下载文档第一篇：(王 达)不动产登记课件
不动产登记行政行为及司法审查
王达
一、概述
1、不动产登记系行政确认行为
兼有登记对抗（物权法第十五条）与登记生效双重主义（物权法第十条）
2、信赖保护原则（1）执政的宝贵资源（2）深圳案例
（3）撤销初始登记是解决钉子户的制胜法宝，同时体现该原则
3、首次登记
（1）首次登记的要件及创新（2）沧州案例
（3）比例原则与小产权房区分处理
4、转移登记
（1）单方申请与双方申请（2）邯郸案例——假公证书
（3）郑州2个案例——假法院调解书
5、注销抵押与撤销登记——柳州案例
6、更正登记——武川案例
7、异议登记——房山案例
8、预告登记
（1）所有权转移预告登记——上海案例（2）期房抵押权预告登记
9、注销登记——郑州金水区案例
10、不动产登记的三要素：主体、客体、法律关系（1）主体一致原则（2）未成年人的法定代理（3）夫妻隐形共有——苏州案例（4）三种委托
（5）公证信息不共享的立法缺失
11、隐性共有与显性共有
12、基于申请的行为（1）双方申请（2）单方申请
13、申请的三种委托
14、职权行为
15、司法行为类型及导致物权变动 门头沟案例
16、司法行为对首次登记干预的限制 北海案例
17、利害关系人（1）查询登记簿（2）申请异议登记（3）提起行政诉讼
18、审查的标准
19、行政赔偿类型 20、渎职犯罪
二、不动产权利类型
1、国有土地使用权
2、集体土地所有权
3、宅基地使用权
4、集体土地使用权
5、土地承包经营权
6、国有林地使用权登记
7、国有农用地的使用权登记
8、海域使用权登记 房屋所有权
9、抵押权
10、地役权
三、不动产登记类型
1、首次登记
2、变更登记
3、转移登记
4、预告登记
5、异议登记
6、更正登记
7、注销登记
8、抵押登记
9、撤销登记
10、查封登记
四、不动产登记暂行条例实施细则解读
第一章 总 则
（立法目的）第一条 为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。
（基于申请的行为）第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
（房地一致）房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
（跨区域的告知）第三条 不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
（国土部颁证）第四条 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。
国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。
第二章 不动产登记簿
（不动产单元）第五条 《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
（宗地、宗海）第六条 不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
（不动产登记电子存储）第七条 不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。
（不得擅自复制或者篡改）任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。
（熟悉专业知识）第八条 承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。
（考核培训）国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。
第三章 登记程序
（申请材料）第九条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。
申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
（共有的申请）第十条 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。
（监护人申请）第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
（书面保证）监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
（三种委托材料）第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
（登记申请的撤回）第十三条 申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。
（继承、受遗赠登记的材料）第十四条 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
（查验的内容）第十五条 不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：
（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；
（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
（实地查看）第十六条 不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
（先行公告）第十七条 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
（一）政府组织的集体土地所有权登记；
（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；
（三）依职权更正登记；
（四）依职权注销登记；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
（不动产登记公告的内容）第十八条 不动产登记公告的主要内容包括：
（一）拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称；
（二）拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；
（三）提出异议的期限、方式和受理机构；
（四）需要公告的其他事项。
（单方申请或直接办理）第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。
（登记薄效力优先）第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
（不动产登记证明）除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。
不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。
（共有的权属证书）第二十一条 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。
共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。
（换发及补发证书）第二十二条 不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。
不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。
不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。
（收回或公告作废）第二十三条 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
第四章 不动产权利登记
第一节 一般规定
（首次登记）第二十四条 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
（组织首次登记）第二十五条 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。
依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。
