第一篇：交房入住现场工作概要

交房入住现场工作概要

1、业主上门后，首先由营销部产权办理人员接待，向客户收齐相

关资料后，到财务部办理交款手续，营销部、财务部经办人确认本部门手续办理完毕后在《收房证明表》上签字，并加盖收费专用章。

2、客户到物业公司办理相关手续，缴纳相关物业费用，由经办人

签字确认，并加盖收费专用章。

3、物业公司核验交房入住资料，填写交房入住费用，结算并办理

交款手续。物业公司与业主签订《临时管理规约》，发放《业主手册》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并由业主签收房屋钥匙和在《收房证明表》上签字确认。

4、在办理完相应手续后，物业公司组织客户进行验房，工程部相

关人员参与验房，对交房入住时客户提出的返修要求，由物业公司提报工程部统一安排维修。

5、物业公司在办理交房入住手续的前15天内，每天下午组织现场

办理交房入住人员召开沟通会，就每日交房入住办理情况进行总结和沟通，形成快报后发送客户服务部。

6、对交房过程中发现的问题和客户意见，由各陪同验收部门专工

解答，并记录存在的问题，对重大问题统一交客户服务部按《客户投诉处理流程》处理。

7、交房工作总结

办理交房入住的工作人员应将客户交房入住时反馈的信息进行汇总整理，并提交客户服务部，客户服务部收集汇总交房信息，编制分析报告，必要时编制案例，形成案例库，报送相关部门及分管领导。

第二篇：交房入住流程定稿

山东鲁能信谊有限公司领秀城项目部

交房入住流程（试行）

第一章 目的第一条 合理地安排交房入住工作，确保交房入住工作顺利有序地进行。

第二章 范围

第二条 适用于公司所有项目的交房入住管理工作。

第三章 术语和定义

第三条 入住前期工作小组:根据交房入住管理的需要由分管副总经理牵头，客户服务部组织成立的专项小组，负责交房计划制定、各项交房准备工作的完善、资料的备妥以及信息的传递，由客户服务部、营销部、物业公司相关人员组成，分管副总经理担任组长，客户服务部经理担任副组长。

第四章 职责

第四条 客户服务部

1、组织成立交房入住工作小组；

2、制定《交房入住工作计划》；

3、负责交房入住阶段各部门的工作协调；

4、统筹安排交房入住前期的准备及现场工作的组织安排；

5、跟进各部门对客户交房入住反馈信息的处理情况。

第五条 物业公司

1、协助开展交房入住的前期准备工作；

2、接待客户，办理入住相关手续；

3、组织客户验房；协助解释相关工程问题；

4、负责组织质量问题的收集、反馈和整改监督。

第六条 工程部

1、全程参与客户验房过程；

2、负责质量问题的维修和处理及反馈。

第七条 财务部

协助交房入住前期工作和办理交房入住财务收款手续。

第八条 营销部

1、协助交房入住手续的办理；

2、负责收集客户办理权证的相关资料并组织办理。

第五章 流程说明

第九条 交房工作计划的制定

1、交房入住开始前3个月，在分管副总经理的安排下，由客户服务部牵头成立交房入住前期准备工作小组，开始编制《交房入住工作计划》，明确相关部门的工作内容及完成时间。

2、《交房入住工作计划》由客户服务部经理审核后，交分管领导审批，提交计划中涉及的各个部门及所需物品。

3、物业公司根据公司的《交房入住工作计划》制定《物业公司交房入住计划》，报客户服务部审批。

第十条 交房准备工作的开展

1、各部门在交房前的准备工作

（1）营销部根据实际交房入住时间提前至少一个月向客户服务部、财务部提供最终确定的实测面积；

（2）财务部根据最终实测面积、《退款明细表》出具《交房入住费用明细表》；

（3）物业公司拟定相关物业费用明细表；

（4）客服部负责于交房入住前2-3个月，牵头组织各相关部门备妥《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及其它交房入住的相关资料和数据，并提前30天完成和确定最终文本内容，于交房入住前10天提交物业公司；

（5）客户服务部负责于交房入住前10天，确定交房入住办理现场及完成交房入住现场的包装、标识、资料的制作，并提前2-3天完成交房入住现场的布置工作；

（6）物业公司在交房前30天前将交房所需的文本资料（包括《临时管理规约》、《业主手册》等）提供给客户服务部进行统一印刷和制作，客户服务部提前10天将印刷完成的资料返交物业公司；

（7）各相关部门应根据房屋设计和施工过程中发现的问题，拟订专业的统一说辞，交客服部汇总，并作为客户服务部对客户做出解答的依据；

（8）物业公司自交房入住前三个月开始，按照《住房验收内容与标准》的规定，会同客户服务部和工程部开展一户一验工作；

（9）综合部协助物业公司完成交房入住过程中的后勤保障工作。

2、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的编制

（1）客户服务部经理牵头组织编写《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。各部门提供相关资料，包括：

（2）工程部、设计部提供相关技术资料，包括产品配置标准、设备使用说明、管线布置、图纸、各施工单位名称等；

（3）营销部提供与客户承诺有关的资料和面积测绘报告；

（4）综合部提供备案资料的原件，包括：消防验收报

告、竣工验收意见书和《备案登记证》。

（5）由客户服务部提供编制的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的样本，客户服务部组织设计部、工程部及监审部对《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》进行审核后，报分管领导审核后，交物业公司审核、签章并发放客户。

（6）客户服务部和物业公司起草《收房通知书》和《收房证明表》，根据实际交房入住时间，根据营销部提供的具备收房条件的客户各单,提前10天以挂号信的方式向客户发放《收房通知书》，同时营销部提前一周登报公告交房信息。

3、交房入住现场工作

（1）客户上门后，首先由营销部产权办理人员接待，向客户收齐相关资料后，到财务部办理交款手续，营销部、财务部经办人确认本部门手续办理完毕后在《收房证明表》上签字，并加盖收费专用章。

