第一篇：慈溪市城镇成片危旧住宅改造工作实施办法(试行)（范文）

慈溪市城镇成片危旧住宅改造工作实施办法（试行）

(公开征求意见稿)202_年3月18日

为认真贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔202_〕25号）和《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔202_〕36 号）精神，按照《宁波市人民政府印发宁波市关于推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作的实施意见（试行）的通知》（甬政发〔202_〕87号）要求，切实推进我市国有土地上以多层多业主住宅为主，安全隐患严重、住房条件困难、群众改造要求迫切的连片城市旧住宅（包括非成套房片区）以及安全隐患特别严重的零星单幢多层多业主住宅改造工作，制定本实施办法。

一、基本原则

（一）坚持科学规划、属地为主、合力推进原则。改造工作要与城乡规划、土地利用规划、保障性住房建设规划和基本公共服务体系规划等相衔接，与积极稳妥推进城镇化和城市环境综合整治等工作相结合。各镇（街道）要切实承担起以成片危旧住宅区改造为重点的危旧房屋解危改造实施主体责任。市级各相关部门要通力合作，共同强化土地、资金、政策等各项要素保障，简化项目审批，加快项目实施，切实推进危旧房屋解危排险工作。

（二）坚持政府引导、业主能动、市场运作原则。要充分发挥政府组织引导和统筹协调作用，加大资金投入和政策支持。注重业主主体能动作用的发挥，充分尊重业主意愿。注重发挥市场机制作用，充分调动相关企业和危旧房屋居民的积极性，动员社会力量广泛参与，努力实现“旧房换新房、危房换安房”的目的。

（三）坚持因地制宜、试点先行、突出重点原则。市政府统筹确定全市危旧住宅棚户区发展规划和建设计划，各镇（街道）应当综合考虑本地建设任务和建设资金筹集情况、财政状况、负债水平、偿债能力，因地制宜确定本行政区域内的危旧住宅改造年度计划和目标任务。优先安排安全隐患严重、连片规模较大、居住条件差、群众要求迫切的危旧住宅改造项目。以危改促棚改、以棚改带危改。

（四）坚持通盘考虑、注重规模、改善人居原则。要与城市有机更新、城市发展等相结合，统筹加以谋划推进。要坚持先规划后改造，注重优化城市空间，提升城市品位，完善基础设施，改善人居环境。要坚持集约和节约用地，注重规模化改造，提高区块的利用率和整体效益。要严格“紫线”控制，切实保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。

（五）坚持依法依规、阳光操作、群众满意原则。危旧

住宅解危排险项目的确定和安置补偿方案的制订，要广泛征询业主意见，在得到绝大多数业主支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。要严格执行房屋征收、资金使用管理、项目建设等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，让群众得到实惠。

二、工作机制

（一）融资平台

市保障性住房建设投资有限公司作为全市危旧住宅改造统筹贷款的融资平台。负责成片危旧住宅改造项目的资金运作，向宁波市统筹贷款平台提供相关贷款资料，承担统筹贷款承接主体责任，承接债务。

相关镇（街道）也应指定一家承接主体，向市融资平台提供与贷款有关资料，承担债务，承担项目实施等相应责任。

（二）实施主体

属地镇（街道）为城镇危旧住宅改造的实施主体，应成立城镇危旧住宅改造工作机构，明确工作部门并落实相关责任人员，负责辖区内成片危旧住宅及零星危旧住宅解危改造的具体实施工作。

（三）项目确定

各镇（街道）实施的改造项目应当先申报纳入市危旧住宅改造计划。对于需要列入市危旧住宅改造计划的项目，各镇（街道）应对其进行先期调查摸底，了解群众的改造意愿，根据实施实际情况制定改造计划并报市危旧住宅棚改办汇总。同时，各镇（街道）要兼顾非成套房片区和城中村改造，城中村改造仍按现有政策操作执行。

三、改造方式

成片危旧住宅改造和安全隐患特别严重的零星住宅房屋解危排险可以采取回迁重建、房屋征收、房屋加固、原址重建、按市场评估价格回购等多种方式实施。各镇（街道）应充分尊重群众意愿，广泛征求民意，按照绝大多数业主的意愿和改造所涉房屋安全状况及周边情况实施。

（一）回迁重建

采取回迁重建方式实施解危改造的，应坚持“业主自筹、政策扶持、市场运作、自求平衡”原则，经所涉房屋三分之二以上所有权人同意后，由业主委员会或社区向属地镇（街道）提出协助申请，并由房屋所有权人委托专业单位实施，所需资金由业主自筹分担，政府在规划、土地、税费、资金等方面给予相关政策支持：一是根据成片危旧住宅区改造计划和控制性详细规划，业主应委托有资质的单位编制建设工程设计方案，建设工程设计方案应严格按照控制性详规及相关规划技术规范进行设计。二是成片危旧住宅区回迁重建项目按程序办理用地手续，土地取得的方式保持不变；回迁重建项目按有关规定补交土地出让金，回迁重建房屋的土地使用年限重新计算。增加的住宅、商业用房等可出售，出售资金充

抵改造成本。三是成片危旧住宅区回迁重建项目相关税收优惠政策按照国家、省和宁波市有关棚户区改造的规定执行，地方留成部分通过安排支出全额补助项目建设。电力、通信、市政公用事业等企业应给予大力支持，减免入网、管网增容等经营性收费。回迁安置房屋与原房屋等面积部分免缴房屋契税。四是贯彻落实《关于简化优化基本建设项目办理环节和流程的实施办法(试行)》（甬政发〔202_〕89号），简化优化连片危旧房改造回迁安置项目的审批环节和流程，各行业中介机构评估不作为单独审查环节。初步设计会审阶段，参加会审部门对设计方案在交通组织、防雷、消防、人防、绿化、建筑节能等方面提出具体明确的书面修改意见(注明强制性意见)。实施施工图联合审查，住建、气象、消防、人防、园林、地震等部门只对审图机构审查的建筑节能、防雷、消防、人防、绿化、抗震设计等结果进行确认。五是教育、卫生等公共配套设施，可以在区域内进行统筹。绿地和人防工程可采用易地建设的方式落实，费用减半缴纳，其中人防工程住宅回迁部分面积全免。

