第一篇：农村土地复垦现状分析与建议

目录

目录....................................................................................................1 摘要....................................................................................................2 1农村宅基地概念及法律特征............................................................2 2待复垦的荒旧宅基地资源现状........................................................2 3我国农村宅基地的现状...................................................................3

3.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大...............................3 3.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势....................................................3 3．3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异...................................................3 3.4居民点布局混乱，村容较差................................................................................3 3.5用地行为违法多..................................................................................................4 4我国农村荒旧宅基地复垦进程停滞不前的原因..............................4 5复垦整理废弃旧宅基地的几点建议.................................................4

5.1废弃旧宅基地复垦整理总体规划设计中要充分考虑新村规划建设........................4 5.2充分听取群众意见,扩大公众参与........................................................................4 5.3尝试土地置换,促进新村建设和旧村整理.............................................................5 5.4加强乡土建筑文化保护.......................................................................................5 5.5加强废弃宅基地复垦的研究工作.........................................................................5 6重庆农村宅基地闲置情况及复垦对策建议.....................................6

6.1我市土地利用基本情况.......................................................................................6 6.2宅基地复垦与补偿的对策....................................................................................7 6.3几项具体措施。..................................................................................................7 参考文献.............................................................................................9 农村宅基地复垦现状分析与建议

摘要

改革开放以来，由于农村经济的迅速发展，农民收人不断增加,生活水平日益提高，农民对住房的要求也越来越高。在改善广大农民居住条件的同时，一方面是大量良田被占，耕地的日益减少；另一方面是大量旧宅基地被废弃，造成土地资源的浪费。因此，了解农村宅基地的使用状况和开展农村荒旧宅基地的复垦工作，对于我国这个人地关系紧张的国家有着十分重要的意义。特别是在重庆当前耕地面积减少、粮食供需紧张的情势下，农村宅基地复垦意义重大。

1农村宅基地概念及法律特征

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。

2待复垦的荒旧宅基地资源现状

截止2001年底，我国农村居民点用地达16亿hm²。而同期废弃的荒旧宅基地面积约10%，即160万hm²，约占同期我国耕地总面积的1%另根据我国城市化进程的资料分析枯计，今后20年全国每年平均约有1200多万农村人口要转移到城镇地区，而以目前我国农村居民人均居住用地152 m²计算，今后每年约有183.6万hm²的农村宅基地可能闲置不用，如果对这些荒旧宅基地资源进行复垦，将大量增加我国的后备农地资源。

据估计，目前待复垦的荒旧宅基地面积的70%(即117万hm²)可以复垦为耕地。按年亩产粮食500kg计算。每年可新增粮食87.5亿kg。余下30%可以复垦为其他农用地或整理为非农业建设用地。若复垦增加的50万hm²耐农用地用于发展水产、果园和畜禽养殖等, 亩产值按1500元计算, 可新增产值102.5亿元。由此可见，我国农村荒旧宅基地复垦有着很大的潜力。而目前这些潜在的资源大部分没有起到应有的作用。3我国农村宅基地的现状

我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：

3.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大

据国土资源部显示，截至2004 年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185 m²，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

3.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势

随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。

3．3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异

随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。

3.4居民点布局混乱，村容较差

个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱，占用耕地较多，环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划，村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性，村庄建设不能合理控制和正确引 导, 更不具有任何约束力和内控力。

3.5用地行为违法多

选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62 条和第81 条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。

4我国农村荒旧宅基地复垦进程停滞不前的原因

自1998年国务院颁布了《土地复垦法》以来，土地复垦工作引起了各级政府和有关部门的广泛重视，也取得了较大进展。但是长期以来，我国土地复垦工作的重心放在工矿业废弃地的复垦上。国家统计数据表明，截止2001年底，我国已复垦的除工矿用地外的其他各类土地一共才只有60万hm²。而其中农村荒旧宅基地复垦所占比例微乎其微，基本上处于被忽视的状态。探究我国农村荒旧宅基地复垦进程停滞不前的原因，则是多方面因素综合引起的结果。

1、宅基地的无偿使用制度带来的负面影响。

2、农民宅基地使用权的禁止流转，限制了荒旧宅基地的再利用。

3、农民自发作为复垦主体的利益得不到保障。

4、村庄建设规划滞后，执行缺乏力度。

5、土地法规宣传不够,，珍惜土地观念尚未真正形成。

5复垦整理废弃旧宅基地的几点建议

5.1废弃旧宅基地复垦整理总体规划设计中要充分考虑新村规划建设

以社会主义新农村建设为基础做好新村规划建设是决定农村旧宅基地治理工作成败的关键，同时也是我们开展农村旧宅基地治理工作的目的所在。新村建设要统筹考虑村庄道路、供水、排水、电力、通讯等基础配套设施及教育、卫生、娱乐等相关功能，与“村村通”工程相结合，与社会主义新农村建设相同步，实行高起点规划，高标准建设，力争实现村庄用地集约、功能完善、有利生产、便利生活，起到示范作用，拉动村民住宅尽快向新村集聚。5.2充分听取群众意见,扩大公众参与

