第一篇：物流园区税收工作总结

园区主要工作情况

一、省、市重视，成功获批省级重点园区。

立足建设省级园区，园区积极整理资料编制了省级县域工业园区申请书，在市、区中小企业局等部门的大力支持下，被省中小企业促进局(陕中企工发[202_]118号文件)确定为全省重点建设县域工业园区;省级物流园区申报正在积极进行前期准备工作。

二、园区重点建设项目稳步推进。

(一)陕西华润化工石油产品仓储物流项目二期工程。

该项目是区202_年重点建设项目，总投资1.9亿元，占地148亩，主要从事能源化工产品的仓储服务业务。目前项目已基本完工，成品油库区、消防站、装卸栈台已建成运营，综合办公大楼全面竣工。总投资5300万元的油气铁路专用线改造工程已经铁路局批复，工程建设全面展开。

(二)延长新能源石油管道材料储备加工中心库项目。

(三)园区道路建设项目。

全长738米，投资782.44万元的老雁引路南段改造和新建南北规划一路工程已被列入区202_年重点建设项目，目前已完成道路勘测和前期设计。

三、招商引资形势良好。

自9月26日杨区长调研以来，园区上下认真贯彻领导调研指示精神，自加压力，谋划发展。我们严格筛选出投资强度大、预期效益好、节能环保符合规划的项目。其中已签约项目1个，正在接洽项目多个。

(一)已签约项目：陕西金源石油有限责任公司引镇成品油油库项目，已被列入区202_年前期重点项目计划。已与园区管委会签订项目引进合同，并已缴付区财政城市建设配套费，目前正在办理项目报批手续。

(二)近期接洽项目：九州通现代医药物流中心项目、天幕实业有限公司光伏幕墙生产项目、安航大件运输有限公司项目正在积极洽谈中。

四、争取资金扶持，保持投资稳定，税收实现新突破。

管委会积极联系省、市发改委、工信委等部门，组织编制专项资金申报材料，申请政策扶持。争取到贴息资金300万元，202_年服务业综合改革试点奖励补助资金50万元。

入区企业运转良好，税收贡献显著。202_年度园区完成固定资产投资1.9亿元，企业实现营业收入39亿元，上缴国、地两税共计6110万元(其中国税5594万元，地税516万元)，成功突破6000万大关。

五、对外宣传常抓不懈。

积极利用市、区新闻媒体对园区的基本情况、区位优势及招商引资方面的优惠政策进行广泛宣传，累计在报纸、电视、网络媒体发表宣传报道6篇、图片资料多组。

六、安全生产警钟长鸣。

针对园区施工场所和企业生产经营过程中较易出现不安全事故的情况，管委会采取拉横幅、下通知、开专会，积极联系区有关职能部门上门检查等方法，加强企业安全生产教育宣传工作。结合开展“安全生产年”活动，要求各企业主要领导要亲自抓好安全生产工作，定期开展安全生产大检查，发现问题及时整改，防患于未然，促使项目放心建设、安全生产，确保园区全年无不安全事故发生。管委会安全生产负责人被区安委会授予区“202_年度安全生产先进工作者”荣誉称号。

七、管委会内部管理进一步加强。

紧紧围绕区政府关于加快园区建设和发展的意见要求，借鉴其他园区的先进管理经验，建立完善了园区内部各项管理制度，进一步规范工作流程，简化办事程序、提高工作效率。同时在机关内部广泛开展“争先创优”活动，严抓工作纪律，加强内部考核，调动工作积极性，激发工作热情，竭尽全力为入园企业提供真诚高效服务。

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第二篇：物流园区物业管理

保税物流园区是新生的经济模式和新兴的经济区域，按照海关的要求，应当设置符合海关监管的卡口、围网隔离设施、视频监控系统(GPS卫星定位系统)及其他海关监管所需的设施。园区一般具备国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和税收五大功能。通关效率是保税物流园区的优势。

由于上述特性，保税物流园区的物业管理和服务与现在被大众广为熟悉的一般物业(住宅、办公楼和商业)有着明显的不同。从理论和实践方面对保税物流园区实行专业化的物业管理和服务，暂没有成熟的管理模式和成功的服务经验。

笔者从上海外高桥保税物流园区开始建设至今就一直负责保税物流园区的物业管理和服务，现结合一般物业管理服务时所取得的经验及学习考察境外其他保税物流园区的管理和服务经验，就如何进行保税物流园区的物业管理和服务谈一些看法。

