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发布者：深圳市第一届人民代表大会常务委员会
深圳经济特区住宅区物业管理条例
（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，根据1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共
秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部
门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同
使用与维护。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设
施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅
主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住
宅主管部门的指导和监督。
第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施
管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
第二章 业主大会及业主委员会
第九条 住宅区已入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会；开发建设单位应当协助召集业主
大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委
员会的权利、义务相同。
第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。
业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
第十一条 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方的不计票。
第十三条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
（五）修改业主公约；
（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会章程。
第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员
担任业主委员会委员。
业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不
得少于五人。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制
订，并经业主大会批准。
第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日，报所在地的区住宅
主管部门备案。
第十七条 业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员
为兼职，业主委员会主任可以为专职。
业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。
第十九条 业主委员会行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更
或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。
业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区
住宅主管部门实施。
第二十条 业主委员会履行下列义务：
（一）执行业主大会各项决定；
（二）遵守和履行物业委托管理合同；
（三）不得从事各种投资和经营活动；
（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
第二十一条 业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵
触。
第三章 物业管理公司及其职责
第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。
委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
第二十四条 物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可
从事住宅区物业管理业务。
第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。
第二十六条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条
件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理
公司继续管理。
在开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主
和有关部门的监督。
第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
（一）房屋的使用、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆行驶及停泊：
（五）公共秩序；
（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十八条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项经营业务；
第二十九条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
（三）接受业主委员会和业主的监督；
（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第三十条 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
第三十一条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 业主公约
第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。
业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条 业主公约应当包括下列内容：
（一）住宅区名称、地点、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；
（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
第三十六条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有
约束力。
业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。第五章 住宅区的使用及维护
第三十七条 移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设
资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料；
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。
第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道，公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管
理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。
第四十二条 业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以
延期。
前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。
第四十三条 房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由
物业管理公司承担。
前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。
第四十四条 住宅区内禁示下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而
影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）经营业主公约所禁止的行业；
