第一篇：物业专题汇报

关于物业管理工作

汇报材料

随着格尔木经济社会的快速发展和城镇化加速推进，吸引了大量外来人员来格兴业发展，全市居住人口和住宅小区数量大幅增加，人们对多元化的物业管理需求与滞后的物业发展能力之间的矛盾日益凸显，尤其是入冬以来，物业管理问题成为网民留言的焦点。2016年1月至5月共接到网络投诉52次，其中，供暖问题13次，收费投诉13次，为此，市委市政府高度重视，直面问题困难，积极研究解决方法，物业管理得到了一定的改善。就全市物业管理工作进行了认真梳理，进一步研究制定改进措施，改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会和谐稳定。现相关工作情况汇报如下：

一、物业发展现状及存在的问题

格尔木市物业服务起步较晚，经过近几年的迅速发展，物业企业的数量和规模均得到增加和壮大。截至目前，已取得资质的物业服务企业24家，三级资质6家、暂定级17家；物业从业人员约350人。全市现有住宅小区124个（西藏片区和石油片区均算1个区），管理模式大致分为四类，一是纳入物业企业管理54个，二是由单位代管53个，三是纳入业主委员会管理3个，四是无人管理14个。全市各小区物业实际收费标准为多层每平方米每月0.4元至0.6元之间，高层每平方米每月0.7元至1.6元之间。

（一）住宅小区面积小，不能形成规模管理。部分住宅小区由于房屋较少，建成年代普遍较早，管道、锅炉等设施老化严重，维修及物业管理成本高，物业管理企业不愿进驻，由所属单位代管或业主自管。而补贴费用越来越多、负担越来越重，且多数房屋已转售、出租，居住者已不是本单位职工，尤其是原代管单位发生破产、改制后，不愿或无法继续管理。如：粮食局家属院、外贸小区等。

（二）物业管理收费标准偏低，企业收入不佳 物业服务标准是2005年制定的，二级物业服务标准为0.40元每月每平米、三级企业为0.35元每月每平米，现行物业服务收费标准偏低，人工、材料、天然气等各项费用均在上涨，物业管理企业收入不佳，甚至入不敷出，极大挫伤了企业的积极性。业主交纳物业费的自觉性差，拒交、少交费现象屡有发生，物业公司收缴难度大。企业只有通过减少管理与服务内容来冲减收费率低带来的消极影响，也造成以经营为主体的物业服务举步维艰。

（三）前期物业、建设遗留问题多，造成后期物业管理难

前期开发企业自行管理的小区于物业企业的交接缺乏监督，没有相关的交接手续，部分开发企业管理的小区配套设施不完善，行政主管部门在配套设施综合验收过程中，未参与验收，造成后期物业管理不能正常运行。

（四）物业基础设施不完善，维修成本高

部分住宅小区和棚户区建于上世纪九十年代，当时配套建设要求低，房屋质量差，基础设施缺乏或已老化，维修项目多，且没有缴纳维修资金，物业企业无力建设或大修改造，许多问题等靠政府投资解决，而财政资金有限，导致很多老旧小区无法实现基础设施全面改造，物业管理问题多、难度大、环境脏乱差、群众意见大，此类小区成为信访和网络投诉的焦点。如：硫酸钾厂家属院、银河小区、旅游局家属院等。

（五）物业企业服务不到位，从业人员的业务素质偏低引发各类纠纷

个别物业服务企业尚处于起步阶段，制度不完善，方式简单，管理粗放，甚至缺乏诚信，态度粗暴，服务质量不高，业主意见较大。雇佣的从业人员年级偏大，对从业人员的培训也不到位，队伍素质参差不齐，直接影响了物业服务企业的整体管理水平，业主对物业服务意见较大，投诉较多。

（六）冬季供暖成本倒挂、矛盾突出

1、我市供暖以物业公司为主，未实现片区供暖，运营成本高。各物业供暖公司尚处在起步阶段，经济实力薄弱，外加我市老旧小区较多；部分小区管道老化、热损耗较大，企业在服务过程中压力较大。2、2014年12月市发改委对我市采暖天然气价格和冬季集中采暖价格进行了调整，物业企业普遍反映供暖成本入不敷出，存在明涨暗降呈现成本倒挂。以我市目前三方监管下的和谐家园、尚苑公馆为例即使100%收取暖气费，和谐家园亏损12.5万元，尚苑公馆亏损43万，有些住户到目前为止仍然拖欠甚至拒交供暖费，近年发改委同意对我市供暖企业补贴150万，但无法弥补企业亏损现状，若供暖价格不作调整，今年供暖工作难以开展。

（七）管理部门职能分工不明确、业主委员会履职不佳

1、物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会职责分工不明，缺乏应有的监管和指导，齐抓共管的合力尚未真正形成。

2、业主大会制度不完善，业委会未充分履行应尽职责。业主对物业管理和业主委员会工作重要性认识不足，加之业主委员会人员没有报酬，大多业主不愿担任业主委员会成员，选举业主委员会的工作难以推进，全市住宅小区成立业委会仅有9家，且履职情况不佳。如：华荣小区、宝玉石家属院、兆丰小区等。

二、物业管理主要工作开展情况

（一）大力宣传《青海省物业管理条例》，《格尔木市物业管理暂行办法》等法规、政策，不断完善物业管理法制体系建设，规范物业管理服务市场。引导广大业主树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理的有关规定。

（二）严格物业管理企业的资质审查，加强物业管理企业的年检和资质评定，建立物业管理企业诚信档案，根据每个物业企业存在的问题分别签订《目标责任整改书》，实行业绩考评制度，强化对物业管理行为的监督，规范其物业管理服务行为，督促物业企业按照《物业服务合同》约定标准提供相应的服务。

