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房地产基础知识-营销经营流程
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房地产基础知识-营销经营流程：目录
前言 错误！未定义书签。
第一章 综述 3
第一节基本概念 3
一、房地产相关概念..............3
二、房地产开发与经营业相关概念................4
三、房地产开发与经营业的纳税评估..............4
第二节经营特点 错误！未定义书签。
一、经营概况..........错误！未定义书签。
二、经营分类..........错误！未定义书签。
三、经营流程..........错误！未定义书签。
四、会计核算..........错误！未定义书签。
五、应税特征..........错误！未定义书签。
第二章评估方法 错误！未定义书签。
第一节假设法 错误！未定义书签。
一、环境适用..........错误！未定义书签。
二、具体应用..........错误！未定义书签。
第二节SPSS应用法 错误！未定义书签。
一、环境适用..........错误！未定义书签。
二、具体应用..........错误！未定义书签。
第三节系统预警法 错误！未定义书签。
一、环境适用..........错误！未定义书签。
二、具体应用..........错误！未定义书签。
第三章评估指标 错误！未定义书签。
第一节会计报表指标 错误！未定义书签。
一、指标基础..........错误！未定义书签。
二、指标确定..........错误！未定义书签。
三、指标附件........................41
第二节纳税问题指标 错误！未定义书签。
一、指标基础..........错误！未定义书签。
二、指标确定..........错误！未定义书签。
三、指标附件..........错误！未定义书签。附录法规政策 错误！未定义书签。
附录一 营业税法规 错误！未定义书签。
中华人民共和国营业税暂行条例........错误！未定义书签。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则.......错误！未定义书签。土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法错误！未定义书签。转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选）错误！未定义书签。转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知错误！未定义书签。北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知...........错误！未定义书签。
财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知.........错误！未定义书签。
附录二 企业所得税法规 错误！未定义书签。
中华人民共和国企业所得税暂行条例...........错误！未定义书签。
中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则..........错误！未定义书签。
财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知.....错误！未定义书签。
关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知...........错误！未定义书签。
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知错误！未定义书签。国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知.......错误！未定义书签。
关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选）...错误！未定义书签。
关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选）.....错误！未定义书签。
印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知（节选）............错误！未定义书签。
附录三 土地增值税法规 错误！未定义书签。
中华人民共和国土地增值税暂行条例...........错误！未定义书签。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则..........错误！未定义书签。
关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知........错误！未定义书签。
关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知错误！未定义书签。
北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知错误！未定义书签。北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知.错误！未定义书签。
北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知错误！未定义书签。附录四 房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规 错误！未定义书签。
中华人民共和国房产税暂行条例........错误！未定义书签。
北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则（修正）.错误！未定义书签。
财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定....错误！未定义书签。
北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税
有关政策和征管问题的通知............错误！未定义书签。
关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知..........错误！未定义书签。
印发《关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见》的通知.错误！未定义书签。
北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知错误！未定义书签。北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知...........错误！未定义书签。
北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税
有关政策和 征管问题的通知...........错误！未定义书签。
附录五 其他法规 错误！未定义书签。
中华人民共和国城市房地产管理法......错误！未定义书签。
城市房地产开发经营管理条例..........错误！未定义书签。
关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知..........错误！未定义书签。
北京市商品住宅销售价格构成..........错误！未定义书签。
北京市商品住宅销售价格构成管理办法.........错误！未定义书签。
北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定...........错误！未定义书签。
北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知...错误！未定义书签。
关于加强住宅工程质量管理的若干意见.........错误！未定义书签。
房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法........错误！未定义书签。
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知.......错误！未定义书签。
第一章 综述
第一节基本概念
一、房地产相关概念
（一）房地产
在房地产基础知识里面，房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。
房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
（二）房地产市场
房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。
（三）房地产业
余源鹏房地产大讲堂认为，房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。
从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7月，国务院分别颁布了《城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了《中华
国税发[1993]149号《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。
人民共和国土地管理法》，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。
二、房地产开发与经营业相关概念
三、房地产开发与经营业的纳税评估
......其实，房地产基础知识对人们来说潜在需要非常大，更多的相关知识可以自行参与智地网、余源鹏房地产大讲堂、房地产基础知识培训网的房地产基础知识培训。
资料参考：
智地网；
余源鹏房地产大讲堂；
房地产基础知识培训网；
第二篇：2016房地产营销中心工作流程
营销部业务流程
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销售中心业务流程图