（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第六章 住宅区专用基金与专用房屋
第四十五条 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。
公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
第四十六条 公用设施专用基金由区住宅管理部门设立专帐管理。区住宅管理部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。
公用设施专用基金管理办法由市政府制定。
第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
第四十八条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格向业主委员会提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。
上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中
回收。
上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
第四十九条 本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补
建。
第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计
报告应向业主公布。
业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。
第七章 法律责任
第五十一条 业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向
人民法院提起民事诉讼。
未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院
申请追缴。
物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第五十二条 业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第五十三条 违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款.第五十四条 物业管理公司违反本条例规定,有下列行为之一的,业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正,并可处以三千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销资质证书,并可建议工商行政管理部
门依法注销其物业管理的经营项目:
(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。
第五十五条 开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。
第五十六条 业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按
照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款；
（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；
（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以
并处一百元以上二千元以下的罚款；
第八章 附则
第五十七条 市政府可根据本条例制定实施细则。
第五十八条 写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。
第五十九条 本条例自一九九四年十一月一日起施行。
第六十条 本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。
第二篇：深圳经济特区物业管理行业管理办法
深圳经济特区物业管理行业管理办法
深圳市人民政府令
第74号
《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过,现予发布。自发布之日起施行。
市长:李子彬
一九九八年七月二十日
深圳经济特区物业管理行业管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理,规范物业管理企业的行为,维护物业管理服务市场秩序,促进物业管理行业健康发展,根据法律、法规的规定,结合深圳经济特区(以下简称特区)实际,制定本办法。
第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务,应遵守本办法。
第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则,保持物业与城市环境的整洁优美,保障物业的安全使用,维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门(以下简称市主管部门),依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
区人民政府住宅行政管理部门(以下简称区主管部门)在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织,依照本办法规定履行职责。
第二章 物业管理企业
第六条 本办法所称物业管理企业,是指依法设立的,为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人,包括物业管理专营企业和兼营企业。
第七条 在特区设立物业管理企业,须具备下列条件:
(一)注册资本不得少于人民币五十万元；
(二)有十名以上物业管理人员,包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职刽十人员。
(三)法律、法规规定的其他条件。
增加物业管理经营业务范围的,须具备前款规定的条件。
工商行政管理部门对符合本办法规定条件的,给予办理工商登记手续;对不符合本办法规定条件的,不予登记。
第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案,并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审,并报市主管部门核准,市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》,不予核准的,应给予书面答复。未取得《物业管理资质证书》的,不得从事物业管理业务。
第九条 市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级评定和审核制度。一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业,市主管部门应予评定相应的等级,并将评定结果登报公布。
对审核不合格的物业管理企业,由市主管部门责令限期整改;逾期仍不合格的,应予降级,直至收回资质证书。
第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜,应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。
第三章 物业管理的招标投标
第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的,应当采用招标的方式确定物业管理企业,但符合下列条件之一的除外:
(一)物业由开发建设单位自用的；
(二)在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米的,或高层物业总建筑面积低于二万平方米的,或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
前款物业管理区域的范围,由市主管部门会同有关部门划定。
第十二条 物业未交付使用的,或物业已交付使用,但业主管理委员会尚未成立的,由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主管理委员会已经成立的,由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作,但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的,从其规定。
业主管理委员会组织招标活动的,应经业主大会讨论决定。
招标组织者享有下列权利:
(一)编制招标文件,组织招标活动；
(二)选择和确定符合资质条件的投标人；
(三)根据评标原则决定评标、定标办法；
(四)选定中标人；
(五)依法享有的其他权利。
