第一篇：中小外贸企业供应链融资新方法探讨

中小外贸企业供应链融资新方法探讨

深圳发展银行于2006年在国内银行业率先推出了“供应链金融”品牌，其通过研究发现，我国中小企业融资难，原因并不一定在于企业自身，而在于供应链条上的核心企业挤占了上下游中小企业的资金和信用，对上下游中小企业形成巨大的融资压力。该行还以华南的能源市场和华北的粮食市场为试点，开发了首批供应链融资产品，使一些中心企业获益不少。现在，很多股份制商业银行、国有商业银行甚至不少中小型商业银行，都纷纷推出各自的供应链融资业务，为我国外贸中小企业提供了融资的新做法。本文主要分析了中小外贸企业供应链融资新方法的实际效应和存在问题，并对如何做好中小外贸企业供应链融资创新进行了探讨。

一、供应链融资――中小外贸企业融资的新做法

传统的贸易融资是商业银行针对一家企业的融资需求，通过信用风险评估作出是否对其授信的决策。供应链融资则把核心企业及配套企业的生产经营活动视为一个整体，以核心企业为中心，通过对信息流、物流和资金流的有效控制，对核心企业的上下游企业提供全面的融资服务。供应链融资为上下游的供应商、制造商、分销商、零售商和最终消费者提供了全方位的金融服务，为处于弱势地位的中小企业开辟了一条新的融资渠道。据统计，截止2014年末，我国商业银行已为多家国内大型企业完成超过500个供应链金融项目，为核心企业供应链上超过8000家上下游中小企业提供了融资支持。2014年供应链金融业务规模已达近1万亿元，相比2009年大幅增长，年复合成长率达68%。

目前我国各家银行供应链融资产品的名称和分类方法虽有差异，但大体可分为应收账款类融资产品、存货类融资产品和预付/应付类融资产品。表1为部分商业银行的供应链融资产品列表。

（一）中国银行“融易达”业务

融易达是指在以赊销为付款方式的交易中，在基础交易及应付账款无争议的前提下，银行占用买方授信额度，为卖方提供无追索权的贸易融资服务。例如某世界知名的液晶显示器生产企业A公司在中国拥有大量的配套卖方，结算周期一般为货到后两个月付款。这些卖方多为中小企业，银行授信额度不足。A公司与中国银行签署了融易达业务协议，中国银行在全额占用A公司授信额度而不占用卖方授信额度的情况下，为A公司的卖方提供了融资，解决了卖方的生产资金问题。

（二）中国银行“融信达”业务

融信达是指中国银行对卖方已经向中国银行认可的信用保险机构投保信用保险的应收账款，凭借相关单据、凭证和协议等为卖方提供的贸易融资业务。某中型小家电出口企业，主要面向南美洲市场出口产品。考虑到国外买方的信用风险和汇率风险，该企业向中国出口信用保险公司投保了出口贸易信用保险，并将保险单项下的赔款权益转让给中国银行，由中国银行在保险公司核定的买方信用限额及赔付率内为企业确定合理的融资比例，在获取出口企业应收账款的基础上将融资款项划入企业账户，应收款正常收汇后银行扣除融资本息，余款支付给出口企业。

（三）招商银行出口供应链融资业务

招商银行进出口供应链融资是指在进出口贸易中因无法提供固定资产抵押、信用担保或授信额度不足的融资困境，以控制物流及应收账款为风险控制手段，为中小企业提供的供应链融资服务。B外贸公司接到拉美买家一份机电产品订单，以60天赊销方式结算。B公司需要首先在国内采购出口所需机电产品，但面临资金短缺，同时也担心买家的信用风险。招行为该公司设计了“未来出口货物质押装船前融资+出口保理”方案，以公司即将采购的机电产品为质押物，提供出口融资款；B公司出口装船后将应收账款转让给招行，办理出口保理并归还装船前融资；在赊销到期买方付款后，招行将B公司收汇款项先归还保理融资，余款划回B公司。此方案既满足了B公司出口融资需求，又消除了B公司对国外买方支付能力的担忧，同时还防范了人民币升值的汇率风险。

