第一篇：房地产开发经营与管理实习报告

一、实习单位概况：

1．单位名称、地址、隶属关系； 单位名称：保利（成都）实业有限公司

地址：四川省成都市武侯区领事馆路七号保利中心

隶属关系：是保利房地产（集团）股份有限公司控股的国有房地产企业，是保利房地产（集团）股份有限公司在四川的区域子公司

2．单位性质、组织形式、管理体制； 单位性质：国有房地产企业

组织形式：公司下设经营策划部、工程部、综合管理部、销售部、财务部 五个职能部门，形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力。

3)管理体制：从开发规划、施工安装到销售物管、经营的全产业链布局。3．规模：员工数、年创产值，利税等； 1)员工数：公司现拥有在职员工近600人名 2)年创产值：128亿 3)利税： 2亿多 4．主要业绩

公司于202_年8月成立，注册资本：人民币20000万元。到202_年为止，成都公司已经有保利公园198、保利石像湖国际乡村俱乐部、保利中心、保利锦湖林语、保利林语溪、保利叶语、保利新天地、保利心语花园、保利康桥、保利城、保利贝森公馆、保利春天花语、保利狮子湖等多个项目实施运作，公司正在按照既定的战略稳步发展，为成都市乃至全川消费者建造高素质的精品住宅。

202_ 保利成都荣获成都商报楼市总评榜颁发“成都楼市十大名企”称号 保利成都公司荣获华西都市报颁发“四川房地产综合实力50强第一” 保利（成都）实业有限公司荣获成都市城乡房产管理局“金芙蓉杯城市推动力企业金奖”

保利地产成都公司荣获成都市消费者协会/成都晚报社颁发的“成都最值得依赖的企业”荣誉。

202_-1-6，保利地产成都公司荣获由成都市城乡管理局主办的“第八届金芙蓉杯（202_）城市运营企业金奖”、“（202_）年度商业物业金奖---保利中心”两项大奖。202_-1-7，保利地产成都公司荣获202_“榜样中国·华西TOP50强”四川房地产综合实三甲”荣誉，202_-1-15，保利地产成都公司荣获成都市消协和成都晚报共同发起的“202_成都市最值得信赖房地产企业”荣誉称号

202_-3-10，保利物业成都公司荣获成都市房产管理局、成都市物业管理协会颁发的“和谐物管十佳物业企业”称号，同时保利198项目百合郡组团还获得了“和谐物管五星级住宅小区称号”。

202_-3-17，成都公司荣获中国（成都）楼市总评榜“202_年成都楼市影响力大奖”、“202_成都楼市十大品牌企业”。

202_-3-27，成都公司荣获四川省住房和城乡建设厅、成都市城乡房产管理局、四川日报社颁发的“首届四川地产公益企业”荣誉称号。

202_年，保利（成都）石象湖旅游发展有限公司荣获蒲江县地税局纳税信用等级A级评价。

保利（成都）实业有限公司荣获武侯区人民政府颁发的202_年“纳税大户”称号。

成都市保蓉房地产开发有限公司荣获武侯区人民政府颁发的202_年“纳税大户”称号。

202_年，保利（成都）实业有限公司荣获武侯区国、地税局纳税信用等级A级评价。

由成都市房产管理局、成都市物业管理协会发起的202_年和谐物管评选活动完美谢幕，保利物业重参评的上百家公司中脱颖而出，一举获得“和谐物管十佳物业企业”称号，同时保利198项目百合郡组团还获得了“和谐物管五星级住宅小区称号” 保利物业成都分公司总经理荣获“和谐物管十佳企业经理人”称号，保利198项目李巧玲获得“和谐物管十佳项目经理”称号。

202_-12-28，保利地产成都公司荣获搜房网颁发“202_年成都房地产最受关注品牌企业”。

202_年1月2日，上证公司治理指数正式对外发布，首期样本股共199只。保利地产凭借规范的高标准公司治理优势，成功入选上证公司治理指数。截至目前，保利地产已成为 “上证50”、“上证180”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”五个指数样本股。

