第一篇：关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见

关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见

市国土资源局市规划局

（二○○七年四月一日）

为进一步加强国有土地资产管理，规范城市规划建设，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔202_〕15号）等法律、法规和文件规定，结合我市实际，现就项目开发建设中改变土地用途、容积率等土地使用条件问题提出如下意见。

一、任何建设单位都应当按照合同约定或土地使用权划拨批准文件规定的土地用途、容积率等使用土地，未经市、县（市）人民政府批准，不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件。

二、未经市、县（市）人民政府批准，规划、国土资源、建设、房产、工商行政管理等部门不得为土地使用者发放改变土地用途、容积率等土地使用条件的建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、营业执照等证照或手续，不得对变更土地用途、容积率等土地使用条件的工程进行验收。

三、根据国家、省关于国有经营性用地实施招标拍卖挂牌出让的规定，原出让土地使用者提出的下列改变土地用途的申请，不予批准：

（一）将其他用途土地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的（包括将单位、企业自有住宅用地改变为商品房开发用地的）；

（二）将商业用地改变为住宅用地或商住综合用地的；

（三）将住宅用地改变为商业用地或商住综合用地的。市、县（市）人民政府为实施城市规划部分调整宗地或片区的土地用途，将商业用地改变为商住综合用地或将住宅用地改变为商住综合用地的，原出让土地使用者可依据本意见补交土地出让金和其他税费并办理有关手续。

四、以出让方式取得土地或原以划拨方式使用土地但应当实行有偿使用的土地使用者，在不改变土地用途和符合技术规范的前提下，可向市、县（市）人民政府申请提高土地容积率，并按照本意见的规定补交土地差价和其他税费。其中，以出让方式取得工业用地的土地使用者，在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加土地容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。

五、因改变土地用途或提高土地容积率需补交土地差价的，土地差价按下列方法测算：

（一）出让土地使用者只提高所使用土地容积率的，应补交的土地差价＝提高土地容积率所增加的建筑面积×市场价格的楼面地价。

（二）出让土地使用者只改变所使用土地用途的，应补交的土地差价＝改变土地用途的建筑面积×（调整后土地用途市场价格的楼面地价－原土地用途市场价格的楼面地价）。

（三）出让土地使用者既改变土地用途又提高土地容积率的，分别测算应补交的土地差价，两者相加即为既改变土地用途又提高土地容积率应补交的土地差价。

（四）划拨土地使用者提高土地容积率应当实行有偿使用的，应补交的土地差价＝现土地使用条件下应缴纳的土地收益（现状土地使用条件下总地价的40％）＋提高土地容积率所增加的建筑面积×市场价格的楼面地价。补交土地差价的基准期日为调整后的修建性详细规划批准日期，土地使用期限不变。市场价格的楼面地价以土地评估价格作为参考，按土地所在地同一地价评价区内，以招标拍卖挂牌方式出让土地的最高价格进行测算；土地所在地同一地价评价区内没有以招标拍卖挂牌方式出让土地的，市场价格的楼面地价应以市场比较法为主进行评估测算。若原土地使用者取得土地时为“净地”，应补交的土地差价为上述计算方法所得出的全部价款；若原土地使用者取得土地时为“毛地”，政府仅收取了土地纯收益，应补交的土地差价为上述计算方法所得出的全部价款的政府收益部分（按原出让土地政府收益占土地出让总价款的比率计算）；若原土地使用者取得土地时既有“净地”又有“毛地”，分别按上述方法测算补交土地差价。