在解决空心村问题的实际操作中必须引入村民参与机制，以弥补现实中存在的问题，坚持从维护好、实现好和发展好群众根本利益的高度出发，切实尊重群众的民主权利，注意调动广大农民群众的积极性，及时公示项目规划建设 方案，在项目立项、前期踏勘、总体规划、旧宅基地收回、实施后新增耕地的分配方案和土地权属调整等重大问题，应积极吸纳村民的建议。形成方案后，应及时公示。有关事项的讨论结果和执行情况要及时向全体村民公开，使农民群众在农村旧宅基地整治中获得充分的知情权、自主权和监督权，以理顺村民情绪,调动积极因素，推动农村旧宅基地整治工作的健康、有序开展从根本上杜绝空心村现象的再产生。

5.3尝试土地置换,促进新村建设和旧村整理

可先行复垦与新村规划连接的部分，根据新村建设的需要由复垦单位进行基础设施配套，做到“三通一平”，即通水、通电、通路和土地平整，优先安置搬迁户，由于未发生土地用途改变，国土部门可无偿办理宅基地手续，然后对腾出的其他土地进行复垦，使其成为耕地并划入基本农田保护范围。这样既解决了搬迁户重建用地问题，同时也解决了新村基础公共设施建设的费用问题，又有利耕地保护和推进新村建设和旧村整理。5.4加强乡土建筑文化保护

随着加快建设社会主义新农村的进程和新一轮村镇规划的修编，大批村镇将实施旧村改造,城乡结合部的一些村庄面临村居合并。因此，在旧村改造之前，要坚持规划先行，搞好调查研究，做好旧村改造规划，切实把本村本镇独有的诸如古宅、古楼、古庙、古碑、古窑等古建筑列为重点保护对象，甚至一面具有独特风格承担着历史文化延续和记忆的破旧古墙也要保护好，做到以不动为主，以不拆为先，能保留的就保留，能不拆的就不拆，防止因盲目拆建造成永久性的遗憾，确保具有本地特色和体现北方农村风格的古建筑保留下来，成为当地一道古朴而亮丽的风景线。5.5加强废弃宅基地复垦的研究工作

我国的农村旧宅基地整治无论是在理论研究还是实践工作方面都尚处于摸索阶段，还存在着一些不足之处。理论研究方面,应进一步加强在新的宏观背景下农村旧宅基地整治内涵的研究，并从相关学科中寻求对农村旧宅基地整治具有实际指导意义的完善、系统的理论依据；农村居民点动态变化和空间布局的研究比较缺乏；要注重探讨适合于不同研究尺度、不同经济区域的评价指标体系和评价方法，力求使评价结果更贴近实际，更好地运用理论来指导实践。实 5 践工作方面，要加强农村旧宅基地整治的规划和实施工作，同时深入了解当地的经济、历史、文化以及农民的意愿，在建设新村的同时，确保原有的建筑文化不丢失；针对不同的经济区域、不同的地形地貌特征以及现有的农村居民点不同的空间形态，探索积极有效的农村旧宅基地整治模式；要加强对农村旧宅基地整治的激励机制、多元融资机制以及如何建立农民增收的长效机制等方面的研究，推进农村旧宅基地整治工作的顺利有效的开展。

6重庆农村宅基地闲置情况及复垦对策建议

6.1我市土地利用基本情况

从土地利用结构看，我市农用地10381万亩，占84%； 建设用地890万亩，占7%； 未利用地1070万亩，占9%。在建设用地中，农村建设用地762万亩，其中，农村居民点占地537万亩。人均宅基地面积达148平方米，按照户均3.36人计算，户均占地497平方米。目前，我市农村大约有15%的宅基地闲置，合计81万亩。从总体上看，农村闲置宅基地呈现占地面积大、分布散、数量多、情况复杂的特点，主要有外出打工、留旧建新、举家搬迁、一户多宅、生态移民、历史遗留、移民返迁7种闲置类型。

2008年，我市开始农村宅基地复垦试点，累计复垦农村宅基地面积3531亩，仅占闲置宅基地的0.44%，规模偏小，进展较缓。究其原因：

1.资金缺口问题

宅基地复垦主要资金来自土地整理，补助标准一般为每亩1万元至2万元，剩余的投入基本上依靠各地通过项目资金打捆使用等方式自筹。对于区县政府来说，复垦成本高，经费筹集难。

2.利益分配问题

对于区县来说，复垦新增耕地指标拿到土地交易所的交易价格每亩8万元左右，而宅基地复垦直接成本就高达五六万元。加之区县城镇化进程加快，存在大量建设用地指标需求，将复垦新增耕地指标以备未来之需，已成为基层政府的普遍考虑，因而乡镇政府对宅基地复垦的积极性不高。对于农民来说，不少人也心存疑虑。

