年征战了近20座城市，万达全国征战的记录上除了住宅地产的名字外，商业地产的版图开始在六座城市中大放异彩：济南、南京、南昌、成都、昆明和长春。随后人们的印象开始模糊乃至成为空白。实际上，正是人们的这段记忆留白，恰恰是万达发生惊天巨变的9年，一个商业帝国，在这一段岁月的年轮里腾空而起。
9年后，再看万达。我们惊愕的发现，和202_年我们认识的那个红透中国半边天的万达企业相比，当时的万达，也许更多的是因为万达足球而名动江湖，但如今的万达集团，当他把全部精力放于万达五大产业的发展当中后，万达9年，几乎成了改变中国商业地产格局的9年，几乎写就了很多企业50年的发展历程：万达集团形成了以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假为五大支柱产业的企业集团，企业资产达到1400亿元，年销售额800亿元，年纳税额95亿元。这在中国，几乎是难以想像的事情。
万达23年，为中国创造了诸多第一的神话，为中国的更多城市闪耀着财富之光。他已经用他的伟大实践证明：中国，缺少不了万达。在全国工商联十届一次常委会上，万达董事长王健林曾说：‚伟大的企业不是产生于长大之后，而是产生于诞生之时，一个企业如果有志向，有追求，有韧性，一定能茁壮成长。‛王健林之语可以让我们描摹出万达集团23年来的发展‚内劲儿‛。有志向，有追求，有韧劲，将万达集团推向了一个商业帝国的发展之路。时至今日，当万达的四大支柱产业在中国的城市里纵横捭阖之时，万达的霸相里已经明显的浮出‚国际级‛三个字，至于万达所追求的百年企业，剩下的或许只是时间问题。
商业地产驰骋华夏
商业地产作为万达集团的第一支柱产业，以其首创的‚订单商业地产模式‛啸傲中国。9年时间，万达商业地产让它所在的每一个城市沸腾。而在万达的商业地产经历一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级之后，万达集团已然成为中国商业地产行业的龙头企业，中国商业地产的第一品牌。
目前万达集团持有开业收租物业面积566万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到202_年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金总收入70亿元，规模排名全球前列。
万达集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
第三代已开业万达广场掠影
上海
上海万达广场位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目。
开业时间：202_年12月23日
主力店：沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城
安徽
合肥包河万达广场 项目位于合肥市芜湖路与马鞍山路，总建筑面积约70万平方米，其中商业和五星级酒店面积23万平方米。项目以芜湖路为分界，南侧以万达商业综合体、写字楼、包河金街为主，兼有三栋住宅及部分底商；北侧为万达超高层豪宅、万达威斯汀大酒店及沿河酒吧街。
开业时间：202_年12月23日
主力店： 万千百货、万达IMAX国际影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、西班牙ZARA、沃尔玛、孩子王、国美电器、同庆楼九大主力店，以及屈臣氏、通灵翠钻、必胜客、汉拿山
福建
福州金融街万达广场位于福州市江滨大道，总建筑面积39万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米，汇聚甲级5A写字楼、国际五星级威斯汀酒店、SOHO办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心等多种业态，集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务等多功能于一体，是福州市规模最大、品类最全、业态最丰富的一站式消费场所。
开业时间：202_年12月22日
主力店：万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、沃尔玛超市、国美电器、同庆楼餐饮、孩子王主题购物乐园。
万达酒店名动中国
作为万达一个响当当的自主品牌，随着越来越多的万达酒店成功运营，万达酒店已经跻身到国内知名的酒店当中，成为万达的支柱产业之一。目前已开业15家五星和超五星级酒店，计划到202_年，将开业38家五星和六星级酒店，营业面积170万平方米，成为全球最大的酒店投资企业之一。
万达集团拥有全国唯一专门建造五星级酒店的万达酒店建设公司，能独立完成五星级酒店的设计、建造、装饰、机电等全部工程，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。
北京万达索菲特大饭店
北京万达索菲特大饭店是中国最奢华的六星级城市酒店，位于北京中央商务区核心区，面临长安街，总建筑面积6.5万平方米，拥有客房417套。酒店中有全国唯一的米其林三星级西餐厅和全国首家引进的法国著名水疗品牌‚LESPA‛，其餐饮和康乐设施堪称全国最好。法国、荷兰等多国首脑都下榻过北京万达索菲特大饭店。
成都万达索菲特大饭店
超五星级成都万达索菲特大饭店总建筑面积近4万平方米，拥有300套客房，是西南地区最好的酒店。法国、巴基斯坦、新加坡等多国领导都下榻过成都万达索菲特大饭店。
哈尔滨万达索菲特大酒店
哈尔滨万达索菲特大酒店总建筑面积4万平方米，拥有324套客房，是东北最好的超五星级商务酒店。
万达电影院线坐上第一宝座
文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为全中国在文化产业领域投资最多的企业。
万达电影院线是亚洲排名第一的院线，拥有五星级影城71家，600块银幕，占有全国16%的票房份额。计划到202_年开业120家影城，拥有1100块银幕，占有全国20%以上的票房份额，成为排名全球前列的电影院线。
连锁百货 赢得中国
万千百货，万达又一自主品牌。当万达进入百货业，并且开始发展全国连锁性的百货品牌时，就已经在市场中引起轩然大波，其中的质疑多于肯定。然而就202_年春季，当国际名品cerruti1881、LACOSTE&Curwen、D’URBAN、GIEVES&HAWKES、ARMATA、国际顶级名品登喜路DUNHILL旗舰店等纷纷登陆第五家百货哈尔滨万千百货后，万千百货强大的市场号召力爆发出来，所有对万千百货市场竞争力的质疑开始烟消云散，从而也标志着万千百货正式进入中国百货业的第一品牌。万千百货的发展目标是到202_年，开业60家店，经营面积达到200万平方米，年销售额超过100亿元，成为中国一流的连锁百货企业。
旅游度假 国际一流
由万达集团牵头，联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业，正在长白山、西双版纳、大连金石、福州琅岐等地打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超过1000亿元。四个项目各具特色，分别建设有亚洲最大的滑雪场、规模可媲美香港迪斯尼的大型主题公园、世界最大的影视文化产业园、国际顶尖水平的大型演艺剧场、世界一流的高尔夫球场、总数达42家的高端度假酒店群。
砸向国际的品牌
考察万达商业地产模式的成功，其不可复制的‚订单商业地产‛功不可没。202_年初，对万达跟踪考察数年的国美电器终于承认了万达商业模式的巨大魅力，主动要求和万达结成战略合作伙伴关系，并由国美总经理辛克侠与万达签署了长期战略合作框架协议。至此，在与万达结成的品牌合作商家中，像国美这样的大品牌主力店商家已经超过30家，而小的合作品牌更是达到了数百家。
然而，万达并没有一味停留在这种成功的‚订单商业地产‛模式中。就像中国的汽车、电子等很多民族工业一样，因缺乏自主品牌而使企业的发展遭遇很大瓶颈，与之相比较，万达的订单模式尽管取得了巨大成功，但如果没有自主品牌做后盾，这种模式同样像是在贴牌运作，为未来发展埋下隐忧。没有自主品牌，就没有发言权。
事实上，精明的万达早就想到了自主品牌的创造。202_年开始，在万达第三代城市综合体风靡市场时，我们已经发现，在万达广场里，已经诞生了来自万达的三大自主品牌：万千百货、万达院线和万达酒店。当北京索菲特万达大饭店成为中国最好的酒店并开始连锁发展，万达自主品牌已经成为万达商业地产在经营中最中坚的力量，保证了其经营的稳定性和持久性。所以有人说，万达的三大自主品牌，使之在商业地产发展中畅通无阻，同时也正逐渐变成将来在国际市场上驰骋的三把宝刀。
国际万达 幸会宁德
宁德万达广场
宁德万达广场是万达集团进入闽东地区的首个项目，位于宁德市宁川北路与天湖东路交界处，距离宁德市政府约2公里，地处宁德城区高档住宅区，是进入宁德市区的门户。项目规划总建筑面积约62万平方米，项目涵盖了商业中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、电器商场、室外步行街、商业街区及高层住宅等设施，是融购物、餐饮、文化、娱乐、休闲及居住等多种一级功能的大型城市综合体。
万达商业地产揭秘系列之二：仁者无敌王健林——万达掌舵人王健林的其人其事
中国商业航母——万达商业地产揭秘系列之二
【导读】王健林第一个‚玩‛足球便玩出一个时代的足球盛世、第一个进军商业地产，被人尊称为‚商业地产教父‛、第一个提出并实践‚订单商业地产‛、第一个在全国二十个城市复制万达广场模式。这个铁骨铮铮的汉子，言必出，行必果；他侠骨丹心，有热血，也有柔肠。他慈善，快乐，宽容，仁义，诚恳，这时，很多人又开始称他为仁者。
热心公益事业
王健林认为，中国企业不应等到富有之后才来做慈善，必须在发展过程中，就承担社会责任，推动公司慈善。万达集团23年来始终坚持‚共创财富，公益社会‛的企业宗旨，在企业发展壮大过程中，逐渐做大慈善事业。公司内部形成了良好的慈善文化。
迄今为止，万达集团投入在公益事业上的资金累计超过27亿元，是中国民营企业中投入最多的企业。这和企业的价值观有关。万达集团的领导和员工在王健林的影响下，都在寻求着更积极的精神生活，慈善事业成为一个选择。
王健林承诺，扶贫济困中，教育的重要性非常突出，今后万达的慈善事业还会按照这个主线来进行。
‚我个人退休后，也会去专门从事慈善基金方面的工作，这是我个人一直以来的价值观和追求，企业的行为与我的人生价值观也有直接的联系。‛这是这位仁者的未来畅想，王健林勇于担当的性格秉性，表现在民族大义上，就是不求索取的付出。大道无疆，这就是慈善。
202_年1月，中国西南地区遭受百年一遇的旱灾，万达集团率先捐款4000万元；202_年4月，青海玉树大地震，万达集团第一时间捐款1亿元；202_年11月，为弘扬中华优秀传统文化，王健林个人捐款10亿元，用于支持南京大报恩寺重建，这是中华慈善史上最大数额的单笔个人捐款！
王健林说过：‚中国的企业当中，万达的实力肯定不是最大的，民营企业家当中，我个人的钱也肯定不是最多的。这些年来，万达的公益事业服务最多，这不但没有拖垮万达的发展，反而使万达的发展更快更好。‛
慈善是王健林的性格，久而久之，也成了万达人的性格。万达23年捐款27亿，在企业发展慈善业的康庄大道上，万达已经让人很难望其项背。
勇于‚解剖‛自己
202_年，在广州第一届商业地产博览会上，万达掌舵人王健林出席并发言。他没有大谈万达商业地产成功经验，反而自报‚短处‛，并总结出八点心得。王健林此举惊得所有与会者目瞪口呆，随后掌声数次响如雷鸣，光明磊落的王健林在那一刻赢得了所有人的尊重。当天的会议创造了一个纪录：与会者无一中途离场，会场中的人反而越聚越多。
‚与其别人说，不如自己说。‛此后王健林在类似的场合多次‚自揭伤疤‛，以期所有人都来对万达进行评判和监督。
快乐的‚工作者‛
王健林一向崇尚快乐的工作，快乐的生活。快乐的工作成为万达集团中一种独特的企业文化，被万达员工所津津乐道。对于王健林而言，他从来没有指责过任何一位员工工作懈怠，他的方式很特别，那就是他本人在树立工作的榜样。
