第一篇：房地产开发企业材料和设备采购的核算

房地产开发企业材料和设备采购的核算

一、会计科目的设置

为了反映设备和材料采购业务的增减变动及结转情况，核算其采购成本，企业应设置以下会计科目。

1、“物资采购”科目

该科目用以核算企业购入的设备和材料的采购成本。其借方反映外购设备和材料的实际成本，以及月终结转入库材料实际采购成本小于计划成本的差额；贷方反映验收入库设备的实际成本，入库材料的计划成本、短缺和损失，以及月终结转入库材料实际采购成本大于计划成本的差额。余额一般在借方，表示在途设备及材料的实际成本。该科目下应设置“设备采购”和“材料采购”明细科目，分别核算设备和材料的采购成本。

2、“采购保管费”科目

用以核算企业为采购、验收、保管和收发设备和材料所发生的各种费用。其借方核算企业发生的各项采购保管费用；贷方核算己分配计人设备和材料采购成本的采购保管费用；本科目一般元余额。采用按计划分配率分配采购保管费的企业，本科目期末借方余额反映实际发生数大于计划分配数的差额，贷方余额反映实际发生数小于计划分配数的差额，年度终了时，本科目的余额应全部计入设备和材料采购成本。本科目应按采购保管费用项目设置明细账进行明细核算。

3、“库存设备”科目

用以核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本。本科目借方核算购入并验收入库设备的实际成本；贷方核算出库交付安装设备的实际成本；余额在借方，表示库存未安装设备的实际成本。本科目应按设备的存放地点和设备的类别等设置明细账进行明细核算。

4、“库存材料”科目

用以核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本。本科目借方反映购入并验收入库材料的计划成本或实际成本；贷方反映出库材料的计划成本或实际成本；期末借方余额，表示库存材料的计划成本或实际成本。

5、“材料成本差异”科目

核算企业各种材料的实际成本与计划成本之间的差异。本科目借方登记入库材料及低值易耗品实际成本大于计划成本的差异；贷方登记实际成本小于计划成本的差异、结转出库材料和低值易耗品应负担的成本差异；借方余额表示库存材料和低值易耗品的实际成本大于计划成本的差异；贷方余额表示其实际成本小于计划成本的差异。本科目应分别按材料类别或品种进行明细核算。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本 用于开发产品的土地使用权计入所建造的房屋建筑物的成本中.1取得土地使用权时: 借:开发成本-土地款

贷:银行存款

2出售房屋时: 借:现金

贷:主营业务收入

3同时结转相应的成本: 借:主营业务成本

贷:开发成本

第二篇：房地产开发企业核算原则

房地产开发企业核算原则

一、编制目的基于目前地产板块三个项目公司财务会计人员多数没有地产行业从业经验，对该行业核算特征不甚熟悉等原因。为达到公司的运作规范和各项财税法规的要求，加强会计核算，规范各项财务操作流程，特编制此核算原则。指导、规范、统一日常核算工作，以达到为决策者提供准确、及时的财务信息。

二、适用范围

地产事业中心管理范围内的法人。

三、核算内容

土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

目前现有项目都处于开发初期，涉及的成本项基本在土地成本、前期成本及开发间接费用三项。由于时间原因，现就上述三项进行细则解释，日后随着项目进度尽快完善。项目开发成本核算细则

一房地产企业开发成本的核算内容

房地产开发成本包括八大块：土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。

(一)土地成本：

土地费是指房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、土地征用费、耕地占用费、安置费、拆迁补偿费、旧城改造费（个别区域有）、和其他与土地有关的费用（如取得土地使用证的契税、印花税、拍卖佣金、公证费、评估费和交易费）。这是房地产开发成本的最重要组成部分，地段越好、售价越高的楼盘，土地费占总成本的比重越高。

土地费用的核算内容根据土地的取得方式不同而有所区别，土地的取得方式主要有四种：划拨、转让、出让和收购股权。

1.土地使用权的划拨是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。一般只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地和法律行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得土地。

2.土地使用权的出让是指国家以土地所有权者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即从一级市场取得土地。出让的最高年限为；居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。其出让方式有三种，一是拍卖，二是招标，三是双方协议。从202_年8月1日起，上海市所有土地的出让均采用招标方式进行。

3.土地使用权的转让是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的行为，即从二级市场取得土地。原以划拨方式取得的土地应按规定签订土地使用全权出让合同，并向市、县级人民政府补交土地使用权出让金方可转让，以出让方式取得的土地在转让时，由于更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，需向政府补交一笔地价。

在不能用转让方式取得土地，通过招投标取得土地也比较困难的情况下，我们也可通过收购项目公司股权的形式取得土地。在这种情况下，土地费用仍然是原开发商取得土地时发生的成本，土地的溢价只能通过溢价收购的形式完成（而这部分溢价只能记入收购方投资收益的借方由以后项目公司分回的利润来弥补），很难记入开