（2）客户到物业公司办理相关手续，缴纳相关物业费用。由经办人签字确认，并加盖收费专用章。

（3）物业公司核验交房入住资料，填写交房入住费用结算并办理交款手续。物业公司与业主签订《临时管理规约》，发放《业主手册》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并由业主签收房屋钥匙和在《收房证明表》上签

字确认。

（4）在办理完相应手续后，物业公司组织客户进行验房，工程部相关人员参与验房，对交房入住时客户提出的返修要求，由物业公司提报工程部统一安排维修。

（5）物业公司在办理交房入住手续的前15天内，每天下午组织现场办理交房入住人员召开沟通会，就每日交房入住办理情况进行总结和沟通，形成快报后发送客户服务部经理和分管领导；密集期过后，可视交房入住情况不定期编制交房入住情况报告。

（6）对交房过程中发现的问题和客户意见，由各陪同验收部门专工解答，并记录存在的问题，对重大问题统一交客户服务部按《客户投诉处理流程》处理。

4、交房工作总结

办理交房入住的工作人员应将客户交房入住时反馈的信息进行汇总整理，并提交客户服务部。客户服务部收集汇总交房信息，编制分析报告，必要时编制案例，形成案例库，报送相关部门及分管领导。

第十一条 本办法自发布之日起试行，由公司客服部负责解释。

第三篇：入住交房统一说辞

接房篇

1、你们物业公司都管理些什么？

答；按照物业服务合同对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 和维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最终达到物业的保值增值。

2、办理入住手续要带哪些资料？

答：业主本人持本人身份证原件、《购房合同》、购房交款发票、房款发票到开发财务处完善房屋余款及大修基金费用。然后到物业客服中心完善物业费用并签署相关协议、领取钥匙。（如不是业主本人办理须持公证处公证的《委托书》）

3、我在外地/忙，可不可以让他人来帮我办理入住手续？

答：可由业主授权委托他人代办，但要公证处公证书和业主及授权人身份证原件。

4、业主不在本地，能否延期办理入住手续？

答：请您在通知接房日期内前来办理，届时我们将提供“一站式”服务。如果实在来不了可委托他人办理，如不是房屋质量问题不能延期办理入住手续。房屋项目都是有质保期的，质保期的计算时间是从竣工验收合格后开始计算（建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条）您及早接房，如有问题我们也便及时通知施工方进行处理。质保期后就是自己负责的了。

5、为什么要填写《业主档案》？

答：（1）为了更方便为您服务，同时也为了规范本小区的管理，初步了解你及你的家庭情况，是我们物业应该做的一项基本工作，也是居委会、街道办、和辖区派出所对小区居民的要求。（2）对您本人及家庭有了初步了解以后，便于我们将来针对性的开展社区务。如：老年人社区茶话会、运动会及儿童才艺表演等。

（3）对于小区业主的资料，本物业公司是绝对保密的，这是作为物业工作人员的一项基本的职业道德，请您放心。

6、我想先去验房再办手续；我还没看到房子怎么给你签字？

答：我理解您的心情，您是担心房屋有质量问题，但是房屋现在已经具有竣工验收证明，而且物业公司对所有房屋及设备设施进行过验收，已经不存在影响您使用的问题了，即便存在一些小的问题，我们也会协助您督促开发商尽快进行维修的。而且您也知道这个流程行业通用的，我们的安排都是按照这个流程走的，如果随意打乱，会严重影响其他业主的收房进度的。并且等您完善了手续我们还有专门的工作人员陪同，用专业的角度替您把好关。（如业主坚持并吵闹，可请示相关领导后允许）

7、物业为什么留一把装修钥匙？留到什么时候？

答：剩下的一把装修钥匙在您办理完装修后交付。现在物业留存有以下好处： 1.如果房间有整改问题，可以及时进行处理，不必劳烦业主前来开门。2.没有装修的空置房我们物业公司还会进行不定期的巡查，如大风大雨天气关闭窗户等。

3.楼上装修时还可以确认是否存在漏水，避免因为楼上装修问题影响您以后的居住。

4.紧急事故能够及时、快速处理，避免不必要的损失。

8、房屋出现问题怎么解决？

答：房屋出现问题物业做好详细记录，并及时反馈给售后维修。物业在传递给售后单子的同时，售后回复修好时间节点，物业会跟踪并及时回复业主。

9、来到办手续现场就很挑剔的业主（影响交房现场持续的）应急说法。

答：如果我们的服务不能达到您的满意，我可以带您到办公室，由我们领导亲自为您办理。然后迅速把业主带离现场，以免造成影响。

验房篇

带领业主走在验房路上的引导业主，带领看景观部分，介绍小区配套设施。进入房间时与业主的进一步沟通。按照《房屋验收表》逐项引导业主验收。1.业主发现厨房无地漏，无法排除地面余水。

答： 因为存在严重的安全隐患，按照国家防火规范,厨房位置不能设上下层的地漏。现在新建小区如***等厨房都是没有地漏的。一般地漏都是设计在生活阳台处。有的业主把生活阳台和着厨房打通这样就可以安装地漏的了。2．业主验房时发现墙面空鼓的现象？

答：若业主验房时发现墙面出现空鼓现象，应解释为不超出400㎜的空鼓是国家允许的范围之内的，不影响房屋质量（具体做法用手掌大概比划一下）。如若出现超过手掌范围的空鼓，要立即做出反应，把具体位置记录下来，给业主答复一个具体的修复时间，比如：7-15天之内给业主满意答复。3．横梁或进深、进高出现明显误差？

答：建房不是工业化很强的流水线，大部分都是由工人来做的，横梁横向宽度或进深宽度若不超出两公分范围的误差属于正常现象，若超出两公分多以上的误差，应解释为楼体属于框架结构，混凝土浇灌的，出现一点误差是在所难免的，并且抹灰层的厚度不均匀也是不可避免的，在装修时通过粉刷墙面加厚、削薄之后完全可以解决这个问题，若误差不明显或业主不提出这样的问题，则不必细究。4.钢筋外露问题？

