第一篇：房价问题论文

湖南科技学院

题目

社会热点之房价

课程名称 学院 专业 班级

中国经济发展改革问题

经济与管理学院 国际经济与贸易 国贸1302 姓名 _________王春颖______________

2016 年 6 月

社会热点之房价

随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。

然而十八届三中全会虽没有明确提出房价问题，但是土地改革、财税改革等将会对房地产市场带来根本性的改变，将对房价产生极大冲击。

关键词：房价房地产十八届三中全会

一、房价上涨的原因

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，导致我国住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（1）中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求

近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

（2）中国的城市化需求

中国正处于经济持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。（3）城市基础设施和公共服务提升

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。（4）成本因素的变化。

房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。（5）不可忽略的收入增长。

在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。

也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因，但只希望房价上涨的速度不要过快，不要超过了收入增长的条件。

二、如何有效减缓房价上涨

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，我认为以下几个方面可以起到减缓房价上涨的作用：（1）加强住房需求的管理

区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理，做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当做出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。（4）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（5）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。三、十八届三中全会对房价的影响

十八届三中全会落幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，引发了媒体、专家“解读热”。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限，只有“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有“房地产调控”的字眼。但还是很多分析人士认为，配合土地的改革、财税体制改革等举措，房地产市场走向将深受影响。

（1）弱化政府调控凸显市场作用

万达集团董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“习李房地产新政”的日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。（2）农地流转不局限于农村城市房价或受冲击

给予农民更多的产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。

（3）房地产泡沫不会马上破裂短期内房价或上涨

中国房地产市场有泡沫，但还没到马上要破裂的程度；《决定》中以“赋予农民更多财产权利”为核心的土地政策，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。在他看来，关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能导致房价更快速的上涨。（4）房地产税法势在必行短期内难开征

《决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进的改革”。此前国务院发展研究中心发布的“383”改革方案中也提到要扩大房产税试点范围。中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。预计房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。（5）小产权房投资有风险转正应是持久战

小产权房长期以来处境的尴尬，十八届三中全会的召开，使其再次进入公众视野。目前小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房是出于投资的心态。对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态并不好。一旦小产权房转正，农村土地可以入市，再加上房产税等种种政策出来，房价未来下跌的可能性就很难说了。

四、结论

可以看出，在短时间内在一线大城市房价不会有所下降，但是上涨步伐可能会减慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去担心房价吧，作为大三的我，告诉自己一句，不惧将来。

第二篇：房价问题论文

房价问题

随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。

然而十八届三中全会虽没有明确提出房价问题，但是土地改革、财税改革等将会对房地产市场带来根本性的改变，将对房价产生极大冲击。

一、房价上涨的原因

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，导致我国住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（1）中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求

近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

拿北京举例：2000年，北京常住人口1380万人。2011年，北京常住人口已经超过2000万 每年新增62万人。已经持续增长10多年。2010年北京住宅市场全年成交111046套，2011年北京市住宅成交总量仅9万套，住房需求和供给的矛盾太大了，而且矛盾约来越大，永远解决不了，你想自己有房，其实就是要从别人手里抢房。某种程度上来说，现在的无房户，很多已经注定未来10年是不会有房了。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。（2）中国的城市化需求

中国正处于经济持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。

从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。（3）城市基础设施和公共服务提升

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

（4）成本因素的变化。

房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。

（5）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。

对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。

（6）不可忽略的收入增长。

在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。

也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因，但只希望房价上涨的速度不要过快，不要超过了收入增长的条件。

二、如何有效减缓房价上涨

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，我认为以下几个方面可以起到减缓房价上涨的作用：（1）加强住房需求的管理

区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理，做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当做出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。

（4）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（5）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

（6）建立和健全房地产信息发布制度

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

三、十八届三中全会对房价的影响

十八届三中全会落幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，引发了媒体、专家“解读热”。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限，只有“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有“房地产调控”的字眼。但还是很多分析人士认为，配合土地的改革、财税体制改革等举措，房地产市场走向将深受影响。

（1）弱化政府调控凸显市场作用

万达集团董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“习李房地产新政”的日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。