202_-3-29，百强企业研究成果发布会第五届百强企业家峰会在北京钓鱼台国宾馆隆重举行，峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。保利地产由去年的综合实力第五名跃居第四名，跻身四强行列。

202_年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行和中国民生银行联合在广州市发布了第七届（202_年度）广东地产资信20强，保利房地产（集团）股份有限公司（600048，SH）以强大的资金实力和优秀的信用记录，荣登这一名单的榜首。

国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”于202_年6月4日，在北京发布最新的《202_中国房地产上市公司TOP10研究成果》，上市不到两年的保利地产（600048，SH）再次榜上有名，位列房地产上市公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。

202_年6月15日，在由《大众证券报》和新浪财经联合主办的第三届“大众证券杯”中国上市公司竞争力公信力TOP10调查颁奖中，保利地产荣获“十佳最具持续投资价值上市公司”大奖，公司董事会秘书岳勇坚先生荣获“投资者关系金牌董秘”称号。

二、经营目标与决策

1．经营目标及确立方法

1）经营目标：公司将以“务实、创新、规范、卓越”的原则在成都市开发建设中高档住宅居住区，以规模化的精品产品进入成都市的商品住宅市场，立足成都，辐射四川省二级城市。

2)确立方法：依据保利的经营目的、经营环境及其能力的变化而变化 2．经营决策方法：定性决策与定量决策相配合使用的

三、房地产开发

1．开发程序

(1)购买土地(2)对土地进行用地策划(3)分析社区配套设施，主要是根据用地面积决定的。(4)根据上述条件，进行土地用地规划方案设计(5)施工图设计6)进行营销策划(7)物业管理

2．市场调查与分析

成都市精装修房消费者调查报告

一、概述 本次关于精装修房市场接受程度民意调查，采用直接访问的问卷调查方式。通过在鄂尔多斯市中心地区抽取28位各类职业人群进行访问调查，信息的可靠性比较高，但不足之处是样本容量较小。

1.调查目的

鉴于房屋装修耗时费力，并且目前市场上供给精装修房的数量较少。这一次我们试探性地调查目前民众对于精装修房的接受程度。并希望通过调查收集到的信息提出我们关于精装修房的未来市场预期需求。

2.调查问卷设计 我们尽可能将问卷设计的简洁明了，要求问题求精而不求多，主要围绕我们关注的关于精装修房可接受的单位面积装修价格以及买房是否考

虑购买精装修房的两个主要问题；其次，我们提出了一些受访者的个人信息。因此，在反馈的信息中受访者被误导的可能性很小。问卷内容见附件 3.问卷调查安排 此次调查主要按年龄和职业来细分具体的调查对象。按年龄排列的调查人数分部比较适宜，并且以中年人群为主要对象，占到受访人数的92%。按职业细分群体分部也比较均匀，其中公司高管中层管理人占受访人数的18%。在我们确定各类人群的比例后，带着通过与他们面对面交流，并让受访者完成问卷。通过在医院等地询问了一些专业人士，在酒店访问了一些高职薪人群，在一些大型商场购物中心，KFC等地随机抽寻了各类在职人员。

二、调查信息统计 1.年龄结构

20-25:4人 26-30:4人 31-35:7人 36-40:4人 41-45:5人 46-50： 2人 51-60:1人

2.职业构成

中高层人员5人（18%）个体老板6人（21%）政府工作人员4人（14%）专业人士3人（11%）蓝领3人（11%）单位技术人员3人（11%）白领2人（7%）教师1人（4%）自由职业者1人（3%）

3.家庭结构 在随机抽取受访者中家庭常住人数（一周至少住五天的家庭成员）在1~2人的共有5位，占18%；3~4人的共有21位，占25%；4~6人的共有2位，占7%。