现根据国内保税物流园区所存在的共性，从物业管理和服务的角度去分析，物流园区目前存在着以下特点：

1、法律法规不健全

目前，国家对保税物流园区的物业管理和服务，暂无特定的管理标准和服务标准。现有的物业管理和服务标准，主要适用于民用住宅、商业、办公楼和普通工业厂房的物业管理。

2、产权形式多样

保税物流园区内的物业产权形式有出租、出售、自营和提供给第三方，第三方再将物业产权进行转租、转售、分割等。由于保税物流园区存在着物业产权多样化的形式，因此，在双方订立出租、出售和物业管理合同中，必须依照国家的《物权法》和《物业管理条例》及地方政府等法规加以明确双方的权利、义务及责任。

3、环境成本高

保税物流园区占地面积大，仓储库房分布广，四周装有金属围网和周界报警;整个库区的重要部位都设有监控探头;园区内还设有配套的加油站;变配电站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停车场;绿化面积大;大量的标识标牌、交通指示系统和包括进出口卡口的日常维护较频繁，加上周期短成本又高。

4、设施损耗高

保税物流园区具备现代化物流的各项功能，各项设施配备齐全(围网、周界报警、监控设备、集装箱卡车专用道路、集装箱堆场、堆场照明、海关卡口、待检区设备、包括各种吊装机械等)，在日常的使用和运行中损耗较高。

5、仓库维修成本高

由于保税物流园区占地面积大，仓库库房分布广层次多，加上园区仓库建造成本高(仓库还配有自动滑升门、升降渡板、库房灯、防火卷帘门、自动排烟窗和空调等)，设施设备先进，由于客户使用频率高、故障多、损耗也较高，所以仓库的维修成本更高。

6、易燃易爆物多

保税物流园区各种类型的仓库面积均要达到几十万平方米，其中部分仓库为危险品仓库，堆放着易燃易爆物品，尽管仓库已配备各种的防护设施设备，但还是存在着易燃易爆的可能性，更需要从业人员不断提高警惕性，以防为主，细心管理确保安全。

7、公共区域管理难

区外车辆进入保税物流园区前必须在待检区等待预检，在这聚集区域，由于具体管理责任的不明确，经常出现交通堵塞，甚至出现盗窃和斗殴等治安事件的发生，加上当地人在公共区域内乱设摊、乱停车等现象严重，这对公共区域的管理带来很大的难度。

8、物业管理费难以调整

物业管理费十几年未调整，开园初期，物业管理费在测算上因众多客观因素，加上招商引资，上海外高桥保税物流园区物业管理费最终还是定在2.50元/平方/月。但随着物价指数的逐年上升，人员费用等不断上涨，物业公司在经营管理上存在不少困难。直接影响管理的质量和服务的水准。

9、消防要求高

由于保税物流园区仓库点多面广、覆盖要求高，内部存储的货物多、价值高，又有危险品仓库。根据消防要求，除仓库内设有自动报警，烟感、喷淋系统等消防装置外，对仓库管理从业人员必须加以消防技能的培训，制定消防管理制度和预案，加强巡查和指导。

10、人员管理难

保税物流园区的建设用地，是通过大量征地取得，势必要吸纳安置征地劳务工，因此，物业公司每年要对征地劳务工进行培训及教育。另外，进入园区的人员种类多，有当地人、外省市人、还有境外人士，这给园区物业公司和公安在人员管理上增加了难度。

11、交通出入难

保税物流园区一般远离市区，加上公交车不能进园区，交通相当不便，没有交通出入园区，客户不能顺利开展工作，意见很大。

12、重要接待多

保税物流园区经济地位具有重要性和特殊性，并对国内外现代物流园区的发展具有较大的借鉴作用，国家和省市级领导人、物流同行及国外重要宾客考察参观十分频繁，接待任务相当多。

13、客户知名度高

保税物流园区现有世界500强企业，如GE、美孚、霍尼威尔、索尼、东芝等在园区内开展业务;还有世界著名的物流企业，如德国邮政DHL;荷兰金属世天威;日本的日通、商船三井、经贸山久、大创、新熙地;新加坡的太平名威;香港的东方海外等。因此，这些客户对物业管理和服务的要求相当高。

根据保税物流园区的特点，我公司在近几年的物业管理和服务中，形成了以下行之有效的管理和服务的措施：

1、依据国家和地方政府的法律法规，结合保税物流园区的管理实际，为客户积极提供物业管理和服务。并遵循中国物业管理协会和上海市物业管理行业协会的标准，导入ISO质量管理体系，制定出一套物流园区物业管理和服务的操作流程及规则，在园区海关、国检和公安的协作下，共同做好物业管理和服务工作。