也许你永远也不会相信，作为集团掌舵人，在万达集团总部，王健林是每天来得最早的人。如果不是出行考察公干，每天7点1刻，出现在万达集团总部办公楼里的第一个身影，肯定是他，几乎20年如一日。这里附上一份王健林的工作时间表，让我们来看看这个中国商业地产的缔造者的一天是怎么度过的：7：15――到办公室，看早间新闻；7：35――整理工作文件；8：00――听取集团各系统负责人汇报工作并布臵工作，直到午餐；12：00――午餐；13：00――继续听取系统负责人汇报工作并布臵工作。17：00――下班。
万达集团发展如此之快，皆因其发展变化是以天计，而不是以年计。‚王董事长这样的身份都能这样工作，我们工作哪敢懈怠。‛采访中，万达员工如此表示。
万达三件宝
有人说，企业文化承载着一个企业的精神内核，对外是品牌，对内则是培养企业团队超强凝聚力和战斗力的软食粮。但从某种意义上来讲，企业文化是摸不着，看不见的东西，喊出来仅仅是口号。企业文化到底如何建设？几乎是世界所有大企业的研究课题。但王健林对企业文化的理解却另辟蹊径，它把抽象的概念具象化了，王健林认为，一个好的企业文化，其实就是为员工搭建起让他们演示才艺，激发才智、抒发情感、展示能力的舞台，使他们相互欣赏，然后愿意共同作战，共同担当。
王建林在三方面着手创建了这个舞台。
第一个舞台是万达年会。万达旗下有近10000名员工，然而每年有资格参加万达年会的佼佼者只占1/10，其余的员工只能通过视频直播来收看年会盛况。万达年会是总结的大会、是表彰的大会、也是员工之间相会交心接力的大会。202_年年会，万达共表彰了全国18个先进单位，全国82个先进部门。盛大的场面让每一个人都热血沸腾。能够参加万达年会正在成为万达员工的至高荣誉，在年会上他们可以结识来自万达全国各地的商业地产人才，惺惺相惜后而至万众一心。年会的重头戏万达新春联欢晚会，则又成了万达人展示才艺的舞台。万达春晚质量高、节目丰富早已有口皆碑，看过万达春晚的媒体同行表示，万达春晚的规模绝不亚于央视春晚。王健林也曾自豪地说：‚万达年会是万达企业文化的第一品牌。‛
第二个舞台是万达通讯。万达通讯办了10多年，也是万达的一部茁壮成长史。如果翻开万达通讯，再把里面所有撰写过文章的人名都抄录下来，你会惊讶的发现，万达通讯里的文章撰写者，很多人都已经成为集团里的中、高管或其它公司里的中、高管。王健林将万达通讯打造成了‚点将谱‛，万达员工每个人都以能在万达通讯上发表文章为荣，争先向集团掏出‚最能‛的一面展示自己。所以万达通讯实际上凝结了万达人数年来的实战精华，成了中国的商业地产宝典。
第三个舞台是王健林的独创，用好书武装万达人，讲政治的头脑，讲道德的头脑，讲礼仪的头脑。王健林一直认为，做商业地产也是在做人心，一个企业的员工心有多么广阔，产品的市场就会有多么广阔。因此，202_年，王健林发起‚万达读好书‛活动，当年向员工推荐《论语》一书，随后举办读后演讲比赛；202_年则推荐了《情商》一书，202_年又推荐了《愿景》，自此读好书的风气开始在万达盛行。万达人读好书，做演讲，这让万达精神空前凝聚。
发光就能被看到
202_年5月15日，西安万达广场开业的日子。西安项目公司一名叫姚雨汐的普通员工正在像其它所有人一样紧张的忙碌着，却突然被人告知万达企业文化部总经理石雪清在对面的酒店等她，起因是她曾经向万达通讯投了一篇《古都地产新传奇》的文章。石雪清告诉她，董事长对万达通讯的每一期都要读，在第四期中读到了她的文章。‚从文字中董事长读出你对项目很熟，对工作很用心，文由心生，他很重视，委托我专门来看你。‛石雪清说。回想当初，‚在万达，发光就能被看到。‛姚雨汐很幸福。在万达通讯第六期，姚雨汐通过《董事长邀我来合影》文章表达自己的心境：总以为董事长很严厉，可我分明看到了他对员工的慈善与关怀；总以为他很遥远，可实际上他一直都在我们中间，与我们心连心、肩并肩。23年来，经过无数万达人的辛勤劳作，这片绿洲不仅生机盎然，还能造福于人！作为万达人，我深感自豪！
‚在万达，发光就能被看到‛。这已经成为很多万达员工的座右铭，被反复颂。
吸引最顶尖的人才
在万达，如果说哪一个部门挨王健林批评的最多，那肯定是人力资源部。王健林的爱才如命是出了名的。对于商业地产的人才标准，王健林自有他的评判：商业地产不是会搞住宅就可以做，工程施工在商业地产的链条中只是一小段，仅仅商业地产的规划设计就非常难；做零售业的人才也不一定搞得了商业地产，商业地产的招商，更多的是业态的配比，是零售、餐饮、娱乐、文化、体育等业态比例的合理设计，所以商业地产需要多方面的专业人才，最好是复合型人才。‛如此高的标准曾经让人力资源部吃尽苦头，后来有人一句话点醒了王健林：‚中国最顶尖的商业地产人才几乎都到万达来了，你还到哪去挖人才？‛王健林这才恍然大悟，从此王健林的人才战略有所调整，开始从‚挖人‛向内部培养转变。仅202_年，万达就斥巨资举行了2600次培训，计2.6万人次参加。因此，万达内部有一句话目前很流行：涨工资，涨待遇，涨本事，涨幸福指数。与此同时，王健林开启了另一条万达人才战略通道，万达集团和清华大学，同济大学，北京林业大学等国内著名高校签署了‚合作委托培养硕士、博士研究生协议‛，这些高校每年都要为万达输送人才。
万达商业地产揭秘系列之三：万达广场在中国——一座万达广场一个城市中心
中国商业地产航母——万达商业地产揭秘系列之三
【提要】在中国的商业地产发展历史上，有一个企业之名在市场中特别响亮——万达。在它23年的发展过程当中，已经俨然成为一部中国式房企发展教科书。从1988年万达集团开始介入房地产开发到1992年万达集团雄踞滨城，至202_年，万达集团在中国就已如日中天，并发展出多条产业链，迄今企业累计资产已经达到1400亿元。
但在房地产发展道路上，202_年万达的开发路径还一直是集中在住宅地产上，赫赫有名的万达星海人家、万达长春明珠、江南明珠、万达星城、万达河滨印象等一系列上乘之作，都是那一时代的杰作。假设万达迄今为止仍然延续着住宅开发路线，今日同样可以与像万科这样的王牌企业齐名。
但在202_年底，万达忽然笔锋一转。随着长春万达沃尔玛购物广场开工，预示着万达向商业地产领域进军的号角正式吹响，也预示着一个企业领跑中国商业地产的伟大时代开始了……
从借‚心‛到造‚心‛
南昌万达广场，长沙黄兴南路万达广场，武汉中山大道万达广场，哈尔滨中央大街万达广场，南宁万达广场……202_年底，当长春重庆路万达广场破土动工之后，中国的很多城市中心，便开始不断涌现万达广场的名字。直到202_年，万达集团在接近四年的时间里，一口气在12个城市里开发了12座万达广场，平均每年3个。而随着这些座万达广场的陆续开业，像沃尔玛、苏宁电器、百安居、国美电器、国际顶级餐饮连锁、顶级服装连锁等国际驰名品牌越来越多的集中在那个叫万达广场的建筑里。
‚万达广场已经发展了三代。202_年之前是一、二代产品，202_年之后是三代产品。
一、二代万达广场还要更多的依靠于城市‘眼珠子’地带，借助商圈的力量来发展。但发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新商圈。‛万达集团董事长王健林对万达的三代商业地产产品做出简单而明晰的描述。
王健林所说的‚城市眼珠子‛，就是城市的中心区的最好地段。而王健林口中的第三代万达广场，也与第一代、二代万达广场有了明显的不同，不再是纯商业业态，其中增加了住宅、公寓、写字楼等居住、办公业态，万达人称之为城市综合体。202_年后，万达第三代产品城市综合体横空出世，万达广场果然不再以城市中心区为主攻方向而改向城市非中心区进军。202_年，万达进入宁波，上海，北京三地，宁波鄞州万达广场选址在近郊区地带，上海五角场万达广场同样选择在‚人烟稀少‛的上海老工业区五角场地带，北京CBD万达广场也选在了三环之外，新的万达广场开始经受战略大迁移的考验。当年万达进入上海五角场时，当地的媒体曾发出质疑：一向以城市中心为万达地盘的万达广场，此次选择上海‚下只角‛，万达能否继续她往日的辉煌？‚下只角‛是上海俚语，意思是不入流的地方。
然而，奇迹还是发生了。
202_年12月23日，位于上海五角场的上海五角场万达广场正式开业。刚从国外出差回来的上海市分管商业的副市长听说万达广场开业，连呼不可能、怎么可能？开工仅仅二年……为了验证他让司机直奔五角场。眼前情景是万达广场内外人山人海，仿佛到了上海市的中心。副市长的不可能有两层含意：第一个不可能是开业第一天万达广场的人气竟然旺到如此程度；第二个不可能是精于建筑工程的他计算出的上海五角场万达广场的开业时间足足比他预想的缩短了将近半年的工期。让人更意想不到的是，就在上海五角场万达广场开业的前一天，宁波鄞州万达广场以同样的声势满铺开业。而随后四天，北京CBD万达广场也要随之隆重开业。万达第三代三大广场在202_年的同一月份的一周内相继开业，最终成为万达人引以为豪的万达202_‚三大战役‛。它在不经意间却创造了中国商业地产史上不可复制的神话：三大新城市商圈在分布于三个城市中的万达广场开业不久后竟一蹴而就。斯时国内多家主流媒体纷纷报道了这一现象，所有的标题几乎都可以归纳为一句话：万达商业巨舰全速启航。
传遍中国
万达的‚三大战役‛被定格为第三代产品的经典开篇，瞬间传遍中国。因新一代万达广场而迅速形成的新城市中心使万达再次成为焦点。
随着万达商业地产第三代升级产品——万达广场在国内的雄起，每年的参观考察团开始成为万达广场里的一道风景线，国际会议团体来了、国家机构考察团来了、企业考察团来了、媒体考察团来了……202_年中下旬，由全国政协、全国工商联及统战部三大国家部门组成的中央调查组在对中国民营企业发展情况进行抽样调查后，全国政协副主席、全国工商联主席黄孟复曾不无感慨地说：‚如果我们有一万个万达这样的企业，那么中国的民营企业就会十分了不得。‛
‚三大战役‛大获全胜后，同样在一年后的几乎同一个时段，成都锦华路万达广场如期开业，开业现场仍然是不可思议的‚疯狂‛，同样出现了在通往万达广场近2公里道路被车流人流堵得水泄不通的现象，逼得大腕嘉宾冯小刚为赶上开业时间弃车狂奔两公里。随后哈尔滨香坊万达广场、西安李家村万达广场相继开业。第三代万达城市广场开业一家，旺一家，无一败笔。202_年苏州平江万达广场开盘时，近50组客户在实地参观了宁波、上海的万达广场项目后，无不被第三代万达广场所震慑，当场全部成交。202_年，大连万达中心、大庆万达广场、福州仓山万达广场、宁德万达广场、江苏淮安万达广场、上海江桥万达广场、唐山万达广场、武汉积玉桥万达广场、武汉经开万达广场、银川金凤万达广场、江苏镇江万达广场、重庆万达广场、廊坊万达广场等10余个万达广场也将陆续全面落地。
至此，包括万达一、二代项目所占据的城市中心及第三代产品所创造出的新城市中心，万达广场的特征竟如此鲜明而且撩人：一座万达广场，一个城市中心。而第三代万达广场也终于凭其里程碑式的作品，为中国商业地产的发展画上一个鲜明的感叹号。
永不止步
按今人对万达的认知，凭藉雄厚的资金实力和身经百战的常胜将军之资历及其不断进取的精神，万达集团在商业地产的开发、招商、运营领域所向披靡。事实似乎也是如此。万达创造了无数的商业地产佳话，尤其进入第三代万达广场开发后，众多城市中的万达广场，不但开业之时就是旺场之时，迅速创造新城市中心，而且无一例外都成了周边楼盘的增值器，‚和万达广场做邻居‛、‚距万达广场500米‛等广告语让万达广场周边的楼盘价格猛涨，而且周边很多消费、娱乐场所也随着万达广场的出现而猛增。
‚如果万达现在就算什么也不做，万达的产品照样可以继续领先10年。‛这是一个企业考察团中的一位老总对万达的评价：‚别人还在做住宅的时候，万达进入了商业地产开发领域；别人想做商业地产的时候，万达已经做出了第三代；别人开发商业地产的时候，万达已经着手升级换代产品的规划。‛
就在记者考察上海五角场万达广场时，偶然撞上了万达上海分公司的‚复盘‛会议。
万达的每一个商业地产项目开业后，他们都要对这个项目按阶段反复重新研究，比较，寻找和市场接口不吻合的地方，以求在下一个项目中更臻完美，这就是复盘。勇于探索求真、不断创新和持续升级成为万达打天下的‚枪杆子‛，他们永不止步，发展的步子越来越快。
万达红镜头：我为万达‚狂‛
冯小刚成都狂奔两公里