答：在建筑房屋主体时，需要搭建脚手架，而且房屋主体本身也是钢筋混凝土，这种问题不是属于质量问题，我们会安排人把钢筋切割掉。5．阴阳角垂直不平？

答：房屋本身是毛坯房，阴角和阳角不平一般属于抹灰不均匀，在装修时通过粉刷墙面，完全可以修复，不会影响美观。6.卫生间、厨房墙面粗糙？

答：卫生间、厨房在装修时都要贴墙砖，不需要挂白，墙面粗糙些更容易抹灰。（业主若问卫生间地面怎么有水，告知业主是在做闭水试验。）7.进户门、窗户开关不灵活，有响声、有回弹现象怎么办？

答;这个问题只需要简单的调试就行了，您放心，我们马上记录，统一登记后通知厂家前来调试。

8.进户门有轻微划痕、有凹陷怎么办？

答： A 轻微划痕变形不影响美观，在施工过程中在所难免。B 凹陷、变形严重的根据业主意见上报处理。9.门框、窗框斜

答：这种问题很简单，您放心，我们马上会通知工人维修。10.双层玻璃有破碎或中间有水蒸气的

答： 玻璃气雾，需要更换，我们先把玻璃尺寸量好后报厂家统一制作后进行更换。

11.窗框、门框密封不严，窗框排水口位置不对。

12.因房屋确实有质量原因而业主不肯签字时的解释。答：请您先签字，此次签字是对您发现问题的确认，我们好给您登记维修。最后会给您很满意的答复。

13.业主动作过于迟缓，或者其他无理要求

答：很抱歉，今天交房的业主比较多，我还要带领其他客户去验房，我就不陪您了，请谅解。这里有一张整改单，请您仔细查验后把问题写在上面，我们会统一进行处理。

14.小区外墙开裂是怎么回事？

费用篇

1.物业服务费都包含那些服务内容：

答： 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。

（7）物业管理企业固定资产折旧。

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。

2、物业费收费标准是多少？为什么要收这么高？ 答：居民是每平方1.3元，商铺每平方2.5元。：物业管理费并不是由物业管理公司制定的，是根据《重庆市物业服务收费管理实施细则》，并经过了物价局等政府相关部门备案确认的。而我们物业公司提供的是多元化服务，服务质量物超所值，希望您能理解和支持。

3、物业费从什么时候开始收？

答：从通知接房之日起开始计算收取物业服务费。物业服务费是按什么方式进行计算的？ 按《产权证》上所记载的建筑面积收取。

4、为什么要一次性交半年的物管费？

答：考虑到入伙后业主不是很快入住，为避免业主每月往物业公司两头跑的麻烦，我们实行预收半年的物业管理费。

5、房子我没住就先预交物业费，,不交！

答：不好意思，必须先交费，才能领钥匙，不管您住不住，物业费都是要全额交纳的，我们的做法完全符合法律规定也是行业惯例。如您有疑问，您可以上网查询或咨询律师。

6、买房子时答应我免物业费的怎么兑现？

答：询问清楚是谁答应免除物业费的？并要求出示证明。

一般有以下几种情况：

1）职业顾问私自承诺。请出示免除物管费书面材料，我们调查后并尽快给您回复，若无书面材料承诺的，我们无法受理。

2）已经在合同里面写明。我们会尽快联系开发商予以办理。3）拿物业票的。我们会尽快联系开发商予以办理。4）其它可能遇到的。（关系户）咨询领导后给您回复。

7、交房后不入住，房屋（空置房）如何收费？

答：已售房屋不入住的房屋不属于空置房屋，此类房屋的物业费由业主缴纳50﹪：物业服务主要是对公共部位和公共设施设备进行管理，从而使物业保值增值，部分不住业主的也会因此受益，根据“谁受益，谁承担”的物业收费原则，空置房屋业主在接到入住通知后也应该交纳物业管理费。（778号文件物业收费管理办法第七条明文规定，空置房收取50%物业服务费）

8、申请装修要交哪些费用？

答：装修保证金（业主交纳）：2000元/户（398号文件第十一条）装修垃圾清运费4元 /平米（不含墙体垃圾）出入证工本费：10元/个

9、为什么要交装修保证金？

答：为了约束业主在装修期间不破坏主体结构、不违反装修协议规定的保证。竣工验收后无息退还。

10、物业管理费里不是已有垃圾费了吗？为什么还要缴纳除渣费？

答：物业管理费里含的是生活垃圾，而这里的垃圾清运费是指的建筑装修垃圾。您肯定知道建筑垃圾是不能够随便乱倒的，如果将建筑垃圾倒在生活垃圾站是要被罚款的。

11、装修垃圾自行处理能不能不交此费用？

答：不能。我们小区都是统一除渣。统一除渣不仅能够方面小区管理，如果大家都乱倒建筑垃圾小区环境肯定

12、装修押金多长时间才能退？

答：经物业部门验收合格后，从装修结束后3个月无息退还。

13、装修押金什么情况下不退或扣钱？

答：不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。

14、车位收费的具体标准？

答：未定，以物价局备案审批后价格为准。

15、我现在不入住也不准备装修，可以不交管理费吗？

答：不可以。物业管理服务费从正式交房时开始计收。虽然您不入住也不装修，但是小区的管理和服务从入伙之日我们已经开始对小区业主提供物业管理服务，所以您应该交管理服务费。

16、我近期都不打算入住，是否还要交物业管理服务费？

答：要交物业管理服务费。虽然您不入住，我们同样对小区业主提供物业管理服务，保安、保洁、绿化等等相关公共设施设备的保养维护服务一直在提供。所以您必须交管理服务费。

17、开发商的承诺未兑现，我是否可以不交纳物业服务费？

答：不可以，因为开发商和物业公司是不同的两个主体单位，物业公司提供的是物业服务，所以您是要按照合同约定交纳物业服务费。如果开发商的承诺没对现您可以找他们兑现也可以通过法律途径维护自己的合法权利，如果需要我们物业公司帮您协调联络我们可以为您服务。