中国房地产学会副会长陈国强则表示，尽管《决定》全文没有提到房地产调控，但从内容对市场化的多次强调，也能看出中央对房地产调控的市场化思路。在未来楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是大方向。在中国房地产协会副会长朱中一看来，如果三中全会的精神能够得到全面的贯彻，那么房地产市场的健康稳定发展将是必然。与以往“围绕房价调房价”的调控不同，改革聚焦在更深层次的问题之上，虽然没有直接谈及房价的涨落，但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效的解决。同时朱中一也指出，在一线城市房价上涨过快的背景下，短期内脱离有效的行政调控，市场必然存在失控的危险。如何将既有的政策与未来的改革有效衔接，维护市场的稳定，将是很重要的问题。

（2）农地流转不局限于农村城市房价或受冲击

给予农民更多的产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。

（3）房地产泡沫不会马上破裂 短期内房价或上涨

中国房地产市场有泡沫，但还没到马上要破裂的程度；《决定》中以“赋予农民更多财产权利”为核心的土地政策，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。在他看来，关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能导致房价更快速的上涨。

国家实施多年的楼市调控一直没有采取增供应平抑房价，而是限购令等行政手段，这是因为“限购令”不仅不会影响土地财政收入，也没有影响到经济发展。由于市场供不应求局面未有任何改变，一旦取消“限购令”，房价继续大踏步上涨难以避免。再考虑到房产税等长效机制的建立尚需全国住房信息联网等条件的完善，且效果如何尚待观察。因而，未来一段时间内，楼市“限购令”或将延续。（4）房地产税法势在必行 短期内难开征

《决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进的改革”。此前国务院发展研究中心发布的“383”改革方案中也提到要扩大房产税试点范围。中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。预计房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。（5）小产权房投资有风险 转正应是持久战

小产权房长期以来处境的尴尬，十八届三中全会的召开，使其再次进入公众视野。目前小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房是出于投资的心态。对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态并不好。一旦小产权房转正，农村土地可以入市，再加上房产税等种种政策出来，房价未来下跌的可能性就很难说了。

四、结论

可以看出，在短时间内在一线大城市房价不会有所下降，但是上涨步伐可能会减慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去担心房价吧，作为研一的我，告诉自己一句，不惧将来。

第三篇：毛概论文——房价问题

我给总理献一策 浅谈未来十年国内房价趋势

？ 关键字： 摘要

体制性和政策性原因是导致房价过快上涨的重要原因。应清晰界定政府和市场的住房责任,令各群体对如何解决自身的住房问题有稳定的预期,此时房价水平将由市场决定

现象：近年房价上涨较快

房价水平的高低是相对城镇居民收入而言的,由于收入差距不断加大,2004年以来各年(除2008年外)房价的上涨均超过除高收入群体以外城镇居民的收入增加,多数居民住房支付能力持续下降。我们以中位数收入和中位数房价计量的全国住房可支付性指数由2003年的120持续下降为2009年的83。

为了遏制房价的过快增长，政府出台了一系列措施：

5月1日，温家宝总理在视察北京保障性住房工地时强调 “三个坚定不移”，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

“新国八条”出台将近百日，多数一线二线城市房价疯涨的势头得到了初步遏制。这很大程度上得益于限购令等非市场手段的严格执行，因此也压抑了大量需求。之所以采取如此严厉的手段，是希望在用行政手段迅速稳住市场的同时，相关的制度改革能及时跟上，如改革商品房预售制度，完善土地招拍挂制度，改革财税体制等，从而在根本上实现房地产市场的平稳健康发展。

“五一”期间，北京新开期房项目成交均价由24945元/平方米下调至22512元/平方米，下降10%，终于实现“稳中有降”。与此同时，中国指数研究院5月3日发布数据也称，上海、天津、深圳4月份房价环比上涨均没有超过1%，实现了“稳定”。（《21世纪经济报道》5月4日）

而调控之中房价到底降了多少？

“擦边球”策略导致房价在抛弃民生、拥抱GDP的道路上飞速狂奔。据报道，由于房价的高涨，四环至五环之间165万元/套的住房在北京基本上已经找不到。而据中国指数研究院刚刚发布的3月份“百城价格指数”，百城住宅平均价格环比依旧保持上涨，涨幅为0.59%。而全国十大城市中，除上海之外，同比涨幅均超过10%。房价越调越高，叫民生情何以堪？