（变更登记）第二十六条 下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；
（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；
（四）同一权利人分割或者合并不动产的；
（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；
（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；
（八）共有性质发生变更的；
（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
（转移登记）第二十七条 因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（一）买卖、互换、赠与不动产的；
（二）以不动产作价出资（入股）的；
（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；
（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；
（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；
（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；
（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；
（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
（注销登记）第二十八条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（一）不动产灭失的；
（二）权利人放弃不动产权利的；
（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
（注销登记不得对抗善意第三人）不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
第二节 集体土地所有权登记
（集体土地所有权登记）第二十九条 集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：
（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；
（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；
（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。
（集体土地所有权首次登记）第三十条 申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源材料；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
（三）其他必要材料。
（集体土地所有权转移登记）第三十一条 农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；
（三）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；
（四）其他必要材料。
（集体土地所有权变更、注销登记）第三十二条 申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体土地所有权变更、消灭的材料；
（三）其他必要材料。
第三节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记
（国有建设用地使用权登记）第三十三条 依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。
依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。
（国有建设用地使用权首次登记）第三十四条 申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源材料；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；
（四）其他必要材料。
前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。
申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。
（双权的首次登记）第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；
（二）建设工程符合规划的材料；
（三）房屋已经竣工的材料；
（四）房地产调查或者测绘报告；
（五）相关税费缴纳凭证；
（六）其他必要材料。
（共有部位首次登记）第三十六条 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
（变更登记）第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）发生变更的材料；
（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；
（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；
（六）其他必要材料。
（转移登记）第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）买卖、互换、赠与合同；
（三）继承或者受遗赠的材料；
（四）分割、合并协议；
（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；
（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（七）相关税费缴纳凭证；
（八）其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
（建筑物、构筑物登记）第三十九条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。
第四节 宅基地使用权及房屋所有权登记
（宅基地使用权）第四十条 依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。
依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。
（首次登记）第四十一条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）申请人身份证和户口簿；
（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；
（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；
（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；
（五）其他必要材料。
（转移登记）第四十二条 因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；
（二）依法继承的材料；
（三）分家析产的协议或者材料：
（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；
（五）其他必要材料。
（区分所有权登记）第四十三条 申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。
第五节 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记
（集体建设用地使用权）第四十四条 依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。
