第一篇：2015室内定位市场分析报告

2015室内定位市场报告

1万物互联时代，开启百亿室内定位蓝海

随着人们活动的室内空间越来越庞大和复杂，兴趣点（POI）越来越丰富，停车场、商场、机场等场所的定位和导引需求日趋强烈。同时，精准营销、智能制造、机器人、无人医疗护理等行业也需要计算机能够在室内识别特定对象的位置。这些需求为室内定位技术（IPS，Indoor Positioning System）带来巨大机会，IPS有望成为导航和LBS领域下一个百亿美元量级的蓝海市场。

目前市场对这些新需求认识不足，很多人还抱着“室内定位是伪需求”的过时观点。此外，市场对室内定位技术的发展状况缺乏了解；对室内定位的实际应用的理解也较匮乏。

与市场不同，我们认为：

1)室内定位技术是刚需：是传统零售业整合线上线下精准营销的利器，是智能制造、机器人、无人驾驶的必然需求，是解决医疗护理人员缺乏难题的有效工具，拥有广泛的应用场景；

2)室内定位技术日渐成熟，多技术联用已能够取得满意的定位效果；

3)产业链上下游支持环节已经较完善，应用爆发在即； 4)室内定位技术已开始在国内外落地，涉及多种应用场合。

2消费升级、产业转型，撬动室内定位百亿市场 2.1室内定位需求强烈，市场空间超百亿美元

根据诺基亚提供的数据，人们87%-90%的时间在室内度过。由于室内空间越来越庞大复杂，停车场反向寻车、查找某件特定商品、定位走散的家人等变得越来越困难，室内定位的需求前所未有高涨。

此外，谷歌的市场调研指出，消费者在购物过程中渴望了解更多有关商品的信息，并享受个人化体验；但事实上，其中有三分之二的消费者无法在实体店内找到想要购买的商品，43%的人会失望离开店铺；另外则有超过71%的消费者认为在网络上搜寻相关商品信息，会比店内找寻更方便，因此联网呈现商品信息的功能，已成为消费者购物体验中至关重要的一环。

另一方面，行业客户对室内定位的需求也在不断浮现： 商场、机场、车站等人流密集场所：需要高效的人流监控和动线分析手段，以提高运营效率、挖掘商业潜力；

工厂：需要实现智能仓储管理、生产过程追踪、自动货物搬运、自动对象加工，达到降本增效目的；

矿井和高层建筑：需要在紧急状态下实时定位内部人员； 医疗护理机构：需要实时定位护理对象，以提供最及时的医护服务；

室内服务机器人、现场工业机器人、无人驾驶车辆：室内定位还是室内服务机器人、现场工业机器人和无人驾驶的必备技术，在一般服务业、军用无人侦查、电力及油气巡线、交通运输领域前景广阔。

强劲的市场需求为室内定位技术（IPS）提供了广阔的发展空间。根据市场调研公司MarketsandMarkets的数据，室内定位技术的市场规模已于2014年达到9亿美元，并预计将于5年内增至44亿美元，复合年增长率高达36.5%。Research and Markets的估计更为乐观，预计2013~2018年的复合年增长率将达48.4%。科技行业咨询公司IDTechEx则认为，2024年以前，室内定位的总市场规模将超过100亿美元。

快速、实时、精确的室内定位能力，能够将真实世界的物理对象，与虚拟空间的数据信息结合，从而大幅改变零售、制造、物流、急救等行业的运作方式，令人与人、人与物、物与物之间的联系变得更加紧密，真正实现万物互联的理想。

2.2 传统定位技术无法满足室内定位需求室内定位需求 尽管室内定位需求强烈，传统的定位技术（卫星定位、基站定位）却因技术限制，无法满足室内定位要求。

2.2.1 卫星定位信号受墙壁阻隔，且不能分辨楼层

卫星定位技术（即全球导航卫星系统，GNSS）经过多年发展，是目前最成熟、使用最广泛的定位技术，包括美国的GPS、俄罗斯的GLONASS、欧洲的Galileo和我国的北斗。

GNSS技术具有可靠性好、精确度高、覆盖范围广等优点。但在室内，卫星信号容易被建筑物阻隔，导致无法实现定位。而且，即便是在室外，一般GNSS技术的精度也只能达5-10 m左右（GPS、北斗的民用精度），对于智能制造、库存管理等精细应用无能为力。最后，GNSS技术只能分辨平面位置，对高度信息不敏感（精度只能做到10-25 m），不能准确辨别不同楼层。

2.2.2 移动基站定位精度低，定位能力有限

尽管手机的无线通讯信号可以穿透多数建筑的墙壁，但移动通信基站的分布密度太低，采用“近邻法”定位的精度达数千米，即使利用多个基站、通过三边到达时间测算，精度也在200 m。

这种定位方法直接利用现有设施，适用于所有手机，可以被动定位，因此在国防、公安等领域受到青睐。民用领域由于精度太低，无法满足绝大多数室内定位应用的需求，目前仅作为GNSS的补充手段，在卫星信号薄弱地带（如室内或建筑密集的都市区）提供补充定位能力。

2.3 室内定位技术研究进展迅速，行业应用有望启动

为解决室内定位难题，学术界从十多年前即开始研究室内定位技术，目前技术研究已经较为成熟，商业应用触手可及。

对于技术发展，我们有这样的观点：如果研究尖端医学技术，我们得关注《柳叶刀》，最领先的科学发现通常会在《Nature》、《Science》上发表，那么在在导航领域有哪些前瞻学术杂志呢？

美国导航协会（ION，Institute of Navigation）是国际定位和导航界最具权威的组织，旗下的刊物被认为是新定位技术的风向标，其研究趋势往往领先行业应用五年。以GPS技术为例，自1990年起，ION刊出GPS相关的文献数量即迅速飙升，五年后，GPS系统正式全面运作。而自2010年开始，我们发现，对于精准定位、高灵敏度、多径