2、建立和配备一支技术硬、素质高、拉得出的专业技术人员队伍，并对物流园区的维护进行24小时监控，维修及时率定为100%，确保园区机械设备、强弱电和给排水系统的正常运行。

3、通过积极走访园区客户，举办客户联谊会，建立客户联席会议制度，请客户对物业管理和服务进行测评等活动，及时听取客户的意见和建议，准确详实的找出工作中存在的不足和盲点，转换传统管理理念和模式与国际接轨，不断提高服务质量，进一步提高客户对物业管理和服务的满意度。

4、加强保税物流园区的综合治理，尤其加强预防人员管理出入卡口、货物检查、盗窃、偷逃税和走私案件的发生;加强整个园区的监控，特别是夜间的值班和巡逻，白天交通秩序的维护，卡口待检区域的管理;并协同园区客户共同开展防汛防台和消防安全生产工作，牢固树立“安全生产、预防为主”的观念，制定各项应急预案，建立健全符合物流园区实际的各项安全制度，规范安全操作规程，确保园区安全生产。并与各协作单位联合搞好园区的环境整治，承担起部分社会的管理职能。

5、负责做好保税物流园区的后勤保障工作。通过积极挖掘潜力，在园区内建立非营利性质的食堂，解决进区客户的用餐问题;开辟连锁经营的小卖部，解决园区客户零星购物的实际困难;引进送水站和劳务中介机构等，为入驻园区的客户解决实际困难。另外，通过一些增值服务，为园区客户提供最贴心的服务。随着上海向国际航运中心的发展，加上全球物流行业的迅猛发展，我们深信：保税物流园区的物业管理和服务，必将获得重大的发展契机。

第三篇：物流园区考察报告

4月10日，市交通运输局一行六人，到**西站物流园区参观交流，学习其港口的建设、管理与运营。现将学习情况汇报如下：

一、西站物流园区的基本情况

**西站物流园区是**省服务业重点项目。园区地处**铁路**西站，总用地面积×.×平方公里。该物流园区于202_年×月启动建设，起因是整治该地区钢材市场无序竞争、交易混乱的状况。三年时间，平田铺路、建楼兴市，硬是将村庄、农田、小道建设成现今的市场高楼林立、道路纵横贯通、港池开阔壮观的立体景象。三年来，园区协议引资总额近×亿元，实际到位的建设资金×亿元。目前，园区入园企业×家，已建设成集多式联运、仓储、配送、产品加工、信息处理、技术研发等为一体，提供现代化物流服务的省级集聚区。202_年，在启动二期规划的同时，全面实现一期的×+×+×（五个中心、五个基地、两个功能区）功能要求，入园企业总数将突破×家，纳税销售实现成倍增长，总额达到×亿，年项目投入总额超过×亿。

二、西站物流园区的优势与经验

西站园区一年多时间建成“**省重点物流基地”，两年多时间建成“**省现代服务业集聚区”，三年多时间全面完成一期项目启动二期规划。分析其取得骄人的成绩主要有下列五方面优势与经验：

一是西站园区的资金保障很有力。**西站物流园区得到了政府的高度重视，被列入**市十一五规划的重点项目。白手初创时政府资助×万元作启动建设资金，同时帮助建设作为园区标志性建筑的×层大楼西泽大厦作为商务办公中心，帮助新开辟一条×.×公里的三级航道接通大运河。他们采取土地款预收一点、银行贷一点、企业借一点、园区资产使用权转让收入一点等办法，努力解决了园区发展的瓶颈制约，实现了超前发展和跳跃发展。

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二是西站园区的管理模式很科学。园区成立管委会，隶属**惠山区，正科级，

（二）硬化定位得胜湖港区建设的目标。我们要学习西泽人（西站物流园区的标志性建筑是西泽大厦）无水造港的气魄，充分

发挥我市水运大市的优势，坚持“以港兴城、依城建港”的战略思想，科学规划、分期实施，倾力打造布局合理、功能完善、环境优美、可持续发展的现代物流港区。我们将强力实施港口发展战略，实现物流功能专业化、发展模式特色化、景观环境生态化。我们要走港区联动、跨江联动之路，把港口经济与商贸中心、物流中心功能配套、联动发展。在功能定位上，主要运作码头作业、物流配载、综合仓储、贸易加工、信息服务。在产业选择上，着力吸引农副产品、钢材、家居、工业原辅材料等大型物流企业的进驻和发展。在目标制定上，打造苏中地区规模最大、最具影响的区域性综合物流港区，泰州北部的物流基地和省级服务业集聚区。为此，我们应全力打造四大板块：

