第一篇：高档写字楼装修标准

高档写字楼装修标准一 【装 修 材 料 】

1.外立面：1－3 商业部分全部采用灰色花岗岩石材;4－18 层单反镀膜中空钢化玻璃条形窗与灰色瓷砖间隔布置；

2.外墙窗：均采用原色铝合金隐框中空玻璃窗； 3.顶层：铝塑板造型装饰；

4.公共区域：中高档写字楼精装修。【空 调】

美国原装进口蓄冰空调系统，在满足高标准的空气温度、湿度、洁净度、调节能力等要求的同时，做到节省能源、降低运行成本。

【电 梯】 采用日本三菱高速电梯和电梯自动监控系统。

【公共区域装修标准】

1、外立面：玻璃幕墙；

2、大 堂:地面为石材、墙面为金属饰面或石材；

3、电梯间:地面为石材、墙面为金属饰面或石材 ；

4、卫生间:合资洁具。

【通 讯 设 施】 大厦内设局域网有 3000 门电话容量，有扩容空间。

【 网 络 】

光纤至竖井出口，出口可提供10-100M带宽，按套内建筑面积每10平方米提供一对信息点，自行申请带宽，随时满足用户的需求。【保安系统】

包括闭路监控电视系统、巡更及防盗报警系统，业主还可以根据自己的特殊需要设置独立安防系统。

【主要设备设施】

1、光源照明系统：各层设应急照明配电箱，双路供电，并在各层疏散走道、电梯厅，楼梯间，出入口设疏散指示灯及标志灯，内设蓄电池。

2、消防系统：由火灾自动报警系统、消防水喷淋系统、消火栓系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防直通电话系统组成。大厦采用总线式报警及联动系统，由消防控制中心集中报警，统一实施监控。

高档写字楼装修标准二建材设备

【空调】

采用国际先进节能可调节可计量健康节能环保全新风空调。

1、节能：实现全楼宇各部门能量及温度互补，较传统全空气系统或风机盘管加新风方式节能 30%以上。

2、舒适：以最小任意 25平方米为单位，任意季节任意时间段提供冷、热风，实现客户任何时间段内的任何特殊温度需求，并自动恒温。

3、健康：1）革命性的全新风设计，无系统回风，所有排除室外的空气与 室外新风物理隔绝，只进行能量交换，彻底解决大型建筑物内空气混合病 毒扩散的问题。2)新风量创京城办公空间之最。

4、灵活：以最小人以 25平方米为单位，任何时间任意冷暖风供应，彻底 解决大型写字楼非上班时间的空调问题并实现分户甚至单机出风口计量。

【三路供电】 市政高压双路供电结合柴油发电机应急电源。其中市政供电设计总容量为15000KVA，平均每平米供电容量为120VA；备用电源设计容量为1600KVA，可用来保证双路高压故障停电时重要负荷的持续供电。全部变、配电设备及未端微短开关均采用国际知名品牌，保证供电与送电的安全性和可靠性。

【电梯】多部进口电梯，直通地下停车场。每梯服务的办公面积约为4000平方米。【消防系统】采用进口消防报警系统和自动喷淋设施。

【安防】实现全天 24 小时全楼无死角巡逻。

【外墙】

外立面由加拿大进口石材、玻璃幕墙和铝合金窗构成，内庭立面由玻璃幕墙和索点采光顶构成，屋顶面层为石材，与立面形成一体，石材为25mm厚天然光面大理石花岗岩，其内部做保温防水，玻璃为6+12+6LOW―E中空钢化玻璃，主入口幕墙为索点幕墙。【内墙】进口高级大理石。【楼面】进口高级花岗岩。

【大堂】地面及墙面采用进口高级花岗岩、大理石。【通讯系统】

电信、网通光纤入户，采用移动的地台系统（网络地板），办公节电的自由选择。

高档写字楼装修标准三

【空调系统】VAV 空调系统。【给水系统】城市双路供水。

【排水系统】采用污、废分流双立管排放系统。【供电方式】

采用市政双路供电，并配备应急1200千瓦柴油发电机与市电联锁切换，平时由市电供电，当两路市电均故障停电时，自备发电机能在15秒内起动，30秒内送电，以供消防、控制室、计算机房、电话机房、电梯等重要负荷。

电量供应：总供电容量为2万KVA，各层设置专用变配电竖井，(可以为有特殊需要的客户提供一定数量的容量)，满足用户用电需求。计量方式：客户入租位置和面积确定后，为每个客户装设独立的配电箱及支路开关及用电计量。

【客梯】选用品牌: 选用瑞士迅达原装电梯，不低于1600公斤，乘客20人。

【智能化系统】 自动化系统(BAS)、信息自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)、消防自动化系统(FAS)、安防一体化系统(SAS)。

【智能双层呼吸式玻璃幕墙采用】

1、采用箱体式外通风幕墙；

2、外幕墙(1)1.5 米宽，3.425 米高的夹胶透明玻璃，厚度14.76毫米夹胶玻璃的冲撞性能好，遭受外力而破坏后只会产生裂纹但不会碎落，并有效阻隔紫外线。(2)475 毫米高的不锈钢外墙饰面板(3)约 40 毫米宽的进气口，10毫米宽，475毫米高的出气口

3、内幕墙(1)由带有LOW-E(低辐射)涂层的两块中空玻璃组成这种中空玻璃隔热性能强，将外部光线反射回去。(2)上部为1.5米宽X1.95米高的标准固定玻璃窗。(3)底部为1.5米宽 X0.85米高的可向内侧开启15度的玻璃窗。

