第一篇：经纪人业务操作及管理标准1

经纪人业务操作及管理标准

一、经纪人工作的三项原则

a)用诚实、正直和责任心对待每一位我们接触的客户，为他们提供优质服务，创造

良好印象而获得客户推荐和重复业务的机会。

b)努力工作，追求成功，更多的获取房产业主、需求客户的交易委托。

c)刻苦学习，勇于实践，更快的提升获得委托房产的能力。

二、经纪人的日常管理

经纪人的考评：以《经纪人工作量化表》为考核依据，如未完成，在夕会后独自完成。销售经理根据商业计划总体要求，进行总体的量化管理，并根据经纪人的个人情况进行工作按排上的适当调整。

具体内容参照附件一《经纪人工作量化表》。

二、业务操作标准

在操作每一个案子的过程中，为了保证服务质量、提高成交机率、保证公司和客户的交易安全，每一位经纪人和主管必须按照以下的操作标准：

1、房源的委托签订或无委托房源的处理

在一切有可能的情况下，经纪人必须尽力与房东方签定委托协议。秘书对委托协议有管理、发放和存档的职责，经纪人应到秘书处已有公司盖章的空白委托书，一般每人只可有3张空白委托书，与秘书实行以旧换新。（签定委托书的房源必须填写产权人的有效证件号或产证编号，并附产证或有效证件的复印件交秘书，独家委托或根据主管要求必须对所委托房源亲自察看，并附手绘房型图，才算签定有效房源委托）

对实在无法签定委托书的，必完整填写客户登记表交秘书存档。

经纪人应第一时间将房源信息登录房友系统，登录价格制度原则：

a)租赁房产可按实价登录。

b)买卖按包佣价加浮动价：

 100万以下加3万

 100万以上至200万以下加5万

 200万以上至300万以下加10万

 以上以此类推

此价在一般情况下也作为报价。但根据市场运作情况报价可做相应的调整。

具体流程如下：

签定委托书房源当日交主管，主管在委托书或客房登 1

记表上签字确认，无签定委托书房源填写客户登记表进行A、B、C分类

隔日早会前将委托书或客户登记

表交秘书，并更换新委托书跟踪表

11点以前

完成录入，并进行A、B、C分类

管理和房源来源分类管理

2、房源推广：

a)每日夕会中进行房源交流，每一位经纪人要对每一套房源进行记录，由专人

组织分析，并对可以形成带看的进行及时配对。

b)每周五的夕会中进行房源熟悉度的抽查，每位经纪人对店内A、B分类的房

源熟知度达90%，直到过关完会。

c)秘书在每月10日与25日进行门前展示房源的更新，优先级以A、B、C顺位

排序。如有房源被成交，秘书在得知后的24小时时内进行更换。

d)广告与DM的房源和排版以销售经理及公司主管领导的签字确认，原则上以

B类房源和2周以上独家委托的A类房源为主。

e)对非本商圈的房源，原则上不主张进行客户开发进行配对，除非已有现成的客户。获得非本商圈房源的经纪人应该在获取房源的隔日将房源以电子邮件的形式群发推广至天津地区的所有加盟店，对房源周边的加盟店有必要进行