依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。
（首次登记）第四十五条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；
（二）建设工程符合规划的材料；
（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；
（四）建设工程已竣工的材料；
（五）其他必要材料。
集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。
（三要素）第四十六条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料；
（三）其他必要材料。
因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。
第六节 土地承包经营权登记
（一并申请登记）第四十七条 承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。
（土地承包经营权的首次登记）第四十八条 依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。
以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请。
以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。
（土地承包经营权变更登记）第四十九条 已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，承包方应当持原不动产权属证书以及其他证实发生变更事实的材料，申请土地承包经营权变更登记：
（一）权利人的姓名或者名称等事项发生变化的；
（二）承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；
（三）承包期限依法变更的；
（四）承包期限届满，土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的；
（五）退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的；
（六）森林、林木的种类等发生变化的；
（七）法律、行政法规规定的其他情形。
（土地承包经营权的转移登记）第五十条 已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，当事人双方应当持互换协议、转让合同等材料，申请土地承包经营权的转移登记：
（一）互换；
（二）转让；
（三）因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的；
（四）依法导致土地承包经营权转移的其他情形。
以家庭承包方式取得的土地承包经营权，采取转让方式流转的，还应当提供发包方同意的材料。
（土地承包经营权的注销登记）第五十一条 已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，承包方应当持不动产权属证书、证实灭失的材料等，申请注销登记：
（一）承包经营的土地灭失的；
（二）承包经营的土地被依法转为建设用地的；
（三）承包经营权人丧失承包经营资格或者放弃承包经营权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
（国有农用地的使用权登记）第五十二条 以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。
国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。
（国有林地使用权登记）第五十三条 国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，地上森林、林木一并登记。
第七节 海域使用权登记
（海域使用权登记）第五十四条 依法取得海域使用权，可以单独申请海域使用权登记。
依法使用海域，在海域上建造建筑物、构筑物的，应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。
申请无居民海岛登记的，参照海域使用权登记有关规定办理。
（海域使用权首次登记）第五十五条 申请海域使用权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）项目用海批准文件或者海域使用权出让合同；
（二）宗海图以及界址点坐标；
（三）海域使用金缴纳或者减免凭证；
（四）其他必要材料。
（海域使用权变更登记）第五十六条 有下列情形之一的，申请人应当持不动产权属证书、海域使用权变更的文件等材料，申请海域使用权变更登记：
（一）海域使用权人姓名或者名称改变的；
（二）海域坐落、名称发生变化的；
（三）改变海域使用位置、面积或者期限的；
（四）海域使用权续期的；
（五）共有性质变更的；
（六）法律、行政法规规定的其他情形。
（海域使用权转移登记的法律关系）第五十七条 有下列情形之一的，申请人可以申请海域使用权转移登记：
（一）因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的；
（二）依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的；
（三）因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致海域使用权转移的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
（海域使用权转移登记的三要素）第五十八条 申请海域使用权转移登记的，申请人应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）海域使用权转让合同、继承材料、生效法律文书等材料；
（三）转让批准取得的海域使用权，应当提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件；
（四）依法需要补交海域使用金的，应当提交海域使用金缴纳的凭证；
（五）其他必要材料。
（海域使用权注销登记）第五十九条 申请海域使用权注销登记的，申请人应当提交下列材料：
（一）原不动产权属证书；
（二）海域使用权消灭的材料；
（三）其他必要材料。
（围填海造地）因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依照本实施细则规定申请国有土地使用权登记，并办理海域使用权注销登记。
第八节 地役权登记
（地役权首次登记）第六十条 按照约定设定地役权，当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件，申请地役权首次登记。
（地役权变更登记）第六十一条 经依法登记的地役权发生下列情形之一的，当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料，申请地役权变更登记：
（一）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；
（二）共有性质变更的；
（三）需役地或者供役地自然状况发生变化；
（四）地役权内容变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。
（地役权转移登记）第六十二条 已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的，当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料，申请地役权转移登记。
（地役权注销登记）申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记。
（申请地役权注销登记的条件）第六十三条 已经登记的地役权，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料，申请地役权注销登记：
（一）地役权期限届满；
（二）供役地、需役地归于同一人；