4、热通道宽170毫米，室外新风通过位于外幕墙玻璃窗下部开缝进入，经过热通道带走热量，从上部排风口排出形成外循环。

5、带穿孔铝合金百叶遮阳板80毫米宽，与先进的楼宇自控系统(BA)连接电脑总控中心，其开启、关闭、和旋转可以根据季节和气候条件通过电脑总控中心统一控制。夏季，保证采光杜绝日晒，眷帘反射后能出去大部分辐射热。冬季，保温防寒，防止室内热量散失，充分体现生态。

高档写字楼装修标准四

【外墙】干挂石材，比利时low－e玻璃幕墙。【大堂】地面：高级石材，墙面：高级石材。

【首层电梯厅】地面：高级石材或玻化砖，墙面：高级石材或玻化砖。【办公部分】四白落地，地面水泥压光，预留各类管线接口。

【卫生间及茶水间】各层均设有公共卫生间和茶水间，洁具：中高档品牌。【电梯】货梯；梯速 1.75 米/秒；品牌客梯：巨人通力(合资)。【供电系统】双回路供电。

【供水系统】自来水高低压直供；中水处理系统。【空调系统】集中空调(制冷、采暖、新风)。【通讯系统】中国网通。【网络系统】中国网通。【电视接收系统】

卫星电视接收系统，有线电视接收系统

1.楼宇自控系统； 2.停车管理系统；

3.地下车库、电梯、公共部分 24 小时闭路

4.视监控系统；

5.及自动喷淋系统等。

高档写字楼装修标准五

【电梯】客梯2.5米/秒，客梯服务面积400平米。

【空调】中央空调。

【电话】每 6平米预留 1 对语音/信息点，采用(COMMSCOPE)全系列信道产品。单层可达 200 条数据/电话线。【公共天线】卫星。

【网络接入方式】大厦纵向铺设光线水平为超五类数据线，支持光纤、DDN、ADSL等高速网络接入。【空调系统】

大厦整体采用美国约克品牌中央空调，统的冷热源由设在地下 4 层的 5 台机组组成，采用 R22 技术，采用风机盘管加新风系统，独立的送风风管送至各用户区域，新风量每人>30 立方米/小时设计，有加湿设备，60%〉= 相对湿度〉=35%卫生间是独立排风系统，办公室每天一次排气，全天开放换气。【供水系统】

3层以下采用市政给水直接攻击，4 层以上采用变频泵供给，写字楼设有上下水。污水、废水排放方式是：污水地下负压，地上无压排入市政管网，废水由中水系统处理。【供电系统】

采用高压入楼低压入户，可提供 220V 电源条件，可否实现一户一表分户计量。采用双路供电，配有6个变压器，每台是 1600 千瓦；整个照明系统是 3318 千瓦，动力系统是 1825 千瓦，空调系统 4781.05 千瓦，可提供 380 伏电源条件，可以增容。【采暖系统】公共卫生间空调采暖，办公楼、商业、酒店及大堂采用空调系统采暖。【中水系统】大厦内使用中水系统。【消防报警系统】

采用日本能美牌，喷淋系统及消火栓系统，火灾自动报警及手动报警。两个喷淋头距离不大于3.6 米，距灯不能小于 0.3 米，每个烟感所控制面积是 80平米，喷淋采用金盾品牌。

【安防监控系统】采用 ADT 的设备，共 281 个各监控点位分布在大厦内外各重要区域进行 24 小时不间断拍摄，地下车场出口边门禁监控。【综合布线系统】

中国网通提供，6平米预留1对语音/信息点，每采用(COMMSCOPE)全系列信道产品。单层可达 200 条数据/电话线。大厦纵向铺设光线水平为超五类数据线，支持光纤、DDN、ADSL 等高速网络接入(甲级 10平米/一对点，乙级 15平米/一对点，丙级 20平米/一对点)。

【电视系统】由歌华提供有线电视收视系统，每层设有线箱。

【楼控系统】采用 DELTA 对空调、新风系统、给排水、送排风、变配电、电梯等系统进行全时间的监控或控制。

高档写字楼装修标准六

【外墙】外立面装修标准：外装玻璃幕墙及铝板挂件，外玻璃为LOW-E，为白玻，双层中空安全玻璃。

【大堂】首层中庭大堂：墙面：石材幕墙，地面：花岗岩。通道等公用部分：墙地面：石材，吊顶：铝制金属吊顶。【供电】双路供电系统。

【电梯】电梯厅：墙地面：大理石，吊顶：金属板材；电梯，2m/秒，载重 1000KG。【卫生间】地面：防滑瓷砖。墙体：釉面瓷砖/人造石材，吊顶：铝制金属吊顶。【洁具】全部采用(TOTO 或科勒)品牌。【通讯】

铺设光纤为主干通讯网络，提供电话及互联网络至塔楼单元，具备DID、语音信箱、呼叫转移、会议电话、LAN 网、DDN等业务功能，并设移动通信信号增强系统，无线上网信号增强系统，小灵通信号增强系统。【消防】

大厦公共部分消防报警控制系统采用智能类比式火灾自动报警控制系，设有自动喷水灭火系统，火灾自动报警系统。【保安监控系统】

公共部分安保设备为监控设备，大厦内设保安中心，实行24小时无线巡更，对大厦各出入口，车库，走道，电梯轿厢等位置进行闭路电视监控，设有巡更系统，公共广播系统。【走廊】