公司违约 主要流程 接待看楼客户 签署内部认购登记书 申请额外优惠 次要流程 客户违约 签署认购书 换房/更名/付款方式 支付 违约金 补 签署买卖合同 救 退房 程 序 办理房屋入住 退房 换房/更名 款催收 收取房款及税费 签署延迟签约协议 房支付 违约金 挞定 产权办理 主要流程 次要流程 违约处理流程
营销部业务流程
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1、接待客户流程图
客户 前来销售现场参观 销售人员 向客户介绍楼盘情况 客户 了解、咨询有关情况 销售人员 做客户来访登记 销售人员 跟踪客户购买意向
营销部业务流程
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2、签认购书流程图
客户 选定楼宇单元 销售人员 核对销控 销售人员 按指引填写认购书 客户 在认购书上签名 案场经理 审核认购书并确认 财务
1、收取认购楼宇之定金；
2、认购书盖销售专用章； 认购书归档
营销部业务流程
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3、签买卖合同流程
开发部 房管局领回空白预售合同/或自行制作 营销助理 保管空白预售合同 置业顾问 签领预售合同 律师事务所 按指引填写预售合同及附加协议样本 财务部 收首期房款并知会客户依时签预售合同及附加协议 置业顾问/客户 填写/客户检查后签字 合同管理部 将已签买卖合同送房管局鉴证 合同管理部 登记买卖合同业主购房资料并每月汇总 合同管理部
1、归档
2、交一本给客户 营销中心 复核认购书资料 财务部 了解签约情况 营销部业务流程
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4、交楼发信流程图
物业公司/销售中心
1、提出交楼时间、范围
2、拟定交楼通知书、交楼收费表 营销中心 提供交楼业主名单 法律顾问/总工室/销售中心/物管公司/财务部 工程管理中心/运营中心
1、开交楼协调会决定交楼时间、范围
2、会签交楼通知书、交楼收费表 财务部 审核业主是否符合交楼条件 营销中心 整理交楼信/电话通知业主名单 营销中心 发信 营销中心 电话通知业主 业主 前来收楼
营销部业务流程
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5、换房流程图
客户 提出换房申请 置业顾问 协助客户填写换户申请 核实后签名 置业顾问 签字给意见 未签预售合同 已签预售合同 案场经理 给意见 法务部/财务部 会签意见 营销副总 批复 营销副总 批复 财务副总 批复 财务部 收取手续费 营销中心 重签认购书/买卖合同/ 其他相应法律文件 营销中心 / 财务部
1、更新销售数据
2、对申请进行登记
第三篇：房地产基础知识
房地产基础知识
一、土地相关知识
1、集体土地：是指农村集体所有的土地。
2、土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年
3、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
4、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
5、土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
6、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
7、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
8、协议出让土地使用权：是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。
二、房产相关知识
1、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及土地上的建筑物及附着物。
2、房地产产权：是指权利人对土地的使用权和土地上的建筑物附着物的所有权，以及由上述权利的产生的他项权利。（如：抵押权等）
3、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
4、现房：现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权房屋。
5、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
6、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。(1)墙面为普通仿瓷涂料;(2)客厅楼地板为普通瓷砖;(3)普通铝合金窗;(4)普通胶合板门
7、商品房：是指在市场经济条件下通过出让方式，取得土地使用权后开发建设按市场价格出售的房屋
8、二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
9、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。
10、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅等，还有一部分附设于旅馆酒店内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期使用。
11、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
12、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
13、跃层式商品房：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
14、复式商品房：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
15、错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的几个平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
16、SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
17、LOGO：即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。
18、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效，是拥有私家产权的酒店。
19、居住单元：是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。20、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
21、框架结构住宅：是指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混泥土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭（zhi）石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
22、土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
23、合作建房：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
24、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
25、申办产权需具备哪些资料？审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。
26、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
27、办理产权需交纳哪些费用？产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。
28、房地产权登记机关批准登记需要多长时间？申请房地产权初始登记的需要90日，申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其他登记的需要30日。
29、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。30、什么样的房地产不可转让？（1）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；（2）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；（5）权属有争议的；（6）法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
31、《商品房预售许可证》：《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
32、借款人如何偿还银行贷款？贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
33、贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。
34、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。
35、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。
36、个人住房按揭需提交哪些资料？购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。
37、办理按揭贷款应交哪些费用？保险费、公证费、抵押登记费。
38、等额本金还款法：等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。
