第一篇：中国叉车行业发展历程与现状

我国叉车行业发展历程与现状

我国叉车工业起步于20世纪50年代末，当时主要仿制前苏联产品。从70年代后期到80年代中期，全行业先后组织了2次联合设计，各叉车生产厂纷纷引进国外先进技术，如北京叉车总厂引进日本三菱1～５t内燃平衡重叉车技术，大连叉车总厂引进日本三菱10～40t内燃平衡重叉车和集装箱叉车技术，天津叉车总厂引进保加利亚巴尔干车辆公司1.25～6.3t内燃叉车技术，杭州叉车总厂引进西德O&K公司静压传动叉车、越野叉车和电动叉车技术，合肥叉车总厂、宝鸡叉车公司引进日本TCM株式会社1～10t叉车技术，湖南叉车公司引进英国普勒班机械公司内燃防爆装置技术。自90年代开始，一些骨干企业在消化吸收引进技术的基础上积极对产品进行更新和系列化，因此目前国产叉车的技术水平参差不齐。其中，电动叉车因受基础技术落后的制约，整体水平与世界先进水平差距很大，每年仍要进口价值近2亿美元的叉车产品。中国叉车能否逐鹿国际市场，并在与世界强手的竞争中立于不败之地，将依赖于叉车整体技术水平的提高，特别是电动叉车技术的飞速发展。

２国内外市场分析

与预测全球约有250家叉车生产企业，年生产量保持在50万台左右。由于竞争的加剧，同20世纪80年代比，世界叉车工业出现了销售额增长而利润减少的反常现象。一方面，为降低成本，叉车巨头纷纷在发展中国家建厂。例如，在中国建有厦门林德、安徽TCM、北京汉拿、湖南德士达、烟台大宇重工、上海海斯特等。这些公司把具有世界20世纪90年代中期先进的产品和技术带到国内，促进了我国叉车技术的快速发展，同时对国内市场也造成了很大的冲击。另一方面，随着市场经济的发展，物流技术在经济发展中的地位与作用越来越明显，叉车普及率越来越高，已从过去单一的港口码头进入到国民经济的各行各业。目前我国叉车的保有量约18万台，实际年潜在需求量约10万台，而实际年销售量仅3万台左右，可见中国的叉车市场是巨大的。

随着人们对环境污染危害的深刻认识，环保已成为世界共同关注的焦点，因此，环保型叉车将成为市场主流；其次，自动仓储系统、大型超市的纷纷建立，刺激了对室内搬运机械需求的增长，高性能电动叉车、前移式叉车、窄巷道叉车等各类仓储机械迅速发展是未来叉车市场的又一特征；另外，全球经济一体化必将带来全球工业的国际化，使得各国间及国内贸易大幅上升。有资料表明全世界集装箱吞吐量每年以30%左右的速度递增。贸易的增加将推动现代集装箱搬运与堆垛设备的高速发展。

３ 现代叉车技术发展趋势

３.1产品的系列化与多样化

根据美国工业车辆协会的分类法，叉车分(1、2、3、4、5、6和7)7大类，分别为电动乘驾式叉车、电动窄巷道叉车、电动托盘搬运车、内燃平衡重式实心胎叉车、内燃平衡重式充气胎叉车、电动与内燃乘驾式拖车和越野叉车。1999年7月，美国《现代物料搬运》杂志评出世界20强叉车公司，其中排在前10位的公司(产品种类)是：Linde（1、２、３、４、５和6)，Toyota（1、２、３、４、５和6)，Nacco/MHG（1、２、３、４和5)，Jungheinrich（1、２、３、４和５)，BT Ｉndustries（1、２、３、４和5)，Mitsubshi / Caterpillar（1、２、３、４和5)，Crown（1、２、３)，Komatsu（1、２、３、４和5)，Nissan（1、２、３、４和5)，TCM（1、４和5)。另外产品品种和系列也非常齐全，如德国Linde公司有柴油、液化石油气、电动平衡重叉车，前移式叉车，堆垛车，拣选车，侧面式叉车，电动牵引车等近110种；而我国最大的叉车制造企业安徽叉车集团生产1～16 t 15个级别80种机型400多个品种的叉车。各叉车公司皆以产品种类、系列的多样化去充分适应不同用户、不同工作对象和不同工作环境的需要，并不断推出新结构、新车型，以多品种小批量满足用户的个性化要求。

3.2绿色化推动叉车动力技术的发展

叉车分内燃叉车和电动叉车。内燃叉车以发动机为动力，功率强劲，使用范围广，缺点是排气和噪声污染环境，有害人类健康。环保要求推动了动力技术的更新：TCM于20世纪70年代更新了3.5～８t柴油叉车，将预热燃烧室改为直喷式，省油17％～20％；80年代初Perkins发动机推出扁唇式燃烧系柴油机，省油7％～８％；８０年代中期德国Deute公司开发出F913Ｇ型叉车专用柴油机，省油60%，降噪6 dB，而瑞典推出柴油机蓄电池混合动力叉车；90年代液化石油气(LPG)叉车、压缩天然气(CNG)叉车、丙烷叉车等低公害叉车面市，且发展势头强劲。

电动叉车具有能量转换效率高、无废气排放、噪声小等突出优点，是室内物料搬运的首选工具，但其受蓄电池容量限制，功率小，作业时间短。目前国内外均在不断改进铅酸蓄电池技术，通过提高材料纯度等使其在复充电次数、容量和电效率方面有了很大提高。由于技术的进步，电动叉车现已突破只能用于小吨位作业的局限性。目前国际上电动叉车的产量已占叉车总量的40%(国内为10%～15％)，在德国、意大利等一些西欧国家电动叉车比例高达65%。 未来叉车将广泛采用电子燃烧喷射和共轨技术。发动机尾气催化、净化技术的发展将有效降低有害气体和微粒的排放。LPG、CNG等燃料叉车及混合动力叉车将进一步发展。新型蓄电池燃料电池在各大公司的共同努力下，将克服价格方面的劣势，批量进入市场。目前全球汽车巨人正联合致力于电动汽车的研究，电动汽车的动力、传动、控制、安全等技术在叉车上的应用，将会使电动叉车整机性能有一个质的变化。

