第一篇：写字楼前期物业管理主要工作内容

写字楼前期物业管理主要工作内容

一、前期物业筹备阶段

1、熟悉项目整体规划及相关情况，从物业管理的角度对项目各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；

2、结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；

3、从用户实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议；

4、提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱等；

5、对物业管理用房的大小、分配、位置等提出建议；

6、根据物业所在地物价部门的有关规定、项目定位及市场实际情况，配合公司制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等；

7、配合招商部对写字楼的出租、广告推广与商业营运等；

8、停车系统及交通路线规划（包括：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等）；

9、监控和消防中心 消防中心位置； 消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。

10、垃圾处理：垃圾房位置，垃圾房设备配备标准，垃圾分类放置；

11、缷货区的设置

缷货场和缷货平台位置、高度； 缷货场管理用房； 缷货场停车位。

12、电梯系统：电梯分区、分配、梯速的选择；

13、配合项目工程施工进度，对检查中发现的问题及时提出，以便于及时整改；

二、物业收楼前准备阶段

1、确定物业管理方案及各岗位管理人员配备和业务培训；

2、前期物业工程项目的接管验收（图纸资料及设施设备的移交），由建设单位、施工单位、厂家及物业管理公司参与；消防验收建议由第三方监测，合格后出具监测报告；

3、编制《商户手册》、《物业管理协议》、《装修管理协议》、《装修管理规定》等文件资料，部分资料需要印刷；

4、筹备大厦的交楼工作，包括大厦清洁开荒、工作流程和岗位职责制定、业务培训及岗位安排等；

5、装修管理：制定装修申请审批流程，制定成品保护，现场管理消防安全管理，施工安全管理，临时用电管理方案等；

6、物业管理软件的确定，原始数据录入及日后水、电分摊公式的确定；

7、外包单位：如清洁、四害消杀、绿化租摆、电梯、消防、监控、门禁等单位的确定；

19、大楼各种标识标牌的设置及安装；

三、日常物业管理阶段

1、完善各项制度及工作流程；

2、物业档案资料的整理与归档；

3、根据《物业管理协议》相关内容，提供各项专业物业管理服务。根据需要为租户提供各项有偿服务，开展物业多种经营，增加物业管理收入。

第二篇：前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

1.目的以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务和经营关系。

2.范围

适用于海昌房地产集团物业管部及自有物业公司与地产公司的前期物业管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.职责 物业管理部负责本指引的编制及修订工作。各下属项目公司新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。各下属项目公司参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算协议，以明确双方的业务和经营关系。如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。原则 集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升海昌品牌价值、促进海昌房地产销售的原则，合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带来的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。

物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确保地产公司及物业公司的良性经营需要。

地产公司与物业公司应在每年1月份前确定当年各项业务的结算办法。

定义

前期物业管理:指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。

房屋交付使用:指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

项目开办费:指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员配备、办公设施、工具材料等费用。

项目配合费:指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的配合、施工工地安全防范与接待、项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的人工费、税费等方面的费用。总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公司予以实报实销，物业公司按费用总额提取10%作为管理酬金，与地产公司每季度结算一次。

营销配合费:指售楼部成立后，物业公司为营销工作提供开放开盘服务、销售现场、样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的支持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。

物业移交:指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感观

第 1页，共5页 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果进行评估验收的过程。

5.7.6.6.1.清洁开荒:指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。方法和过程控制 物业管理前期介入阶段

6.1.1.物业管理介入项目可行性调研

集团下属地产公司开发房地产业务，一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及项目客户定位进行充分的调研、并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判断物业管理在市场进入的可行性，并对未来的经营管理状况进行合理预测，形成可行性分析报告供地产公司参考。

6.1.2.物业管理模式的确定

地产公司在编制营销方案时，应将营销思路、规划设计思路向物业公司详细介绍，物业公司将依据地产公司提供的信息进行物业管理模式的研究，并在销售前确定物业管理模式和服务的基本内容、质量标准，同时作为销售卖点一并推向市场。

6.1.3.物业管理费测算

6.1.3.1.物业公司应在物业管理服务方案中详列物业管理费的测算依据。

6.1.3.2.物业管理费定价应参照当地政府相关部门指导标准及行业水平制定，并确

保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡、略有盈余，原则上不赞成地产公司为促进产品销售而降低物业管理费的做法，如确有必要实施，调

整部分的亏损由地产公司承担，按月或季度向物业公司办理结算手续。

6.1.4.项目的前期介入

6.1.4.1.为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目规划设计、现场

施工建设及营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，并站在潜在客户的角度，对管理需求及项目设施设备配备的合理性、管理成本、可持