装修篇

1、装修办理的流程是什么？ 答：（1）申请是如实填写《装修登记表》的各项内容：装修项目、范围、时间、施工队一起与物业处签定《装修管理服务协议》，且附装修设计图纸，室内装修说明书等

（2）审批后，装修施工单位申请进场前，需交纳装修施工押金、垃圾清运费，取得物业公司开具的开工许可证，施工人员办理出入证，方可进场施工。（3）装修完毕，业主、装修施工单位会同物业专业技术人员对房屋进行三方初验；一个月后，复验合格，填写《房屋查验表》，三方确认合格签字，办理退款手续。

2、申请装修时都带哪些资料？

答：（1）签完字的《装修管理服务协议》（2）填写完毕的《装修登记表》及《安全责任书》等。（3）装修单位营业执照、资质等级证书、法人身份证复印件各一份（加盖红章）。（4）房屋装修施工图（包括建筑、给排水、电气线图等），中央空调安装方案应按管理处统一规定的方案施工。(5)装修人员身份证复印件1张和1寸照片两张。

3、为什么一定要签订《装修管理服务协议》？不签可以吗？

答：（1）《装修管理服务协议》是业主、装修公司、物业三方签订的，其对在装修时三方的权利、义务有了明确的规定，尤其对装修公司在施工等方面有了更明确的约束，更好的保障了业主的权益；（2）《装修管理服务协议》也对业主和物业公司有一定的约束力，物业可以以其为依据，行使对装修工程的监督管理，避免您不能天天到场而造成的不必要损失。其最终目的还是为了保障业主的权利，所以请您理解和支持。（3）从法律的角度讲，国家颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》规定，《装修管理服务协议》必须要签。

4、装修时，为什么一定要缴纳装修押金？

答：（1）主要是为了保证装修时您房屋的主体结构不被破坏，保证房屋的安全使用。这项押金是保证全体业主的权益的；而且这项押金在装修完毕，如果按照我们的协议的约定施工，还要退还给您，所以请您能够理解我们的工作。

5、装修垃圾清运如何清理？自行清理可以吗？

答：小区为了保持整体美观，设置临时装修垃圾集中堆放点，物业处联系环卫公司定期清运业主装修期间产生的装修垃圾；装修公司需将垃圾以袋形式放到装修垃圾集中堆放点。如有疑问或需要可以在您办理时具体处理。

6、装修时是否可以拆改墙体？如果要拆改，怎么办？

答：为确保您的房屋以及整个楼宇的安全，承重墙不可以有任何改动。

7、物业费里不是含有垃圾清理费吗？怎么还要收取装修垃圾清运费？

答：物业管理费里含的是生活垃圾的相关费用，而这里的垃圾清运费是指的建筑装修垃圾。装修垃圾要由清运许可证环卫部门负责清理，所以收取一定的费用。

8、露台是不是可以封闭？不能封的原因是什么？如果可以封，具体怎样封？

答：。

9、屋顶是否可以安装太阳能热水器？不能装的原因是什么？

答：可以，但必须经物业批准，同时不能够影响外立面和其他业主对物业的正常使用。

10、防盗网能装吗？怎么安装？

答：小区安防配置齐全又是封闭式管理，客观上没有必要安装防盗网。如果您坚持要装，只能装隐形的。

11、押金怎么退？为什么要押3个月？

答：装修竣工后，由业主/住户（或其授权委托人）通知客户服务中心安排初次装修验收，三个月后进行复验时若无违章记录，无渗、漏、堵、损坏等情况，客户服务中心为其办理退领房屋装修押金手续。

如验收发现业主（用户）有违章装修情况，业主（用户）需在规定时间按《装修管理规定》要求进行改整，整改完毕，通知客户服务中心安排相关人员进行再次查验，查验合格后客户服务中心将为其办理退领房屋装修押金手续。收取装修保证金是为了保障业主的利益，避免野蛮施工，12、装修工人办理出入证怎么办理？

答；为了业主和小区的安全，管理处对所有出入小区的人员均采取凭证出入的管理模式，所以，对装修施工人员我们一定要让其办理出入证，请业主支持和配合。办理方法；施工人员持本人身份证复印件、到客户服务中心办理装修人员出入证。工本费10元/张。

13、为什么所有物品出入小区必须办理出门放行单？还必须由业主签字确认？

答：为了小区业主财产的安全，我们对所有物品采取宽进严出的方法，进小区时，门岗进行登记；出小区的物品我们统统认为是业主的，必须由主签字确认，才可放行。可能您开始会觉得麻烦，但为了您的财产安全，请您理解，支持。

14、住宅各部位的保修情况是怎样的？ 答：参考住宅质量保证书。

15、一楼护栏业主可以拆吗？

答：为了保持外檐统一，原则上不可以。另外，如果拆除，将会给保安工作带来困难，业主一旦发生什么损失，责任难以界定。

16、我可否封闭自家的阳台？ 答：为了有效维护物业的外观统一和房屋结构安全，实现广大业主所拥有物业的增值、保值。物业的保值增值也是物业公司价值的体现。原则是不允许封闭，如若要进行封闭，必须与外观统一，采用的塑钢窗或铝合金窗户及无框窗，外框必须是黑色。

服务篇

1.物业公司位置及电话号码：

答：物业客服中心位于 6号楼的负一楼，电话号码是：42753290

2.你们物业公司不负责，把我们的资料外泄，装修公司电话都打爆了。答：请问您们是什么时候开始受到装修公司电话的？我们物业公司在你们接房时才有你们的资料，不可能外泄信息。再者，您们以后可以体验，即使您要隔壁邻居的电话我们都会征求业主的的同意后才会告诉您，即使你们还是亲戚。3.小区有哪些安防措施？

答：小区设有重智能安防措施：门禁系统；电子巡更；公共区域电视监控等。4.小区出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？

答：小区的智能化防盗设施以及保安人员将会力图避免物件丢失现象的发生，我们将利用人防技术进行弥补。而一旦发生了，物业会配合有关治安管理部门来迅速处理这些问题。5.小区是封闭式管理吗？

