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开放教育试点法学专业专科毕业论文
关于房屋征收拆迁与补偿的法律思考
姓 名 王凯
学 号 1141001460184 学 校 新乡电大
指导教师 翟同美
写作时间 2013-5-15
【摘要】首先说明下房屋拆迁，是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。房屋拆迁与补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
房屋拆迁是促进城市繁荣发展建设的积极要素，同样也是影响构建和谐公平社会的消极要素，其中存在的法律问题纠纷是不容忽视的：搬迁、拆除、补偿的先后顺序颠倒，没有按照先补偿、后拆迁的顺序进行；拆迁中存在滥用职权问题，没有按照法定的权限和法律程序进行；拆迁评估工作不规范、不公平；强制拆迁问题比较突出，引发了不少社会矛盾和问题。之所以出现上述问题，既有实践中的原因，也有理论及法规上的根源。主要原因是:指导拆迁的法律法规没有区分公益和商业拆迁；没有区分公共利益和商业开发两种不同性质的拆迁行为，拆迁的主体不明确；在进行房屋拆迁中，补偿标准偏低，对被拆迁人的权利保护不力；国家公权的过度干预,导致了发生了大量的侵犯公民的权益不公平的事件；国城市房屋征收与拆迁的立法方面的不足,在实践中缺乏统一适用问题。针对这些问题，必须有相应的对策与法律来平衡，在司法行政方面,建议合理进行司法行政,建立有效的评估机制履行评估职责。在立法方面,提出应该构建和完善立法,加强物权法中合理化界定公共利益,完善补偿制度等立法建议；并在此基础上,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》要针对强拆和赋予法院强制执行和危旧房改造的决定权的确定问题上高度重视,必须保障无论是拆迁由法院强制执行还是关于危旧房改造的决定权的确定都应该以保护人民群众的根本利益为前提：相关部门机构承担具体工作不得以营利为目的，要房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。并且任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部
门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。同时加强法律执法方面的贯彻与执行,更好的保证《物权法》在与其它法律一起适用的同时可以有效保护公民的合法权益,不再出现法律适用上的不一致等问题。希望通过改善这些问题,为我国城市房屋征收与拆迁的现状和立法发展方向有一个好的认识与态度。期待国家制定更加完善的法律用来解决中国发展进程中所面临的最艰难的社会问题,做到公平社会、和谐社会，全力保障广大人民群众利益。
【关键词】 房屋征收 拆迁补偿 物权保护 权益公平
目 录
一、房屋拆迁其中存在的纠纷与法律问题„„„„„„„
（一）拆迁评估制度方法存在的问题
（二）滥用职权，违法强制拆除被拆迁人的房屋
(三)补偿安置的标准存在不合理现象并且缺乏法律依据(四)补偿制度的单一范围狭窄缺陷
二、存在的纠纷与法律问题的原因分析„„„„„„„
（一）相关法律法规不完善
（二）“公共利益”界定的不明确性
（三）政府职能的定位不正确
（四）房屋拆迁补偿不合理
三、针对这些存在问题的建议法律思考„„„„„„„
（一）创建新模式的补偿评估制度，构建和谐公平社会
（二）统一补偿标准
（三）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依。
（四）加大宣传力度，确保群众的知情了解权。
（五）依法规范操作，提高征地工作透明度。
（六）提高认识，强化措施，全面正确履行工作职能，使拆迁工作公开透明
四、参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„
一、房屋拆迁其中存在的纠纷与法律问题
（一）拆迁评估制度方法存在的问题
第一、房屋拆迁评估机构制度不严谨，评估出来的数值悬殊
由于我国房地产评估起步较晚等原因，目前有评估执业资格的房地产估价师仅数万人。房地产评估市场于是出现了执业资格证“一证难求”的证荒现象，诱使许多人趋之若鹜，存在着非专业人员通过非正常途径获取执业资格证书的现象，有人居然明码标价买卖证书，利用证书挂靠进行谋利已是业内公开的秘密，借证挂靠、蒙混过关的情况不是没有。不是做丝绸生意、做钢材生意的出身的也在做房屋拆迁评估吗？当然，英雄不问出身。但近几年大量新成立的房屋拆迁评估机构，到底有多少真本实领呢？大量的房屋拆迁评估报告，又有几本是房地产估价师亲自操作的呢？内在责任机制上存在的问题不可能保证房屋拆迁评估的公正性。
第二、房屋拆迁评估机构之间存在利益竞争的现象
为了多争取业务，有的房屋拆迁评估机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，拿钱开路、大搞钱权交易；有的房屋拆迁评估机构迎合拆迁当事人的不合理要求，置评估规程和规范于不顾；有的房屋拆迁评估机构过度降低收费标准，大搞价格战。这些现象既影响了房屋拆迁评估报告的权威、公正和客观，损害了国家和集体的合法利益，同时也形成了滋生腐败现象的温床。房屋拆迁评估市场中横行的不正当竞争，是损害房屋拆迁评估公正性的重要原因。
第三、房屋拆迁评估机构不按核准的资质和范围执业
在我国，房地产评估包括各个不同的方面，分属于建设、国土、财政等多个部门管理。房屋评估要按建设部颁布的规程规章进行评估，土地资产要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、企业资产评估要按财政部颁布的规程规章进行评估。专业的事要由专业的人做。但是，有的房屋拆迁评估机构为了包揽业务，不仅出具房屋拆迁评估报告，还出具地价评估报告，甚至出具企业资产评估报告。这种现象尤其表现在对企业的拆迁评估上。很显然，房屋拆迁评估机构超资质、超业务范围执业出具的评估报告没有法律效力，经不起司法审查的考验。
第四、评估程序不符合规范，评估结果不依法公示，评估报告不依法送达 不少的拆迁估价人员没有做好被拆迁房屋实地查勘工作，没有做好被拆迁房
屋外观和内部状况的证据固定工作，有的甚至不做实地查勘记录，做了实地查勘记录也没有被拆迁人签字认可。由于房屋拆迁评估程序中的不规范现象，逼得个别的政府部门出台所谓的查漏补缺奖政策。有的房屋拆迁评估机构偷偷摸摸地进行所谓的评估结果公示，大部分的房屋拆迁评估机构做不到依法送达评估报告。这是造成房屋拆迁评估缺乏权威性和严肃性的重要原因。
第五、有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理
拆迁当事人对评估结果有异议时，理应严格按照房屋拆迁法规和房屋拆迁评估规范规定的救济程序操作，进行解释、答复、复核、重新评估甚至技术鉴定。但是几乎没有房屋拆迁评估机构将上述程序依法告知了拆迁当事人，很少有房屋拆迁评估机构对评估结果进行复核和重新评估，大多数房屋拆迁评估机构对评估结果的异议采取了爱理不理漠然置之漠不关心的态度。面对这样的房屋拆迁评估机构，不产生房屋拆迁争议才怪，“钉子户”就是这样产生的。
（二）、滥用职权，违法强制拆除被拆迁人的房屋
房屋拆迁管理部门就房屋拆迁补偿安置所作出的行政裁决具有执行力，其执行方式，一是可以通过相对人的自愿履行；二是法律行政法规明确授权的，具有执行权的行政机关的强制执行；三是人民法院的强制执行。在实际房屋拆迁过程中，有部分拆迁案件存在违法强制拆除的问题，其表现在：1.没有作出裁决或者强制拆迁决定而进行的强制拆迁。2.没有进行补偿而实施的强制拆迁。3.在强制拆迁之前没有证据保全实施的强制拆迁。因此在行政诉讼中，被告往往在法律规定的期限内无法向法院提供有效证据。那么，被拆迁人在诉讼中提出合理的财产主张，人民法院应当予以支持。4.在送达拆迁文书及拆迁时间违反法律规定。
（三）、补偿安置的标准存在不合理现象并且缺乏法律依据
1、对被拆迁的房屋性质认定及补偿。住宅房屋与经营性用房在房屋拆迁补偿中，补偿数额存在较大的差异。因此，在房屋拆迁工作中，依据法律规定正确界定房屋的性质，给予被拆迁人一定经济补偿，是房屋拆迁工作中首先要解决的问题。在行政审判中我们发现由于房屋拆迁主管部门、拆迁人对被拆迁房屋性质认定不准确，对于应按经营性用房标准给予补偿的，且按住宅用房认定并给予补偿，造成被拆迁人的不满，发生纠纷，引发诉讼，甚至引起当事人越级上访。
2、对违章建筑性质的认定及补偿。违章建筑的认定是行政主管部门的职权
范围，作为房屋拆迁主管部门、拆迁人都没有认定权利，也没有必要自行认定。但从目前房屋拆迁的现状来看，对多数被拆迁房屋是否属于违章建筑，均缺乏依法予以认定，缺少必要的法定程序，随意性较大。
3、房屋拆迁补偿费偏低。目前个别地区房屋拆迁补偿标准是拆迁地方制定的文件规定的，虽然高于当时本地区房屋价格，趋向合理。但随着本地区经济的快速发展，地区房价不断攀高，使补偿价格渐渐低于当前本地区房屋实际价格。因此，直接影响了房屋拆迁工作进展和社会稳定。
4、房屋回迁安置不够合理。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“房屋拆迁补偿安置有两种方式；货币补偿和产权调换”。在实践中到底实行哪种方式？谁有选择权？《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》均没有作出明确规定。大多数房屋拆迁补偿安置采取货币补偿为主的方式，但作为拆迁人采取货币补偿单一作法，违反了《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，既房屋拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿也可以实行房屋产权调换的规定，剥夺了被拆迁人的自由选择补偿安置方式的权利。
（四）、补偿制度的单一范围狭窄缺陷
我国宪法明确规定,国家为公共利益的需要可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。公共利益是对征收权的事前限制,公正补偿则是对征收权的事后救济[1].在房屋拆迁领域,虽有补偿的规定,但总的来说还是相当的不完善。
1、补偿的方式比较简单。我国房屋拆迁补偿方式主要
有两种,一是货币补偿的方式,二是房屋产权调换的方式。而在实际生活中,一些城市居民以房屋出租为生,一旦房屋的区位发生了变化(以房屋产权调换的方式补偿),如果地段位置不佳,房屋可能就租不出去,其可能就丧失了收入的来源。即使是采用货币补偿的方式,那些因自己居住环境的改变而不得不寻找新工作,增加就业成本,这些居民也无法从简单的金钱补偿中解决今后遇到的实际困难。可见,我国拆迁补偿的方式比较单调,不能满足实践中的需要。
2、拆迁补偿的范围较窄。目前,我国房屋拆迁补偿基本
上限于财产权补偿,而财产权的补偿中也只限于对直接损失的补偿。根据国务院房屋拆迁管理条例和各地城市房屋拆迁管理办法,房屋拆迁补偿的范围是被拆除
房屋及其附属物。而事实上,被拆迁人在取得房屋所有权时,已经支付了相应的土地使用费,而在他们的房屋被拆迁后,这部分费用却未完全纳入补偿范围。其次,广大拆迁户在拆迁过程中不仅是丧失了房屋,而且他们的生活、工作都受到了不同程度的损害。随着城市房屋拆迁在各地如火如荼的进行,许多居民不得不离开自己便利的居所,另外寻求生存地点,使其生活和就业的成本增加,有的人甚至因此丧失了工作和赖以生存的生活来源,而现行的拆迁补偿制度的不健全使得他们又无法就自己的生存和就业机会得到合理补偿,他们的生存权、工作权正在悄然的被夺走。再者,许多拆迁户的房屋被拆迁后,往往被安置到周围环境质量并不好的地区居住,这在一定程度上使得他们的环境权受到不同程度的侵犯。另外,由于拆迁导致的一系列不利后果,必然会给被拆迁人带来精神上的痛苦和创伤,对此应给予一定金钱安抚,而现在的补偿法律法规中却并无此项规定
二、存在的纠纷与法律问题的原因分析
（一）相关法律法规不完善。
现行的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定与《宪法》、《物权法》存在基本冲突。《条例》违反《宪法》“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定，也不符合《物权法》“私人合法财产受法律保护”和“国家、集体、私人财产均依法受到保护”的规定。《条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁，发生纠纷时政府行政裁决取代了司法裁判。而迄今为止，对集体所有土地的征用仍是法律空白。
（二）“公共利益”界定的不明确性。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给与补偿。《物权法》和《立法法》也做出了类似的规定【2】公共利益是国家存在的正当性理由。行政法，调整政府与人民的关系，公共利益概念是界定政府行为必要性的主要界限。“公共利益”也是一个具有不确定性和多变性的概念。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程 序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”但对“公共利益”的具体范围没