202_年12月23日，是位于成都东二环锦华路的成都锦华路万达广场的开业日子。尽管开业酬宾的时辰未到，但万达广场的现场已是人山人海，锣鼓喧天。数千市民在寒风和大雾中等待成都锦华路万达广场的开业启幕迎宾。从动工到开业，只用了14个月时间的成都锦华路万达广场盛装亮相，竟然一下子就让平时畅通无阻的成仁路水泄不通。
然而谁也没有想到，就在车流、人流延绵了近两公里的锦华路一端，三位不同寻常的客人正弃车狂奔，当先一人正是电影界大名鼎鼎的导演冯小刚。此番冯小刚是应约来助阵，并带来新作《集结号》来万达国际影城做宣传。但让冯小刚始料未及的是，万达广场开业竟然引爆成都。事后，冯小刚曾半开玩笑半认真地说，不知道这么多人是冲着万达去的，还是冲着我们去的。但《集结号》在成都锦华路万达影城上映后场场爆满，还是让大导演心花怒放。
202_，燃情厦门万达新年晚会
202_年1月25日晚8点整，随着万达集团巨型LOGO的璀璨登场，202_年厦门万达新年晚会在厦门市工人体育馆火爆上演，为到场的万达业主和鹭岛市民奉献了一场精彩纷呈的文艺盛宴。
晚会现场气氛热烈，精彩纷呈，更邀请了阿SA、黑鸭子组合、天堂乐队等著名艺人献上精彩绝伦的节目。特别是华纳唱片最具人文关怀气质的实力歌手汪峰压轴登场，唱响《怒放的生命》、《春天里》和《飞得更高》三首经典歌曲，震撼全场，激情回荡。
上海五角场板块价值连升三级
在上海五角场万达广场开业之前，这个地方属于非常纯粹的‚地摊经济‛区。然而万达广场开业后，却完全改变了这一区域的消费氛围。入夜，因万达广场而使这里颇有夜上海姿色，白领丽人开始在这里频频闪现。
据调查，在上海五角场万达广场开业之前，当地的楼面地价不到4000元，开业后一下子涨到了1.6万元。
宁波为万达欢呼
谈到宁波鄞州万达广场，万达人总会说：‚那是一场惊心动魄的战役。‛宁波鄞州万达广场位于宁波鄞州区，如果和宁德的区位来对比，大概就是早前的东侨区。当时，宁波项目的员工为工地现场的周边环境编了一首打油诗：稻田随风舞，野鸭傍河鸣。黑天人难遇，白天难遇人。
然而，就是这种环境下，宁波鄞州万达广场依然按照集团的指令，在202_年12月22日准时开业，而且开业时招商满场率达100％。那一天，这个平时静得连一根针掉在地方都能听到的地方，突然人流涌动，其中不乏奔驰、宝马、陆虎等名车的身影。宁波鄞州万达广场的成功，预示着万达第三代广场终于在宁波那块人人望而生畏的‚试验田‛里焠炼成钢
万达商业地产揭秘系列之四：万达 用不动产运营城市——万达不动产运营哲学探讨
中国商业地产航母——万达商业地产揭密系列之四
【导读】万达变了！从202_年开始，万达将不再进行单纯的住宅地产开发。202_年万达从主要的住宅地产开发领域挺身迈进商业地产开发领域到202_年宣布不再单纯开发住宅地产，万达的每一次变化都是石破天惊。这种变化反映到集团的房地产发展战略上，就是万达将在今后很长的时间里，会集中优势发展商业地产，以商业物业的持有为基础，发展不动产业，包括开发和后期的持有经营及管理。有人将万达的这种变化称为‚万达新规‛。万达掌舵人王健林也说，从现在起，再称呼万达为开发商就不准确了，应该叫不动产运营商。其实所有洞察万达用意的人都明白，单纯的开发商，永远不可能跨出国门，参与国际化的竞争。
全国布局加速
‚现在我们取得了一点成绩，但不能骄傲，更不能停下来享受成果。别人在追赶我们，同时我们也在追赶别人。所以我们一定要快，更快。‛在集团的很多会议上，甚至在和很多集团高层的聊天当中，王健林多次表达出这种思想。的确，在身后追赶万达的房地产企业有一大群，但万达所追赶的企业，其实也就两三个，世界第二的美国不动产运营商西蒙集团和世界第一的不动产运营商澳大利亚西部集团是他真正追赶的对象。可见万达的野心已经漂洋过海，刺破青天锷未残。
果然进入第三代万达广场之后，万达战舰开始横扫中国很多城市：北京、上海、西安、成都、无锡、沈阳……如果包括第一和第二代万达广场，万达广场已经在50多个城市中烙下了自己的名字。
由于第三代万达广场具有强大的商圈创造能力，使万达对于选择什么样的城市及城市中什么样的区域不再绞尽脑汁。大到北京、上海，小到宁波、南昌，万达几乎‚大小通吃‛，202_年12月28日，万达旗下五大支柱产业之一万达电影院线在国内三线城市潍坊启动万达国际影城，意味着万达对于中国城市的选择正在放大。而对城市区域的选择上，万达其实也更愿意选择城市非中心区，这样可以保证万达靠独步天下的经营模式在带活一个商圈后，其整体物业的升值水平会比在城市中心区域高出几倍甚至几十倍。所以在上海，万达成功创造五角场商圈之后，第二个位于周浦镇的上海周浦万达广场所处位臵更加偏僻。
先进的万达商业模式，让如今万达在全国布局时像一个围棋高手，每每落子不需长考，但子子连珠，终成中国商业地产界的巨子。
202_年 万达将成为中国最大‚房东‛
自从万达商业地产第三代升级产品万达广场面世后，万达广场对市场的销售部分也发生了巨大变化。万达将只对市场销售居住、办公物业及独立底商，其余部分将由万达自己持有，用于出租经营。万达的不动产运营商的地位因此越来越强，其身上‚大房东‛的味道也越来越浓。
对购房者来说，万达对万达广场的持有经营部分，恰恰成了其城市综合体中居住物业的配套。所以万达这个‚大房东‛做得越优秀，投资万达广场的业主，受益也就越多，业主除了会享受到万达所提出的‚8分钟生活圈‛，同时居住物业的升值速度必然会像投入热水中的体温计一样。以万达现在的实力，没有人会怀疑这个‚大房东‛的巨大能量，繁华必然带来高舒适和高收益，因此万达第三代产品城市综合体刚一推出，就受到市场的热烈追捧。
目前，万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，商管系统的管理范围覆盖了全国33个已经开业的万达广场，近40个正在筹备和已经在建的万达广场。计划到202_年，接管近70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，预计年租金收入超过70亿元。
届时这个数字将超过世界第二大不动产运营商美国西蒙集团的600万平方米商业持有体量，大踏步迫近目前世界第一大不动产商澳大利亚西部集团202_万平方米。万达在中国的第一不动产运营商地位将在相当长的时间内无人可撼。
对此，王健林的老朋友，阿里巴巴创始人马云对万达评价道：‚进入202_年之后，中国经济开始更加高速的发展，经济车轮的转速仿佛从自行车变成了轿车，每座城市更加开放和繁荣，作为城市经济的发展载体，一个好的商业地产项目在城市中的地位越来越突出，焕发出其前所未有的光芒。‛
金融宠儿
202_年，万达集团远赴海外，准备与澳大利亚麦格理银行合资在境外成立中国基金。以审查严格、标准苛刻著称的穆迪和标准普尔这两大世界权威评级机构，分别给了这支基金以A+和A++。这就意味着万达拿到了中国企业在国际上的最高评级，赢得了国际金融资本的青睐。王健林在回忆那段往事时说，为什么给我们这么高的评级？就是我们拥有独特的、富有竞争力的商业模式。
而在202_年，万达收到了央行的红头文件。文件中称：万达将做为全国房地产金融改革试点企业，可以直接与国内几大银行开展总部对总部的合作，允许万达可以用经营性物业进行抵押贷款。
全国仅有两家获此特殊待遇，另一个企业是万科，绝无第三家。对此，王健林同样深有感触：试点企业能融来多少资金是次要的，重要的是诚信无价，品牌无价。
其实，在记者看来，穆迪和标准普尔也好，央行也好，他们看重万达的，除了万达的诚信，还有就是万达商业模式强大的经营创富能力。后来的事实也证实了这种判断。由于经济政策变化，万达准备转到A股上市，几家世界大投资银行和国内几大顶级券商全部争先登门拜访，要与万达联姻。尽管后来万达选择了国内的投资银行，但世界几大投资银行仍然不断与万达接触，努力寻求与万达的合作机会。
国际、国内金融业对万达的宠爱有加，让这个不动产运营商在商业地产的发展道路上越走越踏实。
万达商业地产中的两张王牌
王健林曾言，我们拥有独特的、富有竞争力的商业模式。那么万达的富有竞争力的商业模式到底是什么？万达广场已经发展到第三代。与前两代相比，万达第三代具有如下鲜明特色：第一，商业部分开始全部持有，只租不卖；第二，业态配比是经过市场检验出来的科学结论，第三代升级产品万达城市综合体，是城市高质量生活的浓缩版，也是区域快速升值的发动机；第三，也是万达的独门绝技，即‚订单‛地产。用王健林的话说，他们用了整整7年学会了做订单地产。目前，万达广场与一大批国际和国内一流的品牌商家建立了战略合作关系，目前合作商家超过5000家，无比雄厚的资源使每个万达广场项目在开工之前，主力店招商就已经基本解决，整个项目的70%－80%租赁面积已经有主，保证万达每每开业必是满堂红；第四，万达第三代广场推出之后，万达广场已经从必须依靠城市中心来发展变成了每一座万达广场都能兴起一个新城市中心。而实际上，万达商业地产每每大获全胜，还在于其手中所掌握的两张特殊王牌。
第一张王牌是万达商业管理有限公司。该公司是全国惟一一家全国性商业管理连锁性企业，管理范围覆盖全国所有的万达广场，创造了连续三年租金收缴率超过99％的世界行业纪录。万达商业管理有限公司具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势和整合能力，以领先国内的商业运营模式，成为万达集团的核心竞争优势和全国知名的商业管理品牌。
第二张王牌是万达商业规划研究院。该院是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各个专业领域的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。
万达不动产哲学
哲学一：可获得长期稳定的现金流回报
住宅地产产生的现金流多，但属于一次性，不会产生二次现金流，物业管理甚至会亏损。但商业地产则不同，其现金流是长期且稳定的，只要这个物业存在，每年都会有现金回报，也许刚开始回报率低，但现金流会逐年增加。万达广场的租金平均每年会增加2％－5％，基数会因此越滚越大。
哲学二：享受资产升值的双重利益
除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受资产持续升值。比如一个住宅项目，两年前是4000元/平方米，两年后涨到6000元/平方米，但住宅的增值不属于开发商，而是业主。然而商业地产截然不同。由于商业经营良好，在企业获得稳定的现金流之外，还会因消费拉动做热这个区域板块，使区域的土地价值升值，进而拉动整个区域价值的飙升，资产升值也很迅速。
哲学三：不受经济周期影响
商业地产最不容易受到经济周期影响。经济低潮期，住宅产业会受到很大影响，但商业地产不同，无论什么时候，人不能不吃饭，不买生活用品，所以以商业地产为载体的餐饮、服务及零售业受到冲击会比较小。比如1997年爆发的亚洲金融风暴，房地产行业遭受重创，但亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。
哲学四：为业主创造最大最稳定的创富空间
万达第三代广场以城市综合体为重要特征，涵盖酒店、写字楼、万达院线、购物中心、住宅（公寓）、百货、电玩城等众多业态，是一个大型的综合性的建筑群。其中除了居住、办公物业部分对外销售外，其余全部持有经营，不再销售铺位（临街独立底商除外）。
因此，任何一座第三代万达广场的‚大股东‛是万达，客户就像一个个‚小股东‛，整个万达广场将来经营的越好，带动区域升值，万达广场中的居住、办公部分的升值空间也就越来越大，和万达一起分享物业无限升值后的‚红利‛。
万达商业地产揭秘系列之五：巨人的飞跃——万达广场三次升级揭密
中国商业航母——万达商业地产揭秘系列之五
[提要]从进入一个城市便占据‚龙眼‛位臵到为一座城市再造一个新城市中心，万达创立商业地产的9年来，开发模式从第一代走到第三代，过程中经历了无数的磨难和艰辛，但也取得了巨大的成功，凭着对中国商业地产开发的万丈雄心和万达人极强的市场把握能力和运作实力，当万达再一次占领顶峰，万达作为中国商业地产的领军企业再度攀登中国商业地产制高点……在总结这段惊心动魄的经历时，王健林董事长将这个过程称为一次‚涅磐‛，一次脱胎换骨、一次破茧成蝶、一次浴火重生的‚凤凰涅磐‛！