答：小区实施全封闭式物业管理服务，能很好地确保小区内良好的居住环境。6.垃圾是什么时候清理的？是定时清理吗？

答：为了彰显我们物业公司的品质，生后垃圾垃圾桶设在每层楼楼道出，保洁每天准时进行清理和消毒。周边其他物业都是按楼栋放垃圾桶。生活垃圾请您们进行袋装处理后再放入垃圾桶，不然垃圾桶就成为一个潲水桶，一个大的污染源反而影响广大业主的

7.房产证什么时间办好？

答：具体时间要咨询销售部，销售合同上约定的时间。一般情况下是后一年左右才能办理下来。

8.为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？

答：买了房子要交物业服务费，同样买了车位也要交物业服务费（停车服务费包括：保洁费用，照明费用、设施设备维护费用、管理人员人工费）。停车费并为包含在物业服务成本中。

9.如果我的车停在规定的车位上受到损坏怎么办？

答：如果您的车停在指定的车位上受到损坏，物业公司将协助您查找相关责任人，追究其责任。在您进入小区或在小区停留时间内，物业工作人员会详细记录您车的表面状况和进行定期巡逻记录。

10.业主提出“装修时万一家里跳闸，影响工程进度，我想配一把电表箱的钥匙，也免得麻烦你们的管理员。”如何解释？

答：因为水井、电井、弱电井属于公共设施，钥匙由物业统一管理，避免业主或施工人员的误操作给自己或他人带来不必要的安全隐患。为您提供优质的服务是我们服务中心每位员工的职责。

第四篇：2012商品房交房后入住须知

一、在入住通知书中，发展商应注明以下事项：

1.标明被委托的物业管理人的名称；

2.提醒客户在办理入住手续的同时，办理房屋所有权证所需的有关资料和费用，交给发展商，由发展商代客户办理房屋所有权证。

二、办理入住所需提交资料包括：

1.业主需身份证、户口本原件及复印件；

2.外省市业主需要身份证、暂住证原件及复印件；

3.房屋买卖合同原件；

4.购房总发票原件、复印件。

三、入住登记存档资料包括：

1.业主身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；

2.常住人口身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；

3.饲养犬类的业主需养犬证复印件。

4.某些住宅小区公寓的管理费、水电费等日常费用将采取银行划帐方式收取，所以需要客户携带建设银行存折或储蓄卡办理相关手续。

四、在入住办公室办理以下手续：

1.签订业主公约。目的是加强物业管理，维护全体业主的权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境。

2.领取管理规定介绍。包括：装修管理规定、户籍管理规定、治安消防管理规定等。

3.领取物业服务项目介绍。包括：自来水费、电费等代收代缴项目和管理费、家政服务、商务中心等**项目。

4.领取装饰装修须知。提醒客户在物业进行装修时的事项。留下咨询电话，以提供必要的帮助。

5.签订委托银行代收款协议书。

6.领取住宅质量保证书、住宅使用说明书。

7.缴纳入住费用

（1）办理入住时所需缴纳费用：发展商代收的手续费、契税、印花税、工本费、测量费等办理产权证所需缴纳的费用以及其他有关费用。

（2）物业管理人收取物业管理费周转金、水电费周转金、有线电视开通费、公共维修基金等费用。

（3）可同时办理的手续及费用（物业管理人收取），如装修费用和电话报装费等。

五、验收房屋

由客户、发展商（主要是工程部）和物业管理人三方共同验收房屋，如卫生间、厨房的防水等。一经发现，问题可填写返修单，随时修复。

六、领取钥匙

各项手续签收完成后，客户即可领取钥匙。从这一刻起，你就成为真正的业主了。

验房注意事项和验收内容及程序

一、简要收房事项

1、门。门要开关自如。留意门各部位的修饰是否平滑，要试下门锁，看看锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便。门与门框的间隙要适中，小了太紧，大了漏风。门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯后，开门可费劲了。

2、窗。窗最怕渗水。一下雨，雨水顺着窗缝流得四处都是。如果开发商同意你在外墙以水管喷射10分钟或以上检验一下当然好，可人家未必同意。所以，一定要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。当然，雨天看房，或雨后两、三天去看房更好。此外，看窗还要留意窗台，窗台应平滑，不刮手。

3、墙。墙当然应横平竖直，严肃均匀。若墙身出现裂纹或有被刮花的痕迹，可能是装修工干活比较马虎，也可能是质量问题。看墙时，还要注意相关位置有没有空调管孔。

4、踢脚。踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染；二要看踢脚板是否平滑。

5、地漏。不妨在卫生间放点水观察一下看是否堵塞。

二、详细收房事项：（注意）

1.带上电笔、尺子、带二相和三相插头以及电源显示开关的插座(小台灯亦可)、小锤子和电筒等东西。电笔（测插座）、尺子（量长度、水平）、布（分辨是脏还是划痕）。

2.验房时一定书面记录相关问题，便于与工程部联系整改事项。

3.验房时仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。

4.验房切忌着急，多看、多问、多记录。

三、验收内容：

1.门

1.1门要运作自如、门的开启关闭顺畅，门开关时无特别声音。

1.2门间隙不能太大（特别是门锁的一边）、门四边紧贴门框户门；

1.3除了要留意门身修饰平滑与否外，亦要试开门锁，看看是否运作自如。门锁应安装牢固。

门匙与门锁是否封口等等。门插是否插入得太少；房门的插销、门锁是否太长太紧。

1.4要注意门上油漆是否完好无缺，门内外面是否光滑平整和有无磕碰。

2窗户

2.1仔细检验窗是否渗水。窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

2.2窗与混凝土接口有无缝隙；窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗户玻璃是否完好；窗户油灰饱满，粘贴牢固，油漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

