第一篇：农贸市场投资有没有陷阱大全

农贸市场投资有没有陷阱

2004年，农贸市场在重庆着实狠狠地火了一把。放眼望去，只要是农贸市场开盘，投资者必然蜂拥而至。不过，越来越多业内人士提醒人们一定要未雨绸缪，警惕可能出现的投资陷阱。农贸市场，新的投资增长点

根据重庆市工商局统计数据，重庆主城区共有农贸市场300多家，目前完成“农改超”的市场仅几十家。每个“农改超”的摊位至少有300个，一个摊铺平均以5万元价格计算，销售额就达1500万元。主城区有200多家农贸市场尚待升级换代，保守估计，“农改超”将会带来30亿元商机，前景蔚为大观。

精明的商人从中嗅到了巨大商机。

第一个“吃螃蟹”的是农寰地产。2003年底，农寰地产“农贸市场+现代超市+商铺房产”新型农贸超市甫一面世，便受到广大中小投资者的追捧，在新闻媒体、投资者的热情吹捧下，浩浩荡荡的“农贸超市”投资运动的序幕由此拉开。据不完全统计，迄今为止，重庆市农贸市场（超市）开盘量累计达40余个，开发体量近60万平方米，涌现出诸如天生农贸（连锁）、农寰、嘉和、龙运、龙太、寰泰、大泽、宏福、红星、华鹏、兴恒等15个市场品牌。现在越来越多的公司涌入农贸超市开发，大面积收购、造市运动在渝展开。

在如此一个供销两旺的市场，农贸超市畸形地成长着。据分析，开发农贸超市主要有2种形态：一类是专业从事农贸市场经营的产业公司，其随势而变，推进农贸市场的改革，主要代表：天生农贸（连锁），此类公司重在做市场，以营造良好、舒适的“现代菜市”环境为己任，但其占有比率极其低，约10%；而地产开发商涉足农贸超市占绝大部分，这部分公司因楼盘缩水，抽身而退后改炒人气、商气浓郁的农贸市场，此类公司重在炒盘。

综合分析，农贸超市场之所以如此受宠，主要归功于：目前股市的低迷，及央行加息导致住宅地产市场的萎靡，越来越多投资者收回投入股市和房市的资金持币观望，这时，契合中小投资要求的“农贸超市”适时而生，正好迎合了手握闲散资金却无处花消的“财主”。

有需求就有市场。纵观重庆市农贸市场，主要因2大特点吸引眼球：

1、门槛低。据调查，农贸市场的平均价格在每平方米1万元左右，一个铺位大约5-10万元，有的铺位2-3万元就可以买到，适应了大批做小本生意的业主进入，因此受到广大中小投资者的追捧。

2、回报高。各大农贸市场都采用类似“返租”的形式吸引投资者，有的承诺5年左右收回成本，有的是七八年，或10年左右。

如此美好的前景吸引住了诸多中小投资者，大家都趋之若鹜。孰不知，魔鬼总是与天使为伴。农贸市场疯狂扩张的同时，潜在更大、更深层次的危机。业内人士提醒广大投资者：警惕，农贸市场投资陷阱！都是返租惹的祸

“即买即收租金”、“6-8年收回投资”、“低投入、高回报，开发商8年托管„返还‟，经营风险为零，年回报率达11%”、“10年包租，6-8年收回投资，剩下的30余年全是丰厚的租金”、“买***，坐享10年10％的回报”，诸如此类煽动力极大的广告语，在当前的农贸市场营销推广上十分流行。有例为证，某农贸超市是这样解析该市场美好的投资前景的：10万元的投资，如果买住宅，在重庆市可以买一间一室一厅40平方米的房子，再用1.5万元装修好，月租约400-500元，回收期要在20年左右；如果用来买农贸超市的农产品摊位，可以买2个标准摊位，不用再装修，即可出租，月租总计可达到1500-2000元，回收期约5年。在重庆，很多进城做生意的中小投资者，一下子拿出几十万元在城里落脚很不容易。投资农贸超市，只需3-5万元就可以有一个属于自己的、有产权证的经商场所。

