下载文档第一篇：物业公司工程人员前期介入工作要点
前期介入工作要点
一）、招聘关键岗位人员
时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。
包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二）、对现有人员进行培训
人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。
三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。
交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点：
a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。
b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。
2、工程施工现场检查的主要内容：
1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。2）提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。4）熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置及所用建材。
5）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。
6）检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。
7）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8）对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收。
* 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。
3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点
1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线），以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。2）.所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。
3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。
6）.小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。
7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。
9).商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立；
10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。
11).屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。
12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。13).卫生间要考虑设置通风排气孔。b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点
1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。
2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。
3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。
4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措施。6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。
8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。
10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。
c、单个房屋前期介入要点
1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏；各控制回路正确，标识清楚；接地良好，电表安装正确。2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。
3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。
4).空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。
5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。
6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离（距离不小于30CM）。7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。d、供配电及照明系统前期介入要点
1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。
2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。
5).景观照明、道路照明分别控制；车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为3路）。
6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可；
8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管；
9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座（含业主地下室）不同的类型。e、电梯前期介入要点
1).电梯机房要考虑通风降温措施。
2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。3).电梯基坑内要设计排水。
4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。5).电梯要具有自动平层功能。
6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。
4、就检查问题与地产公司对接
1）、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长（小区经理）。
2）、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决 四）、接管验收。
1、时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。
2、工作步骤：
1）.接到地产公司转发的《项目移交计划》（包括验收标准）后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。
2）.检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。
3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。4）.每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》，一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。
5）.验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收 报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。6）.钥匙交接
施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。7）.资料移交 地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接 手续，物业公司在《移交记录》上签字。交接资料包括： 1）竣工验收资料
2）质监站的竣工验收备案证明。3）完整的全套竣工图。
4）建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）。5）沉降观察记录。6）重大工程质量事故记录。
7）供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出
厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。
8）保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止
日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数 额等）。
9）公司对外签署的合同、质保协议及附件。
3、使用表单包括：《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。五）、相关资料、表单的印制，建立业主档案。
1、时间
入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。
同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作
2、业主档案的内容
主要包括：《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等。
六）、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场的布置，演练房屋交付过程。