（三）供役地或者需役地灭失；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭；
（五）依法解除地役权合同；
（六）其他导致地役权消灭的事由。
（分别记载于需役地和供役地登记簿）第六十四条 地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。
供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。
地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。
第九节 抵押权登记
（可以抵押的不动产）第六十五条 对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：
（一）建设用地使用权；
（二）建筑物和其他土地附着物；
（三）海域使用权；
（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（五）正在建造的建筑物；
（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。
以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。
（申请办理抵押登记）第六十六条 自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。
抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。
（依次办理抵押登记）第六十七条 同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。
（抵押权变更登记）第六十八条 有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：
（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（二）被担保的主债权数额变更的；
（三）债务履行期限变更的；
（四）抵押权顺位变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。
（抵押权的转移登记）第六十九条 因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。
（抵押权的转移登记）第七十条 有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭；
（二）抵押权已经实现；
（三）抵押权人放弃抵押权；
（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。
（最高额抵押权首次登记）第七十一条 设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。
当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
（最高额抵押权变更登记）第七十二条 有下列情形之一的，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料，申请最高额抵押权变更登记：
（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（二）债权范围变更的；
（三）最高债权额变更的；
（四）债权确定的期间变更的；
（五）抵押权顺位变更的；
（六）法律、行政法规规定的其他情形。
因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时，如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的，当事人还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证或者户口簿等。
（确定最高额抵押权的登记）第七十三条 当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料，申请办理确定最高额抵押权的登记。
（最高额抵押权转移登记）第七十四条 最高额抵押权发生转移的，应当持不动产登记证明、部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料等必要材料，申请办理最高额抵押权转移登记。
债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：
（一）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记；
（二）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记；
（三）当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。
（在建建筑物抵押权的首次登记）第七十五条 以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。
当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。
前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。
（在建建筑物抵押权的首次登记应提交的材料）第七十六条 申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）享有建设用地使用权的不动产权属证书；
（三）建设工程规划许可证；
（四）其他必要材料。
（三要素）第七十七条 在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）不动产登记证明；
（二）在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；
（三）其他必要材料。
在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。
（预购商品房抵押登记）第七十八条 申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）预购商品房预告登记材料；
（三）其他必要材料。
预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。
第五章 其他登记
第一节 更正登记
（更正登记）第七十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。
权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）证实登记确有错误的材料；
（三）其他必要材料。
利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。
（更正登记不得对抗善意第三人）第八十条 不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。
不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。
（依职权更正）第八十一条 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
第二节 异议登记
（异议登记）第八十二条 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：
（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；
（三）其他必要材料。
（出具异议登记证明）第八十三条 不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。
异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。
异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。