【CRIC读报】

1、社科院：中国年内房价或将下行；

2、上市房企存货近万亿 退房率高涨或迫新盘集中上市 ；

3、沪渝房产税征收额不足百万 3个月税款不及1套房；

4、房地产信托一季度吸金700亿 ；

5、调控一年房价仍高 37%平均毛利被指偏高 ；

6、重庆政府部门开 假房产证明致两百人被骗上亿元。

房价过快上涨的原因：

一、体制性和政策性原因是最重要原因

随着经济增长、收入增加、人口结构变化、城镇化快速发展,房价上涨是客观规律。但是,近年我国房价出现过快上涨,除房改形成的高住房自有化率间接提高了居民支付能力外,体制性和政策性原因是导致房价过快上涨的重要原因。

（1）土地供应端的绝对垄断是推动房价上涨的体制性原因。在土地财政巨额“快钱”的吸引下,作为房地产开发用地的唯一供给方的地方政府普遍采取“饥渴型供地”,加剧房价上涨预期,呈现地价房价轮番上涨的恶性循环。房改以来,保障性住房建设滞后,绝大多数城镇居民只能通过住房市场解决住房问题,住房市场长期处于供不应求状态。供不应求形势下,房价水平只能由高收入者来决定,不断加剧的收入差距,进一步提高了房价水平。

（2）宏观经济政策环境在一定程度上推动了房价超常上涨。住房作为一种实物资产,受货币政策环境影响显著。2005年以来持续的流动性过剩、2009年应对金融危机快速增发的货币量,不断推高通胀预期,也带动了大量以保值增值为目的的投资性购房。

二、土地制度。

长期以来，中国城乡二元的土地制度导致城市建设土地资源极为稀缺，用于房地产开发的建设用地更是少之又少，换句话说，就是供 给严重不足，源头缺水。在城市发展过程中，既要坚守十八亿亩的耕地红线，又不能释放集体建设用地进入市场，还要满足高速城市化进程建设用地的需要，这个矛盾有多大，可想而知。据统计，我国城市建成区面积为3.84万平方公里，仅占国土面积的0.4%，而农村宅基地面积约为16.8万平方公里，约占国土面积的1.75%，房地产用地仅占全国建设用地的4.5%，可见城乡土地量级差别之大和商品房土地供应的稀缺。一言以蔽之：人多地少。

三、持续上涨的房价与中国的经济发展模式密切相关

中国经济增长主要依靠投资性推动，由于行政管制、区域垄断与缺乏创新，形成大量的重复建设和产能过剩；由于知识产权制度不完善及金融支持不足，高端产业、创新产业发育缓慢，低端产业间竞争激烈，产业结构极不合理。由于缺乏高端产业的拉动，缺乏创新产业的吸引，大量的投资通过各种渠道持续涌入房地产行业，寻求避险和盈利，拉动了地价房价的上涨。一言以蔽之：钱多业少。

四、来自需求方面的原因，是推动房价持续上涨的主要动力。首先来看自住方面的需求。中国目前城市化率约为46%，正是城市化的加速阶段，经商人口、务工人口、农村家庭人口、毕业学生向城市加速集中导致的人口红利，以及由于中国特有的人口结构（因计划生育政策）在现阶段以家庭为单位的加速裂变，都导致了首次住房需求、更新型（或称“改善型”）住房需求加速释放，都导致了对城市住宅持续的巨大需求。很多进城人口原有农村户籍及宅基地依然保留，一方面巨量供给资源不能释放，另一方面需求在不断增加（弹性），不断恶化了中国房地产的供需矛盾，像城市近郊大量小产权房的出现，就是这一矛盾的市场化反应。

还有其他种种原因都促使房价不停地上涨 未来我国房价趋势：

学者们对未来房价的走势看法不一。有学者认为，未来房价有上升趋势，其认为：

影响房价走势的长期因素是经济增长、城镇化发展和人口结构。从发达国家的发展历程看,城镇化快速发展时期往往伴随着经济的较快增长,住房需求旺盛,住房建设增长较快,房价呈现持续上涨,且上涨速度较快。在经济水平向中等发达国家水平发展时期,住房改善性需求旺盛,住房建设增长较快,房价通常持续上涨。