第一板块：得胜湖港口作业区。202_年主要建设×个港池：一号港池为杂货散装码头：建岸线×米、×个千吨级码头泊位、×台液压式固定吊机，×平方米堆场，×平方米仓储用房。解决兴化及周边地区大宗杂货即钢材、木材、农资、农副产品、煤炭等物资的装卸和物流周转。

二、三号港池为砂石转运码头:建岸线×米、×艘钢质浮吊作业船（×吨级吊机）及办公、卫生、水电、监控等附属设施，可容纳千吨级船舶进出港交易，实现“船进港、货进场”，彻底消除无证吊机作业省级挂牌督办的安全隐患。同步规划四号集装箱码头：以得胜湖港区为枢纽，以承担农副产品为主，开辟集装箱运输支线，实现江海河中转联运及河海物资转运，实施通江连海南北互动战略，“十二五”期间，跻身全省十大内河港口之列。

第二板块：农副产品物流区。以服务兴化农业、提升兴化农副产品竞争力为宗旨，建设超大型的农副产品物流中心，集农副产品安检、批发、展示、冷藏、加工、配送、交易、

第四篇：物流园区策划

物流策划

什么是物流策划？

物流是一门新兴的朝阳产业，策划也是新兴行业，至于物流策划更是新上加新，填补了策划业的一项空白。

物流策划是物流和策划有机结合的产物，是一门新兴综合交叉的学科，国内外对物流策划还都还在探索之中。

中国物流策划第一人—李芏巍先生给物流策划下的定义是：针对涉及物流的事物，在考虑现有资源的情况下，通过分析和研究，激发创意，制定出具体实施计划方案的思维及创意实施、以求最佳效果的创造性策划活动。

物流策划是一个过程，它是为实现某一目标，在对现实和潜在资源充分把握的基础上，将各种最优资源有机地整合在一起，为决策者提供最佳方案，创造出最佳效益。

李芏巍先生对这个职业所做出如下的定义：从事物流行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作。它的主要工作内容有以下几项：（1）物流项目的市场调研和咨询策划；（2）整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；（3）物流项目的产品营销工作；（4）物流项目的运营和管理工作。

李芏巍先生给物流策划人有一个正确的定位：物流策划人与物流界朋友，同业、同根、同心、同行，心脉相连！携手共建！真正每一个项目的策划大师是这个项目的投资决策人，物流策划人既是这个项目的“军师”，还是带投资决策人一直游泳到对岸的“教练”、并将他扶上岸的“救生员”，达到为项目实体注入活力和为这个特定的项目系统成功地延伸或至可持续发展目标的能力。

物流策划的作用

由于目前中国物流的发展仍处于起步阶段，存在比较多得问题需要解决，于是物流策划业也随之诞生。

物流策划的出现，是时代的产物,是物流事业发展的必然,是经济发展的需要，是物流业实现跨越式发展的保障，是策划业健康发展的趋势。

一是投资的物流项目越来越多，行业也会越来越细分，二是人才紧缺，国内物流人才的需求缺口达到了600万，80%的企业急需策划人员,但95%求贤若渴的企业招聘不到优秀的策划人才，具有物流与策划的专业知识人才更是寥寥无几。

三是企业自己培养的策划人才需要漫长的过程和大量的费用，较短时间难以做到。四是企业不可能吸引一些高智力实用型人才，只能借用“外脑”，一则成本低，二则风

险小。

五是大多数物流项目的投资商认为，做一千个方案不如有一个成功案例，专业的物流策

划机构不仅具有专业知识和诚信的原则，关键是有许多成功的案例，既有理论知识,又有丰富的实践经验，引导物流项目企业少走弯路。

基于此，投资商便会选择外部支持，这也是物流策划机构生存的基础。物流策划机构的出现，对物流行业来说如虎添翼，投资商可以通过物流策划机构获得信息，提高竞争力，最

主要是减少错误产生，规避风险，物流策划业为目前困乱的物流市场指点迷津，使中国物流

业更加健康、快速地发展。

物流园区规划，指的是对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。物流园区规划有别于国家与区域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划。