（自担风险）第八十四条 异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
第三节 预告登记
（预告登记）第八十五条 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
（一）商品房等不动产预售的；
（二）不动产买卖、抵押的；
（三）以预购商品房设定抵押权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
（预告登记的效力）预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
(预告登记)第八十六条 申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：
（一）已备案的商品房预售合同；
（二）当事人关于预告登记的约定；
（三）其他必要材料。
（可以单方申请）预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
（附条件预告登记）预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。
（在建工程抵押与预告登记的衔接）申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。
（转移预告登记）第八十七条 申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）不动产转让合同；
（二）转让方的不动产权属证书；
（三）当事人关于预告登记的约定；
（四）其他必要材料。
（抵押权预告登记）第八十八条 抵押不动产，申请预告登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）不动产权属证书；
（三）当事人关于预告登记的约定；
（四）其他必要材料。
（注销预告登记）第八十九条 预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：
（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；
（二）债权消灭的；
（三）法律、行政法规规定的其他情形。
第四节 查封登记
（法院查封）第九十条 人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：
（一）人民法院工作人员的工作证；
（二）协助执行通知书；
（三）其他必要材料。
（查封与轮候查封）第九十一条 两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。
轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。
（注销预告登记）第九十二条 查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。
（未续封的，查封登记失效）不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。
第九十三条 人民检察院等其他国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记的，参照本节规定办理。
第六章 不动产登记资料的查询、保护和利用
第九十四条 不动产登记资料包括：
（一）不动产登记簿等不动产登记结果；
（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。
不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。
第九十五条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作，加强不动产登记信息产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。
各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。
第九十六条 不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。
不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。
第九十七条 国家实行不动产登记资料依法查询制度。
权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。
权利人可以查询、复制其不动产登记资料。
因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。
涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。
第九十八条 权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：
（一）查询申请书；
（二）查询目的的说明；
（三）申请人的身份材料；
（四）利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。
有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
第九十九条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：
（一）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；
（二）查询人提交的申请材料不符合规定的；
（三）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；
（四）申请查询的目的不合法的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
第一百条 对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。
第一百零一条 查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。
不动产登记原始资料不得带离设定的场所。
查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。
第一百零二条 查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。
查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。
第七章 法律责任
第一百零三条 不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；
（二）擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；
（三）泄露不动产登记资料、登记信息；
（四）无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；
（五）强制要求权利人更换新的权属证书。
第一百零四条 当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；
（二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；
（三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；
（四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；
（五）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。
第八章 附 则
第一百零五条 本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。
不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后，由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。