（二）房屋征收

采取房屋征收方式实施改造的，应坚持“业主申请、以旧换新、等价置换、鼓励自选”原则，经所涉及房屋总户数90%以上所有权人同意后，由属地镇(街道)先报市危旧住宅棚改办审查，再向市房屋征收部门提出危旧住宅改造征收申请，房屋征收部门可视情况决定是否实施征收。决定实施危旧住宅改造征收的，应当纳入国民经济和社会发展年度计划，按照规定程序依法作出征收决定，并按现行房屋征收补偿有关规定对被征收人给予补偿；但对补偿以外政府给予的补助、奖励政策，按相关政策进行调整，一并在征收补偿方案中明确。被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋的评估价值给予货币补偿后，不予增加货币补偿补助。鼓励被征收人用货币补偿资金在慈溪市场上选购安置房屋，在征收补偿协议生效之日起24个月内购买房屋作为安置用房，并完成交易过户手续的，凭该房屋所有权证、土地使用权证和契税证，由房屋征收部门按被征收房屋评估金额(实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按契税证记载的购房资金)10%的比例给予购房补助，超过期限不予补助。被征收人要求政府提供安置用房的，征收部门应当提供不小于被征收房屋建筑面积的安置用房（但被征收人要求安置房小于被征收房屋的除外），可安置面积按国有土地上房屋征收相关补偿办法计算。多渠道筹集安置用房，可将各类剩余的保障房和安置用房统筹用于危旧房改造安置用房。被征收人在规定期限内完成签约，并在协议生效后规定时间内搬迁的，按被征收房屋评估金额5%-10%的比例给予提前搬迁奖励。被征收人符合住房困难补助条件的，可以按现行征收政策规定给予住房困难补助。

实施危旧住宅改造征收，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议，补偿协议签订应当实行信息化管理，确保“阳光征收”。在规定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效，否则协议不生效，房屋征收决定效力终止。具体的签约比例在征收补偿方案中予以明确，但不得低于90%。被征收人征收改造意愿未达到规定比例或在规定的签约期限内未达到规定签约比例的，原则上5年内优先安排其他符合条件的项目。

（三）房屋加固

采取房屋加固方式实施改造解危的，必须经以幢为单位的所有业主一致同意后可向属地镇街道提出协助申请，委托原设计单位或具有相应设计资质的单位出具加固设计方案，并委托具有相应资质的施工单位进行加固施工。多层多业主住宅加固相关费用由以幢为单位的业主承担，政府给予适当补助。

（四）原址重建

采取原址重建方式实施改造解危的，必须经以幢为单位的所有业主一致同意后可向属地镇街道提出协助申请，所需改造资金全部由房屋业主承担，政府给予适当补助。按四至不变、面积不变、高度不变、使用性质不变的“四不变”原则，经相关部门审批同意后进行重新建造。

四、资金筹集及保障

（一）多渠道筹集危旧住宅房屋改造资金

成片危旧住宅区和安全隐患特别严重的零星住宅房屋改造按照“业主自筹、政策扶持、金融贷款、社会筹集”原则，多渠道筹措所需资金。

1、业主和相关责任单位合理承担。危旧住宅房屋棚户区改造居民应合理承担部分改造资金；造成房屋使用危险的直接责任单位及个人，应当在责任范围内承担出资责任。

2、加大政府资金投入。市政府建立危旧住宅房屋棚户区改造统筹专项资金，用于专项补助危旧住宅房屋棚户区改造，具体办法由财政会同住建部门负责制定。危旧住宅房屋棚户区改造项目所产生的土地出让金扣除按规定应缴纳税费后通过安排支出全额补助项目建设，实行专款专用。同时，积极争取中央、省和宁波市对棚户区改造专项资金支持，并向危旧住宅房屋棚户区改造项目倾斜。

3、争取银行金融机构贷款支持。各项目实施单位和市保障房公司要加强与国家开发银行宁波分行等金融机构的衔接，充分利用国家有关棚户区改造的优惠政策，获得棚户区改造贷款支持。银行业金融机构要创新金融产品，改善金融服务，增加信贷资金安排，积极支持危旧住宅房屋棚户区改造。

4、鼓励民间资本参与。鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与成片危旧住宅区

改造，吸引有实力、信誉好的开发建设单位及社会力量参与。对民间资本参与成片危旧住宅区改造的，按照同策同价、一视同仁的原则，享受各项优惠政策和资金补助。对企业用于危旧住宅房屋棚户区改造的支出，符合国家有关规定条件的，准予在所得税前扣除。

5、积极发行各类债券。引导符合规定的政府融资平台公司和实施危旧住宅房屋棚户区改造项目的企业发行企业债券或中期票据，专项用于危旧住宅房屋棚户区改造。对发行用于危旧住宅房屋棚户区改造的企业债券，优先办理核准手续，提高审批效率。

6．引导和鼓励房地产企业让利于民。对危旧住宅房屋棚户区改造的被征收人购买商品房的，鼓励房地产企业让利销售。

（二）危旧房屋持续性动态监测和应急解危排险资金保障

属地镇（街道）应通过向社会购买专业技术服务对存在较严重安全隐患的房屋进行持续性动态检测和应急解危排险。所需资金由市、镇两级财政保障，列入年度预算，并保证及时足额拨付。资金拨付及使用办法，由市财政局和市住建局另行制定。

五、保障机制

（一）加强督查考核

把以成片危旧住宅区改造为重点的城市棚户区改造工作纳入年度工作目标考核范围，建立工作推进情况定期督查、定期通报以及年度考核制度，具体考核办法另行制定。对因政策措施不到位、工作推进不力、工作进度缓慢的镇、街道，以及工作不支持、不配合、推诿扯皮的相关部门，要进行约谈。