1、时间：
在交付前20天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。
2、入住办理流程：
a．验证：业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》，业主有效证件身份原件及复印件1张，业主1寸照片1张；《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件，《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章。b．缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用。（此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费，代收代缴的费用，如：代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。C．收费员打印缴费凭条。d．填写业主档案内容：
（1）、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。（2）、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。(3)、填写业主及家庭成员登记表。
(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。
（5）.验房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部 人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。（6）交房完成。
3、现场布置。
交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场；由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》，并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤；由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。
七）、问题反馈
综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检，并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。
第二篇：物业公司前期介入要点
物业管理前期介入工作指引
1、目的
规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围
适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。
3、职责
3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制
4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。4.3.1规划设计阶段包括：
对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
4.3.2营销策划阶段包括：
物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.3.3施工建设阶段包括：
电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备
5.1.1规划设计评估需要获得的资料。5.1.1.1报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.1.2企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.1.3设计文件
总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、*** 图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
5.1.2地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。5.2项目评估细则。5.2.1总体评估。
5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。
5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。5.2.2分类评估 5.2.2.1安保布局
a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。b)便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。5.2.2.2消防布局
a)消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
b)消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。d)消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.2.2.3交通布局
a)各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：
1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。
d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.2.2.4生活配置
a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。
d)如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.2.2.5设备配套
a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。
b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。c)沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。
b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。
d)中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。5.2.2.7房屋单体
a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。c)楼板厚度与隔音符合国家规范。
d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e)住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。
g)卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
j)宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
k)底层地坪应充分考虑防潮措施。
l)房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。
m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。
n)阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.2.2.8室内配置
a)室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
e)室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。
f)当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。g)如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。
h)室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
i)电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。
j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。5.2.2.9绿化配置
a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
d)绿化品种便于养护，养护成本节约。
e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.2.2.10景观配置
a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。
e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。5.2.2.11公共空间
a)应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。c)公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。
d)绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。e)各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。
g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。
h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。