工业品销售利润倍增的四条通道

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大多数工业品销售，其利润主要来自价格顺差和销量返利。品牌知名、产品附加值高时，价格空间比较大。而通路货则没有这么幸运，销售好不容易上去了，价格却惨不忍睹。单打销售利润这张牌，一遇到客户砍价、对手出恶招，就会前功尽弃。笔者最近在北京、广州市场考察时，发现叉车行业改变了传统的赚钱模式，从单一的销售，发展到二手车交易、租赁服务、配件销售、维修服务等业务交叉模式，任何一笔交易都有可能带动多笔业务。利润倍增，并不是虚妄之事。叉车的主力军是柴油叉车，国产销量从10年的1万台，增长到202_年的23万台。销量呈几何级增长，而产品销售利润的增长只是算术级增长。不少经销大户，做成了平价销售，然后靠量大赚取厂家提供的返利。整车不赚钱没问题，这些经销商或者分公司，死死抓住配件销售、售后维修等利润命门，进而利用手头的客户资源，带动租赁和二手车业务。

一个保有量很大的品牌，如果遇到新品牌或者弱势品牌的直接竞争，他们就会完全牺牲掉销售利润，用低价格逼退新进者。合力叉车的阿尔法系列产品，就是采用不可思议的低价格，构建自己产品金字塔的塔基，筑起一道严实的防火墙，屏蔽掉对手的竞争威胁。这就形成了一个竞争壁垒，一个品牌的保有量越大，后续的增值空间也就水涨船高。而那些新品牌、弱势品牌，就只有拼死做大保有量、徐图后续市场的一条道了。

柴油叉车的品牌阵营已经明朗，高端市场被林德、丰田BT、小松、现代等国际品牌把持，国内品牌则由合力和杭叉分享，其他品牌都只能在低价位、偏远区域、微乎其微的差异化产品等夹缝中谋生存。而今，配件价格透明，维修服务遭遇个体户，对于中小品牌而言，以服务补销售的如意算盘也不好打了。唯有租赁市场继上海之后，又冒出了广东等高速发展市场，但这块蛋糕往往被当地专业性公司分食，厂家难以染指。可见，柴油叉车基本进入到品牌寡头化、利润多元化阶段，新进入者难有大作为。

柴油叉车的多元化利润的继任者，就会是电动叉车这支生力军。目前来看，在吨位、工况等方面，电动叉车是柴油叉车的互补性产品。而从中长期来看，油价飞涨、车间空气质量和噪音的严格控制、企业内部的多频次小批量搬运需求，都会促成电动叉车在中小吨位上大面积替代柴油叉车。在劳动力成本节约、搬运效率方面，电动叉车则是手动、半电动叉车的全方位升级版，解决了很多企业的生产效率瓶颈问题，成为仓储物流搬运的主流方式。电动叉车一上来就形成上下通打的态势，发展势头锐不可挡。

电动叉车是舶来品，在欧美日普及化应用之后，随着自己的跨国公司客户一同进入到中国，培育并初步壮大了国内的高端市场。国内电动叉车品牌，有三类出身。一类是油车品牌的延伸，产品多为贴牌生产，在现有的油车渠道顺带销售和售后；另一类是手动叉车的升级，从半电动过渡到全电动，顺应客户对高效仓储物流的新需求；还有一类就是新入行者，他们以全新的设计理念、技术研发、差异化营销战略，要把电动叉车从配角扶正为主角。这其中，仓储电动叉车的专业型品牌，有可能占据主导地位，加快了国内仓储自动化的步伐。

电动叉车销售，目前以经销为主、直销为辅。厂家要想在可观增量中切分到更多的蛋糕，就必须考虑到自己的分公司或者经销商的利润获取方式。与柴油叉车一样，电动叉车也有五种利润来源，分别包括产品销售、配件销售、维修服务、租赁和二手车交易。电动叉车尚处于成长前期，保有量还不够大，上述五种利润来源，很难在一个企业或者一个经销大户身上全部体现。更多的，则是某一个或几个利润来源的组合。在北京、广东市场考察的基础上，笔者初步总结出四种组合类型，以资电动叉车厂商更为周全地谋划全局或者区域销售模式。

第二篇：中国拓展行业的发展现状和发展历程

中国拓展行业的发展现状和发展历程

1、中国拓展训练公司现状概述

十几年来，我国拓展公司的发展有目共睹。第一，人们对这个从无到有的行业的认知明显提高。202_年有学者在上海、广州、北京、长沙、武汉等地做过的一个调查显示，从整体上看，对于体验式培训不是很了解的人数高达90%，他们参加体验式培训的大部分原因是来自于人力资源部门的安排。而202_年我们的调查结果显示，对于拓展训练行业“不太了解”和“参加训练前从未听说”的人数为71%，整体上下降了19%，说明近几年来人们对体验式培训和拓展训练行业的了解程度有了显著提高，这说明该行业的发展还是比较迅速的。

第二，从事户外拓展训练的机构数目和规模有了很大提高，开设的课程上百种。目前，国内每年培训人数超过千人的、比较正规的专业拓展培训机构已有300多家，至于那些参与组织拓展训练的机构则有千余家，包括各类培训学校、户外运动俱乐部、管理咨询公司等，这还不包括成立了特种旅游部提供拓展训练服务的多家旅行社。一些大的培训机构建有多个拓展培训基地，在全国有多家分支机构，比如北京人众人教育集团全国12个省市设有全资分支机构，并设有40个专有培训基地，拥有培训师300余人，十多年来，全国累计培训量已突破100多万人次，服务的企业突破两万家，成为国际上培训总人数最多的体验式培训机构之一。