等问题的研究有所下降，但室内定位技术的文献数量快速上升，至今已有五年时间，因此，我们判断，技术成熟将推动行业应用快速启动。

百度学术的文献收录数据也体现了类似的规律。2008年，百度学术收录的北斗卫星导航系统文献快速增加，从之前的每年百余篇猛增至每年4000篇以上，并在随后数年保持了这一水准。2012年底，北斗正式商用，触发了次年北斗主题股票的一轮行情。室内定位技术的文献变化趋势较北斗晚两年：2010年，室内定位技术的文献数量急剧上升至以往每年数量的约20倍，并已连续5年保持这一水平。如果参照北斗的规律，室内定位技术的商用也已近在眼前，目前应是较好的投资布局时机。

2.4 室外定位增速放缓，从业者将向室内定位延伸

基于GNSS的室外定位技术产品和服务已经非常成熟，需要新的增长动力。佳明、天宝导航、合众思壮等定位导航设备商的传统业务表现每况愈下：佳明的汽车/移动电话、航空、航海等传统业务的营业收入已经连续五年下滑，毛利连续七年增长乏力。天宝导航的传统业务——现场解决方案业务营业收入连续两年大幅下行。国内代表厂商中海达2015年中报显示，国内高精度测绘市场价格战硝烟四起，毛利率水平明显下滑。而民用导航产品提供商合众思壮的车载导航产品营收和毛利也大幅下降。这些公司有强烈的动机在原先业务的基础上，延伸到与位置服务相关的其他业务，带来新的成长动力。

除了将GNSS技术横向延伸到户外、健身、工程等应用领域之外，另一个自然的延伸方向就是从室外到室内定位，提供完整的、室内室外一体的LBS服务方案。在这一方面，中海达收购超宽带定位技术提供商联睿电子，已经迈出了第一步。我们判断，随着室内定位需求愈加凸显，商业模式得到初步验证，将会有越来越多的室外导航定位厂商进军室内定位市场。

2.5 政策大力推动室内定位发展

目前我国政府对室内定位技术非常看重，国务院、科技部、工信部下发的多项指导政策中均提出要大力推动室内定位系统发展。

2012年科技部印发的《导航与位置服务科技发展“十二五”专项规划》中明确指出要推动室内定位技术发展，做到室内外协同实时精密定位；

2013年，科技部高新司和国家遥感中心等联合发布的《室内外高精度定位导航白皮书》，力推融合室内外精确定位的羲和系统实施，在大众位置服务、紧急救援等场合开展示范应用，并希望在2020年前在一百座城市完成部署，惠及一亿名用户；

此外，物联网、交通运输业的“十二五”规划、工业转型升级规划中均涉及室内定位相关内容。

在羲和系统规划中，国家和地区负责顶层设计和广域覆盖；企业负责局域覆盖和服务应用开发。

国家大力推动羲和系统的铺设，将令室内定位技术开发商拥有更完善的室内定位基础设施，有利于开发商提高定位精度、扩大覆盖范围。

3室内定位产业链已臻完善，行业爆发在即

随着室内定位商业模式的初步浮现，以及主流芯片厂商、移动操作系统厂商、应用开发商、商业场馆等在产业链各个环节上的大力推动，室内定位有望在消费领域快速普及，行业迎来爆发点。

3.1 商业模式初现雏形，室内定位变现可期

商业场馆是室内定位的重要目标客户行业，尤其是购物商场，拥有巨大复杂的内部空间、数量繁多的商品和兴趣点、明确的盈利需求，构成室内定位理所当然的第一站。

然而在很长一段时间内，室内定位在商业场馆中的认可度不高，原因主要包括：1)缺乏合理的商业变现渠道，无法为场馆带来与付出成本相匹配的收益；2)室内定位精度一度与部署成本不成正比，无法满足消费者的刚性需求。两个原因互为因果，导致场馆内的室内定位一直未能形成气候。

目前室内定位技术逐渐发展成熟，已经能够以较低的成本（中等规模商场每年小于10万元）实现较高的精度（1~3 m）；经过前几年的试错，商业场馆中室内定位的商业模式也已初现雏形，目前主要分为三种模式：B2B2C、B2C和B2B模式。

B2B2C模式：向场馆的官方服务app（如万达广场的“飞凡”app、首都机场的“首都机场”app）提供室内定位技术，允许app将附近品牌商的优惠、新品等营销信息传送给消费者，并向品牌商收取佣金。

B2C模式：通过与场馆无关的第三方LBS应用（如高德地图、百度地图）直接向消费者提供附近品牌商的营销信息，并向品牌商收取

佣金。

B2B模式：与商业场馆直接合作，以被动定位技术帮助场馆监控和分析人流，以改善动线规划、挖掘营销潜力，直接向商业场馆收取项目设计实施和数据分析服务费用。

除商业场馆外，室内定位方案提供商对矿井、写字楼、工厂、监狱等行业客户亦采用B2B项目模式，提供人员、资产、存货、WIP（中间件，Work in Progress）的追踪管理解决方案及数据分析服务，以确保人员和资产安全，定位并解决运营效率瓶颈。

3.2 产业链支持环节渐完善，为室内定位发展奠定基础 产业链上各个支持环节逐渐完善，为室内定位技术的发展奠定基础：

芯片商：博通、高通、德州仪器等提供的Wi-Fi、蓝牙通讯芯片，博世、意法半导体、InvenSense等提供的惯性、地磁传感器芯片，是目前主要的室内定位技术得以运作的基础，近几年芯片商还在产品中内置了对蓝牙iBeacon、惯性导航等室内定位技术的支持，降低室内定位应用的开发难度。

移动操作系统厂商：苹果和谷歌作为移动生态的核心组织者，发布基于蓝牙的iBeacon和Eddystone近距离通讯技术平台，并从操作系统层面提供后台应用支持。室内定位方案供应商可以选择在这些平台基础上，自行开发不同外延功能、不同外形的信标硬件，同时提供相应SDK和API服务，供LBS应用的开发人员更好地使用这些硬件。

LBS应用开发商：应用室内定位方案供应商提供的技术方案，开

发针对终端用户的服务应用，为用户提供导购、寻车、找人、查找商品信息、寻找优惠等服务。

室内地图数据供应商：图渊、四维图新、点道等地图数据商积累了大量室内地图和POI数据，为各类LBS应用提供了便捷的室内数据来源。

终端厂商：三星等终端厂商也希望参与室内定位生态的构建，发布类似iBeacon的Proximity平台。

商业场馆：包括商场、机场、博物馆等，近两年在电子商务的冲击下，逐渐认识到线下与线上结合的重要性，开始重视室内位置服务，主动找到室内定位方案供应商寻求合作，并开发官方服务app。