有明确的规定。[3]由于法律上没有明确拆迁的“公共利益”与“商业利益”，在拆迁运作中, 开发商与行政权力结合, 往往是以公共利益的名义征地，实际是为商业利益,因非公共利益需要取得国有土地使用权的，应当按照权利尊重、自由处分、自愿、公平的原则，与有关房屋所有权人协商取得，这类似于赎买。尽管意思自治贯穿于全过程，但是，监管、审批等公权力干预也是必要的。
（三）是政府职能的定位不正确。
在我国的拆迁实践当中，存在着政府滥用行政公共权力(越位)，不依法行政(错位)，缺乏有效监管(缺位)的现象，这是政府职能定位不正确的表现。无论是公益性拆迁，还是商业性拆迁，政府都扮演着“主使权”与“宣判权”的双重角色。作为市场管理者和制度制定者的政府直接参与到利益主体的博弈过程之中，其可以获利的程序增多，对于被拆迁人是有失公平公正的。
（四）房屋拆迁补偿不合理
（1）拆迁评估机构的选定缺乏公正性
目前，各地在拆迁评估机构选择的问题上做法不一，主要有三种方式：(1)拆迁人和被拆迁人共同委托评估机构。这种选择往往是一种理想化的方式，只适合于被拆迁人人数比较少，容易形成统一意见的情况。(2)由拆迁人委托。通常拆迁人非常愿意采取这种方式，也是拆迁人最容易操作评估的方式。(3)抽签决定。表面上看，这是比较公平的一种方式，但通常情况下，也容易被拆迁人操纵而损害被拆迁人的利益。上述三种情况在目前很难从制度上保证拆迁评估机构选定具有公正性。
（2）政府干预拆迁评估
降低成本，压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一，同时也是拆迁纠纷的焦点之一。
（3）估价机构缺乏承担责任的依据
改制后的评估机构，就是依照《公司法》和《合伙企业法》的规定，成为估价师出资的有限责任公司及合伙企业。但是，房地产估价机构究竟采用什么样的组织形式更加能够体现评估师的执业特点，目前没有法律规范，理论上也没有倾向性观点。评估机构这个特定的行业从内在责任机制上很难保证评估报告的公正性。
三、针对这些存在问题的建议法律思考
（一）创建新模式的补偿评估制度，构建和谐公平社会
针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷，应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善，总的思路应是保障权益、明晰产权、健全规范、分别显化、兼顾公平、促进稳定。
第一，按照《立法法》的总体要求和《土地管理法》和《房地产管理法》的相关规定，修订《城市房屋拆迁条例》，规定“房地产市场价格的评估，按国家有关法律规定执行。拆迁房屋评估的具体办法由国家土地行政主管部门和房屋行政主管部门制定”，以彻底解决房屋拆迁评估内涵不清、土地产权得不到显化的问题，切实维护房屋被拆迁人的财产权。
第二，从房地产自身的特性出发，构建新型的房屋拆迁补偿评估制度。房屋拆迁实质上是房地产的强制买卖。因此，房屋拆迁评估和补偿应体现房地产所有权的法律特征，依法进行。一是应明晰被拆迁人的土地财产权利和房屋财产权益，严格区分被拆迁人的土地使用权取得方式，在评估、补偿中充分考虑土地用途、土地区位、土地使用面积、土地使用年限等因素，从而维护被拆迁人的土地使用权益。二是应按照《城市房地产管理法》的规定，对被拆迁人的土地财产权利和房屋价值分别进行评估显化，综合计算补偿标准，客观公正地给被拆迁人补偿，促进社会稳定。三是建立健全拆迁房屋的价格评估技术规范。依据《城市房地产管理法》的有关规定，由国家房屋行政主管部门和土地行政主管部门联合出台拆迁房屋价格评估规范。在规范中应明确地价评估和房屋重置价格评估的程序、方法、评估报告的认定和效力。四是应建立健全房屋拆迁评估人的准入制度。房屋拆迁评估的实质上是房产和地产价值的显化，为了客观公正地显示被拆迁房屋的价值，应明确规定拆迁房屋评估人员必须具有土地估价和房产评估的双重资质。
（二）统一补偿标准
在拆迁工作中，市、县级政府作出行政征收决定时，应当对房屋征收范围内的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行登记。同时做好补偿方案，补偿方案包括被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业的补偿;等等，在同一区域应做到公平公正公开，避免暗箱操
作，以免给相对人带来不安全感后造成盲目攀比引发矛盾纠纷。最高人民法院于2012年4月出台司法解释，规定了在征收补偿决定存在七种情形之一的应当裁定不准予执行，即：“明显缺乏事实依据;明显缺乏法律、法规依据;明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;明显违反行政目的，严重损害公共利益;严重违反法定程序或者正当程序;超越职权;法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。”司法解释的出台，更加规范了拆迁补偿工作，更大限度地保护行政相对人合法权益。
（三）完善相关法律法规，确保拆迁有法可依
还有部分拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神，对涉及拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范拆迁行为。在拆迁许可、行政裁决和强制拆迁中，政府发挥着极为重要的作用。保护私权，根在依法行政。{4}
（四）加大宣传力度，确保群众的知情了解权
建设项目在依据规划经法定程序审批后，有关职能部门要召集被拆迁地段居民代表开个情况通报会，会上要把拆迁的必要性和重要性讲清讲透，并阐述拆迁的相关法规政策，把有关资料散发给与会代表。同时在拆迁地段的重要路口、居民住地张贴宣传单，让群众尤其是拆迁户知晓、理解政府拆迁工作，把知情权还给群众。在拆迁方案制定中要善于听取群众意见，特别是被拆迁人意见，对他们的不同看法，要做耐心细致的说服解释工作，对于不能达成拆迁补偿安置协议的，要严格按照《条例》、《办法》程序依法裁决后，才实施强制拆迁或依法申请由人民法院强制拆迁，并慎用强制拆迁措施。
（五）依法规范操作，提高征地工作透明度
征地拆迁工作政策性很强又很敏感，稍有不慎，就会引发纠纷与矛盾，所以
必须严格按照国家有关法律法规、政策和程序办事。在征地调查和征地补偿时，深入村组户，实地调查确保公平、公正。按照征地农民生活水平不因征地而降低的原则，依法编制征地方案和补偿安置方案。同时对征地全过程拍照、摄像，并将影像资料存入档案，以备后用。实行目标管理，建立责任追究制和部门联动机制，加强监督检查，相互配合，及时沟通，迅速地处理征地拆迁过程中出现的问题和不稳定因素。
（六）提高认识，强化措施，全面正确履行工作职能，使拆迁工作公开透明
依法行政就是要用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作。1.严格控制《房屋拆迁许可证》的审批制度。严禁将拆迁许可审批权下放。严格拆迁证的发放，对违反城市规划及控制性详细规划，没有拆迁计划、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、以及拆迁补偿资金，拆迁安置方案不落实的项目，不得发放拆迁许可证。2.严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。3.加强对拆迁单位和人员的资格，严格市场准入。依照职责对拆迁单位指导、监督、检查。4.加强监督检查，严肃处理违法违纪行为。
四、参考文献
[1]张千帆 公共利益与合理补偿的宪法解释 南方周末 2005年8月 [2]候雪梅 房屋拆迁中私人财产权利的法律保护法学论坛,2004,(5):47.[3]梁彗星 中国物权法草案建议稿[M] 北京:社会科学文献出版社,2000.[4]王 达 《房屋征收拆迁法律制度新问题》 中国法制出版社 2010年3月第一版
[5]李 俊 第15卷第2期
城市房屋拆迁程序合法化思考；华东政法大学工会论坛年3月 2009
第二篇：石家庄房屋拆迁补偿 最新房屋征收与补偿条例
石家庄房屋拆迁补偿 最新房屋征收与补偿条例
石家庄房屋拆迁补偿参看我国的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解： 农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
国有土地上有两种补偿方式：
一、产权交换式补偿；
二、货币补偿。
一、产权交换式补偿：
1、房屋价值补偿标准：
这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
2、搬迁费和临时安置费（俗称过渡费）
搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例（自主搬迁）：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算；临时安置费（过渡费）按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
3、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
4、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿
房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
二、货币补偿方式。
1、房屋价值补偿
补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。
2、临时安置费和搬迁费
参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
3、其他补偿项目
对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。集体土地上房屋拆迁补偿
目前，集体土地征收矛盾越来越突出，我国还没有专门制定一项为集体土地和房屋征收规范性的法律、法规，农村土地征收补偿标准仍散见于土地管理法及地方性法规，但补偿标准较低，显然不符合实际农村经济发展情况。国家相关法制部门正在制定当中，具体什么时间实施，尚不可知。为便于做好拆迁工作，各县市在参照国家法规情况下，因地制宜，自行制定并提高了相应的补偿标准，如河北省出具了冀政（2008）32号文件。农村征收拆迁包括农用地和宅基地两个方面，下面一一分述：
一、农村宅基地房屋补偿
因国家正在抓紧制定集体土地和房屋征收拆迁补偿新标准，目前仍按生效的法律、法规进行补偿，宅地地上房屋仅作为附着物予以补偿。相信新的法规出台后，可能完全参照国有土地房屋征收补偿项目予以赔偿，再次我们将拭目以待。在这里我只是简单估算应该补偿项目：
1、宅基地补偿费；
2、房屋补偿费及装修费；
3、安置费和搬迁费；
4、困难补助和奖励；
5、房屋内各项家电移机补偿；
5、非住宅房屋营运损失补偿等。
二、农用地征收补偿：
1、土地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格（区片价），乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价的60%执行。河北省区片价见《河北省人民政府关于实行征地地区片价的通知》。如果以国家工程需要征收，则按新出台政策再详尽实施，未出台具体细则的，一般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%归村集体所有，80%归承包人所有。
2、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算，见国土资见（2004）238号文件规定，土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算。如果分开计算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍。此费用专款专用，用于补助需安置的人员。如果是由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费用由村集体统一使用和安置。
3、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。地上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准。以石家庄市为例，石家庄市政府以石函办（2007）27号文件出具《石家庄征收集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》。其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算这两项费用。需要注明的是该两项费用均属土地承包者或附着物所有者全部所有，集体组织不能要求分割。
城中村改造拆迁补偿
城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目：
1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。
2、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算；这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。
3、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。