起步期：万达商业地产第一代
单店模式以销售平衡现金流
202_年，在济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心地段，一栋栋单体楼拔地而起。在这些城市业已存在的黄金宝地、城市发展多年沉淀下来的核心商圈位臵，这些总面积5万平方米左右，地上地下共五层的新商业业态的出现，引起了当时城市地产发展的极大轰动，一些分割销售的小店铺也在投资者中引起了不小的波澜，加上作为配套的停车场、用以吸引人流的超市、可以留住人流的电影城，这一新兴商业模式的出现在当时为众多资金实力雄厚的投资者所热捧。这些单体楼所涵盖的小店铺、超市等小综合业态的组合就是万达商业地产第一代开发模式，也称‚单店模式‛。
单打独斗 经营无法形成合力
经营初期，在这些单体楼一层，在进行分割销售的小店铺外，经常能够看到，由于商铺经营品种的庞杂繁多，商铺经营权的分散以及管理职能的滞后，小业主们只能单打独斗，卖力的为自己的产品摇旗呐喊，其间，还要担心同在一个楼体里的另一些商铺‚抢了风头‛，在这样的竞争形势下，业主不单要担心同行业的竞争，还要担心同一地理位臵下不同行业的竞争，人流分散、混乱严重影响了这些商铺后期的盈利，由此，万达商业地产第一代商业模式遇到了发展初期不可避免的艰辛，此时，一直对市场进行着密切观察和详细研究的万达很快做出了调整，提出了万达商业地产发展的第二代开发模式——纯商业组合店。
发展期：万达商业地产第二代
组合店模式 业态布局多样化
看到第一代商业地产开发模式在实践应用中遇到的一些市场抗力，果断的万达人迅速调整‚作战思路‛，为烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足而引进了更多的主力店和不同商业业态，以各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群的巨大合力。此时，万达商业地产第二代开发模式开始走入人们的生活。在表现形式上，万达商业地产第二代开发模式比第一代有了长足的进步，如项目规模上较之第一代有了两至三倍的增加，业态上也在超市、影院等基础上引进百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店，最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式。在当时的南宁、武汉、天津、哈尔滨、沈阳、大连等六个城市，这个新一代的商业开发模式的出现，再度引起人们的关注。但在经营中发现，主力店吸引来的大量人流、客流在走出百货店、超市等大经营场所后，并没有流向小业主的商铺，经营者们过高的期望值并没有如期实现。在后来总结经验时，王健林董事长一针见血地指出，万达的第二代商业开发模式仍然没有把握住商业地产的精髓，卖商铺绝不是商业地产！
主力店各踞一方 未形成人流的有效流动
在第一代商业模式和第二代商业模式发展演变的过程中，万达人始终没有放弃对成功商业模式的探索，并一直对现有商业模式进行研究和调整。因为第二代商业地产开发模式仅仅是几大主力店的简单组合，各主力店各踞一方，分散经营，并没有形成对整个万达广场消费人流的有效吸引和集中，且广场没有室内步行街的设计，主力店的作用仅仅是把人群吸引到城市中心商圈，而未能将他们吸引至小业主的商铺中去，导致整个项目没有灵魂，店与店之间没有有效互动。此外，对于项目的纯商业定位，也导致整个项目商业氛围浓郁，与之相互动的文化、娱乐、体育、酒店等其他的与商业消费相配合的休闲消费环境没有有效建立，加上项目零售类比例偏大，也使项目的中心偏离了商业地产的经营重心。
成熟期：万达商业地产第三代
综合体，开始创造新城市中心
（配单体楼起步及现今的图片对比：建设于万达商业地产发展期的这些项目，在现今万达地产的品牌号召力和经营实力的共同作用下，盈利能力逐步提升）
万达商业地产第三代商业模式代表城市：
上海
上海五角场万达广场位于市级商业副中心，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米。
开业时间：202_年12月23日
主力店：沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城大型室内步行街。
开业时招商满场率：95％
目前日客流量：30万
北京
北京CBD万达广场位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。
开业时间：202_年12月26日
主力店：沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、北京万达索菲特大饭店。
开业时招商满场率：95％
目前日客流量：25万
宁波
宁波鄞州万达广场位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积60万平方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米。
主力店：沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、银泰百货、万达国际影城、喜百度、苏宁电器、大歌星KTV、石浦酒楼、神采飞扬电玩城。
开业时间：202_年12月22日
开业时招商满场率：100％
目前日客流量：10万
新商业模式 适应趋势 引领趋势
万达的创新，其实也是一种迈向国际的创新，城市综合体中组合了住宅、写字楼、公寓、酒店等业态，里面增加了文化、健身、餐饮、娱乐等内容，所有这些组合，不但被国际所认可，同时也符合国情。
在国外，此类大型商业地产项目往往建在郊区，且多采用一条步行街、两个主力店的模式，为习惯‚车轮消费‛的国外消费者提供服务，而在中国，很多消费者更喜欢到市区购物消费，文化上的差异要求商业从业人员也要考虑消费者的消费习惯，正是基于此，万达把国外的室内商业步行街引入中国商业地产模式，并在步行街上设计各类品牌商铺，达成了中国商业地产的国际化发展趋势。
当一个个万达广场作为一个个城市中心存在的时候，我们不得不承认，万达的战略、万达的速度、万达的商业模式包括万达的选址方略，都称得上是目前中国商业地产企业运作中的佼佼者，他也在引领着中国商业地产发展的全新方向。
万达商业地产揭秘系列之六：与巨人同行——万达选择与选择万达的辩证关系
中国商业航母——万达商业地产揭秘系列之六
[提要]万达选择――对于商业地产项目而言，选址的缜密性和科学性往往是项目成败的关键，选址的标准与项目开发模式之间也存在着互为影响的辩证关系，透过万达的科学而规范的选址体系看，万达对城市经济向上的巨大牵引力不但来自于城市核心区位的传统商圈，更来自于万达勇于而且能够创造新商圈的能力、魄力和实力，而万达选择‚订单商业地产‛模式并将之发扬光大更说明了万达的气魄和胆识——只有符合万达标准并适合万达发展方向的品牌才能够幸运的被万达选中并为其进行‚量体裁衣‛式的全面规划……
选择万达——在每一个城市综合体，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成‚吸金效应‛，在万达广场，仔细观察你会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪，他们就跟到哪里……
万达选择商业模式领跑中国
商业模式决定企业的成败，这一理念越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式，是中国企业决胜未来的关键所在，万达的成功便在于此。
所谓的万达第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是号称第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功，更是投资模式的成功，万达从第一代单店和第二代复合店卖街铺到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓，既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环，正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转变，从而为真正的资本之路搭建了坚实的基础，为资产之桥构筑了预期的升值空间。
万达商业地产开发模式从第一代到第三代，经历了近七年的艰辛波折，但也收获了市场对万达每一代商业开发模式的检验，在第三代开发模式屡试不爽的今天，万达为众多强势企业提供了一个平台，同时也将这些跨行业的业态进行了充分的资源整合，使得各种业态交相辉映，相得益彰，并释放出整体的辐射力。正是选择了成功的商业模式，万达才能在商业地产领域迈着坚实的步伐前行，一步一个脚印。
值得一提的是，万达独特的‚订单商业地产‛形成了强大的竞争优势，获得了市场的高度认可，而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的，每到一地就能把一地做旺，进而拉动一个城市的经济发展和税收，这只有万达能够做到；吸引众多品牌主力店追随万达，进入每一个万达广场，这也只有万达能够做到。王健林董事长在对自己的员工进行培训的时候说，商业模式比产品甚至品牌的建立更重要，而最好的商业模式是人无我有的商业模式，作为国内唯一的全国性商业地产商，万达独特的‚订单商业地产‛模式因为带动了区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升而获得了各地政府的认可并成为各地政府邀请的对象，而也是因为万达独特的富有竞争力的商业模式，万达还获得了中国企业在国际上的最高评级。国内金融界的认可、国内外投资机构的追捧，使得万达创造的财富神话口碑相传，流传久远。
万达选址 商业版图大规模扩张
对于商业地产项目而言，选址的缜密性和科学性往往是项目成败的关键，选址的标准与项目开发模式之间也存在着互为影响的辩证关系，透过万达的科学而规范的选址体系看，万达对城市经济向上的巨大牵引力不但来自于城市核心区位的传统商圈，更来自于万达勇于而且能够创造新商圈的能力、魄力和实力。
202_年12月22日，宁波鄞州万达广场一周年庆典活动隆重举办，百家商户现场共贺万达周年庆，感谢万达为他们开启了财富大门。202_年的12月22日，宁波市委市政府领导、万达高管人员齐聚宁波万达广场参加在这里举办的宁波鄞州万达广场开盘仪式，为这次开盘能够成功举行，万达人倾注了无数的心血，并为此做出了长达一年的准备，开盘现场飞舞的彩旗、齐鸣的礼炮，是万达做了精心准备的，但是，现场人山人海的场面却是万达人也始料未及的，在这个项目开工建设之时，周边还是杂草丛生、荒无人烟的地处……同样的奇迹在万达的发展史上屡见不鲜，更成为投资者对万达的信心源泉，一些由万达组织到北京、上海、成都等地考察万达项目的业主看到已经开业的万达能够产生如此强大的‚吸金效应‛纷纷竖起大拇指，赞叹万达所创造的财富神话，更多的人，则以实际行动参与到万达神话的缔造中来。
涉足商业地产之初，万达项目多选择城市的核心商圈，借助商圈业已形成的商业氛围为万达广场造势，以保证中小业主的投资收益。但早期万达商业广场以带租约销售模式，大多将商铺出售给中小投资者，靠销售平衡现金流，短期内迅速回收数亿元资金，但由于产权多元化、经营分散化、商业模式单一和主力店间的无连续性，以及经济环境的不成熟和投资者心理上的不成熟，万达广场也因此经历了一些磨难，商户过高的投资回报期望没能实现。
在万达商业模式向第二代过渡的过程中，虽然项目面积加大，业态也增加，但因为其相互之间的互动没能有效建立，项目的效力并没有真正显现出来。当万达的第三代商业模式出现，王健林所言的‚城市综合体‛显然已经不是一个城市业已成形的传统商圈所能容纳，由此，万达的选址体系发生了重大变化，大体量的建筑群、业态丰富的综合体开始出现在各城市的非中心地带，如位于上海五角场的万达广场、如位于宁波鄞州的万达广场、如位于北京石景山的万达广场……，万达集团将选址体系的重心完全转向了城市非中心甚至郊区地带，而万达所要做的正是启动这些区域，通过万达商业模式的成功带动整个区域的发展甚至整个城市的经济提速。