电话跟踪。

f)在当日夕会上一旦出现A类房源，该经纪人必须在会后将该房源写上店内的房源公告栏上。

g)销售经理应确定组内最有市场竞争力的房源，秘书将此张贴在门头最为醒目

之处。

3、客户信息的处理

在目前的二手房市场情况是，已由卖方市场转向买方市场，原现门店只进行房源管理，而不注意客户信息的管理。这种情况应该有所改善。

具体建档分三级：经纪人（客源跟踪表）、主管（客户统计本）、秘书（店内客户数据

库）

具体流程如下： 当日交主管，客房登记表上签字确认，由主管在自己的客户统计本上

登记，进行A、B、C分类

隔日早会前将委托书或客户登记

表交秘书跟踪表

11点以前

完成录入，并进行A、B、C分类

管理和客户来源分类管理

4、客户信息推广：

a)每日夕会中进行客户信息的交流，每一位经纪人要对每一客户信息进行记录，由

专人组织分析，并对可以形成带看的进行及时配对。

b)对非本商圈的客户需求信息，原则上不主张进行房源开发进行配对，除非已有现

成的房源。获得非本商圈客户需求信息的经纪人应该在获取房源的隔日将房源以

电子邮件的形式群发推广至天津地区的所有加盟店，对需求周边的加盟店有必要

进行电话跟踪。

c)在当日夕会上一旦出现A类客户信息，该经纪人必须在会后将该客户信息写到店

内的公告栏上。

5、房源及客户的维护

对于房源及客户的维护，实行分类维护原则，分类以A、B、C分类原则为准。分类时不但需考虑价格因素，也要考虑市场的供求量因素，以及客户或房东提出的成交时间。

注：不论是电话沟通、见面沟通或带看，每一次的接触，必须将内容和结果填写入客户跟踪表或房源跟踪表。主管对每一个客户维护动作进行5%的电话抽查。

A类房源及客户的维护：

目前客户的游动性很高，本店的信息，同样也会在同商圈的其它门店内出现，因此这类客户和房源很快会被市场消化。对于这类的客户和房源，一定需要采取最为快速的处理方案。

当房源及客户一旦被确认为A类以后，必须在第一时间内以进行最大量的配对和带

看。但是操作时对A类房源的房东方特别注意，注意话术技巧以防房东因看房太多而抬价。

当店内带看全部完成但不能产生意向、或带看量不能达到3组以上时，经纪人需第一时间与友店联络组织带看。

如果使用所有资源还未产生意向的，必须与客户保持每2天的一次以上的联络，另外，根据客户需求或房源情况进行定向的开发。

因为目前客户的游动性很高，所以为了减少市场竞争的压力，在报价时可以接近实价，甚至就是实价，但须包含中介费。

B类房源及客户的维护：

对于B类房源及客户，是市场中较为普遍的一类客户，此类客户的需求或卖价略偏离市场的实际成交。此类客户也是体现门店营运能力的一类客户，那经纪人首先得知他们的需求被调整到市场成交价的范围内，也就可以在第一时间进行操作，并且不会象A类客户那样有很多的竞争对手。

具体操作：

a)开始阶段的一天2-3组的带看量，如无意向逐步递减，但保持每两周形成一次以

上的带看，并在带看过程中通过房东或客户的表现来，改变他们的需求；

b)每周保持二次以上的电话联络（内容：对带看结果的回访、其它中介公司的信息

等），及时掌握客户的心理变化；

c)一旦得知他们的需求被调整到市场成交价的范围内，马上进入A类客户的操作程

序。

C类房源及客户的维护：

C类房源及客户也是一种常见群体，但经常被经纪人所忽视。但只要有需求，随着市场和需求心理因素的变化，此类需求最终还是会被市场所消化的。次类客户以维护和建立长期感情为主。