4.对精装房接受程度的统计

无所谓11人（39%）不愿意买10人（36%）愿意买7人（25%）5.关于精装修房的民众信任程度统计调查。

施工质量43% 后需维修服务32% 材料品质25% 对于精装修房产生的不信任主要集中在对装修的施工质量、后续维修、材料品质这几方面问题的普遍担忧。

3．开发项目的可行性分析及经济评价

由以上观之，伴随着国家房地产政策的进一步调控以及国家对房地产行业整顿力度的加强，通过优胜劣汰的市场竞争，房地产市场会进一步朝健康有序的轨道上发展，人们购房观念也将随之改变，在房地产的投资上，广大消费者会选择有实力的房地产企业产品，购房者也会从购买期房转变为购买现房。出于环保和节能的新理念，从国家到地方目前大力倡导房地产公司精装修，从未来房地产市场发展来讲，精装修也是一个必然的发展结果，而目前保利（成都）房地产所有中端及高端项目都采用了精装修模式，从而助推成都房地产市场健康、有序的向前发展。

四、房地产营销

1．交易方式：以卖为主 2．营销模式：

1)产品策略（进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。准确的产品 定位离不开正确的市场分析。通过各种手段进行市场调研作出的市场分析。）4．产品组合与优化

2)价格策略：差别定价策略。

3)渠道策略：从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委 托销代理两种。

3．主要的促销手段：

一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。四是举办各种娱乐活动，通过活动聚集目标人群，宣传产品。

五、房地产管理 1．税收管理：依据国家法定条列以及规定管理。2．产权管理：

1)经营部必须安排熟悉国家及地方有关房地产产权政策法律、法律、条例的 产权主管理负责公司房地产产权管理工作。

2)产权主管人员必须了解公司历年以来的房地产开发状况及各地块的历史及 现状，明晰各种产权关系，熟悉国家有关房地产的土地使用费、年差地价及土地增费、契税等交纳的标准及计算方法等。

3)产权主管人员必须熟悉政府规划国土部门的各种办文程序及规定，根据各 种办文需要整理资料。正确、清楚填写各种办文表格。

4）产权主管人员负责协助客户办理买卖合同，楼宇银行按鬼蜮，买卖公证、抵押公证，保险、项目初始登记，房地产证等手续。

5）产权主管人员有义务根据银行按揭规定手续，要求销售人员在客户签定认购书时告知客户在签定买卖合同时需备齐的各种按揭资料及费用。

6）产权主管人员应积极与银行、律师配合，及时到所在的辖区国土部门办理抵押登记。

7）对于新竣工的项目，产权经办人员必须及时悼念整理相关资料，办理房地产产权初始登记手续，以达到在合同规定的时间内为业主办理房地产证。）已办理初始登记的项目，产权主管人员必须及时整理业主的相关资料，包括身份证复印件、发票、付清楼款证明书等，以便办理房地产转移登记及房地产证。

9）已办理初始登记、产权转移登记及计税证的过程中，必须密切与国土经办部门人员配合，完成房地产证发放。

10）办理房地产证送件后，产权主管人员要及时通知业主领取回执（按揭除外）、查询办理的情况并交纳相关税费，以便于领取房地产证。

11）产权主管人员必须对已办房地产证、待办房地产证等业主的资料归类管理，登记入岫，做到情况明晰，便于工作于查询。

12）本管理规定适合公司所有开以项目的销售管理，解释权属XX房产有限公司。

六、对实习单位的几点建议

1)降低企业管理成本，管理成本过高，机构繁复。2)负债率过高，整合资产，降低负债率。3)盲目扩张，无计划管理。4）加强基层员工的素质培训

七、收获与体会

1、顾客永远只从最顽强的销售员手中购买货物。

2、抓住时机

3、做销售工作就是与人打交道，更需要专业的沟通技巧，这使销售成为一件充满艺术性的工作。

每个人都希望得到尊重，对待客户，给予他们充分的尊重是先决条件;好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，乃至掌握客户的性格，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要不时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。完美的融合这些条件，将会是一次令双方都愉快的成功的销售。

4、对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。

5、做销售就像是运动员场上竞技，一定要有必赢的心态——凡事皆有可能。

6、我觉得成绩永远属于过去，能从中得到的也就是一种经历，可人生最大的财富不就是经历吗?