现在的万达广场所在的区域，无论在万达进入之前是怎样的一种荒凉状态，如宁波鄞州，无论在万达进入之前是怎样的无人问津，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心，成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的影响力之大。
万达选友 品牌成就国际万达
在万达选择合作伙伴的历史上流传着这样一个故事，在万达北京的一个项目中，有两家世界500强企业希望进入，并不断地通过各种方式向万达高层表达了这一愿望，其中一个还给出了天价租金，希望能够进入万达，而理智且富有多个项目招商经验的万达人并没有为眼前的利益所迷惑，他们提出，这么高的租金肯定会给后面的经营造成巨大压力，最终，经过分析讨论，万达最终选择了一个出价较低的但在中国市场上更有影响力的企业，而也只有这样的企业才能与万达的品牌相符。
万达之所以能够成功，与其对于自身成为‚国际万达‛的标准有着密不可分的关系，对于选友，‚国际万达‛的辞典里有这样一条标准，那就是：合作伙伴是国际级。至今，以这样的标准选择合作伙伴，万达已拥有丰富的品牌资源，与一大批国际和国内一流的品牌商家建立了战略合作关系，目前合作的商家已超过5000家。这些独有的商家合作伙伴资源合成了万达的核心竞争优势。
此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。万达从做订单开发开始，随着市场需求和中国经济环境的变化而慢慢向专业的商业地产运营商迈进，有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验，万达进行商业开发的准确性才能不断提高。在如今的商业环境中，可以做到没有拍卖拿地时就可以大约知道做什么类型的物业，容积率多少等等的，惟有万达。从中可见万达作为一个中国商业地产领袖人物的魅力所在。
规划先行 万达广场成功的核心保证
在万达对商业伙伴的选择共赢中，万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用，万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域及房地产开发领域的众多精英人才组成。万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节，还是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才，更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。
在每一座万达广场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经给予确认，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。
有人说，中国的商业地产的竞争要从低端的销售竞争向高端运营竞争发展，它们要达到如香港太古企业、日本佳世客等这样的专业商业地产商，还有很长的路要走，在这个过程中，如何提升价值并最终与资本市场取得连接价值最大化才是根本，毕竟商业地产回到其核心就是在于运营所带来的价值的提升。为什么物业投资市场称：‚住宅有价，店面无价‛，是因为店面这个平台后面所带来的商机决定的，而不是水泥加钢筋决定其价值的。回到价值提升这个问题上，其核心就是通过开发模式的不断创新来提升其价值，这是一个系统的成功路径，经过选点、定位、引商、开业、运营、调整阶段不断实现商业价值。万达集团就是将这种开发模式的创新，从销售铺面的第一代向只租不售联合国际知名品牌主力店共同经营的第三代前进，最终取得了骄人的业绩，并以此领跑中国商业地产，在世界商业帝国的发展版图上屹立起中国的旗臶。
选择万达 追随缔造奇迹的王者
在每一个城市综合体中，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成‚吸金效应‛，在万达广场，仔细观察你会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪，他们就跟到哪里……
正是因为与缔造奇迹的王者同行，学习国际化的品牌做事，这些中小主力店也走在了迈向国际的征途上，如神采飞扬电子娱乐项目，现已在武汉万达广场、哈尔滨万达广场、成都万达广场、西安万达广场、长春万达广场等全国多家万达广场开设了大型室内电子娱乐游乐园，经营业绩也稳步上升。
短短几年时间，随着万达在全国扩张商业版图，对万达始终信心十足并一直追随万达的中小店铺主力店以惊人的速度形成连锁并取得了骄人的销售业绩，连万达人自己都半开玩笑的说，如果可以，希望我们自己也开个小店，一路跟着万达走，不出几年，一定能成为国内连锁品牌，并创出自己的知名度。
万达商业地产揭秘系列之七：万达消费观——消费万达 消费最高梦想
中国商业航母——万达商业地产揭秘系列之七
[提要]以万达第三代商业开发模式出现的‚城市综合体‛建筑，在诞生之初就受到了市场的认可和投资者的厚爱，万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，万达也在这个过程中不断定义、代表、诠释着中国商业地产发展的方向和与市场契合的标准。
‚为什么万达广场能在短短的9年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么进入万达广场的商家能赚钱……‛当这些问题的提出者用满怀期待和崇敬的目光望向万达时，积累了无数实践经验和成功案例的万达人的回答铿锵有力：那是因为万达独特的‚订单商业地产‛模式。
这个创新的发展模式使万达广场每个项目在设计之初就确定了大部分主力店，最大限度的保证了租金收益的实现。万达集团所拥有的庞大、稳定的合作伙伴队伍，为万达广场日后的良好经营提供了坚实的保证。
加入万达 同创品牌
从北京天安门沿长安街往东，出东三环数百米，在CBD核心区内，有一座三塔造型的德国理性主义建筑，这就是京城最具风格的标志性建筑之一——北京CBD万达广场。建筑物强大的雕塑感和冷静的线条在商业繁华的CBD里独树一臶，显得历史感凝重而又充满现代气息。这个占地面积不大但充满标志性的建筑体，却是北京市里业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设计最完备的商业项目之一——白金六星级北京万达索菲特大饭店、中国排名第一的院线万达国际影城、囊括数百国际国内知名品牌的万千百货、吸引众多年轻消费群体的国内高档电子娱乐连锁品牌神采飞扬等等众多品牌主力店的同城联动，在消费者中间形成一股强大的‚向心力‛，也为京城有着优质消费潜力的消费者们提供了一个完美的消费环境和休闲场所。
品牌主力店的聚集不仅仅体现在北京万达，在上海、在成都、在宁波、在每一个万达广场，这些品牌主力店与万达步步相随，形成了紧密的战略合作伙伴。比如成都锦华路万达广场，目前已有万千百货、国美电器、大歌星量贩KTV、万达国际影城、韦德伍斯健身等主力店订单进入，一同为我们的消费者们带去了顶级的消费感受。
消费万达 尊享顶级
没有哪一个消费场所能够让人流连忘返，没有哪一种购物环境让人臵身其中，不忍离去，但在万达广场，这样的感受如影随行，贯穿着每一个消费者在万达广场的每一分每一秒，即使离开，这样的感受依旧萦绕心头，因为从进入万达广场的那一刻，就注定了这是一次充满惊喜、神奇和惊叹的旅程。
走进北京万达索菲特大饭店，原产奥地利的商品施华洛世奇巨型水晶牡丹花、专请著名画家为酒店量身定做的旷世奇作大唐盛世图、装潢奢华的国际贵宾厅、产自土耳其的上等金丝白玉大理石、产自巴西的‚黑金花‛门厅理石、产自南非的‚金影木‛、特别定制、无一重样的水晶吊灯、设计独特的高档饰品、于不经意间出现的情趣小品、淋浴间入墙的花洒、透明度可调节的高科技幕墙……臵身万达北京索菲特大饭店，一步一景，景景迷人，法国总统萨克奇访华期间入住北京万达索菲特大饭店都被如此奢华的设计所震撼。臵身装修豪华的客房、会议间，想象着各界政要、社会名流、影视明星等在这里品正宗的法式、日式、中式等来自世界各地的精致美食，用顶级的世界品牌，居豪华舒适的私人空间……
这些能够为消费者带来高品质国际贵宾级享受的细节设计已经成为万达品牌的标志之一，而拥有这些的北京万达索菲特大酒店现已成为国家首脑访华的指定下榻酒店，与万达同行的几大品牌主力店不但为万达广场带来了更高的消费层次、更高品位的享受，更与万达一同遍布全国，成为各城市顶级消费的标杆。
解析万达 与合作伙伴共成长
202_年7月25日，万达品牌招商会在北京隆重举行，来自全世界的百余品牌经营商在这里共同抒发着与万达一同前行的愿望，万达前行在商业地产的九年间，从寻找主力店到品牌店排队等待签约，万达第三代商业开发模式的成功运作引起了全球范围内独具战略眼光和发展眼光的顶级品牌连锁企业的持续关注和追随。每一个万达广场的成功运作都一次次为市场增添信心，也一次次地验证着万达第三代商业模式的成功和独特的竞争优势。
在对万达的核心竞争力进行总结时，王健林董事长对万达独有的商业合作伙伴资源也进行了一些归类：
一是紧密型合作伙伴
万达已与多家不同业态的主力店签约，他们已经成为万达的‚紧密型合作伙伴‛。这些主力店就像和万达签订生死契约一样，万达到哪里进行开发，这些主力店就必须跟到哪里，不去就要承担相应的经济处罚，而万达也会为这些商业伙伴预先设计规划经营场所。
二是战略合作伙伴
万达的战略合作伙伴都是国际和国内的知名公司，他们也都分别与万达签了合作协议，但是对于万达所建项目，他们有一定的选择权，即万达的某个项目他们可以来也可以不来。但双方有约定，项目信息发出后，在规定时间内这些战略合作伙伴要决定是否进入，如果进入则相当于向万达下订单，再由万达根据他们的需求进行规划设计。
三是一批中小店铺战略合作伙伴
除了以上两种合作类型的商业伙伴，万达还有一大批中小店铺连锁企业伙伴，其实这些也是紧密型合作伙伴，他们也是每店必跟，只是因为体量小而被归类为中小主力店。
同时，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益。
随着万达的快速高质发展，这些主力店也在中国遍地生根发芽，而这些独有的商家合作伙伴资源也反过来成为万达的核心竞争优势，万达走到任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这意味任何一个万达广场的诞生都伴随着80%以上的租赁面积有保证，面对这些主力店对万达的充分信任，王健林董事长常说的一句话就是，这些紧密型合作伙伴实际上也给万达带来一定的压力，那就是别人把身家性命托付给了万达，万达就要确保店店赚钱才能对得起这些合作伙伴，所以在发展项目时，宁可前期多费点劲，也要保护我们合作伙伴的利益。也正因为万达时时刻刻想到了合作伙伴的需求和他们对万达的期望并为之做出承诺，万达的社会形象和品牌号召力也因此树立。
万达商业地产揭秘系列之八：进军宁德——一座万达广场 一个城市中心
中国商业航母——万达商业地产揭秘系列之八
[提要] 在上海五角场、在北京朝阳、在宁波鄞州、在无锡滨湖、在西安李家村、在苏州平江……9年间，万达的足迹遍布中国50多座城市、60余项目。大手笔的盘杀布局，为万达在中国赢得了响当当的名号，也让万达成为各地最受欢迎的不动产运营商。202_年，万达将他的城市综合体项目的火炬接力棒传到了宁德。万达为何对这里情有独钟？万达又将在这里创造出怎样一个惊天动地的财富神话？
以海西为支点 擎起又一个城市中心
阿基米德说：‚给我一个支点，我就能撬动地球‛；
万达说：‚以海西为原点，我将全面加速海西经济腾飞，并将由此带动宁德跃上一个新的发展高度！‛
——这是万达的誓言，更是万达人雄心万丈进入宁德时自己树立的发展目标。
一、德发展到了需要腾飞的时刻
宁德，是撤地设市十周年的新城，也拥有着悠久的历史，深厚的人文积淀。宁德定位为闽东中心、海湾港口城市，以创建宜居生态的工业型港口城市和国家园林城市为目标，坚持发展‚一心一核，三轴两港七片区‛的城市总体布局结构，宁德市是滨海生态工业型港口城市，最适合人类居住型城市。