（三）制定冬季供暖巡查方案，联合物业协会形成巡查制度，全力保障冬季供暖。每年进入供暖前，召开全市冬季供暖动员督促会议，对所管辖管理小区的供暖锅炉设备、管网、水电等进行全面排查、及时检修，确保安全按时供暖。抽调专门力量，配备温度计、照相机等设备，到各小区进行温度检测，确保供暖时间、供暖温度达到标准。入冬以来，开展专项检查130余次，发现和处理问题60余件。

（四）抓住政策机遇，争取国家、省州建筑节能改造资金，对我市老旧小区进行了节能改造，2011—2014年累计完成改造95.26万平方米，有效提升了供暖效率。此外，全市所有新建建筑均按规范标准安装了热计量装臵，在既有居住建筑节能改造的同时，同步推行热计量改造。

（五）2013-2015年实施老旧小区基础设施改造。对我市华荣小区、宝瑞轩小区、粮食局家属院、银河小区、外贸等小区的上下水管网、电路供暖设施全面改造，彻底解决了物业管理难的局面。

（六）网络舆情投诉处理

设立投诉监督电话，安排专人负责接听，实行实名投诉，告知具体小区名称，楼号，单元号，存在问题，及时安派专人到现场了解情况处理解决问题，督促物业企业及时处理解决，充分发挥监督作用。

三、加强和改进物业管理工作的思路建议

当前，物业管理工作已经成为一项庞大而复杂的社会系统工程。要加强和改进物业管理工作，就必须从物业的自身特点和发展规律出发，立足实际，因地制宜，科学施策，不断推进物业管理向规范化、社会化、法制化方向发展。

12月份发委下发天然气、暖气价格调价通知中《房屋所有权证》中没有确定套内面积的，按建筑面积（房屋的建筑面积=套内面积+公摊面积）的70％比例计算房屋的套内面积收取取暖费。城镇居民住宅封闭式公共走廊配备供暖设施的，供暖价格计取办法按居民持有《房屋所有权证》确定的建筑面积计费。小区内分高层、小高层、多层，所以公摊面积均不相同，差异较大，供热企业严重亏损，导致收费争议且无法保证今年供暖期限。供暖时间、供暖质量与业主矛盾纠纷时常频发、投诉较多。今年涨价后预计出现的问题：小区供暖质量差、时间不够，会引起业主的严重不满，会造成居民投诉、群体上访等诸多不良现象。

（一）健全制度，完善物业管理规章体系。根据即将出台的《青海省物业管理条例》，结合自身实际特点，研究制定《格尔木市物业管理暂行办法》《格尔木市住宅专项维修资金管理办法》《格尔木市物业基金管理办法》等地方性物业政策和规范性文件，不断完善物业管理规章体系建设。在此基础上，对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，及时出台一些针对性的操作措施和处理方法意见，做到物业管理有规可依、有章可循。

（二）宣传动员，提高居民物业管理意识。大力宣传《物业管理条例》等物业法规政策及加强和改进物业管理的重要作用和现实意义，使广大居民深入了解自身权利义务，进一步增强参与意识、维权意识和主人翁意识，引导树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理有关规定，主动召开业主大会成立业主委员会，努力营造全社会共同关心、支持、参与小区物业规范化管理的良好氛围，使物业管理逐步走向科学发展、良性循环的轨道。

（三）积极扶持，打造现代物业管理企业。加大政策、资金等扶持力度，积极培植发展潜力大的龙头企业，使其在管理水平、经营业绩、人员素质、企业规模等方面快发展、大发展，上档次、上水平，着力形成企业发展、管理及时、服务到位、业主满意的良性循环。一是设立物业专项资金。市财政每年拨付一定物业服务补助资金，用于扶持行业发展、表彰优秀物业管理企业和个人。二是预留物业管理用房。开发建设单位按不低于住宅建筑面积2%的标准提供物业管理用房，对不能提供和保障物业管理用房的，职能部门不得组织验收备案。三是畅通物业市场信息。及时公布新建和具备管理条件的物业管理小区及物业管理服务企业的资质、规模、经营状况、服务特色等信息，推动形成有效对接合作。

（五）加强管理，规范物业管理企业经营。在积极扶持物业企业发展壮大的同时，进一步加大对物业企业的监管力度，使其更好地为业主提供优质服务。一是做好前期物业管理工作，督促开发商在出售商品房之前，制定切实可行的物业管理方案，选聘物业企业签订前期物业服务合同，按规定移交物业管理档案，计提房屋维修资金，预留物业管理用房，进行前期物业管理；二是严格物业企业的资质审查，加强物业企业的年检和资质评定，加强对物业企业取得资质等级，承接物业管理项目；三是建立物业企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业企业年检和定级的要件；四是强化对物业管理行为的监督，督促物业企业按照《物业服务合同》约定的标准和内容提供相符的服务，认真落实收费、服务事项等公开制度，提高物业服务水平。

（六）理顺体制，形成物业管理整体合力。按照“政府主导、企业运作、政策扶持”的原则，建立“市政府统一指挥，各行委总体负责，办事处组织实施，居委会具体落实，物业企业实际操作，房地产行政主管部门监督指导，各职能部门通力合作”的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立由社区居民委员会、业主委员会、物业企业参加的“三位一体”的工作网络，将物业管理纳入社区综合管理范畴，进一步明确社区在物业管理工作中的职责。对成立业主大会条件不成熟，又不具备物业企业进场管理条件的零星住宅，按照“集中连片、结构一致、便于管理”的原则划分物业管理区域，由住宅原建设单位代管，原建设单位无法落实的，由区域所在社区委员会进行属地管理。

