房地产法习题集

一、客观题

1、下列房地产可以设定抵押权的有（A．国有土地上依法取得的房屋B．以出让方式取得的土地使用权C．集体土地使用权D．乡、村企业的厂房）

2．物业管理的基本主体是（D．业主）

3．土地使用权的转让与出让的共同点是

A．交纳土地出让金

B．办理土地使用权登记

C．属于土地二级市场交易

D．无使用期限

4．《个人住房贷款管理办法》对贷款担保设定了以下方式。（A．抵押B．质押C．保证）

5．承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应（B．继续履行）

6．我国土地利用总体规划原则上实行（B．二级审批）

7.居住用地土地使用权出让的最高年限为（D.70年）

8．被拆迁人是指被拆迁房屋的（B.所有人）

9．房地产权属登记具有以下功能（A.产权确认功能B.公示功能D.管理功能）

10．房屋拆迁补偿的方式有货币补偿和（A．房屋产权调换）

11．售后公房的产权是一种（B．共同共有）关系

二、非客观题

1、建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地、从广义上讲，建设用地是指已利用上地中的一切非农业生产用地。

2、房地产交易有哪些特征：特殊性、确定性、多样性、要式性。

3、房地产相邻权：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

4、拆迁当事人：是指城市房屋拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人。

5、如何依法保护涉外房地产？

答：（1）保护华侨房产的主要政策和依据。（2）落实土改时期华侨房产的政策、法律规定：a“一律退还”与“酌情腾退一部分”b凡应退还的华侨私房，严禁拆除、改建c对港澳户地主、富农在土改时被没收房屋的处理。（3）处理历次政治运动侨房遗留问题的政策、法律规定。（4）落实侨房改造的政策、法律规定。（5）处理政府房屋管理部门代管侨房的政策、法律规定。

6、房地产：是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

7、房地产关系：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系本质上属于经济关系，因为它具有直接的物质利益内容。

8、土地用途管制制度的内容。

答：（1）土地用途管制的依据（2）农用地转为建设用地的批准权限（3）集中征地审批权（4）完善土地登记制度（5）健全土地监督检查制度，强化土地法律责任。

9．房地产关系可分为哪两种性质不同的关系？这样划分有何意义。

答：房地产关系，按其法律特征，可分解为民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。将两类不同性质的房地产关系加以区分，对房地产立法工作，对行政管理、法律适用、处理纠纷方式的选择等实际的行政、司法工作，都有着直接的影响。

10、国家建设征用土地应当注意哪些事项。

答：（1）国家建设征收土地地法律特征：征地理由的合法性、征地行为的行政性、征地条件的补偿性。（2）征地审批权集中在中央和省两级，其他各级地方人民政府不再享有征地审批权。（3）征收土地的补偿安置：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费。

11、土地使用权有哪些特征？

答：（1）权利的派生性（2）客体的有限性（3）取得的法定性（4）使用的期限性。

13、土地复垦：是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

14、房屋所有权：是指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

15、建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。

16．基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得战胜的耕地。

17、住房部分产权的法律性质。

答：（1）单独所有权说：价值取向、有利于住房进入市场。（2）租赁权说：购房款为租金而非价款、原产权单位负有房屋出租人的义务。（3）共有权说：政策依据、房产登记、地方规章的内容。（4）他物权说。

18、房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。

19、土地权属登记：是国家用以确认土地所有权或土地使用权的一项法律措施。凡是经过依法登记的土地使用权及他项权利均受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

20、土地权属登记的程序。

答：（1）初始登记的程序：申报、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书。（2）变更登记的程序：变更申报、变更调查、变更审核、变更登记注册发证。

21．三通一平：就是将开发区域以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整。

22、如何理解房地产所有权。

答：目前全国大多数地区仍实行土地所有权与房屋所有权分别上不同的行政机关负责登记的体制，这也表时房地产所有权实际上是两个所有权的集合。（1）房屋所有权，包括国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权、其他性质的房产所有权。（2）房屋共有，包括房屋共同共有和房屋按份共有。（3）房屋占用范围内的土地所有权。

23．业主委员会：是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

24、你对住房部分产权的看法。

答：答：（1）单独所有权说：价值取向、有利于住房进入市场。（2）租赁权说：购房款为租金而非价款、原产权单位负有房屋出租人的义务。（3）共有权说：政策依据、房产登记、地方规章的内容。（4）他物权说。

23、房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

24．国家征收土地的特征？

答：（1）征地理由的合法性（2）征地行为的行政性（3）征地条件的补偿性。

25、我国现行土地使用制度的特点。

答：（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。

26、土地使用权出让的方式。

答：（1）协议出让（2）招标（3）拍卖。

27．房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。

28．怎样理解物业管理服务企业的法律地位？

答：（1）物业管理服务企业依合同实施物业管理（2）物业管理服务企业是独立的企业法人（3）物业管理服务企业与业主委员会合作。

29、土地使用划拨的特征。

答：（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用。（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