品牌商：商业场馆内部的商铺运营者，为吸引更多消费者光顾，越来越乐意将费用投入到可追踪、易量化的数字营销上。

3.2.1 无线通讯技术与传感器普及，提供广泛用户基础 Wi-Fi、蓝牙4.0、惯性传感器、地磁传感器等技术在消费者中的普及，为室内定位奠定了广泛的用户基础。

具备Wi-Fi功能的手机数量越来越多，所占比例持续上升。据IHS iSuppli预测，2015年全球生产的19亿部手机中，将有12亿部具备Wi-Fi功能。

公共Wi-Fi热点的部署越来越密集。iPass公司公布的数据显示，2015年7月全球公共Wi-Fi热点总数已经达到7651万个，并将于2018年达到3.4亿个。特别值得一提的是，中国的商用Wi-Fi热点数量全球最多，达516万个，是第二名美国的5倍有余；这些商用热点主要

分布在零售商店（266万个）和咖啡馆（213万个）等处。

支持低功耗蓝牙协议的手机数量与日俱增。据IHS Technology预测，到2018年将有超过96%的手机配备新一代低功耗蓝牙技术（Bluetooth Smart）。ABI Research的研究数据显示，2014年全球蓝牙芯片的出货量将达到28亿件，并将于2018年增长至47亿件。

惯性传感器和地磁传感器逐渐在手机中普及。根据我们的市场调研，目前500元级别低端手机开始配备加速度传感器，800元级别中端手机已基本配备了加速度传感器、陀螺仪和地磁传感器。根据IDC数据，在2014年第三季度，中国智能手机平均销售价格是1190元，到2015年第一季度，中国智能手机平均销售价格上升到1631元，涨幅37%，但是仍然落后1841元的全球智能手机平均销售价格，还有上升空间。综合上述数据，可以判断配备传感器的手机在国内的普及率已经较高。

3.2.2 苹果和谷歌推蓝牙信标技术普及

早在2012年，诺基亚就联合三星、索尼和高通等21家企业组建了室内位置联盟（In-Location Alliance），力图推广基于蓝牙4.0低电压和Wi-Fi的室内定位技术，但市场影响有限。直到2013年WWDC大会上苹果发布了iBeacon平台，蓝牙信标技术才真正走进广大开发者和用户的视野。在苹果的强力带动下，出现了Estimote、Radius Networks等专注开发蓝牙信标应用平台的优秀创业企业，多家零售业巨头如梅西百货、乐购、沃尔玛、家乐福均在店内使用iBeacon系统。

2015年7月14日，谷歌发布了开源、跨平台的Eddystone信标平台，支持电量状态监控等高级功能，同时支持iOS和Android操作系统，不需要安装手机应用。Estimote、Radius Networks等信标开发商已经宣布了对Eddystone的支持。

由于目前移动操作系统领域即是这两家独大，各自拥有大量的开发者和用户粉丝，料将为室内定位推广提供更大动力。

3.2.3 室内地图采集领域跑马圈地，国内已覆盖万余大型建筑 室内地图是室内位置服务的重要素材，室内地图的采集成为国内外创业公司和行业巨头跑马圈地的赛场。目前，地图数据供应商已经覆盖了国内万余家大型建筑。

2007年成立的Micello专注室内地图采集，截至2013年，在全球已经覆盖了15,000多个建筑物。

2011年，谷歌地图Android版升级到6.0版本，推出室内定位和导航功能；2012年，谷歌推出了Floor Plan Maker工具，允许场馆所有者自行提交其场馆的室内地图；截至2012年，谷歌室内地图已覆盖全世界1万多个建筑。

2012年，诺基亚宣布其Destination Maps室内地图服务已经覆盖38个国家4,605座建筑。现在该服务作为Here地图服务的一部分，已于2015年8月4日出售给德国宝马、奥迪和戴姆勒集团组成的联盟，打开车联网想象空间。

据BusinessInsider报道，由于在室内地图领域缺乏数据资源，苹果已经决定利用商场超市等室内场所分布的iBeacon设备，来绘制室

内地图，希望通过室内地图逆袭谷歌。

在国内，2013年，创业公司图渊已经覆盖全国347个城市12,000多个建筑物地图，百度是其最大的客户。

2014年，高德宣布已收录了全国数千个建筑的室内地图，类别包括商场、医院、博物馆等，数据为自采与购买相结合。

此外，四维图新、超图软件、点道也是室内地图的积极参与者。3.2.4 BAT巨头抢占线下零售入口，将加速室内定位生态成熟 最近一年阿里巴巴和腾讯强力介入基于室内定位技术的O2O，可能推动用户对室内定位的快速认可，加速室内定位生态成熟。

2014年10月，阿里在杭州城西的银泰百货部署一批Beacon设备，由于设备性能不稳定，测试后数天后就关闭接口。

2014年底，淘点点内嵌入iBeacon技术，并且接入了杭州部分商户的线下优惠券系统，允许到达店铺的支付宝用户领取优惠券，以吸引用户到店。

2014年11月，微信推出“摇一摇•周边”功能，将微信的海量用户与线下生活结合起来，可用于场馆导航、会议签到、智慧家居开关、精准营销和自助支付等应用。

2015年初，阿里建立城市拓展团队正式开发线下商场资源，并打造“喵街”客户端整合全国大型商场资源。

2015年4月，阿里开发AliBeacon，利用蓝牙信标室内定位技术实现商场室内导航及快速自助支付。

2015年5月13日，腾讯携微信支付、地图等服务与智慧图合作，以部署的2600个iBeacon信标为触角，搭建微信智慧运营平台，在西单大悦城落地。微信服务号西单大悦城中增加了一个名为“360°逛街”的功能，可在此查看西单大悦城的所有室内街景及商品。线上逛街时，遇到感兴趣的商品，可随时随地点击查看店铺和商品的历史、品牌文化和价格等。用户还有机会收集大悦城街景中发现的优惠券，进店通过微信支付消费优惠券，享受一站式服务。