（七）继续加大老旧小区改造力度，促进物业均衡发展。强化对老旧小区公共配套设施建设和物业管理资金支持，完善老旧住宅小区硬件条件，提升群众居住环境。积极推动老旧小区综合治理和市场开发，做好国有土地上房屋征收与补偿安臵工作，强化协调和争取棚户区改造项目和资金，广泛推介引导社会资金投资，彻底改变脏乱差、老旧破的状况。认真做好既有建筑节能改造工作，建立健全供热计量收费机制，制定科学的收费办法和标准，健全监督及收费管理机构。积极引导社会资金参与集中供热站点和管网建设，推进供热计量改革，有效节约能源、减少污染、降低供热成本、减轻居民采暖负担。

7、业主大会及业委会的作用发挥不够

已成立的小区业委会9家，全市90％以上的小区没有业主委员会。业主大会制度不完善，业委会未尽职责，业委会部分人员法律意识模糊。物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会职责分工不明、管理制度不健全，职能发挥起不到作用。因宣传力不够、业主缺乏对物业管理、业主委员工作的认识不足，另业主委员会人员没有相应的服务报酬，大多业主不愿意担任业主委员会成员，而有些业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。因此，选举业主委员会的工作难以推进，目前我市成立业主委员会的小区暂时只有少数几个，履职情况不佳。规模较小的小区，根本成立不了业主委员会，基本由单位委托个人或业主选派代表自行管理。应按照《业主大会指导规则》无法成立业委会的，应有街道办事处社区居委会代行业主大会和业主委员会的职责，建议从政策层面上加强与社区、街道等管理部门的协调沟通。

当前有些物业服务企业缺乏诚信和服务方式，服务态度引起业主不满；物业服务中相关制度不够完善，各类纠纷不断涌现；大多数物业服务企业规模较小，实行的是粗放式管理，持证上岗的员工较少。

（三）物业基础设施不完善，维修成本过高。由于当时物业配套要求低，特别是入冬后进入供暖期，由于物业企业提高采暖价格、缩短供暖时间、室内温度不达标等原因，引起业主不满，投诉增多。入冬以来，全市已接到物业方面的投诉195次，其中供暖投诉71次，收费投诉59次，服务投诉14次，基础配套设施投诉24次，其他方面投诉27次，处理回复率100%。

2015年1月22日

6、指导街道办事处社区居委会成立业主委员会，充分发挥业主大会及业委会的作用。

7、积极理顺物业管理体制。建立市房管部门业务指导，各职能部门通力合作的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。

8、临近新建小区进行整合，资源共享，降低物业管理成本，通过招聘省内外优秀的物业企业进驻管理，学习先进经验，带动我市的物业管理水平。

二、物业管理中存在的主要问题

1、住宅小区面积小，不能形成规模管理

由于我市部分住宅小区小而散、不配套、不成规模，含有大量单独两、三幢房屋，由单位或业主自管。由于建成年代普遍较早，配套设施老化严重，小区规模小造成物业管理成本高。

2、物业管理收费标准偏低且收费难

物业服务标准是2005年制定的，二级物业服务标准为0.40元每月每平米、三级企业为0.35元每月每平米，各项费用均在上涨，收费是明显偏低的，致使众多物业服务企业收入不佳，甚至出现入不敷出状况。同时，相当部分小区入住率低，再加上业主对物业管理的商品消费观念尚未完全建立、部分业主自觉缴交物业管理费意识淡薄，拒交费、少交费现象屡有发生，导致物管公司收费非常困难，物业管理服务费收缴率低。而实际上，收缴率占70%左右，这种状况不仅使很多企业濒临破产的边缘，还造成了恶性循环的后果，企业只有通过减少管理与服务内容来冲减收费率低带来的消极影响，同时，也造成以经营为主体的物业服务举步维艰。

4、物业基础设施不完善

我市部分住宅小区都是上世纪九十年代建成的，当时配套建设要求低，基础设施老化严重，公用设施设备急需维修和大修改造，物业根本无力进行改造，许多问题无法解决，且均没有缴纳维修资金，物业资金实力不足，全靠政府投资改造。财政资金有限，很多老旧小区无法实现基础设施改造，造成信访和网络舆情的焦点问题，物业管理难度大，业主意见大。

5、物业企业服务不到位、从业人员的业务素质偏低 当前有些物业服务企业缺乏诚信和服务方式，服务态度引起业主不满；物业服务中相关制度不够完善，各类纠纷不断涌现；大多数物业服务企业规模较小，实行的是粗放式管理，持证上岗的员工较少。雇佣的从业人员年级偏大，对从业人员的培训也不到位，队伍素质参差不齐，直接影响了物业服务企业的整体管理水平，业主对物业服务意见较大。部分物业服务企业的服务质量差，投诉较多。

6、冬季供暖问题反映突出

城市供热是关乎我市社会经济发展大局和千家万户冷暖的一项重大民生工程。供暖以物业公司为主，以小区为单位的分散锅炉小规模供暖，未实现片区供暖，运营成本高。住宅小区规模小，新建小区入住率偏低，各物业供暖公司尚处在起步阶段，经济实力薄弱，外加我市老旧小区较多；部分小区管道老化、热损耗较大，企业在服务过程中压力较大，天然气价格持续攀升给供热企业经营带来困境。根据经发委（2014）643号文件，集中供热天然气价格调整由1.41元调整到1.86元，涨幅32%，天然气价格的上涨直接导致供热成本大幅上涨，给企业经营带来诸多困难，形成成本倒挂。供暖收费标准以采暖收费标准为2010年颁发的文件，按房屋使用面积4元/㎡计收取暖费，由于各项费用上涨，以往，各小区均按建筑面积4.5元每月每平米收取，天然气价1.41元，基本上都在微利或保本的情况下运转。

