第一篇：房产公司清算资产分配如何纳税

房产公司清算资产分配如何纳税？

来源：《中国税务报》作者：陈萍生

问题：一家房地产企业清算时，尚有部分余房（开发产品）未销售，现该企业将未销售的房产作为清算后的所得分给股东，存在两个税收问题：清算后把开发产品分给股东时，是否要作为销售缴纳营业税？清算分配财产时，在所得税上如何进行处理？

一种意见认为，清算后剩余开发产品分给股东应视同销售，缴纳营业税及附加。同时应按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔202_〕31号）规定应视同销售，按收入扣除成本计算企业所得税。另一种意见则不同，认为企业清算后的资产（包括余房）其所有权本身就是股东的，股东分配清算后的企业资产（包括余房）属于股东收回其投资款，不应按视同销售处理，不需要缴纳营业税和企业所得税。

另外，在对股东取得资产的价值超过其投资额的部分征税时，是按股权转让所得征税，还是作为股息所得计算缴纳所得税，在实务操作中也存在不一致的意见。

解答：以上两种意见主要是对公司的清算资产程序不太了解，因此我们首先需要了解公司的解散和清算方面相关法律规定。《中华人民共和国公司法》第一百八十七条规定：清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制订清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。第一百八十九条规定：公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。从以上规定可以看出，公司剩余财产分配给股东实际上也是资产清算分配程序，不过是最后程序之一而已，在剩余财产尚未处置之前，公司仍然存在，剩余资产还是属于公司。只有将全部资产清算完毕后，也就是说公司不存在剩余资产的情况下，公司才宣告终止。

根据以上法律规定分析，房地产公司解散之前其资产仍然属于公司法人所有，公司部分余房分配给债权人和股东实际上是一种不动产产权的有偿转让行为，按照营业税法规定，应该缴纳营业税及相应税费。由于此营业税及相关税费是在清算过程中发生的，应列入清算费用处理。

在企业所得税处理上，不按视同销售处理，应按照清算所得缴纳所得税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第十三条规定：纳税人依法进行清算时，其清算终了后的清算所得，应当依照本条例规定缴纳企业所得税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第四十四条规定：条例第十三条所称清算所得，是指纳税人清算时的全部资产或者财产扣除各项清算费用、损失、负债、企业未分配利润、公益金和公积金后的余额，超过实缴资本的部分。纳税人清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。如果清算企业将剩余产品分配给股东应按市场销售价值确定为企业资产，不能扣除相应成本。如果企业不作分配，则可以按照公允价值或同期市场销售价合理确定剩余资产价值。然后再按规定扣除各项清算费用、损失、负债、企业未分配利润、公益金和公积金后计算缴纳所得税。

此外，股东在获得余房（开发产品）清算所得时，该所得为税后分配所得，个人获得经济利益后（包括非货币性资产），虽然同时处置了股权，不再拥有股权，但这种所得不是股权转让所得，仍然属于税后利润分配形成的“股息、利息、红利所得”。根据个人所得税法规定，自然投资人的这部分所得，应按 20％税率全额缴纳个人所得税。如果股东为单位法人，该部分清算所得也是税后利润分配的股息性质所得，根据《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函〔202_〕390号）规定，企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。