4、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。
5、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。
6、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台；有线电视150元一户；电话移机88元一部；热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。
7、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。
综上叙述，因城中村改造实行“一村一策”，各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿，究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧，原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大，造成民愤极大。为此，作者建议：在根据国家实行“同地同价”的基础因村而异，综合制定出合理的补偿方案，各村之间不能悬殊较大，更不能相互攀比。
第三篇：2012年最新拆迁政策 房屋征收与补偿条例
2012年最新拆迁政策 房屋征收与补偿条例
2012-09-28 15:34搜房网
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[摘要]我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：
http://news.qd.soufun.com/2012-09-28/8680666.htm 我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：
国有土地上有两种补偿方式：
一、产权交换式补偿；
二、货币补偿。
产权交换式补偿：
一、房屋价值补偿标准：
这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例（自主搬迁）：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算；临时安置费（过渡费）按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。
三、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
四、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿
房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
货币补偿方式。
一、房屋价值补偿
补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。
二、临时安置费和搬迁费
参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。
三、其他补偿项目
对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。
集体土地上房屋拆迁补偿
目前，集体土地征收矛盾越来越突出，我国还没有专门制定一项为集体土地和房屋征收规范性的法律、法规，农村土地征收补偿标准仍散见于土地管理法及地方性法规，但补偿标准较低，显然不符合实际农村经济发展情况。国家相关法制部门正在制定当中，具体什么时间实施，尚不可知。为便于做好拆迁工作，各县市在参照国家法规情况下，因地制宜，自行制定并提高了相应的补偿标准，如河北省出具了冀政（2008）32号文件。农村征收拆迁包括农用地和宅基地两个方面，下面一一分述：
农村宅基地房屋补偿
因国家正在抓紧制定集体土地和房屋征收拆迁补偿新标准，目前仍按生效的法律、法规进行补偿，宅地地上房屋仅作为附着物予以补偿。相信新的法规出台后，可能完全参照国有土地房屋征收补偿项目予以赔偿，再次我们将拭目以待。在这里我只是简单估算应该补偿项目：
1、宅基地补偿费；
2、房屋补偿费及装修费；
3、安置费和搬迁费；
4、困难补助和奖励；
5、房屋内各项家电移机补偿；
5、非住宅房屋营运损失补偿等。
农用地征收补偿：
一、土地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格（区片价），乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价的60%执行。河北省区片价见《河北省人民政府关于实行征地地区片价的通知》。如果以国家工程需要征收，则按新出台政策再详尽实施，未出台具体细则的，一般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%归村集体所有，80%归承包人所有。
二、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算，见国土资见（2004）238号文件规定，土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算。如果分开计算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍。此费用专款专用，用于补助需安置的人员。如果是由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费用由村集体统一使用和安置。
三、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。地上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准。以石家庄市为例，石家庄市政府以石函办（2007）27号文件出具《石家庄征收集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》。其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算这两项费用。需要注明的是该两项费用均属土地承包者或附着物所有者全部所有，集体组织不能要求分割。
城中村改造拆迁补偿
城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目： 一、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。
二、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算；这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。
三、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。
四、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。
五、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。
六、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台；有线电视150元一户；电话移机88元一部；热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。
七、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。
综上叙述，因城中村改造实行“一村一策”，各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿，究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧，原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大，造成民愤极大。为此，作者建议：在根据国家实行“同地同价”的基础因村而异，综合制定出合理的补偿方案，各村之间不能悬殊较大，更不能相互攀比。
第四篇：房屋征收与补偿解读
《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读
市院研究室
《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读 2011年03月24日15:05 东方法眼王学堂
核心提示：根据安排，想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次
根据安排，想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次常务会议通过，1月21日温家宝总理以第590号国务院令公布并实施。
要感谢温总理。历经近4年时间的反复与周折，2011年的1月21日温总理终于让这部法条实施了。曾经有领导和媒体让我预测这部法条何时出台，我的答案是就看温总理的意愿，因为旧条例的废止与新条例的出台可谓箭在弦上不得不发。当然，现在看来，这个121的日期选择也是大有深意的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》两次向社会公开征求意见。
2007年12月14日上午９时，温家宝总理主持召开第200次常务会议，《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》是第一项议题。
会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。温家宝总理说：“这样做，用的时间长一些，但这是对国家、对人民负责。”
根据常务会议的要求，国务院法制办及有关部门先后在北京、广州、上海、大连等地深入调研，多次召开各种形式的座谈会，分别听取了地方及其有关部门、被拆迁人、房地产开发公司和拆迁公司负责人的意见，多次召开专家论证会和部门协调会，并对条例作了反复的修改和完善，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》。
2010年1月29日，国务院法制办公布了这个征求意见稿，征求社会各界意见，引起社会各界高度关注。截至３月３日，共收到意见和建议65601条。国务院有关部门对反馈的意见和建议逐条进行了整理、分析，选取40多个典型城市就建设用地来源、房屋拆迁和土地征收等情况进行调查统计，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责人以及被拆迁人多次座谈，请经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家进行论证，除有关部门研究讨论会议外，召开各类座谈会、论证会43次，1070多人次参加讨论。
2010年12月15日，国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次征求意见稿）》，再次向社会各界征求意见。收到意见37898条。
行政法规在制定过程中两次向社会公开征求意见，开创了政府立法的先河。公众对这部新条例普遍寄以厚望。因为原有的《城市房屋拆迁管理条例》（俗称国务院305号令）事实上已经成了一部恶法。
2011年1月，国务院匆匆发布了房屋征收与补偿条例，主要对条例的第二次征求意见稿进行了修改补充。问题是第二次征求意见稿公布后，产生了较大的社会争议。民众对未来的条例终止“血拆”的期待很高，对负责修订条例的政府部门也产生了无形的压力。近年来，政府“吃力不讨好”的现象屡见不鲜；法律政策的出台不仅没有带来社会喝彩，反而常常招致骂声一片。之所以造成这种现象，根源是出台的政策或法律和社会预期落差太大。
当然，我们看出10年一个轮回，因为1991年3月22日的《城市房屋拆迁管理条例》就是实行的政府拆迁，而2001年11月1日条例修改后才改成了现有商业拆迁的模式，于是天怨民怒，10年后有了现在的政府征收模式。大家对这一模式都不熟悉，所以在厦门的学习，就我看来是最认真的一个班！
我们还要感谢那些钉子户！为了中国的拆迁立法实践，他们用自己的生命和鲜血为代价！他们才是这部法律的最终推动者！从2004年初的湖南嘉禾县“谁影响嘉和一阵子，我影响他一辈子”，到2007年“重庆钉子户”事件，到2009年11月13日成都市金牛区的拆迁引发了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黄自焚、微博直播事件，还有2010年11月1日江西万载县书记的“如果没有我们这些县委书记这样干(拆迁)，你们这些知识分子吃什么。”一路数来，让我们感慨万端！尽管正如在厦门的授课老师所讲，（拆迁恶性事件）这种事全国各地都有，不过是大多数媒体没有曝光而已！但让我们回想这些惨绝人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在这个时候，在这个场合，我们，这些多多少少都参与过拆迁工作的人（我们法律部是外围人，不直接从事拆迁），都应该向他们，这些“钉子户们”，说声对不起！不管他们的诉求是多么的不合理，不管他们曾经采用了多少不合理的手段，但他们都是为了保护自己的家园，保护自己的住宅，这是他们生存的依赖！感谢他们的抗争，让一部恶法消亡，一部新法诞生。