39、权利质押贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。
40、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。
41、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。
42、办理公积金贷款应提供哪些资料？身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。
43、组合贷款：组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。
44、住房抵押贷款：所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。
45、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。
46、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
47、商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。
48、基价：经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。
49、订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
50、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
51、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
52、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；规划证、取得《建筑许可证》、《开工许可证》、《房地产预售许可证》。
53、商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
54、砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
55、砖木结构：主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
56、钢筋混凝土结构：主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
57、庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
58、总建筑面积（平方米）：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
59、套内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
60、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
61、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。62、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
63、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
64、套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
65、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
66、套外使用面积：指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
67、商品房销售面积：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 68、分摊公用建筑面积的计算方法：
分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积 69、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
70、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
71、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
72、住宅的开间：就是住宅的宽度。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米。73、住宅的进深：就是指住宅的实际长度。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
74、住宅的层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
75、住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，是层高减去楼板厚度的净剩值。
76、户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。
77、夹层：是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。78、业主：是物业的所有人或物业的使用人
79、日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定的间隔距离，居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日照时间不足1小时的楼间距均不合理。
80、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
81、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
82、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。83、过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
84、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
85、多层房屋：介于10米—24米之间，4—7层。86、小高层房屋：8—12层。
87、高层房屋：13—23层，大于24米。88、超高层：24层以上。
89、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。90、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比（即植被垂直面积与规划建设用地面积之比），对购房者而言，绿化率高为好
91、公摊系数=公摊面积/套内面积
92、“五证”包括什么？房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
93、“二书” ：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。
94、物业管理：业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
95、面积差异处理：合同登记面积与产权登记有差异的，一产权登记面积为准。（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同登记面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%的部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人反还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。计算公式：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积%
第四篇：房地产基础知识
一、房地产的类型按用途划分：A、居住用房地产B、生产用房地产（工厂等）C、经营用房地产（商场、游乐园等）D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）
二、房地产的特性
A、位置的固定性B、地域的差别性C、资源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性
三、房地产土地的使用年限是如何确定？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
四、专用名词解释
◆五证：A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“；C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；
D、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
◆两书：A、《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》
◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
五、地积换算
1平方公里=100公顷；
1公顷=100公亩；
1公亩=100平方米；
1公顷=15亩；
1亩=666.66666平方米
第五篇：房地产基础知识
房地产基础知识
1常用专业术语解释
1、房地产：指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。
2、使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。
3、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。