3.认识观念问题

受传统观念、风土习俗、家族势力等多方面因素影响，拆旧房在一些村比 较困难。

4.规划设计问题

宅基地复垦缺乏整体性、系统性和全局性，没有将宅基地复垦作为一项长期的系统工程来进行规划与管理，注重短期效益。

5.协调难度问题

主要靠土地部门孤军奋战，水利、财政、交通、规划等部门缺席，复垦难度大，难以保证复垦的质量和效率。6.2宅基地复垦与补偿的对策

第一，明确农村宅基地及其房屋的财产利益，在宅基地复垦过程中，切实保护好农民的合法权益。在农村宅基地复垦中，充分保证农民的利益，特别是在合法前提下获取其应得的宅基地部分增值收益。

第二，完善农村宅基地复垦的补偿机制。第三，合理分配农村宅基地复垦的利益。

第四，科学编制农村宅基地复垦规划，系统设计实施方案。

第五，对新增宅基地进行严格控制。鼓励探索在集体经济组织内，建立农村宅基地有偿使用制度。

第六，完善闲置农村宅基地退出机制。6.3几项具体措施。

1、争取国家政策支持，推动宅基地复垦新增耕地指标跨省交易试点。受国家法律法规限制，土地复垦新增耕地指标尚不能跨省交易，如果能够争取国家支持，在政策上有所突破，既可以满足沿海地区建设用地需求，也能实现复垦效益的最大化，加快复垦进度。

2.将农村宅基地复垦与推动“农民新居” 建设统筹起来，促进农村居民集中居住，逐步改变生活方式。

3.完善农村宅基地复垦的相关法规。结合统筹城乡综合配套改革试验，加强农村宅基地复垦的立法调研，从法规上确保复垦各方的利益，保证复垦工作卓有成效地开展。

4.加强宅基地复垦调查统计工作。开展农村宅

基地闲置情况的调查统计工作，摸清地块权属、面积、位置、分布、用途、7 户主等现状，确保数据信息的详细、准确、可靠，为科学分析决策和制订政策措施提供依据。

5.建立责任约束和奖惩激励机制。加大补助奖励力度，按工作实绩对宅基地复垦工作突出的单位和个人进行奖励。建立宅基地复垦与建设用地指标使用挂钩、与年终奖金挂钩等机制； 在市级补助的基础上，对超额完成复垦任务，对新增耕地面积作出贡献的乡、村两级表彰奖励； 拿出部分经费，对直接参与工程实施的村干部给予奖励。

参考文献

[1]罗林涛.关于旧村废弃宅基地复垦整理的思考[J].陕西农业科学,2009（5）：173-175.[2]汪庆.我国农村荒旧宅基地资源复垦现状分析与建议[J].科技创业,2005(17):14-15.[3]孙莉苹,龙茜.对农村宅基地管理存在的主要问题分析及相应对策[J].农业经济理论研究,2009(9):06-08.[4]中共重庆市委研究室财贸处.重庆农村宅基地闲置情况及复垦对策建议[J].新重庆，2009（11）：20-22.

第二篇：关于农村土地纠纷及土地现状的分析与建议

关于农村土地纠纷及土地现状的分析与建议

近年来，土地纠纷上访呈迅速上升态势，占上访案件的８０%之多，不容懈怠。针对农村土地纠纷大量产生和恶化的现状，我局对近年来的大量涉及土地纠纷上访案件进行了深入调研，通过对这种现状的成因、目前的土地现状和存在隐患的分析，对其表现形式和类型进行了划分，对现阶段主要问题进行了分析,提出了处理纠纷和进行整改的建议和意见。

一、农村土地纠纷的成因

1、农民利益分化是纠纷产生的结构性根源。随着农村经济体制改革的不断深入，国家和政府在逐步加大对农业的各项投资建设，涉及农村和农业的政策也逐渐向着农民利益倾斜，因此在相当长的时间内，由此农村土地的增值成为必然。这几年土地承包价格上涨十分明显，前几年一亩地承包价格是几十元，现在涨到了每亩几百元，土地发包初期没有提出异议或进行荒地开发时没有提出异议，后来经开发土地状况变好或种植的农产品价格上涨，土地承包者获得了较大利益，土地所有的村集体组织成员，因利益驱动心理不平衡产生纠纷。

2、地方政府职能错位是纠纷产生的体制性根源。在社会转型期，政府职能错位、行为失范的现象时有发生。在政府与农民的关系上，表现为（1）有些政府行为不规范，对农民的自主经营权干预过多，时有越权处理农村的具体承包合同，对荒碱地等

承包合同的干涉尤为突出，甚至违法行政侵害农民的土地利益；（2）有些乡镇政府工作不到位，缺乏必要的乡、村干部行政规范指导，造成农村承包合同的订立和履行以及土地使用证书的发放和管理中不必要的失误，导致纠纷的产生。

3、基层组织社会控制力弱化是纠纷产生的社会性根源。这一点在农村表现的尤为突出，乡村基层组织自律不严，民主法制意识淡薄，损害群众利益的行为经常发生，对群众的号召力、凝聚力和说服力大大减弱。从调查的情况看所有土地使用权流转、农地征用、及农村集体经济收益分配等纠纷，均是由于村基层组织实施的重大决策没有按照村民委员会组织法的规定运作，没有召开村民大会或村民代表大会方式进行民主决议，损害了农民民主权利和财产权利而引起。群众的利益一旦受到损害，在本地难以解决或无法解决后，通过法律途径解决已成为人们的普遍性选择。