（四）招商银行进口供应链融资业务

C公司是一家生产经营纺织品的企业，需要从巴西进口原棉。巴西卖家要求开立即期信用证，而C公司规模不大，短期内很难筹集支付即期信用证的这笔大额款项。招商银行为C公司提供了“未来货物质押进口开证+信用证下货物质押进口押汇”方案。C公司向银行提交开证申请，并同意将未来进口货物质押给招行；信用证项下运输单据到达后，C公司向招行申请进口押汇；银行将运输单据交给指定的物流企业办理报关、报检及入库质押手续；C公司将进口货物销售后归还融资款，一次性或分批提取货物。

（五）广发银行“贸融通”业务

贸融通涵盖了进出口贸易中的各类业务，通过对现金流、物流和信息流的管控，将贸易过程中的资金、商品和信息进行整合，形成供应链融资新理念。浙江某中小型外贸流通企业希望通过银行贷款满足产品采购需求，以抓住所销售商品的低价商机。当地的广发银行通过贸融通业务对该企业进行了快速评估，企业在提供了足额的不动产抵押后获得了300万元的授信额度，圆满完成了这笔融资项目。

（六）建设银行“融链通”业务

融链通是建设银行推出的针对供应链客户群体的综合金融服务，可有效拓宽中小型客户贸易融资，解决传统的一般授信额度不足和提供担保难等问题。广东某市中小贸易企业数量众多，当地建行根据企业与进出口公司之间的真实贸易背景，为特定优质企业的上游中小企业供应商办理应收账款质押贷款，单户贷款金额最高可达1000万元，期限最长12个月，只要能提供建行认可的应收账款质押并办理登记，这些企业可以迅速获得融资款项，该项业务深受中小企业欢迎。

二、中小外贸企业供应链融资中存在的问题

（一）银行供应链融资风险控制机制不健全

2014年青岛港部分不法贸易商利用重复质押、虚构贸易合同、伪造财务状况等手段骗贷，银行风险敞口逾10亿元；7月份又爆出某物流公司项目经理受贿7000万元帮助他人骗贷20亿元的案件。银行对供应链融资主体的风险评估主要是针对交易合同的真实性和自偿性，而不是针对借款企业的信用，一旦出现伪造交易单据和虚构交易背景骗取银行信用的行为，银行就要面临巨大的风险。此外，供应链融资专业化程度较高，业务审批、办理、管理都有别于传统授信业务。银行工作人员必须洞悉借款企业的行业特征、竞争水平、潜在风险等，否则将会给供应链融资业务的具体操作带来风险。

（二）银行供应链融资信息化水平有待提高

信息不对称是中小外贸企业融资难的重要原因之一。供应链融资，银行是以贸易背景、履约记录、对物权单据的控制、企业违约成本和银行贷款管理等因素对融资企业进行评级后对企业所进行的融资的。有效规避贸易风险，实现融资风险的最小化必需以获得透明、及时、真实的信息为前提。信息的不对称、中小企业财务的不公开、不透明以及信息监控和报告体系的不健全都有可能引发道德风险和欺诈行为，导致银行不良贷款的滋生。

（三）供应链融资法律法规不完善

供应链融资涉及到的相关法律主要有《物权法》、《担保法》、《合同法》、《动产抵押登记办法》和《应收账款质押登记办法》等。上述法律在具体实践中存在诸多问题和漏洞。以仓单质押为例，合同法确定了仓单的概念，但未规定仓单的法律地位，关于仓单流通转让的管理体制还未建立。青岛港骗贷事件的原因之一就是重复开具仓单所致。此外，有关供应链融资的金融监管制度、中小企业信用评级制度等也亟待完善。

（四）适应中小外贸企业的融资产品需要优化创新

国内商业银行供应链融资产品的同质性强，缺乏适应不同行业、不同企业和企业不同发展阶段需求的个性化产品或产品组合。供应链融资多集中于汽车、钢铁、家电、医药和造纸行业，战略新兴产业和科技型中小企业供应链融资的旺盛需求还未能充分满足，商业银行开发新型供应链融资产品，拓展供应链融资领域的潜能有待开发。

三、如何有效做好中小外贸企业供应链融资

第一，银行应建立严格的风险控制机制。严格审核核心企业的资信状况，严格供应链的准入，对于风险较大的中小企业更应审慎识别，做好贷前审查、贷中监督和贷后评估工作。2009年深发展联合中欧商学院完成了一项供应链融资风险研究的课题，归纳出近30项常见风险信号。银行应采取定性和定量相结合的手段对供应链融资业务的风险概率和损失进行评估和计量，综合使用机构授信、现金流和物流控制等技术减少不对称信息，通过风险抑制、风险分散和风险外包等措施将风险控制在最小范围。银行应加强供应链融资业务人才培养，建立一支懂业务、会管理、能创新的从业人员队伍。