7、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。

8、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。

9、学习内容理论性过强，实际可变因素多。理论与实际脱节严重。

10、有机会将多参加类似的实习工作，从实践中提高自己。

11、学校应该加强这么方面的投入，从而让同学们能更好的将理论与实际联系起来，将理论运用于实际中。

第二篇：房地产开发经营与管理试题

房地产开发经营与管理试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

答案：C．

解析：比较风险为个别风险

2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

答案：A．

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性

答案：A．

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7.单利计息与复利计息的区别在于（）

A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

答案：C．

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8.居民购买住宅的行为属于（）

A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为

答案：D．

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A．三通一平费用

B．工程造价咨询费

C．可行性研究费用

D．水文地质勘探费

答案：B．

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A．投资机会研究

B．预可行性研究

C．初步可行性研究

D．详细可行性研究

答案：A．

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

Ａ．50个月 Ｂ．100个月

C．10个月 D．10年

答案：B．

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A．交易形式 B．用途

C．目标市场 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈

答案：B．

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

答案：A．

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19.流动比率，下列说法不正确的是（）

A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”。

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕

答案：C．

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A．项目融资 B．工程招标

C．市场定位 D．物业管理

答案：C．

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A．还本付息比率 B．抵押收益率

C．投资回报率 D．项目收益率

答案：C．

解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常识。

26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性

答案：A．

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29.可行性研究报告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表

答案：C．

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：见教材187页。

31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。

A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性

答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。

34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）

A．认知价值定价法B．领导定价法

C．目标定价法D．成本加成定价法

答案：Ｃ

解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）

A．市场容量调查 B．消费行为调查

C．市场环境调查 D．营销因素调查

答案：D．

解析：企业的营销手段是可控的。

二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.工程项目管理的基本职能是计划、（）

A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈

答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价

答案：A．B．D．

解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

3.经营收入包括（）

A．销售收入 B．出租收入

C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润

答案：A．B．C．

解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）

A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用

D．空置率 E．容积率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。

5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）

A．最乐观预测值 B．最悲观预测值

C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值

答案：A．B．C．

解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

7.个人住房抵押贷款包括（）

A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款

C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款

第三篇：房地产开发经营与管理复习题

房地产开发经营与管理复习题

一、名词解释

1.房地产A1

2.房地产市场A24

3.农地征收A44

4.回归分析法A121

5.复利计息B66

6.物业前期管理B14

4二、简答1.影响房地产价格上升主要有哪几个原因？A4

1.房地产市场具有哪些特性？A30

2.从房地产投资开发周期角度来划分，可以把房地产投资风险分为几种类型?A88

3.影响房地产市场转变的主要有哪些社会经济力量？33

4.房地产开发项目工程建设竣工验收包括哪些程序？A115

5.物业前期管理具有哪些作用？144

6.房地产价格的构成要素有哪些？12

2三、问答题

1.某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有的地块建设经济适用住房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费为60万元。根据《中华人民共和国土地管理法》，试回答以下问题：P46

（1）该地块被征收应由政府的哪一级部门批准？

（2）需要安置的农业人口数有多少？安置补助费为多少？

（3）征收耕地补偿费用为多少？

（4）该房地产开发企业支付的费用为多少？

2.贷款90万元，月还款增长比率0.45%，15年期，货款利率6.6%。问其初始还款额和第15年最后一个月的还款额是多少?P72

3.某房地产开发商向银行贷款1500万元,期限5年,年利率8%,若该笔贷款的还款为按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商支付的利息总额是多少?如果计算先期支付的利息的时间价值,则该笔贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?