墙面：靠近电梯厅两侧通道做玻璃整体贴膜地面：人造石材或瓷砖，吊顶：矿棉吸声板。【单元内装修标准】

单元门：玻璃门； 内墙：抹灰，腻子找平； 地面：水泥垫层抹平；

顶部：分户中央空调风口到位。

高档写字楼装修标准七

【结构】现浇混凝土框架结构。

【外墙】三层以下部分外立面为黑色花岗岩干挂，三层以上部分为瓷砖贴面，LOW-E玻璃幕墙。

【内墙】公共走廊砌隔墙为承重墙，打底抹灰。

【大堂】地面：大理石地面，墙面：有玻璃幕墙，乳胶漆墙面和大理石墙面，吊顶：造型轻钢龙骨乳胶漆吊顶。

【电梯】东芝牌高级客用电梯。

【门窗】高档实木门，窗为铝合金中空安全玻璃

【卫生间】地面、墙面均为伊斯达高级磁砖，铝合金吊顶，洁具：德国“莱尔” 座便、卫浴五金、柱盆和柱盆混水器。电梯大堂、公共走廊: 电梯大堂：

【地面】大理石地面

【墙面】造型墙面及乳胶漆饰面墙面。【吊顶】轻钢龙骨石膏板造型乳胶漆吊顶。公共区域：

【墙面】壁纸或多乐士乳胶漆。

【地面】电梯厅地面花岗岩拼花地面，休息厅地面花岗岩拼花地面，走廊为玻化砖。户内装修标准： 【地面】高级地毯。【墙面】高级壁纸。

【公共区域制冷供暖】法国以莱特冷暖空调。【制冷系统】户式中央空调（法国以莱特）。

【电视系统】光缆接入公共有线电视网，并可与卫星电视系统接通，为用户提供 卫星电视系统。

【电子磁卡系统】电表、煤气表、冷水表为卡式表，门禁系统，车辆出入管理系统，磁卡式电梯。

【保安监控系统】24小时保安监控。

【广播系统】大堂、公共走廊、电梯均设有背景音乐广播系统。【供电】双路供电。

【供水】双路供水系统，3层以下市政供水，4-9层变频给水装置减压供水，10-18层变频给水直接给水。

【消防】日本浓美。

【通讯】每户预留二部直线电话插孔；宽带入户。

高档写字楼装修标准八 公共区域装修标准： 【外墙】写字楼楼体外墙采用玻璃幕墙及铝板/高档石材等材料饰面。玻璃幕墙主要采用安全玻璃，中空 LOW-E 玻璃。首层大堂：

【地面】铺设大理石/花岗岩/天然石材。

【墙面】大理石/花岗岩/不锈钢装饰/玻璃等优质材料饰面。【天花】造型吊顶配特色灯饰。

【大堂布局】大堂出入口采用优质自动感应旋转门，设有接待查询服务台。大堂内布置室内绿植。

【安防】大堂内进入候梯厅前设置智能安防系统。消防楼梯间：

【地面】优质耐磨防滑砖。楼梯扶手采用不锈钢扶手。【墙面】首层贴瓷砖，其他刷优质白色乳胶漆。【天花】挂设吸顶灯及配装应急照明系统。公共走廊：

【地面】铺设OA网络高架活动地板和地毯。配铝质踢脚线。【墙面】优质乳胶漆或配设玻璃/石材/不锈钢/优质木饰面等。【吊顶】优质铝材或优质吸音材料吊顶。卫生间：

【地面和墙面】铺设优质石材至天花。

【吊顶】优质防水防潮板材吊顶。配科勒或同档次品牌节水型洁具。小便器、水龙头选用红外线感应装置。配高档面镜，配高档电热水器，配高档感应烘手机、高档皂液机、高档厕纸箱。开关、插座：奇胜或同档次产品。候梯厅：

【地面】铺设大理石/花岗岩/天然石材。

【墙面及门套】大理石/花岗岩/天然石材，或搭配不锈钢装饰/玻璃装饰/优质木饰面等。【天花】造型吊顶天花。办公区装修装饰标准：

【地面】采用可调节高度 OA 钢质防静电网络架空活动地板，配铝质踢脚线。

【墙面】优质环保乳胶漆，立邦或同档次。开关、插座选用奇胜或同档次产品。安装液晶空调温度控制器，沃顿、江森品牌或同档次产品。【户门】钢化玻璃落地大门，配送 IC 卡/密码锁。

【天花】每户安装中央空调末端，预留风口，配装消防设备，包括烟感和喷淋。

【给排水】大面积办公间内(具体见图纸标注)预留独立的给排水接口及排风口，以便提供安装私人洗手间的条件。(如安装私人洗手间，则安装独立水表并另计水费)。

第二篇：高档写字楼物业设备管理标准标准篇

*******中心大厦物业设备管理标准

标准篇

序

物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。

物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。

当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。

我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目

录

1．0前 言………………………………………………………（2）2.0术语

3.0物业设备管理体系扑拓……………………………………（7）4．0物业设备运行管理 …………………………………………（8）4．1设备运行的环境要求的概…………………………………（8）4.1.1设备运行的环境的标准含义 ……………………………（8）4.1.2供配电系统设备房环境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低压配电房 …………………………………………（8）4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）…（8）4.1.2.3备用发电机组机房 ……………………………………（9）4.1.3中央空调系统设备间 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空调系统主机房 …………………………………（9）4.1.3.2新风机房及风柜房