2.3窗户开启关闭是否顺畅，关闭窗后密闭性是否好，窗体有无变形。

3纱窗

3.1纱窗的安装是故意和窗把手有摩擦，起扣紧作用。不是问题。不过要注意上下的磁条是否管用，有的纱窗关上后，上面还咧着。另外每扇窗都要推拉一下，看看

开启和关闭是否平稳。

4墙壁

4.1墙壁要平滑墙当然应横平竖直。墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整滑净，墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。

4.2墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

4.3内墙墙面上有否石灰爆点？

4.4抹灰表面平整，无空鼓、裂缝和起泡等缺陷油漆、刷浆应色泽一致，表面无脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？

5天花

5.1顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

5.2有无渗水

5.3看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

6暖气 是否漏水；有无表面破损

7卫生间

地面：粘贴是否牢固、平整，砖缝均匀、有无渗水；防水是否有效：在卫生间和洗衣间保持几厘米的积水，泡卫生间的地面24小时以上，以检查卫生间和洗衣间地面的防水层；

地漏排水是否通畅；排水坡度是否合理：在地面倒水做实验

8厨房：

9洗衣房：

9.1水龙头出水、漏水

9.2洗衣房的门：同户门

9.3水龙头：出水通畅否、是否漏水

10电源插座、电源开关、电闸

10.1试用所有的电源开关、插座和电闸。最好带一个有显示灯的插头，这样检查插座时很方便。电笔不合适，因为插座有保护，必须三个头同时插才可以插入。10.2验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

10.3电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；

10.4距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；10.5卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；

11其他： 屋内是否清洁，有无残留建筑垃圾； 检查所有可以拆开的空间内是否有垃圾。

四、验 房 程 序

1、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。

2、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。

3、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

4、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）

五、验 房 顺 序

专人进行同步纪录，最好填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。

1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。

2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。

3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

六 验 房 常 用 工 具

1、量具：

2、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200W）、小灯（白炽灯10－15W）

3、辅助工具：

验房专用工具：（质检站借）JZC-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g）；活动响鼓锤（25g）；钢针小锤（10g）等。

七 验 房 注 意 问 题 分 述

1、用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口即拐弯吸走。

2、应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。

4、空鼓：手锤垫纸（避免留下锤印）敲击墙壁检查墙面空鼓，专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。

5、验电：

5.1、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

5.2、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。

5.3、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

5.4、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

5.5、检查弱电插座数目：宽带插座因户型个数不同：比如套二至少应有2个，套三至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。

5.6、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

5.7、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。

6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。

8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），*墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。

9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏

11、外立面的腰线在一般在1～2楼，4～5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。

12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。

13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

14、室内门检查平整变形：打开门，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。

15、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。

16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建渣堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

17、卧室、客厅通风窗户:面积为使用面积的二十分之一，如室内面积30m2,开启的窗户面积应有1.5m2；

18、厨房通风窗户面积:为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。

19、厨房和卫生间:是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

20、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）

①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。

具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。

③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。

有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。

21、卫生间：

①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。

②卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。

③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙（国家标准“住宅设计规范”）

第五篇：物业入住交房统一说辞

统 一 说 辞

1、什么是业主？

答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。

2、物业管理是做什么的？小区为什么要物业管理？

答；由专门的机构和人员，依据物业服务合同或契约，对物业及其附属设施周围环境实施专业化，综合性的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务。

原因：（1）房屋产权多元化。（2）人们生活水平的提高，需求增强。（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。（4）有利于物业的增值保值。（5）有助于改善人居工作环境。（6）有助于增加社会财富积累。（7）有助于维护社区和谐稳定。（8）有助于提高城市管理水平。（9）有助于解决就业问题。（10）有助于推动国民经济增长。（11）有助于推进社会建设。

3、物管费包括哪些项目？

答：管理服务人员的工资和按照国家政策规定提取的管理费用；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；秩序维护费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费；；其它有关本小区管理公约订立的支出费用等等。

4、物管公司提供了哪些服务？

答：日常保洁、秩序维护、日常公区维修、日常绿化养护、特约服务等

5、物业代办服务是如何收费？

答：业主如果有什么需要什么代办业务，物业可以帮忙通讯代办，收费视情况而定。

6、节假日物业组织活动吗？

答：我们会根据情况适当的开展一些活动来丰富业主的文化生活，具体请多关注小区告示栏。

7、我们小区的业主就学有特殊照顾吗？ 答：目前情况下是没有的。

8、小区有没有内设的紧急医疗站？

答：没有。但我们的小区手册里面为业主提供了日常的联系方式，可以具体咨询。

9、小区里水这么多会不会有很多蚊子？将来打算怎么解决？

答：小区的景观池都是活水，加上我们绿化和保洁的频率高，且同时会对其进行消杀，不会出现蚊子多的现象。

10、小区有哪些安防措施？

答：我们小区目前采取了三种防范措施：人防、物防、技防。主要是小区设有门岗执勤，其他地方设立巡逻岗；修筑了小区围墙，设臵密码单元门；重点区域安装监控摄像头，小区门禁系统，物业语音连网（对讲机）等。

11、小区出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？

答：小区的智能化防盗设施以及秩序维护人员将会竭尽全力避免物件丢失现象的发生，我们将利用人防技术进行弥补。另外业主一定要树立防盗意识，要做好自防工作，而一旦发生了，物业公司会积极配合有关治安管理部门来处理。