第二，推行大数据信贷，建立电子化信息平台。大数据信贷，是通过互联网、物联网全面收集数据并共享，通过数据分析降低贷款调查、分析和管理的成本，减少人为的操作风险，避免道德风险。供应链融资信息平台覆盖融资的全部参与者，通过平台把企业的财务信息公布给银行，实现银企合作、财务共享和财务共管，企业经过银行专业的评估以最快捷的方式获得授信。据民生银行一业内人士估算，通过大数据信息平台，银行的劳动生产率提高了20倍。

第三，完善供应链融资法律制度。供应链融资涉及到的主体包括银行、借款企业、物流公司、保险公司等，主体的多样性决定了适用法律和主体间法律关系的复杂性。供应链融资采用的金融工具种类繁多，可能涉及到物权、质押权、抵押担保等多项法律问题。根据人民银行《应收账款质押登记办法》的精神，各家商业银行制定了各自的应收账款管理办法，规范了应收账款质押行为，有利于保护质押当事人和利害关系人的合法权益。完善相关金融法律建设是供应链融资可持续发展的重要保障。

第四，优化和创新供应链融资产品。商业银行应从融资途径、产品设计、产品组合开发等方面进行供应链融资产品的优化与出新。2014年由中国进出口银行主承销的TCL集团首单供应链短期融资券发行，向其上下游企业提供用于生产经营的资金，供应链融资再添新品种。平安银行、招商银行等多家商业银行充分利用电子化的手段搭建线上供应链融资综合服务平台，提高中小企业融资业务的申请和银行审批的效率。平安银行提出供应链融资业务应从过去围绕一家核心企业为中心，完成对众多中小企业融资的“1+N”模式，逐步演进为围绕众多中小企业为核心的“N+N”模式。随着供应链融资业务的逐步成熟，银行应积极开发适应不同行业、不同企业和企业不同发展阶段需求的个性化产品，将供应链融资服务拓展到更广阔的领域，更好的服务广大中小外贸企业。

第二篇：中小外贸企业融资担保

中小外贸企业融资担保 专项资金管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为支持担保机构扩大中小外贸企业融资担保业务，缓解中小外贸企业融资难问题，中央财政安排中小外贸企业融资担保专项资金（以下简称专项资金）。为规范专项资金管理，提高资金使用效率，根据《中华人民共和国预算法》及其实施细则有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称中小外贸企业是指上或本有出口实绩的中小企业。

第三条 专项资金的管理和使用应当遵循公开透明、定向使用、科学管理、加强监督的原则，确保资金的使用效率。

第二章 支持对象及方式

第四条 专项资金用于鼓励担保机构开展中小外贸 1 企业融资担保业务。

第五条 申请专项资金的担保机构，必须同时具备以下资格条件：

（一）依法设立，具有独立法人资格。

（二）财务管理制度健全，按规定提取、管理和使用各项准备金。

（三）会计信用、纳税信用和银行信用良好。第六条 专项资金采取三种支持方式：

（一）鼓励担保机构为中小外贸企业提供融资担保服务，对担保机构开展的中小外贸企业融资担保业务，按照不超过担保额的2%给予资助。

（二）鼓励担保机构提供低费率担保服务，在不提高其他费用标准的前提下，对担保费率低于银行同期贷款基准利率50%的中小外贸企业融资担保业务给予奖励，奖励比例不超过银行同期贷款基准利率50%与实际担保费率之差。

（三）支持信用担保欠发达地区地方政府出资设立担保机构，开展中小外贸企业融资担保业务，可按照不超过地方政府出资额的30%给予资助。用于注资支持设立担保机构的资助额最高不超过中央下达当地专项资金的30%。

第三章 资金审核及拨付

第七条 财政部会同商务部按照因素法,综合考虑各地区外贸出口、中小外贸企业数量、担保业务开展等情况，将专项资金分配给各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团财政部门（以下简称省级财政部门），一次性下达资金预算指标并拨付资金。

第八条 各省级财政和商务主管部门根据财政部下达的预算资金及有关工作要求，研究制定符合本地实际的资金使用方案和具体操作办法，并在本办法下发后1个月内报财政部和商务部备案。