202_年9月，环三都澳区域发展规划正式通过省委、省政府批准，成为完善海西发展布局的最新亮点，坚持以科学发展观为指导，突出项目带动和品牌带动两个抓手，推进‚临海、跨海、环海‛三步跃升，促进港口、城市、产业、生态四位一体、互动发展，全面加快环三都澳区域开放开发，推动宁德早日实现整体跨越崛起，功能定位上，围绕建设海西对接长三角前沿区域、对台交流合作重要平台、新兴临港工业基地、东南沿海重要港口枢纽、海西特色文化和生态旅游胜地、绿色宜居海湾新城等六个方面，进一步整合优势、保持态势、形成气势；努力形成‚北承南联、西进东出、山海一体、城乡互动‛的发展格局，宁德作为海西经济区东北冀中心城市，致力于发展城市中心区，南北辐射建设港口区，依托港口发展大型临港工业，如今，在国家实施‚海西战略‛的大潮中，正值撤地设市十周年的闽东中心城市正在迎来二次腾飞之旅。
二、宁德发展需要万达这样的企业
随着宁德建设新城的稳健步伐不断扎实前进，蕉城区和东侨区作为海湾型城市的中心区，正在发展成为宁德市的行政文化、商贸旅游、人才技术、信息金融服务中心。然而，纵观整个区域，在各个行业齐头并进的过程中，一直没有一个能够支撑起这场大变革的强有力的经济原点。虽然积累了大量的具有巨大消费潜力的人群，但能够引领区域乃至宁德市消费人群的高品质消费行为的大型城市综合体却始终没有出现。
两区发展、宁德腾飞，急需一个能够适应人们新观念、新生活需求的新商圈的出现！
202_年，万达集团携已征战全国50余城，堪称大手笔的城市综合体挥军入宁德。以天湖东路为原点，全面覆盖两区乃至闽东，万达在全国开发缔造的无数个传奇让万达满怀信心地立下豪言：在宁德缔造又一个新城市中心！
城市的发展进程与一个企业的国际化和百年企业的理念不谋而合，两者同在顺应历史潮流的征程中碰面了，二者的相遇、碰撞乃至惊天动地的交融会产生怎样的强大爆发力，处于历史长河中的我们成为了幸运的观礼者，也势必成为幸运的参与者。
三、万达能够为宁德带来巨变
‚成立于1988年，经过23年发展，从东到西，从南到北，万达至今已进入北京、上海、南京、无锡等数十座城市，进行大规模住宅及商业地产开发。‛这是大连万达集团网站上对自己的描述。
作为中国商业地产的龙头企业，万达集团已在全国50余多个城市投资项目，其中开业的万达广场已有33家，且吸金能力极强，万达广场也因此成为中国商业地产的第一品牌。如今的万达集团已成为以商业地产、文化产业、高级酒店、连锁百货、旅游度假为五大支柱产业的大型企业集团，总资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税超过95亿元，成为中国商业地产当仁不让的龙头企业。万达集团独特的‚订单商业地产‛和城市综合体的全新模式，将一种全新的商业地产开发理念全面带入中国，为中国的投资者们提供了一次千载难逢的机会，更开启了另一扇财富的大门。
作为拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产开发建设团队、全国唯一的连锁商业管理公司，万达在不断的开发路途上形成了商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。正是这样一个强有力的商业地产传奇的缔造者，拉动国际国内一线品牌主力店成为紧密合作伙伴，带动一批中小品牌从一个个名不见经传的小店铺发展成为全国连锁的品牌，发动众多高品质臵业者入住万达广场，近距离享受万达模式带来的高端、便利、舒适的生活环境。
在蕉城区的城市发展建设正如火如荼时，区域内最需要的不仅仅是拉动区域发展的经济实体，而是一个能够将区域经济，甚至以区域为支点带动城市经济发展跃上新台阶的经济综合体，一个不但能够满足项目自身价值的提升，更能把所在地块炒热、形成周边地区供应的城市运营商，以雄厚的实力背景做基础，我们不能不承认，能做到这些的只有万达。
以成功商业模式做基础 打造又一个全新万达广场
看到宁德万达广场的规划，除了用‚期待和兴奋‛，你已经找不到更好的词汇来形容这样一个建筑面积约62万平方米的庞然大物。以自身的核心竞争优势带动区域发展、拉动周边区域价格提升点，一直都是万达最令人瞩目的地方。
一、宁德万达广场——24小时经济圈
宁德万达广场总建筑面积约62万平方米，是万达集团布局海西的又一力作。宁德万达广场位于宁德市宁川北路与天湖东路交界处。距离宁德市政府约2公里，地处宁德城区高档住宅区，是进入宁德市区的门户。‚一座万达广场，一个城市中心‛，宁德将因万达广场的出现，进一步稳固并捍卫其中心的地位。
在正确的历史阶段，一个城市综合体的出现将改变人们固有的生活模式，作为一个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能为一体的城市综合体，包括了室外步行街、五星级酒店、大型购物中心、SOHO公寓及精品豪宅等。她的出现，将带给我们一种全新的24小时‚足不出广场‛的生活享受。
二、万达广场——8分钟生活圈
宁德万达广场相当一部分是住宅产品的规划，也是投资者最为关注的部分之一。为了能够建造一个舒适的居住和生活环境，万达广场集合多年丰富经验，结合宁德城市特质，做好了充分的准备。
正是自身完善的商业配套和良好的居住环境，万达广场不但彻底改变着万达业主的生活理念，也为自身的住宅项目赋予了更大的升值空间。下楼即是商圈，这是万达为业主创造的一种新型生活方式：悠闲的乘电梯直达商场，连逛带买完成一次轻松消费；电影散场、同学聚会结束，当一同离去的人还在街口为打不到车而烦恼时，万达的业主此时可能已经回到家中……因为同属于万达模式，万达广场的房子比任何住宅产品都更具升值潜力，且拥有的越早越能体现其投资价值。
近日，在宁德万达广场刚刚奠基之时，消息灵通的投资者们早已闻风而动，咨询电话与日俱增，强烈要求提前登记者比比皆是。正是有了他们对万达的十足信心和万达的高投资回报，万达广场才能够屡屡掀起投资热潮。随着未来项目的落成和周边商业配套的逐步成熟，这里必将成为继南环路之后的又一大现代化商圈，成为宁德的地标性建筑，宁德商业地产的又一新亮点。
万达商业地产揭秘系列之九：中国商业巨擘来到宁德——宁德万达广场树立财富新形象
中国商业航母——万达商业地产揭秘系列之九
【导读】就在宁德以‚一心一核，三轴两港七片区‛的稳健步伐不断扎实前进的同时，宁德迎来了首个真正意义上的城市综合体项目，也迎来了她崭新的开篇。由万达集团带来的第三代商业产品――城市综合体，位于宁德蕉城区与东侨区交汇处，该项目的出现将对宁德传统的商业格局产生巨大的影响，也将为宁德送来别具一格的商业、居住和办公的全能体验，也因此将会破宁德原有的商业格局。
第四篇：台江区万达广场引领商业地产新模式
台江区万达广场引领商业地产新模式
202_年7月30日之前，相信大多数福州人对万达的了解大部分是来自足球，其中大连万达足球俱乐部联赛连续55场不败的战绩至今没有球队能打破。因此，“万达精神”被无数的中国体育迷熟知。
但大家也许不知道，“万达精神”背后折射的正是这个商业地产巨擘在中国的造“心”力量。而在福州，福州金融街万达广场从202_年7月30日起，则成了榕城新中心的代名词。
万达集团
企业简介：大连万达集团成立于1988年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团。万达集团在全国五十多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店。
开发项目：福州金融街万达广场
“万达，改变福州”年历
202_年7月6日
大连万达拿下海峡金融街E地块，这是福州市发展建设海峡金融街的第一个项目。
202_年7月30日
福州海峡金融街万达广场动工。
万达列阵 商业航母驰骋中国
万达集团成立于1988年。如今，万达集团在全国50多个城市投资项目，万达商业地产开始在北京、上海、大连、长春、哈尔滨、沈阳、天津、成都、武汉、西安、宁波、重庆、长沙、济南、苏州、南宁、南昌、无锡、合肥、太原等50余个城市中大放异彩。
北京万达广场、上海万达广场、成都万达广场、宁波万达广场、重庆万达广场„„万达广场已经成为中国城市中心的代名词。
随着各个城市中心的万达广场陆续开业，像万达院线、万达百货、苏宁电器、百安居、国美电器及国际顶级餐饮连锁、顶级服装连锁等国际驰名品牌、商业业态都不约而同地集中到万达广场。
时至今日，万达广场在中国的城市纵横捭阖，“一个万达广场，一个城市中心”成为万达定律，万达的霸业里已经明显地浮出“国际级”三个字，万达打造的“商业航母”与其说在进行着全国扩张，不如说是在布阵中国商业地产的未来。
万达领衔 海峡金融街的建设
202_年，大连万达集团“商业航母”将布阵中国的触角伸向了海西建设背景下的福州。
当“海西”一词开始频繁见诸报端，成为202_年福州媒体最关注的焦点词汇之一时，当整个福州东部区域在政策的雨露下如火如荼地进行开发大潮之时，大福州的新“城心”蓄势待发--
202_年，大福州规划正式出炉，东扩南进，沿江向海，闽侯、长乐入市。
202_年6月，东部新城规划正式出台。
202_年，位于闽江北岸鳌峰片区的海峡金融商务区规划启动。
„„
这些规划和建设极大地舒缓和延伸了福州的框架。一个多中心格局的大福州、一个未来的福州中心正在加速形成。
在福州人的印象里，台江鳌峰片区属于“城乡接合部”的区域，因为傍依水路交通发达的闽江，很早以前就成为闽江流域的货物集散地。但是台江商圈却似乎总是与中低档商品集散地联系在一起，先天缺乏高档商业气氛，交通配套也相对落后。
在长期的发展累积下，鳌峰片区没有一个核心的商业中心来形成高速发展的轴心，闽江北鳌峰片区迫切需要一个城市中心，来收拢目前局部的、零散的、杂乱的商业配套，承载更高更快的城市发展要求，这也使再造“榕城之心”这一梦想变得迫切。
万达广场选择落户海峡金融商务区，无疑正是抓住了机遇。万达集团也成为政府筑巢引凤的第一目标，万达强大的品牌支持、成熟的产品模式与全新商业模式，也让再造“榕城之心”有了实现的可能。
202_年7月6日，大连万达拿下海峡金融街E地块，这是福州市发展建设海峡金融街的第一个项目。
福州金融街万达广场以海西首席城市综合体之姿领衔海峡金融商务区的建设，在随后的海峡金融商务区相关地块的拍卖中，海峡银行、达特贸易、上海升龙集团、福州城区农村信用合作联社相继跟进。
万达引领 榕城的新商业时代
202_年7月30日，福州海峡金融街万达广场动工，并宣布202_年底竣工并开业。
万达进军福州，写下了一连串极其惊人的数字，动作之大，出手之快，让整个福州地产界为之一振。投资40亿元的福州金融街万达广场项目，同时凭借其第三代城市综合体的“万达模式”拉开了福州商业地产新时代的大幕。
关于福州商业的历史流传着这样的说法：“一条扁担挑两个箩筐。”一条扁担，说的是八一七这一条路，两个箩筐是指两头的东街口商圈和台江商圈。但我们同样无法回避这样一个现实--作为八一七路的龙头，东街口繁华至极，也承受了过多的压力。台江商圈作为商贸集散地，档次上不去。特别是以服装为主的单一商业形态，早已不能满足现代商业集购物、餐饮、休闲及娱乐于一体的消费新模式，很多商家，比如大型的卖场、特色餐饮以及综合性MALL都苦于找不到合适的店面。
“福州金融街万达广场恰恰起到了福州商圈扩容后的吸纳作用，其第三代城市综合体模式，将引领新‘城心’的商业未来，这对运营城市中心起到了凝聚人气的重要作用。”业内人士分析说。
据了解，根据规划，福州金融街万达广场涵盖六星级酒店、甲级5A级写字楼、大型高档购物中心、大型娱乐中心、时尚步行街、SOHO办公等六大业态，全面满足“一站式”工作休闲需求。在规划中，即将建设的威斯汀酒店是一个很大的亮点。按照相关规划，拟定位六星酒店，建成后将是我省档次最高的酒店。
值得留意的是，万达首次将精装soho的概念引入福州，彻底改变福州人的生活方式和理念--其实，生活、工作、休闲、娱乐是可以完美结合的。今后，福州人将不再以八一七路为中轴线，福州金融街万达广场无疑将成为大福州新中心崛起的领航者。
第五篇：万达商业地产成功经验
万达商业地产成功经验
王健林演讲录