讲一下这部法条的立法指导思想，这也是国务院法制办答记者问时总结的。
一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。
二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。
三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。
国有土地上的房屋征收三环节：
1、征收决定；
2、补偿；
3、搬迁。
重点讲一下房屋征收的基本程序（23个步骤）
第一步，由用地单位提出用地申请，然后政府负责征收。
这也是我们当前土地运作的主要模式。
国有土地上的房屋征收六要素：
1、只有“为了公共利益的需要”，才能实施房屋征收；重要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
2、房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行；
3、房屋征收的主体只能是政府；
4、房屋征收应当依法给予被征收人补偿；
5、被征收人的居住条件依法受保障；
6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第二步，是符合国民经济和社会发展规划。
由发改部门负责编制。但我们是计划不如变化快。在人代会的《国民经济和社会发展规划》要写入上述内容。当然，因为现在我们区的两会已经于2011年1月18日开过去了，《佛山市禅城区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》已经通过，今年的征收可能要协调由人大常委会按《国民经济和社会发展规划》的修改程序把今年计划征收的土地纳入规划，也只能作为权宜之计。
第三步，是符合土地利用总体规划。
这项工作由国土部门负责编制。第四步，是符合城乡规划和专项规划。
由规划部门负责编制。
第五步，是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
这一条比较重要，因为我们当前大多数工程都是旧城区改建。
国家发改委副主任徐宪平表示，未来5年，中国将建设3600万套保障性住房，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
大家都知道，盖房子特别是实施保障性安居工程，有几个必须保障：第一个是土地供应要有保证，没有地的话，房子没处建。第二个就是资金的保障，因为这么大的工程量，一定要有巨大的资金投入和支持。第三个就是生产能力的保障，比如我们的建筑材料，我们的施工机械、施工人员，就是说我们有能力在一定时间内去完成这么大的工程量。
尽管目前我区具体指标还没下达，但我原来估算应该不少于3000套（现初步指标是4000套）。在我们这个城区只有72平方公里的地方，也就是说，今后的征收任务更重。
国民经济和社会发展2011计划已经在人代会上通过了，我们不知道是否写入了上述内容，没有写入的话怎么办？我们正在研究。
这几步就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定：依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
第六步，是房屋征收部门拟定征收补偿方案。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。其实，在房屋征收部门拟定征收补偿方案时应该也有个入户调查。因为没有调查就没有方案的拟定。
当然，后面我还要讲到第十五条，相比这里只是初步调查，可以单方面行动，可以不公开进行，可以相对粗疏一点。
这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定。
这里出现了征收部门。
房屋征收部门到底是行政机关还是事业单位，到底新设部门还是在住建局挂牌（禅城区人民政府征收办公室），目前都属于高级机密。因为这是领导决定的，不是我们能左右的事。
（一）房屋征收与补偿的主体是政府
（二）房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门
（三）政府其他有关部门依照法定职权和职责分工，相互配合，作好工作
（四）政府、房屋征收部门以及其他有关部门的法定职责分解
1、市、县级人民政府的职责（24项）
2、房屋征收部门的职责（12项）、市、县级人民政府其他有关部门的职责（9项）
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
（一）“委托”不是必须的
（二）“委托”的性质和形式：行政法上的委托，书面委托
（三）房屋征收实施单位的性质：不一定
（四）房屋征收实施单位不需要有资质
（五）房屋征收实施单位不得以营利为目的
（六）房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任
我们不计算前面的前期工作，只从这里计算，假设房屋征收部门拟定出征收补偿方案的时间为2011年4月1日。
第七步，是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县级人民政府。
注意，这里是县级人民政府，所以我们区政府自然在内。解决了原来老是吵架的县市人民政府是否包括区的问题。当然，也不能埋怨我们法律人吵架，主要是因为法律没制定好。
我们假定征收部门效率特别高，当天拟就当天就报区政府，政府收到的时间是2011年4月1日。
第八步，政府公布及逐一征求意见。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
我们就算一天不耽误，刚刚报给区政府，政府一边组织有关部门对征收补偿方案进行论证，一边着手征求公众意见，第二天就公布。
这里的公布从理论上讲，除了布告、网络、媒体等形式，应当书面通知被征收人及相法当事人，所以我叫逐一通知。
《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十五条规定：行政机关作出具体行政行为,依法应当向有关公民、法人或者其他组织送达法律文书而未送达的，视为该公民、法人或者其他组织不知道该具体行政行为。
这个时间已经是2011年的5月1日。
第九步，是政府公布征求意见情况及根据公众意见修改情况。
这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定。
我们假设这个过程用一周（5个工作日），不考虑法定节假日等时间扣除，时间是2011年的5月8日。
第十步，是听证会。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
这也不是新鲜的规定。
2004年3月1日实施的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。
目前尚未有专门规定，我们参照《行政许可法》来执行。
《行政许可法》第四十六条：法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。
第四十八条，听证按照下列程序进行：
（一）行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告；
（二）听证应当公开举行；
（三）行政机关应当指定审查该行政许可申请的工作人员以外的人员为听证主持人，申请人、利害关系人认为主持人与该行政许可事项有直接利害关系的，有权申请回避；
（四）举行听证时，审查该行政许可申请的工作人员应当提供审查意见的证据、理由，申请人、利害关系人可以提出证据，并进行申辩和质证；
（五）听证应当制作笔录，听证笔录应当交听证参加人确认无误后签字或者盖章。
我们知道，现行的听证会从报名到举行时间是不少于30日。
这样我们不计算大小月，2011年的6月9日。
第十一步，是根据听证会情况修改方案。
行政许可法第四十八条行政机关应当根据听证笔录，作出行政许可决定。
这里面是根据听证笔录，所以笔录很重要。
我们这个期间不计算。
第十二步，按照有关规定进行社会稳定风险评估。
2010年5月25日，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，明确城镇房屋拆迁,必须严格依法规范进行,必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估。对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,没有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件和拆迁计划,以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目,一律不得发放房屋拆迁许可证。
这个紧急通知最大的亮点之一就是设立了社会稳定风险评估程序，把社会稳定风险评估程序放在了取得拆迁许可证的几大要件之一。如果没有经过社会稳定风险评估，一律不得发放房屋拆迁许可证。
当前，尚无中介机构可以作社会稳定风险评估报告，主要就是由土地储备中心写一个证明，就说明做过了。这无疑是不负责任的。
其实，社会稳定风险评估报告应当从项目概况、项目合法性、合理性、风险性、安全性、可行性六个方面对拆迁过程中可能诱发的诸多社会风险做出评估，并提出相应的解决措施，为即将开始的拆迁工作做好了充分的准备。
我个人认为社会稳定风险评估报告可以用政府常务会议纪要代替。
理由是：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
既然规定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定，我们现在不管被征收人数量多少，都一概上政府常务会议，这样是不是就可以不用再作社会稳定风险评估报告？因为政府常务会议也要讨论社会稳定风险。当然，这只是我个人的见解。
第十三步，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十四步，市、县级人民政府作出房屋征收决定。
根据第十三条，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
所以以后不存在地的诉讼了。我们只说房，地随房走。
我们假设在2011年的6月9日听证后，政府常务会议2周开一次，你正好赶赴上了，就到了2011年6月10日。
第十五步，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2011年6月11日发出政府公告。
行政复议是60日，行政诉讼是3个月。
另外,还有个搬迁期限，一般就是15天。
关于公告中的诉权告示，这个我们是有过教训的。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。
因此，如果不告知起诉期限，会很麻烦。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第九十四条，在诉讼过程中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的财产担保。
我们知道，我们就用这一条，在当事人起诉时，采用了先予执行。当然，现在老百姓也聪明了。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
理论上讲，上述方法不灵了，你不能再趁老百姓起诉之机强拆了。
确定的搬迁日期是2011年6月26日。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第八十八条，行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。
理论上讲，就是从2011年9月11日计算，180天内，最迟约在2012年3月11日之前提出。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第八十四条，申请执行的期限从法律文书规定的履行期间最后一日起计算；法律文书中没有规定履行期限的，从该法律文书送达当事人之日起计算。
粗略计算，政府最快可以强制执行的时间是2011年9月26日。
当然，这个征收决定不是关键的，可执行的主要是补偿决定。
第十六步，房屋征收部门组织调查登记。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
这里强调的是：调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
法律中规定被征收人应当予以配合，但他不配合怎么办？法律中没有明确。
一般认为这种义务不能强制，只能认为由于你不配合，我认为你的装修是一般装修，你诉讼的时候法院应当禁止你反悔。那么，你的精装修我不能补偿你！当然，这只是个别法官的观点！现在没有好办法，只能想尽千方百计、费尽千言万语、不畏千难万险、踏遍千山万水让他配合你。
第十七步，房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知。
房屋征收部门应当将前款所列事项（不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为）书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