第九条 省级商务主管部门会同省级财政部门按照属地原则按季组织专项资金的项目申报和审核，提出资金使用计划。

省级财政部门负责专项资金预算安排，审定省级商务主管部门提出的资金使用计划，按季办理专项资金划拨手续，在每季度结束后1个月内拨付到担保机构。拨款文件同时抄报财政部和商务部。

第十条 采取本办法第六条第（一）款、第（二）款支持方式的，担保机构收到的专项资金用于弥补代偿损失；采取本办法第六条第（三）款支持方式的，专项资金作为国家资本金投入担保机构。

第四章 监督管理

第十一条 财政部、商务部对专项资金管理和使用情况进行不定期抽查。地方财政和商务主管部门应当加强对本地专项资金管理和使用等情况的监督检查。

第十二条 省级财政和商务主管部门应就每季度专项资金使用情况、政策实施效果、存在问题等形成书面材料，于每季度结束后一个半月内上报财政部和商务部。

第十三条 专项资金专款专用，任何单位或者个人不得滞留、截留、挤占、挪用专项资金，对以虚报、冒领等手段骗取和滞留、截留、挤占、挪用专项资金的，一经查实，财政部将收回已安排的专项资金，并按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）的相关规定进行处理。

第五章 附则

第十四条 本办法自印发之日起施行。

第十五条 本办法由财政部会同商务部负责解释。

第三篇：热烈祝贺天津市中小外贸企业融资担保中心成立

热烈祝贺天津市中小外贸企业融资担保中心成立

http://.cn2010-07-09 00:0

5天津市中小外贸企业融资担保中心是经天津市人民政府批准的天津市商务委员会所属的事业单位。中心的主要职责是：根据有关规定，对全市各种所有制中小外贸企业贷款、融资、票据承兑等提供担保服务。

中心将坚持市场化服务与社会公益性服务相结合方针，不断开拓进取，创新服务方式，坚持依法诚信运作，为促进天津市商贸诚信建设和对外贸易共同发展做出不懈努力。中心地址：天津市和平区大沽北路158号市商务委办公楼801-803室

电 话：(022)58665928 58665931 58665865 58665601 传 真：(022)58665863 邮政编码：300040

祝贺单位

(排名不分先后)