物流园区规划的要素主要包括：

（1）所在地区的经济发展与城市发展背景（如地区经济发展与城市发展的现状、发展规划等）；

（2）所在地区的物流业发展现状（如资源分布、物流量及其分布、市场需求等）；

（3）建设必要性与可行性分析；

（4）选址论证；

（5）定位分析；

（6）功能设计；

（7）布局规划；

（8）交通规划；

（9）信息系统规划；

（10）支持保障体系规划；

（11）建设发展实施方案。

物流园区规划现状

《202_年以来中国物流园区专项调查报告》分析：大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、怎么服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不明晰。很多物流园区只是提出要建成某某区域最大、辐射最强、带动新最高等等模糊和不具有操作性的目标，结果带来极大的盲目性。北方交通大学物流研究所所长王耀球说，现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。现代物流是市场高度发展、产业布局调整升级后自然形成的，但许多地方并不具备这种经济发展的水平，因此虽然政府规划有热情，但就是没有企业愿意参加，即使勉强被拉了去，企业也只能是负债经营，无法开展业务。

国家发改委综合运输研究所副所长汪一鸣指出，在既有的物流发展规划中存在诸多问题，主要体现为规划缺乏宏观高度，缺乏综合性，布局不够合理等，当前物流园区的规划主体首先就有局限，基础设施规划由某个部门或行业牵头完成，往往造成物流基础设施带有明显的行业和部门色彩，缺乏一定区域物流设施整体角度的考虑。其次，缺乏全局的考虑。

物流园区规划类型

1、按内容性质分，有综合物流园区规划和专业物流园区规划。

2、按管辖范围分，有全国发展物流园区规划、区域物流园区规划、企事业单位物流园区规划。

3、按时间分，有远景物流园区规划和短期物流园区规划。

物流园区规划的功能定位

现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

规划思路

物流园区规划应综合考虑宏观布局设计、基本战略定位、组织网络架构和营运策略设计等几个不同的方面。除物流中心平面分区及功能规划外，还应从如下几个层次进行设计：

１． 作业层次：如储运作业的整合与标准化（托盘、储运箱与容器共同化）、配送运输作业整合（车辆共同化）、作业信息输入整合（条码化）、采购作业与订单信息传递（ＥＤＩ、ＥＯＳ）等。２． 作业管理层次：如库存管理、存货管理（ＭＲＰ、ＡＢＣ分级）、营销信息反馈（ＰＯＳ）与分析、出货订单排程、拣货工作指派等作业的规划管理。

３． 决策支援层次：如配派车系统、配送区域规划、物流成本分析与计费定价策略等。４． 经营管理层次：策略联盟、联合采购、共同配送等业者间的资源整合。可由产业垂直整合、水平整合，或不同行业间的整合方向进行。

方法措施

1、物流市场和竞争策略研究

（1）分析中国物流行业概况（政策、资本、运作、购并）。

（2）分析所规划的物流园区在所在地第三方物流市场中可能占有的容量，及其各细分市场的容量和成长率。

（3）分析所规划的物流园区的经营网络、所在地及相关地区的现实和潜在的物流客户群状况

（4）结合具体情况，分析和确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力。

（5）分析和确定所规划的物流园区的客户能力、运作成本及对进驻企业的整合价值

（6）结合所规划的物流园区的优势和物流市场竞争情况，分析并确定所规划的物流园区未来可能的业务目标

（7）评估所规划的物流园区潜在的商业风险：业务风险，技术风险，财务风险和资源风险，及其相应对策

2、战略分析

（1）分析和评估所规划的物流园区工程完工后的战略和竞争实力（ＳＷＯＴ）即：优势、劣势、机会、威胁

（2）价值贡献和运作能力

3、体系设计

（1）运输体系规划

（2）物流系统的衔接与配合（3）物流功能、业务流程与信息系统的整合（4）进驻企业与物流中心的合作竞争

（5）信息系统规划

第五篇：浅谈如何建设物流园区

【摘要】：近几年，随着物流发展步伐的加快，物流园区的规划和建设在全国各地开展得如火如荼。物流园区作为城市经济的推进型产业，无疑将对未来的经济发展起到举足轻重的作用，但在热火朝天的物流园区建设背后，存在着一些不容忽视的问题。文章主要是结合地区级物流园区规划的实践经验，参考目前国内的物流规划报告，讨论目前物流园区规划中存在的问题，并提出一些合理的对策。

【关键词】：物流；规划；体制

中图分类号：F57 文献标识码：B 文章编号：1002-6908(202_)0510099-01

一、物流园区概述

物流园区，是指各种物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所，也称物流基地或物流中心。物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。