从历史经验看，BAT不计代价的投入和推广大幅加速了打车软件、红包、钱包app的推广；现在线上和移动端入口格局已定，未来BAT等巨头极有可能展开新一轮大战，通过布局室内位置服务，抢占线下入口资源，从而带动整个生态链的快速成熟。

4投资面向未来：室内定位是万物互联必由之路

室外定位是将人和地点打通；而室内定位连接的是人和具体的物体，将打通人与物、物与物之间的联系。未来的智能制造、智慧城市、智慧建筑应用，都将依赖室内的高精度定位能力；押注室内定位，事实上是在押注通往万物互联的道路。

目前各方共识是到2020年，物联网将成为无处不在的现实；作为投资需要面向未来，提前五年布局室内定位，将有大概率享用物联网革命催生的果实。

对应到A股标的，中海达（300177）、北斗星通（002151）、振芯科技（300101）、海格通信（002465）均将室内定位作为公司后续发展的重要突破点，我们判断也将是未来重要的外延并购方向，推荐增持。四维图新（002405）和超图软件（300036）在国内较早开始室内

地图的收集，将室内地图作为重要业务方向，也将受益于室内定位的发展。

►中海达（300177）

率先布局室内定位，瞄准专业应用百亿市场。2014年公司通过收购联睿，掌握超宽带室内定位技术。该技术有望在物流管理、医护机构监控、监狱和戒毒所监控、电力巡检、体育训练、军事演习、煤矿安全等领域得到应用，市场空间超百亿，有望成为公司业绩的新突破点。

室内定位产品和方案已经成型、接近面市。根据公司官方网站，部分室内定位产品和解决方案已于上半年成型，我们预计2015年下半年就能开始试用，2016年有望开始推广，将促进业绩快速增长。

室内外价值整合，有望涉足智能家居等高潜力市场。联睿的室内定位技术，将与原有的室外高精度定位、三维激光扫描、海洋声纳测绘等技术形成良好协同，为客户提供完整的地理位置信息服务，提高产品竞争力；同时亦有望通过超宽带技术，涉足智能家居、可穿戴设备等高潜力市场。

►北斗星通（002151）

推出惯性传感器等产品，用于室内定位。在北斗导航之外，公司推出光电导航产品、加速度计和陀螺仪等惯性传感器，用于室内定位，对原有北斗定位技术形成补充。随着国防和产业应用越来越需要室内外一体化定位导航能力，公司有望加强室内定位业务，打造新的业绩增长点。

军用民用全面发展，多细分领域国内领先。作为国内最早从事导航定位业务的公司之一，北斗星通在北斗军事指挥控制、国产测绘高精度接收机核心部件、海洋渔业安全生产应用和港口集装箱作业应用等多个细分领域占市场领导地位。随着新的北斗卫星持续上天组网，未来北斗将在全球范围具备高精度定位能力，促进北斗系统推广，推动公司业绩增长。

坚持“内生+外延”发展策略，完善产业链布局。公司通过收购高精度卫星定位天线龙头华信天线和大众导航天线龙头佳利电子，向产业链上游延伸，抢占战略制高点，完成其从天线、芯片、板卡、终端到行业应用和运营的纵向一体化布局，稳固行业龙头地位。

►振芯科技（300101）

发布儿童安全手表，综合使用室内外定位技术。据中国证券网报道，公司于2015年7月16日发布基于北斗导航和室内定位技术的儿童安全手表，解决儿童安全追踪难题，将于近期推向市场。据《中国婴童》报道，同类产品360儿童卫士手表第二代发售3个月就卖出50万台，销售额近1.5亿元，主要负面反馈是室内定位能力不足，反映了市场对此类产品的高期待，以及对室内定位能力的强需求。

巩固核心器件优势，拓展全产业链能力。公司在基带和射频芯片、天线领域耕耘多年，具备核心器件技术优势；未来有望跟随海外巨头脚步，将核心器件和算法封装到同一张SoC芯片，提供系统解决方案，降低客户使用成本，提高产品竞争力。此外，公司在北斗终端产品和行业应用领域均有布局，全产业链优势明显。

打造“1+N”产品布局，加码位置移动互联应用。在北斗核心能力之外，公司将融合卫星通信、地理信息、MEMS、光电传感器网络等多种技术能力，全面覆盖室内外位置应用，为移动互联网用户提供多种基于位置的服务，借用户数字消费需求升级东风实现快速成长。

►海格通信（002465）

综合室内外定位技术，提升工业运营效率。公司推出玉衡系列作业管理系统，综合运用GNSS、RFID、Wi-Fi及移动基站定位技术，用于码头监控管理、集卡智能调度与生产管理等应用。据官方网站，系统可降低矿石码头作业运营成本7-10%，将集卡作业效率提高25%。此外据深交所交流平台，公司子公司海华电子开发了人员定位跟踪系统及终端，并拟在各行业完善和推广。

军民融合发展典范，布局多行业应用。公司从军用电台业务起家，在巩固军用业务市场份额的同时，加快军技民用，形成以北斗为核心，模拟仿真、数字集群、频谱管理、卫星通信等为方向的多业务布局。公司2015年Q1营业收入增速为34.5%，全年业绩增长可期。

军工业务增长动力足，资本运作推进“产业+资本”协同发展。国防信息化进程加速，公司卫星通信、北斗导航两大新兴业务将继续呈现出爆发式增长态势。同时，公司依托上市公司的资本运作平台，实施“产业+资本”双轮驱动，有望在军工科研院所改制过程中挖掘到军工、国企及有发展潜力的优质项目，实现跨越式发展。

►四维图新（002405）

全面布局室内地图，完善数字地图及互联网产品线。公司已为北京、上海等城市177座大型建筑绘制了室内地图，包括大型商场、机场、火车站等，并允许场馆自行上传室内地图。公司为第三方应用开发者提供完整的室内地图及导航SDK，可帮助开发者快速构建相关应用，已服务于中航信的“航旅纵横”。此外，公司还为商业场馆提供室内导航应用的定制开发服务，客户包括金源新燕莎MALL。公司在数字地图领域的产品覆盖日臻完善，将能满足大多数客户的需求，提高公司业务竞争力。