·中华人民共和国商务部驻天津特派员办事处

·中华人民共和国商务部研究院

·中国对外经济贸易会计学会

·天津市商务委员会

·天津市机构编制委员会

·天津市财政局

·天津市人民政府金融服务办公室

·天津银监局

·天津市工商业联合会

·中国人民银行天津分行

·中国银行股份有限公司天津市分行

·中国建设银行股份有限公司天津市分行

·招商银行股份有限公司天津分行

·上海浦东发展银行股份有限公司天津分行

·中信银行股份有限公司天津分行

·渤海银行股份有限公司天津分行

·中国光大银行股份有限公司天津分行

·深圳发展银行股份有限公司天津分行

·兴业银行股份有限公司天津分行

·天津农村商业银行股份有限公司

·上海银行股份有限公司天津分行

·中国出口信用保险公司天津分公司

·天津经济技术开发区管理委员会

·天津港保税区管理委员会

·天津滨海高新技术产业开发区管理委员会

·天津市滨海新区商务委员会

·天津市和平区商务委员会

·天津市河西区商贸旅游局

·天津市南开区商务委员会

·天津市河东区商务委员会

·天津市红桥区对外经济贸易委员会

·天津市河北区商务委员会

·天津市东丽区商务委员会

·天津市津南区商务委员会

·天津市西青区商务委员会

·天津市北辰区商务委员会

·天津市蓟县商务委员会

·天津市宝坻区商务委员会

·天津市武清区商务委员会

·天津市宁河县商务委员会

·天津市静海县商务委员会

·天津市物资集团公司

·天津旅游(控股)集团有限公司

·天津一商集团有限公司

·天津二商集团有限公司

·天津市供销合作总社

·中国天津国际经济技术合作公司

·天津市粮油集团有限公司

·天津市劝业华联集团有限公司

·北方国际集团有限公司

·天津利和进出口集团有限公司

·天津晟隆国际贸易有限公司

·天津隆兴集团进出口有限公司

·天津机电国际贸易集团设备有限公司

·天津咸通巨翔金属制造有限公司

·天津东方鸿运进出口贸易有限公司

·天津市工大镀锌设备有限公司

·天津汇朗科技有限公司

·天津市天宏达钢管有限公司

·天津市银龙预应力钢材集团

·天津市金锚有限责任公司

·天津乔夫工艺品有限公司

·天津市兴凯体育器械有限公司

·天津通江经贸有限公司

·天津谦德食品有限公司

·天津裕泰商贸有限公司

·天津宏茂塑胶有限公司

·天津斯迪欧钢结构有限公司

·天津斯巴克瑞国际贸易有限公司

·天津三岛输送机械有限公司

·天津亿朋医疗器械有限公司

·天津市原龙化工有限公司

·天津亚东化工有限公司

·天津浦海新技术有限公司

·天津市长芦捷新进出口贸易发展有限公司

企业机构：天津利和集团进出口有限公司

法人代表： 白文斌

注册资本： 人民币20000万

经营模式： 经销批发

员工数量： 101茶具

区位信息：天津天津茶具天津茶具

产品标签：轻工业品茶具

联系方式：















 企业：天津利和集团进出口有限公司联系人：邮编：300061网站： http://地址：中国天津 天津市 天津市河西区宾水道9号传真：电话：地图：

第四篇：浙江省中小外贸企业融资担保专项资金使用管理操作办法

浙江省中小外贸企业融资担保专项资金使用

管理操作办法

第一条 为规范中小外贸企业融资担保专项资金的使用管理，提高财政资金使用绩效，支持融资担保机构扩大对中小外贸企业的担保业务，根据财政部、商务部•关于印发†中小外贸企业融资担保专项资金管理暂行办法‡的通知‣（财企„2009‟160号）规定，特制定本操作办法。

第二条 专项资金来源

中小外贸企业融资担保专项资金（以下简称“专项资金”）由中央财政切块下达。

第三条 专项资金的管理使用原则

符合国家和省产业政策导向，坚持公开透明、定向使用、科学管理、加强监督的原则，确保资金的安全和使用效益。

第四条 专项资金的使用对象。专项资金定向用于鼓励开展中小外贸企业融资担保服务的担保机构。

第五条 申请专项资金的担保机构必须同时符合以下资格条件：

（一）在浙江省内（不含宁波市，下同）依法登记注册、具有独立法人资格，市属担保机构实收资本4000万元以上（欠发达地区市属担保机构实收资本3000万元以上），县属担保机构实收资本2000万元以上；

（二）在所在地中小企业工作部门备案且开展担保业务2年以上；

（三）财务管理制度健全，按规定提取、管理和使用各项准备金，及时定期向主管财政部门和相关管理部门报送企业财务报表；

（四）经人民银行杭州中心支行和省中小企业局认定的信用中介机构评级，且信用等级达BBB级（含）以上；

（五）上担保贷款总额放大到实收资本的2倍以上，且代偿损失率低于全省上年平均水平；

（六）中小外贸企业融资担保业务额占担保总额的20%以上；

（七）未获得其他中央财政补贴的担保业务，且单户中小外贸企业的担保额不超过注册资本金的10%，绝对额不超过800万元；

（八）依法纳税，银行信用良好，3年内无违法违规经营等不良纪录。

第六条 本操作办法所称中小外贸企业指在浙江省内依法登记注册、具有独立法人资格、上或本具有出口实绩（海关统计数）的中小企业。中小企业标准按照原国家经贸委、原国家计委、财政部、国家统计局四部门联合制定的•关于印发中小企业标准暂行规定的通知‣（国经贸中小企„2003‟143号）规定执行。

第七条 专项资金的支持方式

（一）鼓励担保机构扩大对中小外贸企业提供融资担保服务，对担保机构开展的中小外贸企业融资担保业务，按照担保额给予一定比例的资助，年最高资助比例不超过2％。

（二）鼓励担保机构提供低费率担保服务，在不提高其他费用标准的前提下，对担保费率低于银行同期贷款基准利率50％的中小外贸企业融资担保业务给予一定奖励，奖励比例不超过银行同期贷款基准利率50％与实际担保费率之差。