具体操作：

a)开始阶段可在一周内组织1至2次的带看，通过对方房东或客户的表现来，尝试改变他们对市场的判断，使之向B类和A类靠拢；

b)如果不能马上改变其判断，保持两周一次的电话沟通，注意其的需求变化。如能形成带看，不论是房源还是客户可以作为一个陪衬，同时调整其心理。

c)如其需求改变可达到A或B类标准，可按标准进行操作。

6、配对与带看

a)配对：经纪人无权进行房源、客源配对，必须在主管指导下以店内的房源或客

户数据库内配对，除与友店合作外如店内数据库内无信息的房源和客源不得配对。

b)带看前的准备工作：

 在秘书处领用带看确认书；

 并在秘书处填写，秘书核对数据库，房源和客户信息是否属实，不然不得发

放。在没有得到店经理的认可下客户必须到店内签定带看确认书，在店内交秘书备案存档；

 在带看前必须做好与房东、客户的确认工作。

c)带看过程中的工作：

 必须亲自带领客户完成整个带看过程，并做好解说工作；

 注意不让房东与客户进行价格谈判和互通联系方式；

 一般情况下，把客户送上交通工具才算完成整个看房过程，如遇客户需要查

看周边环境，经纪人必须亲自陪同完成。

注：整个带看过程以客户开价为主要目的。

d)带看后的工作：

把带看情况填写入客户跟踪表或房源跟踪表；

如客户开价应及时通知主管，进入价格谈判阶段。

如客户没开价，事后必须与房东和客户电话联系，但一般先与客户联系，看客

户是否会事后开价或者要求复看（一般在第一次带看中就需要避免复看）

7、意向书签定

a)经纪人不得独立签定意向书，必须由以下人员陪同下签定（顺序以前至后优

先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加意向书签定。

b)意向书内的各项事项必须填写清楚、完整，并给客户解释清楚。

c)意向金由店务秘书、销售经理、主管（顺序以前至后优先级排列）收取，并

在4个小时内交公司财务处，经纪人不得收取。

注：店内所有的业务款项流转都以此为标准。

d)经纪人不得独立送意向书给房东签定，必须由以下人员陪同下签定（顺序以

前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加意向书签定。意向金由陪同人员掌管，并亲自交房东签收。

8、合同签定

a)经纪人不得独立签定《房屋买卖（租赁）合同》，必须由以下人员陪同下签定

（顺序以前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加合同签定。

b)合同内的各项事项必须填写清楚、完整，并给客户解释清楚，业主、客户和

公司三方签章确认生效，同时交纳定金和双方中介费，合同一式三份，三方各持一份。

c)定金和中介费由店务秘书、销售经理、主管（顺序以前至后优先级排列）收

取，并在4个小时内交公司财务处，经纪人不得收取。

9、交易流程中的经纪人工作

a)经纪人必须陪同客户参加每一次合同的签定，包括：租赁合同、买卖合同、交易过户、贷款的相关合同，主签人员为（顺序以前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加。

注：从意向书以后的所有法律文件及收据原件、复印件等都有公司秘书管理。b)在销售经理和主管指导下参加交易过程中的款项支付和划转，原则上经纪人

不得接触现金。

c)房屋交接：交接过程中经纪人、业主方、客户方必须签定房屋交接书；经纪

人需做好水电煤等各项物业费用的结算和抄表工作；经纪人陪同做好各种器具的质量验收；在买卖过程中还需拿到业主的户口迁移证明或空户证明；事后经纪人必须将交接中的所有表单交由公司秘书统一管理。

21世纪不动产天津中川加盟店

202_年7月

第二篇：操作票管理标准

操作票管理标准

1范围

本标准规定了热电厂操作票管理的内容与要求、检查与考核。

本标准适用于热电厂操作票的管理工作。

2引用标准

下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文，本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。DL 408—91电力安全工作规程（发电厂和变电所电气部分）

3内容与要求

3.1为防止误操作，保障人身和设备安全，特制定本标准。

3.2各运行岗位应有系统模拟图或系统流程图，同时应有准确无误的标准操作卡。

3.3系统及设备的停复役操作，必须使用操作票，时间紧迫,经上级批准可用标准操作卡代替操作规

程票。

3.4不论使用操作票还是操作卡，必须审阅并核对系统图。有模拟图者，应预先进行模拟操作表演。

3.5每张操作票只能填写一个操作任务。填写操作票必须按统一术语书写。

3.6操作中，应认真执行监护制，必须按操作顺序进行操作。每操作完一项，做一个记号“”，全部操作完毕后应进行复查。

3.7操作中，严禁擅自变更操作票内容及次序。

3.8操作中发现疑问，必须立即停止操作，请示值班负责人并弄清楚后方可继续操作。

3.9重要的或较复杂的操作，必须两人执行，其中一人对设备较为熟悉的作监护。

特别重要的和复杂的操作，装置主任（或专职工程师）及相关专业人员在场，必要时厂领导到场。

3.10 运行系统及设备的停复役操作,必须根据值班调度或值班负责人命令,受令人复诵无误后执行.3.11 系统及设备的操作必须严格按运行调度指挥系统逐级下令执行，其他人员无权下达命令。厂长、总工、调度专业主任有权对值班调度长下达厂管设备系统的停复役命令。