由于我国城镇化进程滞后于经济发展进程,未来10年,我国仍然处于城镇化较快发展阶段,经济发展水平则逐步进入中等发达国家水平,并受人口结构的影响,住房需求并存养老性需求、改善性需求和刚性需求,总体看住房需求持续旺盛。我们认为,未来10年,只要不出现大的经济危机或过度从紧的调控政策,房价总体将呈现持续上涨态势。房价的调控目标应是保持房价的上涨与物价上涨和居民收入增长相适应,避免房价短期上涨过快,从而导致房地产市场的大起大落。而有的学者则认为房价必降：

尽管出现了行政手段限制高价房预售许可证等系列“削峰填谷”的做法。毫无疑问，此做法当属异常，然为何没有出现“稳中有升”，或者“暴涨”呢？因为房地产开发商大都知道暴涨的时代行将结束；因为逐 利的经济本能使然；因为一些开发商已经难以继续“硬扛”下去了；因为某些利益集团目前还有“对抗”民众和国家的“实力”；因为各种力量的“博弈”往往如此；因为开发商等既得等利益者深知“中国房价下降是任何力量也无法阻拦的”；因为“回光返照”系自然规律。房价下降的首要因素是：中国亿万民众日益醒悟,即其消费理念、住房需求心理和购买行为日趋理性。其次一个因素是,在“民生问题不仅是重要的经济问题、社会问题,也是重大政治问题。”的新政指引下,某些地方政府日益意识到“政治安全”问题,开始转变行政理念,且在尽可能地“弱化”其对土地财政的依赖性和迷恋性。尽管就目前而言,还不是十分明显,然这种“弱化”是大势所趋,是谁也无法逆转的。

再者,房价降低是价值规律使然。

按照价值规律的要求,商品价格围绕价值上下波动。而中国房价多年来基本朝着同一个方向,一路攀升到“高高在上”之位。如今已经让中国亿万普通民众难以承受,且中国政府等有关方面已经非常清楚地认识到了这一点,而出台各种旨在宏观调控的有效措施,即房价围绕价值朝另外一个方向波动——降价的因子已经形成。

换言之,房价降低是价值规律使然。即温家宝总理所言“使房价能够保持在一个合理的价位”,是符合价值规律要求的,且正在逐步于全中国范围内变成现实。同时，“遏制部分城市房价过快上涨”转变为“要把一些地区过高的房价降下来”，使得楼市调控的目标更加明确具体，希望地方政府和开发商能认真领会总理讲话精神，丢掉幻想，降房价吧。还有学者持观望态度，其认为：

土地财政等结构性的根源，本轮房地产价格急速上涨的主要推动力，是货币的超发引起的流动性泛滥，这是国家为应对金融危机而推出的一揽子财政货币刺激政策的后遗症。近期来势汹涌的通货膨胀，说到底也是它造成的，楼市不过是走在前面了一步而已。

解铃还须系铃人。真正的拐点来临，一定是与货币政策的紧缩力度有直接的关系，国家针对楼市的直接调控政策，只能起到辅助和催化作用。这就是市场规律。我给总理献一策：

一、制定科学有效的住房政策体系是应对高房价的有效途径

通胀背景下,针对房价较快上涨和房屋成交量大幅攀升等问题,政府及时出台短期政策抑制过热是正确的选择,但市场的稳定和可持续发展最终要建立在促进房地产市场健康发展的长效机制上。

我国房地产市场的主要问题表面上看是高房价问题,实际上是结构问题,科学有效的住房政策体系可以保证每个居民都有公平获得住房的机会,是应对高房价问题的有效途径。一个有效的住宅供应体系应该包括市场内各种档次的住宅供应、准市场供应(有各种购房帮助的住宅供应)和市场外供应(廉租住房),使得不同收入群体都能找到有效解决自身住房问题的途径。在清晰界定政府和市场的住房责任之后,各群体对如何解决自身的住房问题均有稳定的预期,房价水平将由市场决定,并伴随经济政策环境的变化呈现出周期性变化的特征。此时 7 的房价调控主要是防止过度投机和大起大落,保证经济稳定和金融安全。

未来较长时期,我国仍然处于住房需求旺盛阶段,增加房地产市场的有效供给应该是相当长时间内必须高度关注和解决的问题。房地产市场的有效供给包括新建住房、二手住房和租赁住房,因此增加住房有效供给的手段包括:可以制定住房发展规划用以指导住房建设,通过降低房屋租赁市场税费、调整房地产交易税收制度,从而促进二手住房市场和住房租赁市场的发展等等。