六、符合本意见规定可以申请改变所使用土地用途、提高所使用土地容积率，按下列程序申请报批：

（一）原土地使用者向规划部门提交书面申请；

（二）改变土地用途、提高土地容积率的规划方案报规划部门（规划委员会）审批；

（三）市、县（市）国土资源部门依据批准的修建性详细规划，委托土地评估中介机构进行土地评估、测算；

（四）市、县（市）国土资源部门拟定补交土地差价、调整土地有偿使用合同的方案报市、县（市）人民政府审批；

（五）市、县（市）国土资源部门依据市、县（市）人民政府批准的方案与土地使用者签订补充合同；

（六）土地使用者补交土地差价及其他税费；

（七）土地使用者持补充合同和交款凭证申办准建等相关手续。

七、对《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发〔202_〕15号）下发后，至本意见施行前，符合城市规划要求，经规划部门批准变更了规划方案，涉及改变土地用途、容积率的，均应按照本意见的规定履行土地审批手续、补交土地差价；凡未履行土地审批手续、未补交土地差价的，规划、国土资源、建设等部门应按照本意见的规定暂停为其办理建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、工程验收等证照或手续。

八、对《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发〔202_〕15号）下发后，至本意见施行前，未经批准改变了规划方案，涉及改变土地用途、容积率的，规划、国土资源、建设等部门应按有关规定予以处罚；需补交土地差价的，应按照本意见规定，履行土地审批手续，补交土地差价。

九、本意见适用于本市行政区域所有城市（镇）规划区内的建设项目，城市（镇）规划区外的建设项目参照本意见执行。

十、本意见自下发之日起施行。

第二篇：改变土地用途所需材料

改变土地用途所需材料

1、国有建设用地使用权改变用途申请书；

2、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及法人代表身份证复印件（个人提交身份证复印件）；

3、土地权属来源证明文件（包括原建设用地批复，《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用证）；

4、地上建筑物、其他附着物合法产权证明；

5、国土部门委托评估公司出具的土地评估报告；

6、规划条件、建筑工程规划许可证、两次调整容积率平面图，复印件全部加盖规划部门公章；

7、分摊土地面积后的宗地图；

8、如土地已设定抵押的，需取得抵押权人的同意并提供相关证明；

9、改变土地用途分摊土地说明；

10、其他相关材料（涉及防汛、国家安全等事项的需提交相关行政主管部门出具的书面审批意见）；

11、上述材料一式两份，原件至少一份。

第三篇：改变土地用途-参考案例202_-2-28

擅自改变土地用途项目-参考案例

案例一：擅自将划拔地用于建设加油站

地区：福建省莆田市 受理：莆田市秀屿区人民法院 原告：XX市国土资源局

被告：XX市公路通行费XX征收管理 判决结果：

1、收回以上加油站建设用地范围内1303平方米的土地使用权。责令交还土地。

2、没收非法收入237500元人民币，并处罚款83125人民币(共计320625元人民币)。

案例二：违法占地、非法转让土地、擅自改变土地用途等违法用地开设加油站

地区：湖北省襄州区

详情：202_年湖北省襄阳市国土资源局襄州分局联合6家区直行政执法部门，在全区开展打击取缔非法加油站点专项行动，查处违法用地加油站点27宗地。实行“地毯式”的清查，严厉打击违法占地、非法转让土地、擅自改变土地用途等违法用地开设加油站点等行为，着力规范加油站点用地，保障人民群众生命财产安全。

处理结果：集中清理违法占地开办加油站点27个，对16宗未批即用加油站予以立案调查，对11宗擅自改变土地用途的下达违法行为通知书，要求停止违法行为限期拆除违法建筑。

案例三：擅自将工业用地改变为商业用地开发

原告：X市国土局 被告：X公司 判决结果：

1、收回国有土地使用权，解除双方的《出让合同》。国土局返还房地产公司3000万元出让金。

2、国土局支付房地产公司开发建设的支出1000万元，房地产公司支付违约金450万元，上述二项相抵，国土局支付房地产公司550万元。房地产公司在履行《出让合同》中，未经国土局同意，也未经国土局追认改变土地用途，擅自改变土地用途，将工业用地改变为商用地并进行了开发建设的行为是违约行为。同时也改变了该地区的规划，因虑及其前期投入部分可以利用，且房地产公司的违约必须承担责任。案例四：工业用地建成厂房出租汽车销售公司（建筑面积5300平方米，已获得租金250万元）