i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.2.2.12生态环保
a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。c)住宅区内无各类污染源。
d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。h)宜在住宅区内形成自然生态链。5.2.2.13管理用房 a)物业管理处
管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。b)业委会、居委会（根据当地政策）功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定
位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 5.2.2.14新材料、新技术
a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
5.2.2.15管理成本测算
a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。5.2.2.16与相似典型项目的比较 a)相似点 b)差异点 c)优势 d)劣势 e)改进建议 5.3规划设计评估的程序：
5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。
5.3.2物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。
5.3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。
5.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。
5.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
5.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。5.3.9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。
5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。
6.营销策划阶段介入 6.1营销策划介入程序与内容
6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。
6.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。
6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。
6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。7．施工建设阶段介入
7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。7.2施工建设介入程序与内容
7.2.1成立介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。
7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。7.2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。
7.2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。
7.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 7.2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。7.2.6.2地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：
a)无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。c)采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。7.2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。7.2.6.4楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a)钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。b)砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。7.2.6.5砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。7.2.6.6装饰工程
a)外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。
b)内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。c)地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。7.2.6.7门窗工程
木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7.2.6.8给排水工程
a)给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。
8、物业公司对竣工验收阶段介入 8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。
8.2验收小组须制定统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》）8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如： Ａ.房屋接管验收表
Ｂ.室内接管验收遗留问题统计表 Ｃ.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 Ｅ.机电设备接管验收表
Ｆ.机电设备接管验收遗留问题统计表
8.4物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。
第三篇：物业工程前期介入工作要点（范文）
物业工程前期介入工作要点 一）、招聘关键岗位人员
时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二）、对现有人员进行培训
人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员
应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点：
a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。
b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。
2、工程施工现场检查的主要内容：
1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。2）提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。4）熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置 及所用建材。
5）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会 议和建筑师定期碰面会等）。
6）检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改 的部分提出建议。
7）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8）对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设
备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收。* 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。
3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点
1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线），以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。2）.所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。
3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。
6）.小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。
7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。
9).商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立；
10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11).屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。
12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。13).卫生间要考虑设置通风排气孔。b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点
1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。