前装车载导航潜力巨大，将促车载业务快速增长。据易观国际，2015年Q2我国前装车载导航渗透率为17.1%，环比提升2.4个百分点，但仍远低于美日等国，提升潜力巨大。四维图新作为前装车载导航市场占有率41.2%的细分行业龙头，最有希望受益于前装渗透率提升。

打造车联网入口，助力安全出行、提升企业效率。公司携手腾讯推出车联网解决方案趣驾WeDrive，提供安全出行、娱乐、社交等服务。在商用车联网领域，公司可为油气、化工、物流等行业企业提供导航和追踪服务，满足企业安全管理、效能提升等需求，目前已在甘肃、内蒙古等省份取得领先的市场地位。随着车联网普及加速，公司有望打开新成长空间。

►超图软件（300036）

GIS多行业应用前景广阔，室内外无缝定位是刚需。GIS系统的传统应用包括国土监测、气象水利管理等，未来GIS在智慧城市、智

慧物流、智能制造、地理商业智能等领域的需求将逐步释放，打开公司长期增长空间。由于大量应用需要经过室内、建筑密集都市区、隧道、丛林等卫星信号薄弱区域，室内外的无缝定位技术将成为公司重要的发展方向。

并购房地产信息管理龙头，将受益不动产登记政策提速。8月6日国土资源部发文要求在“国土资源云”上建设不动产登记信息平台，2015年下半年试运行，2017年基本覆盖全国。公司作为GIS系统国内龙头，有望获得GIS订单，受益确定性较高。此外，公司6月份收购房地产信息管理领导企业南康科技，向产业链下游环节延伸，有助于公司获得不动产登记项目软件实施能力，开启更大市场空间。

5风险提示

相比发展了数十年的室外定位技术，室内定位还处于导入期。各行业对于这一较新技术的认识和采纳、围绕技术衍生各类新应用和商业模式，都需要一定过程，所以存在相关市场启动迟缓，相关公司业绩不达预期的风险。

目前，国内外在室内定位技术研发领域实力相当，但大型外资企业在集成解决方案方面、提供客户服务方面，可能比国内企业有更多经验。如果这些外资企业在国内开展业务，可能会对本土企业形成一定竞争。

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第二篇：室内儿童乐园市场分析报告

室内儿童乐园市场分析报告

根据个人市场调查了解及网上各类资料，现总结出室内儿童乐园项目的各类市场分析，望领导参考。

包括室内儿童乐园在内的各类儿童业态，一二线城市已经很多年了，三四线城市还有很大的发展空间，一二线城市儿童主题商业的快速发展已经呈现局部过度竞争的态势，比如某些商业集中的区域，或者某些过热的业态如室内儿童乐园，儿童游泳馆等。而三四线城市的市场空间正处在快速发展阶段，根据权威数据显示，儿童消费产业近年被多家投资者视为最具潜力和投资价值的行业，2012年我国12岁以下的儿童消费市场总规模近1.15万亿元，近几年儿童消费市场保持15%的高速增长，到2015年儿童消费市场达到了2万亿元。纵观当今儿童消费市场，近几年收入同比增长比率都在10%以上。

儿童乐园虽然有着广阔的市场前景，但我国儿童玩乐产业通往成熟之路还很长，仍需要在品牌建设、产品质量、行业监管上下大气力。目前国内做室内游乐园的商家约500多家，其中80%都是千篇一律的翻斗乐、淘气堡，20%为目前比较流行的软包游乐园，但是其中能真正把教育、娱乐有效地结合在一起的商家寥寥无几，与国外先进室内游乐园相比，明显已经落伍。目前国内儿童乐园的资本结构极为奇妙，也万象丛生，有的由电玩城转型、有的是来自毫无相关的行业投资，但无论是行业媒体、设备供应商、还是乐园投资者，大多还是带着传统思维在做，骨子里依旧是以商家为主导的单向强行灌输的经营模式，并不是移动互联时代，以用户体验为主导的服务思维。

现在通过室内儿童乐园的场地大小，结构形态，及设计概念，大致分为以下几类：中小型淘气堡、中小型儿童乐园、大型综合式儿童乐园、第三代儿童主题乐园。1，中小型淘气堡

针对儿童喜欢钻、爬、滑、滚、晃、荡、跳、摇等天性设计的淘气堡目前已经成为各大商场、超市等公共场所用来聚集人气的配套项目，主要依托物业平台借势，项目体验单一，运营成本低，盈利能力有限，自身不具备独立的运营能力，易受同类项目冲击。2，中小型儿童乐园

在淘气堡基础上的拓展模式，以淘气堡为主，配套2-3个子项目，以沙池手工区，转马等项目衬托，辅以电玩设备等产品的小型儿童乐园，主要客源依托物业平台的借势能力，需要一定的推广及运营能力，比小型淘气堡有竞争优势，市场占有率较高。3，大型综合式儿童乐园

主要以淘气堡、沙池、儿童驾驶学校、拓展项目、手工坊、烘培坊、甜品屋、转马类及电子设备等项目配置组合的综合式儿童乐园，需要具备较强的管理模式、独立的品牌推广及市场营销能力，投资及运营成本较高，要求具备较强的营收能力。4，第三代儿童主题乐园

以孩子、父母及家人为中心而设计的一个新概念家庭式的儿童主题亲子乐园。通过立体的组合形成的一个集娱乐、运动、休闲、教育、拓展、亲子互动、健康养生为一体的新型家庭活动体验中心。适合不同年龄段儿童，包含认识、饮食、拓展、亲子活动等多种主题性项目，盈利模式多样，运营能力要求较高。儿童乐园市场经营状况实际调研报告 调研时间：2014年10月-2017年3月

调研地区：吉林、黑龙江、辽宁、湖南、湖北、四川、重庆、甘肃、宁夏、江西、山东、山西、河北、浙江、广东、安徽16个地区； 调研数量：此次调研大、中、小型儿童乐园达到234家；