（二）加强舆论宣传

充分发挥舆论引导作用，让全社会充分认识危旧住宅解危排险工作的重要意义，全面了解有关政策措施，使危旧住宅解危排险工作真正深入人心，得到广大人民群众尤其是危旧住宅居民的理解与支持。各地各有关部门在工作过程中，应坚持“阳光操作”，增加工作透明度，提高群众满意度，着力为危旧住宅解危排险工作营造良好的外部氛围。

本实施细则自202_年

月

日起试行，试行期限一年。

第二篇：中山旧城镇全面改造实施细则试行

中山市旧城镇全面改造实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为提升城市综合竞争力，优化城市生活生产环境，规范旧城镇的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则所称“旧城镇”是指城镇中心区内，危破旧房集中、基础设施落后的国有土地上，主要由城镇居民生活或进行商贸活动的区域。旧城镇改造单元的边角涉及集体用地的，可一并纳入改造范围。

以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元，应按照《中山市旧厂房全面改造实施细则》有关规定执行。

第三条 旧城镇改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居环境，优化功能布局，有利于传承和塑造城市特色风貌，合理保护和利用历史文物古迹。

旧城镇改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。

第四条 旧城镇改造中，各镇区可组织指导社区居民委员会协调有关改造意向人开展改造意愿、基础数据调查等工作，参与改造宣传、发动、沟通、协调及争议调解等。参照旧村庄改造通过公开选定改造实施主体的，可由社区居民委员会组织落实和协

议供地手续时，以土地市场评估价核减补偿安置费用后作为协议出让应收的土地出让金参考标准。如实际补偿安置费用超过的，由项目实施主体自行承担。

第九条 旧城镇改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，包括以下情形： 1.改造单元内单一权利人对其用地自行实施改造；

2.改造单元内所有权利人将房地产权益转移到单一权利主体后由其实施改造。

（二）政府主导改造。

第十条 将房地产权益转移可通过以下途径实现：

（一）通过签订搬迁补偿协议；

（二）通过收购过户或作价入股（需承诺旧建筑拆除后开发投资进度达到25%前股权不变更）。

房地产权益转移兼有上述两种实现方式的，按第（一）方式处理。

第十一条 旧城镇改造中，通过签订搬迁补偿协议形式转移房地产权益的，应由属地镇区组织、协调和监督，并由公证机构公证。

签订搬迁补偿协议，应当遵循公平公证、有偿合理原则，约定补偿方式和支付期限，安置房的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方案和过渡期限，协议生效的时间和条件、权利主体向实施主体交付原不动产权证书时间等事项，还要约定权利主体的不动产权由实施主体承受，明确原权利主体要亲自申办或委托实施主体向不动产登记机构申办不动产权证注销登记。

集体土地的，应包括集体土地范围、面积等。

（二）国有土地上及集体土地的建设情况。包括建筑物坐落，产权人，不动产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、层数、建筑面积，报建、建成时间，现状使用用途，附着物类型及数量等内容。

调查的范围、面积数据应由具备资质的测绘机构提供，数据调查表填报、装订、组卷等具体要求，由镇区结合实际情况另行制定。

第十五条 在编制改造单元规划的同时，申报主体应同步拟订项目改造计划，阐明拟改造单元范围、面积、土地用途、实施方式、与相关权利人商定的补偿安置方案以及改造的初步时间安排等，并附有关意愿调查表等材料。待与改造单元内的权利人签订《搬迁补偿协议》（含收购过户或作价入股的数量，下同）达到2/3以上，申报主体可将改造单元规划连同项目改造计划一并向属地镇区申报。

第十六条 申报主体向镇区提交申报材料后，由镇区组织对申报材料进行实质性审查，主要包括以下几方面：

（一）申报材料的内容是否符合要求。

（二）对改造意愿真实情况及申报主体资格进行认定，其中《搬迁补偿协议》签订率达到占总面积及占人数的2/3以上。

（三）改造范围内的现状建设及权属情况进行核查。

（四）对改造项目的必要性、合理性等进行综合判断。

（五）对改造项目的规划功能、产业方向、公共设施配套情

（一）涉及本身为单一权利主体或通过收购过户的，提供相关产权证明材料；

（二）涉及作价入股的，提供相关作价入股证明材料；

（三）涉及通过搬迁补偿协议形成单一主体的，提供搬迁补偿安置方案、与权利主体签订的搬迁补偿协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表等。

第十九条

镇区收到实施主体资格确认申请材料后，应将申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况在政府网站及改造区域范围公示不少于7日。

经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，经审核后由镇区向申请人核发实施主体确认文件。

第二十条

实施主体资格确认后，镇区应将改造项目纳入实施计划，并组织实施主体编制项目改造方案，经市“三旧”办组织审核，报市政府批准后，由市“三旧”办核发批复文件。

项目改造方案应当包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划情况、土地利用现状情况、需完善历史用地情况、补偿安置情况、供地方式和计划、进度安排、改造预期效果等内容。

第二十一条 项目改造方案经批准后，实施主体应与镇区签订项目实施监管协议，明确无偿移交公益性用地、公共设施或公益性建筑面积等义务及交付标准，搬迁补偿安置方案履行义务，分期安排和实施进度要求，安置复建资金监管要求等，并由实施主体按约定存入安置复建监管资金或提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函。

提交相关注销登记文件，由镇区核实确认改造范围内的所有房地产权益（含查封、抵押）已全部落实安置补偿措施或处置完毕，并函告市规划、国土部门办理后续手续。

第二十五条 经核实并办理完善改造范围内的用地手续后，由实施主体申办协议出让供地手续。供地后，实施主体可按基本建设程序向相关部门申办各项报建手续。

第五章 监督管理

第二十六条 市相关部门和各镇区应组织加强巡查监管，及时发现、制止、查处有关违法建设行为，杜绝新增违法用地、违法建设。属地社区居民委员会应积极维护好改造活动的正常秩序，及时发现、报告、劝阻有关违法建设行为。