2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。
4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措施。
6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。
8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。c、单个房屋前期介入要点
1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏；各控制回路正确，标识清楚；接地良好，电表安装正确。2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离（距离不小于30CM）。7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。d、供配电及照明系统前期介入要点
1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。
5).景观照明、道路照明分别控制；车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为3路）。
6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可； 8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管；
9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座（含业主地下室）不同的类型。e、电梯前期介入要点
1).电梯机房要考虑通风降温措施。
2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。3).电梯基坑内要设计排水。
4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。5).电梯要具有自动平层功能。
6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。
4、就检查问题与地产公司对接
1）、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长（小区经理）。
2）、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决 四）、接管验收。
1、时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。
2、工作步骤：
1）.接到地产公司转发的《项目移交计划》（包括验收标准）后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。2）.检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。
3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。4）.每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》，一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。5）.验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收 报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。6）.钥匙交接
施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。7）.资料移交
地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接 手续，物业公司在《移交记录》上签字。交接资料包括： 1）竣工验收资料 2）质监站的竣工验收备案证明。3）完整的全套竣工图。
4）建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）。5）沉降观察记录。6）重大工程质量事故记录。
7）供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出 厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。
8）保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止 日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数 额等）。）公司对外签署的合同、质保协议及附件。
3、使用表单包括：《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。五）、相关资料、表单的印制，建立业主档案。
1、时间
入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作
2、业主档案的内容
主要包括：《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等。
六）、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场 的布置，演练房屋交付过程。
1、时间：
在交付前20天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。
2、入住办理流程：
a．验证：业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》，业主有效证件身份原件及复印件1张，业主1寸照片1张；《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件，《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章。b．缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用。（此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费，代收代缴的费用，如：代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。C．收费员打印缴费凭条。d．填写业主档案内容：
b．（1）、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。（2）、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全责任书》》均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。(3)、填写业主及家庭成员登记表。
(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。
（5）.验房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部 人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。（6）交房完成。
3、现场布置。
交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场；由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》，并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤；由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。七）、问题反馈
综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检，并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。
第四篇：前期物业管理介入工作要点
第一章早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）
从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
1、管理内容：
1.1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；
1.2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；
1.3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；
1.4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；
1.5、提供广场公共部位环境设计的相关意见；
1.6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；
1.7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；
1.8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；
1.9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；
1.10、参与项目公司与物业管理有关事宜的协调和沟通；
1.11、参与项目公司物业竣工验收。
2、管理措施：
2.1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
2.2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；
2.3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；
2.4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；