续发展提出建设性意见。

6.1.4.2.物业公司应提供销售区域的接待、清洁、维修服务，并对现场服务人员提

供培训，切实提升现场服务品质，以达到物业促进营销的目的。

6.1.4.3.项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公

司相关人员就物业公司提出的问题和意见进行沟通，并确定具体解决办法。

6.1.4.4.项目前期介入期间产生的项目配合费用、营销配合费用、物业开办费及清

洁开荒费用等按《前期介入服务费用结算标准》进行结算。

6.2.前期物业管理阶段

6.2.1.前期物业管理招投标

6.2.1.1.由地产公司在房屋销售前，按照项目所在地相关规定及主管部门的要求，组织前期物业管理招投标工作，并起草《前期物业服务合同》、《临时管理

规约》，物业公司应积极配合并参与投标工作。

6.2.1.2.招投标工作完成后，地产公司应与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，明确委托事项、委托管理期限、双方权利义务、收费标准、物业物业用房、维修资金管理及违约责任等。合同签订时应充分考虑对物业管理后期工作的影响，并为从前期物业管理服务过渡到业主委托管理服务阶段创造条件，同时该合同应与地产公司在销售时与业主签订的《前期物业管理服务协议》

中约定的内容一致。

6.2.2.前期物业管理方案策划

在前期物业管理招投标过程中，物业公司应确定投标项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体内容包含：项目及企业简介、物业总体设想与承诺、人员配备计划与培训管理、物资装备计划、维修资金使用方案、管理费的收支测算、管理规章制度、档案管理、物业前期管理、物业的日常管理、智能化系统管理、客户服务及社区文化建设等。

6.2.3.物业用房的提供

6.2.3.1.地产公司应按照物业管理法规向物业公司或业主大会提供物业用房，物业

用房的装修方案由地产公司协同物业公司共同制定，装修费用由地产公司

承担。

6.2.3.2.物业用房分类

A.B.C.物业管理用房，包括接待中心、办公室、财务室、会议室、会客室、档案室等。物业服务用房，包括员工宿舍、淋浴间、洗漱间、卫生间、更衣室、洗衣房、阅览活动室、食堂、各类库房、操作间、休息室等。物业用房不包括物业公共设施配套用房。

6.2.3.3.物业用房的标准，项目总建筑面积在25万平方米以下的，按总建筑面积的2‰提供；建筑面积超过25万平方米的，除按照25万平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的标准提供；建筑面积在5万平方米及以下的，按不

少于建筑面积100平方米提供。

6.2.3.4.物业用房应具有独立的产权并具备正常的使用功能。

6.2.3.5.地产公司在规划设计时应对物业用房予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应考虑到项目物业管理模式的需要，并从服务辐射区域、交通、安全、是否扰民等角度充分考虑。物业用房及员工生活用房不能设在地下室中，并保证通风、噪音符合国家住宅使用标准。

6.2.4.物业的移交

6.2.4.1.物业移交的重点是房屋本体、共用部位、共用设备设施及场地的移交，物

业移交应建立书面移交档案。对于验收不合格的项目，地产公司应组织人

员及时进行整改。若在接管验收工作中有屡次整改仍不达标或项目部拒不

整改以及长期拖延的项目，物业公司应将问题以书面报告的形式报地产公

司分管领导处理。

6.2.4.2.地产公司应在正式入伙前30个工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物业公司接管验收。一般接管验收工作每10万平方米需投入20人约10