………………………………（10）4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 ………………………（10）4.1.3.4 排风机房 ……………………………………………（10）

4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风………………………（10）4.1.4给排水系统设备间………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房

………………………………………（11）4．1.4.2减压阀房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4楼层管井房

………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房

…………………………………………（12）4.1.5消防系统设备间

……………………………………（12）4.1.5.1消防中心

…………………………………………（12）4.1.5.2气体灭火设备间 ……………………………………（13）4.1.5.3楼层设备间

………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等设备 …………………………………（14）4.1.6电梯设备间

…………………………………………（15）4.1.6.1电梯机房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轿厢 …………………………………………………（15）4.1.7通信设备机房

………………………………………（16）4.1.7.1通信总机房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房

………………………………………（17）4.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间 …(18）4.1.8.1控制中心机房

……………………………………（18）4.1.8.2楼层设备房

………………………………………（18）

4.2设备运行管理

…………………………………………（19）4.2.1运行管理的概念

……………………………………（19）4.2.2.1系统标识：……………………………………………（19）4.2.2.2高低压配电运行记录要求

……………………………………（20）4.2.2.3设备完好标准

…………………………………………………（21）2.4运行情况分析

…………………………………………………（21）4.2.3中央空调系统

………………………………………………（22）4.2.3.1 系统标识 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、运行技术参数 ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、运行状态记录 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班记录……………………………………………………（23）4.2.3.3、系统运行情况分析 ……………………………………………（23）4.2.4给排水系统

……………………………………………………（24）4.2.4.1系统标识

………………………………………………………（24）4.2.4.2系统巡检记录要求

……………………………………………（24）4.2.4.3系统运行情况分析

……………………………………………（25）4.2.5消防系统

………………………………………………………（25）4.2.5.1系统标识

………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心记录要求

……………………………………………（26）4.2.5.3系统运行情况分析

……………………………………………（27）4.2.6电梯及提升设备

……………………………………………（28）

4.2.6.1系统标识：

……………………………………………………（28）

4.2.6.2运行情况分析

…………………………………………………（29）4.2.7通信系统

………………………………………………………（30）4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统

………………………（30）4.2.8.1系统标识

………………………………………………………（30）4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求…………（30）4.2.8.3运行情况分析

…………………………………………………（32）4.3设备台帐

…………………………………………………………（32）4.3.1设备台帐的概念

………………………………………………（32）4.3.2 设备台帐应列的项目内容 ………………………………………（33）4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定

…………………………（33）

4.3.4 故障报告

………………………………………………………（33）

4.3.4.1故障报告的格式

………………………………………………（33）4.3.4.1故障报告的归档

………………………………………………（33）5.0系统保养 ……………………………………………………………（34）5．1系统保养的概念

………………………………………………（34）5.2供配电系统保养项目

……………………………………………（34）5.2.1月度维护保养项目

……………………………………………（34）5.2.2季度维护保养项目

……………………………………………（34）

5.2.3半年维护保养项目

……………………………………………（35）5.2.4维护保养项目

……………………………………………（35）5.3消防系统保养项目

………………………………………………（36）5.3.1月度维护保养项目

……………………………………………（36）5.3.2季度维护保养项目

……………………………………………（37）5.3.3半年维护保养项目

……………………………………………（37）5.3.4维护保养项目

……………………………………………（38）5.4中控维护保养项目

………………………………………（39）5.4.1月度维护保养项目

…………………………………………（39）5.4.2季度维护保养项目………………………………………………（39）5.4.3半年维护保养项目………………………………………………（39）5.4.4维护保养……………………………………………………（40）5.5空调系统维修保养项目……………………………………………（40）5.5.1月度维护保养项目………………………………………………（40）5.5.2季度维护保养项目………………………………………………（41）5.5.3半年维护保养项目………………………………………………（42）5.5.4维护保养项目………………………………………………（42）5.6给排水系统保养项目………………………………………………（43）5.6.1月度维护保养项目………………………………………………（43）5.6.2季度维护保养项目………………………………………………（43）5.6.3半年维护保养项目………………………………………………（43）5.6.4维护保养项目………………………………………………（44）

5.7土、木工维护保养项目………………………………………………（44）5.7.1月度维护保养项目………………………………………………（44）5.7.2季度维护保养项目………………………………………………（44）5.7.3半年维护保养项目………………………………………………（45）5.7.4维护保养项目………………………………………………（45）6.0外判项目 6.1外判项目的定义 6.2外判项目的考核 6.2.1 故障的认定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2电梯故障率的计算公式 1．0术语：

1．1.技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解； ⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。

⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。

1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”

等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。

1．3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。

1．4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。

1．5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。

1．6．检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。

1．7．监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。

1．8．检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。1．9．预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间

段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。1．10．技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。2.0物业设备的运行管理 2.1设备运行的环境标准要求 2.1.1设备运行的环境要求的概念

高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求

2.1.2.1高低压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

地板：可根据实际情况选以下一种处理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.铺防潮、防滑地砖。C.用阻燃夹板作地板。

上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。

2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。

对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。2.1.2.3备用发电机组机房

地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。

发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。2.1.3中央空调系统设备间

2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。

主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。

属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。

2.1.3.2新风机房及空气处理机（风柜）房

设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 同中央空调系统主机房。2.1.3.4 排风机房

机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。

风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌（内含包括：技术数据、功能、状态等内容），设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。