第二章 前期物业管理实施阶段（工作内容提点）
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、租户二次装修管理、安防管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
第三章 接管验收管理
为确保广场的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。
物业接管验收标准作业程序。
1.1、管理内容：
1.1.1、了解物业建设的基本情况，与项目公司及时沟通，确定接管验收时间；
1.1.2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；
1.1.3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
1.1.4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
1.1.5、与开发、施工单位联合进行物业交接：
1.1.5.1、核对、接收各类房屋和钥匙；
1.1.5.2、核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
1.1.5.3、核对、接收各类设施设备；
1.1.5.4、核对、接收各类标识。
1.2、管理措施：
1.2.1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；
1.2.2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；
1.2.3、掌握物业验收的标准和程序；
1.2.4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
第四章开荒清洁管理
开荒，是建筑物清洁保养的一句行话，是指建筑物装修工程结束后第一次彻底的清洁保养。开荒是一个综合工程，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，涉及建筑物内外的所有装修表面，而且污垢的程度是罕见的。各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒有着相当重要的要求。开荒程序如下：
3.1粗开荒：
清理施工现场留下的装修垃圾，通常粗开荒由施工单位来实施完成。
3.2细开荒：
3.2.1墙面:
按不同墙面材料采取不用的方法：
a.石材、墙砖墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。清洁保养的注意点在板材的接缝和凹凸面上。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;
b.金属墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。在使用金属光亮剂前，必须将潮湿的金属墙面擦干。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;
c.涂料墙面不得使用液体清洁剂剂水进行清洁保养。对墙面的浮灰应使用灰尘掸清扫或使用干抹布擦拭，一般不采用湿抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允许的情况下，可使用湿抹布配合专用清洁剂擦拭。对湿抹布擦拭后产生的水渍、印迹，应及时采用同牌号、色号的涂料修补。
d.踢脚线是墙面清洁保养的最后工序。踢脚线有木质的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢脚线接缝和与墙面交接的平面是清洁保养的重点。木质踢脚线在使用液体清洁剂剂水进行清洁保养时应谨慎。
3.2.2玻璃及门窗:
门是物业的脸面，玻璃和窗户是物业的眼睛。搞卫生有窗明几净的说法，所以清洁好门窗和玻璃尤为重要。
a.门：
分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序是从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。手柄的下部、铰链处是清洁保养的重点。
b.玻璃：
在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净；
c.窗：
要把窗框铰链、轨道、接缝处存留的污垢、粉尘清洁干净;
d.对玻璃及门窗进行清洁保养时，必须注意对地面的保护。
3.2.3地面:
环境的干净首先表现在地面，按不同的地面材质使用不同的清洁方式：
a.釉面砖地面：先用刮刀把釉面砖表面的污垢、保护蜡层刮掉，可用机械清洗。b.石材地面:分清花岗岩、大理石。在选用清洁剂时应掌握好pH值。
c.木地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗 d.复合地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗。
3.2.4、卫生间：
坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最后的清洁，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。
3.2.5公共通道：
墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟置、空调口、排风口等。
3.2.6地角线：
用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。
3.3清洁标准：
3.3.1玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。
3.3.2卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。
厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。
3.3.3公共通道标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出
风口无灰尘、无胶点；
3.3.4门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。
3.3.5地面的标准：木地板无胶渍、洁净；釉面砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光
泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。
3.4细开荒工序要点：
3.4.1从粗到细：
开荒所面临的污垢是多样的，有建筑拉架、涂料污染、水泥浆渍、沙砾灰尘等。清洁保养应先将大的转头地砖、木板塑料清除掉；将玻璃、石材表面大面积的水泥浆渍、涂料色渍铲掉；再将大面积的沙砾灰尘清扫掉；清除角落的细小沙砾和灰尘；对所有清洁保养的建筑物装饰表面进行仔细、彻底的擦拭。
3.4.2由上到下：
对大宗的垃圾进行清除后，对于建筑物装饰表面的清洁保养从天花板开始，依次为：通风口、灯饰内外壁、天花板平面、顶角线的灰尘、污渍；墙面、窗及窗框、门及门框；台面；地面。
3.4.3先墙壁，后玻璃：
内部的立面，墙壁是最大的面积，先将墙壁上的浮灰清扫后擦拭玻璃、门窗。
第五篇：工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作
物业工程前期介入建议
工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作
一、对楼盘工程建设的参与参与什么？目的是什么？什么人员参与？
从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负责人。
二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段。
1、在规划设计阶段介入
规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。介入的方式主要有：
1）召开有开发商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会
2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映
3）参加设计图纸会审，提出会审意见。有关的人员在日常工作中积累实际经验，搜集汇总《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》，在进行施工图设计之前，把不同意见提供给设计部门，并说服其接纳，2、在施工阶段介入其作用是：
1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向开发公司、建设等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正。熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。2）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的操作及使用功能；
4）和开发公司、建设单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。
3、参加各系统设备、设施的验收和接管移交
1）验收参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。要点：检验设备设施的性能是否达到设计要求。如开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚。设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。在验收证明书上签字，对存在问题如实填写可注明建议整改意见。2）接管移交要点：要有移交设备清单、资料清单、开发公司和物业公司双方签字。列出存问题，由开发公司签字确认。明确存在问题的整改责任和整改时间。前期介入人员岗位职责
1．小区绿化、道路、交通、景观、公共建筑配套、楼宇公共地方、公共设施、停车管理系统、小区安全防范系统、商铺、办公、宿舍、会所等功能布局规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。