第一百零六条 不动产信托依法需要登记的，由国土资源部会同有关部门另行规定。
第一百零七条 军队不动产登记，其申请材料经军队不动产主管部门审核后，按照本实施细则规定办理。
第一百零八条 本实施细则自公布之日起施行
第二篇：不动产登记
18省启动不动产统一登记工作 条例有望月底出台
时间：2014-06-26 09:53:31来源：网易
随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。
18省份启动不动产统一登记工作
山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。
据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。
其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。
不动产登记条例有望月底出台
今年以来，中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开；4月，国土部成立不动产登记工作领导小组；5月，不动产登记局正式挂牌；6月16日，不动产登记信息平台研究设计启动。
按照相关时间表，被视为“顶层设计”的不动产登记条例要在6月底出台。国务院办公厅于2013年3月26日发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例。
如今距离时间大限仅剩几天，不动产登记条例的出台也进入倒计时。据悉，国土资源部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。
分析称或有助于征税和反腐败
在舆论看来，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时有利于摸清房产底数，为房产税开征奠定条件，也可间接为反腐败发挥一定作用。
中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，不动产统一登记整合多部门职责，有助于提高不动产登记的效率和水平，保护公民房屋等私人财产合法所有权，同时维护交易安全。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，不动产统一登记有助于摸清家底，摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等多方面提供基础性的参考依据，也为未来房产税的开征提供一个必要条件。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军此前在接受中新网记者采访时表示，“房叔”“房姐”的出现表明了房产信息不公开、不透明的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题，对于预防和发现腐败活动、斩断利益输送有一定作用。(记者 李金磊)
第三篇：不动产登记
不动产登记，为何动不起来
今年3月1日，《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）正式实施，一个多月来，全国还有超过84%和96%的地市和县没有完成 不动产登记职责整合。
近日国土部与中央编办联合下发
《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》，要求各地确保年内完成各级不动产登记 职责和机构整合。
《条例》已满月，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。所谓的不动产登记，俨然变成了不动产不登记，令人五味杂陈。96%的县没有动起来，显然原因复杂，比如《条例》从施行到落地，难免需要时间；再比如由于职责和机构整合尚未到位，缺乏实施主体也使得登记难以推进。
除此之外，是否与相关部门缺乏热情和动力有关？
比如为官不为，导致政令不通。
在3月15日的国务院常务会议上，国务院总理李克强怒称：
“部长们参加的国务院常务会议已经讨论通过的一些政策，现在却还‘卡’在那儿，难道让几个处长来‘把关’，这不在程序上完全颠倒了吗？” 与政策相比，《条例》无疑更重要，也具有强制力，却推行不畅，是不是也与处长“把关”有关？
不管这种情况存不存在，都应该正视“上面九级风浪，下面纹丝不动”的状况。
《条例》没有动起来，或因受到阻力。
尽管《条例》并不具备反腐功能，但一旦施行
一些官员灰色财产或将暴露，特别是对那些坐拥数套、十多套乃至数十套住房的官员来说，他们不仅不愿意推动《条例》动起来，甚或暗自设置障碍。其实，《条例》对反腐并非毫无作用，正如参与《条例》制定的清华大学法学院副教授程啸所称，《条例》规定将统一建立不动产信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级信息共享，这对于打“老虎”来说，确实有一定帮助，只要经过一个平台就可查询特定个人名下的全部不动产。
不怕慢，就怕站。那些尚未行动起来的地方，应该快马加鞭。按照国土部、中央编办日前联合下发的《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》的要求，确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合工作。如果连职责和机构整合都不愿意做，不动产登记恐怕遥遥无期。由于不动产实行属地登记，市县两级是不动产登记工作的关键，即便各地整合了统一登记的职责和机构，也需要有使命感和紧迫意识，不能拖，更不能凝滞不动。
当然，除了各地行动起来，中央也需形成制度安排。据国土部不动产登记局负责人此前表示，《不动产登记暂行条例实施细则》即将完成征求意见，修改完善后将尽快颁布实施。也许有了实施细则，各地就更容易动起来。
《条例》可谓命运多舛，尚未出生已是争议四起，好不容易出台后，仍然备受质疑。早前有学者预计，《条例》实施绝不会是一块好啃的骨头。与其说一语成谶，毋宁说这是基于现实的清醒认知，《条例》既已出台，就应该不折不扣落实，哪怕阻力再大，哪怕再有复杂状况，也不能却步。为了确保《条例》推行更顺畅一些，理应在出台实施细则的同时，强化问责机制。
第四篇：不动产登记工作总结材料
不动产登记工作总结材料
一年来，我县在不动产统一登记工作在市局的大力支持和县政府的正确领导下，积极做好与各相关部门的沟通协调，完成了职责机构整合、人员划转、数据移交、平台建设、流程再造、窗口改造等工作，并于2016年8月30日正式开始实施不动产统一登记，经过2个多月来，不动产登记工作开展基本顺利，各项业务衔接顺畅，到12月6日至，我县各类不动产登记共收17922件，登簿17273件，发放不动产权属证书6798本，证明发放7693本，查询8767件，到现在全市各县市区平阳发证量居全市第三，这是我们全体不动产登记人努力取得成绩。经过2个多月的磨合期，我们局决定在11月1日起对抵押首次登记提速，由原来承诺6个工作日缩短3个工作日，抵押注销当场办结，这也是全市首创，解决了时下群众普遍关心的热点问题，但还是存在诸多问题，比如岗位设置、业务培训、业务水平、人员不足、硬件设备缺少，档案管理、不动产登记与交易衔接、信息共享、办理时限、数据稳定性等诸多问题，现将今年不动产登记工作总结如下：
一、前期准备工作（6到位）
1、机构职能到位：2015年11月13日，我县编办下发了《关于整合不动产登记职责有关事项的通知》，还有在2016年3月31日县政府下发《关于平阳县不动产登记服务中心主要职责、内设机构和人员编制规定的通知》，这两个文件主要是对我们不动产登记中心职责、内设机构（县不动产登记中心、县中内内设4个职能科室、办公室、登记科、权籍调查科、档案科、下设6个分中心、）、人员编制（原住建人员划转30名、林权2名目前还没到位）
2、资料移交到位：按照我们县编办文件规定，整合前不动产登记资料由原住建部门管理，统一登记后的不动产登记资料由县国土局承担，但原住建部门登记资料影像数据已在登记整合之前分2次全部移交给我们。
3、流程再造到位：我们对原有各类不动产登记职责分散在不同的登记机构的表单进行梳理、调整、归类，形成了统一的不动产流程和收件标准目录，印发了《不动产登记服务指南》，发放到各个分中心。