第三篇：房地产开发企业贷款利息支出的核算

开发贷款利息支出的核算

(一)开发贷款利息的计算

贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。1．利率

日利率一般按本金的万分数表示。

年利率、月利率、日利率的换算公式为：

年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30 3．计息日和计息时期

按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。

【例4—3】 假设贷款发放日为202_年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为202_年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下：(1)按季计算利息

202_年1月1日至3月21日应付利息＝500000030×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元)202_年3月21日至6月21日应付利息＝500000000×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元)202_年6月21日至9月21日应付利息＝500000000×6.225‰×92÷30 ＝9545000(元)202_年9月21日至12月21日应付利息＝500000000×6.225‰×91÷30 ＝9441250(元)202_年12月21日至12月31日应付利息＝500000000×6.225‰×10÷30 ＝1037500(元)5段利息相加得37765000元。(2)按照年利率计算利息 应付利息＝500000000÷360×364×7．47％＝37765000 开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：

直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。

从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。房地产企业在项目开发时存在以下几种情况：

成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。1.竣工时间相同的利息分摊

如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下：

也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下

2．竣工时间不同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：

也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：

【例4—5】 中联房地产公司于202_年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为625万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为202_年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。高档住宅竣工时间为202_年6月19日。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

(1)每季计提应付利息时。借：生产成本——待分摊成本 6250000 贷：应付利息 6250000(2)支付季度贷款利息时。借：应付利息 6250000 贷：银行存款 6250000(3)普通住宅竣工时利息的分摊。

202_年12月19日，普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元； 普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，202_年12月19日高档住宅形象进度为50％

借：生产成本——普通住宅 14285700 ——高档住宅 10714300 贷：生产成本——待分摊成本 25000000

三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理

辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。根据《企业会计准则》的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致：

从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。

开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。(一)辅助费用的组成

辅助费用由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。

《企业会计准则》中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。1．借款手续费

旁地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付一定额度的借款手续费，作专中介机构的报酬。借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。2．借款佣金 房地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付按借款额度一定比例计算的借款佣金，作为中介机构的报酬。

借款佣金应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。3．项目评估费

各商业银行对房地产开发贷款业务一般实行总行、分行二级评估体系。所有项目上报银行总行(房地产信贷部)进行准入审批，经准人审批同意后，方可进入调查评估程序。银行贷款方案评估一般由银行委托旁地产评估事务所来具体实施。

银行贷款方案评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。4．土地评估费

项目开发贷款银行要求采取抵押、质押担保方式。采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％。

房地产企业在贷款审批通过前，应委托中介机构对土地进行评估。而土地评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。5．抵押登记费

银行与借款人签订房地产借款合同和房地产抵押合同。企业凭以上合同，依据相关法律法规和银行贷款担保管理等有关规定，办理土地抵押登记手续后，银行才能发放贷款。

土地抵押登记费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。

6．财务顾问费

财务顾问费是指银行为了审核企业的还款能力和贷款资格所收取的费用。这是为了控制银行贷款风险向企业收取的费用。

银监会对于财务顾问费没有统一规定，对于收费标准，各家银行也不一样。而财务顾问费应由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。(二)辅助费用的核算 从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，借记“生产成本”、“在建工程”等科目，贷记“银行存款”等科目。开发项目竣工验收后发生的辅助费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

【例4—6】 中联房地产公司于202_年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：生产成本 500000 贷：银行存款 500000(三)辅助费用的分摊

辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。但在实际操作中，根据辅助费用的特点，其分摊处理方法也存在一定的特殊性。

(1)对于金额较大的辅助费用，如借款手续费、佣金及财务顾问费等。应按利息分摊的方法进行分摊。

(2)对于金额较小的辅助费用，如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等，可以不进行分摊，直接计入项目开发中最大的成本对象中。

四、集团转入开发贷款的核算

房地产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，采取由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。

第四篇：房地产开发企业固定资产核算的内容

房地产开发企业固定资产核算的内容

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固定资产核算是固定资产管理的重要环节。认真做好固定资产的核算工作，可以保护固定资产的完整并促使固定资产的充分利用。这对发展房地产开发事业有着重要的意义。房地产开发企业固定资产的核算，主要包括以下几个方面：