第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标,应当成立1招标机构。
招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。招标机构负责招标活动具体实施,审定标底,提出评标、定标办法和定标意见。
第十四条 招标组织者制作招标文件应客观、公正,并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容:
(一)物业规划建设的基本情况,包括占地面积、建筑面j积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房]屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；
(二)物业管理的内容和要求；
(三)投标书编制的方式及依据；
(四)投标人的资质和条件；
(五)组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
(六)送达投标书的地点及截止时间；
(七)开标、评标的时间、地点；
(八)其他需要说明的事项。
第十五条 物业管理服务招标，可以采取公开招标邀请招标的形式。符合下列条件之一的,经市主管部门批准、可以采用议标方式:
(一)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
(二)外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设,并且明确要求采取议标方式的。前款所称议标,是指招标组织者与二家以上(含二家)的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商,择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定,不得中途变更。
第十六条 采用公开招标方式的,招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招
标公告,同时报市、区主管部门备案;采用邀请招标方式的,招标组织者应向符合资质要求的三家以上(含三家)的物业管理企业发出投标邀请书,同时报市、区主管部门备案。
前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容:
(一)招标组织者的名称、地址；
(二)拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
(三)投标的地点和期限；
(四)获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容:
(一)物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
(二)管理服务人员配备方案；
(三)管理服务用房及其他物资装备配置方案；
(四)管理服务费用收支预算方案；
(五)管理服务分项标准与服务承诺；
(六)社区文化服务方案；
(七)管理服务模式设想等。
第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业,在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有二家以上的,最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第十九条物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假,恶意串通,损害对方或其他投标人的合法权益。
第四章 物业管理服务
第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同,并报区主管部门备案。委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。
第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处,并就下列事项提供专业化管理服务,业主及非业主使用人应当给予配合:
(一)房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
(二)消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
(三)协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
(四)按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
(五)环境卫生的清洁、消杀和维护；
(六)园林绿化地维修、养护和管理；
(七)法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的,应当另行订立保管合同,明确保管关系。
第二十二条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务,但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的,应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准,提高管理服务水平。第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
下列项目支出列入物业管理成本,但不得重复计算:
(一)管理处管理人员的工资、福利；
(二)保洁消杀费；
(三)治安防范费；
(四)公用配套设施日常维修养护费；
（五)园林编也维修养护费；
(六)用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
(七)公用部位水电费；
(八)电梯运行维修养护费；
(九)中央空调费。
第二十五条 物业管理服务收费,应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定,遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定,经业主大会讨论通过后执行。
市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则,结合特区物业管理行业的实际情况,制定物业管理服务收费的分类指导标准,明确规定相应的基准价及其浮动幅度,物业管理企业应当遵照执行。第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的,应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目；并承担物业入住前的管理服务费用。
第二十七条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
业主应当按时交纳管理服务费用。
第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十九条 物业管理企业根据委托管理舍同和有关法律、法规的规定,对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的,其收入应当用于物业的管理服务,不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。第三十条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后,有结余的,应转入本物业管理区域下的管理服务费用,不得擅自提取或挪作他用。
第三十一条 在物业管理区域内,依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的,物业管理企业应按规定的用途使用,不得挪作他用。
前款基金的收支帐目,应每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十二条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造,或按规定对物业的装修进行监管的,业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管,不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项息及施工的时间、地点均应当提前公布。
业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的,由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的,可向物业管理企业提出质询,物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