不少投资者认为这种带租约、高回报的商铺，是一本万利的赚钱生意。其实，开发商采取的这种营销手段是国家早就禁止的“以租代售”方式，主要以返租、托管、包租、代租等形式存在。对此，工商局有关人士表示，因售后返租难以兑现引发的纠纷在国内屡见不鲜，房地资源局早在2001年已发文废止售后包租试行办法，虽没有相应行政处罚制度，但管理部门不提倡投资者盲目看好售后包租项目，在购入前须谨慎查验发展商资质及项目情况。

据了解，上世纪90年代，售后包租就已流行。当时，绝大多数承诺包租的是住宅，一些项目承诺的年回报率甚至高达2位数。在当时市场空置率高的低谷期，售后包租的楼盘的确让不少人觉得服了定心丸。但是矛盾很快出现，由于市场不景气导致了许多包租项目的承诺日后不能兑现。建设部颁发并自2001 年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》中已明确指出，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。上海也规定，商品房在预售阶段不可包租，竣工后实行包租的商品房，要根据当时市场实际行情制定租金回报率；同时，包租人要提供担保，以为日后市场变化、承诺不能兑现时，能通过担保金继续给予小业主所承诺的回报。

不论何种包租手段，往往都是发展商出于急于套现之举。有的发展商承诺商铺售出后承接若干年经营权；有的发展商许诺购房者在支付了部分房款后，代理出租，以获得的租金来抵扣房价尾款。但实际上，一些开发商要么通过提高摊位售价，将今后要付给投资者的租金预提出来；要么就滚雪球似的，通过开发新项目不断圈钱，支付老项目的租金。专家指出，由于售后包租的回报标准是建立在当时的市场情况下的，万一日后整个市场出现价格变化，商铺租赁不景气，市场旺不起来，或开发商的资产链出现问题，包租就很容易变成难以兑现的一纸空文，投资者很容易就会血本无归，这是许多冲动型买家事先难以预料的。业内人士也提醒商铺投资者，如要购买售后包租商铺，一定要注意查验发展商资质和长期回报的担保情况，以避免日后发展商食言，造成小业主诉之无门的情况。

其实，沉下心来我们就不难发现，多数新开盘的项目，开发商往往制造诸多“投资诱惑”。以近期某开发商推出的项目为例，通过开发商一系列的租金假定、公式计算，给客户的投资回报率居然高达20%以上；同时，开发商许诺返租销售。这些条件往往可以诱惑或诱导投资者介入，自然，投资者也就落入开发商精心编织的投资陷阱。

“投资陷阱”一 ：高额租金预测，美丽的谎言

开发商往往依据该区域消费人口、消费比率、消费值及区域物业租金的最高值进行测算，一般期预测的5年后的市场价值都是最理想中的最高值。但实际上，租赁市场的价格由多方因素决定。一个项目得到市场认可需要相当长的市场培育期，同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给。“投资陷阱”二：返租、包租、托管，开发商画的美好圆圈

其实，投资者完全可以把这种方式看作开发商打折促销的一种手段。如诸多市场提出的2年托管为例，投资者2年内的投资回报将得到开发商的“补贴”。2年以后，投资者就要面临真正的市场挑战。若市场在2年内仍无法旺场，投资者就只有忍痛低价出租了。那么，高额回报又从何而来？ “投资陷阱”三：新市场难旺场

投资者选择新市场作为投资选择，面临的风险在于市场容量、培育期、商家入驻率、后期管理等，缺一不可。而一个项目成为高回报率出租项目，除了依托于项目自身品质外，更多依靠项目配套、周边大环境和后期的经营管理。“投资陷阱”四：开发商玩太极

据调查，开发商大多采用的是销售、物管分而治之，投资者给销售代理公司签购房合同，给物管公司签返租合同。但调查发现，其实，诸多开发商、物管公司的法人均不是一个人，由此不难看出开发商的居心叵测，其早就留好了退路——打一枪换一炮，打了就跑。

写给投资者：买铺一定要诊断，要“望、闻、问、切”