第二十七条 实施主体自改造单元规划批准之日起两年内，与改造范围内所有房地产权利人签订《搬迁补偿协议》的比例低于95%（含总面积的95%和总人数的95%）的，由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件，自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造的有关手续。

第二十八条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁，发生重大恶性事件的，将严肃查处并追究责任。

第三篇：中山三旧改造实施办法试行解读

《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》解读

我市出台了《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（中府〔202_〕55号，以下简称《实施办法》），于202_年7月13日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔202_〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

一、政策出台背景说明

根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔202_〕147号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔202_〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔202_〕3号）等上级有关政策精神，按照边实施边探索、边评估边完善的思路，经借鉴周边城市有益做法和社会各界的意见建议，我市组织对《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》（中府办〔202_〕43号）进行研究修订，突出以政府引导、激发市场动力，拓宽社会投资取得开发权渠道，调动原产权人参与改造的积极性，并结合我市土地情况，区分旧村庄改造、旧城镇改造、“工改住”、“工改工”项目进行分类施策等作为政策导向，出台本《实施办法》。

二、政策的主要内容

本《实施办法》主要由八部分构成：

第一部分为总则，阐述了政策目的、依据，“三旧”用地概念及改造类型划分，改造原则、“三旧”用地标图入库要求、改造项目要求和“三旧”用地供地方式等。第二部分为规划与计划，明确“三旧”改造专项规划、改造单元规划、项目预备库和实施计划、改造方案的编制内容和要求、审批及效力等。

第三部分为改造项目的实施，包括全面改造和微改造两种类型，其中第一节“全面改造”，阐明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途规定、协议出让的地价计收、工业改造项目奖励、交由政府公开招拍挂后土地收益补偿及其他政策措施等的概念、实施方式、业务流程、供地政策和有关要求等；第二节“微改造”阐明了微改造概念、实施方式、业务流程、用地政策和有关要求等，鼓励各镇区结合乡村振兴战略加快推进微改造，建设美丽乡村。

第四部分为完善历史用地手续，阐述了历史用地概念释义，明确了完善用地手续的条件、办理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地的处理。

第五部分为鼓励措施，提出了“三旧”改造涉及行政服务和项目审批、用地指标和规模、规划鼓励政策、财政收入分成等鼓励措施，旨在进一步调动市场各方动力，提高属地镇区组织实施“三旧”改造的积极性。

第六部分为监督检查，明确了“三旧”改造项目信息公开要求及具体规定、项目监管要求、用地供后监管、工作检查监督及成效考核要求等。

第七部分为职责分工，明确了市“三旧”改造工作领导小组及其办公室、属地镇区政府及市相关部门的职责分工，强调市层面主要负责政策制定、整体统筹及协调服务，镇区层面主要负责项目的具体组织、审查、核实以及实施过程的统筹监管等。

第八部分为附则，主要是政策解释及施行日期说明。此外，本《实施办法》附带了“三旧”改造工作总概性流程图、改造项目可开发建设面积计算规定和相关名称解释，尽量给改造各方较清晰的改造预期。同时，与本《实施办法》同步出台的还有《中山市旧城镇全面改造实施细则（试行）》、《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》、《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》3个配套政策，明确了相关具体流程和政策细节，旨在提高政策实施的可操作性。

三、主要鼓励措施

本《实施办法》，新鼓励措施主要有：

（一）扩大协议出让方式供地，确保市场主体的土地开发权。可以采取协议方式出让的情形，包括：

1.旧村庄、旧城镇改造中，通过签订搬迁补偿协议或合作协议转移房地产权益的项目；

2.旧厂房改造中，集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后，自行改造或与市场主体合作改造为工业或商业用途的项目；

3.未完善用地手续的历史用地，经完善土地征收手续后改造为工业或商业用途的项目；

4.难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地。

（二）加大工业改造项目的奖励支持力度。

1.对用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，对项目总建筑面积按200元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。该条措施较原政策，将享受奖励的面积数从15亩降为10亩，并将原政策容积率超过1.5的部分面积才奖励，改为达到容积率1.5的全部面积均奖励；

2.对原厂房年代较新、结构完好，扩产需要、符合规划、结构安全的，加建新建筑，只要整宗地达到1.5的，对加建部分奖励200元/平方米；

3.改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%，单个项目最高奖励1000万元；并明确对规模较大的改造项目，各镇区可以在市财政1000万封顶的基础上再行奖励。

4.项目竣工后，允许土地使用权人按工业用地法定最高使用年限（50年）变更出让终止日期，按市场价补缴相应的土地价款；

5.允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让；

6.镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对实施主体进行奖补，连续奖补三年；

7.村集体工业厂房实施改造的，鼓励镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；

8.村集体工业厂房由承租人作实施主体改造的，要求镇区应指导村集体与承租人延长租赁期限； 9.对需要融资进行改造的实施主体，鼓励镇区给予融资贷款贴息扶持；

10.对未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人经完善历史征地手续，或者集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，通过“三旧”改造，可采用协议出让方式供地，办理不动产权（国有土地使用权）证手续；

11.明确有关优惠政策，不仅“工改工”项目适用，旧村庄、旧城镇改造中，改造为工业用途的也同样适用。

（三）适当放宽协议出让后建设商品住房政策。

1.通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目中，改造前住宅用途的土地面积占比超过60%的，可以按住宅用途为主进行项目开发建设；

2.通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目中，改造前住宅用途的土地面积占比达不到60%的，当项目建设总规模达到5万平方米及以上时，扣除回迁安置的住宅面积后，可按剩余建筑面积的25%配置住宅面积；