2．参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。
3．参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当措施及改正。
4．召开有开发商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会。5．议定前期介入人员编制，招聘技术人员。6 ．跟进管理中心的装饰工程。
7．各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待整改事项向甲方提出整改意见。10．按照《中华人民共和国房屋接管验收标准》及物业公司制定的工作程序进行对各系统设备、设施的验收和接管移交工作。
关于新建楼盘前期规划设计的一些意见 一、配套用房--物业服务用房设置要求
1、面积要求： 建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二至千分之四的比例在物业管理区域内配置业主委员会社区办公用房、物业办公用房、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等，保障其供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。
2、位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，要充分考虑办公区和员工宿舍要分开设置，食堂和餐厅尽量靠近办公区。通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室。配套用房应为地面以上的成套房屋。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管，办公用电及网络布线管路等。
3、水电、计量要求：物业具备水、电、供热、通讯等条件，社区、业委会用房水、电、采暖单独计量。
4、时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾台站应在项目首次入住前就交付使用。应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置位置。
5、消控中心设置数量： 尽可能设置为一个，如地块跨越市政道路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。
6、消控中心面积：10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。
7、垃圾台站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。垃圾台站在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。垃圾台站应在室内预留供电、给排水装置。
二、商业配套
1、对商铺经营范围、用途提前进行规划及约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生，如餐饮必须增设独立专用烟道。
2、商业街地面不宜采用石材路面，宜使用沥青或水泥路面，如果选用石材路面，要充分考虑商业运货时石材承压能力。同时在商业街入口处、出口处增加减速坡。
4、商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检户内部分，管径不小于∮100及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，统一设计隔油池。（设置分户独立首次过滤隔油池）
6、商铺空调统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对住户的影响。还要注意空调冷凝水管的排水铺设。
7、商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计；广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。
三、交通布局
1、弯道道路拐角较小，不方便过车。建议道路拐角应在可能的情况下加大弧度
2、建筑垃圾堆放处位置不合理围墙过低。建议围墙高度1M，位置最好为避风处.3、建议生活垃圾台站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外、室内粘贴瓷砖，有给水排水管道。
4、室外停车位用草砖，铺设不结实，易坏。建议铺设混凝土垫层10CM厚，再铺草砖
5、小区内和门口无悬挂横幅固定装置。建议在小区内和门口主要通道设计安装1-3组宣传横幅立柱，便于后期物业做宣传挂横幅。
6、小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用;留有无障碍通道;消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求，消防通道宽度不小于4M。
7、机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行），增加可视范围。建议在该范围内栽种高乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围。
8地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置绿篱隔离设施。
9、小区主干道设计要考虑消防车俩荷载，主干道宜按照25吨重型消防车荷载设计，次干道按照13吨重型消防荷载考虑。有通车需要的路面、广场，如需要饰面，应考虑车流的荷载，以免饰面被过早和频繁压坏。建议机动车道路采用沥青路面或水泥路面
10、绿地与硬质道路的拐角处建议设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处绿化植物。
11、地沟盖板有防震、防噪处理；排水沟渠环通，排水量满足雨季高发期的要求。
12、各运动场所的设计尽可能设计灯光并考虑场地大小等
13、化粪池应设置在小区外或离道路离近处，不然会导致疏通车无法接近，给疏通造成困难。
四、小区出入口设计
1、小区主要出入口应与市政道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的不小于10米），路面应安装减速装置。进入入口后应马上设置减速带，控制区内的车速。
2、住宅小区出入口不宜超过3个，住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置车道闸。
3、刷卡器位置离档杆距离为3米以上为宜，留出车头足够空间，避免停车刷卡时车头撞到档杆。建议使用感应式刷卡器：不需停车、不需伸手、不需保安代刷卡。建议车库出入口配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防水雨棚。读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩要有警示标记，防止车辆意外冲撞。同时可以根据项目智能化配置定位，优先考虑远程读卡系统。
4、住宅与公建配套用房（如幼儿园）的出入口应分开布置，公建配套用房出口尽量临街，这样对小区车辆人员会减轻压力。
5、外来车辆管理要求:如允许外来车辆进入，建议发放临时卡+停车收费进行管理。;外来车辆如果不能进入社区，须在门岗外设置适量外来专用车位，或结合城市道路停车来安排;外来车位不应放在岗亭侧面，以免对门岗视野的遮挡。
6、车场道闸采用通用产品，便于后期维修、养护
7、停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别系统。
五、安全岗亭配置要求
1、作为永久建筑，门岗应符合便于管理的要求，对于设置在城市干道上的入口，宜适当后退，留出2-3辆车排队的空间（10米-15米），避免对城市交通的影响。
2、岗亭内外设施：室外设计雨篷（岗亭应出檐800以上，为门岗在外工作提供遮蔽。保安应配备遮阳伞。步行出入口上方应设置整体式大雨篷，为出入车辆刷卡、行人出入、来访登记、游动哨遮蔽雨雪。室内配置设置物品收纳箱柜、供填写记录的平台、电脑位置。岗亭设置分体式空调位及冷凝水排放。
3、视觉要求：岗亭对外方向要有270°以上视野，视野内不应有遮挡物，以保证服务管理人员对车行道及人行道的同时监控。监控视野范围部分，作大玻璃面处理。预防雨季防汛岗亭整体标高宜抬高30公分左右。
六、围墙设置
1、小区外围围墙高度不低于2.5m，封闭式围墙高度不低于1.8m；围墙尽量采用混凝土结构。
2、围墙顶部平直并应设计防爬刺；围墙如采用通透式围栏：围墙尽量平直，方便红外报警的安装。红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2米，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺。
3、选择栏杆材料时，采用不易变形和破坏的规格，围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡更道，高大乔木适当远离围墙（2.5米以上）。有条件，建议采用高压电子脉冲式围栏。
七、外立面
1、建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设计防攀爬设施；外立面铺设管道应与窗户保持1.5米以上的间距；多层住宅空调位宜采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）外立面平齐。
2、空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为1.2mm以上；散热板与空调主机应预留至少10cm间隙。
3、住宅各厅房应预留合适的空调室外机位、空调排水孔及排水管，空调室外机位要预留出今后空调的外机尺寸。避免没有预留或预留位置不够或所需排水管、铜管过长。造成空调机难于安装，未有足够散热空间。目前空调机尺寸大体如下：
挂机1P外机尺寸（宽720*深300*高550）1.5P外机尺寸（820*300*550）2P外机尺寸（850*350*750）柜机 2P外机尺寸（900*350*750）3P 外机尺寸（950*350*850）
4、外挑阳台或檐口顶面采用楼板结构，便于日常清洁与维修；