3.12 事故处理可不用操作票,但必须执行监护制。

3.13 使用操作票的操作，应按下列步骤执行：

3.13.1接受操作任务；

3.13.2若为设备复役,应确认设备系统处于冷备用；

3.13.3填写操作票,并逐级审批,且进行模拟操作；

3.13.4得到可以操作的命令,立即进行操作；

3.13.5做好记录,校正模拟图或核对系统图。

3.14电气倒闸操作,一律以《电业安全工作规程》为准。

3.15操作票应编号，并保存三个月，以备查。检查与考核

4.1由安环专业负责统计操作票合格率。

4.2按奖金考核条例考核。

第三篇：江西省房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考试试题范文

202_年江西省房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考试试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在根据SWOT分析制订出的行动对策中，SO对策代表的是。A：最大与最小对策 B：最小与最小对策 C：最大与最大对策 D：最小与最大对策

E：工厂的生产设备

2、《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的这一比例为强制性规定，当事人不得违反。

A：5％

B：15％ C：20％ D：25％ E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、在正常使用下，关于房地产开发企业对商品住宅最低保修期限的说法，正确的是。A：屋面防水为1年

B：电器开关为1年

C：地面开裂为1年 D：卫生间防渗漏为2年 E：权利型房地产投资信托

4、承保各种专业技术人员因在从事职业技术工作时的疏忽或过失造成合同对方或他人财产损失的经济赔偿责任的险种是。

A：职业责任保险 B：保证保险 C：意外伤害保险 D：财产损失保险 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、调查目的是指调查所要达到的具体目标，对于它所回答的问题，下列表述不正确的是。

A：为什么要调查 B：调查要解决什么问题 C：调查具有什么意义 D：怎么样去调查 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

A：3

B：4

C：5 D：6 E：权利型房地产投资信托

7、物业管理实施的原则是相结合。

A：业主的自我约束、自我管理与日常综合服务与管理

B：业主的法制约束、自我管理与日常综合服务与管理

C：业主的自我约束、自我管理与物业服务企业统一专业化管理

D：业主的法制约束、自我管理与物业服务企业统一专业化管理

E：权利型房地产投资信托

8、用来判断消费者对推广行为的印象与推广计划者的原意是否相符的推广效果测评方法是。A：询问测评法 B：认知测评法 C：知晓测评法 D：态度测评法 E：工厂的生产设备

9、市场交易中出现的许多新问题在专门的房地产经纪法律法规中找不到明确对应的解决依据，只能依照相关法律来处理，指导性、原则性强，可不够，难以应付错综复杂的房地产经纪行为。

A：灵活性 B：操作性 C：变通性 D：实践性 E：客户资金代收代付风险

10、房地产开发项目的可行性研究中要进行收入和成本的对比分析，并考虑投资者风险偏好和资金的时间价值，一般采用。A：收益法 B：现金流量贴现分析法 C：成本法 D：长期趋势法 E：客户资金代收代付风险