第四篇：房地产开发与经营

1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。

3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。

4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础

5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。其中以房屋销售为主。

6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。（单选或名词解释）

7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。

8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。补充条件：注册资本达100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。

3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。

4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础

5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。其中以房屋销售为主。

6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。（单选或名词解释）

7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。

8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。补充条件：注册资本达100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。9.房地产企业组织结构形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构（判断属于哪种形式，选择题，P48）

10.房地产企业经营计划的作用：1为房地产企业活动的分工提供依据2分析和预测未来环境变化3为房地产企业活动的资源筹集提供依据4提高了部门及人员工作效率

12.影响人口环境的因素有:1.人口总量2.人口的年龄结构3.人口的地理分布4.家庭结构。

13.区域房地产市场发展特点有：1区域居民及分布特点2区域居民收入与购买力3区域居民的消费特点与习惯4区域竞争项目分布及相关影响因素。

14.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。SWOT分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举S,W,O,T的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断。15.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让有最高期限，居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地50年。16.土地使用权出让的方式有：招标、拍卖、挂牌。挂牌的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。

17.土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。

18.土地使用权转让的特征：1.以土地使用权出让为基础2.需要具备一定的条件3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为4.土地使用权转让的同步性。

19.土地使用权转让的条件:1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。2.土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。3.转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。4.转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。

9.房地产企业组织结构形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构（判断属于哪种形式，选择题，P48）

10.房地产企业经营计划的作用：1为房地产企业活动的分工提供依据2分析和预测未来环境变化3为房地产企业活动的资源筹集提供依据4提高了部门及人员工作效率

12.影响人口环境的因素有:1.人口总量2.人口的年龄结构3.人口的地理分布4.家庭结构。

13.区域房地产市场发展特点有：1区域居民及分布特点2区域居民收入与购买力3区域居民的消费特点与习惯4区域竞争项目分布及相关影响因素。

14.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。SWOT分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举S,W,O,T的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断。15.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让有最高期限，居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地50年。16.土地使用权出让的方式有：招标、拍卖、挂牌。挂牌的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。

17.土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。

18.土地使用权转让的特征：1.以土地使用权出让为基础2.需要具备一定的条件3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为4.土地使用权转让的同步性。

19.土地使用权转让的条件:1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。2.土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。3.转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。4.转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。

21.征地补偿与安置费用的组成：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金。

22.可行性研究的阶段划分：1.投资机会研究阶段，该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右。2.初步可行性阶段，精度控可达±20%。3.详细可行性研究阶段，这一阶段对建设投资估算的精度在±10%。4.项目评价与决策阶段

23.房地产市场调查的类型1.按市场调查的范围分类可分为专题性市场调查和综合性市场调查2.按市场调查的功能分类可分为探测性调查、描述性调查和因果性调查 24.房地产债券：是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。

25.房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。26.房地产销售渠道：指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道。影响房地产销售渠道选择的因素:1房地产产品方面2房地产市场方面3房地产企业方面4中间商方面5政策法规方面

27.房地产促销的作用：1.传播信息，沟通供需2.突出特点，增强竞争能力3.刺激需求，引导消费4.树立企业形象，拓展市场。

28.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。

29.综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。

30.房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。

11.房地产开发与经营环境分为:1宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境2中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和3微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等发方面直接对具体项目目标产生影响因素的总和。（选择）

20.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠予三种方式，其中以出售为主。

21.征地补偿与安置费用的组成：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金。

22.可行性研究的阶段划分：1.投资机会研究阶段，该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右。2.初步可行性阶段，精度控可达±20%。3.详细可行性研究阶段，这一阶段对建设投资估算的精度在±10%。4.项目评价与决策阶段

23.房地产市场调查的类型1.按市场调查的范围分类可分为专题性市场调查和综合性市场调查2.按市场调查的功能分类可分为探测性调查、描述性调查和因果性调查 24.房地产债券：是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。

25.房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。26.房地产销售渠道：指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道。影响房地产销售渠道选择的因素:1房地产产品方面2房地产市场方面3房地产企业方面4中间商方面5政策法规方面

27.房地产促销的作用：1.传播信息，沟通供需2.突出特点，增强竞争能力3.刺激需求，引导消费4.树立企业形象，拓展市场。

28.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。

29.综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。

30.房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。

11.房地产开发与经营环境分为:1宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境2中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和3微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等发方面直接对具体项目目标产生影响因素的总和。（选择）