第三十三条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的,可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处,并将查处结果书面通知投诉人。
第五章 物业管理行业协会
第三十四条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是:
(一)制定物业管理行业行为准则及道德规范；
(二)组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
(三)受理对会员的投诉,组织调查,并向有关部门提出处理意见；
(四)向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求,维护物业管理行业的合法权益；
(五)调解行业内部的争议；
(六)协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
(七)办理主管部门委托的其他事项。
第三十五条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市物业管理行业协会,成为协会团体会员;从事物业管理服务和理论研究工作的个人,可以申请加入市物业管理行业协会,成为个人会员.会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
第三十六条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构,理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第三十七条 理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章程规定。
第六章 法律责任
第三十八条 未取得《物业管理资质证书》,擅自从事物业管理业务的,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第三十九条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,收回资质证书,并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的,由市、区主管部门责令限期改正,并给予通报批评；逾期不改正的,收回资质证书,并处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十一条 违反本办法规定,未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的,委托行为无效,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 违反本办法规定,未经市主管部门批准,擅自采用议标方式的,招标行为无效,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的,由市、区主管部门责令改正,并给予通报批评。第四十三条 违反本办法规定,招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的,招标投标行为无效,由市、区主管部门给予警告,并分别处以五万元以上十万元以下罚款;造成损失的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十四条 物业管理企业违反本办法规定,擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的,应当退还多收部分,并由市、区价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并处以多收金额五倍以下罚款;造成他人损失的,应承担赔偿责任。
第四十五条 物业管理企业违反本办法规定,将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用,或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的,由市、区主管部门责令限期改正,并给予通报批评;逾期不改正的,处以挪用金额一倍以下罚款;造成损失的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十六条 违反本办法规定,不按时交纳规定的管理服务费用的,物业管理企业可限期其交纳,逾期不交纳的,可按日收取干分之三的滞纳金;连续三个月不交纳的,可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的,可按合同规定采取相应的催缴措施。
第七章 附则
第四十七条 本办法自发布之日起施行。
第三篇：住宅区物业管理委托合同
甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅区业主管理委员会
乙方（受托人）：|＿＿＿＿物业管理公司
为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本物业管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：
一、物业管理范围及内容
（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
（二）管理事项包括：
1． 房屋的使用、维修、养护；
2． 区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理；
3． 清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
4． 公共生活秩序；
5． 文娱活动场所；
6． 便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；
7． 车辆行驶及停泊；
8． 住宅区档案管理；
9． 政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
二、委托管理原则
以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。
三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。
四、委托管理期限委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。
五、双方责任、权利、义务
1、依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；
2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；
3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；
4、给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；
5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；
10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；
11、政策规定由甲方承担的其他责任。
（二）乙方责任、权利、义务
1． 根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
2． 遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
3． 根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；
4． 接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
5． 对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
6． 乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；
7． 建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
8． 负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；
9． 有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；
10． 在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料；
11． 开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