望：看市场、看环境、看开发商开发的市场。

闻：了解开发商的信誉、其它投资者的语言、市场的租金情况、朋友的意见。

问：问清楚每一个细节，诸如产权权属、市场的租赁情况。

切：根据自身情况，综合评估市场后，再作定夺。

第二篇：农贸市场开发建设项目投资意向书

**农贸市场开发建设项目投资意向书

甲方： 乙方：

为进一步加快**新区建设进度，通过招商引资，本着平等、互利的原则，经甲乙双方共同协商，就开发建设滨河农贸市场项目达成如下协议：

一、项目概况

随着*县***，***，****，等多个小区逐步的建设建成投入使用，人们对生活、农资等服务器听需求增加，购买生活用品极为不方便。为方便人们生活的捷便，满足人们的生活需求，双方拟在***西侧约四十亩**社区的土地上建设滨河农贸市场。通过经营农付产品、菜市场收取摊位费，商铺的物业费增加社区居民的收入，同时解决了**社区剩余劳动力就业。

二、合作方式

甲方以土地按市场土地性质评估价格作为新成立公司的股份，所有的建设投入全由乙方投入。待市场建成后，中间的菜场的经营权归甲方所有，四周的商铺产权归乙方所有。项目立项、审批、及施工许可证、规划许可证、等相关手续，由甲方无偿协调帮助乙方全程服务办理。土地上的附着物均由甲方负责拆除所产生的费用由乙方承担。

三、农贸市场的规划建设费用

1.项目占地约四十亩，按建设局规划建设条件建设。拟建设商铺约18000平方，菜场约8000平方。

2.建设造价：①商铺土建造价：约2160万元。

②菜场土建造价：约1200万元。

③道路及配套设施：约500万元。3.拆迁安置：

四、违约责任

1、因甲方违约造成本项目工程未能如期开工的或在开工后造成停要给乙方带来经济损失的，由甲方承担乙方的一切损失费用。造成项目不能继续开发和施工的，甲方负责返还乙方的投资款，并赔偿一切损失（具体约定待双方议定）。

2、甲方负责根据本项目工程进展，解决“三通一平”工作，费用由乙方负责承担，因“三通一平”问题造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。

3、因甲方原因造成地方矛盾形成乙方停工，具体损失由甲方负责承担。

4、因周边规划调整等重大因素造成该项目无法形成商业居住区的条件导致该项目无法实施的，甲方应承担乙方经济损失。

五、争议解决

因执行本协议而产生的任何争端，应首先通过协商解决，如协商无效，任何一方均可向原告方人民法院提起诉讼。

本协议一式六份，双方各执正本一份，付本二份。经双方签字、盖章后生效。（规划图纸附后）

甲方（盖章）：

法人代表（签字）：

委托代表人（签字）： 乙方（盖章）法人代表（签字）： 委托代表人（签字）：

第三篇：产业园农贸市场项目投资合作协议书

农贸市场建设项目投资合作协议书

甲方：（以下简称甲方）乙方：

（以下简称乙方）

根据中华人民共和国法律、法规，甲、乙双方本着自愿、平等、互惠互利和共同发展的原则，经双方平等友好协商，就乙方在红安县境内建设农贸市场项目（以下简称“新建项目”），并投资建设农贸市场项目的相关事宜，达成如下合作协议：

一、项目内容

乙方计划该项目固定资产总投资1900万元人民币，在红安新型产业园征地15亩左右，新建产业园农贸市场。项目总建筑面积12700平方米，其中蔬菜交易区4500平方米，果品交易区1000平方米，蛋禽类鲜活水产品交易区1500平方米，综合服务区2500平方米，道路、停车场硬化面积3200。项目动工后建设周期24个月。全部项目建成达产后，可实现年产值1000万元左右，税收40万元左右。