12、小区是封闭式管理吗？

答：住宅部分地块小区实施全封闭式物业管理服务，能更好的确保小区内良好的居住环境。

13、这边的治安不好，周边有派出所吗？

答：有。就目前整体治安问题，政府也高度重视，加大了整改力度，加大了公安部门执法力度。我们会和公安局、派出所联合建立治安防范措施。

14、办理入住手续需要哪些资料？ 答：需要入伙通知书、入伙须知、身份证（委托人办理必须携带委托书）、购房合同、购房交款发票（房款发票、代办费发票）。

15、业主出差代办入住手续需要哪些资料？

答：业主出差可由业主授权人代办，但要业主的授权书。资料同上。

16、业主不在本地，能否延期办理收房手续？

答：可委托他人办理，如不是房屋质量问题不能延期办理收放手续。购房合同里面约定超过一个月办理，将收取一定的违约金。

17、办理入住手续有哪些流程？

答：由验证组工作人员查验客户相关资料——缴费——签订物管相关文件——领钥匙、物品、资料——验房。（具体详见现场公示）

18、为什么你们公司要先缴费后验房？

答：我们小区具备了交房条件，为了方便业主，在缴纳大修基金的同时收取。

此部分一般不讲：一个楼盘交房最基本的硬件条件是，“水、电、气、路、邮”五通必须达到（因南涧本身没有气必须撇开不谈）且要取得两书表（证）。不管是哪个程序，如果开发商手续不全就是属于没有达到交付条件的，就不能正常交房，那你就可以拒绝收房直到手续完善为止，这段期间不但不用交什么费用，甚至造成的延期交房都可以向开发商索要违约金赔偿。

19、关于业主说未达到交房标准的回复要看《竣工验收备案表》。

答：房屋已通过相关部门验收合格相关证书正在办理当中（因资料多，相关部门不能马上就做出来）并会提供 “两书”即《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。符合国家交房标准，如您个人认为房屋质量有问题可以聘请专业机构对其进行检测。

20、《业主临时规约》是什么？签了有什么好处？

答：《业主临时规约》要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

21、业主临时公约包括哪些主要内容？

答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。

22、违反业主临时公约怎么处理？

答：业主违反临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。

23、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？ 答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，同类型物业支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。（备注：回复别墅业主时要说明之所以物管费比别人的高，是因为在房屋维保的难度大一些，并且每一户有自己独立使用的私家花园，配备了一个独立车位，所以物管费相对高一些。如果对这个收费标准有疑问，待业主委员会决定）因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。

24、《前期物业服务协议》是什么？签了有什么好处。答：《前期物业服务协议》是业主和物业管理公司之间相互制约的服务性合同约定，有利的保障了业主的利益。里面涵盖了物业服务的内容，服务的标准，服务的费用，服务的期限，双方的权利义务，以及法律责任等。

25、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容？

答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。然后再由物管企业和业主签订。

26、接房时可不可以不签《业主临时规约》、《前期物业服务协议》等相关文件。

答：根据政府相关文件规定，为了规范房地产市场，凡新建住宅必须签订相关规定和协议以便确保其他业主的公共利益。

27、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？ 答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。

28、什么是业主大会？

答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

29、什么时候应成立业主大会？

答：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，可组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

30、什么情况下可以不成立业主大会？

答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

31、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？

答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。

32、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？

答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。

33、新建住宅是否必须进行招标选聘物业管理企业？

答：不一定。按照《招投标管理办法》规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，没有强制规定说必须实行招投标，开发商可以委托有相应专业资质的物业管理企业进行管理。

34、业主大会成立以后，决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标？

答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。

35、业主觉得物管公司管理不到位，决定更换物业管理企业，是否有权利更换？是否应当告知社区居委会和街道办事处？

答：是的。作为物业管理区域的重大事项，过半以上业主同意，业主大会有权作出更换物业管理企业的决议，决议后，应当及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。

36、住宅是否可以办公？

答：原则上非商住两用住宅是不可以办公使用的，办公须符合相关部门有关规定，经物业同意，具有工商行政等主管部门的批文。

37、办公的物管费怎么收？ 答：办公的物管费一般为住宅的两倍以上。

38、对住宅办公有何特殊要求？

答：杜绝扰民、严禁从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。

39、申请装修需要哪些资料？

答：装修图纸（包括平面、吊顶、管线等图纸）；装修单位营业执照及资质等级证书原件及复印件；单位负责人身份证复印件；施工人员身份证复印件。40、申请装修的流程是怎样的？ 答：装修审批

1）业主与装修施工队负责人填写《装修申报表》，2）管理中心在三个工作日内审批；审批后缴纳相关费用，发放证件。（临时出入证，装修施工许可证）施工现场管理

1）装修施工队进场施工，2）管理中心人员每日协助业主对现场进行监管； 完工登记：

工程完工后，由业主、装修队负责人、管理中心三方填写《装修工程完工时间登记表》三个月后如无质量问题全额无息退还装修押金。

41、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？

答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。

特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

43、物管费从什么时候开始记收？

答：业主/使用人自购房合同约定的交付之日或者交房通知约定之日起承担其所拥有物业的全额服务费用。

44、物管费为什么按照建筑面积记收？

答：根据《云南省物业服务收费管理实施办法》的第十四条之规定，物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。（我们的收费面积是以实测面积计算的）

物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交房通知约定之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。

45、你们有物业收费文件没有？

答：我公司收取的物管费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。如果对价格有争议，根据《云南省物业管理收费办法》规定，只能等到业主委员会成立以后再进行调整。

46、物管费以后是否会涨？

答：物管费用涨价是由政府和物价局来决定的，后期会不会涨价要看当地的收入水平及物价涨幅，开发商、物业公司是没有权利随意调价的。

47、你们的物业管理费用还是比较高的？

答：物管费的制定是在物业管理条例的制约下，根据物业服务的项目和标准由物业公司提出申请而制定的。相比南涧其他没有物管公司而言，价格不会太高。等业主委员会成立以后，物价局会根据当地的消费水平确定物管费，我们会让您享受到性价比最高的服务。

48、办理入住手续要收哪些费用？

答：大修基金，各项契税，装修押金，装修除渣费，一次性交一年的物业管理费等。

49、为什么要一次性交一年的物管费？

答：根据《云南省物业服务收费管理实施办法》的第十四条第二款之规定，物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。

考虑到入伙后业主不是很快入住，为避免业主每季度往物业公司跑的麻烦，我们实行预收一年的物业管理费。以后入住按照每季度缴纳一次的方式来收取，逾期未缴纳的我们会按千分之三每日收取滞纳金。50、为什么装修要收取装修押金和装修垃圾清运费？