11、下列关于市场营销的表述，错误的是。A：市场营销是一种经营理念 B：市场营销是企业的一种战略管理活动

C：市场营销的核心思想是以实现企业的经营目标为中心

D：市场营销的基本原理是企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标

E：工厂的生产设备

12、在同级监督的基础上，国务院和各省(区)建设行政主管部门会同财政、人民银行对住房公积金管理实施行政监督，建立自上而下的行政监督体系，其目的是。

A：实现住房公积金的保值、增值 B：保护住房公积金管理委员会的决策 C：保证住房公积金的安全高效运作

D：维护住房公积金所有人的合法权益

E：权利型房地产投资信托

13、下列选项中，在房地产产品和服务的营销策略中起到关键性作用，关系到房地产的产权人能否将产品转移到最终顾客，并实现收益。A：营销计划 B：营销组织 C：营销渠道 D：营销方式 E：工厂的生产设备

14、在房地产市场细分依据中，是最常用的市场细分依据。

A：心理因素 B：人口统计因素 C：地理因素 D：购买行为因素 E：工厂的生产设备

15、关于规范的表述，正确的是。

A：执业规范是针对某一职业或工种的人员，制定的道德准则和行为标准

B：职业规范则是针对从事某一职业的人员和从事该行业的机构，制定的道德准则和行为标准

C：职业规范和执业规范都包含专业方面的技术规范又包括行业内部的道德规范和行为规范

D：道德规范，是指通过国家的立法机关制定的或者认可的，用以指导，约束人们行为的一种规范 E：客户资金代收代付风险

16、商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以确定违约金数额。

A：违约造成的损失 B：损失超过违约金30％为标准 C：违约造成的损失上浮30％ D：约定违约金的2倍 E：权利型房地产投资信托

17、违约责任是当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的。

A：民事责任 B：侵权责任 C：刑事责任 D：行政责任 E：客户资金代收代付风险

18、在建筑物构件中，处于二级的防火墙，其燃烧性能和耐火极限不应低于h。A：3．00 B：2．50 C：1．50 D：1．00 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、城镇土地使用税实行分类分级的税率。A：累进定额

B：幅度定额 C：累进 D：比例 E：权利型房地产投资信托

20、按照不同，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。A：污染物的性质

B：污染物产生的原因

C：污染物的形态 D：污染物分布的范围 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

21、工作丰富化是企业岗位设置时不容忽视的一条原则，指工作内容的纵向扩展，使员工所做的活动具有完整性，增强员工的自由度和，增强员工的责任感。A：能动性 B：创新性 C：独立性 D：实践性 E：客户资金代收代付风险

22、独家代理是以确定了为前提的，避免了房地产低价出售。A：市场平均价格 B：政府指导价格 C：委托价格 D：市场调节价格 E：工厂的生产设备

23、按照，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。A：房地产价格总额大小 B：服务形式 C：服务范围 D：服务内容 E：权利型房地产投资信托

24、房地产经纪业是房地产的润滑剂。A：开发经营 B：市场运行 C：管理交易 D：设施建设 E：权利型房地产投资信托

25、某建设项目总投资1000万元，建设期5年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为。A：7％ B：10％ C：14％ D：20％

E：工厂的生产设备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符

合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据购房面积大小，可将客户分为。A：自用客户 B：大户型及别墅客户 C：中大户型客户 D：投资客户 E：小户型客户