12． 有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位
六、管理目标和经济指标
（一）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。
（二）确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，乙方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。
七、风险抵押
（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元，作为风险抵押金；
（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；
（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；
（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
八、奖罚措施
（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。
（二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
（三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；
（四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；
（五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。
九、合同更改、补充与终止
（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；
（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；
（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。
十、其他事项
（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿为合同的有效组成部分。
（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。
（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。
（五）（六）
甲方（盖章）：乙方（盖章）：
代表（签名）：代表（签名）
时间：年月日
第四篇：住宅区物业管理服务合同范本
深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务合同
甲方： 深圳市罗湖区XXX住宅区业主委员会（代表本住宅区全体业主）代表人：XX
乙方： 深圳XX发展公司
法人代表：XXX
经XXX住宅区业主大会2006年12月31日投票表决同意：直接聘请深圳康发发展公司为XXX住宅区（以下简称“本住宅区”）提供物业管理服务。为保障管理服务正常运行、规范双方的权利和义务，根据《中华人民共和国经济合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，本合同的甲、乙双方达成以下合同条款。
第一条物业基本情况
1、住宅区位置： 深圳市罗湖区_______。
2、占地面积： _____平方米。
3、建筑面积： _______平方米。其中：住宅面积：_____平方米（分别为别墅_____平方米、复式别墅_____平方米、高层_____平方米、多层_____平方米）；商业面积：_____平方米；服务楼面积：_____平方米（含首层停车库）；其它面积（配电房、地下室等）_____平方米。
4、住宅户数：_____户（截止_____年_____月_____日止，业主入伙户数_____户，_____户未入伙）。
5、物业类型： 混合住宅小区。
第二条委托管理服务事项
1、本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房/棚、停车场等）的维修、养护和管理。
4、本住宅区规划红线内的属配套服务设施（篮球场、儿童游乐园、康乐设施、中心广场等）的维修、养护和管理。
5、本住宅区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。
6、本住宅区交通、车辆行驶、停泊及管理。
7、本住宅区的安全管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候安全监控和巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作。
8、本住宅区的社区文化的开展建设。
9、本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理。
10、以及相关法规和行业政策规定的,和在本合同签订后新规定的应由物业管理公司承担的其它事项。
第三条合同期限
本合同管理服务期限为3年。自200__年____月____日起至200__年____月____日止。
第四条 甲方的权利和义务
1、审定乙方提出的管理服务计划、财务预算和决算。
2、对乙方的管理服务水平进行季度或全面考核评定，如聘请专业公司需要支付费用的，则该费用从物业收费中支出。如未达标或因乙方管理不善，造成本住宅区业主公共利益的重大经济损失的，甲方有权提前单方终止合同。
3、聘请独立审计机构每年对有关账目进行审计，审计费用在物业收费中列支。如乙方提供虚假或失实的账册、传票等致使甲方利益严重受损的，甲方有权提前单方终止合同。
4、支持乙方向不按合同规定缴纳物业管理服务费的业主催缴物业管理服务费；不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费；反对业主无理拖欠物业管理服务费，致使其他缴费业主的合法权益受到侵害的行为。乙方应作好对欠费业主的催缴、统计、记账工作，确保本住宅区物业管理服务费的收缴率不低于总应收费的98%，如无故达不到该收缴率，则低于的部分以乙方的佣金抵扣。
5、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起讼诉追讨，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。
6、不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。
7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
8、有关法规政策规定的应由甲方承担的其他权利和义务。
第五条 乙方的权利和义务
1、全面执行本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》（以下简称“服务方案”）。
2、完善并制订与“服务方案”相匹配的管理办法和操作规程以履行本合同。如超出业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应事先报告并获得业主大会批准。
3、有权选聘有资质的专业公司承担本住宅区的单项管理业务并支付费用、但不得将本合同项下的整体管理权利和义务转让给第三人，不得将任何单项业务承包给个人。
4、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，乙方应在本住宅区显著位置长期公示物业管理服务项目、服务内容、服务标准、收费标准等内容。
5、负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后组织实施。
6、购买本住宅区的公共财产及公众责任险。
7、作为提供物业管理和服务的对价, 乙方每年终了时按物业管理总支出的10%计提物业管理服务佣金（以下简称“佣金”）一次。
8、本住宅区物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主
公布一次，张贴时间不少于15天，账目公布前送交甲方审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知甲方。
9、鉴于乙方一直是本住宅区的事实物业管理人，乙方有权力追缴历年来业主欠缴的物业管理费用。
10、对本住宅区的公共或共用设备、设施和相关场地，乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在本住宅区内改、扩建或完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
11、为使本住宅区物业的保值、升值，乙方应采取积极有效的措施，阻止业主或物业使用人擅自改变本住宅区既定的使用用途及功能。尤其阻止将住宅用作商业、办公、集体宿舍或其他非一般住宅的用途。