20.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠予三种方式，其中

以出售为主。

第五篇：房地产开发与经营

房地产开发与经营复习题

单选题

1.一出让娱乐用地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（A）

A.30年B.40年C.50年D.60年

2.对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（B）

A 额定需求预测法B 有效需求预测法

C线性回归需求预测法D假定需求预测法

3.已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（B）

A 8.07B 44.61C 20D 30

4.项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（D）。

A.获利能力分析B.定性风险分析C.市场状况分析D.盈亏平衡分析

5．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）。

A 协议出让B招标出让C 拍卖出让 D投标出让

6．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为(C)。

A 40年B 60年C 50年D 70年

7.实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（A）

A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

8.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B）以上。

A 500万元B 1000万元 C 1500万元C 202_万元

9.（C）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

A土地使用权的出让B土地使用权的转让

C土地使用权划拨C土地使用权赠与

10.实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（D）

A租金收缴率B 陈欠租金收缴率

C欠租户发生率D租金收缴计划完成率

11.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B）。

A 1000万元B1500万元C 202_万元D 2500万元

12.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(C)。

A.40年B.60年C.50年D.70年

13.收回本以前拖欠租金额占本以前拖欠房地产租金额的百分比称为（B）

A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 多选题

1.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ABCDE）

A.两者的主体不完全相同

B.在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同

C.两者对主体的资格要求不一样

D.两者所指向的行为对象不同

E.随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

2.土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC）

A.协议出让B招标出让Ｃ 拍卖出让Ｄ交换出让

3.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（BCDE）

A.波谷B平淡C萧条D复苏E兴旺

4.房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（AB）

A固定成本B变动成本Ｃ管理费用Ｄ销售费用 E原材料成本

5.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）

A.土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费D安置补助费

E.新菜地开发建设基金 F耕地占用税

6.影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE）

A.经济环境 B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境

7.根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ABCD）

A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证

D.建设工程施工许可证E.国有土地规划许可证

8.征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF）

A.土地补偿费B青苗补偿费 C地上附着物补偿费D安置补助费

E.新菜地开发建设基金 F耕地占用税

9.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ABCD）

A.平淡B.萧条C.复苏D.兴旺E.波谷

10.按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ABC）A总价合同B单价合同

C成本加酬金合同D总承包合同

E分包合同

11.房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ABCDE）

A 宏观经济发展形势B 市民收入水平

C贫富差异程度D利率

E贷款条件

12.按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（DE）

A 单项开发B 小区开发C成片集中开发

D土地开发E房屋建设

简答题

1.征地与拆迁的区别是什么？

答：

征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。

征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。

拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。

2.房地产开发融资的主要形式有哪些？

答：

房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。

3.房地产开发的整个流程分为哪些阶段？

答：

房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理

4.土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？

答：

土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。

招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。

5.房地产项目主要的定价方法有哪些？

答：

房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6.房地产开发投资风险有哪些？

答：

房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7.房地产项目施工招标的形式有哪些？

答：

在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。

我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。

8.物业管理公司有什么权利和义务？

答：

物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。

物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。

9.从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？

答：

房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

10.常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？

答：

常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。名词解释

1.房地产开发

房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。

2.土地开发

土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。

3.城市土地出让

城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。

4.土地征用

土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。

5.物业管理

物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益

6.房地产经营

房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。

7.土地使用权转让

土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为

8.建设用地规划许可证

建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。

9.建筑容积率

建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

10.租金收缴率

租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。

论述题

1.房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。

答：

房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。

房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。

目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。

2.请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？

答：

物业管理市场的构成主要包括三个方面：

市场客体：物业管理服务，无形的市场主体：需求主体、供给主体

市场环境：各种交换赖以进行的社会制度

我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策

3.房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？

答：

房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。

开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。

4.房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？

答：

房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。

确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高

房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。

选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。

5.房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？

答：

房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分离；有偿性；有期限性

土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。

土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。

一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比较适合的。