4、三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。
5、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
6、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。
7、公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：
（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2）根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
8、裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。
9、用地性质：规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
10、人口密度（毛）：建筑物人口与建筑物用地面积比例%。
11、人口密度（净）：建筑物人口与建筑物总用地面积比例%。
12、建筑密度（毛）：全部建筑物基地面积与全部建筑物总用地面积比例%。
13、建筑密度（净）：某建筑物基地面积与该建筑物用地面积比例%。
14、建 筑 高 度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、层顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。
建筑为坡度大于30。的坡层顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
15、建筑平面外轮廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廊线。
16、建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。
17、层高：是指该层楼地面到上层楼面层之间的垂直距离。
18、净高 ：指楼地面至吊顶或楼板底面的垂直距离，办公室不低于2.60米，有空调时不低于2.40米，走道不低于2.10米，储藏间不低于2.10米。
19、避难层：指高层建筑物内设置火灾安全避难场所的楼层，建筑物高度超过100M的超高屋建筑，须要设置避难层（间），并应符合现行的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》。
20、设备层：指建筑物内用于集中布置设备和敷设水平管道的楼层（包括地下室），设备层的净高应根据设备和管线的安装、检修需要确定。
21、女儿墙： 建筑局部术语。源出“女墙”，又名“压檐墙”。房屋外墙高出屋面的短墙。也是屋面与外墙衔接处理的一处方式，作为屋顶上的栏杆或房屋外形处理的一种措施。
22、房屋的开间：开间指房屋的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。
23、房屋的进深：进深指房屋的实际长度。
24、承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。
25、非承重墙：非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。
26、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。
27、中央空调：中央空调一般是以水为介质，将能量在用户末端和能量中心进行交换以实现集中供冷（或供热）的空气调节系统。分散使用和集中供能是中央空调区别家用空调的主要特征。中央空调虽是一个空气调节系统，但我们通常所说的中央空调主要是指能量中心的制冷主机，按能源方式可分为电制冷中央空调、热制冷中央空调和地温中央空调；按制冷工质可分为氨制冷机组、氟利昂制冷机组和溴化锂制冷机组。
28、商品房：商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土
局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。
29、写字楼：为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的，用
于商务、办公用的楼宇及配套的设备、设施、场地。是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
30、商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
2与面积有关的名词概念
1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
2、公摊面积：
（1）公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积
（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
3、套内建筑面积：套内使用面积与套内墙体面积之和
4、公用建筑面积：整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建
筑面积
5、商品房销售面积：套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
6、预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
7、实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或
已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
8、房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房
屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
9、房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售
项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
10、房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部
门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
11、楼面地价：楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就
是每平方
米土地价格与建筑物容积率之间的比值。
房地产交易的基本知识
1、“五证”：商品房“五证”应包括：
（1）《建设用地规划许可证》（2）《建设工程规划许可证》（3）《国有土地使用证》（4）《建设工程施工许可证》（5）《商品房预售许可证》
由于这“五证”的最终结果反映在商品房销售许可证上，因此，为了方便购买者购房，一般认为只要有此证，就可以认定是物业销售的合法手续了。
2、“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新商品房质量保证书、商品房使用说明书。
质量保证书 使用说明书
3、订金与定金：我国法律对“定金”是有明确规定的。《中华人民共和国
民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。订金”在房地产行业常常称“ 诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量订金”，数额一般较短，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。
4、商品房预售：是指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售
给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为。
5、商品房买卖合同：是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向
社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
6、物业使用年限：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其
土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地：70年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年；综合用地或其它用地：50年；旅游、娱乐用地：40年。
7、商用物业按揭额度：写字楼、商铺最高可获五成十年按揭贷款，但贷款
额度及贷款年限最终以银行审批为准）。而单位、企事业人和其它经济组织贷款期限最长不超过五年。非广州市户口，须持有广州市户口且具有稳定工作收入来源人士担保。
8、中央空调计费方式分类：
中央空调最简单的计费方式就是按面积分摊
中央空调要实现按量收费，按计量方法的不同，目前中央空调的收费计量器具可分为直接计量和间接计量两种形式。
①直接计量形式的中央空调计量器具主要是能量表。，它通过计量中央空
调介质（冷冻水）的某系统内瞬时流量、温差，由能量积算仪积分计算出系统的热交换量。
②在中央空调直接计费因价格高昂和应用不便而无法为用户所接受，又 出现了一些看似简单、便宜的间接计费方法。比如：电表计费，热水表计费。
9、电梯：电梯是建筑物中垂直交通的主要工具，造价较高，对工程影响较大，一般占工程投资的5%-10%，电梯的平面设置对建筑物平面、立面及结构影响较大，建筑物施工后很难变动，同时电梯属永久及耐用设备，一旦设置后，其控制系统、速度、载重量是不可轻易变动的。从其使用来讲，电梯的使用寿命一般在20年以上，大修周期不少于10年。典型办公楼电梯载重为:1350、1600和1800kg。电梯速度偏重于克服长行程；典型的无减速箱电梯速度是:2.5、3.5、4.0、5.0、6.0、7.0、8.0、9.0、10.0m/s等。