来源：中华人民共和国国土资源部网站

评析：建议按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条的规定进行处理，责令限期改正。如该公司在规定的期限内拒不改正，国土部门对该公司给予罚款的处罚。此时可考虑按违法所得1-2倍，以达到警示和惩戒目的。如确需改变土地用途，土地使用权人应当经规划、国土部门同意后，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补缴土地出让金。

案例五：工业用地违规作商业用途出租（202_年）

地区：江苏省扬州市 原告：扬州市国土资源局 被告：某模具机械厂

判决结果：责令自接到行政处罚决定书之日起30日内交还所用的4059.53平方米国有土地，并处罚款8.119万元（这是扬州市国土资源局首次对擅自改变国有土地使用权作出行政处罚）。

案例六：擅自将居住用地改为商业用地，并擅自提高容积率（双违用地，202_年）

地区：安徽省涡阳县

详情：涡阳县国土资源局审批后发现，该地产公司以出让方式取得一宗居住用地使用权，擅自改为商业用地。而张某某则以出让方式取得一宗综合用地使用权，规划设计要求为6层，但实际建设10层，擅自提高容积率。

处罚结果：安徽涡阳县国土资源局对该县某地产公司和张某某，分别开出16.43万元和2.18万元的罚单，并责令其限期补缴土地价款530万元。

案例七：工业用地（厂房）改建成家居广场，被指违规办市场（202_年）

来源：中国国土资源报网站 地区：江苏省如东县

违法企业：江苏祥盛倍得满家具有限公司

详情：该公司曾因擅自改造厂房由如东县城管局以“没有按照建设工程规划许可证相关规定进行建设”而处以90多万元的行政处罚，同时责令其“按程序申请变更规划许可”等。之后的第二栋厂房改建，是以“车间扩建”的名义向当地发改委申请的。两栋厂房，加中间走道加层加顶，改造后一共新增建筑面积29459平方米，比原先厂房面积足足增加一倍以上。而改造的两栋厂房，尽为倍得满家居广场营业用房，完全改变了原有生产性用房的规划功能。评析：专家指出，擅自改变用地规划、变更土地用途，是与现行法律法规格格不入的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》就规定，坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为；对违法用地及其建筑物与其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿，收取土地出让金及有关规费。

另有律师分析：把工业用地当成商业用地使用，是严重的土地违法行为。工业用地要转为商业用地，首先涉及规划调整，其次，商业用地要通过严格的招拍挂程序，将工业用地用于商业用途，客观上造成了国有土地资产收益及相关规费流失。祥盛倍得满公司未经规划调整和许可，通过厂房改造扩大容积率，并对外广泛招商，改变了厂房用途，违反了国土部门工业用地受让政策所明确的“不得擅自改变用途和建筑容积率”。据了解，祥盛倍得满公司通过车间隔层和车间过道加顶加隔层改造，共新增建筑面积29459平方米，超出了当初有关部门批准的容积率。

第四篇：改变土地用途该如何办理手续

改变土地用途该如何办理手续

划拨地改变用途

经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分两种情况：

1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。

2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[202_]28号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。应补缴的土地出让金额＝新用途的出让土地市场价格－原用途的划拨土地市场价格。

出让土地使用权改变用途

土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定分两种情况处理：

1.出让合同和地方法规、行政规定中明确约定或规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定）后，依法重新公开供应。

2.出让合同和地方法规、行政规定没有约定或明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县人民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。相应调整土地使用权出让金，对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。

出让年限应根据具体情况确定：城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限确定；没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。

土地用途和出让年限确定后，就可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额＝批准时新用途、新出让年期下的土地市场价格－原用途在批准改变用途时剩余年期下的出让土地市场价格。

第五篇：国土资源部办公厅关于出让土地改变用途

国土资源部办公厅关于出让土地改变用途

有关问题的复函

国土资厅函〔202_〕104号

湖南省国土资源厅：

《关于出让土地使用权改变土地用途如何办理相关手续的请示》（湘国土资〔202_〕3号）收悉。经研究，函复如下：

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔202_〕114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。

二○一○年二月二日