其中：2000方以上37家 占比16%，1000方以上58家 占比25%，59%是1000方以下的共有139家；经营中48家亏损经营 占比21%，盈利经营61家 占比26%，微利经营125家 占比53% 48家亏损经营 占比21%，亏损分析：1.乐园选择不合理2.项目规划没优势3.商圈业态不成熟4.管理运营能力差5.运营成本超负荷 盈利经营61家 占比26%，盈利分析：1.乐园选址位置好2.项目规划有条理3.项目配置有优势4.运营管理规范化5.持续运营能力强 微利经营125家 占比53%，微利分析：1.盲目选址无规划2.项目规划较传统3.运营管理不系统4.推广模式形式化5.过度促销无利润

自2015年已明确放开全面二胎政策，未来中国4.5亿家庭将会出现“4+2+2”模式，国内0-14岁儿童已突破3.5亿，每年新增人口约为1500万，同时，儿童教育、智力及娱乐等方面的要求和水平也逐步提高，儿童主题乐园符合国家“娱乐、阳光、健康”的政策引导，这意味着中国未来几年新生儿童的增长将在一个高位水平递增，这将会是中国教育模式改革，儿童产业消费市场的进程中的不可忽视的内容。

现在儿童乐园正处在市场转型期。消费群体也已经发生巨大变化，当下父母的育儿知识和教育理念更为丰富，多元化；随之对孩子的消费观念也产生了变化，文化教育、娱乐投资大幅增加，儿童消费品市场规模越来越大，室内儿童主题乐园市场还是极具潜力的投资项目。据市场不完全统计显示，一二线城市儿童乐园覆盖率较高，多以中大型综合性的儿童乐园为主，城市各大综合体及大型社区也都基本配备了中小型的儿童乐园。三四线城市主要以中小型儿童乐园为主，这类地区投资成本相对较低，消费水平及人群近年来在大幅提高，因此也是行业内投资人正逐步进入的市场地区。县城及城镇儿童乐园发展缓慢，还是以小型淘气堡为主。但是随着社会及农村发展，及农村父母育儿知识及教育理念的改变，儿童乐园产业在这类地区也正在迅速发展。

以上是本人近期来通过调查及网上查阅相关资料总结得来，望能给领导提供相关参考。

第三篇：室内装修市场分析

淮安黎明建筑装饰有限公司

室内设计市场调查报

室内设计的发展前景：

近年来，买房、装修，已经成为市民关心的热点。房地产经济的持续走旺、装饰行业的快速发展，市场繁荣，人才需求自然旺盛。一些装饰公司甚至不愁没单，只愁没人。越来越多的人也看好室内装饰设计师良好的职业前景，纷纷加入到室内设计师的行列。室内设计师已经成为一个备受关注的职业，而被媒体誉为“金色灰领职业”之一。由于我国室内设计专业人才的培养起步较晚，面对高速发展的行业，人才供应出现较大缺口。

据统计,主案设计师的收入一般采取底薪加提成的方式，底薪从1000元到2000元不等。而设计费提成一般是整个装饰工程费用的1-5%。一般室内设计师年薪约在4万-8万元不等，而在5年以上设计经验的较出色的设计师年收入可达15万元以上。所以，室内设计行业的发展呈现出一片良好的发展趋势，是一个非常好的行业。室内设计市场分析：

目前设计师就业形势非常明朗，08年10月份开始受到经济危机的影响，房地产行业低迷，无论房地产商如何降价，可是我们老百姓买房的人并不多，大家都在观望，看房价什么时候可以降到最低，那么在09年3月，购房风潮开始，随着房地产行业的回暖，买房的人多了，那么装饰企业对于设计师的需求量也大大增加。现在每天都是招聘单位到我们学校来招聘室内设计师。

室内设计是一个高薪的行业也是一个自由的行业，当然这是跟能力分不开的。一个国家的发展跟它的物质面貌紧密相随，物质面貌的体现在于它设计的合理化，现在国家经济发展越来越好，重装饰轻装修更加符合现代人的追求，所以说，无论在大城市还是小乡镇，总体来说设计行业的前景还是让人充满希望的。

自公司成立以来，全体员工一直秉承“以质量求生存，以信誉求发展”的经营理念，始终坚持以客户的需求和满意为核心，以“诚信”为宗旨，以管理出效益为目标、深入惯切，落实科学发展观，开拓市场，发扬优势，严把工程质量安全关，狠抓各项制度的 落实，面对新的 机遇于挑战。黎明装饰公司将继续努力，求真务实，进取好学，决心以质量为先，服务诚信为宗旨，充分发展人力资源管理和技术上的优势，与各界朋友真诚合作，为美化人类的生活而努力拼搏，生生不息，源远流长。

第四篇：室内装修市场分析

室内设计市场调查报

室内设计的发展前景：

近年来，买房、装修，已经成为市民关心的热点。房地产经济的持续走旺、装饰行业的快速发展，市场繁荣，人才需求自然旺盛。一些装饰公司甚至不愁没单，只愁没人。越来越多的人也看好室内装饰设计师良好的职业前景，纷纷加入到室内设计师的行列。室内设计师已经成为一个备受关注的职业，而被媒体誉为“金色灰领职业”之一。由于我国室内设计专业人才的培养起步较晚，面对高速发展的行业，人才供应出现较大缺口。

据统计,主案设计师的收入一般采取底薪加提成的方式，底薪从1000元到2000元不等。而设计费提成一般是整个装饰工程费用的1-5%。一般室内设计师年薪约在4万-8万元不等，而在5年以上设计经验的较出色的设计师年收入可达15万元以上。所以，室内设计行业的发展呈现出一片良好的发展趋势，是一个非常好的行业。室内设计市场分析：

目前设计师就业形势非常明朗，08年10月份开始受到经济危机的影响，房地产行业低迷，无论房地产商如何降价，可是我们老百姓买房的人并不多，大家都在观望，看房价什么时候可以降到最低，那么在09年3月，购房风潮开始，随着房地产行业的回暖，买房的人多了，那么装饰企业对于设计师的需求量也大大增加。现在每天都是招聘单位到我们学校来招聘室内设计师。

室内设计是一个高薪的行业也是一个自由的行业，当然这是跟能力分不开的。一个国家的发展跟它的物质面貌紧密相随，物质面貌的体现在于它设计的合理化，现在国家经济发展越来越好，重装饰轻装修更加符合现代人的追求，所以说，无论在大城市还是小乡镇，总体来说设计行业的前景还是让人充满希望的。