2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机

露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。

在适当的位置上应悬挂标示牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。2.1.4给排水系统设备间

2.1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。

水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。

2.1.4.2减压阀房

减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。

减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。

水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷

有水流流向的箭头。

水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。2.1.4.4楼层管井房

管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。

地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。

集水井内应无废胶袋、木块等杂物。控制电箱整洁无尘，并能正常工作。液位控制器上不附着杂物。阀门上应挂状态标识牌。2.1.5消防系统设备间 2.1.5.1消防中心

门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。

墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。地板：无垃圾，积尘。

高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。

各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。

照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。

2.1.5.2气体灭火设备间 气瓶间严禁堆放杂物。

门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。天花：洁白，无蜘蛛网。

气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。

照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。2.1.5.3消防水泵房

加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。

闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。

控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.4室外消防栓等设备

水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。

水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。

室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。

2.1.6电梯设备间 2.1.6.1电梯机房

电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。

机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。

主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。

盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。

电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。

当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。2.1.6.2轿厢

轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。

轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。

厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。2.1.7通信设备机房 2.1.7.1通信总机房

（1）通信交换机机房

机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。

地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。

应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。（2）通信机房内的电源室 门外应标示“通信机房电源室”

室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。墙身及地面、天花无渗漏水现象。

电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。按要求配备手提消防灭火器。（3）通讯机房内的话务员室

门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外

开的放火门。

室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。

地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。室内应按要求配备消防灭火器。2.1.7.2通信管井房

门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。

地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。

通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。

井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。2.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间

CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）机房

门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。

使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗

水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。

室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。

UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。

自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。

CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。

室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。室内按规定配备消防灭火器。3.2设备运行管理 3.2.1运行管理的概念

为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。3.2.2供配电系统 3.2.2.1系统标识：

（1）高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。

（2）高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。

（3）在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。（4）对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。

（5）高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。

（6）在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。

（7）在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。（8）楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。

（9）高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。

（10）对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内（干式免维护电池应定期检查）。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。3.2.2.2高低压配电运行记录要求

(1)运行技术参数：

高压侧（以高压供电回路为记录项）：每小时记录 电压（KV）、电流（A）直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。

低压侧受电端总开关、各馈电回路（屏、柜）的每小时记录电压（V）电流（A）功率因素（COSφ），每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。(2)运行数据统计 电能耗用统计表（附表）月总负荷变化情况曲线表（附表）××回路月负荷情况变化曲线表（附表）变压器投入运行情况统计表（附表）(3)交接班记录与检查

当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。3.2.2.3设备完好标准

(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。

(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。

(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。

(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。

(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。3.2.2.4运行情况分析

每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年平均荷载（KW）、各台变压器的运行时数（H）、总用电量、重点用电回路的用电总量（KWH）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（℃）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备）

(2)分析系统运行的主要技术特点(3)分析出现故障的主要原因(4)对全年系统运行的评价

(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.3中央空调系统 3.2.3.1 系统标识

(1)在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌

(3)冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志（注）

(4)冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌(5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌 3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求

（一）、运行技术参数

(1)制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数COSφ，冷却（冻）进出水温度（℃）、压力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度(3)主机电能消耗数量（KWH）

(4)室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）

(5)空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况时）

(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统部分）

（二）运行状态记录

通过固定表格对如下情况进行记录：

(1)主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间

(2)空调配电系统各回路运行状态(3)各控制阀门启闭状态

(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态

（三）交接班记录

(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况(2)当班的设备操作记录（操作设备、时间等）

(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）

(4)当班系统运行状况的综合评价(5)签名

3.2.3.3、系统运行情况分析(1)能源统计分析

空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。

(2)运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算(3)系统故障、事故统计分析

(4)温、湿度统计（室内、外）对本的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据

(5)负荷运行统计与预测分析 根据各的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。(6)系统运行综合评价 3.2.4给排水系统 3.2.4.1系统标识

(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。

(2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。

(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。3.2.4.2系统巡检记录要求

给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。

(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作

(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。

(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比（附用水记录表）。

(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。3.2.4.3系统运行情况分析

每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。

(2)全年出现故障的主要原因分析。

(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。

(4)对全年系统运行的评价。

(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.5消防系统 3.2.5.1系统标识

(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。

(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。

(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。

(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。(6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。

(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。

(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。

(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。

(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。

3.2.5.2消防中心记录要求(一)报警主机运行记录：

1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。

2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。

3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名（附屏蔽烟、温感探测器申请表）。

4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。

5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。

6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。(二)消防联动系统设备运行记录：

记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。

记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。

记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。

记录所有联动设备（防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播）的动作时间和相应的地点。

记录其他特殊情况的故障。3.2.5.3系统运行情况分析

系统基本情况的数据采集；每月对消防系统进行测试，具体测试项

目如下：

(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。

(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。

(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。

(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试（检查电源是否缺失和电压是否符合要求）和对地绝缘电阻测试。

(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。

(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。

每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：

1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。

2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。

3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。

4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。

5、根据所测的水压评定系统正常与否。

6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。

3.2.6电梯及提升设备 3．2．6．1系统标识：

电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。

首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。3.2.6.2电梯设备运行记录要求： 电梯设备以巡检为主。

（一）运行技术参数：

记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。

（二）运行数据统计及其表格：

电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司的相关要求）电梯故障停梯记录表 电梯保养停梯记录表

电梯保养报告表（由电梯保养公司提供）

其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录）

当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。

3.2.6.2运行情况分析

每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：

1.全年电梯运行的故障率（%）

故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100% 2.分析该时段系统运行的主要技术特点 3.分析该时段出现故障的主要原因 4.对全年系统运行的评价