1.正确及时地反映固定资产存在的情况和增减变动，考核固定资产的保管和利用情况；

2.正确计算固定资产的损耗价值，将它计入有关成本、费用，保证固定资产简单再生产所需的资金，并实现收入与费用的正确配比；

3.正确及时地反映固定资产的修理费用，将它合理地计入有关成本、费用，考核固定资产修理计划和修理费用预算的执行情况；

4.定期对固定资产的现有数量和使用情况进行清查盘点，查明盘点盈亏的原因，并按照规定作出处理，防止损坏或盗窃，确保固定资产完整无缺，做到账、卡、物相符。

第五篇：提升房地产开发企业采购管理能力（范文模版）

提升房地产开发企业采购管理能力

202_-2-8 来源：上海攀成德企业管理顾问有限公司 作者：秦廷栋

很多地产开发企业在项目开发的过程中往往对采购管理的重视还不够，或者还没有清楚的认识到采购对项目开发的重要性。一些企业害怕控制不了成本而将项目开发过程中大大小小材料设备尽量甲供；另一些企业项目的采购完全依靠施工进度来拉动，即由施工单位根据施工进度提出采购要求，再由采购部门根据采购要求在物色几家基本符合要求的供应商难询价、比价后，选择确定一家后实施采购；还有一些企业，觉得采购无足轻重或者没有配备足够的采购管理人员，而尽量将项目开发过程中所需要的各类材料设备乙供。无论采取以上哪种做法，房地产开发企业都从中尝到了无尽的苦，要么成本无法控制、要么进度无法保障、要么与最初设计差之千里……如何才能进一步做好房地产开发企业的采购，这一疑问困惑了为数不少的房地产开发企业。针对房地产开发企业采购种类繁杂、结构复杂、涉及的关联主体多的特点，房地产开发企业在传统采购的基础上，还可以考虑从以下几个方面进一步加强自身的采购管理。

制定采购规则，合理选择采购方式

房地产开发企业采购的特点，使得没有一家房地产公司可以完美的独自提供项目开发过程中的全部材料设备。为了保证项目的顺利开展，需要将一些采购外包，从而出现了甲供、甲定乙供、乙供等不同采购主体的采购行为。同时因材料设备的价值、可获得性、质量等不同，又可以分为招标采购、议标（比价）采购和直接采购等采购方式。房地产开发企业要进一步做好采购管理，首先就需要从企业及其项目的特点出发，根据采购主体、采购方式等两个维度制定企业的采购规则。明确规定项目开发过程中各项采购的采购主体和采购方式，以保证能以最高的效率合理选择采购主体和采购方式，减少不必要的论证审批环节。采购规则可以考虑根据表1所述的原则来制定。

表1.采购规则制定原则

甲供 甲指乙供 乙供

招标采购设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的品质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切

-信息价相差很大的材料（或信息价上没有的）

比价采购工程中常见，对楼盘效果及品质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近

-与信息价接近，与施工进度及配合较密切的材料与信息价很接近的材料

直接采购-垄断工程，如水、电、气等 在设计过程中进行材料设备选型定板

在很多房地产开发企业的整个设计过程中缺乏采购部门的参与，这无疑是一个重大的错误。一方面由于缺乏采购部门参与而缺乏材料设备的市场信息，导致设计成果的工程成本可能偏高；另一方面导致施工图设计完成后，没有一个部门能够拿出一个切实可行的材料设备清单。没有详细的材料设备清单，采购部门也就无法在事前合理确定各种材料设备的采购主体和采购方式，更编制不出总体的采购计划以指导采购。

从国内万科、金地等先进的房地产开发企业的经验来看，采购部门不仅应该参与到设计过程中，而且在方案设计阶段就应该参与进去。通过采购部门、成本部门以设计部门为桥梁与设计单位在设计过程中的互动，可以在建筑方案设计时确定建筑材料清单、在扩初设计时确定主要设备材料清单，并充分利用设计期间的时间展开材料、设备的市场调研工作，以确定主要材料设备的价格、规格型号和品牌等范围。在施工图设计完成后，便可制定出一份详细的材料设备清单，在采购规则的基础上结合项目特点以选择出适宜的采购主体和采购方式，从而指导总体采购计划的编制。建立供应商管理系统

目前大多数房地产开发企业在采购实施前，往往需要根 据实际情况寻找可合作的供应商，这大大增加了采购的机会成本，严重影响了采购效率；由于采购提前期不考虑不充分，导致在采购过程中缺乏对供应商资质审查和现常┘察，以至于在合作的过程中问题不断；在与供应商合作完成后，没有对供应商进行履约评价，从而无法有效维护企业自身的合法利益。建立起供应商管理体系，将使得房地产开发企业能够规避上述风险的发生。图1.供应商管理系统

如图1所示，一个完整的供应商管理系统应该包括供应商信息库、供应商资质预审系统、供应商评估系统和供应商资质系统四个模块构成。采购部门利用各种渠道和方式获得的各类供应商信息建立起供应商信息库，并随时进行更新维护，以提高每次采购实施时供应商的搜索效率。针对搜索到的各类供应商，采购部门在招标采购等过程中组织公司相关业务部门以资质审查、现常┘察等方式，确保供应商有能力满足公司的采购要求，并根据获得的供应商信息丰富供应商信息库的数据。通过在合作过程和合作结束后，对供应商进行履约评价，并将评价与款项支付直接挂起钩来，以最大限度的保障合作双方的利益。利用供应商信息库、供应资质预审、供应商评估等系统提供的信息建立起公司的包括合格供应商名录、可试用供应商名录和不合格供应商名录在内的供应商资质系统。凡是合格供应商名录内的企业，在其业务范围内直接成为公司招标等采购的入围单位，以减少公司采购过程中的资质预审，使采购更加有效、高效。

房地产开发企业通过完善上述三个方面，必将进一步加强自身的采购管理，从而进一步控制好开过程中的成本。