4、系统建设到位：我们委托技术开发单位是臻善公司，从目前的运行来看，总体还行，但还是存在许多问题，目前公司也正在修改和完善中。
5、人员培训到位：利用双休日时间，我们对登记人员集体培训，包括业务培训、不动产登记系统实战培演练。
6、舆论宣传到位：2016年8月15日平阳县政府下发了《关于实施不动统一登记的公告》，连续10天在平阳县报刊上该公告，向社会宣传不动产统一登记的相关政策和具体办理事项。
二、存在问题（4困难）
1、人员不足问题：根据平编（2015）140号文件，原住建从事房屋登记工作人员划转30到不动产登记中心，但原住建从事房屋登记工作总86人，国土部门从事土地登记40多人，现成立不动产登记中心后，从事不动产登记共76人，从全市各县市区来看，除文成、泰顺外，我县从事不动产登记工作人员是最少的，因为文成、泰顺全县只有一个不动产登记中心，而我县有6个分中心2个办证点，业务量全市第三，目前从事登记一线人员紧缺，窗口设置太少，群众排队过长，意见很大，我们已经向贵办打报告要求增加临聘人员15名，目前市登记中心也正在招临聘人员80名。
2、档案管理问题：经过2个多月，我县共发证6798件，目前各类档案正在扫描和装订中，但由于原来国土档案室太少，已经无法存放不动产登记档案，大厦13楼原计划作为档案室，经技术人员现场勘查后，原来设计承载力每平方米300公斤，而档案室要求设计承载力1200公斤，需要进行加固。目前各类档案只能暂时存放在各分中心，不方便群众查询及管理。
3、业务培训问题：由于时间紧，任务重，不动产登记首发之前，我们只对工作人员进行一次业务培训，各经办人员对不动产统一登记后各项业务还不是很熟练，导致收件速度很慢，排队时间过长，群众意见很大。
4、历史遗留问题：不动产统一登记过程中，发现房产证已过户，土地未过户；土地审批与规划审批不一致；房产证上建筑占地面积与土地证上土地面积不一致；属地基过户，但房产证已办等诸多历史留问题有待妥善解决。
三、明年工作计划（8计划）
1、探索历史遗留问题解决方案，创设疑难问题会审机制。
2、邀请知名专家加强不动产登记人员业务培训，不断提高其理论素养、技术能力和管理服务水平。
3、努力打造不动产信息平台开发和建设，推进不动产信息数据与法院、税务、金融等有关部门实时共享。
4、进一步优化办事流程，缩短办证时限，提高办事效率。
5、开通网上不动产登记进度查询业务，昆阳、敖江、水头三大分中心在大厅显要位置设立自助查询终端，方便群众办事，减少排队等候时间。
6、明年初争取增加15名临聘人员，使窗口设置更加合理科学，力争不动产所有权登记三审制（目前二审制），减少行政风险。
7、力争明年初档案室装修落实到位，各分中心及时对各不动产所有权登记档案进行影像扫描和装订到位，及时移交县档案室整理上架，方便群众查询。
8、坚持开辟“绿色通道”，为老弱病残、工业企业提供上门服务和预约服务，专设批量业务受理窗口，开展延时服务等一系列便民利民措施。
第五篇：不动产登记公信力
试析我国登记制度下不动产登记簿公信力特征和影响
王逢逢 宿迁市国土资源局
摘要：我国不动产采取以法律行为引起物权变动和非法律行为引起物权变动相结合的物权生效要式，不动产登记采取以形式审查为主实质审查为辅的审查模式，不动产统一登记机构初步整合，立法体系尚有待完善。全国各地不动产登记机构审查程度不同，水平各异，各地不动产登记机构与公安、民政、住建等部门的数据共享建设尚处于构想、尝试阶段。实务中，因各种原因导致不动产登记簿记载的权利主体和实际权利人不一致的情况发生。本文深入剖析我国登记制度下不动产登记公信力的特征及其成因和影响，试图寻求提高登记簿公信力的路径，以最大程度保护不动产权利人合法权益，减少物权纠纷，保障不动产交易市场安全和稳定。
关键词：不动产登记簿 公信力 影响
1不同登记制度下登记簿公信力比较
采取权利登记制度的国家，以德国为代表，登记簿采取物的编成主义，建立了严谨的类似账簿式的书面簿册，在统一编号的每一幅土地项下，将各种权利或负担的详细内容全面、具体的记录在册，并按时间顺序将这些权利或负担变动情况均加以记录，同时以国家的公权力保证记录的正确性。该登记制度严格以登记为物权生效要件，对登记实行实质审查
【1】，登记具有公信力，登记簿出现错误的情况极为罕见；采取托伦斯登记制度的国家，以澳大利亚为代表，登记簿采取人的编成主义，保留了传统的“图书馆”的精神遗存，登记官将土地上现时出现的各项权利内容摘要制作权属证书，正本发给权利人，副本和登记资料进行收存保管，初次登记不强制，但一旦开启登记，之后发生的物权变动强制登记，登记具有公信力。采取契约登记制的国家，如法国，不强制登记，物权在契约生效时即具备效力，不以登记为物权生效要件，不实质审查，不向权利人颁发证书，登记仅起到对抗第三人作用。我国不动产登记制度下登记簿公信力分析
我国借鉴权利登记制度和托伦斯登记制度并结合我国社会主义特色土地制度和具体国情，形成了独具特色的不动产登记制度。不动产登记依申请进行，登记是物权生效的主要但非唯一形式，登记机构采取以形式审查为主、实质审查为辅的不动产登记审查模式种推定登记簿记载权利人为真实权利人的推定公信力。
【2】，登记簿具有公信力，但更确切的说是一 2.1不动产登记簿推定公信力的法律依据和制度保障 2.11物权以登记为主要生效标志
《物权法》赋予登记簿极高的法律地位：“不动产物权的设立、变更、转让和注销，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误以外，以不动产登记簿为准。”不同于动产以交付为物权生效标志，不动产以登记为物权主要生效标志。
2.12登记簿记载错误的更正机制
为保障真实权利人的合法权益，《物权法》规定 “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记”，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”，《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》也均对有证据证明登记簿记载错误的情形给出救济途径。
2.13取得物权的特别规定
《物权法》肯定了登记为物权生效标志的同时，也肯定了自建房屋、继承取得物权和依据生效法律文书取得物权等非以法律行为取得物权的，自事实发生时物权即生效，为避免以上情形导致不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致影响不动产登记簿公信力，权利人在实体法上已经事实取得不动产物权的，要先将此种物权的变动在登记薄上体现出来，才能处分该不动产权利。2.14不动产善意取得制度
据《物权法》第一百零六条，受让人可以基于登记簿记载的权利人推定其为真实权利人，即便后来证明登记簿记载错误，或登记簿记载的权利人非真实权利人，即使交易受让人存在一定过错，只要受让人是基于对于登记簿的信赖，符合善意取得条件的，法律仍然承认其具有与真实物权所有人交易相同的法律效果【3】。
《不动产登记暂行条例实施细则》对于依职权更正登记的例外情况设定为“办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”，这与《房屋登记办法》的撤销登记不得对抗善意取得人一脉相承，对善意取得人的保护，与维护登记簿公信力是一体两面的关系，二者的出发点和落脚点都是强化不动产登记公示、公信的作用，维护权利人合法权益不受损害。2.15不动产登记簿的公信力的机构保障
分散登记时期，房屋、土地、林地等分开登记，各领域登记部门都有针对各个领域的登记条例或登记办法，尤其在房屋登记领域，已经出现了行业标准性质的登记规程，并开启房屋登记官制度的先河，各个地方对房屋登记的重视和精耕细作程度非常高，房屋登记工作的严谨和精细化程度，为不动产登记簿推定公信力提供保障，也为不动产统一登记奠定了良好的基础。
全国实施不动产统一登记后，设立不动产登记机构专门负责不动产登记工作，制定不动产登记相关条例和实施细则，制定不动产登记簿编写和存放规范，指定登记机构负责保管登记簿和其他登记资料，强调登记人员业务素质，更加细化和规范不动产登记工作的同时首次提出各部门数据共享的理念。行政部门间信息共享是一项大数据整合工程，建成以后，将有效提升登记机构的审查能力，客观上为提高登记质量和登记准确性及提升登记簿公信力提供技术支撑。