5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.7通信系统 3.2.7.1系统标识： 3.2.7.2设备运行记录要求 3.2.7.3运行情况分析

电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。

3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。3.2.8.1系统标识

(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底

红字的标志牌。

(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。

(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。

3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。

（一）运行技术参数记录

1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。

2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。

3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。

4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。

（二）运行数据统计

1、每月空调运行时间统计

2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。

3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。

（三）运行记录与备份

1、自控系统

当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。

2、CCTV保安监控系统

当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录（故障记录）签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。

3、运行故障报告

当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。3．2.8.3运行情况分析

每年的1月份，由该系统的系统工程对上的系统运行情况进行技术分

析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：

1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。

2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。

3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。

4、分析系统运行的主要技术特点。

5、分析存在的问题及解决办法。

6、对全年系统运行进行综合的评价。

7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。4.3设备档案

物业设施档案由物业设施台账、物业设施综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。4.3.1设备台帐的概念

设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。

4.3.2 设备台帐应列的项目内容 4.3.2．1设备设施的原始技术参数。

包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。

4.3.2．2运行、维修及系统保养动态记录

包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。4.3.3物业设施系统的分类

依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。4.3.3．1供配电系统：（1）供电子系统主要包括：

变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。（2）配电子系统 主要包括：

低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。（3）照明子系统

户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；（4）户内的灯具：

大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。

4.3.3．2空调系统：

（1）中央空调子系统主要包括：

制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。

（2）专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。

（3）专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。

（4）采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。4.3.3．3给排水系统：（1）给水子系统

升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制；（2）给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制；（3）管道。（4）排污子系统

抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备 卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备 排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖）通气系统（通风设备及其电气控制）污水池、化粪池、隔油池及隔油井

4.3.3．4消防系统：（1）报警系统：

火灾报警控制器（主机）；

火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）； 网络通信设备 模块。

手动火灾报警按钮 警铃 辅助指示装置 隔离器 消防紧急电话 电梯回降控制系统 停非消防电装置 应急广播设备（2）灭火系统 Ⅰ.自动喷淋灭火系统 喷淋泵 湿式报警阀

水流指示器、检修阀 喷淋头 监控阀

压力继电器 水力警铃 延迟器 试验及泄漏装置 管网及阀门 压力表 Ⅱ消火栓子系统 消防水泵 稳压泵 气压罐 消火栓 接合器 消防水箱 管网及阀门 压力表 Ⅲ气体灭火 容器 瓶头阀 释放阀 喷嘴 配管 检测控制器

失重装置 泡沫灭火 灭火器具 粉末灭火器 其他灭火器具 Ⅳ防火分区

风机（正压送风机、排烟风机）风道

送、排风阀、余压阀

防火卷帘、防火门（含闭门器）防烟垂壁 控制系统 Ⅳ安全疏散系统 疏散指示灯 应急照明

4.3.3．5公共安全技术防范系统（简称安防系统）： Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它；

Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它；

Ⅲ对讲系统；监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它； Ⅳ周边器材；控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它；

Ⅴ安防软件；报警软件、监控软件、其它；

Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它；

Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它；

Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台、金库保险、其它。

4.3.3．5电梯系统：

I.乘客电梯 II.载货电梯 III.客货两用电梯 IV.病床电梯 V.住宅电梯

VI.服务电梯（杂物电梯）

VII.特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道

VIII.其它提升设备（液压升降平台、高空作业车）IX.电气控制系统

4.3.3．7楼宇机电设备自动控制系统（自控系统）：

I.计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；

II.传感器、电动（磁）阀等执行机构器件、及配套专用控制柜（箱）；

III.家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。4.3.3．8通讯系统： I.语音与传真服务系统、II.电话信息服务系统、III.传真信箱系统、IV.可视电话系统 V.无线对讲机、VI.无线电台、天线、VII.移动通讯设备、VIII.交换机、IX.电话机、X.通讯线缆、管井、XI.电源、XII.计费系统。

4.3.3．9计算机与网络系统： I.综合布线；

II.计算机网络、小区物业管理计算机系统；

III.交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源；

IV.视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统；

V.信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。

4.3.3．10视听广播会议系统：包括会议系统

会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。I.公共广播（背景音乐系统）；

II.周边（调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台）；

III.功放（专业功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）；

VI.音源（卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机）；

VII.辅助设备（机柜、话筒、耳机、线材）；

VIII.同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元、翻译软件模块、红外发射主机、接收机、辐射机、系统主机（标准、加强型、标准数字化型、加强型数字化型）、耳机、电缆、分路器)； 4.3.3．11土木建筑设施系统：

房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容

⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容： I.设备的规格型号；

II.设备的名称； III.制造单位； IV.出厂日期及编号； V.设备的技术规范； VI.安装地点（部位）； VII.数量； VIII.特别备注等。

(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录

要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：

I.检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；

II.系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等； III.技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整； IV.变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等； V.运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。

4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4设备正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新

4.3.4 故障报告 4.3.4.1故障报告的格式

故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故（故障）发生时间（年月日并要精确到几时几分几秒）；表格内有现场人员名单、发生何种事故（故障）、事故（故障）原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。4.3.4.1故障报告的归档

故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。5.0系统保养 5.1系统保养的概念

按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。5.2供配电系统保养项目 5.2.1月度维护保养项目