天的工作量，地产公司须以每10万平方米预留15个工作日给物业公司办

理接管验收手续，并确保另有15个工作日进行清洁开荒工作。否则物业

公司可按日收取应急费用，应急费用包含加班费、补贴和酬金等。

6.2.5.保洁开荒

6.2.5.1.保洁开荒分为二种情况：第一种是销售前开放区域、样板房、销售大厅的保洁开荒；第二种是房屋交付使用前的保洁开荒。

6.2.5.2.保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围

内的清场及完成初次保洁工作。

6.2.5.3.保洁开荒工作开始前，地产公司应确保所有房屋钥匙已全部移交给物业公

司。

6.2.5.4.地产公司可将保洁开荒工作直接发包给物业公司，物业公司在清洁开荒报

价中应包含人工费、材料费、税金、酬金等成本。清洁开荒质量由物业公

司全面监管，费用由地产公司承担。如地产公司将清洁业务直接发包给专

业清洁公司，物业公司应予以监督清洁质量，由地产公司向物业公司支付

总承包费用的10%作为管理酬金。

6.2.6.标识的配备

6.2.6.1.房屋本体类标识由地产公司/商业公司按照项目特有的识别系统制作，物

业管理类标识由物业公司按照海昌集团VI管理规定款式制作，费用由地

产公司承担。

6.2.6.2.地产公司如将房屋本体类标识及物业管理类标识全部委托交由物业公司

制作，期间产生的设计费、制作费和酬金由地产公司承担。

6.2.7.客户体验日

6.2.7.1.客户体验日应安排在项目正式入伙前30天--60天前进行，由地产公司全

程组织安排，费用由地产公司承担。

6.2.7.2.物业公司应在客户体验日充分展示服务水准、专业水平、团队合作精神，并借此契机为入伙后的服务工作打下坚实的基础。

6.2.7.3.客户体验日中涉及的整改项目，地产公司应在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付实行地产公司总经理负责制，成立由各部门、各专业人员

联合组成的入伙工作小组，并策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担。

6.2.8.2.地产公司如委托物业公司办理房屋集中入伙手续的，物业公司需提前将集

中入伙策划方案及费用预算报地产公司审核，费用由地产公司承担。

6.2.9.房屋质量返修管理

地产公司应成立项目保修办，按照《房屋质量保证书》规定承担房屋保修、公共设备设施保修期内的返修及完善工作，此外对已超过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需由地产公司承担修复责任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分为两种情况：第一种情况：因地产公司销售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二种情况：房屋已经交付使用，因业主个人原因

未办理入伙手续的。

6.2.10.2.第一种空置房产生的管理费、水、电、供暖等费用由地产公司承担；

第二种空置房相关费用由业主承担。按照《物业服务收费办法》规定，空

置房管理费应全额缴交。具备房屋交付使用条件但尚未入伙的客户，地产

公司有义务敦促其尽快办理交付使用手续。

6.2.10.3.物业公司应建立对空置房的巡查及清洁制度，并组织实施，保存相关

工作记录。

6.3.前期配合费用结算

6.3.1.物业公司配合地产前期介入服务的结算可分为二种方式：第一种为包干制，第二种

为酬金制；

6.3.2.包干制结算方式按《前期介入服务费用结算标准》签订相关协议，项目配合费及营

销配合费按合同签订后3日内支付40%、服务期满6个月时支付40%、余额20%在年末前一次性清算完毕的方式给付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期间产生的所有费用（含人工成本、物料、税金、不可预

见费等）均由地产公司承担，并对物业配合地产期间产生的所有费用计提10%作为物业管理酬金，按季度支付给物业公司。

6.3.4.物业开办费在签订《前期物业服务合同》时由地产公司按集团下发的《前期介入服

务费用结算标准》一次性划拔给物业公司统筹使用，以便物业公司管理服务工作的正常开展。

6.4.其他事项

6.4.1.地产公司因销售或其他需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此

部分费用由地产公司按月划拨给物业公司。

6.4.2.因市政配套不到位或销售承诺等原因，造成项目用水、电、气、供暖形成缴费与收

费之间的价差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水电开支过大而产生的收支价差及量差部分，由地产公司承担补差责任。物业公司按季度统计上报地产公司相关部门予以结算。