5、单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等材料宜存留灰尘且不宜保洁。
6、单元进户门厅顶部应考虑排水、防水设计。
7、住宅和商业连体平台在建筑上考虑可封闭的上人出入口等（B区打扫商业平台卫生）。
八、门窗
1、窗台距地面的高度低于0.9ｍ时，应有防止儿童翻越的措施。（如：防护栏）。
2、对于直对走廊或通道、电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，考虑窗台距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗户已经采取封闭措施）。
3、单元门禁优先选用闭门器，单元门锁应具备失电断锁功能，保障停电后能出入；单元及户门应设计为防盗门，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置。
4、单元大厅预留物业贴通知、告示、邮政、便民服务箱也可以同时考虑送奶的存放、广告等位置。
5、首层大堂如有活动通风窗应安装防盗网以配合门禁系统使用。
6、楼宇顶层出口不建议增加窗户（溪城高层都有）
7、楼宇顶层出口不建议使用塑钢等材质。
九、电力系统
1、室外公共照明采用分路分段控制；小区庭园灯、景观灯等室外公共照明、水系照明电源均须配备漏电保护器。在公共场所（如室外、地下车库等）的电柜电箱要具备防水功能并应设置门锁，并应在开锁后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；
2、草坪灯、庭院灯位置布局要尽量合理。建议草坪灯靠路边及单元口，庭院灯间隔20M,根据开关时间不同分组布置开关。
3、车库照明为采用日光灯具。建议车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，建议采用LED灯管以减少耗电。
2、公共照明高杆灯安装牢固，具有抗风能力，路灯、草坪灯基座标高出地面2cm，避免基座陷入草坪内，造成雨天线路短路跳闸。所有户外灯具要有防雨的检修口。
3、小区内单元及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座，公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。
4、楼道照明应采取声音、感应或触摸式控制，建议使用触摸式或红外式感应开关。大堂设计装饰灯时，与照明灯具分路控制；大堂尽量不装射灯。
5、景观配电控制，水景泵、水系射灯等也应采用灯控控制还要满足分路控制。
6、消防水箱、地下蓄水池、地下车场集水坑、电梯底坑安装自动液位报警装置（原先只有满溢后才能发现造成损失）。
7、如果对业主进行电费分量计算，建议生活水泵、电梯、楼宇车库照明、小区照明、水景观用电、商业街广告系统、监控系统、首层电梯前室视频播放系统电源的预装（建议搭接在公共楼道照明计量表上）。
8、地下室到单元楼道电梯前室门前安装照明装置，有利于业主从车库乘电梯回家时方便刷卡和门机视频监控。
9、地下消防及生活水泵等设备的电控柜安装应考虑防潮装置。
10、社区、业委会等自付费户的用电应独立设置计量表，集中设置在公共区域（如A区社区）。
11、安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设步级台阶以便于操作（目的是避免水浸电柜）；配电柜、控制柜尽量同水泵设备隔开中间可设一观察窗。
12、电气施工图要强调：埋地敷设的穿线管接头要做好防水渗漏，接线盒要使用防水线盒，导线连接要在接线盒内进行。这样才能避免路灯、草坪灯、庭院灯等室外电气线路逢雨天或潮湿天气经常漏电跳闸，不能正常使用
十、给排水系统
1、在地面设置保洁拖布池，拖布池可采用侧面开门，里面设计泄水阀门及管路，闸阀方便检修，考虑安装计量装置，须考虑防水及排水问题。
2、地下停车场每150m半径设置设一个保洁取水点并设置排水，用于地库清洁及设备房清洁。便于后期清洁和冲洗使用。
3、地下室首层暖气井设置排水口和户外污水井或地下排污泵连接。
4、车道出入口处应预留集水沟。
5、生活给水泵、消防泵、等设备应至少按一主一备排污设备。
6、室外绿化用水和保洁用水建议分开，在最低端安装泄水装置，方便维修泄水检修（溪城就是）。
7、商业的排污管道建议使用水泥管道，不使用波纹管，因为波纹管易受损变形，不利于排放油污，并且单独出户不和住宅混用。
8、园林高处和低洼结合处建议考虑排水装置，有利于园林浇水或雨季时不把种植土带到路面而产生污染。
9、水系景观建议把泵坑设置在水池外面，并设置单独的排水装置，潜水电泵更改为干式水泵，方便于设备的检修保养。
10、高位消防水池建议安装在楼宇上方架空层，楼宇屋面、消防水池地面都要做好双重防水。不要将排水口和住户排水相通，要单独出可以和雨落管相连，屋内要有保温防冻设施。
11、地下室消防水池应设置检修口和检修爬梯，进水口安装在靠近检修爬梯处，方便于浮球或控制阀的检修。消防水池应加装清晰可见的水位显示装置。
12、地下车库人防和单元门相连下的积水坑缺少排污井设计，以致大坑常年积水，滋生蚊虫；
13、给排水系统设备安装位置要便于维修，如：水系进、排水阀，喷泉水进、排水阀等安装位置不便维修。
14、喷泉潜水泵集水坑建议加装滤网，防止堵塞水泵。
15、水泵房应有足够的维修空间和预留吊钩，以便维修水泵和电机。
16小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。
17、排污管道设计不合理，易堵塞，不易疏通建议排污管坡度应大于15度;管道拐弯处设置管井。
18、地下负一层系统出户排污管道建议全部取消90度弯头，坡度尽可量放大尽量直线出户。19、1层设计为独立下水，厨房系统建议直线出户。
20、道路与绿化交汇处绿化已被破坏、雨季泥土易污染路面。建议道路与绿化交汇处增加路沿石设排水沟。
十一、弱电系统
1、单元门禁应配置统一电源，并由控制中心统一控制；单元门设置IC卡门禁，并应配置楼宇对讲。门禁、对讲系统与住宅、监控中心联网；建议入户大厅、电梯前室应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。、电梯的监控图像有网纹状干扰应采用双屏蔽同轴专用电缆，在电梯安装时一并安装到随行电缆中。并对外层屏蔽层进行单点接地。
3、安装的角度能覆盖到电梯轿厢的全景，特别关注能够看清电梯按钮和楼层显示屏部分。
3、电梯故障报警时可在监控中心显示具体位置或层数。与中心联网的轿箱对讲，在中心有声光显示、便于确认区别。
4、监控资料应采用数码硬盘录像系统，录像存储期限符合物业管理要求（不少于1个月）。
5、区内红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能；建议外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域,具备防区联动功能。
6、值班岗亭、客服、监控、维修等部门应安装可直接联系的直线电话，以便沟通核实需要。
7、弱电设备应配置有效的防雷措施并做好接地。
8、电磁锁关注安装位置，应安装在门的侧面中间位置，此处受力均匀。门不易变形。电锁应采用符合消防规范的断电开启方式，闭门器的可调范围要合适，关门声不影响业主。
9、一个工程项目不宜多个施工单位，如门禁系统、防盗门、电控锁、可视对讲、IC卡分别由不同单位施工，系统出现故障，互相推卸责任，难以及时解决问题。建议门禁系统、安防系统尽量采用通用产品，为今后配件的更换提供方便。
10、小区智能化系统应统一考虑其涵盖范围，尤其考虑到未来的发展，预先敷设空管（如在分区、分期结合处，预埋空管）；监控系统、消防报警系统要考虑总体统一管理，预留足够容量。
11、小区应预留足够富裕的电话宽带容量（包括商业），避免引致业主今后宽带安装困难。
12、现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃在玄门的位置（大部分A、B区业主对此移动了位置）
十二、消防、通风
1、具有独立产权的商业门脸等具有消防报警系统配置的场所，考虑到其自主装修的不确定性及未来维护管理的便捷性（商铺内的消防栓及报警按钮经常被拆除），其消防报警系统配置须按功能区间划分消防报警总线布置，将消防总线及相关控制模块布置在可维护的公共区域，不要设置在独立产权内部及难以维护区域。
2风机房、内避免风机安装在较高的位置，若无法改变，应在风机旁的墙面上增设爬梯和操作平台，便于后期检修。
3、风机房等设备配电箱不要设置在独立产权内部及难以维护区域（B区就有）。
4、由于商铺可能会被间隔，从而改变了原来的空间形态，可能导致原设置于商铺内的消防栓及报警按钮失去了原有的作用，因此建议尽可能将消防栓设置于公共走道；
十三、发电机房、配电室和水泵房设备房地面要求
1、变配电室、消防泵房、生活水泵房地面整体采用滚刷油漆的方式进行处理。设备房内所有踢蹬和台阶部位上方和T脚线部位均滚刷不同颜色油漆。要求地面平坦、整洁、无突起和裂纹。生活水泵房墙面要求整体铺设瓷砖。
2、泵房内控制柜柜底应高出地面20cm以上，配电柜、控制柜尽量同水泵设备隔间，中间可设一观察窗。控制柜泵房内宜有检修水泵的场地。
3、配电室防止靠近危险设备（如配电柜前、变压器隔离栏周围）的警戒线应用宽度约10cm的黄色油漆刷涂，站人操作位置需在黄色警戒线内铺设绝缘垫。
4、消防泵房、生活水泵房排水要求：设备房设备周边需要设置排水沟。墙面要求平坦、整洁、无裂痕；墙面统一颜色为白色；所有进出线管必须封堵。
5、设备房配置应急灯；入口设置防鼠板； 灭火器按照标准配置。
6、设备房配置干湿温度计，设备房必须配置通风设备。设置在地下车库的设备房均需在入口处配置防水门坎。必要的设置地漏及排水管（如溪城与作用室）
7、设备房必需设置排水沟、集水坑，并且设置一用一备的自动排水泵集水坑必须安装盖板，防止人员出现危险；建议集水坑安装高水位报警，防止排水不畅泵房被淹。
十四、公共管道
1、小区化粪池设置需要考虑清掏车辆便利停放，井盖距离车行道路不宜太远，管井内部设置防坠落隔栅。宜设置在对业主影响小，便于清掏位置。
2、室外管道井、采光井首层应采用通透式围栏封闭，预留人员进出门并上锁，实行通锁管理。同一类型的管网系统不同管道之间至少保持30cm以上的间距，后期管道损坏维修方便。
3、生活给水止回阀应采用消音式止回阀，污水管网的止回阀由于杂物较多应采用悬启式止回阀，升降式止回阀容易出现堵塞现象
4、排水泵集水坑较深时，需设置爬梯或脚踏便于排水泵检修。
5、室外燃气管道埋地施工完毕后，应在地表面做好标记，防止施工挖断及方便日后管理；燃气管道处地面增设套管，以保护燃气管道。