4、过去农民法律意识缺位和淡薄和现在思想观念的转化是纠纷产生的思想性根源。我县荒碱地较多，土地类型多，因为经济、人口、土地现状，很多荒碱地没有开发，而县乡村各级组织疏于对这部分土地的管理，以至多年来形成多种存在形式的现状，有的农户自行开发种植、有的外村村民种植、有的被他人占用，有的还存在土地界限不明确等问题。近年来，随着人口的增加、土地的减少、经济的发展、外地人口的流入，县乡村及个人对荒碱地逐渐进行了开发，土地收益和利用价值明显升高，而农

村干部和村民法律和管理观念意识较低，有的疏于管理、有的为些许眼前经济利益随意发包，导致土地利用、承包比较混乱。近年来，随着社会进步和普法工作的开展，农民的自我意识、土地主人翁意识、法律意识大大加强，对土地收益有了更加深刻的认识，而基层政府管理很不到位，没有很好的及时、认真落实土地承包长期稳定的政策，结合土地现状和法律的脱节，致使农村土地纠纷不断产生。

二、对目前土地纠纷主要问题的意见

（一）农村土地全面调整中产生纠纷的处理问题

在土地承包法实施前后，村委以人地矛盾突出并经大多数村民同意为由对全村土地进行调整，有的村民特别是通过其他方式已承包到较多土地的村民不同意土地调整，在村委将其承包的土地分配给他人后，村民诉求继续履行合同。

对于此类案件区别情况，实践中分类作出如下处理：① 对于参与分地活动的当事人(一般是以抓阄方式分得土地)，并且各农户已实际进行了耕种，判定已实际终止原合同，涉及的补偿或者赔偿问题可另行主张，对于以其他方式承包的合同中约定违约金的，按照法律事实对当事人做出赔偿或者补偿。② 对于以家庭承包方式承包的土地，承包方拒绝参与土地调整，要求种植原承包地的，在村民未实际耕种前，原则上支持其诉求。但对于全村村民已实际耕种的，要由村委会做出赔偿，赔偿数额一般按照减少土地面积的纯收入与剩余承包年限的积；对于分配的实际土

地面积和土地等级并未减少和降低的，如承包方未种植实际分配的土地，请求继续耕种原土地的，亦以合同终止为由不予支持，赔偿数额按照未耕种土地纯收入与未耕种年限二分之一的积计算。③ 对于以其他方式承包的土地纳入了土地调整方案的，承包人参与了土地分配活动的，判定合同终止，参照承包方对土地的实际投入和案件的具体情况(一般不超过3年的土地纯收益)由村委会给予补偿，合同约定违约金的，按照违约金补偿。

客观地讲，以上司法处理是存在瑕疵的。按照土地承包法的立法本意，对于以家庭方式承包土地来讲，承包期之内只要承包人不同意调整，除非出现因自然灾害严重毁损承包地的、依法被征用土地等法定情形，是不允许做出土地调整的，而且即便出现了法定情形也只能做出个别调整。所以，严格按照法律规定处理家庭承包方式承包土地纠纷时，发包方调整承包方的土地是不合法的，按照对土地承包经营权的物权性保护原则，发包方应停止侵害、恢复原状、赔偿损失。对于以其他方式承包土地发生的纠纷，只要合同合法有效，承包方与发包方应全面履行合同。如发包方拒绝继续履行合同，亦应给予赔偿，按照合同法的相关规定，这种赔偿往往数额较大。但就目前农村的实际状况来讲，特别是对于已实际耕种的情况来讲，如果不做出变通性处理，引发的后果不堪设想。鉴于现实状况，我们选择了以上司法处理方式，这不仅符合当前大多数农民的法律意识，而且对当事人来讲也是可接受的。另外，需要说明的是，根据农村土地承包的发展，可在

适当时机按照法律本意通过判决将此类案件的处理予以确定。

（二）、农业承包合同的效力认定问题

发包方或者多数村民要求确认合同的效力，或者在审理相关案件中需要确认合同效力的情形。

此类案件涉及的是以其他方式承包的合同的效力问题。① 原则上，只要合同形式合法应确定合同的效力，特别是作为发包方的村委会主张合同无效的一般不予支持。② 多数村民因违反民主议定原则主张村委会与他人签订的合同无效的，如承包方种植1年以上的，原则上不予支持；承包方种植不足1年的，原则上认定合同无效；投入不大的可予以适当补偿；有大量投入的，主要针对承包费，必要时针对承包期限作出调整。③ 确认合同效力后，如发包方主张增加承包费的，可视情增加。④ 合同本身存在不明确之处，如“两委”成员口头答复，合同条款不全、原村委会成员以个人名义出具答复意见等，此情形下，做出不利于合同继续履行的解释。

我国法律对重要承包事项都规定了民主议定原则，其法理依据是土地的经营管理者必须依照所有权人的集体意愿行事。相关法条有：《土地管理法》第14条第2款、第15条，《村民委员会组织法》第19条第2款第(5)、(6)项，《土地承包法》第18条第2款第(3)项、第27条第2款、第48条第1款。如果发包方违反上述强制性规定，越权发包，人民法院应当认定该承包合同无效，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。根据