12月份经发委下发天然气、暖气价格调价通知，调整为：燃气价格1.86元每立方米，套内面积5.2元每月每平米收取，建筑面积与套内面积相差较大，《房屋所有权证》中没有确定套内面积的，按建筑面积（房屋的建筑面积=套内面积+公摊面积）的70％比例计算房屋的套内面积收取取暖费。小区内分高层、小高层、多层，所以公摊面积均不相同，差异较大，供热企业将面临亏损，会导致收费争议且无法保证今年供暖期限。存在明涨暗降的情况，供暖时间、供暖质量与业主矛盾纠纷时常频发、投诉较多。今年涨价后预计出现的问题：小区供暖质量差、时间不够，会引起业主的严重不满，会造成居民投诉、群体上访等诸多不良现象。

7、业主大会及业委会的作用发挥不够

已成立的小区业委会9家，全市90％以上的小区没有业主委员会。业主大会制度不完善，业委会未尽职责，业委会部分人员法律意识模糊。物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会职责分工不明、管理制度不健全，职能发挥起不到作用。因宣传力不够、业主缺乏对物业管理、业主委员工作的认识不足，另业主委员会人员没有相应的服务报酬，大多业主不愿意担任业主委员会成员，而有些业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。因此，选举业主委员会的工作难以推进，目前我市成立业主委员会的小区暂时只有少数几个，履职情况不佳。规模较小的小区，根本成立不了业主委员会，基本由单位委托个人或业主选派代表自行管理。应按照《业主大会指导规则》无法成立业委会的，应有街道办事处社区居委会代行业主大会和业主委员会的职责，建议从政策层面上加强与社区、街道等管理部门的协调沟通。

三、加强和改进我市物业管理工作的建议

1、调查摸底、公示各项费用的收支情况

掌握全市物业管理现状为确保有的放矢，使各项工作更具针对性和操作性，首先要对我市物业管理整体情况进行深入调查摸底。做好供热、物业成本监审工作。监审能够比较准确地了解供热企业成本和盈亏情况，为政府决策提供比较准确的依据，监审工作对稳定供热价格起到了一定的作用，效果比较明显。使供热成本监审结果趋于公正合理，为政府决策提供依据。

公示各项费用的收支情况、用途，让业主明明白白消费，从而降低因收费引发的投诉。

2、宣传动员，提高居民物业管理意识

以学习贯彻《物业管理条例》为契机，大力宣传物业管理政策法规及规章制度，大力宣传加强和改进物业管理的重要作用和现实意义，使广大居民深入了解自身权利义务，进一步增强参与意识、维权意识和主人翁意识，引导业主树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理的有关规定，主动召开业主大会成立业主委员会，努力营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

3、健全制度，完善物业管理法制体系

即将出台的《青海省物业管理条例》结合格尔木市实际，抓紧出台《格尔木市物业管理暂行办法》、《格尔木市住宅专项维修资金管理办法》、《格尔木市物业基金管理办法》、《格尔木市廉租房使用管理规定》等地方性法规、政策和规范性文件，不断完善物业管理法制体系建设，规范物业管理服务市场。在此基础上，对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，也应及时出台一些操作措施和处理方法，做到物业管理有法可依、有章可循。

4、积极扶持，打造现代物业管理企业

为促进物业管理企业健康成长，形成企业发展、管理及时、服务到位、业主满意的良性循环，加大在政策、资金等方面的扶持力度，加快培植发展潜力大的物业管理龙头企业，使其在管理水平、经营业绩、人员素质、企业规模等方面快发展，大发展，以全面带动我市物业管理上档次、上水平。一是设立物业管理服务专项补助基金。市财政每年拨付一定物业管理服务补助资金，用于扶持物业管理服务企业发展，指导物业管理服务行业开展工作，培训人员及表彰优秀物业管理企业和个人。二是预留物业管理服务管理用房。住宅开发建设单位进入前期物业管理阶段就必须提供和保障用于物业管理服务的管理用房，对不能提供和保障物业管理用房的，有关单位和部门不得组织验收备案。住宅开发建设完成后，建设单位按不低于开发建设住宅物业建筑面积2％的标准向全体业主提供移交物业管理服务用房。三是提供物业管理服务市场信息。充分发挥桥梁纽带作用，及时提供物业管理服务市场供求信息。一方面，及时将新建和具备管理条件的物业管理小区、运营规范的物业管理服务企业，进行推广管理服务；另一方面，适时向广大业主公布物业管理服务企业的资质、规模、经营状况、服务特色等。

5、加强管理，规范物业管理企业经营

在积极扶持物业管企业发展壮大的同时，必须进一步加大对物业管理企业的监管力度，使其更好地为业主提供优质服务。一是做好前期物业管理工作，督促住宅开发建设单位在出售物业之前，制定切实可行的物业管理方案，选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，按规定移交物业管理档案，计提房屋维修资金，预留物业管理用房，进行前期物业管理；二是严格物业管理企业的资质审查，加强物业管理企业的年检和资质评定，加强对物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目；三是建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件；四是强化对物业管理行为的监督，规范其物业管理服务行为，督促物业企业按照《物业服务合同》约定的标准提供相符的服务，提高物业管理服务水平。

6、加大老旧小区的改造力度，实现物业管理均衡发展

大力增强对老旧小区公共配套设施的改造力度。完善住宅小区硬件，以满足老旧住宅小区广大业主需求。加大对老旧小区物业管理的经费支持。目前全市老旧小区数量多、规模大，应该对其进行综合治理，这就需要有足够的经济支撑，改造工作的开展。可以由政府出面筹集资金，广泛吸取外界经济来源，使老旧小区物业管理水平提高，为业主创造一个良好的物业环境。