这里有个时点“房屋征收范围确定后”，如何确定？指的是政府的房屋征收公告发布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。
一般认为这个一年是除斥期间，不能延长，中断。
第十八步，补偿。
这是关键，老百姓不满意，告你程序违法，说来说去都是因为补偿不如他老人家的意愿。人民内部矛盾要用人民币解决。搞定就是稳定，没事就是本事，摆平就是水平。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；第十九条强调，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失，《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。可惜我们都没有做到。第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。目前省里不可能很快出规定，所以容易发生腐败问题。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
什么叫补助？法律上没有明确规定，一般对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。目前，主要是指第十八条中“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。例如，原来住的时候最新房屋保障是12平方米，现在提高到了15平方米，那就按15平方米来补助。
奖励不是补偿。它是单独的，对配合拆迁人的奖赏。上海为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励。如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。当然，还可以“发动群众斗群众”，用连坐的方法。如果一个楼栋、一坐楼、一个小区再行奖励。还有上海市的全民投票，一人反对则10年不纳入改造。
财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：
一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
第十九步，提供周转房，置换房，安置房。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十步，对房屋进行认定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
最高法院（1999）行终字第20号判决书首次在司法审查中运用了行政法比例原则作出判决。
1993年4月，哈尔滨市同利实业公司（简称同利公司）向哈尔滨市规划土地管理局（1995年10月份机构改革分立为规划局和土地管理局）申请翻扩建其所有的、位于哈尔滨市道里区中央大街108号（原138号）院内的两层楼房。（院内原有两栋楼房，其中，临中央大街一栋为地下1层、地上3层；院内一栋为地下1层、地上2层。）同年6月17日，同利公司与汇丰实业发展有限责任公司（简称汇丰公司）达成房屋买卖协议，签定了《房屋产权有偿转让协议书》，汇丰公司付清了1000万元房款，交纳了房屋买卖有关契税费用，领取了房屋产权证。同年12月7日，哈尔滨市规划土地管理局颁发93（地）字246号建设用地规划许可证，同意同利公司翻建108号楼，用地面积339.20平方米。1994年1月6日，哈尔滨市规划土地管理局以哈规土（94拨）字第2号建设用地许可证批准建设用地211.54平方米，建筑面积680平方米的3层建筑。同年5月9日，哈尔滨市规划土地管理局核发给同利公司94（审）1004号《建设工程规划许可证》，批准建筑面积588平方米。同年6月24日，同利公司与汇丰公司共同向规划土地管理局申请扩建改造中央大街108号楼。申请增建4层，面积为1200平方米。在尚未得到哈尔滨市规划土地管理局答复的情况下，汇丰公司依据同利公司取得的《建设工程规划许可证》，于1994年7月末开始组织施工。至哈尔滨市规划局作出处罚决定前（1996年8月12日），汇丰公司将中央大街108号院内原有2层建筑（建筑面积303.76平方米）拆除，建成地下1层、地面9层（建筑面积3800平方米）的建筑物，将中央大街108号临街原有3层建筑（建筑面积1678.21平方米）拆除，建成地下1层、地面临中央大街为6层、后退2.2米为7、8层、从8层再后退4.4米为9层（建筑面积6164平方米）的建筑物，两建筑物连为一体。1996年8月12日，哈尔滨市规划局作出的哈规罚决字（1996）第1号行政处罚决定中，责令汇丰公司：
1、拆除临街部分的5至9层，并罚款192000元。
2、拆除108号院内地面8至9层，并罚款182400元。汇丰公司不服上述处罚决定，向黑龙江省高级人民法院提起行政诉讼。
黑龙江省高级人民法院经审理后认定，哈尔滨市规划局处罚显失公正，对市规划局的具体行政行为予以变更，减少了拆除面积，变更了罚款数量。市规划局不服一审判决，提起上诉。最高人民法院经审理后认为，原审判决认定事实基本清楚，适用法律、法规正确，驳回上诉，维持原判。
最高人民法院在判决书中写道：“„„诉讼中，上诉人提出汇丰公司建筑物遮挡中央大街保护建筑新华书店（原外文书店）顶部，影响了中央大街的整体景观，按国务院批准的‘哈尔滨市总体规划’中关于中央大街规划的原则规定和中央大街建筑风貌的实际情况，本案可以是否遮挡新华书店顶部为影响中央大街景观的参照标准。规划局所作的处罚决定应针对影响的程度，责令汇丰公司采取相应的改正措施，既要保证行政管理目标的实现，又要兼顾保护相对人的权益，应以达到行政执法目的和目标为限，尽可能使相对人的权益遭受最小的侵害。而上诉人所作的处罚决定中，拆除的面积明显大于遮挡的面积，不必要地增加了被上诉人的损失，给被上诉人造成了过度的不利影响。原审判决认定该处罚决定显示公正是正确的。原审判决将上诉人所作的处罚决定予以变更，虽然减少了拆除的面积和变更了罚款数额，但同样达到了不遮挡新华书店顶部和制裁汇丰公司违法建设行为的目的，使汇丰公司所建商业服务楼符合哈尔滨市总体规划中对中央大街的规划要求，达到了执法的目的，原审所作变更处罚并无不当。„„”
比例原则，亦称禁止过度原则，必学界通说认为，比例原则包含适当性原则、必要性原则和相当性原则三个子原则。行政法中比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外，行政主体还必须选择对人民侵害最小的方式进行。比例原则对我国行政法治建设具有很强的借鉴意义。一句话，不能高射炮打蚊子。
第二十一步，签订补偿协议。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
这个补偿协议是民事合同还是行政合同？目前有争议。
政府为了公共利益，可以对国有土地上单位和个人的房屋进行征收，这里的征收属于行政法上的行政征收，属于具体行政行为，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
而该《条例》第25条规定房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
显而易见，行政机关为了公共利益的需要，对行政征收这种具体行政行为采取了“协议”的形式，这种协议符合对行政合同的定义，即此协议系行政主体与行政相对人之间设立、变更、消灭行政法律关系的合意。
该《条例》25条同时规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。结合上文可以这样理解“提起诉讼”即提起民事诉讼。如果提起行政诉讼，就无从解释为何不可复议。
第二十二步，政府作出补偿决定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
一般来说，签约期是3个月。我们确定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么这里政府按照征收补偿方案作出补偿决定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一个搬迁期限15天。
这里又有个复议和诉讼。
初步算来，最快的可以申请强制执行时间是2011年12月26日。
第二十三步，申请法院强制执行。
所有这些都对我们的工作提出了更快、更高、更强的要求。
诸位同仁，面对征收，面对中国特色社会主义法律体系已经形成的客观事实，我们只能“拿法律当挡箭牌”。
谢谢诸位！
第五篇：经典解读：房屋征收与补偿
对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的理解
近年来，因城镇房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾，已成为影响我国工业化、城镇化进程和社会稳定的突出问题之一。2011年1月21日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。《征收补偿条例》努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来，通过保护被征收群众的利益、完善征收程序、加大公众参与、明确补偿标准、补助和奖励措施、禁止建设单位参与搬迁、取消行政机关自行强制拆迁的规定，充分显示了维护公共利益，保障被征收人的合法权益的鲜明特色，彰显了以人为本的立法精神，有利于推动和谐社会的建设。
一、政府是公共利益征收惟一补偿主体
过去，多数情况下由拆迁人即开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里，这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。《征收补偿条例》规定，市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作，并规定禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。《拆迁条例》将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却不承担责任，由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。而《征收补偿条例》将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。因此，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。这样，从制度上保证了征收、补偿工作的规范化。
二、明确界定了公共利益的范围
《征收补偿条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提。并以列举的方式对公共利益进行了界定，明确了因公共利益征收的范围。征收城市房屋必须基于公共利益的需要，就我国的具体国情而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。
三、征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿
征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。《征收补偿条例》提高了对征收补偿方案的公众参与程度，征收补偿方案应征求公众意见，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案，“修改方案”被列入条例，是对被征收人权益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。审计机关应当加强审计。《征收补偿条例》比较强调民众的参与，这个征收和补偿涉及到几个环节，一个就是作出征收决定，要不要征收。如果做了这个征收决定以后，就是怎么补偿，什么标准，这个补偿里面老百姓能不能参与。那么这好几个环节里面，实际上这次的条例都规定了老百姓的参与，尤其是利害关系人的参与。《征收补偿条例》为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。
四、明确征收补偿标准
房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。
《征收补偿条例》 规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
需要特别注意的是，《征收补偿条例》明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是老百姓最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。
五、被征收人协商选评估机构；
过去，大多数情况下对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人都对这些评估机构不信任，被征收人没有选择权。《征收补偿条例》规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。这样打破了以往一家的评估局面，并从根本上转变错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。