6、燃气竖管总阀尽量不要设置在住户内（B区出过关闭阀门事件）。
7、水箱控制浮球阀的安装位置宜在人孔扶梯旁，便于检修（A区消防水箱太远）。进水阀门应采用质量较好的阀门，以免阀门失灵跑水，水泵安装时留有维修空间，并且设置维修吊架。
十五、景观小品
1、小区水系设置要考虑清洁维护难度，不宜在水系底部铺设鹅卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔藓，不便于清洁。
2、养殖功能的水体景观，应与住宅保持一定的距离，以避免青蛙、蚊虫等对住户造成滋扰。
3、观赏性小品在低于1.8m的部位尽可能不设计尖、刺、利刃形状。
4、小区内的水景尽可能连通设计，且水下景观灯尽可能不使用以防止漏电。水景深度以300-400mm为佳，不宜在小区内设置深度超过半米以上的水系。定位于亲水系列的项目，临靠水系的通道必需要有防止跌落的措施和警示。
5、小区内的自然河、湖及水深超过90cm的人工水景，岸边应配置救生器材；岸边不应种植果树和落叶性乔木；观景台及有跌落可能的位置必须设置护栏。
6、喷泉及水景用水应循环使用。
7、廊亭等可供休息区域，其顶面不宜选择玻璃材料，防止破裂自爆。
8、可供休息区域的坐台尽量使用塑料复合材料，不要木制品后期维护困难。
十六、水系
1、水系平面形状设计要保障水系周边至少三处观察点能够覆盖水系全部范围。
2、水系最深处不能超过1.4m，应该设计成坡底，水系一端为最浅端，另一端为最深端，水系池深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区。
3、水系周边应满足照明需要，设置漏电保护装置，水系壁、池底不建议使用水底灯。
4、水系管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生观察椅，水系周边地面应选择防滑地砖，配置救生设备，水系回水口、进水口有不锈钢材质格栅盖板防护。
5、给水口应设在浅水一端，设置形状为喇叭形，以减小出水声，喇叭口设格栅护盖，材质选用不锈钢等耐腐蚀、不变形的材料。回水口的设置在池底最低处，且宜做成坑槽式。
6、水系渗漏现象普遍，如喷泉用水、水系池，消防水池等，建议设计中要有明确和有效的防水措施。
7、景观水池由于池底硬质铺装和气候等原因，夏季极易催生绿藻。用人工清洗、打捞的方式一是时间长工作难度大，二是清理过后保质的时间不长，快则1-2天、慢则6-7天又会出现绿藻。所以要想保持景观水池少出现或不出现绿藻，应从根本进行防治。一是可加大景观水池的深度，满足景观水池深度在1.0-1.5m左右。由于水池深度的增加，减少池底绿藻接受光照的强度，降低绿藻进行光合作用的能力；二是可在景观水池内投放鱼苗，如常用的锦鲤和草鱼、鲫鱼等，让这些鱼苗食用池底绿藻，亦可减少绿藻数量，同时投放的这些鱼苗也能体现水池的生态性，为平淡的水池带来一丝动感。另外，由于加深的水池高度，在水池边还应配备相应警示的标示标牌，如“小心落水”、“请勿玩水”等。
8、园区内外一些紧邻市政道路的景观池不可避免的会有灰层飘入水池内，水池面上会产生一层灰膜；夏季或出现绿藻泛滥的情况，同时也会在水面上产生绿色漂浮物。可设计成流动水使得水池表面能够流动。一方面能够减少由附近公路灰尘和绿藻（特别是夏季）对水池表面带来的污染，另一方面能够使水池表面的漂浮物聚集，方便环境维护人员打捞。
9、景观池底部不好清洗建议水池底部坡度要加大，排水口底部多设排水口并且低于底部加速排水。
十七、绿化
1、居住区不宜选用带有毒性的植物，如夹竹桃、黄杜鹃和天南星科等植物；荆棘等容易伤害孩童的植物，应尽量远离儿童游戏、道路旁和其他人员易接近处，绿化品种需考虑抗病虫性好，且便于养护的植被为主。
2、公共环路及主要干道的两旁建议规划2m以上的绿化地带，以草坪与乔木搭配为主，房屋本体、围墙周边范围内不宜种植高大乔木以免影响采光。围墙如果是通透式围栏那周边的绿篱、灌木丛应种植带刺的爬藤类植物，防止攀爬；人流集中区及道路两侧不宜种植尖、刺类植物（以免伤人）。
3、地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置1.5m高、0.5m厚的绿篱隔离设施；停车场地应通过种植高大树木或构筑物等来提供荫蔽的停车环境，停车场地面宜选用植草砖类可渗透型铺装材料（如A区西侧停车位）。
4、小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。绿化带植物的品种不要设计得太名贵（越是名贵的越不好养护成活）。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，原则是大方得体，合理选择易于养护的植物。
5、花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施，绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施。
6、小区内绿化的成活性很大取决于土壤，栽种时尽量更换好土，避免施工回填土。
7、考虑到小区地下车库到地平面的厚度，尽量选择一些扎根钱容易成活的品种。
十八、配套设施
1、绿化取水点设置半径应不超过50m，专用取水点优先采取取水器式设计，防止非工作人员擅自取水。取水器周边应有硬化的操作区域及排水设施。
2、儿童设施场地应设计为软质地面并应配置使用说明与注意事项的警示标识，与水景、采光井、配电设施、燃气调压器等设施保持一定安全距离。
3、健身娱乐设施与地面接触部分（埋地的上下300mm）需做防腐处理；草坪不适合安装健身设施。
4、公共健身设施、景观区要考虑座椅的设置，休息座椅可考虑设计在高大乔木的树阴下；园区内的桌椅等休闲设施，尽量使用天然石材不使用木制品。
5、信报箱应集中设置，优先设置于单元门禁外区域或者采用双向投递；使用不锈钢材料，安装于室外时需考虑防雨措施；投递口处的金属边角应做圆角处理。
6、井盖优先选择树脂材料，地下管网不宜设计在路基下，若无法避免时，应考虑承重或承重套管保护装置
7、各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制箱等设施应避免设置在业主小院区域。
8、小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足
十九、标示
1、小区所有设备房和供水、供暖等主要阀门位置要有永久性标示，小区设施平面图及走向图（必要时添加简要的文字说明及图片）；
2、各设备房、线管、管道井房门上必须有明确的走向及位置标识。
3、路面水电暖、消防等管井内要有永久性标示。
二十、电梯专业
1、电梯门前地板应向外倾斜一个合理的坡度，以防水流入电梯井道；楼层电梯口做高差为2cm向外的放坡处理，防止清洁水不慎流入到电梯井道内，对设备运行产生影响，电梯井底应平整、整洁，并设置排水泵排水设施。
2、如需经过几级楼梯方可进入电梯，不利于残疾人及老人坐轮椅进出，应考虑设计无障碍通道 二
十一、土建设计施工类室外
1、木质桌椅、栏杆、踏板太多，易腐烂，后期维修成本高。建议使用塑木等仿木材料
2、建议多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用
3、广场走廊安装铸铁井盖。在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖
4、雨污水沟盖板容易被车压坏。设计时考虑盖板的承载能力，选材时用加固型铸铁篦子，支撑处用角钢做框子，沟的宽度不超过30CM。
5、阀门井的净空间偏小不方便设备的维修保养；
6、空调外机台防水差，要顺着往墙内渗水，平台要有5CM的高差，有排水管道
7、、园区内的强弱电井及污水井不可避免的要设置在绿化带中，而工程人员会经常对强弱电井和污水井进行检查。在检查过程中将会对绿化带内一些植物和草坪进行践踏，从而导致该区域的植物和草坪的破坏。建议对设计在绿化带内的强弱电井和污水井设置汀步，避免工程人员对植物带和草坪的破坏。在井圈周围可栽植一些灌木进行遮挡，做到既不影响美观同时又能方便通行。
8、围墙设计和选用材料不合理。围墙不宜采用容易攀爬的铁花围墙、建议采用工程塑料栏杆（包铁芯）等新型材料。
二十二、土建设计施工类室内
1、建议地下室标牌标识考虑车位号标识和各楼栋单元方向指示标识。
2、水泵房不要在住宅下方，产生噪音顺着剪力墙上传，影响业主休息。建议水泵房设置尽量考虑噪音对住户的影响或做隔音处理
3、地面污水管道到地下室之间的套管处漏水。建议污水管道到地下室之间的管道做好防水。
4、房间砖墙砌墙太多建议室内墙体简化，减少装修时墙体拆除
5、金属窗框与墙体间的缝隙过大.建议金属窗框与墙体间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封
6、单元厅前顶棚上做成通透式钢化玻璃，后期容易漏水及保洁卫生清理难度大。建议单元厅顶棚用现浇板做防水处理
7、地下车库排污管井盖板为铁栅栏，高跟鞋可能插进去，安全隐患安装时可考虑采用带孔的钢板
8、车位边柱头有反光膜的防撞胶条
9、入户防盗门开启方向不同会经常和其它住户或竖井门、消防箱互撞影响。
10、高、低压配电房、变压器房不宜设在地下室的最低层，当设在地下室的最低层时，应适当抬高其地面（以防万一水管破裂、水阀故障时不致于容易被水浸）；
11、采光井、平台护栏等用方钢，易锈蚀。材料建议选用圆钢、角钢制作。
12、强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙太多。建议强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用
13、外敞开式阳台要有一个下水口，14、住宅共用烟道易互相窜烟建议安装止回阀
15、车库开放式天窗容易漏水。密封胶时间长会收缩，设计时能否考虑作立窗
16、地面向地下停车场漏水。建议注意防水保护，地下室顶部试水后作绿化时防止损坏；沉降缝卷材保证柔性，防止损坏
17、商铺无预留空调位置。建议预留空调内外机排水管道
18、地下室车库除了车位以外的空间无法利用建议隔断后加门成房间可以做库房等
19、外墙墙面采用外墙涂料，容易造成雨水侵蚀污染。建议多层外墙面采用外墙砖 20、地下车库白天照明全部是灯光照明。建议地下车库照明考虑自然采光井
21、商铺烟道和排污管道没有单独分开。建议商铺烟道和排污管道全部分开，并建立隔油池
22、二楼以上的业主户与户之间有公共平台的有安全隐患。建议安装隔离栏杆
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