第三，在国内，能够定期、常规化参加拓展训练的一般是国有企业、外资企业、国家机关、高校及其他事业单位等大型组织，有的组织已将拓展训练作为新生入学、新员工入职的必备环节。鉴于大型国企及机关、事业单位在我国社会中所具有的重要地位，可以说，拓展训练行业在短短十几年时间内取得的成绩还是不错的。参训单位分布在银行、保险、电信、移动、电力、教育等诸多行业，参训学员从高层管理人员至普通员工不等，通用电器、IBM、惠普、柯达、摩托罗拉、诺基亚等跨国企业，以及国内知名企业如联想集团、清华紫光、北大方正、海尔等都将拓展训练课程作为员工教育和培训的必修课。

第四，拓展训练公司发展至今，已形成比较规范和系统的课程体系，从湖南省拓展训练课程分类表中可以看到这一点，这为今后课程的深度开发以及细化打下了良好的基础。

第五，行业规范正在逐步建立和完善。以拓展培训师的资格认证为例。最初，能否胜任拓展培训师一职是由培训机构自己确定的。到了1999年之后，拓展行业中有规模的培训公司都有了内部的认证和培训师标准，但这时各家培训机构标准不一。随拓展训练行业的发展，市场的混乱也引起国家有关部门的注意。202_年，登山户外运动俱乐部指出，登山运动派生出来的，或与登山运动有一定关联的体育运动，如:各种自然岩壁、人工岩壁、冰壁的攀登、山区健行、峡谷运动、山地运动、野外生存、洞穴探险、蹦极运动、拓展运动、群众登山运动等，均属于登山协会负责，从事拓展培训的机构必须到登山协会认证。202_年1月，国家体育总局中国定向运动协会、全国定向拓展培训标准化评审委员会按照国家职业资格认证标准，结合我国人力资源培训、拓展训练、户外运动、青少年素质教育和体育产业现状及未来发展趋势，在经多方权威专家认证的基础上推出定向拓展培训师职业资格认证，将拓展培训师分为初级、中级、高级三个层次，以推动拓展培训行业和青少年素质教育事业的健康发展。并于同时开设了第一期定向拓展培训师职业资格认证特训班。此外，202_年北京燕捷体育俱乐部有限公司与劳动与社会保障部中国就业培训技术指导中心合作独家授权承办拓展培训师、户外运动领队培训，培训考试合格者，获得由劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心颁发的竹岗位合格证书。目前，《拓展培训师》和《户外运动领队》的培训分初级、中级和高级三个级别。根据《职业教育法》的有关规定，该证书可以作为培训学员从业的凭证同时，也可以作为申请职业技能鉴定时，接受过相关职业资格培训的证明。202_年3月，人众人教育发布了《人众人拓展训练安全操作规范》，并宣布将根据这一《规范》开始面向社会培训户外体验式培训师。

2、国内拓展训练行业发展历程回顾

对于国内拓展训练行业来说，1999年是一个界限，之前和之后有一些明显的变化：

第一，从全国范围来看，训练机构数量明显增加，但问题是这些机构在全国的区域分布很不平衡，集中在北京、上海、广州、深圳、武汉、长沙等大中城市，以及中西部地区的省会城市等。这些城市一般具有优越的自然、地理条件，庞大的人口规模，或者经济、文化比较发达。

第二，拓展训练机构呈现多样化趋势，几乎所有能涉及拓展培训的机构都参与了拓展培训行业，中青旅、国旅、等旅行社也纷纷成立特种旅游部，开始涉足拓展培训项目。一些旅行社的老总认为，拓展公司在旅游方面的经验并不如旅行社，而且价格相当高，很难打开市场。而旅行社正好具备办旅游的优势，只要额外请一些拓展的专业教练，参加拓展游的客人往往只需要增加二三十元的费用就可以有拓展的效果。传统行业涉足拓展训练领域，一方面促进了拓展行业的发展，另一方面导致培训市场鱼龙混杂，不规范竞争等情况时有发生。

第三，拓展训练产品走向专业化、多样化，这与参训单位和市场需求的细化和多样化有关，培训对象的不同，设计出来的课程也差异很大，中小学生主要以体验小项目、游戏为主，而针对企业的拓展训练项目与不同企业的内训结合起来之后，必然呈现出很大差异。学时安排也逐步多样化，以一天、两天培训时间为主，还出现了半天课程等。各拓展培训机构分别推出自己独具风格的课程:半天旅游半天拓展、一天旅游半天拓展、边旅游边拓展等课程供客户选择。

第四，从业人员性别比例随着拓展训练产品的多样化而有所改变，由最初的几乎为零，达到目前的15%-20%，但男性拓展培训师还是占据了主流，这种情况的主要由拓展培训的行业要求决定的。拓展训练过程需要培训师有着较好的体力，拓展培训师必须有足够的体能来支持他与学员一起进行一定负荷的运动。特别是在野外拓展训练中，很多时候需要特别照顾那些体力较弱的学员，而这一任务多数时间都是落在培训师的肩上，对拓展培训师的体力要求更大，这时女性培训师的劣势就比较明显。但现今很多拓展培训机构己对拓展训练课程有了明确的分工：拓展训练器械师、拓展训练课程布置、监控师、拓展培训讲师等，对于拓展培训讲师这一职位来说，体力弱的劣势就不是太明显了。

第五，专职培训师与兼职培训师的比例有了明显变化。在1995年及之后几年中，是拓展训练的引入阶段，那时，几乎所有拓展培训师都是专职拓展师。随着国内拓展培训机构的激烈竞争，从事拓展培训师一职的人员的不断壮大，一些培训为了降低成本而选择更多地利用低廉的兼职培训师，致使在校大学生一度成为培训师的主力。现在，专职培训师比例大约降到拓展行业培训师总数的20%左右。从培训师的人员构成上看，一部份是属于对户外感兴趣且一直从事户外运动的人员，一部份是运动员，一部份是退役军人，一部份是高校或中学教师，还有一部分是高校学生。