《最高法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(法释［1999］15号)第2条、第25条的规定，承包合同签订满一年，或虽未满一年，但承包人已实际做了大量的投入的情况下，人民法院不因发包方违反法律规定的民主议定原则越权发包而确认该承包合同无效，但可对该承包合同的有关内容进行适当调整。

土地问题，关乎民生，涉乎民计。解决好农业土地问题是对党的执政能力的时代考验，解决好涉及农业土地承包纠纷是对党领导下的人民政府能力的考验。在一定程度上已经超过了对类似问题解决的法律评断本身，需要站在更高的视角、以更强的政治责任感和社会使命感，充分运用法律手段和法律智慧，切实承担起历史赋予我们的重大任务而做出应有的贡献

第三篇：农村土地承包经营权流转现状分析与对策建议

农村土地承包经营权流转现状分析与对策建议

宝鸡市农业局高锁扬、王随民、孙兆军

为了研究新形势下的土地承包关系，全面掌握我市土地承包经营权流转现状，分析和研究存在的突出问题，积极引导依法、规范、有序地进行农村土地承包经营权流转，促进农村土地适度规模经营、农民增收和现代农业发展，我们近期对全市的农村土地承包经营权流转情况进行了专题调研，有关调研情况如下：

一、我市农村土地承包经营权流转的现状

我市有农业人口270.79万人，农村劳动力156.70万人，实行家庭承包经营的农户67.9247万户，承包经营的耕地面积463.48万亩。截止2010年12月底，全市土地流转面积12.92万亩，较2009年增加了2.43万亩。流转出承包耕地的农户数20163户，签订流转合同16279份。随着我市现代农业的发展和农村劳动力的加快转移，农村土地流转出现了许多新情况和新特点。

一是流转数量增长较快。据调查,全市流转耕地面积比2009年底增长了23.16%,占农村承包耕地总面积的2.88%。流转规模逐步扩大，流转大户逐渐增多。

二是流转方式灵活多样。目前我市农村土地流转主要有转包、出租、入股、互换、转让等多种方式。其中转包和出租两种流转形式较多，分别为4.64万亩、2.08万亩，分别占流转总面积的35.9%和16.1%。

三是流转主体渐趋多元化。除农户之间的互换、转让、转包流转外，农业产业化龙头企业、农民专业合作社、专业大户、科技销售能人等也逐步参与土地流转，成为了推动农村土地流转的重要力量。从

流转去向看，截止目前，流入农户的面积10.6万亩，占流转面积的82.05%；流入专业合作社的面积0.81万亩，占流转面积的6.24%；流入企业的面积0.74万亩，占流转面积的5.74%；流入其他主体的面积0.77万亩，占流转面积的5.97%。流转主体多元化呈现上升趋势。

四是农民自发流转是主流。现阶段我市农村土地流转的途径以农民自发流转为主，这种方式流转的土地面积占总流转土地面积的90%以上，而农户委托乡村组织流转的土地面积不足10%。

五是流转以短期、粮食生产为主。除了转让和互换土地之外，目前农村土地流转期限多数在3年以内，有的流转合同甚至一年一签。流转用于种植粮食作物的面积7.76万亩，流转面积超过5000亩的县有凤翔、岐山、千阳、扶风、眉县、麟游。其中，凤翔县流转面积最多，达到5.23万亩。

六是流转效益显著凸现。经测算，土地流转后规模经营的土地要比分散经营的土地平均增收30%以上。例如：陈仓区慕仪镇孙家村456户村民将665亩承包地，以每年每亩680元的价格出租给宏盛公司和国人菌业公司，并签订了土地流转合同，每年全村靠土地流转收入就达45万元，户均收入1000元，村民还可腾出时间就近在宏盛公司打工或进行其它生产经营，月均收入1200元，这样该村农民收入由原来的一份变成了两份，实现了农业增效、农民增收。

二、土地承包经营权流转中存在的问题

一是流转管理和服务体系尚不健全。大多县区土地承包经营权流转信息体系尚未建立起来，供需双方信息有效对接机制还没有形成；土地承包经营权流转价格形成机制不完善，流出方往往是分散的农

户，在定价权上处于不利地位；多数土地承包经营权流转还是在本集体经济组织内部进行的，市场化程度很低。流转市场发育不良，中介组织匮乏，信息不灵，农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到中意的出让者。

二是操作不规范，权益难保障。土地承包经营权流转程序和手续不规范，农户间流转以及短期流转基本上没有签订合同，出租、转包或互换都是当事人双方口头协商，没有在发包方备案，且期限较短或不确定，流转双方的权利和义务不明确，如果承包方丧失非农就业机会回乡务农，转包、出租关系随时会终止，留下了纠纷隐患。

三是流转缺乏相应的管理和服务体系。2005年1月19日农业部第47号令公布了《农村土地承包经营权流转管理办法》。但是，我市乡镇一级在机构改革中撤销了农经机构，全市大部分乡镇只有1名兼（专）职农经人员负责，因此对土地流转缺乏规范统一管理和指导。