（三）支持欠发达地区地方政府出资新设或增资担保机构，开展中小外贸企业融资担保业务，对地方政府新增出资额给予一定比例资助，最高不超过30％。

第八条 申请专项资金所需相关材料

（一）专项资金申请报告；

（二）中小外贸企业融资担保专项资金申请表（附表1）、担保机构中小外贸企业融资担保情况表（附表2）及电子表格；

（三）相关协作银行的中小外贸企业融资担保确认件；

（四）担保机构工商营业执照副本复印件；

（五）担保机构上经中介机构审计的财务报告复印件；

（六）具有5名以上执业注册会计师、且近3年来未受到过处罚的会计师事务所出具的专项审计报告，专项审计要求对担保机构提供的中小外贸企业融资担保专项资金申请表中所列各项指标、中小外贸企业融资担保专项资金申请表所列内容逐项审计确认；

（七）与银行签署的担保合作协议书复印件；

（八）欠发达地区地方政府出资新设或增资担保机构合同、章程的复印件、验资报告；

（九）其他相关证明材料。

申请材料要求按顺序装订成册，复印件清晰且要求加盖单位公章，整本材料复印件加盖骑缝章。

第九条 专项资金的申请程序

（一）专项资金实行按季申请拨付的办法。各市、县（市）中小外贸企业融资担保机构在每季度结束后7日内，向市、县（市）财政部门和商务（外经贸）部门申报季度内符合专项资金资助条件的项目，市、县（市）财政部门和商务（外经贸）部门对申请项目进行审核汇总后（格式见附表3），于每季度结束后15日内联合行文上报省财政厅和省商务厅。

（二）担保机构中小外贸企业融资担保情况表和中小外贸企业融资担保情况汇总表等有关申报材料的电子表分别报省财政厅（邮址:shenyanping@czt.zj.cn）和省商务厅（邮址: jinjing@zftec.gov,cn），逾期不予受理。

（三）申报材料要求完整、清晰，材料不齐的不予支持。第十条 专项资金项目的审核和资金拨付

（一）省商务厅负责对申报项目进行全面审核，并根据审核意见，提出项目资助或奖励资金的初步意见；

（二）省财政厅负责对项目资助或奖励资金进行审定，会同省商务厅将资金及时拨付到各市、县（市）财政部门；

（三）各市、县（市）财政部门收到资助资金后，应立即拨付到担保机构，不得截留或挪用；

（四）担保机构应按现行有关制度规定做好财务会计处理，采取本办法第七条第(一)项、第(二)项支持方式的，担保机构收到的专项资金用于弥补代偿损失；采取本办法第七条第(三)项支持方式的，专项资金作为补偿出资政府的国家资本金投入处理。

第十一条 专项资金的监督检查

（一）省财政厅、省商务厅将不定期对专项资金的使用管理情况进行监督检查；

（二）各级财政、商务（外经贸）部门要加强对专项资金的监督管理，并于每季度结束后一个月内就上季度专项资金的拨付情况、政策实施效果、存在问题及意见建议等形成书面材料，上报省财政厅和省商务厅；

（三）专项资金必须专款专用，任何单位或者个人不得滞留、截留、挤占、挪用专项资金。对以虚报、冒领等手段骗取和滞留、截留、挤占、挪用专项资金的，一经查实，将收回已安排的专项资金，取消今后申请该专项资金的资格，并按照•财政违法行为处罚处分条例‣(国务院令第427号)等法律法规的相关规定进行查处。

第十二条 本办法自印发之日起施行。

第五篇：中小房地产公司融资探讨

中小房地产公司融资探讨

重庆金万科房地产开发有限公司 唐多全

房地产是一个资金密集型行业。国务院2003?121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，中国房地产界关于融资的话题空前升温。一些大的房地产企业自身实力较强，可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等创新融资工具获取开发资金，而中小房地产企业的资金营运却雪上加霜，从而导致这些企业举步维艰。中小房地产企业如何在逆境中求生存求发展，如何突破资金瓶颈的困惑，应当值得同行的重视和研讨，以图共谋发展。

一、宏观调控后中小房企的资金日趋紧张

1．中央121号文件出台后，中小开发企业向银行直接取得开发贷款的渠道基本被封锁。使开发企业的主要资金供给断炊。

2．2004年8月31日土地供给大限，即日起，国有土地使用权全面采取“招拍挂”的方式出让，抬高了取得土地门槛，进一步加大了中小开发企业资金供给上的矛盾。

3．2004年11月4日《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与银行按揭贷款的严重关联性，使银行对个人按揭消费贷款的政策加杠，从而影响房地产开发企业的资金流转。