第六，国内拓展训练出现大众化趋势，这主要表现在两个方面：一方面，训练费用明显降低，由拓展训练进入国内初期的每小时几百元降至现在的每天几百元，普通百姓能承受得起;另一方面，娱乐化色彩加强，培训色彩淡化，尤其是体育旅游、拓展旅游等结合在一起后之后，进一步强化了这种趋势。1995年人众人教育集团把拓展训练引入中国时，是把拓展训练当做一门培训课程来设置，所以课程的设置都带有针对性，学员每体验完一个项目都能从管理学、心理学、教育学等方面得到启示，有所收获。目前，拓展训练市场上出现了很多以游玩体验为目的的课程，培训对象主要为减轻压力或感受刺激而来，只需要拓展培训布置项目，他们只是体验，而无需交流、总结。

第三篇：中国房地产行业发展历程与趋势

中国房地产行业发展历程与趋势

摘要：

20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，房地产业与国民经济的整体发展的关系越来越为密切。然而在其高速发展的同时，市场中出现越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地转让、融资环境、买卖双方等都出现了问题，房价更是一直水涨船高。远远超出居民的购买能力，购房压力不断攀升。房地产作为被定性为国民经济的支柱产业，它的健康有序发展关乎到国家经济和民族命运，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现建康、稳定、可持续的发展。本文首先回顾我国房地产业的发展历程，在针对此过程出现的代表性的问题予以方法论的指导，最后对我国房地产市场进行较为乐观的展望，提出建设性的意见。

关键词： 房地产

历程

调控

城市化

趋势

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。狭义讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、交换、典当等交易的场所。

随着改革开发30余年的发展,我国经济快速发展,城市化进程大大加快，而房地产行业从21世纪初开始在短短10多年时间里已成为推动经济发展的重要引擎、国民经济的重要支柱。我国房地产业以上世纪80年代为开端,作为改革开放的有力见证,经历了一系列变革和进化，并最终在本世纪的第一个十年走向高潮。但万事万物都有始有终，作为拉动中国经济的有力引擎，房地产业目前业已走进历史关键时期。它虽然极为有力带动了中国的GDP，使中国的全球经济排名由第六跃升至第二，财政收入年均增幅近20%，外汇储备增长近13倍，但过程出现的种种问题不可忽视。我们必须审慎对待房地产业的前世和今生。回顾我国房地产业的发展，分析中国房地产业的现状以及展望未来的趋势，能够更加合理地评估整个行业，进而作出科学的指导，为房地产业健康有序平稳地发展指明前进的道路。

二、我国房地产行业发展历程

我国房地产业的发展，首先得益于国家政策的转变，1978年之前房地产之于中国仍属陌生领域，改革开放之后的上层意志为打开了房地产行业的大门，随后，城镇住房制度和城镇国有土地使用制度规定了我国出让土地使用权和开辟转让市场。由此衍生出商品房买卖、租赁市场、存量房买卖，及房地产抵押和开发估价、中介、物业管理等交易市场。

（一）房地产制度摸索期

新中国成立至1978年间，中国并不存在房地产市场，普遍实行计划分配制度，房地产作为计划经济时代的产物，成为城市原住民和社会精英的专享物品。改革开放后，我国开始探索房地产市场制度改革。在这一阶段，政策桎梏并未完全放开，所以在全国积极试点，以点带面逐步放开。对于新生住房制度改革，我国政府审视夺度，谨微慎行，稳步两个小阶段：一，1978之后开启新建住房全价出售制度；二，1979-1991年公房出售试点、提租补贴试点和全面起步。

1、突破理论桎梏、试点实践期

作为新生事物，房地产行业的放开需要理论先行。1988年，党中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提月》，提出实行住宅商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，并允许住宅出售。从此拉开了中国前所未有的住房制度改革的序幕。而计划时代住房制度与土地使用制度使用存在大量问题，如住房短缺，分配不公，国有土地收益流失，等已严重阻碍经济发展，与改革开放的需要不符。所以，理论的实施需要与实践结合，党中央国务院决定于全国范围内选举试点，并取得成效，打消了社会的疑虑，树立了经济发展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，国务院成立“住房制度改革领导小组”，开始大幅度提租补贴；1988年1月国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议，并于2月批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，从此我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。

1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产业的发展。

3、配套系统完善期

1997年8月，国务院办公厅转发房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了住房公积金制度的发展，为商业住房制度的实施铺平了道路。

（二）房地产市场化过渡期

在这一阶段，由于前期已经做足大量准备工作，我国房地产进程快速推进，经历了起步、成熟和调控阶段。

1、起步平稳期

这一时期，东亚金融危机严重冲击了中国经济发展，国家启动进入WTO的战略谈判。全国不再进行无偿福利性分房，多层次城镇住房供应体系开始建立。大量商品房开始建设、销售、购买，租赁现象出现，逐步形成新建商品房买卖和租赁市场。政府通过土地有偿出让转让土地使用权，企业活力大为增加。城市出现大量中小房产中介公司，经过短暂的市场疑惑，中介公司取得人们信任，有力盘活房产市场，加速房产发展。总体上，该阶段房地产市场尚处于萌发阶段。房地产市场开始真正进入了全面市场化阶段。

2、房地产作为新经济增长点概念的提出

进入21世纪，房地产行业蓬勃发展，党中央、国务院在一系列指示中明确将房地产作为新时期的经济增长点和国民经济指出产业予以大力支持。政策先行，中国商品房市场进入了突飞猛进发展的阶段。

3、房地产市场过热期

202_年，房地产业被确定为国民经济支柱产业，由此进入快速发展时期。各大中小城市房价进入飞速发展时期，并渐趋超过普通市民财政收入承受水平。202_年，土地招、拍、挂制度放行，加剧了商品房房价的上涨。房地产投资迅猛增加，市场出现过热情况，投资热情居高不下。全国商品房销售量和完工量剧增。