四是缺乏相应的受让主体资质审查和土地价值评估体系。随着受让主体的多元化，特别是一些本集体经济组织以外的业主大规模租赁经营土地，对其资信情况、经营能力、履约能力不清楚，乡镇及村组受条件制约，资质审查很难，风险隐患大。土地承包经营权流转价格形成机制不完善，流出方往往是分散的农户，在定价权上处于不利地位，导致农户流转价格偏低，利益受损。

三、完善土地承包经营权流转的建议

1、依法确权确地到户，发放规范有效的承包经营权证书。2009年1号文件明确指出，“稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位臵和权属证书落实到农户，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为”。妥善解决农村土地承包的历史遗留问题，尽快将农村土地承包经营权落实到户、到地块，签订好农村土地承包合同书，对土地承包经营权证书因分家，土地增减与实际耕地面积不相符的及时重新补发。认真清理整理和永久管理好土地承包档案资料，维护好农民合法权益。

2、统筹城乡发展，营造土地流转环境。一是要加强农村社会保障工作。建立以农民家庭自筹为主、国家和集体保障为辅助的包括社会救助、社会保险、社会福利三个层次的社会保障体系。特别是要抓紧开展农民工参加养老保险工作，对于与用人单位建立劳动关系、户口在农村，并享受农村土地承包经营权的农民工试行养老保险，解决其后顾之忧。二是加大户籍制度改革力度。现行的农村户籍制度是与土地承包经营权和宅基地使用配额直接挂钩的，户籍制度限制了农村劳动力的脱农进城步伐，导致农业人口急剧膨胀，又缺乏足够的流转出让与受让主体，必然造成土地越分越细，生产规模越来越小，而宅基地占用越来越多的局面。因此要加快户籍制度改革力度，对自愿放弃承包地并迁入城镇定居的农民，给予补偿、补助，并享受与迁入地城镇居民同等的待遇，尽快让部分在城镇务工经商多年并有稳定生活来源的农民落户城镇。三是积极组织劳务输出。加强农村劳动力的技能培训，搞好劳务输出指导和服务，鼓励有技能的农村劳动力进城务工、经商。建立固定的劳务输出基地，推动农村劳动力定点转移。

3、发展农民专业合作社，加快推进农业产业化经营。重点引导和鼓励农民以土地入股加入农民专业合作社，增加收入。积极推行公司（合作社或大户）+基地+农户的产业化经营模式,在公司（合作社或大户）、基地、农户之间建立起以诚信为基础的利益共享、风险共担的利益联接机制，充分发挥公司（合作社或大户）在农业产业化经

营中的辐射带动作用，扩大土地流转规模，提高土地规模经营综合效益，达到农业增效、农民增收。

4、建立土地流转服务体系，积极开展流转服务和管理。一是建立农村产权交易服务中心。各县区可依托农村经济经营管理部门建立健全农村产权交易服务中心，其主要职责是：宣传土地流转有关法律政策，发布土地流转信息，进行土地流转价格评估，开展受让主体资质审查、接受土地流转咨询，指导土地流转合同签订，调处土地流转纠纷，扩展对农民宅基地、住房、村组企业的厂房等进行交易服务。二是依托村集体经济组织建立土地流转信息服务站或设立信息联络员。其主要职责是：搜集本村土地流转信息，接受村民的土地流转委托申请，建立村级土地流转台账，协助调处土地流转纠纷。三是建立健全土地流转的操作规程和相关制度。规范土地流转程序，把好资质审核关。四是要完善农村土地突出问题专项治理工作机制。农经、纪检、监察、纠风、司法、信访、国土等部门要通力协作，纠正和查处严重侵害农民土地承包权益和非法改变流转土地农业用途等问题。（

第四篇：农村土地复垦申请书

农村土地复垦申请书

xxx镇政府：

xxx市土地局：

xxx镇xx村位于同河南岸，地处丘陵地带，全村人口xx人，拥有耕地1288亩，人均耕地不足二亩，绝大部分耕地分布在靠天吃饭的山梁上，沟洼高产田人均不足二分，由于耕地面积少，耕地分配支离破碎，农民辛苦劳作一年，人均纯收入不足两千元，日子过的异常艰难。

为了改变目前xx村农民低收入状况，村两委研究决定，在各级政府的领导下，在国家惠民政策的大力扶持下，进行大面积的荒沟复垦，为农民增产增收创造有利条件。采取沟掌筑坝蓄水，地亩里低外高.涝可排，旱可蓄，梯田式落差推进的方法，复垦以下荒沟。

一：善虎沟全长4000米，平均宽度80米，现有耕地20亩。可增加复垦沟洼高产田465亩。

二：陆动掌沟全长6000米，平均宽度120米，现有耕地30亩，可增加复垦沟洼高产田1060亩。

三：安占虎沟全长5000米，平均宽度70米，现有耕地20亩，可增加复垦沟洼高产田510亩。

以上三条通山深沟分三年完成，共可复垦沟洼高产田两千零三十亩，大面积的复垦将给村民的生产生活带来很大方便，可以使农民的经济收入成倍翻番，为以后的成片规划奠定坚实的基础，让农民彻底告别一亩地三处分，跑断俩腿不见功的局面。