六、征收房屋应先补偿后搬迁
《拆迁条例》没有明确规定“先补偿，后搬迁”的原则，《征收补偿条例》则明确了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推委、拖欠等不负责任的情况，《征收补偿条例》明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。
七、废除行政强制拆迁
《征收补偿条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。改变了《拆迁条例》中政府直接进行强制拆迁的作法，规定由政府申请法院强制执行。这一变化呈现出统筹兼顾、公平补偿、阳光征收的鲜明特征，从中也可看到，立法者力图找准公义维护和私权捍卫契合点的努力，建立了司法对行政一定程度上的审查和制约权力的原则。《征收补偿条例》明确法院为实施强制搬迁的唯一主体，这是一大进步，因为政府既然是征收主体，就不能实施强拆行为，否则缺少权力制衡。引入司法机构裁定强制拆迁，更好地体现了对民众权利的保护和对法律的尊重，有利于强制搬迁依法、规范进行，由司法机关从公正、中立的立场，审查其正当性、合法性，并决定是否强制执行，显然更利于减少政府与民众之间的矛盾，增加征收补偿过程中的和谐因素。需要明确的是，《征收补偿条例》取消了行政强拆，只意味着政府无权自行组织有关部门进行行政强拆，但政府依然有作出征收决定及协商不成后作出强制性补偿决定的权力，老百姓不能将此混为一谈。另外，新条例实施之前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
八、暴力迫使搬迁可追究刑事责任
《征收补偿条例》规定,暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关,容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。禁止建设单位参与搬迁活动,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经颁布实施，从“拆迁”改为“征收”，透过这些词语的变化，可以看到条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理。强调阳光征收、公平补偿使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。它的实施是公共利益和个人利益得到协调和平衡，折射出从强化行政管理到规范行政行为的法治理念的进步。
新《国有土地上房屋征收和补偿条例》十大解读
亮点一
公共利益征收与商业开发征收彻底分开
征求意见稿规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。
明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。
我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。
但什么是“公共利益”，如何界定？成为立法的一大难点。专家学者认为不能过大，实务部门认为不能过窄。有学者指明，“公共利益”的界定，直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。
征求意见稿以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
亮点二 政府是公共利益征收惟一补偿主体
征求意见稿规定，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。
明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。过去，制度设计的，就是政府躲在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。
三 政府征收房屋必须要两次公告
征求意见稿第10条规定，县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。
县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。
征求意见稿第14条规定，县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。
征求意见稿在征收程序中，突出强调了被征收人的知情权、参与权等。
亮点四 发生“公共利益”争执交司法判决
征求意见稿规定，被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。
这是一个新规定。突破只能对补偿、安置可以提起复议或诉讼的局限。
征收者与被征收者在征收阶段产生的争议，通常因是否属于“公共利益”而起。在这个问题上，过去政府既是运动员也是裁判员，一手遮天，每每让被征收人感到缺乏一个平等的说理平台。
对征求意见稿的这一规定，北京大学法学院副院长沈岿教授认为：“这一点非常重要，因为‘公共利益’确实存在模糊地带。从美国的经验看，法院在同一件事情上也会有截然相反的判决。但非常重要的一点是，政府必须在法庭上接受被征收人关于‘公共利益’是否存在的挑战，政府必须举证证明自己的‘公共利益’主张究竟在什么地方。”
他表示，这是让更多的民众最终接受政府决定的机会，也是政府重新审视自己决定是否周全的机会。亮点五 危旧房改造必须有90%以上人数同意
征求意见稿规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。政府应当将征求意见的情况及时公布。
征求意见稿还规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意；危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
打着危房房改造的旗号，一些地方政府与开发商联手行强拆之实，践踏被征收人的私有财产权。征求意见稿的规定，有可能将明显放慢旧房改造步伐。
亮点六 征收补偿额按市场评估价确定
征求意见稿规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。
因补偿谈不拢，不知酿成了多少拆迁悲剧。
征求意见稿的这一规定，至少有两大看点：一是明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”；二是强调评估机构的中立性。现在，许多被征收人都认为，评估机构不中立，因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”，即被征收人说了算。
如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。这是征求意见稿在法律责任中的规定。亮点七 尊重被征收人补偿方式多样选择
征求意见稿规定，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。
因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。除征收租赁房屋外，被征收人可以选择补偿方式。
提供灵活多样的选择，体现了对被征收人的尊重。
亮点八 野蛮暴力强制搬迁者可追刑责
征求意见稿规定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一野蛮拆迁，最终酿成群体性事件。
根据征求意见稿，如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定，不仅造成的损失要赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。
亮点九 违法建筑不予补偿并依法拆除
征求意见稿规定，对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
对违法建筑拆除是否补偿问题，一直以来都存在补与不补的争议。
补，是因为一些违法建筑的长期存在，与政府职能部门不作为有关，政府应当为失职买单；不补，是因为那样对守法者明显不公平。
征求意见稿坚持了“不予补偿，并依法拆除”的立场。
亮点十 商业拆迁强调自愿公平政府不介入
征求意见稿在附则中规定，非因“公共利益”的需要实施的拆迁，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续，由建设单位编制具体实施方案，报经房屋征收部门批准后，按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。
区别于公益性搬迁，非“公共利益”的拆迁，是一种民事行为，是平等主体之间的一种交易，不存在地方政府介入问题，讲究的是双方协商。
根据征求意见稿，县级以上地方人民政府对商业拆迁进行监督管理。相关立法进程
中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。
1991年6月1日，国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》，以配套当时的《城市规划法》。
1994年7月5日，我国出台《城市房地产管理法》，由此拉开了房地产市场化序幕，开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年，中国开始推行分税制改革，地方政府开始逐渐倚重土地财政。
2001年6月7日，国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改，并于当年7月1日起实施。修改后的条例，仍然没有区分公益和商业拆迁，其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可，获批后实施拆迁，发生纠纷由政府裁决；被拆迁人拒绝拆迁的，实行强制拆迁。由于在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议裁决者，无形中充当了强拆的支持者，理论上为“官商合谋”提供了现实的便利，这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。
2007年3月16日，《物权法》出台。该法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”
2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”
2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。
2008年以来，尽管我国遭受国际金融危机冲击，但相关立法仍在进行中，据介绍，国务院法制办在近两年时间里，配合建设部门，进一步加强了理论研究，并到广州、大连展开调研，与被拆迁人进行座谈。同时，国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题，进行了全面梳理，对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是，在此期间，国务院法制办还密切重视舆情收集，对征收、拆迁上发生的新问题、新动向，做到适时跟踪、了解、分析，作为立法参考。
拆迁悲剧
成都：“自焚拆迁户”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛区天回镇金华社区的女企业主唐福珍往自己身上浇汽油，在自家房顶上引火自焚，目的就是阻止拆迁。但她的惨烈，并没能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名亲属也因暴力抗法被刑事拘留。
青岛：“自焚拆迁户”张霞2009年10月28日，在遭遇第四次执行强制拆迁时，张霞在自家门前，面对拆迁挖掘机，将汽油浇在了自己的身上。
张霞1998年买下180平米的土地，建了二层楼房开酒楼，有产权和土地使用证。2007年，该土地被当地政府卖给开发商做小产权高层住宅。张霞拒绝了开发商提供近300平方米的小产权住宅进行置换的补偿协议。
重庆：蜗居桉树索要拆迁补偿2009年8月3日，因修建渝宜高速，重庆奉节六旬老人陈茂国在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因双方在赔付金上相差22万元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉树“安营扎寨”，一住3个半月，抵制强拆。
贵州：13名熟睡住户遭遇暴力拆迁2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。
这一行为随后升级为群体性事件，拆迁户用40余瓶液化气罐堵路，造成近万台车辆滞留。
赤峰：“自焚拆迁户”王娜2009年2月13日，内蒙古自治区赤峰市红山区法院对哈达街中段路北民航家属楼石国清家强制执行拆迁，石的女儿王娜情绪十分激动，在屋里把汽油点燃，造成大面积烧伤。最终事情以双方协商解决告终。
本溪：拒绝拆迁张剑致一强拆者死亡因无法就补偿安置方案达成一致，拒绝拆迁的辽宁本溪男子张剑在房地产公司拆迁人员强行入屋后，拔出了水果刀，致一强拆者当场死亡。随后，张剑的房子迅速被夷为平地，盖起了名为“山水人家”的豪华别墅群。