4、房地产业调控期

在房地产业推向市场的同时，我国政府相应的调控一直在施行。202_年，政府调控手段主要集中于收紧土地供给和房地产信贷；202_年到202_年，进行结构性调整，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构，调节商品房投资性需求。然而，在“增投资、扩内需、保增长”的时代背景下，政府宏观政策的调整并不能使银行消除强烈的放贷冲动，我国房地产房价出现了“越调整，越上涨”的怪象。

5、高位盘整期

高房价聚集大量泡沫，激化社会矛盾，势必影响国家长期经济发展。202_年1月 “史上最严”的“新国八条”出台，出台“限购令”，将二套房的首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。202_年3月1日，新国五条细则出台。继续严格执行限购、限贷政策，同时要求地方政府公布房价控制目标、扩大个人住房房产税改革试点范围。时至今日，各种严厉调控已经初见成效。近两年，尽管地方政府的救市动作频频，多地限购政策已经陆续放开，不少城市还进一步放开了贷款政策，但各地楼市表现依旧趋于平稳。经历了近十年的高速发展，全国各地楼市、产品热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，楼市已经进入到了一个相对平稳的阶段，逐渐进入新常态。

三、房地产行业发展现状及问题

我国房地产行业伴随着经济发展已近20年，从计划配房制度到市场买卖制度，从无关紧要的地位跃升为国家经济重要支柱，带动了我国水、电、煤炭、钢铁、水泥等各行各业的迅猛发展。

从长期发展趋势来看，我国房地产业发展整体良好，虽然存在各种问题，但政府不间断的调控政策一直在为其做合理引导。下面将就房地产业出现的房价飙升、信息不对称、金融制度三个方面对其发展问题加以分析。

1、房价飙升、库存严重

中国许多城市的房地产市场都出现井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个自称上海浦东的距离陆家嘴尚有70公里的新盘，四百多套住房开盘后在两分钟内告罄。为规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，导致离婚中心不得不暂时关闭现场服务。

中国在经济快速发展的同时房地产行业迅速崛起，并经历了发展、壮大、整合的阶段。近十年来，中国的房地产价格不断攀升，平均增长率为6.7%，其中202_年的房价增长率更是高达15.8%。高房价给普通百姓带来巨大生存压力，导致社会矛盾突出。然而房地产行业的火热给房地产的发展带来益处，短期来看，虽然经过数十年调控，但我国房价不会降落，将保持一段平稳缓慢的增长速度。

由高房价引发一系列问题，高库存即为突出一例。以202_年为例，国家统计局数据显示：202_ 年住宅新开工面积约9.7 亿平方米，施工中的住宅面积约50 亿平方米，待售面积达5.4 亿平方米，未来全国新建住宅总供给已达65 亿平方米，加上城镇既存的存量住宅、城乡结合地区广泛存在的小产权房，全国房地产市场库存压力依然较大。三四线城市库存问题尤其严峻，根据上海易居房地产研究院数据，截至该年11 月，一、二、三线35 个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9 和19.3，三线城市库存接近一二线城市积压之和。

2、信息不对称

在房地产市场而言，信息的不对称主要是买卖双方之间不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不对称，严重影响房地产市场的健康发展。2.1买卖双方信息不对称

买卖双方信息不对称，即买主和卖主对商品房的了解和掌握程度不同。卖主拥有对商品房的成本、质量、价格等最私密的知情权和垄断权，买主对此一无所知。二者在交易时，买主处于绝对劣势，完全不了解商品房的权属、质量。因此经常受到卖方的蓄意欺骗，被迫接受霸王条款，调入隐形陷阱等，使得买卖双方经常发生房产纠纷案。2.2房地产商虚假广告宣传

自从房地产面向市场，随之产生的广告宣传也得到迅猛发展，年平均增长率达到了20%。众多广告公司精益求精，大胆创新，为房企的发展锦上添花。但是也有众多房产企业在广告的宣传上人为地使其定位模糊、夸大其词、煽情联想、模糊概念，甚至出现违法虚假宣传等现象。这些文案本质上都是向消费者传递虚假信息，或者是在户型设置、房屋面积上做文字上的手脚，或者刺激他们强烈的购买欲望，使其产生“恐慌性购房”。2.3 房地产金融市场亟待完善

房地产金融市场的健康有序发展影响到整体中国经济的发展，关乎到国计民生。我国融资环境整体良好，但房地产公司业界却有普遍的潜规则，他们先用小部分流动资金和商业银行贷款向政府相关部门办理“四证”，再用部分资金拿到销售证，至此完成卖方方面的融资工作。开始向社会销售，以消费者首付资金和个人按揭资金作为重要来源参与房地产的开放，商品房的建设等后续工作。可以说，房地产商只用很少的自有资金即完成了一整套开发的工作。然而，一旦遇到经济形势下降，消费者经济状况不良，商品房滞销等外力因素，开发商立刻会遇到资金周转不灵，烂尾等问题，最终导致资不抵债和银行债务难追偿。引发社会矛盾，影响经济发展。

信用风险较高。一，目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流，但房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。信托产品也满足房地产业的融资要求；二，部分开发商以房产抵押，容易出现坏账问题；三，银行和房企为销售量宽松放贷给个人，易出现征信考察失误现象；四，近两年房产库存严重，而房价居高不下，普通消费者无力承受，导致银行放贷无法全部收回。

投资增长过快。近几年房地产业火热发展，大批的行业外资金也纷纷涌入房地产业，争夺市场份额，使竞争更加激烈，为本已高库存的现下增加更多风险。

四、我国房地产行业的趋势及问题解决

作为我国经济重要产业，房地产业总体发展良好，虽出现各种问题，但经过调控与体系的不断完善，我国房地产行业终将得到积极健康的发展。

1、房地产市场投资稳中求进

当前我国房地产金融市场投资势头整体已趋于理性。银行自身可以做到加息，放贷势头减缓，对房产企业和个人征信环节审查力度增大；严禁理财等违规资金进入房地产；严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；