综上可见，在以法律形式确定了登记为不动产物权的表征方式以后，对可能对抗登记簿公信力的例外情况予以特别规定，对基于信赖登记簿公信力进行交易的行为认定为善意取得加以保护，并设置专门的行政机构开展不动产登记工作，从立法和机构设置层面来看，不动产登记簿作为不动产登记权利归属和内容的载体和唯一合法依据，已经在形式上具备彰显物权的公示和公信的效力。2.2不动产登记簿的公信力局限性原因分析和登记机构职责探讨
不动产登记簿的公信力应以绝大多数登记簿记载的权利和实际权利相吻合为基础，在实践中登记簿记载权利和实际权利人不一致的情况时有发生，登记簿的公信力存在一定局限性，这种局限性的成因是多方面的。
2.21登记机构审查能力有限导致的错误登记
我国的不动产登记是依申请启动登记，登记不采取强制手段，审查亦是以形式审查为主、实质审查为辅，登记机构的主要职责是“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关事项询问申请人，认为必要时可以实地查看”，登记簿的准确程度依赖于申请人是否提出申请、提交登记资料是否真实、有效以及接受询问否有所隐瞒等客观因素。而登记工作业务量大，办公环境嘈杂，鉴别证件真伪及证件和本人是否相符难度较大，各部门数据共享机制尚未建成，这一系列客观条件制约登记机构审查能力。2.22对共有关系审查模糊不清及登记从业人员的两难境地衍生的登记瑕疵
《不动产登记操作规范》要求不动产登记机构询问申请登记不动产是否存在共有人，而未明确这种 共有关系的审核是否包含基于婚姻关系的 “隐性共有”，登记机构从审慎角度出发，对共有关系审核延伸到 “隐性共有人”，4这种审查面临两个问题：第一，申请人提供的登记原因证明资料，诸如房屋买【】卖合同和契税完税凭证等材料均显示不动产权利人为一人，但登记机构通过对申请人有无共有人的询问可能得知不动产实际为夫妻二人共同共有，如果直接依据询问进行登记，就导致登记结果和登记证明文件不一致的情况出现；第二，共有不动产应该由共有人共同申请，如果让“隐性共有人”共同到场申请，将加重申请人负担，登记人员在“放管服”“最多跑一趟”的压力下，侥幸认为不涉及权利处分的登记，本人不到场应该没有风险，常常在“隐性共有人”未到场情况下直接根据询问笔录将不动产登记为夫妻二人共同所有。以上两点是很多登记机构工作人员面临的两难问题，在法律法规和“放管服”双重压力下采取折中，往往造成登记程序存在瑕疵。
2.23对申请人婚姻关系是否审查模糊不清，导致登记逻辑上互相矛盾
如登记机构不审核申请人婚姻关系，《婚姻法》对婚姻存续期间取得房屋一般认定为共有财产，而夫妻存续期间取得不动产，两人并无特殊约定，不动产登记的权利人却只有夫（妻）一方单独所有的情形较为常见，这与不动产实际权利状况不符；如审核申请人婚姻关系，登记相关法律法规未明确授权审查，登记机构受各方面客观条件限制也无能力审查，即便通过询问申请人等方式尽到形式上的审查，这种审查结果的真实性也非常低，反而影响登记结果的准确性。
不动产登记是涉及权利人重大财产的一项工作，本应具有严肃性和严谨性。司法实践中，基于婚姻关系的财产判定通常要以是否办理不动产登记作为依据，一些学者持有的物权与财产权完全割裂的观点笔者不敢苟同【5】。全国各地登记机构却没有明确是否审查婚姻关系和审查程度的标准或规范。尽管《物权法》的善意取得制度保护了善意买受人基于对登记簿的信赖取得物权，但这并没有从根本上解决登记簿记载不动产权利与实际权利状况不一致的登记准确性问题。不动产登记理论界也一直呼吁顶层设计明确对婚姻状况的审查方式，明确对共有关系的审查止于何种程度。从《物权法》立法精神和登记实际情况来看，登记机构本无审查申请人婚姻关系的职责，更无审查婚姻关系的能力，但由于相关法律法规未明确这一立法精神，地方法院在实际的案件处理过程中，采取的往往并不是与法理十分吻合的裁决方式。更有一些地方法院为减少民事纠纷，强加给登记机构审查申请人夫妻关系的实质审查职责。2.24 不动产登记力量薄弱导致的登记疏漏
不动产登记是一项专业性和技术性要求较高的职业，要求登记人员具备民法、行政法法律基础，了 解房地产开发相关流程和政策，熟悉土地、房产、渔业、林业、海域、土地承包经营权、房产和土地测绘等相关法律、法规，掌握不动产登记操作规范和登记技术。目前来看，全国有原国土系统约十万人持土地登记资格证书，原住建系统约三万名不动产登记官，这是不动产登记的中坚力量，短期来看，可以保证不动产统一登记的平稳过渡。但不动产统一登记任务长期而艰巨，集体建设用地使用权登记、宅基地使用权及房屋登记、土地承包经营权登记、水域滩涂养殖权登记等诸多问题还在探索阶段，职能整合尚未完全到位，很多不动产类型尚无法开展登记，不动产统一登记任重而道远。2.25 其他原因
不动产登记申请人的诚信程度，不动产登记从业人员的工作认真态度和责任心以及廉洁程度也是影响不动产登记公信力的重要因素。不动产登记簿记载权利和实际权利不一致造成的负面影响
不动产登记簿具有公示和公信力，不动产登记是国家机关依申请人申请所做出的行政确认行为，是代表国家行使的公权力，这种公信力和公权力的赋予和行使，旨在通过对不动产法律关系的形成、变更、转移和灭失进行干预以明确不动产物权状态，保障不动产权利人的合法权益，不动产登记的首要目标是保障权利人合法权益，便民利民。一旦登记机构做出错误的登记行为，出现登记簿记载权利主体和实际权利人不一致的情况，使真实权利人的合法权益遭受损失，权利人有权提起行政诉讼，因登记错误造成损失的，权利人有权获得国家赔偿。《物权法》对于因登记错误造成对权利侵害的赔偿做出了规定：“因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人赔偿。”更为重要的是，不动产登记簿记载权利和实际权利不一致，背离了不动产登记维护权利人合法权益的宗旨，影响不动产登记形象，降低不动产交易效率，也不利于维护不动产交易市场安全和稳定。
4探索提升不动产登记簿公信力途径
4.1健全不动产登记法律体系，明确登记机构审查范畴 4.11进一步明确审查方式
登记领域亟待健全法律体系，对登记审查方式、审查范畴等给出更加具体和细化的标准，真正实现不动产登记统一标准和规范。4.12明确对共有关系的审查
明确登记机构对于“隐性共有人”有无审查义务，明确基于婚姻关系的“隐性共有人”物权法律地 位。
4.2 提升登记硬件设施，提高登记机构审查和甄别能力
增强身份验证、指纹比对、人脸识别等办公设备的投入，提升审查能力，减少登记错误情况的发生，提升登记簿公信力。
4.3加快部门间数据共享机制形成 规范共享登记资料的法律地位
不动产涉及范围较广，与建设、房产、林业、渔业、海洋等部门都有很重要联系，部门间的数据共享非常迫切。如果通过信息技术共享登记材料，可有效降低申请人提交虚假材料的概率，也将大大提升不动产登记效率。
一旦数据共享机制建成，按照《不动产登记暂行条例》规定“不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提供”，那登记资料的保管工作如何开展、共享到的登记数据或登记资料以何种形式存档和调用、其法律效力如何定位等一系列新问题也应该给出相应的规范和解释。4.4 加强登记从业人员专业素质
不动产登记涉及法律较为广泛，不动产登记人员需要具备专业的法律知识和不动产登记知识。不动产登记本身涉及权利人重大财产，需要登记人员严谨的工作态度和认真负责的工作精神，登记从业人员的专业素质和敬业程度直接关系到不动产登记簿准确程度。
4.5 建立登记信用机制
不动产登记实务中，冒名顶替申请人签字或提供虚假材料的情况时有发生，即便报警，警方多以说服教育为主鲜有任何处罚手段。这种无成本的违法行为一定程度上纵容违法行为的发生，不动产登记机构可尝试与当地信用主管部门联合，将虚假登记纳入失信行为，以减少因申请人不诚信导致的登记错误。4.6 登记机构尝试购买公证服务
《不动产登记暂行条例》对继承和受遗赠登记不再强制公证，但在不动产统一登记过渡时期，数据共享尚处于构想和尝试阶段，登记人员素质有待加强，而继承、受遗赠涉及更为广泛、更为复杂的法律和社会关系，登记机构购买公证服务，由公证机构对继承、受遗赠当事人的法律关系和社会关系进行审查不失为减少登记错误的可行方案之一。
参考文献：
【1】刘燕萍 《不动产登记制度理论研究》北京大学出版社 2016年4月第1版 第38页 石伟 《物权法注释全书》 法律出版社法规中心 2015年6月第1版 第55页 叶金强 《物权法106条解释之基础》载《法学研究》2010年第6期
于磊 《房屋登记中的隐性共有人》载《中国房地产·综合版》2015年01期 龙俊《夫妻共有财产的潜在共有》载《法学研究》2017年第4期 【2】【3】【4】【5】