二、关注民生，浅化政绩

楼市调控的关键点是保民生，价格调控也是如此。但不少地方政府不是考虑如何执行中央政策，调控房价为民众谋利，而是变相消解调控力度，明里暗里搞“对策”。在通胀压力加大、生活成本猛增的状况下，离政绩越来越近的房价，离民生却渐行渐远。所以控制房价上涨首先政府要从根本上改变态度。房价调控效果，民众完全可以从实际感受来得到验证，而不必听取官方的澎湃宣言。“看疗效不看广告”才是地方政府应该秉持的调控理念。地方政府必须借调整期的机会苦练内力，探索出一条真正遵循市场内在规律的道路来，还中国楼市以科学的理性。

三、要根据中国的国情（一定不能脱离中国的国情）

熟悉和了解房地产业的各个环节，抓住实质性的问题有的放矢，在宏观调控的政策中再配合一些技巧性的措施，不论什么问题总是有解决办法的。政府的职责是规范商品房市场，而不是限制商品房市场，是制定对仼何人来说都是公平、公正的市场经济的游戏规则，而不是用行政手段限制商品房市场经济的行为，如果过多的用行政手段干预商品房市场经济，很有可能就造成一抓就死，一放就乱的局面。

四、与人均收入、物价、医疗、就业、学习等指标与公众福利相协调

在房价变动的同时，改善公共福利，使之满足人民的物质需要。不要将两者脱离。

(作者单位:国家发改委投资研究所)来源：解放网-新闻晚报 作者：李俊 丢掉幻想 降房价吧罗竖一：中国房价下降是任何力量也无法阻拦的 来源：新华网 作者：罗竖一

刘琳：关于房价问题的若干看法

第四篇：房价问题

浅谈房价

【摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【关键词】高房价、成因、对策

近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买，有部分人能拥有几套房产。

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。

一、住房价格上涨的成因分析

近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（一）总体需求呈旺盛趋势

在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

（二）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动

近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促

进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力。在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。

（三）住房供应结构的不合理

国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

（四）资金可获得性高且成本低

这些年来，我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。我国自从1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上的最低位，对房地产业来说，过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。

（五）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。

地价和房价相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨

（六）建筑开发成本上涨

就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。

（七）住房周边硬件条件的完善

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

（八）外资的大举进入

在一个逐步开放的市场中，房地产价格和一国币值关系密切。从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。

虽说外资入房地产所占比例不大，只有20%左右，却使我国金融调控政策失灵,使得炒房者底气变得更足，从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。

二、缓减房价上涨的对策和建议

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议：

（一）加强住房需求的管理

为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。

（二）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。

（三）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。

（四）强化资金监控力度，合理引导资金流向

政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。

（五）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易资

料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（六）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

（七）建立和健全房地产信息发布制度

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。

第五篇：稳定房价有关问题的探讨

稳定房价有关问题的探讨

一、意义

房地产业是国民经济的支柱产业，住房问题既是经济问题，也是社会问题。对房地产市场出现的问题，要充分认识其危害。房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，将直接影响城镇居民改善住房条件，加重中低收入家庭的生活负担，不利于经济结构的调整，也增加了金融市场的潜在风险。虽然目前有些问题还只是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，不利于房地产市场持续健康发展，并有可能演变为全局性问题，危害整个国民经济的平稳运行，影响社会稳定和和谐社会的构建，违背科学发展观和以人为本的要求。

二、问题及原因

政府对房价控制不力。部分地区投资和投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作。

住房保障体系不健全。个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障。房价上涨过快。各种哄抬房价，联手垄断房价，开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价，违反法律法规炒作房价特别是期房价格等价格欺诈行为都比较严重。

三、措施

（一）、加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的，是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展的作用。因此，调控要坚持积极稳妥、把握力度的原则。既要积极采取措施，尽快把房价上涨的势头控制住，又要防止措施不当而导致房地产市场大起大落。同时，调控工作要突出重点。一方面，要采取有效措施增加中低价位普通商品房以及经济适用住房的供给；另一方面，要重点围绕需求做好文章：要遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费。

（二）、加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构，（三）、高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。

（四）、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；大力调整住房供应结构；严格控制被动性住房需求。