2、房地产经纪机构风险规避过程由步骤构成。A：实施该方案 B：将该方案与相关人员讨论，并报上级批准

C：根据调研结果，草拟消除风险的方案 D：针对预知风险进行进一步调研

E：风险分析

3、房地产经纪人在帮助客户制订贷款方案时，应充分考虑客户的，进行综合考虑。A：收入水平B：储蓄 C：家庭开支 D：家庭理财状况 E：工作情况

4、房地产抵押担保的范围包括。A：主债权及利息 B：违约全 C：定金 D：损害赔偿金 E：实现抵押权的费用

5、有关行业的问题，应通过市场选择来决定。A：监督 B：管理 C：规模 D：结构 E：品质

6、民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括等。A：物 B：行为 C：法人 D：自然人

E：智力成果

7、针对房屋买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意。

A：提醒卖方保留交房日上个月份的已缴纳水费账单收据

B：帮助买方查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等

C：协助买卖双方进行煤气过户

D：协助办理有线电视过户 E：检查和验收房屋及附属设施

8、关于房屋卖方独家代理的说法，正确的有。A：房屋销售成功率较高 B：房屋销售成交时间短 C：房屋销售方式以房源为中心

D：房屋委托销售权是独家的、排他的 E：房地产经纪人与卖方的承诺义务是单边的9、违约责任的免责事由包括。

A：阻却违法性事由 B：约定免责事由 C：受害人过错 D：正当防卫 E：客户资金代收代付风险

10、用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度的是。

A：房地产需求的价格弹性

B：房地产需求的价格预期弹性 C：房地产供给的价格弹性 D：房地产供给的要素成本弹性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限，其中普通建筑和构筑物为年。A：40 B：50 C：60 D：70

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、房地产经纪门店形象设计的基本原则有。

A：符合经纪机构的形象宣传 B：注重个性化 C：注重人性化 D：保证良好的展示性 E：内部设计风格要与外观风格保持一致

13、居住区用地包括。A：住宅用地 B：公共服务设施用地 C：其他用地 D：道路用地

E：公共绿地

14、室内装饰装修构造中，室内墙体饰面主要起到的作用。A：分割空间 B：保护墙体 C：改善墙体的物理性能 D：装饰功能 E：美化功能

15、物业服务费的定价形式主要有。

A：政府指导价 B：市场调节价 C：物业管理企业定价 D：业主定价 E：根据相关情况定价

16、房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，房地产经纪活动是。A：商业行为 B：政策行为 C：宏观调控行为 D：市场行为 E：客户资金代收代付风险

17、下列关于房地产居间合同的表述中，正确的有。

A：居间合同委托人的给付义务具有不确定性，只有交易达成，委托人才有向经纪人支付报酬的义务

B：居间合同中，房地产经纪人只能接受相对两方的委托

C：房地产经纪人在居间合同中具有向委托人如实报告的义务

D：委托人可以要求房地产经纪人不得将自己的姓名、家庭等情况告知相对人

E：房地产经纪人对在提供居间服务过程中得到的有关委托人的商业机密等具有保密义务

18、个人转让房屋所涉及的税费一般包括营业税及其附加、等。A：契税 B：印花税 C：土地增值税 D：个人所得税 E：综合地价款

19、楼宇自动化系统应具备的基本功能包括。

A：保安监视控制功能 B：办公自动化功能 C：综合布线功能 D：消防灭火报警监控功能 E：公用设施监视控制功能

20、房地产经纪人在与客户交换名片时应。A：先于上司给客户递自己的名片 B：将客户的名片放人裤兜中 C：将备忘事情记在客户的名片上 D：双手接过客户的名片

E：双手递给客户自己的名片

21、担保物权的特征包括。

A：担保物权以确保债务的履行为目的 B：担保物权具有从属性和可分性 C：担保物权具有优先受偿的效力 D：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的 E：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权

22、非随机抽样调研的具体方法主要有。

A：简单抽样 B：分层抽样 C：就便抽样 D：判断抽样 E：配额抽样

23、建筑工地上通常出现的建筑施工噪声有。A：空压机、电锤的噪声 B：混凝土搅拌机、混凝土振捣器的噪声

C：切割钢材、石材、瓷砖、木板的噪声 D：运输车辆、垂直运输机械的噪声 E：施工工地附近公交汽车的噪声

24、房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权，履行的职责包括。

A：保障房地产经纪人员依法执业，维护房地产经纪人员合法权益

B：组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察 C：组织房地产经纪人员进行研讨、交流 D：房地产经纪人与销售员执业资格牌照发放

E：拟订并推行房地产经纪执业标准、规则

25、根据合同是自当事人意思表示一致时成立，还是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立，可将合同分为和。A：从合同 B：有偿合同 C：实践合同 D：诺成合同 E：主合同