解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》
1、问：制定条例的总体思路是什么？
答：党中央、国务院高度重视条例的制定工作，指出条例直接关系人民群众切身利益，要求我们深入了解情况，广泛听取意见，集中力量组织对难点问题逐项攻关，力争条例早日出台。为了妥善处理实践中的矛盾，制定条例的总体思路：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消《城市房屋拆迁管理条例》（以下称原条例）行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。
在工业化、城镇化发展过程中，必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡建设用地盲目无序扩张，确保18亿亩耕地红线与粮食安全。
2、问：在制定条例过程中主要开展了哪些工作？ 答：法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。
3、问：为了保障房屋被征收群众的利益，条例对补偿作了哪些规定？ 答：两次征求意见中群众的意见主要集中在补偿问题上。按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。
为了保证生活条件困难的被征收人居住条件有改善，条例规定，政府对符合住房保障条件的被征收人除给予上述补偿外，还要优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。
4、问：条例对房地产评估作了哪些规定？
答：一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。
二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。
四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
5、问：条例对公共利益是如何界定的？
答：对这个问题，我们高度重视，收集、研究了国外情况和做法，作了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，根据条例的规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
6、问：条例对征收程序作了哪些规定？如何体现公开透明和公众参与？ 答：征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。条例规定征收补偿方案应征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；审计机关应当加强审计。
7、问：条例对房屋征收的实施作了哪些规定？
答：房屋征收是政府行为。按照原条例规定，建设单位是拆迁人，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经 济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定政府是征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
8、问：条例取消原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，主要考虑是什么？ 答：按照原条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。近几年来，强制拆迁过程中出现了一些恶性事件，虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。
全国人大常委会办公厅2009年8月28日向社会公开征求意见的《行政强制法（草案）（三次审议稿）》第十三条规定，行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规，不宜再设定行政强制执行。因此，条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，规定由政府申请法院强制执行。这样也有利于加强对政府征收补偿活动的制约，促使政府加强和改进群众工作。
9、问：条例为什么没有对征收集体土地作出规定？
答：有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。从我们调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。
【链接】
暴力拆迁可追究刑事责任
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。
条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
征收范围确定后“违建”不补偿
针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，《国有土地上房屋征收与补偿条例》给出了明确规定，以杜绝此类投机取巧、侵占公共利益的非法行为。
新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
补偿方式：货币或房屋产权调换
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》讲义
一、城市房屋拆迁工作回顾及评价；
二、《征收条例》立法背景与过程；
三、制定《征收条例》的总体思路和主要内容；
四、与《拆迁条例》的不同；
五、《征收条例》主要条款的释义；
六、《征收条例》不能解决的几点问题。
一、对城市房屋拆迁工作的回顾与评价
• ㈡城市房屋拆迁法律制度的演变过程回顾 • 1978年改革开放前，“自拆自建”阶段。
• 改革开放后，到1991年6月1日，“统拆统建”阶段。
• 1991年6月1日起，进入“各拆各建加福利”阶段。
• 2001年6月6日，进入“市场化阶段”。• ㈢原《拆迁条例》的法律依据。
• 《拆迁条例》违宪和没有法律依据，是不符合事实的。
• ㈣对《拆迁条例》的评价
从1991年到2011年初，《拆迁条例》对社会经济发展起到了积极的作用，特别是对城市化、城市现代化进程起到了积极的作用。• 主要体现在三个方面：
一是保证了城市建设效率，尤其是促进了旧城区的改造，有效地推进了城市环境的改善，推进了城市综合功能的提高； •
二是有效地改善了城市居民的住房条件。•
三是大幅度提高了城镇化率。
二、《征收条例》立法背景与过程
• 立法背景：
• 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，国务院法制办和原建设部负责起草了《国有土地上房屋征收与补偿条例（草稿）》。
• 制订这个条例，关系到群众的切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。
• 《征收条例》的出台特别背景，《征收法》无法及时出台。
• ㈡主要过程：
• 1、2007年12月14日，国务院第200次常务会议首次对条例草案进行了审议。•
2、2007年12月14日后，2010年1月29日第一轮修改。
• 3、2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见。• 4、2011年1月21日，正式公布施行。
三、立法总体思路、主要内容
• ㈠总体思路
• 一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。
• 二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有所改善、原来生活水平不降低。
• 三是通过完善的征收程序，加大公众的参与、禁止建设单位参与搬迁，取消行政强制拆迁，加强和改进群众工作，把强制搬迁减少到最低限度。
• 与此同时，总体思路中还考虑到节约集约利用土地、严格保护耕地的原则。
• ㈡主要内容和规定
• 按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益，把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求，《征收条例》做出了五个方面的规定：
一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。
二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。•
四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。
五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。此外，对违反《征收条例》的行为设定了严格的法律责任。• ㈠适用范围不同。只适用国有土地上房屋征收。• ㈡目的不同。为了公共利益需要。
• ㈢补偿对象不同。只适用于被征收房屋的所有权人。• ㈣管理与实施主体不同。主体是市、县级人民政府。•
1、征收主体和补偿义务主体都是政府。
2、房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施。• ㈤前置条件不同。前提条件相对宏观。
• ㈥项目启动程序不同。由政府直接启动，由政府做出房屋征收决定，政府确定的房屋征收部门负责组织房屋征收与补偿工作。• ㈦评估机构选择方式及评估结果异议处理不同。
1、评估机构选择方式。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；
2、对评估结果异议的处理。可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果的异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。即一评估一复核一鉴定。• ㈧补偿安置矛盾解决方法不同。• 主要有五点：
1、对达成补偿协议后又不执行的矛盾处理。达成补偿协议后，不搬迁的，可以依法提起诉讼。
2、对于达不成补偿安置协议的处理。由政府作出补偿决定。•
3、对房屋所有权人不明确的处理。由政府作出补偿决定。
4、对做出补偿决定或裁决后拒不搬迁的处理。由政府依法申请人民法院强制执行。
• ㈨强制执行模式、申请主体、执行依据不同。•
1、征收时，只有司法强制一个途径；
2、征收时，申请主体是市、县级人民政府；
3、征收时，强制执行依据是政府作出的征收决定； •
4、征收时，执行主体是法院。关于是否保留行政强制拆迁的问题争议较大，之所以没有保留，一是正在起草行政强制法也禁止了这类行政强制行为。
二是房屋征收过程中，政府做为当事人一方，不宜再行使行政强制权，以防止行政权力过渡集中。
• 三是行政强制拆迁是引发矛盾纠纷的主要原因，也是恶性事件的导火索。•(一)第四条
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
• 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。• 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。•
本条是关于房屋征收管理体制的规定。
第1款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这里的“市、县级人民政府”主要包括两个层面：一是市级人民政府。主要包括除直辖市外的设区的市、直辖市所辖区、自治州等。二是县级人民政府。主要包括不设区的市、市辖区（直辖市的区除外）、县、自治县等。
五、重点条款的释义
• 市、县级人民政府的主要职能有七项：
– ⑴组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见（第十条）– ⑵对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及组织因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下举行听证会（第十一条）； – ⑶对房屋征收进行社会稳定风险评估（第十二条）； – ⑷依法作出房屋征收决定并公布（第十三条）； – ⑸制定房屋征收的补助和奖励办法（第十七条）；
– ⑹组织有关部门对征收范围内未登记的建筑进行调查、认证、处理（第二十四条）；
– ⑺依法作出房屋征收补偿决定（第二十六条）等。
第2款规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
– 房屋征收部门的设置可以有以下两种形式：
一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；
• 二是在现有的部门（房地产管理部门、建设主管部门）中，确定一个部门作为房屋征收部门。
• 原则上讲，一个城市不宜有多个征收部门，以避免征收补偿标准不一问题出现。
– 第一方案，建议各市、县人民政府设立专门的房屋征收部门。目前，镇江市和部分县级市初步决定原房屋拆迁管理办公室为房屋征收部门。