恳请：xxx镇政府领导批准

恳请：土地局领导的大力支持。

特此申请

xxx镇xx村村委会

第五篇：农村宅基地复垦的现现状与建议

农村宅基地复垦的现现状与建议

罗文斌

改革开放以来，由于农村经济的迅速发展，农民收入不断增加，生活水平日益提高，农民对住房的要求也越来越高。致使20世纪90年代初期，一股“弃老宅、划新宅、占耕地”的建房浪潮袭卷全国农村。在改善广大农民居住条件的同时，一方面是大量良田被占，耕地的日益减少；另一方面是大量旧宅基地被废弃，造成土地资源的浪费。因此，开展农村荒旧宅基地的复垦工作，对于我国这个人地关系紧张的国家有着十分重要的意义。开展宅基地复垦，是落实十七届三中全会、学习实践科学发展观的需要，也是推进城乡统筹发展、加快新农村建设的需要。近年来，我市各地按照市委、市政府的部署，坚持城乡统筹、合理布局、节约用地、集约发展的原则，大力开展宅基地复垦，取得了明显成效。随着复垦工作的深入推进，同时也暴露出一些问题，值得我们思考和探索。

一、开展宅基地复垦的重要意义。

1.有利于实耕地占补平衡。在当前要坚守18亿亩耕地红线的大背景下，可用耕地逐年减少，土地控制更为严格。开展宅基地复垦工作，对闲置土地、废弃民居及临时搭建设施进行规划重整，能增加有效耕地面积，确保“占一补一”，实现耕地占补平衡。

2.有利于拓展工业发展空间。农村宅基地复垦实行1∶1置换建设用地政策，且置换的指标不纳入当年新增总量控制。通过宅基地复垦，把废弃民居推倒整理为耕地，用新增耕地面积来置换城市建设用地，盘活土地存量，缓解建设用地紧张的矛盾，满足经济社会发展对土地的需求。

3.有利于加快新农村建设步伐。在开展宅基地复垦工作中，进行村庄整治和环境美化，调整农村建筑物的散乱布局，并配套完善水、电、路等设施，加快新农村建设步伐，改变农村脏、乱、差的面貌，优化农村群众的生产生活环境，提高农村物质文明和精神文明的水平。

4.有利于增加村级集体收入。一方面，开展宅基地复垦，可获得上级政府的奖励和补贴，这对于很多村来说是一笔不少的收入。另一方面，农村宅基地复垦后，可以获得相应的建设用地指标，通过该指标的调剂回购，能在一定程度上增强村级集体经济的实力。此外，新增的耕地可以增加农民承包地的面积，提高农民收入水平。

二、篆塘镇开展宅基地复垦的做法与成效。

篆塘镇宅基地复垦工作已经开展了xx年，截至xxxx年年底，全镇共有xx个村进行了复垦，累计投入资金xxx多万元，整理完成土地xxx亩。

1.强化政策引导。兼顾政府、村集体及村民三方利益，利用各级政府优惠政策建立强劲工作动力机制和合理利益分配机制。为鼓励各村开展宅基地复垦，我镇制定了一整套优惠政策。对宅基地复垦获取的建设用地指标，优先用于复垦村村民建房，优先用于民生基础设施项目建设。对村民的合法住宅拆除，给予一定经济补偿，符合建房条件的易地归还宅基地。对经济困难、启动资金无法解决的村，由镇政府暂借一部分。

2.统筹全盘工作。为确保工作有序推进，篆塘镇充分注重突出重点，合理统筹安排。一是与村庄建设相结合。通过重新科学规划村庄布局，整治脏、乱、差现象，改善村容村貌。二是与拆违拆乱相结合。对农村一些乱搭建、应拆未拆及一些旧房户、危房户实施拆除，统一调剂使用宅基地，盘活存量土地。

3.落实保障措施。一是拓宽筹资渠道。采取“向上争一点、镇里补一点、村级筹一点”的办法，建立稳固的资金投入机制。同时，实施项目捆绑，将宅基地复垦与村庄整治、生态村创建打包进行，按照渠道不乱、用途不变、各尽所能的思路，在资金整合上下功夫，巧破资金瓶颈制约，保障宅基地复垦工作顺利推进。二是建立督查机制。为保证工程进度和质量，篆塘镇对各村都明确一名机关干部作为负责人，全程参与复垦工作，协助各村解决好工程拆迁与作物补偿等政策处理问题。同时，建立每周汇报进度制度，由分管领导在每周一的机关干部学习会上通报工作进展情况，分析存在的问题，提出下一步工作措施。

4.完善激励机制。篆塘镇建立了宅基地复垦与建设用地指标使用挂钩、与年终奖金挂钩等机制，在市级补助的基础上，对超额完成复垦任务的村进行表彰奖励，并专门拿出部分经费，对直接参与工程实施的村干部给予奖励，极大激发了村级干部群众的工作积极性。