答：根据《云南省物业收费管理实施办法》为了业主的公共利益，同时也是为了更好的约束业主在装修期间不破坏主体结构、不违反装修协议规定而收取。如果不收取这笔费用，物业公司也没有办法去约定业主，这样就损害了其他业主的利益。这笔装修押金当业主装修完毕三个月后无息退还。装修垃圾清运费是由几部分组成的，主要有装修垃圾转运费，垃圾处臵费，业主清运到指定地点期间的日常管理和日常保洁费。（一般不讲：如果业主自行清运，必须到环保部门开具一个自行处理的证明，我们就只收取日常管理费）

51、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？

答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。

52、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？

答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定享受停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。

53、小区收停车费吗？如收取在停车管理中应承担何种责任？

答：物管公司暂时未收取停车费，具体收取时间，方式确定以后另行通知。如收取需根据停车项目来确定各自的责任，目前所缴纳的物管费中不含停车费，物管也不负保全责任。

54、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？

答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

55、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？ 答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。

56、电梯费用如何交纳？

答：我公司对于电梯房物管费的收取是采取包干的形式

57、首层要交电梯费吗？

答：1楼住户不交纳电梯费用，从二楼开始收取电梯费，因为从二楼开始业主有机会坐电梯，而一楼呢不坐电梯。业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

58、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？

答：物业服务费用实行市场调节包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。

59、为什么要缴纳专项维修资金？法律依据是什么。

答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。” 60、专项维修资金的用途是什么？

答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。61、不交纳专项维修资金的怎么办？

答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。公司也不予交房处理。62、业主交纳专项维修资金的标准是什么？ 答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。

63、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？

答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。但是以后大修基金用完以后就需要续交，但是这个时间是比较长的，短时间内不会出现。64、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？

答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前交由房管所代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。65、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用？

答：业委会成立后，应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务 按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。66、维修资金的支取使用程序是什么？

答：总体来说维修资金的使用应当遵循“普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序。67、支用维修资金时按什么原则分摊费用？

答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。68、支用维修资金时按什么原则分摊费用？

答：原则上按业主所拥有的建筑面积分摊，具体以政府规定为准。69、申请装修要交哪些费用？

答：装修保证金（业主接房时交纳）：2000元/户（验收合格三个月后无息退还）；装修垃圾除渣费2元/平米；临时出入证：工本费5元、押金20元/证（无丢失退证还押金）。70、装修保证金为什么是业主交，其他地方都是装修公司交的。

答：我们收取的装修保证金是针对业主的，从法律意义上讲我无权对装修施工单位进行处罚，只能由业主和装修单位进行约定。

71、物业管理费里不是已有垃圾费了吗？

答：物业管理费里含的是生活垃圾，而这里的垃圾清运费是指的装修垃圾的清运。72、装修押金多长时间才能退？

答：在一般情况下装修验收合格三个月后无息退还。73、装修押金什么情况下不退或扣钱？

答：不符合有关规定的拆改，扣钱也只是暂扣，待业主将违规情况恢复原状后即可退还。74、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。77、为什么要规范房屋装修装修行为？

答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。78、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？

答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。

79、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？

答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处臵，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。80、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？

答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。

（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

81、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？

答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。82、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？

答：具体可以看业主手册。小区自交房之日起三个月内可在8：00至19:00施工，当有业主入住时，装修时间为：（冬季：上午8：30时至12：00时，下午14：00时至18：00 时；夏季：上午：8：00时至12：00时，下午：14：00时至19：00 时）。周六、周日、法定节假日及其他时间不得噪音施工，以免噪音扰民。83、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？

答：住宅室内装饰装修所形成的装修垃圾，应当按照物业管理企业指定的位臵、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。建筑垃圾（如隔墙的清楚）的清运需另行支付清运费用。84、住宅各部位的保修情况是怎样的？（需鲁总核实）答：具体详见“两书”。商品房包修范围为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。85、小院里能加一些防护设施吗？

答：所有外檐部分都不可以改变包括小院。小院理论上属于公共区域，赠送的含义是业主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。86、一楼护栏业主可以拆吗？

答：为了保持外檐统一，原则上不可以。另外，如果拆除，将会给秩序维护工作带来困难，业主一旦发生什么损失，责任难以界定。（外檐未经政府关部门验收，这会影响业主产权证的下发）87、垃圾是什么时候清理的？是定时清理吗？

答：垃圾桶设在单元门口或显眼位臵，保证每个角落清洁；垃圾集中每天上午清理。88、后期施工会不会影响正常的生活？ 答：基本上不会有影响，因为我们的地块都是在金龙路沿线，是一个地块全部完工了才交付。89、雨水积水是否会倒流户内？

答：由于露台与户内有一道反梁坎且阳台与户内有内外高差，所以雨水不会倒流户内。90、下水管道排水是否对下层住户造成影响？

答：我们采取的是同层排水，上层的污水排放不会对下层造成影响。91、厨、卫的防水如何处理？

答：厕所采用丙纶防水处理。天盖用SBS改性沥青处理。92、装修是否可以拆改？如想拆改怎么办？ 答：具体情况视图纸而定和通过政府审批即可。93、阳台、露台能封闭起来吗？

答：为保证小区的整体环境不受影响，物业不允许封小院、露台等，在不影响整体环境和邻居使用的情况下，可做装饰性的花架和用玻璃制作阳光棚。（限别墅个别位臵）

94、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？

答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。

95、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办

答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。

96、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？

答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。97、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？

答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。物业公司若收取了使用人的使用费，属于全体业主所有，物业服务公司可以将其代收的使用费用于全体业主的共同利益。98、能否在房屋楼顶架设广告牌?

答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

99、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。

100、邻居占用了公共楼道怎么办？

答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。101、物业区域内通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？

答：物业区域内的通讯、有线电视管线和设施设备属通讯、有线电视等专业服务单位所有并维护。102、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？

答：小区内房屋结构相连，供水、供电等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。103、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？

答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。104、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？

答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。105：是否可以申请动力电

答：可以申请，须提供营业执照、书面申请、所需容量等，公司根据所需材料，人工等计收费用。