– 第二方案，建议原房屋拆迁管理部门为房屋征收部门，原房屋拆迁管理办公室为征收部门的日常工作机构和房屋征收实施单位。实行市、区二级房屋征收的，原市房屋拆迁管理部门为征收管理部门，对区房屋征收的监督部门。
• 房屋征收部门的主要职责也有七项：
– ⑴委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作、并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督（第五条）；
– ⑵拟定房屋征收补偿方案，并报市、县级人民政府（第十条）；
– ⑶组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登• • •
•
• • • • • •
• 记，并公布调查结果（第十五条）；
– ⑷书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途相关手续（第十六条）；
– ⑸与被征收人签定征收补偿协议（第二十五条）；
– ⑹与被征收人在拆迁补偿方案确定的签约期限内达不成协议或者被征收房屋所有权不明确的，报请作出决定的市、县级人民政府作出补偿决定（第二十六条）；
– ⑺依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋拆迁范围内向被征收人公布（第二十九条）等。
设区的市房屋征收部门也可以分二个层级设置，即市房屋征收部门与区房屋征收部门二个层级。
– 市级房屋征收部门在履行市房屋征收部门职能的同时，还应当承担如下管理职能，初步设想为：
• ⑴研究制定本行政区域内房屋征收的相关政策法规； • ⑵拟定房屋征收计划；
• ⑶对各区拟公布或实施的房屋征收方案进行综合平衡；
• ⑷对各区拟公布施行的房屋征收补助和补贴办法进行综合平衡； • ⑸对各区做出的房屋征收决定、房屋征收补偿决定进行行政复议； • ⑹对征收补偿资金、安置房建设的筹措和使用情况进行监管； • ⑺对征收档案进行管理； • ⑻处理房屋征收信访。
第3款规定了市、县级人民政府的有关部门的是房屋征收的协助部门。
有关部门包括财政、国土资源管理、规划、建设、房地产、工商、税务、住房保障、发展改革、监察、审计等。
（二）第五条
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第1款规定房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
考虑到房屋征收实践中，由房屋征收部门受编制、人员、设施设备、技术条件的限制，直接从事房屋征收与补偿工作是不现实的，因此，规定可以委托房屋征收实施单位承担承担房屋征收与补偿的具体工作。
第2款规定了房屋征收部门对房屋征收实施单位的监督责任。主要职能：
– ⑴应当对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，促使其遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。
– ⑵对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收的行为承担责任。
（三）第八条
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
– ㈠国防和外交的需要；
– ㈡由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
– ㈢由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
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• – ㈣由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
– ㈤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
– ㈥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
本条是关于房屋征收公共利益范围即公共利益界定和规定。
⑴公共利益界定的总体思路。
⑵大家关心的几个问题的个人认识。
（四）第九条
依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
本条是关于确需征收房屋的建设活动应当符合规划，纳入计划的规定。
该条款：
– 一是明确了为避免不必要的房屋征收，应当通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行调控，并保障规划的科学性、民主性，尤其是要加强基本农田保护，严守18亿亩耕地红线。
– 二是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
（五）第十条
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
本条是关于征收补偿方案的拟定、论证和征求意见的规定。
一般情况下，房屋征收补偿方案应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，与原房屋拆迁条例规定的拆迁补偿安置方案的内容相当。
（六）第十一条
市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
• 本条是关于市、县级人民政府公布第一款征求意见情况的规定，以及因旧城区改建需要征收房屋的特别规定。
• 第2款规定是对旧城区改建需要征收房屋的特殊规定。
• 这里的多数被征收人应当理解为半数以上。
• 征收人是按房屋权属证明户数进行计算的，不是人数。
• 认为补偿方案不符合本条例的规定，应当是可以统计的反对意见，以书面形式为宜。
• 参加听证的代表不应当限于被征收人，而该当包括被征收人代表和社会各界公众代表。
（七）第十二条
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
• 本条是关于社会稳定风险评估、人数较多的征收决定和讨论决定、征收补偿费用管理作用的规定。
• 第1款，关于社会稳定风险评估。风险评估的主体是市、县级人民政府。
• 关于房屋征收决定涉及被征收人人数较多的。由各市、县级政府确定。
• 第2款规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
• 足额是指用于征收的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保障全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。• 专户存储要求在银行设立专门的帐户进行存储管理；
• 专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。
（八）第十六条
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
– 本条是关于征收范围确定后暂停办理有关事项的规定。
– 建议对房屋析产、买卖或者租赁房屋，户口迁入或者进行分户也进行限制。– 第2款规定了通知暂停办理事项的主体是房屋征收部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。– 房屋征收范围什么时间确定？
• 凡是国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划划定了的范围，就应当视为确定了房屋征收范围。
• 凡是市、县级国民经济和社会发展计划的所涉及的保障性安居工程建设、旧城区改建项目，其项目用地范围就应当是征收范围。• 在确定具体项目时，再由规划、土地部门确定详细的征收范围。
（九）第十八条
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
– 本条是关于保障被征收人居住条件的规定。– 根据国务院授权，我省拟规定：“征收个人住宅，被征收人家庭符合住房保障条件的，设区的市、县（市）人民政府应当优先给予住房保障。被征收人家庭不参加社会轮候，按照达成补偿协议的先后顺序，申购经济适用住房、配租廉租房。具体保障标准、操作程序由各市、县人民政府制定。”
（十）第二十条
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
– 本条是关于房地产价格评估机构选定及独立开展评估活动的规定。
– 第1款规定，房地产评估机构应当惠被征收人协商选定。其含义，首先由被征收人在规定时间内协商选定。其次，如果被征收人在规定时间内没有就评估机构选定达成一致意见的，由房屋征收部门通过组织投票、抽签、摇号等公开、公平、公正的方式确定。
– 具体办法由省、自治区、直辖市制定。• • • • •
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• • – 第2款规定任何单位和个人不得干预评估。结合我省实际，拟采用如下评估机构选择方法：
“房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。具体办法如下：
㈠由征收部门向社会发布征收评估信息；
㈡具有相应资质的房地产价格评估机构报名；
㈢房地产价格评估机构报名数低于5个单位时，由房屋征收部门直接提供给被征收人选择，排列顺序按报名先后。当房地产评估机构报名数超过5个时，房屋征收部门可按照社会信誉状况、综合业务能力、资质等级、业务承接情况进行适当选取，向被征收人推荐5个单位供被征收人选择。排列顺序仍然按报名先后。
㈣被征收人协商决定房地产评估机构。协商不成的，由被征收人投票决定选择房地产评估机构；得票最多的房地产评估机构确定为该项目的评估机构。”
（十一）第二十一条
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
– 本条是关于房屋征收补偿安置方式选择、产权调换房屋差价结算，经及旧城区改造中就近安置的规定。
– 第1款规定房屋征收补偿安置方式有二种，即货币补偿和产权调换。选择权在被征收人。
– 第2款与拆迁条例一致。
– 第3款是提供改建地段或者相近地段的房屋的规定。
（十二）第二十三条
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
– 本条是关于征收非住宅房屋造成停业停产损失补偿的规定。
– 房屋征收中，非住宅认定必须同时具备二个条件，条件一是房屋为非住宅房屋，且为营业性用房；条件二是经营行为必须合法，不能是违法经营。– 对“住改非”房屋，在拆迁中，可以增加补偿。
– 根据国务院授权，拟采用如下办法：
• “因征收非个人住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，由评估机构评估确定。具体操作办法由各市、县制定。”
（十三）第二十四条
市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
– 本条是关于加强建设活动管理，以及在房屋征收前对未登记的建筑先行调查处理、认定和处理的规定。
– 第1款规定了市、县级人民政府加强建设活动管理的责任。
– 第2款规定在房屋征收前应当对未登记的建筑先行调查处理、认定和处理。– 先行进行处理优点是依据城乡规划法处理，不涉及补偿安置问题，减少矛盾纠纷集中暴发。
（十四）第二十六条
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照
本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。•
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
– 本条是关于市、县级人民政府做出房屋征收补偿决定，补偿决定内容和不服补偿决定的救济的规定。
– 第1款是关于做出补偿决定的情形。
• 一是达不协议的，在签约期限后做出补偿决定。• 二是产权不明时做出补偿决定。
• 三是补偿决定应当依法送达、公告。公告范围限于征收范围。依法送达后才能生效。
– 第2款是关于补偿决定应当公平。
– 第3款是关于被征收人对补偿决定不服的救济。
（十五）第二十七条
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
• 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
– 本条是关于“先补偿、后搬迁”原则和禁止性的规定。
– 第1款是“先补偿、后搬迁”原则。包含两种情况：一是房屋征收当事人达成征收补偿安置协议，双方已经按协议约定履行了相关给付义务；二是征收当事人达不成协议，政府依法做出补偿决定，货币补偿款已经专户存储、产权调换房源和周转用房地点和面积已经明确。符合这两种情况的都属于先行予以了补偿。
– 第2款是对非法逼近搬迁的禁止性规定。
•（十六）建议的房屋征收程序
建议房屋征收程序“制定房屋征收计划、通知有关部门暂停办理相关事项、对拟征收房屋进行调查并公布结果、组织相关部门处理未登记房屋、拟定征收补偿方案并征求公众意见、开展社会稳定风险评估、专户存储专项资金、作出房屋征收决定、进行征收补偿安置、实施房屋拆除。必要时还应当依法作出补偿决定或者司法强制执行。”