二、项目用地

1、甲方同意在红安县新型产业园内以挂牌方式为乙方提供15亩左右工业用地，四界及实际面积以国土部门核发《国有土地使用权证》所规定的内容为准。

2、土地价款依据国家批准的红安县工业用地最低价标准，即6.4万元/亩。该宗土地用途为工业用地，出让年限为50年，自颁发《国有土地使用证》之日算起。

三、甲方权利与义务

1、有权依照本协议的约定，定期或不定期地检查乙方的履行情况，如乙方改变土地用途、未按协议规定的时间动工和完成项目建设，甲方有权要求乙方依本协议履行或更正，如果乙方拒不接受，可能导致本协议不能履行时，甲方有权终止本协议的执行，并且收回该宗土地的使用权属，所造成的经济损失由乙方负责。

2、在乙方取得土地使用权成交确认书后的3个月内，为乙方办理并提供该宗土地的国有土地使用权证。

3、按照国家土地法的规定，乙方新建项目取得的工业用地，如果在摘牌后的两年内仍有部分土地没有进行建设，甲方有权无偿收回未建部分的面积。

4、协助乙方办理项目立项、规划设计条件及报建、环评、消防等相关手续和证照。

5、负责在协议签订后50个工作日内将水、电、路接至企业围墙边；协调项目的土地平整。

6、在乙方工业项目建成投产并达到协议约定目标的前提下，甲方为其酌情预留发展空间。

7、指定项目服务专班，具体负责协调项目建设的外部环境。

四、乙方权利与义务

1、根据国家相关政策规定，乙方在一个月内完成在红安新建企业的登记注册。

2、在本协议签订后的7个工作日内，将项目保证金100万元划入甲方所属城投公司指定的账户内（该保证金可冲抵土地款）。

3、在甲方提供土地红线图和规划要点之日起，在50个工作日内，按照项目投资建设方案，完成厂区平面布臵规划设计、建筑工程施工设计及工艺设计，设计方案须同时报甲方甲方所属城乡规划部门和开发区管委会审查确认。项目需于甲方协助办完报建相关手续后的7个工作日内动工，24个月内全部建成投产。

4、所征土地属于商业用地。乙方不得擅自改变土地的工业用途，如确需改变土地用途或土地转让，须报经甲方批准，并据实补交土地出让金。由该宗土地提供的担保、抵押所获得的资金必须用于该宗土地的项目建设，不得挪作它用。

5、新建企业要合法经营，独立核算，自负盈亏，照章纳税，依法履行相关义务，自行承担相关的经济和法律的风险与责任。有关排污、安全生产、消防和劳动保障等，应该符合中华人民共和国相关政策法规。

五、优惠政策

1、根据国家对“西部大开发”以及“中部崛起”的相关政策，新建项目应该享受的优惠和减免部分，按国家的政策和规定执行。

2、新建项目在红安经营期间，享受《红安县鼓励投资的若干规定》所规定的优惠待遇。如遇国家政策和体制变化，双方就相关内容另行协商。

3、财政奖励：从项目竣工投产并依法纳税之年起，三年内由县财政将新建企业缴纳的增值税本级留成部分的50%奖励给新建企业；缴纳的企业所得税本级留成部分前三年100%、第四至第五年50%奖励给新建企业。

4、该商业业项目自本协议签订之日起五年内行政性收费实行“零规费”；五年后实行“一卡制”收取。对项目建设过程中的服务性收费，实行“打包”收取。

六、违约责任

1、任何一方违反本协议约定的内容，应赔偿因此而给对方造成的经济损失。

2、本协议生效后，甲、乙双方因不可抗力原因部分或全部不能履行本协议，遭受不可抗力一方不承担相关责任。但应采取一切合理措施减少因这一事件造成的损失，并自事件发生之日起七个工作日

内，以书面方式通知对方并提供相应证明材料。

3、本协议书的订立及履行如发生争议，双方应协商解决；如协商不成，按照中华人民共和国法律的相关规定，依法向人民法院起诉。除有争议的部分外，本协议书应继续履行。

七、附则

1、未尽事宜协商解决，并签订补充书面协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2、本协议一式四份，甲、乙双方各执两份。双方法定代表人或者授权代表人签字，并加盖公章后生效。