同时，企业应拓宽融资的多元渠道，改变单一银行融资来源，比如可以深入探索房屋抵押的证券化交易，确保银行资金的流动性；尝试股票市场融资方法，借壳上市；加大直接融资力度，由间接融资向直接融资转变。

央行业应要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理。其他监管部门也应加强对上市房企再融资的监管，强调企业募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款，再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，不许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充。

2、房地产业调控继续实施

从中国的经济增长潜力分析，一般经济增长速度应保持在8%一10%之问，而如何使房地产业与经济增速保持和谐共生，政府仍需进行宏观上的把控以及微观上的调整。2.1 信贷、保障体系方面宏观调控

当然房地产业资金来源单一，主要是银行贷款。央行对此已经下发很多规定要求各大商业银行加强信贷结构调整。房地产企业对于市场的把握往往来源于充足的资金，一旦满足此点，他们会信心满满进行大规模房产建设，往往忽略经济可行性和当前消费力度。对此，我们应当继续支持上层对于信贷方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科学的住房保障体系，有序过滤住房存量，建立居民家庭的住房梯级消费格局。同时，政府应逐渐将住房补贴的重点放到消费环节，对中低收入家庭的住房租金和贷款利率补贴予以补贴，提高补贴政策的效率。2.2 明确房屋产权种类

我国房地产市场鱼龙混杂，出现大量无证开发，虚假住房。政府及监管部门应该对房地产用地情况的信息应做到公开化、透明化。对此进行明确分类，向社会、消费者予以公布。目前按照分类，我国房屋产权大致分为商品房、经济适用房、小产权房、公房、自建住房等六类。应确保保障性住房用地供应,并使其充足。严格对房地产土地使用申请进行审批,并在土地开发过程中不断监测其使用状况,保障性住房用地播划后也应加强管理；加强小产权房管理，适度放开房产证身份的确认；加大经济适用房的建设力度，加强申请人员的考核，防止权势人员投机取巧；适度允许农村自建住房和城郊自有土地自建，缓解高房价压力，提高土地使用效率。

2.3 住房公积金改革

我国的住房公积金制度于1991年在上海正式建立，202_年修订的《住房公积金管理条例》为公积金定义的是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务，即住房公积金是由单位和职工个人共同缴付, 实行专户存储，归职工个人所有, 缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。自实行20多年来，住房公积金为我国住房消费，推动住房商品化奠定了坚实基础。但其多年来并未在制度上作出多大变化，至今已渐渐无法适应新时代市场环境的变化需求。目前我国住房公积金制度出现的问题有覆盖不全面，过于集中权势部门，如效益好的国有企业，事业单位，党政部门；公积金强制集中，去向不明；缺乏管理统一，地区割裂。缺乏监管体制，资金风险较大；区域差异大，中西部与东部差别大。长此以往，住房公积金制度也会成为妨碍房地产业发展的绊脚石。

中国社科院研究员汪利娜曾建议逐步将住房公积金制度改制为真正的政策性金融机构，成立国家住房公积金银行可以解决监管难题、节约运营成本、提高资金运作效率。

扩大公积金覆盖范围。当前住房公积金制度更多倾向于国家党政、事业、国企部门，对于解决低收入者家庭并无过大实用。而我国进城务工人员逐渐增多，在城市建设方面起着越来越大的作用，国家应该使公积金制度更多地倾向于此类人员。

“控高保低”缴存。这一政策具体方法是缴存基数统一为职工工资总额, 不得低于当地最低工资标准, 不得高于当地社会平均工资的3倍，缴存比例下限,5%,上限为12%。“控高保低”能够促进社会分配公平、进一步完善住房公积金制度的要求。

有效利用庞大资金。中国证监会主席郭树清就曾提出，力推住房公积金、养老金等长期资金入市。

3、继续推动城市化进程

总书记指出：城镇化是现代化的必由之路。中央城镇化工作会议作出了“加快推进新型城镇化”的重大战略部署。库存严重现象有目共睹，尤其集中在三四线城市，而大力推动城镇化可以有效解决这一问题。

以“市民化”为核心推动真正意义上的城镇化。中国人口巨大，城市众多。据不完全统计，到202_年，中国有700个城市，包括4个直辖市，282地级市，374县级市；此外，中国还有大约2万个镇，2万个乡。如此大规模的城镇，未来的城镇化必须考虑城镇体系的问题。但在不少省区市城市体系上“一强多弱”，存在一到两个“超级城市”，其他是明显偏弱的中小城市（城镇）。行政资源过分集中，缺乏层次鲜明的城市体系。“市民化”意义在于鼓励更多乡镇人员进入城市成为市民。而如何使其获得身份认同感，关键在于户籍改革。由于户籍改革难度巨大，所以户籍制度改革应首先在规模小的城市首先推行。大的方面，中央应该向地方逐步放权，让地方承担更多地责任（由政府权力部门领导，公安部门搁置），稳步推进。

另一方面，农村建设始终是中国发展核心问题。长期以来，中小城镇发展滞后，城镇基础设施和第三产业增长缓慢，农村劳动力转移。李克强副总理所言，城镇化要通过推动农村劳动力向城市转移，加快发展介乎农村和大城市间的城镇（包括镇或二三线城市等），缩小区域差异和城乡差异，改善农村人口的生活条件。新型城镇化不仅有人口比例增加和城市面积扩张，还要实现产业结构、人居环境、就业方式、社会保障等一系列方面由“乡”变“城”的转变。所以，只有先解决社会保障缺口、农村集体土地流转、新市民就业、城市产业变化等一系列难题，农民才能顺利向“市民化”过渡。

4、房地产业法律法规逐步完善

从1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》到202_年国家住房和建设部《国有土地上房屋征收评估办法》，我国从中央到地方关于房地产出台的各种大小法律法规层出不穷，可以说正是有了这些制度的保驾护航，中国房地产业才能得以顺利发展。未来我国房地产业的健康有序发展仍然离不开各种法律法规的制度性保障。