3.原产权人对其自有的国有工业用地改造为商业用途的项目，面积达到100亩及以上时，可按计容建筑面积配置25%的住宅面积；

4.集体经济组织自愿申请将其工业用途的集体建设用地，转为国有建设用地后，自行改造或与市场主体合作改造为商业用途的项目，面积达到100亩及以上时，可按计容建筑面积配置25%的住宅面积。

（四）分类制定“三旧”改造协议出让地价计收和土地收益补偿政策。

1.通过协议出让由权利人自行改造的地价计收：

（1）通过签订搬迁补偿协议实施的旧城镇改造项目，在协议出让时，以土地市场评估价，核减建筑物拆除前的项目范围内原土地房屋价值后计收；

（2）旧村庄改造或者旧厂房改造项目中，涉及集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地，通过协议出让方式供地的，按市场评估价的40%计收。

2.产权人将土地交由政府主导改造，通过招拍挂公开出让后对原产权人的补偿：

（1）对土地产权人自行搬（拆）迁整理土地后交由政府组织公开出让，原为工业用地（含仓储、公共服务设施用地）的，按出让时容积率2.5及以下部分的出让成交价款的50%，补偿原土地产权人；原为商业、住宅等经营性用地的，按出让成交价款的55%，补偿原土地产权人。

（2）为支持工业发展和保障集体经济组织利益，对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地，自行搬（拆）迁整理土地后，交由政府组织公开出让用于引入工业项目的，按出让成交价款的60%补偿该集体经济组织。

（五）扩大旧厂房微改造后可使用的范围。

根据省政策精神，结合我市实际，对已取得不动产权证的旧厂房，在符合建筑规范、满足建筑物结构安全和消防、环保要求等前提下，微改造后用于先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台，以及教育、医疗、体育等公共服务设施、公益事业项目的，允许按原用途（工业用途）使用5年，期满后可按新用途办理用地手续的政策。

（六）提出纳入土地利用总体规划复垦区的“三旧”项目解决途径。

1.使用省周转规模。经报省同意，使用省建设用地周转规模调入“三旧”改造项目所在的复垦区，同时指定同等面积的复垦地块，先行将该项目用地完善相关手续并实施改造，在规定期限内完成指定复垦地块的复垦后向省返还周转规模，或经省同意购买其他城市的增减挂钩拆旧复垦节余规模指标予以归还。

2.先承诺后审批。对已取得不动产权证的工业用地，在不改变土地用途且符合城市总体规划、控制性详细规划的前提下，可以采用“先承诺后审批”方式，由属地镇区承诺通过镇内调剂方式落实并制定调入调出建设用地规模方案，经市国土部门审查，报市“三旧”办和规划部门备案后，可享受“三旧”改造优惠政策和办理用地、规划等有关审批手续。

（七）其他新政策措施。如明确通过“搬迁补偿协议”转移房地产权益的方式方法和后期协议供地的具体要求、标准，促进不同用途、取得方式、所有权属性等土地进行整合改造；放宽纳入“三旧”改造标图建库要求，时间上由“202_年6月30日”前调整至“202_年12月31日”前；将完善历史用地手续、“工改工”奖励、“工改商”要求等面积要求由原来的15亩统一降低为10亩；明确“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定，包括基础建筑面积、补偿建筑面积、奖励建筑面积3部分，等等。

此外，本《实施办法》还调整了“三旧”改造审批事权，对“三旧”改造专有事项，具体项目的审批，除改造单元规划（涉及调整控规的情形）和项目改造方案保留由市相关职能部门审查、市政府审批外，其他事项全部交由属地镇区审批（其中项目预备库、实施计划由镇区批准后报市“三旧”办备案），这有利于压缩审批层级和时间，促进项目更好地推进实施。

第四篇：中山三旧改造实施办法试行

中山市“三旧”改造实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 “三旧”改造，是指对旧村庄、旧厂房、旧城镇用地上的旧建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。

“三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。

第三条 “三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则，保障经济社会高质量可持续发展。

第四条 “三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先，推动传统产业优化升级，提升创新产业发展空间，保护传承历史文化遗产和城市特色风貌。

第五条 “三旧”改造可以由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称镇区）、土地权利人或者其他符合规定的主体实施。

鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和社会责任感的企业参与、申报和实施“三旧”改造。

第六条 “三旧”改造用地应符合省标图入库要求：

第八条

“三旧”改造以改造单元为基本单位，以“三旧”改造专项规划、控制性详细规划、实施计划和项目改造方案进行监督和管理。

第九条

“三旧”改造专项规划依据土地利用总体规划、城市总体规划及市域生态控制线规划等编制，主要包括改造区域、改造目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护及总体实施时序等内容。

对“三旧”改造重点、复杂片区，各镇区可按照《中山市城市更新片区策划方案编制和审查指引（试行）》（中规通„202_‟54号）编制片区策划方案作为专项规划的补充。

“三旧”改造专项规划指导改造单元的划定、改造单元规划的编制和项目改造计划的制定。

第十条 改造单元应当依据“三旧”改造专项规划，结合道路、河流等自然要素及产权边界等因素进行划定，符合以下要求：

（一）符合第六条及第七条第（一）

（二）项要求；

（二）基础设施和公共服务设施相对完整；

（三）形状较方整、四至界线相对平直、整体相对连片成片；

（四）符合相关技术规范要求。

一个改造单元可以包括一种或两种改造类型。

第十一条 改造单元规划应当依据改造单元规划编制指引，结合控制性详细规划进行编制，包括以下内容：

（一）改造具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型、开发建设指标；

门及社区、集体经济组织等对辖区内各类需要改造的改造单元进行汇总、筛选，形成近期改造计划。

（二）实施计划。各镇区应当结合改造单元规划的编制、申报和审批情况，以及直接按控制性详细规划申报改造的项目情况，将年内具备动工条件的改造项目，及时纳入实施计划。

各镇区制定的近期改造计划和实施计划应当在政府门户网站向社会公布，并报市“三旧”办备案。

第十四条 项目改造方案依据经批准的控制性详细规划编制，是指导“三旧”改造项目实施的基本依据，也是项目享受优惠政策的要件，主要包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划条件情况、土地利用现状情况、补偿安臵情况、供地方式和计划、改造进度安排、改造预期效果等内容。