甲方：乙方：法定代表人：（签字）法定代表人：（签字）

法定代表人：（签字）

签约时间：2011年10月18日

签约地点：

第四篇：产业园农贸市场项目投资合作协议书

农贸市场建设项目投资合作协议书

甲方：湖北省红安县人民政府（以下简称甲方）乙方：武汉三鑫电脑有限责任公司

红安县梅霖粮贸有限公司（以下简称乙方）

根据中华人民共和国法律、法规，甲、乙双方本着自愿、平等、互惠互利和共同发展的原则，经双方平等友好协商，就乙方在红安县境内建设农贸市场项目（以下简称“新建项目”），并投资建设农贸市场项目的相关事宜，达成如下合作协议：

一、项目内容

乙方计划该项目固定资产总投资1900万元人民币，在红安新型产业园征地15亩左右，新建产业园农贸市场。项目总建筑面积12700平方米，其中蔬菜交易区4500平方米，果品交易区1000平方米，蛋禽类鲜活水产品交易区1500平方米，综合服务区2500平方米，道路、停车场硬化面积3200。项目动工后建设周期24个月。全部项目建成达产后，可实现年产值1000万元左右，税收40万元左右。

二、项目用地

1、甲方同意在红安县新型产业园内以挂牌方式为乙方提供15亩左右工业用地，四界及实际面积以国土部门核发《国有土地使用权证》所规定的内容为准。

2、土地价款依据国家批准的红安县工业用地最低价标准，即6.4万元/亩。该宗土地用途为工业用地，出让年限为50年，自颁发《国有土地使用证》之日算起。

三、甲方权利与义务

1、有权依照本协议的约定，定期或不定期地检查乙方的履行情况，如乙方改变土地用途、未按协议规定的时间动工和完成项目建设，甲方有权要求乙方依本协议履行或更正，如果乙方拒不接受，可能导致本协议不能履行时，甲方有权终止本协议的执行，并且收回该宗土地的使用权属，所造成的经济损失由乙方负责。

2、在乙方取得土地使用权成交确认书后的3个月内，为乙方办理并提供该宗土地的国有土地使用权证。

3、按照国家土地法的规定，乙方新建项目取得的工业用地，如果在摘牌后的两年内仍有部分土地没有进行建设，甲方有权无偿收回未建部分的面积。

4、协助乙方办理项目立项、规划设计条件及报建、环评、消防等相关手续和证照。

5、负责在协议签订后50个工作日内将水、电、路接至企业围墙边；协调项目的土地平整。

6、在乙方工业项目建成投产并达到协议约定目标的前提下，甲方为其酌情预留发展空间。

7、指定项目服务专班，具体负责协调项目建设的外部环境。

四、乙方权利与义务

1、根据国家相关政策规定，乙方在一个月内完成在红安新建企业的登记注册。

2、在本协议签订后的7个工作日内，将项目保证金100万元划入甲方所属城投公司指定的账户内（该保证金可冲抵土地款）。

3、在甲方提供土地红线图和规划要点之日起，在50个工作日内，按照项目投资建设方案，完成厂区平面布臵规划设计、建筑工程施工设计及工艺设计，设计方案须同时报甲方甲方所属城乡规划部门和开发区管委会审查确认。项目需于甲方协助办完报建相关手续后的7个工作日内动工，24个月内全部建成投产。

4、所征土地属于商业用地。乙方不得擅自改变土地的工业用途，如确需改变土地用途或土地转让，须报经甲方批准，并据实补交土地出让金。由该宗土地提供的担保、抵押所获得的资金必须用于该宗土地的项目建设，不得挪作它用。

5、新建企业要合法经营，独立核算，自负盈亏，照章纳税，依法履行相关义务，自行承担相关的经济和法律的风险与责任。有关排污、安全生产、消防和劳动保障等，应该符合中华人民共和国相关政策法规。

五、优惠政策

1、根据国家对“西部大开发”以及“中部崛起”的相关政策，新建项目应该享受的优惠和减免部分，按国家的政策和规定执行。

2、新建项目在红安经营期间，享受《红安县鼓励投资的若干规定》所规定的优惠待遇。如遇国家政策和体制变化，双方就相关内容另行协商。

3、财政奖励：从项目竣工投产并依法纳税之年起，三年内由县财政将新建企业缴纳的增值税本级留成部分的50%奖励给新建企业；缴纳的企业所得税本级留成部分前三年100%、第四至第五年50%奖励给新建企业。