12、建立本住宅区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况并及时书面通知甲方。
13、开展积极向上、健康的社区文化活动和便民服务工作。
14、本合同终止时，及时向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本住宅区的公共财产，包括物业管理费结余、公共收入积累形成的资产等。
15、有关法律法规规定的应由乙方承担的其他权利、义务和责任。
第六条 物业管理服务标准
本住宅区定位为高档次的住宅区，乙方应执行与之相匹配的物业管理服务标准。具体按《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》中的相关条款执行。
第七条 物业管理服务费收取标准及管理
1、本住宅区物业管理服务费按如下标准收取：别墅物业每平方米5.20元/月；复式别墅每平方米3.55元/月；高层物业每平方米3.60元/月；多层物业每平方米2.30元/月；商业物业每平方米5.00元/月-6.00元/月；服务楼每平方米2.50元/月（以上物业面积均按建筑面积计算）。
2、本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取；乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。乙方必须按政府规定和程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。
3、物业管理服务费的结余部分归全体业主所有，用于弥补以后物业管理费的不足，未经业主大会同意，乙方不可支配使用。
第八条 专项本体维修基金的收支管理
1、本住宅区专项本体维修基金按政府收费标准收取：高层每平方米建筑面积0.25元/月；多层每平方米建筑面积0.15元/月（别墅除外）。随物业管理服务费一齐由乙方直接向业主收取，管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理,并设立专用账号存储本物业的本体基金。
2、本住宅区专项本体维修基金的使用，按政府规定的专项本体维修基金使用范围专款专用，乙方先立项报价，甲方审核签字后实施的程序进行运作。
3、本住宅区专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由甲方向业主公布一次，张贴时间不少于15天，接受全体业主的监督，账目公布前由甲方送交乙方核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。
4、业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。
5、本住宅区公用设施专用基金的交纳、使用、续筹、管理等，按《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》执行。
第九条 公共设施及业主共有物业收入及管理
1、本住宅区属业主私家车位以外的所有室内、室外停车位实行统筹使用，暂定每车每月车位使用费（含车场管理费）为220元。
2、本住宅区的业主私家车位，每月每个车位需缴纳车场管理费30元，与物业管理费合并使用。
3、本住宅区产权属于乙方的室内停车位（除已出售的部分）共计76个，由乙方有偿提供给全体业主使用，每月由乙方按每个车位每月200元（不含车场管理费）的固定标准净提取76个车位使用费。
4.本住宅区的临时停车的收费按市政府指导价执行。
5、本住宅区严格控制外来车辆的停放，除极其特殊的情况外，禁止外来车辆停泊过夜。
6、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
7、本住宅区公共区域的电梯广告及相关收入、除乙方权属之外的停车场收入、特约服务收入等，归全体业主所有，和物业管理费合并使用。
第十条 合同的终止、续约与交接
1、本住宅区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备、住宅区资料等交接清单，送甲方审核。住宅区物业收费财务账目，应于合同终止后的10日之内，送交甲方审核，由甲方聘请专业财务公司进行审计。
2、乙方愿意续约的，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权2/3同意续约的，将直接与乙方续签合同。
3、本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权2/3以上的，原合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业管理服务公司。
4、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，乙方应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
第十一条 违约责任
1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
2、如因乙方原因，造成不能完成服务标准或损害物业共同利益的，乙方应给予甲方相应补偿。给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。.3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得物业管理服务权或致使对方失去物业管理服务权，或造成对方经济损失的，应当承担相应的责任。
5、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
6、甲乙双方以及业主因物业服务发生争议的，应尽量平等协商解决，协商不成的，任何一方均可向罗湖区人民法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。
7、合同期未满，乙方擅自提前停止物业管理服务的；乙方不按时交接、撤离的，均应向甲方赔偿实际损失。
第十二条其他事项
1、本合同未尽事宜，双方可以进一步协商并签订补充协议约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2、本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》是本合同有效组成部分，与本合同具同等法律效力。
3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。
4、本合同自甲乙双方签字盖章后生效，对甲乙双方及本住宅区全体业主均具约束力。
甲方：深圳市罗湖区XXX住宅乙方：深圳XX发展公司
区业主委员会
负责人：负责人：
签署日期： 200年月日签署日期： 200年月日
第五篇：无锡市住宅区物业管理暂行办法
【发布单位】81020 【发布文号】
【发布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网
无锡市住宅区物业管理暂行办法
（1996年6月25日无锡市人民政府令第26号）
第一条 第一条 为深化住房制度改革，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，为物业所有人（使用人）创造优美、整洁、文明、安全和生活方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 第二条 本办法所称物业是指住宅区内已投入使用的各类房屋及相配套的共用设施、设备和相关联的场地。
第三条 第三条 本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电、气户表以及自用阳台等。
第四条 第四条 本办法适用于本市市区各类居住小区、住宅组团及其他物业（以下统称住宅区）。
第五条 第五条 物业管理工作应当坚持逐步深化、稳步推进的方针和为住户提供服务和方便的原则。
本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人（使用人）的委托，对住宅区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生等项目进行管理、维护、修缮与整治。
本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称房屋的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、供电干线、消防设施、电梯等。
第六条 第六条 无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市住宅区物业管理的业务主管部门，其职责是：
（一）贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法规、规章，制定住宅区物业管理的有关实施规定；
（二）审批物业管理公司资质；
（三）负责维修基金的管理；