项目改造方案由镇区组织实施主体编制，经市“三旧”办组织审核后，报市政府批准。

第十五条 项目改造方案经批准后，各镇区应加强项目实施情况跟踪，并定期向市“三旧”办报送项目实施进展情况。

第三章 改造项目的实施

第一节 全面改造

第十六条

全面改造是指通过对“三旧”用地上原有旧建筑

（五）办理注销登记及有关公证手续等责任分工约定；

（六）协议生效的时间和条件；

（七）其他需要明确的内容。

第二十条 实施主体申报项目改造计划前，申报主体应开展改造意愿调查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服务设施等基础数据调查。其中，改造意愿应达到以下条件：

（一）改造单元内用地为单一权利人的，取得该权利人同意；属于共有的取得全体权利人同意；建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利人且占总人数2/3以上的权利人同意；

（二）改造单元内用地原为多个权属地块组成的，符合上述规定的地块总面积应当不小于改造单元总面积的2/3。

（三）涉及旧村庄全面改造的，应经该集体经济组织成员大会表决并获得全体成员2/3以上同意。

第二十一条 结合基础数据调查情况，实施主体应委托具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位，按第十一条规定及相关技术规范编制改造单元规划。

第二十二条 旧村庄、旧城镇改造，改造单元规划还应明确无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位臵、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面积不小于改造单元总面积的15%，且不小于3000平方米，并无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施。

对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。单个项目奖励最高不超过1000万元。具体操作指引由市财政部门另行制定。

（二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于6.0、4.0、3.0进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。

（三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（50年）进行变更终止日期，按规定补缴土地出让金。

（四）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

（五）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业项目，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，视其贡献大小，由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。

（六）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。

（七）对融资困难的改造实施主体，鼓励各镇区给予一定的贷款融资贴息扶持。

第二十五条

对通过签订搬迁补偿协议自行改造的，改造单元内原建筑物实施拆除前，镇区应组织对原土地房屋等情况进行核查，并委托具备资质的房地产评估机构，参照公益公建项目标准，对该项目所需搬迁补偿费用进行评估核算，经镇区组织核定后作为

（二）土地整合归宗的，可按剩余使用年限最长地块，延长其余地块土地使用期限，按市场价补缴相应的出让金。

（三）同时符合下列两个条件的，可按控制性详细规划将工业用地（或仓储用地）改变为商业等经营性用途（不含住宅），按市场价补缴土地出让金：

1.改造项目用地总面积不小于10亩。

2.202_年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积均不小于土地证证载面积的30%（符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件不受30%比例限制）；或者对多宗用地纳入改造范围，其中需改变土地用途的宗地面积不超过项目总面积10%。

（四）按上述第（三）项改变土地用途的，应参照第二十三条规定，以改变用途的土地面积为基数，按不小于15%的比例无偿移交公益性用地或公益性建筑面积。

第二十九条 由政府主导改造的，前期土地整备阶段可采取以下方式：

（一）由镇区直接组织实施土地整备具体工作；

（二）通过招标的方式引入投资实施主体，由政府负责、投资实施主体参与，土地整备和相应劳务报酬等费用按照土地整备协议约定从土地出让收入中支付。具体费用标准由镇区结合同期银行利率水平和项目实施难易程度确定。

（三）对旧村庄改造，经农村集体经济组织表决同意、明确具体补偿安臵途径并完善用地报批手续后，在确定开发建设条件的前提下，可通过招标等公开方式出让土地，由竞得人实施整备

1第三十二条 对具有历史价值的文化街区、旧村庄（古村落）、工业遗产以及不适宜全面改造的旧城镇住宅小区等，可由市规划部门会同有关部门、属地镇区制定微改造专项规划。

第三十三条

微改造项目应当符合“三旧”改造专项规划或微改造专项规划、控制性详细规划的规划功能和产业布局，优先满足增加公共空间、完善基础设施和产业转型升级要求，合理保护利用历史文化古迹。

微改造确需调整控制性详细规划强制性内容的，应编制改造单元规划并按程序报批。

第三十四条

历史文化街区、不可移动文物、历史建筑、纪念性建筑及具有地方特色和传统风格的建筑物应当以“修旧如旧、建新如故”原则进行保护性微改造。

微改造项目位于全面改造项目范围内的，应当与全面改造项目一并申报和实施。

第三十五条

微改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，由权利人申报、实施；

（二）政府主导改造，由镇区政府组织实施。

第三十六条

实施微改造，应征求相关权利人的意见。拟改造的建筑物为单一权利主体的，应取得该主体同意；共有的应取得全体共有人同意；建筑物区分所有权的，应取得全体权利人同意；属集体经济组织的，应取得全体成员2/3以上同意。

第三十七条 在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，对面积10亩及以上的工业用地，在保留原有厂房建筑继续使用的基础上，通过局部加建使整宗用地建筑容积率达1.5及

3镇区审定，市镇（区）可从“三旧”改造土地出让收入中按各自事权给予适当资金补助。

鼓励镇区按照乡村振兴战略，加快组织旧村庄微改造，建设美丽乡村。

第四十条 各镇区应组织指导做好本辖区微改造项目的申报，每年统筹制定微改造实施计划，提前做好资金预算安排及申报市财政资金计划，负责审定、批复本辖区微改造项目改造方案及后续跟踪监管工作。经批准的改造方案，由镇区报市“三旧”办备案。

第四章 完善历史用地手续

第四十一条 历史用地是指“三旧”改造单元内符合控制性详细规划，没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。