五、总结

我国房地产行业发展经过了“黄金十年”，现已渐入发展成熟期，市场整体趋于平稳。对于房地产业的发展历程进行回顾，可以更好帮助决策者分析整合历史，整顿现状，展望未来。相信我国房地产业在政府调控和市场调节下必能健康平稳地一直走下，始终为我国经济注入强大动力。

参考文献：

《202_年国务院政府工作报告》

《住房公积金管理条例》202_年3月24日中华人民共和国国务院令第350号 《中国统计年鉴202_》

中国统计出版社 202_年1版 《中国房地产调控十年的反思》期刊：《商情》年份：202_作者：绳文倩 《30年,改革发展正当时--30年，期待理性市场》 期刊：《城市开发：物业管理》年份：202_ 作者：张一民

《浅谈我国房地产业发展现状与对策》期刊：《大观周刊》 年份：202_作者：朱娜

[1]侯玉萍，蒋铮，韩梅.我国房地产市场现状浅析[J].中国高新技术企业，202_，（15）7郭建，章仁俊，金鹏.中国房地产业现状及其发展趋势分析【M].南京.江苏商论:202_:5-7

8中国报告大厅.202_-202_中国房地产业发展预测与投资分析报告.[J/OL].

第四篇：中国报关行业的发展历程

中国报关行业的发展历程

202_-11-03 10:20:34 作者：wangxuanyi 来源： 浏览次数：1243

中国报关行的发展历程与发展现状

1.1中国报关行的发展历程

1）初创期（1985年--1992年）：1985年海关对报关单位注册登记的管理方法出台

2）发展期（1992年--202_年）：1992年成立专业报关公司

3）成熟期（202_年至今）：202_年中国报关协会的成立

随着国际报关协会同盟大会的召开，中国的报关企业将向国际化转型，将深化与世界各国报关企业的联系，从而进一步推动国际贸易的便利和安全。

1.2中国进出口贸易及报关量情况

中国外贸进出口量近年来高速增长，从202_年的5097亿美元发展到202_年的1.4万亿美元。中国政府积极营造良好的外贸环境以促进进出口贸易量的增加，外贸量的增长对进出口贸易的通关效率提出了更高的要求。外贸量的增长带来了报关量的增长，202_年报关票数不足202_万票，至202_年中国报关量达到4000万票，报关量的增长促进了中国报关行业的发展，调查中发现部分成熟报关企业近年报关量的年增长率达到30%。

1.3报关行的发展规模

目前国内的报关行以民营和国有企业为住，分别占35%和26%，中外合资企业仅有5%。从规模上说，注册资金在500万以上的已经是中大型企业了。所以整个行业还是处于小而分散的竞争格局。

目前绝大多数的报关行的经营范围仍然局限在本地区域，但已经有30%的报关行考虑在外地设立网点或与外地报关，货代企业联盟合作。

调查中发现，在进出口贸易量不大的口岸和内陆城市，中国报关行的规模较小，对报关价格比较敏感，在深圳，上海等口岸城市大型报关企业会比较集中，这些报关行比较关注未来的发展，希望通过规模经营来增强企业的抗风险能力。随着报关行业的竞争日益激烈，他们希望通过实施资源整合战略，进一步减少企业的规模扩张成本，提高企业的竞争能力。

1.4报关行的服务特点

传统的报关业务是报关行目前开展最多的业务类型，报关，报检，查验，换单，办理海关免税登记，代为办理免表，加工贸易手册与核销是报关行提供的主要服务内容。另外，有些企业也提供一些质检服务，例如代为办理熏蒸处理，3C质量证明，旧机电的备案，旧机电许可证等。为了提高通关服务是含金量越来越多的报关企业介入物流衍生服务和咨询服务。

目前中国报关行所服务的客户主要集中在电子，纺织服装，塑料橡胶，机电，食品饮料，化工等行业。但是目前根据产品的划分其部门和岗位的报关行非常少，报关业务大多按照服务区域，合乎划分来设置部门，根据业务流程来设置岗位。从国外报关行的经验分析，成熟报关行为增强其专业性，往往回依照产品类型设置来进行复核和把关。这对中国报关行有一定的借鉴作用。

1.5报关行的营销模式

调查发现，老客户，朋友间介绍是报关公司目前寻找客户是最主要途径，因为公司品牌和良好的口碑吸引客户慕名而来的也占到一定比例。统计数据显示，报关运用广告媒体进行宣传来吸引客户的非常少，大多采用的是最直接的电话交流与拜访的销售模式。对销售者而言，顾问式销售是获取客户信任的关键，要求销售人员具有较强的专业素质。

报关行业市场环境的现状与发展趋势研究

2.1中国报关行外部环境的分析

经过专家论证研讨，影响报关行未来发展的外部环境因素主要有：WTO规则，政府政策，信息技术，外贸环境。

中国报关行正面临外部环境不断变化和调整的阶段。贸易安全与便利给中国报关行的市场环境带来了深刻的影响。

1）《WCO标准框架》促使贸易环境更加安全，同时也对报关行的诚信守法，如实申报提出更高的要求

2）中国政府为了贯彻《WCO标准框架》，逐步分阶段调整相关政策，这些政策对中国报关行的定位和发展具有非常重要的意义。

3）中国海关促进中外贸易的安全与便利的举措相继出台：中国电子口岸建设，H2000系统的应用，无纸化报关，跨关区快速通关，长三角通关一体化改革等。这些措施的应用提升了中国海关通关平台的质量和效率，创造了公平竞争的市场环境，报关行的竞争优势也从原来的人际关系转向综合能力的提高。

4）贸易安全与便利的要求也促使信息系统在通关各领域，各环节的推广和应用。以上海为例建立了报关单联网核查系统，空运快件通关管理系统，大型加工贸易企业联网监管系统，口岸船舶动态申报系统，区港连动系统，口岸GPS系统等。信息技术的应用促进了通关作业流程的改变，加快了通关速度，增强了风险管理能力，同时也提出一个新课题：中国报关企业如何运用信息化手段塑造核心竞争力？