4、该商业业项目自本协议签订之日起五年内行政性收费实行“零规费”；五年后实行“一卡制”收取。对项目建设过程中的服务性收费，实行“打包”收取。

六、违约责任

1、任何一方违反本协议约定的内容，应赔偿因此而给对方造成的经济损失。

2、本协议生效后，甲、乙双方因不可抗力原因部分或全部不能履行本协议，遭受不可抗力一方不承担相关责任。但应采取一切合理措施减少因这一事件造成的损失，并自事件发生之日起七个工作日

内，以书面方式通知对方并提供相应证明材料。

3、本协议书的订立及履行如发生争议，双方应协商解决；如协商不成，按照中华人民共和国法律的相关规定，依法向人民法院起诉。除有争议的部分外，本协议书应继续履行。

七、附则

1、未尽事宜协商解决，并签订补充书面协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2、本协议一式四份，甲、乙双方各执两份。双方法定代表人或者授权代表人签字，并加盖公章后生效。

甲方：红安县人民政府乙方：武汉三鑫电脑有限责任公司 法定代表人：（签字）法定代表人：（签字）

红安县梅霖粮梅有限公司

法定代表人：（签字）

签约时间：2011年10月18日

签约地点：湖北红安

第五篇：中国农贸市场投资项目可行性研究报告

中国农贸市场投资项目可行性研究报告

1.投资项目概述

1.1 投资项目名称

1.2 投资项目建设单位及法人

1.3 投资项目建设性质

1.4 投资项目建设地点

1.5 建设期限

1.6 投资项目建设规模和产品方案

1.7 项目投资估算和资金筹措

1.8 效益分析

1.9 投资项目可行性研究报告编制依据

1.10 主要经济技术指标

1.11 投资项目综合评价结论

2.中国农贸市场市场及市场预测

2.1建设的必要性

2.2市场及市场预测

3.中国农贸市场产品规模及产品方案

3.1产品规模

3.2产品方案

4.中国农贸市场生产工艺

4.1生产工艺

4.2生产主要原燃料单耗

4.3采用的工艺技术

4.4主要设备选型

5.中国农贸市场主要原燃料消耗

5.1主要原燃料消耗

5.2主要原料来源

6.中国农贸市场企业厂址选择及建厂条件

6.1厂址选择

6.2建厂条件

7.公用工程配套设施

7.1总图运输

7.2供配电及弱电

7.3给排水

7.4采暖及通风

7.5土建

8.节能

8.1编制的依据

8.2编制的原则

8.3节能措施

9.环境保护

9.1编制依据

9.2编制标准

9.3环境现状

9.4主要污染源及主要污染物

9.5设计中拟采用的环保措施

9.6厂区绿化

10.劳动安全与工业卫生

10.1劳动保护与安全卫生 10.2消防

11.组织结构和劳动定员

11.1组织结构

11.2生产班制和劳动定员 11.3人员来源和培训

12.实施进度

12.1实施进度情况

12.2工程进度表

13.投资估算与资金筹措

13.1 投资估算主要编制依据

13.2投资估算范围

13.3 建设投资估算

13.4资金筹措

14.财务评价

14.1基础数据与参数选取 14.2成本费用估算

14.3销售收入估算

14.4财务分析

14.5不确定性分析

14.6技术经济总评价

15.投资项目投资结论与建议

15.1 研究结论

15.2 建议

附件1：建筑工程费用估算表 2 设备购置费用估算表 3 工程建设其他费用原材料购买费用估算表 5 燃料动力费用估算表 6 销售收入估算表主要经济技术指标表 8 项目投入总资金估算表 9 总成本费用估算表工资及福利费估算表 11 流动资金估算表固定资产折旧费估算表 13 损益和利润分配表资产负债表资本金财务现金流量表 16 项目财务现金流量表 附件2：项目整体效果图及各区域效果图 2 项目总平面布置图