5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。

5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。

5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。5.2.2季度维护保养项目。

5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。

5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。

5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。

5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。

5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。5.2.3半年维护保养项目

5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。

5．2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。5.2.4维护保养项目。

5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。

5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。

5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。

5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。

5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。

5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。5.3消防系统保养项目 5.3.1月度维护保养项目

5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。

5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。

5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。

5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。

5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。

5.3.1.7 BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况 5.3.2季度维护保养项目

5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。

5.3.2.2 加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。

5.3.2.3 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。

5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。5.3.3 半年维护保养项目

5.3.3.1 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。

5.3.3.2 各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。

5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。

5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。

5.3.3.6 各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。5.3.3.7 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。

5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。

5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。

5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。5.3.4维护保养项目

5.3.4.1 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。

5.3.4.2 各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。

5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。

5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。

5.3.4.5 BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。

5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。

5.3.4.7 各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。

5.3.4.8 消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Ｙ隔滤网。5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目 5.4.1月度维护保养项目

5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。

5.4.1.3 CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.4 NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.5 CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。5.4.1.6 四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.7 监视屏：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.8 录象机：检查线路接口、清洁除尘。5.4.2 季度维护保养项目

5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。5.4.3 半年维护保养项目

5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。5.4.4维护保养 5.4.4.1电脑：备份数据。

5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。

5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况；紧线、清洁除尘。

5.4.4.4 各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。

5.4.4.5 各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。

3.4.4.6 各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。

5.4.4.7送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接口。5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。

5.4.4.9 CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。5.4.4.10监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。

5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、5.5 空调系统维修保养项目 5.5.1月度维护保养项目

5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。

5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。

5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打

扫卫生。

5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。5.5.2季度维护保养项目。

5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油

5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。

5.5.2.4 各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。

5.5.2.5 各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。5.5.2.6 租户房间盘管风机：清洗尘网。

5.5.2.7 主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。

5.5.2.8主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。

第三篇：写字楼标准

名家专栏 : 办公楼宇结构分类及分类标准的研究[20040216]

发布者 Ivy 在 202_-02-12 13:35:32(1745 阅读过)

办公楼宇结构分类及分类标准的研究

目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类

及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。

一、办公物业的分类

办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：

1、传统办公楼

两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办

公楼的一种。

传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。

传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。

2、早期的现代办公楼

特点：大空间。

这种模式的积极意义是：追求实效。

这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。

3、后期的现代办公楼

特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务

大厦。

景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚

均有吸音处理等。

4、智能化办公楼

20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部

分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建

筑发展的趋势。

而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：

第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考

虑较为周全。

第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼

设计，功能布局不尽合理。

第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联

网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。

第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。

从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结

构层次进行界定和探讨。

二、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地

板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置

进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其

它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护

维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直

达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营

成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能

力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理

等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能

不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公

共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建

筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产

洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

摘 自：上 海 房 地 产 市 场 报 告

第四篇：写字楼装修要点

写字楼装修要点

写字楼装修在装修项目里面是个非常专业的话题，它装修与其他专卖店装修有着明显的区别。它涉及到各种细节问题，这些问题都被人所忽略。

在发展迅速的都市，装饰风格追求年轻，时尚，富有个性。追求独特的同时写字楼施工中要注意的细节有很多，例如涂料的粉刷、网络布线等等，每个细节处理的不好都会给整体的装修带来影响，假如涂料粉刷的时候马虎的话，会造成色彩上有极大差距，给最终效果带来影响；在网络布线的时候，开槽如果操作不慎也会带来安全隐患。这些装修施工的不规范影响到装饰效果可能是其次，但写字楼施工如果给客户带来安全隐患的话，就非常可怕了，我们可能在这一篇文章中很难一一说明，今天墨戈小编就写字楼施工和大家分享一下，帮助大家了解更多，因为墨戈毕加在办公室装修这一领域做得很好，并得到一致的好评。所以小编在这方面了解得较为透彻。

首先，写字楼地面可能会不平整，在一定系数上的不平整的话需要进行找平处理，那么，地面找平需要做好地面基地的工作；然后用水泥砂浆找平，只有当水泥干透后才能在地面上进行施工，很多的施工人员可能会很赶工期，在水泥未完全干透的时候进行施工会造成地面更加不平。

其次，在写字楼地面布线的时候要注意开槽不能随意，要事先规划好管线的走位，不能随意开槽，尽量减少开槽的尺寸，在开槽的时不能鲁莽，要注意保护楼板，否则写字楼的安全就令人担忧了，这些操作最好是在装修施工队长的监督下完成。

最后，地面上铺设地砖、瓷砖的时候，瓷砖不可以直接的铺设在石灰砂浆、石灰膏、麻刀石灰浆和乳胶漆的表面上，我们在此之前要做好地基处理。此后，把基层面上弄干净后才能铺设地砖或瓷砖，并且要在瓷砖和低级之间采用一些粘合材料进行很好的结合，在这样的过程中，我们使用的水泥材料、粘合材料等都要符合规定，在材料使用量上要符合标准，不可以随意操作。