（四）对物业管理工作进行业务指导、监督、检查和组织评比；
（五）培训和考核物业管理专业人员。
第七条 第七条 各区人民政府和区房产管理部门、街道办事处负责对辖区内的住宅区物业管理工作进行指导、协调和监督。
市政、绿化、环卫、交通、公安、供水、供电、邮电、供气等部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关业务工作的指导、协调和监督。
第八条 第八条 住宅区应当成立业主管理委员会。业主管理委员会由物业所有人和使用人选举的代表组成，代表和维护本住宅区物业所有人和使用人的合法权益。
第九条 第九条 同一住宅区只能委托一家物业管理公司管理。物业管理公司可按行政管辖区域或一定的辐射范围，将零星住宅纳入住宅区进行物业管理。
第十条 第十条 业主管理委员会的权利：
（一）依据有关法律、法规和本办法规定，结合本住宅区的实际情况，制定各项管理规范；
（二）选聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；
（三）审议物业管理公司制订的管理计划和管理服务的主要措施；
（四）审查物业管理公司管理费的收支情况；
（五）检查、督促本住宅区物业管理工作的实施及规章制度的执行。
第十一条 第十一条 业主管理委员会的义务：
（一）定期召集、主持物业所有人（使用人）代表大会，报告本住宅区的管理工作；
（二）根据物业所有人（使用人）的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查、监督并协助落实各项措施；
（三）接受物业所有人（使用人）的监督；
（四）接受房管部门和各有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府、街道办事处的指导与监督。
第十二条 第十二条 物业管理公司是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，经济上独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位的经济实体。物业管理公司可按规定享受有关第三产业的优惠政策。
第十三条 第十三条 物业管理公司必须持有《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
物业管理公司应当具备的资质条件：
（一）自管或受托管理房屋建筑面积在2万平方米以上；
（二）有自己的名称、章程和组织机构；
（三）有固定的办公地点及经营场所；
（四）有30万元以上的注册资金；
（五）具备同经营项目相对应的各类具有上岗证书的房地产专业管理人员和维修队伍，其中初、中级专业技术人员应不少于三分之一。
第十四条 第十四条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关规定，结合实际情况，制定住宅区管理办法；
（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅区实施管理；
（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
（四）制止违反物业管理合同和管理办法的行为；
（五）要求业主管理委员会协助管理；
（六）选聘专营公司承担专项管理业务；
（七）在住宅内实行多种经营，以其收益补充住宅区管理经费；
（八）其他依法享有的权利。
第十五条 第十五条 物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受业主管理委员会和住宅区内居民的监督；
（三）重大的管理措施应提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；
（四）遵守有关规定，保证管理质量，不乱收取费用；
（五）其他依法应尽的义务。
第十六条 第十六条 住宅区物业管理的内容可包括：
（一）住宅区内的房屋、道路、水、电、煤气等公共设施和设备的维修和养护；
（二）日常环境卫生的清扫；
（三）绿化、园林小区及其有关设施的养护；
（四）治安和交通秩序的维护；
（五）其他需要管理的方面。
管理应当达到的标准按各相关专业管理标准执行。
第十七条 第十七条 物业管理公司接受物业所有人或业主管理委员会委托管理物业，应当与委托人订立《物业管理合同》并报市房管局备案。
《物业管理合同》应当明确：
（一）管理项目；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他。
第十八条 第十八条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业所有人（使用人）提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务或公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理公共服务收费的具体价格，由市物价、财政、房管部门根据本市经济发展水平和物业管理市场发育程度确定，并定期调整公布。
凡属为物业所有人（使用人）个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价或双方协议。
未经市物价、财政部门核定，物业管理公司不得设立其他收费项目。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布。
第十九条 第十九条 住宅区公共性服务收费的费用构成主要包括以下方面：
（一）住宅区共用设施、设备日常运行、维修及保养费；
（二）绿化管理费；
（三）清洁卫生费；
（四）保安费；
（五）管理费。
已收取公共服务费的住宅区，不得再重复收取上述各单项管理费用。
第二十条 第二十条 设立物业管理共用部位、共用设施、设备维修基金，其来源是：
（一）新建的商品房，在房地产开发经营单位售房价中提取1．5％；
（二）公房出售时，按建筑面积每平方米35元，在售房款中提取；
（三）过去商品房出售时，已提取的此项费用。
第二十一条 第二十一条 物业管理共用部位和共用设施、设备维修基金实行专户储存，其利息用于房屋共用部位、共用设施、设备的维修养护。基金利息的使用，由区房管部门审批，报经市房管部门核准后定向使用。基金及利息的管理和使用接受审计和财政部门的监督。
第二十二条 第二十二条 凡建设费用已进入商品房成本的住宅区配套用房，其房屋租金收入用于补贴所在地住宅区物业管理的费用。
第二十三条 第二十三条 开发建设单位在房屋出售前，应当选聘物业管理公司进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担，直至住宅区业主管理委员会成立。
第二十四条 第二十四条 开发建设单位将住宅区移交物业公司管理时，须一并移并下列资料：
（一）住宅区规划图；
（二）竣工平面图；
（三）地下管网图；
（四）设备安装图；
（五）其他技术资料。
第二十五条 第二十五条 住宅区内的物业所有人（使用人）应当遵守住宅区物业管理办法，按规定交纳公共服务费，不得妨碍管理人员履行职责。
第二十六条 第二十六条 住宅区住户有下列情况之一的，由物业管理公司予以制止、批评和教育或责令限期改正和赔偿：
（一）擅自改变住宅区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、外观、结构，毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
（三）乱搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放，占用绿地、破坏绿化、污染环境影响住宅区景观的；
（四）损坏区内公共设施、设备的；
（五）其他违反规定的行为。
上述行为需给予行政处罚的，物业管理公司应当提请有关行政主管部门处罚。
第二十七条 第二十七条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司主管部门责令其限期改正；逾期不改的，吊销其资质证书；造成经济损失的，责令赔偿：
（一）不按期修缮房屋及公共设施、设备的；
（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
（三）截留或挪用住宅小区维护管理费尚不构成犯罪的。
第二十八条 第二十八条 物业管理公司擅自扩大收费范围或提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第二十九条 第二十九条 本办法公布施行后交付使用的新建住宅区，按本办法规定实行物业管理。
本办法公布前已经交付使用的住宅区，可以先从异产毗连房屋和公有住房售后社会化、专业化的管理和维修服务开始，逐步推行物业管理。
第三十条 第三十条 江阴市、锡山市、宜兴市可参照本办法执行。
第三十一条 第三十一条 本办法由无锡市房产管理局负责解释。
第三十二条 第三十二条 本办法自公布之日起施行。
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