6.4.3.地产公司在制定与物业管理相关的含有广告内容的对外宣传资料（售楼广告、推广

资料、合同、宣传图册）时，应充分征求物业公司意见后实施。在销售时不得超出《前期物业管理服务合同》约定范围向客户做出承诺，以免增加物业公司的管理难度。

7.附则

本制度自颁布之日起执行。

第三篇：前期物业管理工作103项

前期物业管理工作103项，不了解都不好意思混物业圈

1注册物业公司

2办理物业管理资质证

3相关税务登记手续办理

4设立专用银行帐号

5填写物业情况调查表

6物业管理费测算

7市场调研:本地物业运行部门及岗位配置调查

8各岗位薪资情况调查

9有偿服务情况调查

10申领物业收费许可证，确定物业收费标准

11制定整体人员编制、工资标准

12制定物业公司人员招聘计划及落实

13制定人员培训计划

14确定人员上岗时间

15制定员工手册

16制定员工岗位职责

17物业公司工作人员岗前培训

18制定开办费预算

19开办费到位

20制定《物业管理公约》并至所在区物业办报批

21制定业主装修手册

22制定业主/住户手册

23制定《前期物业管理服务协议》

24制定《商品住宅使用说明书》

25制定《商品住宅质量保证书》

26根据开办预算及报告,制定前期采购计划并开始采购 27确定印刷清单

28确定各管理用房功能,并进行管理用房装修

29制定物业交楼计划

30与开发单位工程部、承建单位共同进行房屋接管验收 31确定各系统交接日期

32制定物业返修计划

33制定物业返修程序

34制定物业返修人员安排计划

35制定各类交楼表格

36制定物业入伙所须表格

37制定物业入伙程序并实施培训

38入伙仪式的筹备工作及布置落实

39制定业主装修程序并实施培训

40制定物业前期物品进出管理规定

41制定物业入伙前大清洁计划

42实施小区清洁开荒工作

43制定车场财务预算

44制定车场人员编制

45制定车场管理费标准

46制定车场管理制度

47制定车场管理方案

48确定会所开放日期及功能设制

49确定车场起用日期及具体车位数

50制定保安整体计划

51制定钥匙管理办法

52制定有偿服务内容(以入伙阶段为主)

53制定有偿服务收费标准

54建立业主档案

55建立小区管理档案

56建立接收资料档案

57建立工程图纸档案

58建立管理员工档案

59联系供电局：上级电站的确定

60确定设备检修的责任划分及产权分界

61确认电费价格及交费方式

62联系自来水公司：确定设备检修的责任划分

63落实供水量

64确认水费价格及交费方式

65确认排污费价格及交费方式

66联系燃气公司：确定通气时间

67确定燃气价格及交费方式

68确定设备检修的责任划分

69联系市节水办：落实节水管理有关地方法规及管理规定

70联系热力公司：落实采暖面积的申批

71确认采暖价格及交费方式

72明确设备检修的责任划分

73联系电话局：明确系统产权分界

74落实电话开通办法

75确认收费价格

76联系防疫站：报检生活水箱，取合格证

77联系消防局：报消防设备系统验收时间取得合格证 78消防值机员培训

79业主装修消防报批

80联系广电局：报光缆信号传输相关手续

81联系网络运营商：宽带设备的检修责任划分及产权界定 82落实宽带开通办法

83确认收费价格及收费方式

84联系劳动局：电梯审检领取合格证

85特殊工种报检

86联系交通大队：报车场管理方案

87联系无线电管理委员会：报对讲机频点

88联系环卫局：确认垃圾清运价格

89装修垃圾清运价格

90化粪井清掏价格

91门前三包费用的标准

92联系邮电局：通邮

93联系公安局：报内保关系

94联系当地派出所：报小区门牌号码

95户口迁入办法及程序

96联系物价局：报物业管理收费标准

97联系保安公司：确定保安人员及总体费用

98联系制衣厂：确定工装款式,制做员工制服

99联系标牌系统供应商：定制工牌

100制做入伙仪式使用之条幅及彩旗

101联系印刷厂：印制信封、信纸及各种手册、运行表单 102联系供应公司：采购办公用品、维修工具

103联系送餐公司：给员工送餐

第四篇：如何做好前期物业管理工作（模版）

唐山市路宏物业服务有限公司

如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

唐山市路宏物业服务有限公司

同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服

第五篇：高层写字楼物业前期介入方案

高层写字楼物业前期介入方案

一、前期介入篇

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?

一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议：

(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

(7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

(16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。

(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)

(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。

(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。

(22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。

(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

(27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。

(28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。

(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

(34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。

(35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位：

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。(b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么?

中顾律师解答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项?

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳

池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

二、接管验收篇

1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项?

中顾律师解答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

(1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。

(2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

(3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。(4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

(5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。

(6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。

三、入伙篇

1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作?

物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。

建议一： 将开发商排除在业主范围外

开发商和业主是不同的利益主体，会有不同的利益诉求。

建议二：明确首届业主大会召集人

《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。

建议三：细化房管局行政指导责任

《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

建议四：明确书面签名的合法性

《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。

建议五：赋予业委会社团法人身份

《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。

建议六：取消居委会的指导监督权

《条例》第20条:„„在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。

建议七：开发商不能与业主签物管合同

《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。

建议八：多方监督开发商擅自处分行为

《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或

者使用权，建设单位不得擅自处分。

《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。

建议九：物管明细账须审计并公开

《条例》第43条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心，而绝大多数物管企业都只公布收支总账，业主因此怀疑物管存在猫腻，很多纠纷因此引起。建议法律作出这样的规定———物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发生了。