30．房地产相邻权的特征有哪些？

答：（1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。（2）相领关系的客体是相邻房地产所有人或作用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。（3）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。

31、处置土地使用权的要求。

答：（1）土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书。（2）采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估。（3）签订合同和变更土地登记，报国务院土地管理部门确认、审批。（4）土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或者有关土地使用费用。

32．国有土地使用权出让有何特征。

答：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为（2）权利的有期性和有限性。

33、房地产开发企业的资质管理：为了加强房地产开发企业的资质管理，促进房地产开发经营的健康发展，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产专营企业按资质条件划分为五个等级。

34、拆迁当事人的权利义务。

答：（1）拆迁人的基本权利是取得拆迁被拆迁人房屋的权利，拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿、安置。（2）被拆迁人的基本权利是得到补偿、安置，被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁。

44．城市房地产开发怎样依法取得用地？

答：（1）总体效益要求（2）严格按照用途、期限开发（3）设计、施工必须规范（4）扶持开发居民住宅。

46．简述国家建设征收土地的法律特征。

答：（1）征地理由的合法性（2）征地行为的行政性（3）征地条件的补偿性。

47、拆迁补偿的形式。

答：（1）货币补偿（2）房屋产权调换。

48、房地产转让的禁止条件。

答：（1）以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的（3）依法收回土地使用权的（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（5）权属有争议的（6）未依法登记领取权属证书的（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

49．城镇土地使用税：是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。

50、农村土地承包经营权：是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

51．土地增值税：即以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。

52、售后公房共有关系的特点。

答：（1）以家庭身份关系为前提（2）对售后公房的处分应征得全体成员的同意（3）各个家庭成员不得转让共有权或在共有权上设定负担（4）各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任。

53．简述房地产转让的程序。

答：（1）签约（2）申报（3）审查（4）查勘与评估（5）交纳税费（6）核发过户单。

54．房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

55．建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权

56．房屋租赁：是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

57、我国法律对基本农田的保护。

答：（1）需要占用基本农田应报国务院批准（2）实行基本农田补充制度（3）占用基本农田的单位应当按照县级以上人民政府的要求，将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良（4）禁止破坏基本农田（5）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田（6）实行基本农田地力等级评定制度（7）实行基本农田保护责任制度。

58．商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”

59．住房公积金制度有何意义？

答：公积金是筹集、融通住房资金的手段。公积金制度是一种住房社会保障措施，具有社会性、互助性、保障性和政策性等特征。实行公积金制度，有利于深化住房制度改革，有利于加快住房建设，有利于提高职工的购房能力。

60．简述房地产相邻权的特征

答：（1）房地产相邻权的主体是两个或者是两个以上的房地产所有人或使用人（2）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益而非房地产本身。（3）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务

61．城市房屋权属登记有哪几类？

答：（1）总登记（2）初始登（3）转移登记（4）变更登记（5）他项权登记（6）注销登记

62、物业管理的内容

答：1.常规性的公共服务：1）房屋建筑主体管理2）物业公共设施、设备的管理3）公共环境卫生管理4）绿化管理5）保安管理6）消防管理7）车辆道路管理8）公众代办性质的服务9）物业管理维修基金的管理10）做好管理维修基金的管理11）做好管理费用的核收和使用管理12）协助政府进行社会管理。2.针对性的专项服务：1）日常生活类服务2）商业服务类服务3）文化.教育.卫生.体育类服务4）金融服务类服务5）代理与中介服务。3.委托性的特约服务

63．国务院对全国土地实行的宏观调控包括哪几个方面

64．简述我国城镇住房制度改革的基本原则

答：1.国家、集体、个人三者共同担负的原则2.租、售、建并举的原则3.统一政策下的因地制宜、分散决策的原则4.新旧机制转换的原则

65．房地产法的基本原则

答：1.土地公有制原则2.土地有偿使用原则3.十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则4.房地产综合开发原则5.城镇住房商品化原则6.宏观调控与市场调节相结合的原则

66、简述我国土地管理法的立法目的。

答：1.维护土地的社会主义公有制2.保护、开发土地资源，合理利用土地3.切实保护耕地4.促进社会经济的可持续发展。

67、处理涉外房地产关系应当遵循哪些原则。

答：1.维护国家主权原则2.平等互利原则3.统一管理原则

68．切实保护耕地是我国的一项基本国策。

答：1从规划上保证总量平衡2.实行土地用途管制制度3.实行占地补偿制度4.实行基本农田保护区制度5.禁止限制和荒芜耕地

69．房地产中介服务：是指为房地产开发和交易提供各种媒介性服务活动的总称。

70、简述我国房地产法的基本原则．

答：1土地公有原则2.土地有偿使用原则3.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4.房地产综合开发原则5.城镇住房商品化原则6.宏观调控与市场调节相结合的原则

71．解决房地产纠纷的法律方式有哪些

答：1.协商2.行政处理3.仲裁4.诉讼