4．2005年国务院出台调控房地产业的老“国八条”、新“国八条”和2006年出台的“国六条”，不仅从土地、信贷、税收等各方面对房地产业进行调控，而且对房地产开发的全过程进行控制引导。特别应引起房企关注的一点是，宏观调控不仅对房企资金供给的主渠道——信贷进一步加大了调控力度，还从土地、税收等方面增大了房企的资金压力，而且从控制房价、抑制消费需求、提高预售条件等方面对房企资金回笼的主渠道——房屋销售进行了调控。可以这样说，中小房企的资金已到了有史以来最紧张的时候，甚至已使部分房企渐入绝境。

二、中小房地产企业的融资渠道

综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产资金市场按期限长短划分，可分为短期货币市场和长期资金市场。短期货币市场一般包括贷款（拆借）市场和贴现市场。

长期资金市场又称资本市场或证券市场。主要是向市场公开发生股票及债券等有价证券。企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。

1．企业内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。

（1）期房预售。期房预售是开发商内部获取资金最佳的融资方式。一方面物业得到了市场的认同，实现了买卖，实现了物业价值；另一方面达到了资金回笼的目的，解决了资金链的困难。但是，期房预售取决以下因素。

一是开发商的信誉程度，在当地市场的影响力；

二是项目的定位，是否适销对路；

三是项目的地段，是否受购房者的青睐。

（2）施工方带资承建。国家虽然三令五申制止工程垫支，但现实工作中，施工方垫支承建工程相当普遍。开发商利用工程发包，提出带资承建，缓解项目前期开发资金的不足。该种办法在实际工作中得到了行业充分认可。

（3）公司员工内部集资。开发公司内部员工对公司比较了解，对项目的经济效益、风险程度的内情明白。通过内部集资，一方面解决项目资金的不足，另一方面可以更进一步增强员工的工作激情，增强主人翁责任感，有利于公司的全面发展。

（4）转移贷款用途。开发商利用其他经营范围或关联公司向银行融资贷款后，将其贷款转

借或划转用于开发项目，以获取开发项目的资金需要。

2．企业外部融资主要渠道有：

（1）发行股票。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。

（2）发生债券。分为政府发行、金融界发行和企业发行三种。

（3）银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。

（4）其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。但国外还有其它形式的房地产金融机构，如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。这些都可以作为借鉴。

（5）合作开发，包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的方式之一。

（6）前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。

（7）房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。

（8）房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款（信托贷款）或直接参与投资（信托投资）等方式运作。

（9）租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

（10）回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥用某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。

（11）回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可能得到物业的产权。

三、对国家宏观调控政策的几点建议

1．要尽快放松银根，出台配套融资政策。因房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因，房地产投资只占固定资产投资增长率的28%左右，远小于水泥、钢铁、电解铝等行业固定资产投资增长率100%或200%的比例。房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率远远高于GDP增长率；商品房的面积与竣工面积基本趋同。鉴于紧缩已取得明显成效，应尽快放松银根，防止经济硬着陆，重回通缩。

2．推进银行系统改革是当务之急。银行改革到位，自然会建立起一套符合市场运行的机制，对房地产企业和银行的发展都有好处，国家也不用担心金融风险了。如果改为股份制银行，银行就会以企业的管理方式进行管理，金融风险只有银行自己承担。

3．宏观调控要实事求是、区别对待。虽然在这次调控中，各类文件都强调仅是局部调整，但是许多地产商都感到有“一刀切”的感觉。由于我国地域不同，经济发展水平差别较大，企业间的情况也不一样，统一要求势必拉大地区之间的差别，贫穷的城市会越加贫穷。所以在制定土地、金融等方面政策时，应当有所区别。

4．政府在地产开发中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接参与到地产的开发投资中，因为商业的发展基本上算是竞争性的行业，在市场竞争中会出现不公平和不透明的行为。现在很多地方在进行重复建设，而且很多是行政性的建设，造成了投资规模过大。政府应当真

正调整到为企业服务的职能上来，搞好规划，公开、透明信息，把房地产的基本信息如供求关系、供求情况告诉给投资者，让他们做出一个理性的分析和决策。

5．对于房地产的消费信贷调整应该慎重。在银行信贷适当从紧的政策中，对于房地产的消费信贷调整应该慎重，以保证房地产消费市场的健康发展。经过二十几年的改革，我国普遍居民的投资意识刚刚培养起来，应注意在调控中维护老百姓的投资意识。同时进一步研究房地产企业融资政策，提供民间资本进入房地产业的渠道，如房地产投资基金、房地产信托等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。