5）加入WTO促使外贸总量急剧上升是同时，客户要求和期望的变化，以及外资物流企业的进入也将对中国报关市场的格局产生冲击

第五篇：中国家政行业发展现状与未来

中国家政行业发展现状与未来

家政‘Home Economics'为学科名称，泛指家事、家务，亦指对家庭事务的管理工作。家政在

我国一般是指治家，是对家庭事务的管理；其理论基础是家政学。

家政学是一门以人类家庭生活为主要研究对象的综合性学科，是现代人类社会、经济、文化生

活不断发展和进步的产物。家政学是一门边缘学科，它融自然科学、社会学和艺术于一体，包含有

社会学、心理学、教育学、美学、医学等学科的内容，是综合应用型学科。家庭生活主要包括：物

质生活、精神生活、伦理道德生活。家政学所关注的主要问题是现代家庭观念的转变，家庭关系的

调适，家庭建设和管理技术技能的提高。

从家政学所研究的内容不难看出，新兴的家政服务业市场是极其广泛的。相对于传统的农业和

工业而言，新兴的家政服务业被称为第三产业，该产业在20世纪60年代后得到了长足发展。目前，在发达国家中从事第三产业的人员已占全部从业人员的60%～70%；以家庭及其成员为主要服务对象 的家政服务业是第三产业的重要组成部分，它所提供的服务内容从传统的保洁、理家、照顾老人、孩子，到筹办婚、丧礼事、寿宴和各种家庭庆典，商品配送、电器维修、服装裁剪、送餐上门、庆

典用品出租、房屋维修等等，涉及人们生活的方方面面，为众多的家庭和个人带来了方便。

随着全民生活水平的提高，有约70%的城市居民对家政服务有需求，作为第三产业的家政服务

业，有巨大的市场潜力，有利于扩大就业，为各级政府所支持。因此，家政服务业这一朝阳产业其

发展前景和市场是极其广阔的，作为准备进入或已然身在家政服务企业的同仁们，不能将思维仅仅

定位于‘介绍保姆'这一单一业务上，将家政服务企业理解为就是‘介绍保姆'。诸如保育员、护理

员、月嫂、管家，物业管理员、保洁员，家教、钟点工、保洁、配送、管道疏通，家居装饰、庭院

美化，家居保洁，房屋维修，承办婚、丧礼事、寿宴和各种家庭庆典，出租庆典用品，家居用品配

送、电器维修、服装裁剪等均属于家政服务业内容；由此我们有理由相信家政服务业将成为新一轮 的投资热点。

目前，国内家政服务市场企业运营的基本模式主要表现在以下三类组织形式：

一、中介型家政服务组织 中介型家政服务组织形式是新中国成立后出现最早的家政服务组织运作模式。产生于80年代初

期，它开创了新中国成立以来家政服务组织化运作的先河；在此若干年后劳动力成为商品，获得了

社会全面的认可，走入了市场化道路，政府部门方开始制定有关行业法规，使它的存在和发展在理

论上得到认可，在政策上有了逐步健全的法规。

中介型家政服务组织在运营上必须做到3大，方能获得一定的效果，即规模大、场地大、投入

大。但是，作为家政服务组织亦非规模大、场地大、投入大就能够获得大收益，在此等场景下也许

可以获得较丰富的社会效益，但是，却很难保证有大的经济收益。此组织运营模式较为适合以政府

为投资背景的公益性项目，百姓的认同度会比较高。

二、会员制家政服务组织，亦可称为综合型家政服务组织

综合型家政服务组织运作模式既不同于纯粹的中介型家政服务组织，又不同于全面管理的员工

制家政服务组织，它是中介型家政服务组织和员工制家政服务组织两种模式的综合运作方式，是介 于两者之间的一种经营管理模式。

综合型家政服务组织运作模式是一种根据不同经济收入的雇主对家政服务员的需求，利用市场 经济手段对雇主的不同服务需求而采取不同的服务、管理方法的一种运作模式。此类运作模式在投

入、产出方面与中介型极其相似，亦同样要求家政服务企业规模大、场地大、投入大，同样不能确 定可以获得高收益。

三、员工制家政服务组织

员工制家政服务组织属精品型家政服务组织运作模式，该组织结构管理规范、团队建设少而且

精良；企业组建投入少、风险小，无需大规模、大设施即可获得高收益。其实施的基本原则是：家

政服务员是作为家政服务企业的员工派遣给雇主，家政服务企业对家政服务员和雇主实施全面、全

程管理；家政服务员与雇主之间只存在服务与被服务的关系，两者之间不直接发生经济往来，且合

作期间两者面对的永远是家政服务企业。企业获得收益的是每月的管理费而非一次性的中介费或年 度性会费。

员工制家政服务组织全员实行六统一的基准服务模式：即统一招生、统一培训、统一考核、统一持证、统一安排工作、统一后期管理。家政服务员均要经过统一培训、统一考核，考核合格后统 一持证上岗，由家政服务企业统一负责为家政服务员安排工作，且由家政服务企业对家政服务员和

其雇主实施全程的后期规范管理；即由家政服务企业来保障两者的安全、服务质量，平衡两者的权

益从而充分解决了雇主和家政服务员的后顾之忧。

在家政服务行业人力资源日益匮乏的今天，如您仍以所谓的规模取胜市场的经营思想，来达到

拓展家政服务市场的目的，无疑于自取灭亡；因为在当今的家政服务市场，作为一个新成立的家政

服务企业，无论你如何努力、勤奋、开拓也很难与老牌的中介型家政服务企业相抗衡，更无法和名

牌的员工制家政服务企业竞争市场。所以，选择恰当的运作模式致关重要，它直接关系到企业的生 死存亡。

员工制家政服务组织作为精品型家政服务组织具有投入少、风险小、收益高的独特优势，是未

来家政服务行业发展的必然趋势！因此，员工制家政服务组织运营模式当然是你投身家政服务业首 选的企业运作模式