通过采取积极有效的措施，篆塘镇宅基地复垦工作取得了明显成效。不仅合理地利用了土地，实现了耕地占补平衡，而且改善了农村的整体面貌，促进了农村经济的发展。

推动了土地利用方式转变，促进了节约集约用地。通过调整零乱村、整治空心村、有效提高了公共设施的共享度，使广大群众享受到了新农村建设的成果。同时，通过宅基地复垦，盘活了存量，增加了耕地面积。也进一步完善了村庄规划，实现农村宅基地的统一管理，推动了土地利用方式转变，促进了土地资源的节约集约利用。

加快了村级基础设施建设，改善了农村整体面貌。篆塘镇把宅基地复垦和村庄整治等工作相结合，大力开展房前屋后、公共场所和周边环境整治，村庄面貌焕然一新。

缓解了用地指标瓶颈束缚，保障了合理用地需求。篆塘镇现有耕地约xxx亩，可用工业用地仅有xxx亩，土地后备资源相对贫乏。而通过宅基地复垦指标的调剂和回购，有效的缓解了用地矛盾。近年来，篆塘镇大力开展农村宅基地整理，利用整理出来的土地，增加了建设用地指标。特别是xxx年，篆塘镇复垦土地xxx亩，可获得相应的建设用地指标，这些建设用地指标为工业经济发展提供了空间。

增加了村级集体经济收入，促进了农村建设发展。通过宅基地复垦，为村级集体经济收入打开了渠道。

三、宅基地复垦工作中存在的问题和困难。

1.经费筹集难。目前，我市宅基地复垦工程补助标准为xx万元/亩、房屋拆迁补助为xxx元/亩。随着宅基地复垦工作的推进，接下来有复垦潜力的都是难度大的土地，工程量也相应增加，补助资金明显不能满足建设实际所需资金。2.工作阻力大。由于农村群众对其宅基地拥有合法使用权，因此只能在取得他们理解支持后，方可开展复垦工作。受传统观念影响，部分村民认为宅基地是祖上传下来的，属私有财产，不愿放弃。加上地方风俗、家族势力等因素充斥其中，造成农村宅基地使用率低下，废旧民房难以拆除，土地存量难以盘活。3.实施难度高。近年来，篆塘镇土地复垦工作力度大，实施项目多，成效明显。随着时间推移，可整理区域基本都进行整理，剩下部分基本都是一些面积小、坡度陡、工程量大、立地条件差、政策处理难的低丘缓坡地，后备资源十分缺乏，复垦难度明显增加。

4.人力资源缺乏。我所共xx人，其中有一名59岁（实际年龄63岁）的xxx同志，每天同大家加班熬夜从无怨言。可我们看不到的是他天天悄悄咽入口中的药丸、、、、、、四、进一步推进宅基地复垦工作的对策与建议。

1.完善机制，落实政策保障。尽快出台农村建设用地拆迁安置补偿和集体用地置换等办法，对拆旧建新的农村群众给予合理的经济补偿；对已在城镇购置商品房或愿意进入城镇规划区定居并自愿退出旧宅基地的农村群众，按其退出合法宅基地面积一次性给予货币奖励或定期给予养老生活补助，确保废弃宅基地得到有效复垦。加大补助奖励力度，各级政府应提供配套资金并尽快落实，并按工作实绩对宅基地复垦工作突出的单位和个人进行奖励。与此同时，发挥利益杠杆作用，在建房指标和复垦指标有偿调剂中，让村集体和村民真正得到实惠，进一步调动广大干部群众的工作积极性，推进宅基地复垦工作。

2.广泛宣传，营造良好氛围。坚决贯彻农村宅基地“一户一宅”规定，防止出现超面积占用宅基地和“一户多宅”现象。充分利用各种宣传载体广泛开展国土资源法律法规和宅基地复垦工作的宣传，使群众了解到宅基地复垦不仅能增加耕地面积、改善村内基础设施，还能给他们自身带来更多实惠，逐步转变广大干部群众的思想观念，对宅基地复垦的重要性达到共识，促进形成全社会理解和支持开展宅基地复垦工作的良好氛围。

3.着眼长远，科学规划管理。一是做好规划。在执行规划的过程中，必须运用行政、经济、法律等多种手段，对办理新宅基地审批的，收取拆旧复垦保证金，对不符合建房条件一律不批准，对违反规划的坚决予以拆除，确保不出现新的闲置房。二是加强管理。要根据土地利用总体规划和村镇建设规划编制复垦专项规划，作为今后宅基地复垦的依据。

4.关注民生，切实惠民利民。开展宅基地复垦，要充分尊重和体现群众的意愿，通过政府引导，突出群众主体地位，把群众利益贯穿于工作的始终，从制定项目规划、实施补偿标准、落实建房指标到分配复垦耕地，要让群众全程参与，使农村宅基地复垦工作真正顺乎民意、合乎民情、深入民心。

总之农村荒旧宅基地的复垦是一项十分重要的基础性工作，也是我们一份重要的责任。因此必须建立其领导干部责任制。可以采取分片管理的形式，责任到人，把荒旧宅基地复垦率的高低作为考核地方领导干部的一项重要指标，以此来推进我国农村荒旧宅基地的复垦进程。

2012-12-13