第二篇：资产清算报告

资产清算报告

根据本公司202_年5月20日的股东会会议/股东决定(决定注销公司的股东会会议日期)，解散

公司(以下简称公司)，并于202_年5月10日成立清算组，清算组由

组成，清算组负责人由

担任，清算组人员已对

公司进行了完全彻底的清算，具体清算结果如下：

一、资产及债权、债务清理情况

1、我公司清算期未现金1.4万元，已转入

。清算期未存货14.7万元，清算期未固定资产净值72万元，作价86.7万元出售给

，处置固定资产差额元转入清算损益。

2、清算期末应收帐款余额298万元未收回。

3、公司债务不多，我们在处理资产和收回应收款项同时，用现金归还15.9元，与应收帐款对冲161元，清算期末已支付完所有债务。

二、缴付所欠税款

公司已缴清所欠全部税款，并已于202_年6月30日注销了国税税务登记证，202_年6月30日注销了地税税务登记证。

三、支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金

职工工资、在于202_年12月30日前全部支付完毕。

四、支付清算费用

清算组人员在债权追讨、清偿债务等清算过程中所发生的费用和清算组人员工资XX元均在202_年2月5日前支付完毕(日期应在清算工作结束后)。

五、人员安排

所有员工均在清算结束前安排妥当。

六、分公司和对外投资

公司没有办理分公司，清算期末没有进行对外投资。

七、会计资料保管

经股东会/股东研究决定由张燕保管公司的会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他会计资料。

八、剩余财产分配

公司财产在支付上述所有款项后，截止清算期末，公司资产总额482元，其中：流动资产409元;负债总额264元;净资产总额218元。股东按实缴出资比例分配净资产，其中，占89.33%，占10.67%。

综上所述，清算组对

公司的清算工作已完成，全体股东保证公司债务已清偿完毕，所报清算备案材料真实、完整，并承担由此产生的一切责任。

清算组成员签字：

公司股东会/股东确认意见：

本公司清算组出具的清算报告已经公司股东会/股东审议确认，报告内容不含虚假，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任。

股东签字、盖章：

202_-

第三篇：资产分配协议

资产分配协议

股份合伙出资权人：汤成林，男，出生于1963年9月12日，地址：成都市金牛区张家巷36号1-3-6-45号，现住：三台县潼川镇环城路环城家园，身份证号：***975（以下简称甲方）。

股份合伙出资权人：王吕洪，男，出生于1966年6月13日，地址：三台县北坝镇东河路018号附02号，身份证号：***753（以下简称乙方）。

双方合伙出资以四川省三台星源房地产开发有限责任公司开发的位于三台县潼川镇南河路的“华盛新苑”房地产开发项目，涉及底层商业用房设计面积较大，导致销售困难，为此，经甲、乙双方决定按该项目投资股份份额作资产分配。

一、分配的法和基本原则

（一）基本原则

本项目资产分配的原则由甲乙双方共同拟定分配方案，经双方确认后，由乙方先选择。资产分配以后由双方各自处置（出租、出售、自营），互不干涉；此次资产分配折抵该项目各方所投股金和利润分配，该项目各自所投股金在此之前已出租的门面租金本充公；在此之后，如任何一方需要出售所得资产其税费各自自行承担。

（二）基本方法

按该项目底层剩余商业用房面积1890.31㎡，按该项目双方出资份额，甲方占60%，甲方应分得底层商业用房面积1134.19㎡，即：（2号）101.91㎡；（3号）255.43㎡；（4号）286.23㎡；（10号）150.71㎡；（A1号）169.69㎡（A2号）88.31㎡；（A3号）89.08㎡；合计面积为：1141.36㎡。乙方占40%，乙方应分得底层商业用房面积756.12㎡，即（5号）194.93㎡；（6号）151.26

㎡；（7号）254.99㎡；（A4号）60.66㎡（A5号）29.17㎡；（A6号）57.94㎡；合计面积为：748.95㎡。甲方实得面积超出应得面积7.17㎡，乙方实得面积少于应得面积7.17㎡，因此，乙方应得底层外本项目全房面积。

二、资产分配

依照上述方法，对两边的门面位置、建造结构（柱子）、门面深浅等综合因素进行测评分析，虽然靠广场方向面积多7.17㎡，但门面深度、柱子、临街段面、使用价值等却差于靠上大佛寺道路方向的总价值，如果愿意选择上大佛寺道路方向的门面位置者，选择方就向靠广场方向的门面位置找补价值差人民币现金15万元。最终乙方决定选择（5）（6）（7）（A4）（A5）（A6）号门面（靠上大佛寺道路方向）。剩余（2）（3）（4）（10）（A1）（A2）（A3）号门面（靠广场方向）由甲方所得。乙方愿意向甲方找补差人民币现金15万元，待该项目下次分配利润时，由乙方从应分利润中一次性支付给甲方。