7、理顺体制，形成物业管理整体合力

按照“政府主导，企业运作，政策扶持”的原则，建立“市政府统一指挥，各行委总体负责，办事处组织实施，居委会具体落实，物业管理企业实际操作，房地产行政主管部门监督指导，各职能部门通力合作”的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立由社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业参加的“三位一体”的工作网络，将物业管理纳入社区综合管理范畴，进一步明确社区在物业管理工作中的职责。对成立业主大会条件不成熟，不具备物业公司进场管理条件的零星住宅，按照“集中连片、结构一致、便于管理”的原则划分物业管理区域，由住宅原建设单位代为实行物业管理，原建设单位无法落实的，由区域所在社区委员会进行属地管理。

进一步理顺各方面关系，明确各部门职责，不断推进我市物业管理向规范化、社会化、法制化方向发展。物业服务工作已经成为一项庞大复杂的社会系统工程。要从物业服务的自身特点和发展规律出发，正视现状、因地制宜、实事求是、稳步推进，加强调查研究，多方听取社会各界的建议和意见，是物业服务工作形成政府主导、社会协同、公众参与的格局，做到扶持与监管并重，努力做到在服务中实施管理，在管理中体现服务，是物业服务工作走向一个新的台阶。

第二篇：物业汇报材料

XX小区物业管理工作汇报材料

尊敬的上级领导：

热烈欢迎您们莅临XX小区指导工作，在此，我谨代表公司将XX小区物业管理服务情况向各位领导和各位来宾作如下汇报。

一、XX小区及物业管理概况

XX小区位于无锡市滨湖区河建筑路与青祈路交接处，小区总建筑面积300000㎡；绿化面积44000㎡；总户数1792户（其中住宅1764户、商铺28户）入住1580户，目前入住率为90%。整个小区共有停车泊位885个，地下车位569个，地面车位316个。该小区一期于2009交付使用、二期于2013年交付使用。

在公司党委的指导下，小区管理遵循“规范管理、亲情服务、从小事做起、从好事做起”的原则，并由公司出资成立了专业的物业公司——无锡市XX物业管理有限公司。并针对小区为xx房小区这一特定性质，同时为了给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境，提升xx房小区的物业管理工作水平，专门制定了一系列适应物业自身发展需要和居民需求的规章制度，如《信息处理、回访制度》、《工程部规章制度》、《蠡溪生活坊巡视制度》、建立一户一档的《住户信息》资料、《消防、电梯等特种设备设施维保制度》、《生活水泵房管理制度》等等，包括了办公内务、安全防范、住户报修、绿化卫生、供水等方面，为物业发展的规范化和可持续化奠定了基础。

二、管理服务不断完善和提高，全力打造xx房小区品牌 物业成立以来投入了大量的人力物力不但改变小区面貌，规范服务水平，去年还顺利的通过了区xx房小区八有考核，受到上级部门和百姓的一致肯定，今年我小区在八有的基础上再接再厉正在创建市平安小区项目。

在日常工作中，我们始终坚持“规范管理、亲情服务”的服务宗旨，物业结合公司扁平化走访，由原来的被动服务变成现在在的主动服务，走访中认真听取并解决居民的需求，及时帮助居民群众解决困难，发现问题及时处理，大大提高了居民满意度。按照原无锡市物业管理三级标准（现一级标准），我物业对小区居民收取0.50元每平米物业管理费用。2015年全年，XX一期国土物业费收缴率达95%，集土收缴率达75%。2016年上半年的收缴金额：物业费与公共能耗费共计：98619元；电梯费共计：65189元；电动车车位费共计：25968元；汽车车位费共计：342525元；临时停车费共计：32000元；物业用房租金费：49500元；摊位费：10210元。上半年各类收费总计：624011元；比去年下半年增长15.94%。以上数据的增长同物业人员的共同努力息息相关，也离不开小区居民的共同努力。物业日益增强的服务意识渐渐换取了居民的信任与认可，因此最片面的数据也随之变化。

在工作上，主要从以下几个方面入手：

1、制定规范制度，实行严格管理

根据国家颁发的《物业管理条例》、《无锡市物业管理办法》及相关的物业管理政策法规，并结合本小区的实际情况，制定了一系列小区物业管理规定和作业规程。（1）分工合理、职责明确。

在人力配置上，因岗设人，对各部门和岗位设置合适职位，将各个岗位的工作细化、量化，明确各种考核标准，发挥主管人员职能作用，秉承奖罚分明，优胜劣汰的原则，对员工进行监督和考核，从而促进和提高了员工的实操技能和服务质量。物业共计员工53人，严格遵守国家劳动法，保安实行三班四运转并做好小区24小时不间断巡逻，保洁采取区域承包责任制，坚持做好日日有清扫日日有检查。

（2）加强设备设施管理，一切为业主方便着想。

引进最新的智能车辆识别技术，解决雨雪天气刷卡不便的难题，避免一卡多车的现象，规范小区车辆收费管理；小区内铺设了道板砖，在不破坏小区绿化的前提下尽可能提高居民的出行便捷程度；小区内添加石板凳，增加休息点，保证居民随时可以打到休憩的地方；新增、更换摄像头100余台，做到小区安防监控全覆盖，大大提高了小区的安全指数，几年来小区未发生一起盗窃案件；电动车库20台投币式充电器既节约了能源又降低了防止意外事故的可能性。总投资达15余万元。

考虑到小区各楼栋一楼内的小广告比较严重，电动车也经常被反映开进楼道，破坏环境的同时也对居民的出行造成了不便，在收集了居民的意见及统筹规划之后，在每个楼栋一楼铺设了墙面砖和地砖。

利用小区33号至38号进门的楼道口，物业投资了一批智能充电投币机，由工程师设计、排线、安装机器，解决临时需要充电的住户的燃眉之急。（3）做好设施设备的日常维修、保养，保证设施设备正常运行。