第四篇：业务操作

债券结算的基本流程

债券结算业务的全过程从结算双方发送结算指令开始，到最后完成债券与资金的交收，其基本流程如下：

第一步，债券交易达成日，付券方通过簿记系统客户端录入合法的结算指令并加以复核；第二步，收券方对付券方录入的结算指令加以确认（由交易数据自动生成的结算指令由结算双方分别确认）；

第三步，经确认后的结算指令生成结算合同；

第四步，簿记系统在合同指定的结算日根据结算合同的条件检查结算双方的券款情况，在券足情况下，付款方应及时划款，结算双方需根据采用的结算方式及时发送收款确认、付款确认等辅助指令；

第五步，簿记系统在券足和款足的情况下为每笔债券结算全额办理相应的债券交割。在结算日系统运行时间内，因指定券种数额暂时不足，或款项暂时未足额到账或暂未收到相关收付款确认指令而未能成功办理结算的结算合同，系统将其放入等待队列，在结算日日终前若相关条件具备后，系统将再次启动该笔结算的处理流程。

在结算日系统运行时间结束时指定券种数额仍不足，或在指定期限（包括系统允许的宽限期）截止时，款项仍未足额到账或未收到相关收付款确认指令的结算合同，系统不再处理，并通知相关结算成员结算失败。

结算成员应保证其结算业务由被授权人操作。操作人员应使用与其所办结算业务种类相对应的结算指令并及时、准确、完整地通过客户端发送或确认。在办理结算业务过程中，直接结算成员因联网终端出现技术故障无法及时修复，可以按照中央结算公司的有关规定采用应急方式办理债券结算业务。

结算代理业务

债券结算代理是指吸收公众存款的金融机构法人(简称债券结算代理人)受市场其他参与者(简称委托人、丙类成员)的委托，为其办理债券结算等业务的行为。

债券结算代理人指经中国人民银行批准代理其他参与者办理债券结算等业务的存款类金融机构法人。

委托人（丙类成员）是非金融机构法人和金融机构法人，并要诚实守信、严格遵守有关市场规则，同时要签署《全国银行间债券市场债券回购主协议》。

债券结算代理业务的内容主要是结算代理人以委托人名义为委托人在中央结算公司办理债券托管账户开户、销户等手续；根据委托人的指令，为其办理有关结算手续；在债券利息支付和本金兑付中，为委托人办理相关事宜。

结算业务应急处理流程

应急结算业务，是指结算成员因特殊原因不能正常地通过簿记系统客户端采用电子指令来办理交易结算业务，而必须通过书面传真的方式委托中央结算公司在中心端代为操作。通常只允许在以下两种情况下办理应急业务：一是已与中央债券簿记系统联网的结算成员的终端出现临时技术故障并且无法及时修复；二是结算成员尚未与中央簿记系统办理系统联网。办理应急业务必须遵守《全国银行间债券交易管理办法接》和《中央国债登记结算有限责任公司债券交易结算应急业务处理实施细则》等有关规定。

应急结算业务流程：

（1）密押的事先备案

为了验证办理应急结算业务结算成员的真实身份及结算指令要素的可靠性，降低应急结算业务的风险，结算成员均应事先填制密押公式备案卡（附录1.37），以专人或特快专递的方式送达中央结算公司备案。结算成员应对预留的印鉴、密押以及经办人员进行严格管理。

（2）技术故障咨询

结算成员的客户端终端出现临时技术故障时，首先应立即与中央结算公司系统部联系，咨询相应的系统解决方法。如经系统部确认不能马上修复，结算成员应及时电话通知市场部，以便相关业务人员做好办理应急业务的准备。

（3）应急指令书的填写与发送

根据不同的结算业务，结算成员应分别填写对应的应急指令书，包括《现券交易结算应急指令书》，《质押式回购交易结算应急指令书》，《买断式回购交易结算应急指令书》，《收、付款确认应急指令书》。应急指令书须填制密押并附有经办单位和经办人员预留的印章或签字。