文章注解：这是万达王建林在杭州的一篇演讲稿，商业地产和住宅地产是两个完全不同的业态，这篇演讲稿，也让我学到了很多，跟有独到经验的人学习成长，是很难得的机会。这篇文章也是我从以前所在公司的顾问那里摘录过来，这些人都曾是我的老师，三人行，必有我师焉，每天成长，是很快乐的事。很少去转别人的文章，不过经典，不能错过。以下为文章全篇内容： 最近三...文章注解：这是万达王建林在杭州的一篇演讲稿，商业地产和住宅地产是两个完全不同的业态，这篇演讲稿，也让我学到了很多，跟有独到经验的人学习成长，是很难得的机会。这篇文章也是我从以前所在公司的顾问那里摘录过来，这些人都曾是我的老师，三人行，必有我师焉，每天成长，是很快乐的事。很少去转别人的文章，不过经典，不能错过。
以下为文章全篇内容：
最近三年，万达商业发展公司专注于做购物中心，在全国19个城市建了21个购物中心，总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个。我们的目标是到202_年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700—800万平方米，年租金收入50亿元以上，这是我们的长期目标。
如果达到800万平方米、50亿元租金收入这个规模，那么我们就可以在购物中心这个领域进入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亚的西部集团，它下属两个公司，合起来有1700万平方米的购物中心面积。
万达目前和17家跨国企业，其中有10家世界500强企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议有四个方面。
第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。
第二，技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。
第三，平均租金。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张，快速发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受我们的平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。
第四，先租后建。签了租约之后，我们再投资。这四点加在一起，叫做“订单地产”。先下订单再投资，这样做的最大好处在于规避投资风险。下了订单，一年可以收1000万租金，那么总投资额无论如何不能超过1亿元。因为租金要扣17%的税，控制在1亿元以下，还能有8%的投资回报率，还了利息，还能有点收入。这样就能规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，不管钱是不是自己的，只要浪费，就是浪费社会资源。
什么叫商业地产？商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。
商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。
例如，二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
商业地产发展要有三个前提要件。
第一是收入水准。从全世界来看，人均GDP3000、4000美元的时候，购物中心才能发展起来，目前中国一些大城市和沿海城市已经达到这个水准。
二是市场需求，租户有这个需求。WTO开放国门之后，全球百强零售企业有70多家已经进入中国，前50强几乎全部进入中国，都想来切中国这块蛋糕，市场需求巨大。去年，沃尔玛全球的首席执行官李斯阁先生应我们邀请出席武汉万达商业广场的开业仪式。他跟我说：能不能加大每年的开发量？按照我们现在的约定，每年开发5——8个。他问，能不能每年20、30个？他希望十年以后，每年开100家店。可以说，租户需求足够大。
那么，缺的是什么？缺的是房地产金融。购物中心这个产业，只有发展房地产信托基金，才能托住这个产业健康的向前发展。尽管银行推出十年、八年的长期贷款，也不适合做商业地产。从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4—6%；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到8—9%。如果10年期贷款，每年利息8%，那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，购物中心才能呈现前所未有的发展态势。包括英国这个老牌资本主义国家，虽然其它产业很平稳，但十年来购物中心的发展却如火如荼，现在开业1400多家，在建200多家，占据了整个英国基本建设近一半的投资。
因为中国目前还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，中国的购物中心开发的黄金时期还没到来。据我了解，香港政府在202_年将正式放开允许成立房地产信托基金，新加坡政府已在三年前放开政策，我相信再过几年，中国也会出来这个产品，到那时候，我们就会迎来购物中心大发展的时期。
下面谈一些我们做商业地产的体会、心得。
一、解决资金
商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。
解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在202_年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。202_年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在202_年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。
二、找到人才
所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。
做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。
我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加202_万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。
所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想，干脆自己建一个专门的培训学校，慢慢培养商业地产人才。
三、只租不售
做商业地产要切记这一点。在这方面，万达有深刻的教训。我们现在有21个购物中心，前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有5、6个出现了问题。什么问题呢？
商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。销售商铺的时候，因为我们做了十七年房地产开发销售，合同写的很清楚，房子出售后，我们不承担经营上的责任。根据销售合同，我们在法律上没有责任，但经营不好，业主商户就要闹事，我们在道义上的责任无法推脱。如果万达不是品牌企业，不是一个把购物中心作为长期发展目标的企业，只是打一枪换一个地方，那我们就不用对业主负责。当时有四五个业主起诉万达的案子，都以业主败诉为终，因为合同约定很清楚。但是我们以购物中心作为长期发展方向，作为品牌企业，就一定要解决业主的问题。去年和今年上半年，我们决定，卖出去的这10个项目，除了南京、青岛等项目，因为地理位置特别好，经营稳定之外，绝大部分出售商铺全都拿回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。
所以商业地产即使有个别成功销售之后仍然红火经营的先例，我个人认为那是个案，不能成为规律。万达在全国卖了10个项目的商铺，超过一半以上都有问题。202_年，我们做了一个决定，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售。凡是销售购物中心的，在全国失败的例子比比皆是，我举几个。譬如东莞的一个大mall，销售得好，价格高，但是现在刚刚开业，已经出现经营问题，我可以断定他们正在走我们以前走过的路。无锡站前城投广场，钻石地段，商铺卖的时候火得不得了，现在开业不到两年，整体关门，200多个业主正在打官司。还有很多例子。我们观察，凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。
说到这里，大家可能会说：讲了半天，你讲商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢？我给大家出三招。
1、在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。
2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。
3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。
这些招不是我的招，全世界的购物中心都是这样运作。美国购物中心里50%的主力店，主要是百货、超市这两种业态，地是白送的，有一些甚至连房子都是送的。美国吉吉彭尼、西尔斯决定一个项目是否进入至少需要三年，你把地块提供给他，他要反复调查三年，分析、规划，才能最后做决定。而且做了决定也很牛，要你把地送给他，甚至把房子盖好白送给他，他付租金也是极低。那么为什么购物中心发展商还要把他们拉进来呢？因为要靠他们来拉人流。美国没有在城里面拆迁的，城里都是私人产权，购物中心都是在郊区，只能靠这一招，拉几个主力店，人流引来了，在主力店与主力店之前做些中小商铺，两层、三层，慢慢提升租金，找到资金平衡点。
想做购物中心，只有这三招。除此，想卖小店铺，那就不要做了。
四、做对程序
做购物中心的发展商，9成多以上是由房地产商转换而来，包括万达，不可避免地带着房地产开发的思维定式，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店来人，在谈判中发展商处于弱势，只能被迫接受他们提出的价格。大连有个发展商的总经理跟我讲：“外国主力店的租金价格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我说：“那你就是在程序上做错了。你应该在开始规划时与他谈租金，不是建设期再招商。而且还可以故意与两三家谈，这样租金就会谈高一点。”
所以做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在前面。而且招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一定要把程序做对了，招商在前。
招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资。万达现在做购物中心，建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米3000元左右。为什么这么便宜？就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。我们202_年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积。而且我们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书免租三个月，第91天开始计租，不管他们开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。
五、商业定位