对于设施设备的维保工作，在维保范围之内的，按照街道建设办给出的施工方联系方式，根据维保内容“对症下药”，联系相应的维保单位进行定期的检查、修理工作；对于过了维保期限的，由物业出资聘请维保单位进行日常维修及保养工作。严格做好小区公共设施、配套设施的日常维护及保养，对小区所有的消防设施如：安全逃生指示牌、消防应急灯、烟感、声光报警器等进行检查并更换老旧的配件。生活水泵房做到每年两次的水箱清洗、水质监测，确保居民用水安全。

（4）落实小区内公共部位维修工作，保证物业服务的及时性。

全方位、全天侯、全过程，做到报修有人接待，事情有人解决，后期有人回访。自物业成立以来，我们设立了专门的前台接待岗位，针对小区居民的各项报修内容，对工程部人员提出“当日事，当日毕”的要求。遇到特殊情况，当天不能解决的，也要及时跟居民做好解释工作。根据无锡市物业管理平安小区创建标准，我们对各个风机房、配电间及泵房进行改造，铺设地砖，配电间铺设绝缘地毯，对消防及生活泵房的设备进行检查等，并落实了每日巡检制度，做好日常设备保养。

（5）抓好清洁绿化工作，为居民提供一个整洁、优美、舒适的生活环境。

为营造一个整洁生活环境，严格按照市优平安小区项目工作要求，并采用明确的岗位责任制，订制了《卫生清洁人员规章制度》，对卫生清洁人员定期进行考核，将清洁工作全面纳入标准化、程序化管理的轨道。今年年初以来我小区共组织三次卫生集中整治，清理小区垃圾、楼道乱堆放，共清除杂物15车/次，75吨；清除乱涂写、乱张贴200余处。日常要求做到小区公共场所每天清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每月擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次等。

小区绿化养护工作由专业人员负责，对小区内的花草树木实行定期浇水、修剪、施肥、松土、喷药等具体工作，及时补植枯死植物，绿化植物成活率达98%以上。增补绿化投入7万元。

2、开展丰富多彩的公司活动，营造高尚的公司文化（1）平安法治文化园

围绕广大人民群众的切实需求，XX公司高度重视，融合法治元素、突出本小区特色，以实现群众“休闲有去处”、“学法有趣味”、“践行有榜样”、“境界有提升”的效果为出发和落脚点，倾力打造了省级法治阵地——“XX平安法治文化园”，为XX法治宣传教育增添新平台、新阵地、新亮点。总投资达20余万元。

（2）居民健康步道

随着人们生活水平的提高，科学的生活和饮食习惯对群众健康越来越起着重要的作用。为提高群众对健康生活的认识，建立健康的生活习惯，创新宣传方式，在小区内设立了“居民健康步道”，提供了健身休闲场所的同时积极推动群众对健康养生生活的认识。总投资达8万元。

三、同心协力，争创物业管理示范小区

无锡市XX物业从成立以来，一直秉承“听民所说、看民所看、想民所想”的服务理念。今年以来，我物业在公司党委的指导下全力投入创建市优平安小区项目工作，并申报参加了无锡市物业管理示范小区创建考评活动，旨在使XX小区的管理与服务工作更上一个新台阶。

为全面提升和优化XX小区管理服务质量，无锡市XX物业管理有限公司将以全心全意的敬业精神和热忱的工作态度迎接新的挑战。在上级领导的支持、关怀和指导下，在物业全体员工的共同努力下，XX小区的物业管理工作将会走上更高的层次！

在此，恳请在座各位领导对我们的工作提出宝贵的意见和建议。

无锡市XX物业管理有限公司

2016年6月31日

第三篇：物业创优汇报材料

物业创优汇报材料

4、建立健全小区的各项管理制度。公司制定了各项管理制度、办法及工作岗位考核标准。保证各个岗位、各项工作都“有法可依，有章可循”。为了保证各项制度的贯彻落实，成立了由各部门负责人组成的考核小组，对违章违纪者坚决按制度办事，提高了全体员工遵章守纪的自觉性，为制度的贯彻落实奠定了良好的基矗2002年7月，公司机构改革，对每位员工进行考核，优胜劣汰，竞争上岗，真正做到了：“优者上，平者让，庸者下”，使组织机制始终处于良性循环状态。今年6月鄂电物业公司又根据建设部修订的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》重新修改、补充各完善了创优的各种资料。并对照标准找差距、订措施、制订整改方案，把整改计划落实到部门，落实到人，在9月底已完成了各项整改工作及各类资料的收集、整理和归档工作。装订成册共33本。这些资料不仅系统规范，而且具有很强的可操作性。

5、对员工进行培训是提高员工素质的重要环节。为此，公司对每位员工进行岗前培训，使他们初步树立敬岗爱业的精神，自觉维护公司的企业形象。对技术人员进行专业培训及专业考试，提高他们的专业技能，对业主负责人和业务骨干进行物业管理专业培训，使他们做到懂政策、懂业务、会管理。事实证明，员工素质的提高直接作用于管理，几年来，公司各项工作一年一年个台阶。

6、“寓管理于服务之中”是公司一直秉承的服务理念。公司对员工注重强调服务意识，强调用心管理、亲切服务。首先，公司成立客户服务中心，实行24小时服务值守，建立建全了严格的投诉和回访处理制度。维修服务须做到急修不过夜，中修当天完成，小修随叫随到，维修回访率达成7、100%，满意率达99%。其次，建立了“四公开、一监督”制度。即：公开收费标准、公开服务电话、公开管理人员姓名、公开服务项目。接受业主监督。这一制度推行，增强了业主对物业管理工作的认同感和信任度，同时也促进了全体员工以更加良好的服务态度和服务质量为住户排忧解难，保证了我们的管理工作更好地为业主服务。