结算成员应保证向中央结算公司出具的应急指令书内容真实、准确、完整、清晰，不得涂改。除签字以外的要素，应以打印文本填制，要素填写不全、印章和密押不符的应急指令书视为作废，须重新填制。

结算成员最迟于指定交割日中央债券簿记系统接收指令截止时间前30分钟，将应急指令书发送传真至中央结算公司市场部，以便市场部业务人员进行审核和人工录入。

（4）应急指令书的审核及指令录入

市场部经办人员收到结算成员的应急指令书后，首先对指令书进行审核，经确认应急指令书中的经办人、复核人、业务部门印鉴、密押与密押备案卡和预留印鉴卡相符，所填各要素项齐备、清晰后，经办人员会及时将应急指令录入到簿记系统。中心端指令的录入也采用双人复核制。

（5）业务处理结果查询

结算成员在应急指令书合格并发送成功后，可及时向市场部查询指令匹配及合同履行状态，索要簿记系统指令匹配情况记录。

应急业务完成后，结算成员可向中央结算公司托管部索要交割单，以此作为记账凭证。

办理债券结算业务的条件

凡符合银行间债券市场有关准入要求的机构投资者，要参与办理银行间债券市场的债券交易结算业务，首先应成为中央结算公司的直接或间接的结算成员，即需在中央结算公司开立相应的债券账户，直接结算成员应与中央结算公司签署《客户服务协议》。

直接结算成员需安装配有电子身份认证机制的簿记系统结算成员终端，与中央债券簿记

系统实现联接，才能通过客户端进行业务操作。间接结算成员不与中央结算公司直接联网，但需先确定自己的结算代理人，并与之签订相应的结算代理协议，然后通过其结算代理人进行债券交易结算的操作，并可通过中央结算公司的电话语音自动查询系统用电话或传真方式查询自身账户余额和发生额情况。

直接结算成员应具备一定数量的合格业务人员。直接结算成员的经办人员分为授权管理员和业务经办人员，授权管理员、业务经办人员应经中央结算公司培训，通过资格考试取得上岗资格证书，并在簿记系统注册后方可通过客户端进行业务操作。授权管理员应至少两名，而具体业务经办人员的数量则由结算成员根据业务开展情况决定。至此直接结算成员才具备了办理债券结算业务的条件。

第五篇：房产经纪人工作心得业务销售操作流程

房产经纪人工作心得业务销售操作流程

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一：客户接待

1：房产经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）

2：在询问客户问题时，销售员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。

3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。

4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。

5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。

二：配对

1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。

要求：A 列出意向客户

B 按客户购买意向排序

C 按客户购买力排序

D 选定主要客户

E 逐一打电话给主要客户，约定看房。

三：电话约客

1：拨通客户电话，告知客户房源信息

2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。

3：简单讲述房源基本信息。

4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）

四：带看房前准备

1：设计带看线路

2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）

3：列出物业的优缺点

4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。

5：整理该物业相关资料

五：如何带看

1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。

2：理清思路，按照自己的看房设计带看。

3：询问客户买房目的。

4：询问客户居住状况等。

5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。

6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。

六：内场操作

1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。

2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）

3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。

4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。

5：为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些

不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。）

6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。）

七：成交前的准备

1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。

2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望）

3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。

4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。

5：和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）

如：“陈先生，这个小区的环境好不好？” “好，不错，还可以”

“对这套房子的感觉怎样？” “不错，还可以”

“房型满意吗？” “挺好的，不错”

“采光好不好？” “好，不错”

抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。

6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。

八：守价阶段

1：要点：销售员没有对客户让价的权利。

如：客户：“房子的价格比较高，是不是可以低些啊？毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。”

销售员：“哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。”您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少？（掌握主动，了解客户的心理价格）

注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干

脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。

2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。

3：15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给

出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。

4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。