具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。商业有两句名言。一句是 “隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。这些语言都形容了商业定位选址的重要性。商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。那么，在商业定位里，注重哪几个环节呢？
1、定地址。
选址靠的是真功夫，没有教科书，更多要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向。暂时人不多不要紧，预计几年后会怎么样。我们在南昌的项目，头一个在八一广场，效益很好，第二个项目我们去了红谷滩新区。江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北发展一片，为体现他们的决心，他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去，但是他们过去办公了，还是有城无市，人气不旺。政府希望我们去做一个购物中心，我们规划了一个十几万平的购物中心。一个十几万平的购物中心要靠十多万人来支持，那里目前至多有一万人，为什么我敢做呢？因为购物中心要两年以后才开业，现在房子卖了很多，另外政府配套建设了两所好学校，我相信，我们的购物中心一上，就会促使更多人入住，形成人气商气。我看大势，所以新区也敢去。
2、定规模。
购物中心在国际上有个理论，10万平米以内叫最佳规模，当然这是国外的理论，英美、澳大利亚，他们的人口比较少，10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速发展的态势，我个人认为15万平米是最佳的上限。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了。规模越大，租金越低。15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。在中国，零售业态没有这么丰富，在发达资本主义国家有50万种商品，中国目前只有20万种商品。目前在中国，大主力店的发展可以，1万平以上的超市、建材店好找，但次主力店的发展相差太远，1000、202_平的次主力店极其难找。在欧洲，我看到一个糖果的连锁店，每一个店就几百平方米，但是在一个购物中心里可以开4、5个店，每个门口开一个。别看小小的糖果，一个店可以有上千种类的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，卖糖果卖出了世界级的连锁品牌，每年20多亿欧元销售额。类似这种有特色的次主力店，中国现在很少。所以，规模上不宜过大。
现在中国购物中心有比大、比规模的不好风气。在广州开会期间，安徽的一个市政府领导找到我，希望万达去开发一个规划38万平方米的购物中心，只要我们肯去，地可以很便宜。而当地城市人口只有30万人。我说：地白送我，我都不做，你们这种思维，谁去做都危险。北京人口那么多，在东、西、南、北规划了四个几十万平的mall，到现在第一个规划的春天mall都是死的，58万平，根本做不了，政府被迫修改规划，修改到20万平的规模。所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。租金高，回报率高，才是真本事。现在在中国做购物中心，迫切需要解决规模偏大的问题，在商品和次主力店不匹配的情况下，盲目求大的结果只能是自食苦果。
3、定主力店。
地址、规模确定好以后，就是主力店、次主力店的问题。主力店和次主力店的确定是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心，有些业态适合在郊区。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据你的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心你就选新兴业态，如果在核心尚圈，你就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。
关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。
我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的”。国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际。这是世界购中心新的理论。随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留期间。现在国内的购物中心，有一些人只单纯地考虑零售卖场，而国外的购物中心，有近一半的面积都拿出来做休闲娱乐文化健身。我们从自己开发的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲做得好，哪个购物中心就火。以上讲了三个定位，如果地址、规模、主力店都做好，从技术层面上讲，这个购物中心就基本成功了。
六、搞好设计
搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。我看正大广场没有救，胎里带来的毛病，先天不足，只有一条出路，炸掉重建。为什么这么说？当年他们买地便宜，炸掉之后，8万多平的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉，做公寓卖出去，就是不做公寓，重新思考一下做购物中心，也可行。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。
搞好设计有四个关键点
1、人流动线。这是设计方面的第一要素。人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅？不能突然加一个2%的坡度。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。
2、视觉通透。在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。不能搞花里胡哨不实用的东西。
3、交通体系。卸货区要尽量安排在地下，我们现在做购物中心，卸货区全部安排在地下，为什么呢？人车分流，不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。如果钱多一点，可以都做高。这样有好处。将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍。首先要解决人车分流问题。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。
再一个，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。这是很小的细节问题。人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕，增加卫生清洁的难度。这里面涉及的内容很多，不展开讲了，有很多专业书籍，大家可以看。
4、主力店的技术标准。
这与一开始我讲的招商在前建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和书店1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。高度，如果做建材超市，至少要8米层高；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要10米层高，要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。做了两三年，所有业态的特点就掌握了，再做就会很熟悉了，这需要时间积累。
上海有一个四十万平米的购物中心，做到正负零，来找我帮他招商，他们招商了一年，一个主力店都没招进来。他主动提出，如果我帮他招商满场，他给我20%的股份。可我们研究过图纸之后告诉他，炸掉重来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。他们的项目设计，层高平均4.8米，通通荷载400公斤，怎么能去招商呢？建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货，都做百货的话，2万平米一个平面，地下1层到地上6层，哪个百货敢做？
所以，如果不注意主力店的技术要求，就会造成浪费。
七、商业物管
购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才。但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的。
购物中心的开业，对购物中心是个考验。不是什么开业大吉，开业其实意味着大麻烦，开业后经营不好要掉铺。一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。
商业物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。
八、承受压力
一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。所以，大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑。有的基金要过三年才收购。他们都要等渡过培育期，基金只要求3-5%的回报，但必须稳定。开业是一个分水岭，开业之后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维保，环保的要求等等，尤其是市场的培育问题，前三年不稳定，很麻烦。所以，想从事购物中心这个行业，一定要有足够的心理准备，一定要有承受压力的心理准备，做购物中心绝非轻松事。否则为什么全国只有1%的房地产企业，全世界只有平均不到3%的房地产企业做购物中心呢？我打一个不恰当的比喻，做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做购物中心就是大学，是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。
广州的天河城，现在成了购物中心的典范，开业8年半，租金比最初翻了6倍，看起来很成功。大多数人却不知道，天河城也曾差点死掉，如果不是国有企业的话就已经死掉了。天河城建设时，贷款7亿元，前三年连续亏损，租金收不上来，还不了贷款，困难重重。后由广东省政府出面组织六大公司分担出钱还贷，才渡过了难关。过了几年，培育期过了，大家认可它了，买东西的人也走顺腿了。人都是有惯性思维的，去什么地方走顺腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我们调查发现，购买行为中只有百分之十几是目的性购买，80%是随机购买。天河城渡过难关之后，才有生意兴隆。所以说，轻轻松松做不了商业地产，没有承受压力的准备做不了商业地产。即使有资金、有人才，但是怕麻烦，想潇洒就不能做商业地产。
这是我自己的一点心得，总结起来还有很多。今后还要不断地探索，给大家提供一点有益的东西。借此机会，我也卖一个广告，万达在19个城市做了20多个购物中心，还要继续做，长三角六个一线城市，上海、苏州、南京、无锡、宁波、杭州，惟有杭州没有进。不是我不想来，梦中都想来。上有天堂，下有苏杭，我不来天堂，我去地狱吗？只是以前杭州地产太火，地价很高，我们很难找到项目。如果在座房地产同仁有兴趣，拿到购物中心用地的，愿意与我们合作，我们会让大家获得很好的回报。
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