8、环境是品牌的门面，必须常抓不懈。因此，我们在环境服务上狠落实，狠效果。我们配备了齐全的环卫设施，小区内设有60个垃圾桶和果皮箱，2台垃圾清运车.实行标准化清扫保洁,定时专人清洁楼内和公共环境;垃圾实行袋装化,日产日清;使小区公共区域真正达到了无积灰、无纸屑、无杂物;通道无积水、无异味.绿化管理聘请了专业人员,购置先进和绿化工具,配置了亲切儒雅的环境保护批示牌.几年来,公用绿地的管理及养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用现象,小区内外环境优雅,花草树木配置合理.为业主提供了整洁、舒适、美观的居住环境.9、安全小区是树立品牌的重要环节.对业主来说,安全是第一位置的问题.入驻之初,物业公司就花大力气,建设者具有高科技智能化的安防系统,并与武汉市保安公司签订了保安 委托服务协议,有14名训练有素的保安人员对小区施行24小时封闭式治安服务管理,并运用多媒体闭路监控系统、周边防范红外线报警系统等智能化安防设施,做到‘‘技防”与‘人防”相结合,确保小区安全.10、重视消防管理.消防工作是住宅小区管理中的重中之重的工作,公司自始自终将消防工作放在首位,坚决贯彻“预防为主,防消结合”的消防工作方针.一方面制订了严格的消防安全制度和工作规范,成立了义务消-防-队伍,明确了消防责任人;另一方面注重对业主和员工消防知识的宣传、教育、培训,同时,加强对装修的消防管理.特别是公安部今年实施“消防安全管理规定”以来,公司上下迅速组织员工对“规定”的学习,宣传和贯彻活动,并多次组织安全大检查,对小区楼道内增设灭火器124个,使小区处于一种严格的消防受控状态.11、公用设施设备实行定时定点巡查制.小区员工乐于奉献,具有较强的敬业精神,对设施、设备进行24小时监控和管理,发现问题及时处理,确保了小区各项配套设施的较好运行,使小区内房屋设备设施完好率达到98%以上,房屋零修及时率达到98%以上,零修合格率达100%.

第四篇：精品物业小区汇报材料（推荐）

创新“三化”管理亮特色 提升服务能力铸精品

XXXXX公司 XXXX年XX月XX日

创新“三化”管理亮特色 提升服务能力铸精品

XX小区占地面积XXX万平，服务住户XXX户，常住人口XXX人左右。保洁面积XX万平，绿化面积XX万平，绿化覆盖率XX%。

几年来，在各级领导的支持、关怀和帮助下，先后获得XXXXX等荣誉称号。

按照处职代会要求，为进一步提高物业服务水平，XX公司积极投入到创建精品小区的工作中，下面把我们的一些主要做法向各位领导汇报如下：

一、统筹“三个突出”科学规划，打造小区庭院化

一是加强小区景观布局，突出生态内涵。因地制宜、因形就势、因陋就简，坚持合理投入，将原来闲置的荒地、水塘、上水线改造成人工湖，水中成群的鱼虾，一群群的水鸟为湖边休闲的居民提供了原生态的观赏景色。依托原矿区地理资源形成的东广场、东公园、西公园、西景点、西树林、绿风瑚、湿地等七个休闲景点，赋予整个小区生态氛围。形成花木交错、高低有序的绿化景观，乔、灌、花、草相结合的多层次、多品种、多色彩的绿化格局，描绘了一幅人与自然和谐发展的美丽画卷。小区居民“户户观绿，开窗见景”，享受到丰富的生态景观，小区绿化正在向庭院化、精品化、生态化方向稳步迈进。

二是做好小区统一规划，突出民本需要。我们提倡“基础服务是根本，感动服务是追求，文化服务是形象”。几年来，以小区环改为契机，通过栽种景观树木，种植花卉、草坪，安装健身器材、石桌石凳等，建成了5处健身广场并改善了原有公园的设施和场地。无论冬夏，每 到傍晚，人们在这里下棋、扭秧歌、做健身操、散步、聊天，形成了现在集观赏、娱乐、服务、休闲于一体的庭院景观，在小区形成了一道独特的风景线。

三是提高小区园林档次，突出绿色宜居。为了加强小区园林专业化管理水平，我们在积极加强自身养护管理的同时，针对园林绿化的专业性、技术性特点，邀请局、处绿化专家授课指导，同时走出小区到外面学习，全面提高绿化专业知识。在此基础上，进一步健全完善了绿化档案，提出“三早一细”绿化工作思路；以“绿化为人、因人而绿”为队训，做到了“绿地无空位、花草无缺失，树木无枯死”的工作目标。对小区宅间空地进行见缝插绿式的全面渐进式绿化，小区基本形成了点、线、面相结合，绿化、美化、亮化的城市园林绿化风貌，得到了小区居民的广泛认可。

二、着力“三大工程”创新服务，打造特色亮点，增强小区人性化 在小区的建设和管理过程中，我们始终围绕以人为本、人与小区和谐共生的理念，坚持小区建设与环境美化、小区服务、文明创建同步推进，不断创新和完善了小区的服务保障功能。

一是切实开展民生工程，以周到的服务温暖人。作为一个有着XX年历史的老小区，楼房及设施老化问题比较严重，维修诉求较多。几年来，通过对居民的调查、了解、反馈和反思，居民意见大的就是诉求不能及时、有效、合理的解决、解释和反馈。为此，在工作中坚持“首问责任制”，即：谁受理，谁负责，谁跟踪，谁回访。对于那些重点、难点问题，采取上门回访制，并持续跟踪两次以上电话回访，直到居民家中没有问题为止。今年居民的诉求照比去年降低百分之五十，充分发挥“440”服务中心的指挥、协调职能。周到的服务温暖了居民的心，也换来了居民温暖的回报：有的居民看见地上的杂物，会主动随手捡起扔到垃圾箱里；春节清扫鞭炮纸屑时居民会主动帮忙；下雪的时候，居民们会自发加入到扫雪的队伍中；每年的春季环境整治活动，都会有学校红领巾队员身影；发现小区路灯被车辆撞坏了，居民会拦下车辆及时通知“440”.....这一幕幕场景深深的感动着我们，让我们更有信心做好业主身边的每一件小事。