室内设计是一门实操性很强的专业，室内设计培训属于职业教育，它要求设计师除了具备一定的设计理论知识、创新思维能力、良好的艺术素养和手工制图能力外，还要掌握装饰材料、施工工艺、制图标准以及相应行业规范。在培训的过程中，不少环节均要求讲师带领学员亲临现场讲解，离开这一环节，教学活动就可能变味，成为纸上谈兵！

这一点不用担心。一方面咱们的手绘培训采用的是由浅入深的教学方法，在学习这门课程时你可以和同学们一起通过互相鼓励反复的练习来加强美术基础；另一方面室内设计师这个职业对美术基础的要求有这样一句话“你不要梦想着去当画家，但是你可以努力使自己成为一名合格的美工”，优秀的室内设计师是需要创意的，太多的机械美只会压抑我们的灵感。

室内设计师培训是一个系统的复合的专业，其中每一门功课都很重要，是一个有机的结合体，只有熟练掌握每一门技能，才能成为一个合格的设计师。希望每一位从贵阳职业技术学院毕业的同学都能成为一名市场欢迎的设计师，而不仅仅是绘图员或电脑操作员。譬如：计算机专业的同学，精通电脑技术，但做出的效果图不一定有美术专业的同学做得漂亮，如果他们二者都不懂材料和工艺，则该效果图也就没有任何现实意义，更不要说商业用途。我认为：所有的技能，只有具备实战用途，也就是说当它在一定的时间内，一定的条件下，能完成一定的商业目的时，它才是真正的技能，否则一切都等于零！因为没有人愿意花钱去购买它！没有人愿意和你去交换……只有修完规定的课程，有了完善的知识结构，才有条件成为一名优秀的室内设计师。

近几年来，我国的装饰装修市场发展迅猛，从而拉动了相关产业的高速发展，新型装饰材料不断涌现，装饰装修企业如雨后春笋，消费者的需求量不断扩大，因此，有人说装饰装修产业是朝阳产业。但是，在我们看到发展的同时，也看到许多与行业发展不利的因素存在。主要表现在：装饰房屋合同陷阱多，施工偷工减料，以次充好，环保指标不达标，装修工人无证上岗等违规操作使消费者蒙受巨大损失，同时也使整个行业信誉降低。较低的市场准入使大批无资质的企业和个人承揽业务，争相采用打折或送礼等手段激烈竞争，低价揽客。市场的无序竞争，不仅使行业当中规范运作的厂商蒙受损失，同时也使消费者的合法权益难以得到保障。

家居生活环境的改善，人们对家居的装饰装修有着更高的要求，几年前，人们在家装风格上千篇一律，随着审美水平和装修水平的进一步提高，彰显个性，简洁大方，节能环保的装修风格已遍布千家万户。但是，根据这几年市场的发展情况来看，到目前为止整个行业仍然没有形成良性运作，“正规军”和“游击队”永远是这个行业的竞争对手。甚至一些装饰装修企业为了前期资金的积累，不惜采用一些不正当的竞争手段进入市场，使消费者不仅受到经济上的损失，而且受到人身伤害，更不用说“游击队”的违章施工，无证上岗，其后果可想而之，在消费者受到损失时，更是找不到索赔的主角。

目前国内的家居装饰装修市场情况:

按照我国城市住宅建设的速度预算，到2010年，我国城市住宅存量达到150亿平方米以上，二次装修市场也将会有更大的发展空间。按每年有10%左右的存量住宅进行装饰装修，每平方米200元计算，2010年家装二次装修市场年产值将达到3000亿元。根据以上测算，仅住宅装饰装修这一部分，2010年，全国市场需求将达到8000亿元以上的水平。这是一个很可观的数字，这说明今后我国装修行业的发展有很大的潜在市场。这么大的市场，我想，做装修的同行，还是要苦练“内功”，以市场为导向，充分发挥自己的企业优势。同时，加强行业内的交流和沟通，共同把家居装修这个蛋糕做大。

近年来，家庭装修已走入千家万户，成为一种潮流，住宅装修已成为住宅产业的一个重要组成部分，因而具有广大开发市场前景的新投资热点。据统计，去年全国城镇建筑装修产值逾6000亿元，其中建材及居住设消费占70%，约4200亿元。据上海组织的一项调查显示，在欲购房人群中有80%的人认为全装修房是发展的趋势，其中有68%的人打算在两年内购买全装修住宅，比去年增加20%。目前，北京住宅

装饰装修行业已经成为北京市国民经济发展的重要的支柱产业，每年家庭装修都在五十万户，已经有400多亿经营消费，对扩大内需，增加就业，拉动相关产业的发展，发挥着重要的作用。

但是，对于整个行业来说，也有不利的方面。去年上海家庭装修行业年产值已经突破了260亿元大关，但有规模、上档次的专业装修公司只承担了其中的35%的业务量，其余65%都落入了“游击队”之手，这些“游击队”一无装饰装修资质，二无施工人员上岗证，三无营业执照，纯粹以低价取胜。“游击队”“杂牌军”市场占优的情况，导致了以下情况的出现：去年上海家庭装饰行业协会受理投诉2574起，市消协接到家庭装修投诉500多起，比往年同期上升80%；而去年北京家庭装修市场的产值达到300亿元，具有规模品牌专业装修公司市场份额在30%左右，近70%同样被“游击队”所占据。北京市装饰装修协会2004年共受理上门投诉286起，其中非会员单位投诉占总数的65%。因此规范行业准入制度要大大加强，严厉打击非法施工队伍实在必行。同时，也要求行业会员单位加强自律，共同协作，提高管理水平，以消费者的利益为最大目标，使整个市场良性发展。

消费者关心的问题:

从消费者消费意识来看，对于全装修来讲，客户关心的问题有：装修质量、装修成本、装修工期、材料环保以及售后服务这几个方面；对于个体消费者，通常关心的是施工质量、造价、售后服务、环保这几个问题。需要说明的是，装饰装修设计也很重要，但由于消费者有自己的主观倾向和对装修方案的控制力，也就是说，家居装修方案的最终结果是消费者根据自己的审美意识、居住理念以及生活方式的诉求和设计师进行交流互动的产物，因此通常来说，消费者对家居装饰设计更多的是关心。