现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。

二、物流园区规划中存在的问题

由于我国物流行业发展才刚刚起步，物流规划还处在初期摸索阶段，纵观目前的各种规划工作及规划报告，或多或少存在一些普遍意义上的问题，主要包括以下方面：

1.物流规划工作流于形式，未能起到真正的约束和指导作用。物流园区的规划往往是政府出面，盲目地追从“物流热”，未经过严格的实地考察、研究认证，只是凭着领导人的意识，就圈出一块地搞起物流园区建设，对物流园区的选址没有经过科学的论证。圈地以后再规划论证建设，使得规划工作处于被动，受到已有的政府指令的限制，未能真正地发挥物流园区规划的约束和指导作用，同时也使得物流园区未能真正发挥其应有的作用，导致投资的损失。

2.物流园区规划缺乏系统性。规划的过程中没能对整个物流园区的规划形成系统的观点，孤立地去看待某个问题对物流园区规划工作的影响。比如：在对物流园区所在地的经营环境分析过程中，只是简单地罗列一些当地的经济发展指标、交通的现状、当地企业的情况等，而没有把它们联系起来看作是对整个物流园区系统的影响因素，找到它们之间的联系，综合起来评价它们对该物流园区的经营环境的好坏，为后续规划提供可靠的依据。对于物流系统建设应该依托综合运输体系、商业系统和信息系统等建设的综合性，各系统互相联系、相辅相成，统一规划，协凋一致。

3.物流规划大多停留在定性分析的基础上，缺少定量分析。现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。规划过程中只知其然不知其所以然，缺乏足够的论证，建成后企业入驻情况并不乐观。据统计，全国已建成物流园区的空置率竟达到了60％左右。

4.物流园区规划的定位模糊，未能明确今后该物流园区何去何从。一项针对物流园区建设的专项调查发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不出，导致建成的物流园区根本不符合客户的要求。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流配送中心”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。

5.物流规划的可操作性不强，趋同化。对于整个规划的实施，没有提出能有效落到实处的合理实施步骤和政策建议，可操作性不强。同时往往物流园区规划是“模板式”，所有的物流规划都千篇一律、毫无变数，没能依据实际情况合理分析、实事求是地进行规划，使得规划工作犹如走过场，毫无实际意义。

三、科学规划物流园区

目前，我国物流产业的发展正处在起步阶段，科学的规划建设物流园区有利于营建现代物流的环境，发挥整体效益，有利于改善城市的交通、生态环境、城市景观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力。

1.科学选址

物流园区根据其在城市物流产业发展及物流体系中的地位与作用，可分为综合物流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、农副产品生产扩地、汽车生产基地等专业物流园区。综合物流园区的选址主要遵循以下原则：(1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，有可利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。

2.统一规划

建设物流园区需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等情况进行认真的调查分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流园区长远和近期的建设规模。同时对物流企业、交通运输设施等的分布和发展现状也要做好调查。在充分掌握第一手材料的基础上，搞好物流园区的规划。这要求政府具体问题具体分析，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点进行统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋，避免走弯路、误时间、费钱财。

3.合理利用现有物流资源

在进行物流园区的新建或改建时一定要综合考虑既有物流资源的利用情况，避免重复建设或物流资源的浪费。目前，我国仓库资源规模较大，仅流通领域仓库面积就达3亿多平方米，但仓储管理落后，设备陈旧，资源利用率平均还不到40%。

4.遵循市场化运作原则

建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。应该按照“由政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务，市场运作”的企业主导型市场化运作模式进行规划，吸引企业的进驻和资源整合，要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境和周到有效的企业服务。

5.理想模式与现实相结合在设计和规划物流园区时，既要照顾长远，又要考虑现实，宏伟计划与可操作性要融为一体。我们在制定物流园区规划时，要了解国外的经验和教训，与我国的国情和经济发展阶段相一致，应该花些时间进行详细调研和认真分析，防止盲目性，不能脱离现实单一地追求形式。

6.注重产业间的关联性

关联性是产业系统性、综合性的补充和丰富，系统的有机联系一般表现为系统的一定结构。就产业集群而言是指集群内众多的企业在产业上有关联性，能共享诸多产业要素，包括专业人才、市场、技术和信息等。产业关联是产业集群布局战略选者的主要组成部分，因而产业的关联性对产业集群布局战略及其结构调整有极大的影响。

综上所述，物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的体现。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是现代物流企业是否愿意进驻园区，进驻后能否健康地运作和发展。要成功地规划建设物流园区，必须要做到科学的规划、有效的体制、利益的平衡以及项目的支撑。