二是着力开展安居工程，以可靠的环境保护人。我们积极携手社区、街道、再就业、派出所等13家驻矿单位组成安全社区联动组织机构，在住宅安全防范、监控系统布局、消防工作检查、安全教育等多个领域实现跨部门合作。全方位完善“三防”建设，重点部位安装的125个监控探头，基本实现了重点监控部位全覆盖，将物业管理与“三防”建设有机地结合起来；组成再就业治安巡逻队；保安人员24小时巡逻，派出所干警24小时值班。各部门之间协调有序，配合紧密，形成社区安全防范的整体合力，保障了小区的平安和谐。同时，积极组织开展“安全文化进单位、进家庭、进社区”活动，通过举办文艺演出、现场咨询、座谈交流、联防巡查等活动，向小区居民广泛宣传安全社区文化知识，提高小区居民的安全意识和防范能力，今年以来，小区未发生一起盗窃和安全事故。

三是注重开展文明工程，以丰富的文化熏陶人。在小区建设上，我们不仅注重硬件设施建设，更注重将小区建设与文明理念、文明行为、文明生活结合起来，以良好的人文氛围映衬优美的小区环境。我们一方面积极从细微处着手，充分利用193个楼道的公示版、文化版、格言版、保洁员签到版、82个地下垃圾箱图版、四个专题文化版等传递安全社区建设、各项法律法规、节日期间注意事项等正能量的信息 给居民，营造一种温馨氛围。另一方面，持之以恒地开展文明保洁员、文明业主评选活动，实现了“人造环境”到“环境育人”的根本转变，提高了小区居民文明素质。绿化环卫志愿者服务队加强与居民之间的沟通互动，开展了为居民擦拭防盗门、抬送酸菜缸、义务理发等活动，得到了居民的广泛好评。

三、落实“三项结合”加强管理，提供联动支撑，推进小区规范化 精品小区建设，管理是关键。为此，我们从制度上着眼、从队伍上入手、从考核上着力，统筹协调，内化于心、固化于制、外化于形，积极落实“三项结合“的联动模式，有效提高了小区管理水平。

一是落实素质提升与制度约束相结合。我们一方面注重提高员工的政治素质、文化素质和管理能力，定期组织员工进行思想品德教育，树立“小区管理无小事”、“小区形象就是物业人形象”的服务理念，让大家进一步增强责任意识和服务意识。针对不同岗位需求进行技能培训，不断提高小区物业服务水平和员工综合素质。另一方面，我们将小区管理纳入制度化轨道，坚持以制度管人，以制度管事，并根据实际工作不断完善和健全小区管理制度，对岗位职责、工作标准、工作流程、工作时限、检查考核等逐一明确，逐一落实、逐一检查。

二是落实责任考核与奖惩激励相结合。环卫以“保洁为人，因人而净”为队训，爱岗如家的工作态度服务在小区的各个角落。为了达到保洁质量常态化，根据小区的特点，总结出“五净、七无、三关注”楼道保洁法，“五净、六无、一及时”道路保洁法，“三净、三无、二定、二清”垃圾清掏法等工作法，确保了小区卫生清扫及时彻底。既为居民创造了舒适整洁的生活环境，又很好地调动了员工的积极性和主动性。

三是落实日常管理与重点整改相结合。我们在坚持做好日常防管，打牢小区管理基础的同时，针对节假日的管理需要，整合人力、物力，加大小区的巡查和安全防控力度，对水、电、火、门等重点部位加强巡逻和监控，确保节假日安全。加速解决节假日职工家属诉求，落实“三个第一”的服务承诺，为他们送去周到及时的服务。

精品小区的创建是业主的需求、时代的要求、也是我们永恒追求的目标。只要我们更好地践行“XXXXXX”的工作理念,只要我们秉承“XXXXXX”的工作态度,只要我们将执行贯穿到工作的全过程，精品小区的创建也必将更加完美、更加美丽和更加辉煌。

谢谢大家！

第五篇：房产及物业汇报材料

房地产管理及物业管理汇报材料

2018.3.12 现就我县房地产市场管理及物业管理情况作如下汇报：

一、基本情况

截至目前，我县进驻房地产开发企业28家，房地产开发项目40个，累计开发总投资71.32亿元。在建项目17个，总建筑面积170.9万㎡，2017年累计施工面积22.45万㎡，竣工面积43.08万㎡，销售面积13.4万㎡（销售住宅11.15万㎡，共875套）。

二、主要工作开展情况

1.完成预售许可证办理30份，预售楼栋43个，总面积31.897万平方米，其中住宅1857套。

2.办理物业企业资质延期6起，办理房地产开发企业资质延期与变更3起。

3.完成房产、物业类信访投诉46件，已处理答复46件。4.联合物业管理协会组织全县物业管理企业赴外培训、学习，共计两次。

5.5月底全面开展青海省城乡房屋状况调查评估工作，目前已完成调查评估，评估报告已撰写完毕。

6.拟定《XX县保障性住房配套商铺租售方案》，已登记企业购买1家、个人租售64人。

7.3月份开始准备XX小区的消防验收工作，进行预验两次，于7月21日完成消防验收。

8.6月29日配合县城市管理综合执法局、公安局、环保局、住建局、民族宗教事务局、农牧局、林业局完成XXX县私房菜馆排查、处理、整治工作。

9.完成我县22家物业管理企业的信息采集与信用等级评定工作。

10.完成我县25家房地产开发企业的2016信用评价审核及上报工作。

8月10日组织全县开发企业法人及物业管理人员进行为期两天的《青海省物业管理条例释义》培训工作