同时墨戈小编觉得通常设计师都会有一个装修误区，那就是走廊的设计。在写字楼装修中，走廊设计是重要环节。随着居室的面积不断增大，很多的写字楼有着或长或短的走廊，但无论怎样，走廊给人的第一感觉就不能是压抑。走廊不能放过多的杂物或者是大件物品令本来不是很宽阔的走廊变得更狭窄。试想一下，如果走廊阻碍了客户通行，那么谁也感到不爽。走廊的饰品要精而简，不能让饰品成为了阻碍走廊的物品。还有的是灯光问题，灯光是绝对不能过于暗，同时也要根据阳光光线的照射来设计照明。光亮的走廊给人的感觉是精神奕奕而不是心情暗淡的样子。

如果没一次装修都注意这些问题，小编深信每一个理想的蓝图都会得到实现。

第五篇：装饰装修及设备标准(写字楼部分)

装饰装修及设备标准（写字楼部分）

一、主要技术经济指标

总用地面积：3.5公顷 总建筑面积：241431.43平米 其中地上：166752.43平米

地下：74679平米 容积率：4.76

绿地率：30.04%（和住宅区统一计算）车位：1352辆 其中地上：30辆

地下：1322辆

可售/租面积：177794.8平米(不含车位)其中地上：169332.5平米 其中写字楼：122342.5平米

酒店：16316.41平米 商业：25162.99平米 会所：5510.6平米

其中地下（商业）：8462.3平米(不含车位)

二、建筑设计标准

1、建筑类别：一类高层建筑

2、耐火等级：一级

3、抗震设防烈度：8度

4、结构类型：框架-筒体。

5、首层层高:5.5米

二层层高:5米

大堂含首层和二层, 层高共:10.5米 三层层高:5米 标准层层高:3.95米

三、外装修：玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙。

▽ 玻璃幕墙:透明LOW-E低反射膜中空玻璃8MM钢化+12A+8MM钢化。玻璃选用知名品牌上海“皮尔金顿”。铝型材为隔热断桥型材，选用知名品牌“亚铝”。五金配件选用国际知名品牌“诺托”。密封胶选用国际知名品牌“GE”。隔热条材料采用进口纤维增强聚酰胺66（PA66）。

▽石材幕墙：优质高档花岗岩。

▽铝板幕墙：优质高档铝单板，知名品牌“博林特”。施工单位:沈阳远大铝业工程有限公司

四、公共区域室内装修及设备标准 ▽首层大堂: 墙面： 高档石材墙面及玻璃幕墙，局部木饰面。地面： 高档石材。天花板：现代高档艺术吊顶。门： 钢化玻璃门。

▽首层电梯厅：墙面：高档石材。

地面：高档石材。

天花板：现代高档艺术吊顶。灯具：高档灯饰。▽标准层电梯厅：墙面：高档墙砖。

地面：高档石材。

天花板：现代高档艺术吊顶。

灯具：高档灯饰。

▽标准层公共走廊：墙面：高档涂料。

地面：高档低噪音优质耐磨地毯。

天花板：现代高档艺术吊顶。

灯具：高档灯饰。▽卫生间：墙面：高档墙砖。

地面：高档防滑地砖。

天花板：优质金属板吊顶。▽楼梯间：地面：砼地面 ▽地下室；地面：砼地面、地板漆

墙面：高档涂料。

五、系统配置和设备标准

▽空调系统：

冷源：电制冷冷水机组。1号楼有独立的冷水机房。

热源：市政供热。南区共用一个热交换站，1号楼为独立系统。空调系统型式：风机盘管加新风系统。

设备标准：1）冷水机组：国际知名品牌“麦克威尔”。

2）空调器、新风机组、风机盘管：国际知名品牌“约

克”。

3）冷却塔：知名品牌“马利”。

4）风机：空调系统风机选用国际知名品牌。其它风机

选用知名优质品牌“上风高科”。

5）阀门：电动阀、平衡阀为国际知名品牌江森。

铜阀门为国产知名优质品牌。

蝶阀均为铸钢阀体，四氟密封。6）水泵：国际知名品牌。▽给排水系统：1）变频供水系统。

2）24小时热水。AO史密斯电热水器或同档次。

3）下水管为无噪音柔性接口铸铁管材。

4）洁具和五金：国际知名品牌“美标”或同档次。

5）自动感应式洗面盆龙头、小便冲洗阀、烘手器。

6）开水茶炉：办公层预留条件（上下水及配电）。7）行政卫生间:办公层预留立管条件。

5）阀门：电动阀、平衡阀为国际知名品牌江森。铜阀门为国产知名优质品牌。

6）水泵：生活给水泵：国际知名品牌。▽供电系统：两路10KV高压电源供电。

1号楼供电局直供。▽火灾自动报警系统及消防联动控制系统（Automatic Fire Alarm

System）：产品选用知名品牌。

北区设总消防控制室。1号楼设消防分控室。▽安防系统(Security and Protection System)：

1)电视监控系统。2)巡更系统。3)停车库管理系统。

▽通信网络系统(Communication Automation System)：

1)移动通信覆盖系统。

2)有线电视接收系统（含闭路电视系统）。3)预留卫星通信系统。4)预留会议电视系统。5)公共广播系统。

6)综合布线系统：办公区按6—10平方米为一个工作 区计算。每个工作区设置一个双孔信息点,一个信息 点用于语音传输，一个信息点用于数据传输。信息点 设置于每层公共部分的多功能箱内。

7）设置独立的电话机房。由电信模块局直接提供。

▽楼宇自动化控制系统（Building Automation System）：选用国际知名品牌“霍尼威尔”或同档次。

▽智能化系统集成(System Integration)：选用国际知名品牌“霍尼威尔”或同档次。▽电梯

乘客电梯为进口电梯。

设计工程部

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