三、该协议签定后即日起甲乙双方自主决定处置，在处置的过程中，不论与该协议确定价值高低，双方均无任何权力干涉，更不得阻挠。

四、项目已出租的门面，次年起由已拥有处置权的各方在确保承租方与项目方已签订出租协议不变的基础上收取租金。

五、未尽事宜双方协商解决，也可以签订补充协议。

六、本协议附《华盛新苑2号楼》底层商业门面的图件，具有同等的法律效力。

七、本协议经双方签字后生效，甲乙双方各执一份。

甲方：（代表）乙方：（代表）

二○一四年月日

第四篇：举例企业资产清算报告

乌鲁木齐浩腾贸易有限公司家得利超市清算报告

根据《公司法》及公司《章程》的有关规定，我公司已经202_年8月15日召开的股东会决议注销,并成立公司清算组于202_年8月16日开始对公司进行清算。现将公司清算情况报告如下。

一、公司登记情况，包括公司名称：乌鲁木齐浩腾贸易有限公司家得利超市；公司类型：有限责任公司；法定代表人：宋光堂；住所：乌鲁木齐市和田街61号 成立时间：202_年11月11日；注册资本：3万；股东姓名（名称）：宋光堂；股东出资额：3万；出资比例100%。

二、公司清算组已于202_年8月16日进行资产清算。清算组成员由财务负责人宋光堂、李艳等人组成，由宋光堂担任清算组负责人。

三、通知和公告债权人情况。公司清算组于202_年5月17日通知公司债权人申报债权，并在乌鲁木齐晚报公告公司债权人申报债权。

四、截止202_年7月30日，公司资产总额为3万元，其中，净资产为3万元，负债总额为0万元。

五、公司财产状况。附《财产清单》。《财产清单》内容包括财产的名称、数量、价值等。

六、公司债权债务状况。附《负债清偿损益明细表》

七、公司资产总额为3万元，并按以下顺序进行清偿：

1、清算费用 0 元

2、所欠职工工资、社会保险费用和法定补偿金0 元

3、税款 0元

4、债务 0元、剩余财产按股东出资比例分配。附《剩余财产计算和分配明细表》

八、资产处置。附《资产处置损益明细表》

截止202_年8月18日，公司债权债务已清算完毕，剩余财产已分配完毕。

清算组成员签字盖章：

乌鲁木齐浩腾贸易有限公司家得利超市清算组

经全体股东审查确认，一致通过该清算报告。

全体股东签字盖章：

乌鲁木齐浩腾贸易有限公司家得利超市（盖章）

202_年08月20日

第五篇：举例企业资产清算报告

XXXXXX有限公司清算报告

根据《公司法》及公司《章程》的有关规定，我公司已经×年×月×日召开的股东会决议解散,并成立公司清算组于×年×月×日开始对公司进行清算。现将公司清算情况报告如下。

一、公司登记情况，包括公司名称：×××；公司类型：×××；法定代表人：×××；住所：×××成立时间：×年×月×日；注册资本：×××；股东姓名（名称）：×××；股东出资额：×××；出资比例×××。

二、公司清算组已于×年×月×日进行资产清算。清算组成员由股东×××、×××、×××等人组成，由×××担任清算组负责人。

三、通知和公告债权人情况。公司清算组于×年×月×日通知公司债权人申报债权，并于×××在×××报公告公司债权人申报债权。

四、截止×年×月×日，公司资产总额为1472.2万元，其中，净资产为313.06万元，负债总额为1159.14万元。

五、公司财产状况。附《财产清单》。《财产清单》内容包括财产的名称、数量、价值等。

六、公司债权债务状况。附《负债清偿损益明细表》

七、公司资产总额为1472.2元，并按以下顺序进行清偿：

1、清算费用202_元

2、所欠职工工资、社会保险费用和法定补偿金3000元

3、税款04、债务1159.145、剩余财产按股东出资比例分配。附《剩余财产计算和分配明细表》

八、资产处置。附《资产处置损益明细表》

截止×年×月×日，公司债权债务已清算完毕，剩余财产已分配完毕，实收资本为零。

清算组成员签字盖章：

×××公司清算组

经全体股东审查确认，一致通过该清算报告。

全体股东签字盖章：

×××公司（盖章）

×年×月×日