第四十二条 符合下列条件的“三旧”改造项目，可办理完善历史用地手续：

（一）用地面积原则上不小于10亩；

（二）以拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善共建配套设施等方式实施改造。

（三）202_年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%。

完善历史用地手续的具体操作指引结合省有关实施办法另行制定。

第四十三条 按照用地行为发生时间，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至202_

5理用地手续：

（一）涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

（二）单个地块不超过3亩且累计不超过项目主体地块面积10%，经报批完善建设用地和征收手续后，可按协议出让方式供地（不限土地用途）。

（三）对单个地块大于3亩,或累计超过项目主体地块面积10%且原则上不超过20%的，可按上述第（二）项规定办理，但报批材料中应附带申报地块的相关说明（内容包括是否符合“三地”定义，形状特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划条件要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）。

第五章 鼓励措施

第四十六条

“三旧”改造的项目，涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续，纳入“绿色通道”，对符合审批条件、手续齐全的项目，即收即办、限时办结。

第四十七条 建立重点连片改造项目“一案一策”议事机制,由市“三旧”改造工作领导小组进行疑难会商，协调解决项目开展过程中遇到的问题。

7入，市镇（区）按下列比例分成：

（一）在石岐区、东区、南区、西区范围的城市基础设施配套费收入按市区7：3分成；在火炬开发区及翠亨新区范围内的按市区1：9分成。

（二）村镇基础设施配套费收入按市镇（区）1：9分成。第五十三条 市财政应当将“三旧”改造土地出让金市级分成部分的全额、镇区财政应当将“三旧”改造土地出让收入不低于30%的比例，统筹支持社区（村居）微改造以及“三旧”改造涉及的历史文物和文化街区保护、城市基础设施、公共服务设施、保障性住房等项目建设。

第五十四条 “三旧”改造项目的回迁房免收房屋所有权登记费。回迁房的确权登记，不受我市房地产限购措施的限制。

第五十五条 “三旧”改造项目符合税收优惠政策条件的，可按规定办理减免手续。具体由市税务部门制定相关税收指引。

第五十六条 鼓励各类市场主体优先选择纳入“三旧”改造标图建库范围的工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造，享受“三旧”改造和棚户区改造优惠政策。

第五十七条 鼓励承担“三旧”改造项目的企业、各类金融机构根据“三旧”改造项目特点和需求，创新企业集合债券等金融产品和服务，为项目实施主体提供金融支持。

第六章 监督检查

第五十八条 “三旧”改造工作信息，按以下规定进行公开：

9（含总面积的95%和总人数的95%）的，由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件，自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造的有关手续。

第六十条

发生以下情形之一的，取消“三旧”改造相关优惠政策，由市“三旧”办撤销改造方案批复文件，并按出让合同或监管协议约定追究实施主体责任:

（一）超过改造方案规定期限未动工的；

（二）超过土地出让合同约定的动工时间一年仍未动工的；

（三）未按经批准的改造方案实施改造的。

在实施改造过程中，改造方案有局部调整（除出让合同约定外）的，需重新办理改造方案审批。

第六十二条 各镇区应对“三旧”改造各项手续材料的真实性、合法性负责，对涉及的基础数据调查材料、完善用地手续、改造单元规划、补偿安臵费用、土地收益补偿、财政资金奖补等关键环节涉及的基础数据调查资料要及时归档备查；对旧村庄、旧城镇改造等涉及的重大事项，应当进行社会稳定风险评估。

第六十三条

市政府统筹制订各镇区改造任务，根据改造任务完成情况、标图建库、资金投入、连片项目推进情况等方面进行考核，与镇区绩效考核及党政领导干部考核奖励挂钩。“三旧”改造工作进度由市“三旧”办定期通报督办。

第七章 职责分工

第六十四条 成立市“三旧”改造工作领导小组，由市长任组

1织评估和核定补偿安臵费用，协调解决有关纠纷问题。

（四）组织编制、审核近期改造计划和实施计划，组织实施主体编制改造方案。

（五）组织加强执法巡查，及时制止和查处违法建设行为； 负责项目实施过程进行跟踪监管。

（六）协调推进项目具体实施的其他工作。

第六十六条 市“三旧”改造工作领导小组成员单位职责：

（一）市国土部门负责办理农用地转用、土地征收手续、土地确权和登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌工作，协助镇区核查相关土地房屋权属资料，制定有关土地配套政策、流程指引等。

（二）市规划部门负责编制石岐区、东区、南区、西区及五桂山“三旧”改造专项规划，组织审查其他镇区“三旧”改造专项规划，审核或审批改造单元规划，编制调整石岐区、东区、南区、西区及五桂山调整控制性详细规划，制订项目容积率测算规定、容积率奖励标准和公共设施配套指引等。

（三）市财政部门负责土地出让收入的管理和监督，贯彻国家和省“三旧”改造优惠政策，落实财政奖励资金，制定有关财政资金奖励、补偿操作流程指引等。

（四）市发改部门负责“三旧”改造投资项目的立项审批等工作。

（五）市住建部门负责“三旧”改造项目施工许可报建、施工过程监管及竣工验收监督等。

（六）市征管部门负责指导各镇区“三旧”改造土地整备和补

第五篇：城市危旧小区改造工作调研报告

危旧小区改造是关系广大群众切身利益的“民心工程”，是建设现代化滨湖大城市的重要组成部分。近年来，在市委、市政府的重视下，我市危旧小区改造的呼声依然很强烈。为此市政协主席会议决定由余成培、李晓梅副主席牵头，市政协联合瑶海区政协组织部分委员，在去年调研的基础上，继续围绕我市危旧小区改造开展调研。市和区政协调研组听取了市建委、瑶海区政府的情况通报，召开了四个城区危旧房改造办公室负责人座谈会、危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会，实地考察了瑶海区危旧房改造工程，调研组经过研讨，形成以下调研报告。