随着家装市场的不断规范，客户对住宅装饰装修的要求也越来越高。从重视装修材料的质量、施工的质量，又增加了对装修后的新居室内空气质量的热切关注。

装饰建材虽然都选择达标建材，甚至选择环保建材，但在室内有限的空间早，有害物质释放后的积聚浓度也有可能超出室内空气的质量标准。因此，要从设计、选材、施工、检测等方面综合考虑，力争使竣工后的室内空气质量达到合格标准。通过对近年室内空气质量检测工地资料的汇总、分析，我们整理出《环保装修手册》。从设计、选材、施工、检测等方面就如何控制，作了具体阐述。对有害物质的来源及相关标准作了简介,让消费者明明白白。因此，在设计上要尽量降低材料的使用密度。

材料选择方面的控制主材辅材必须以环保建材为主，关键材料如细木工板、多层板、乳胶漆、油漆、白胶、万能胶、建筑胶必须首选环保建材。加强施工过程的控制，严格按施工流程规范施工，开展自检——治理——再检，以高度的责任心对产品负责。

创建品牌是企业的发展之路:

客户关系是品牌的根基，而客户是品牌根深叶茂的水分和营养。当今，“品牌”在创建着品牌自身。无论你是否用“品牌”的观点来思考，一切都是品牌。这种情况在全球化的21世纪将变得更为现实、更为普遍。现今市场上，同类产品或服务之间差别不大，所以品牌就成为一个关键的差异化因素。然而，品牌涉及的不仅仅是“形象”，最为基本的是品牌维系于消费者对一种产品或一个公司的现行体验之中。因此，品牌管理比品牌创建更为重要。唯一可以将品牌生命延续的做法是把客户引入到品牌关系中来，让客户与品牌之间长时间形成的信赖关系维持和巩固品牌的更新换代。即使品牌与客户之间的关系还没有显现出来，但客观上经济利益的驱动已经使发展和维护关键客户转化成了塑造品牌最基本的行动。时间越长，客户和品牌之间的关系就越紧密，同时，日积月累，对品牌的贡献就越大。一个好的、寿命长久的品牌正是建立在与它的客户紧密关系基础之上形成的。

对于企业在创建品牌方面李征认为，拥有众多的成熟品牌和完善的品牌成长环境，则是一个行业成熟的基本标志。在打造品牌之路上，装饰行业在不断努力，但由于客观条件和历史原因，行业缺乏能够经受市场检验的成熟品牌，反而存在着一些“假品牌”、“伪品牌”，有的企业甚至运用“价格手段”来创建品牌，结果是事半功倍。

行业内存在的问题:

对于全装修来讲：装修市场需要规范和重新整合开发商单纯追求利益，住宅售价与装修价位不能合理“捆绑”；开发商缺少专业的施工组织和队伍，或者开发商与全装修专业施工队伍缺少一个交流互动的平台，而非专业施工队承揽全装修施工又力所不及；开发商对装修施工企业施工付款的方式和比例过于苛刻；验收标准不规范，造成施工周期比较长，导致业主、开发商和施工单位在施工质量产生纠纷；装修设计与建筑设计脱接；土建施工单位与装饰施工单位的交接没有量化的标准，容易引起装修施工的质量、工期和环保方面的不便和障碍；要健全和完善建筑模数，否则无法用科技密集型的工业化装修代替劳动密集型的手工操作。

对于个体家庭装修来讲：消费者的消费观念需要引导，要加强环保意识和安全装修意识；第二轻信“游击队”和不知名、无资质装饰公司的低价格诱惑；第三，消费者对“李奎”和“李鬼”分辨不清；第四，消费者在选购材料时容易受到价格的误导；第五，对于前期的设计容易产生误区等。

政府及行业协会监管力度不够。到目前为止国家相继实施了《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修质量验收规范》、《住宅装饰装修工程施工规范》等，但由于宣传不到位，加上在行使过程中执行不到位，社会及行业监督力度不够等原因，使许多消费者对这些规范模糊不清。

今后发展的几点建议:

对于今后的发展整个装饰行业要团结起来，以创立品牌为发展理念，创造一个和谐的发展环境，制造一个良好的发展氛围，让大家都在这个平台上自由发挥，只有这样才能进一步推动装饰行业的健康、持续、良性发展，为此要做好以下几个方面：

1、政府及行业协会部门要加大监管力度和宣传力度，严格控制市场准入制度，严厉打击“游击队”和无资质、无施工能力的低劣队伍。

2、行业装饰装修单位要从自身做起，规范市场操作，加强施工管理，真正做到对消费者负责。向低劣产品、低级施工说不。并且树立品牌意识，扩大知名度，引导消费者，使“游击队”和“杂牌军”失去市场。

3、消费者在选择装修公司时，要多看、多听、多比较。具体内容是：看资质、看设计、看管理、看材料的选择；听报价、听材料的环保性能、听专家的分析；比较材料的环保标准、比较装修公司的规模等。

总之，装饰市场的发展离不开政府部门和行业协会的引导、开拓，离不开装饰装修公司的团结合作；更离不开消费者的信赖与支持。在社会经济高速发展的今天，谁尊重了市场发展的规律，谁尊重了消费者的意愿，那么他就是最后的胜利者！

第五篇：写字楼项目定位及市场分析（推荐）

写字楼项目定位及市场分析

写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。校园式写字楼目前在上海会非常多。甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。同时写字楼要占有位置的绝对优势。租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。购买者的目的，购买者是自用还是出租。之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。

供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。

首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量；其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较强的协同效应。

层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，优质办公楼的层高应该在2.7米以上。

在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。

空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和美观，多数采用中央空调。

租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。

在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争；同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务区的发展或变迁。

微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质；潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计划租用购买写字楼物业进行研究。

市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。

预测未来项目的租金预测：我们会用两个方法：一个是宏观方法，一个是微观方法。宏观方法是基于一定经济发展增长的周期，通过使用计量经济学模型进行预测未来的租金；微观方法主要使用该城市或地区的企业数量增长的需求。