一、我市危旧小区改造工作的基本情况

近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同努力，全市已实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米，近8000户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施情况来看，取得了一定成效，但总体状况仍不容乐观。据202_年四个城区调研摸底，全市待改造危旧小区共214处，需拆除房屋建筑面积376.7万平方米，拆迁户5.75万户，涉及人口18.9万人。扣除中央驻肥单位和省属单位项目，市属待改造危旧小区仍有155处，需拆除房屋建筑面积301万平方米，拆迁户4.7万户，涉及人口15.83万人。我市的危旧小区，主要分布在老城区、工厂区和城郊结合部，房屋破旧且不成套，户均居住面积狭小且各类设施陈旧不全，居住环境差且安全隐患重，与现代化滨湖城市建设的要求不相符合，与全市跨越式发展的形势不相适应。

造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的原因：我市国有集体老企业于50年代、60年代建造的职工生活区，由于使用年限长、建造标准低、长期失修，基本上已成为危旧房；相当一部分直管公房，使用年限较长且多年失修，也成为危旧房；城市经多年扩张以及进行区划调整，市区面积不断扩大，一部分乡镇划入市区，危旧房较多的“城中村”与城市老旧生活小区混杂一起；有一些危旧房是历年积累的棚户区。

我市危旧小区改造工作主要经历了两个阶段：一是202_年以前，出台了相关政策，通过项目合作、集资、招标、招商等多种方式，推动了无为路生活小区、自行车二厂生活区、钢铁新村、巢三付、航运南村、东区“八百户”等危旧小区的改造，实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米。二是202_年以来，市政府出台了合政[202_]50号文件、[202_]32号文件，进一步推进危旧小区改造工作，全市共有27个项目通过向社会招标（公示）的运作方式落实了开发建设单位，占地1106亩，房屋建筑面积约69万平方米，涉及居民住户约9215户。目前有9个项目已开工建设，有12个项目已动迁或办结拆迁手续，还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。

二、影响我市危旧房改造工作的主要问题

虽然我市危改工作取得了一定成绩，但仍有一些问题影响着危改工作的推进。

（一）认识问题

一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。二是改造范围内房屋产权人认识差异大，多数产权人在满足其合理补偿要求的前提下，能够理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开发商赚钱，不要白不要”，以不愿改造为由或提出过高附加条件，致使危改项目迟迟不能动迁。

（二）体制问题

近年来，我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工投公司及市房产局三方分头实施，由于缺少市级强有力的组织领导机构和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，不利于危旧小区的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负面作用直接影响危改工作的推进。

（三）政策问题

一是合政[202_]50号文件规定危改项目享受九项优惠政策，在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识不统一，存在难落实或不能落实的情况。据座谈会上开发建设单位反映，政策兑现手续繁琐且时间长，尤其是土地出让金先征后返政策的落实，由于种种原因迟迟未能兑现。二是按照原地安置要求，多数危改小区实施改造，只有在较高的容积率下才能自求平衡，但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1:1配置）与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较低，给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补偿，均价高于2700元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价在7000元至8000元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿标准。

（四）拆迁问题

一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作由开发建设单位承担，拆迁过程中不可预见因素较多，投资风险较大，开发建设单位参与危改的积极性不高。二是多数危旧小区原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复杂，住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一，违章建筑和搭盖很难按照现行规定无偿拆除，安置补偿矛盾非常突出。由于开发建设单位和被拆迁方的利益难以取得一致，拆迁阻力较大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手续在办理程序上存在相互制肘问题，一些已落实开发建设单位的项目因拆迁问题处于停滞状态。

（五）用地问题

一是有的危旧小区内夹杂已经撤队转户的零星土地，按照现行政策规定需要报批征用，使得项目不能及时动工。二是对于原地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割问题。三是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时按照划拨用地安置，不尽合理，极易引发矛盾。

三、几点建议

近期，市委、市政府高度重视危改工作，多次召开会议专题研究危旧小区改造问题；市第八次党代会提出了在“十一五”期间危旧小区改造基本结束的总体要求；市委、市政府主要领导多次亲临危旧小区现场实地考察调研，有关领导率队赴沈阳、抚顺、长春、成都等地考察危改工作；成立了由市委书记任组长、市长任副组长、四个城市区和市直相关部门主要领导为成员的市危旧小区改造领导小组；按照市委、市政府的部署要求，各区政府对辖区内危旧小区进行了新一轮调查摸底，市规划部门编制了专项概念性规划，市建委完成了对全市危旧小区改造项目进行整合、打捆、经济分析及异地安置点选择等工作；市建委代拟的《关于进一步加强危旧小区改造工作的意见》和《合肥市危旧小区改造实施方案》，已经市危改专题会议原则同意，修改完善后将予以实施。即将实施的《意见》，对危旧小区进行了界定，提出了“六个统一”的具体做法，对实施主体、责任主体、资金筹措、安置用地保障、政策措施、组织领导和协调机制等重要问题予以明确；《实施方案》提出了具体计划安排，明确了操作程序、安置用房建设标准及资金筹措方式等。较之以往的政策，《意见》和《实施方案》更全面、更有针对性且具有操作性，必将有力地推动我市的危旧小区改造。为使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推动危改工作，调研组经过讨论，提出以下几点建议：

1、尽快完善城市拆迁安置政策法规。拆迁安置是危改工作的难点和重点，为了切实维护被拆迁群众利益、操作中更多地体现以人为本、更好地坚持依法行政、多方面加强拆迁安置监管工作，建议尽快出台《合肥市危旧小区改造土地转拍卖管理办法》、《合肥市危旧小区改造房屋拆迁纠纷仲裁程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁安置方案听证程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁房屋评估办法》、《合肥市危旧小区改造行政强制执行程序》等地方性政策法规，以配合《意见》和《实施方案》更好更快地推动全市的危改工作。建议在瑶海区和庐阳区先行试点，取得成熟经验再全市推广。